房企土地成本分摊方法及其适用范围
房企土地成本分摊方法及其适用范围
土地成本，指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主
要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用
费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿
支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
国家税收政策规定，土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合
其他方法进行分配的，应商税务机关同意。而地方省市税务机关为了防止企
业通过自由选择分摊方法操纵避税空间，常对房企土地成本分摊方法的选择
给予限制。有的地方规定同一清算单位内土地成本分摊只能采用建筑面积
法，有的地方允许土地成本采取层高系数法分摊等等。各地规定不一而足、
五花八门。土地是房地产项目开发最主要的成本项目，土地成本占比最大，
平均土地成本约 30%左右，但该成本因地域不同而有很大差异，并有进一步
上升的趋势，也是不确定性最大的一个因素，房企土地成本分摊方法对土地
增值税清算的重要性不言而喻。房地产开发企业土地成本的分摊问题，是土
地增值税清算的重要内容。涉及土地增值税的土地成本，税前扣除条件限制
较为严格。房企土地成本企业所得税和土地增值税的税前扣除问题，由于取
得土地方式的多元化，加之税收政策的滞后性、多层次、分散化，房企纳税
人难以理解税政和不易涉税操作。因此，房企应当重视开发项目土地成本分
摊核算，正确履行纳税义务，防控土地成本分摊不当的税务风险。土地成本
在不同类型的房地产之间的分摊问题，是土地增值税清算的关键。采用不同
的分摊方法，所计征的土地增值税税额存在明显差异；由于土地成本是房地产企业加计扣除费用和开发费用计提基数的重要组成部分，不同的分摊方法
将再次放大这种差异；对于允许扣除的土地成本均采用一刀切的方法分摊，
不符合收入与成本配比原则；不同性质的成本构成，客观上要求适用不同的
分摊方法。房地产开发项目的土地成本分摊方法，国家财税部门没有统一规
定，由各省市税务机关结合当地实际情况自行处理。纳税人成片受让土地使
用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让
土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可
按税务机关确认的其他方式计算分摊。财政部、国税总局对于地价的分配方
法，没有限定某一种方法，但要求“合理、合规”。具
体操作时应按照实际
占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分
配。部分省市税务机关对土地增值税清算时土地成本的分摊方法给予了选择
的空间,且有进一步宽松的趋势。因此，只要是合理的方法企业都可以采
用。并就土地成本分摊相关事项，保持与主管税务机关的有效沟通变得十分
重要。对于成本分摊方法的选择权，房企应当对土地成本分摊方法进行比
较，从而择优选择自身经济利益最大化的摊销方法。为方便房企纳税人正确
履行纳税义务，准确实施纳税申报，实现企业税后利润最大化，笔者现将土
地成本分摊方法及其适用范围归集总结，供房企纳税人参考和借鉴。
▊分摊方法一：占地面积法
占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比
例进行分配。即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算
分摊。一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积
的比例进行分配；分期开发的，首先按照本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成
本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为
期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积；属于多
个清算单位共同发生的扣除项目金额，原则上按建筑面积法分摊，如无法按
建筑面积法分摊，应按占地面积法分摊或税务机关确认的其他合理方法分
摊。土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，土地成本分摊基本原
则：分期开发，可以按占地面积分摊。对占地相对独立的不同类型房地产，
可以按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土
地成本。
（一）按独立占地的每栋建筑物占地面积占该项目占地总面积的比例计
算分摊土地成本：每栋可转让建筑物分摊的土地成本=每栋可转让建筑物占
地面积÷可转让建筑物占地总面积×土地总成本
（二）对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，应当首先确定该建筑
物占地的总土地成本，然后根据该建筑物中某一类型房地产建筑面积占该建
筑物总建筑面积的比例分摊土地成本：
1、普通住宅应分摊的土地成本=∑（每栋可转让建筑物普通住宅建筑面
积÷每栋建筑物可售建筑面积×每栋建筑物应分摊的土地成本）
2、非普通住宅应分摊的土地成本=∑（每栋房地产非普通住宅建筑面积
÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的
土地成本）
3、其他类型项目应分摊的土地成本=∑（每栋房地产其他类型项目建筑
面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本） （三）占地总面积为可转让地上建筑物占地面积之和，不包括道路、绿
化等公共设施用地面积。对于独立占地的不同类型房地产，土地成本首先按
可转让建筑物占地面积占可转让建筑物占地总面积的比例计算分摊；同一建
筑物中包含不同类型房地产的，再按照各类型房地产建筑面积计算分摊。对
于裙楼土地成本的分摊，裙楼与主楼为同一基础（即基础对裙楼和主楼均有
承重作用）的，则裙楼和主楼应作为同一建筑物计算分摊；裙楼与主楼各有
独立基础的应作为独立占地的建筑物计算分摊。
适用范围：对占地相对独立的不同类型房地产，或成片受让土地使用权
后，分期分批开发、转让房地产的，应按分期开发项目占地面积占该成片受
让土地总占地面积的比例计算分摊。
分摊方法二：建筑面积法：
对已经动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积比例进行分配
（房地产建筑面积占总建筑面积比）
（1）一次性开发的，根据本期开发建筑面积占总建筑面积计算本期项
目取得土地支付的金额；
（2）分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占总开发用地计划建
筑面积比例进行分摊；然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建
筑面积比例进行分摊；
（3）同一清算单位发生的扣除项目金额，原则上按建筑面积分摊；能
够提供证明材料单独签订合同并独立核算成本的，可按直接成本法归集；同
一项目不同类型的建筑物土地成本是按建筑面积分摊的。同一清算单位不同类型按建筑面积法分摊。具体如下：同一项目中，先按占地相对独立的（道
路围墙分割）不同类型的开发产品，按该类型实际占地面积占该项目房地产
总占地面积计算分摊土地成本；第二步：对于剩余的混建的不同类型开发产
品，首先确定混建占地总土地成本，然后根据某一类型建筑面积占混建总建
筑面积进行分摊；
分摊方法三：售价比例法
以房屋单位售价为基础计算分摊土地成本；
步骤如下：第一：计算不同结构不同用途房屋总售价和单价；
第二：划分高低价格产品：
超额成本售价=超额成本*（1+毛利率）
超额成本=（非住宅单位建筑成本-住宅单位建筑成本）*非住宅总面积*
（全部房屋售价总额\全部房屋成本总额）
第三、计算土地成本比例=占地面积全部土地成本/（全
部房屋售价总额—超
额成本售价合计）
第四步：不同用途房屋分摊土地成本
住宅分摊土地成本=该类房屋售价*土地成本率
非住宅分摊土地成本=该类房屋售价*土地成本率
（上述方法适用范围为：有住宅有商业用地的开发项目；或者纯商业开发项
目）
分摊方法四：高层系数法
同一项目包含不同类型房产，选取住宅层高为系数 1，低于住宅层高的按
1，高于层高住宅的按层数比：