西安珠江新城大盘项目策略发展方案
西安城北百亩住宅大盘全程策划方案
【XX城】营销策划报告序言西安从地产开发之初的步履蹒跚到现在房地产市场的波澜壮阔，这是供求市场双方在发展过程中的不断交融、磨合的结果。
“大浪淘沙始见金”，十余年市场化进程，西安市场涌现出一批优秀的开发商。
“伟大的城市让我们产生激情。
”这是一句关于城市的精妙言论，上海绿地、珠江投资、中海地产、广厦地产、首创置业、和记黄埔、复地集团等纷至沓来的国内、国际地产巨头，携来先进的开发理念、规划思想、运作体系和雄厚资金，而本地开发商面对竞争，也正在不断奋争中重新崛起。
伴随着城市建设步伐的加快，城市功能的重新定位，房地产业作为先行力量，正焕发出更为巨大的活力挺步向前，可以想象，西安的居住环境发生明显的改观，未来的西安房地产市场将缤纷不断。
【营销策略目录】第一部分：项目地块周边环境分析 6一、项目概况 61页二、宗地区域概况8第二部分：市场发展及消费趋势研究10一、宏观市场研究10二、区域市场研究13三、宏观调控下的西安地产市场发展趋势17四、目标市场研究22五、置业者消费需求研究24第三部分：项目竞争对手研究分析32一、竞争对手概况分析32二、竞争对手对比研究51第四部分：项目ＴＩＣＣ研究分析与SWOT分析52一、项目ＴＩＣＣ研究分析52二、项目SWOT分析56第五部分：项目市场定位分析59一、项目形象定位59二、目标客户群定位60三、西地块销售价格定位63四、规划定位642页第六部分：项目规划设计64一、项目的整体规划65二、项目的建筑及环境规划65三、项目户型设计67四、项目形象规划（CIS）69第七部分：项目营销策略71一、本案营销策略71二、营销核心思想73三、营销主题（USP）74四、本案销售渠道74五、项目入市时机74六、项目价格制定77七、销售战术77八、现场销售控制82第八部分：项目市场推广策略843页。
珠江新城XXXX年策划
珠江新城住宅、商铺、写字楼市场分析一、珠江新城概况 (3)〔一〕总体概况 (3)〔二〕土地利用现状及特征 (3)1、西区A、E、I区 (3)2、中轴线区B、F、J区 (4)3、东1区C、G、K区 (4)4、东2区D、H、L区 (5)5、东3区M、N区 (5)〔三〕各项配套设施现状 (5)1、文化教育设施配套 (5)2、金融配套 (5)3、饮食配套 (6)4、商业配套 (6)〔四〕交通组织现状及规划 (6)1、交通现状 (6)2、交通规划 (6)〔五〕大型建筑工程 (7)1、广州图书馆新馆 (7)2、广东省博物馆新馆 (8)3、广州市第二少年宫 (8)4、广州歌剧院 (8)5、电视观光塔 (8)6、双子塔 (9)〔六〕SWOT分析 (9)1、优势分析〔S〕 (9)2、劣势分析〔W〕 (9)3、时机分析〔O〕 (9)4、威胁分析〔T〕 (9)二、住宅市场分析 (10)〔一〕供给量分析 (10)1、已售住宅工程 (10)2、在售住宅工程 (11)3、潜在供给住宅工程 (11)〔二〕住宅产品及价格特征分析 (12)1、住宅使用用地现状 (12)2、住宅开发情况 (13)3、住宅产品分析 (13)4、住宅价格分析 (15)5、住宅二手市场现状及前景分析 (16)〔三〕竞争区域比较分析 (17)1、天河北板块 (17)2、东风东板块 (18)3、滨江东板块 (19)三、珠江新城商铺市场分析 (23)〔一〕商铺概况 (23)〔二〕分布特点 (23)〔三〕商铺类型及经营特点分析 (23)1、专业市场 (23)2、裙楼商场 (25)〔四〕商铺面积及租售价格分析 (27)1、裙楼商场 (27)2、专业市场 (28)〔五〕裙楼商场经营定位建议 (30)〔六〕投资风险提示 (30)〔七〕前景展望 (31)四、珠江新城写字楼市场分析 (34)〔一〕写字楼供给量分析 (34)1、2004年前珠江新城竣工写字楼工程 (34)2、2005年珠江新城竣工写字楼工程 (35)3、2006--2007年竣工的写字楼工程 (36)4、初步预计2021年-2021年竣工的写字楼工程 (38)〔二〕写字楼产品特征分析 (40)〔三〕价格特征分析 (44)〔四〕客户群分析 (45)〔五〕竞争区域比较分析 (46)1、天河北-体育中心商务区 (46)2、琶洲商务区 (49)二零零五年七月一、珠江新城概况〔一〕总体概况珠江新城，位于天河区西部，广州新城市中轴线上，东起华南大道，西至广州大道，南临珠江，北达黄埔大道。
西安第一城项目商业战略定位与发展策略报告
• 区域改造升级，带动产业升级 • 区域中高端商业的稀缺性 • 政府对本区域房地产项目政策扶植
•世纪金花及沃尔玛的进驻，带来巨大的竞争压力 •国家对房地产市场宏观调控的不确定性
西安第一城项目商业战略定位与发展 策略报告
项目本体 •地块解析盘点
项目属性总结： 非核心商圈\未来城市中心\综合体\大型商业
西安第一城项目商业战略定位与发展 策略报告
•项目商业市场分析总结：
•区域商务、•轨商道业交环通境+远经未开成区型规→划消的费逐人步群实尚现未完全导入
•区•域区商域业商的业成价熟值还→需未要来3西-5安年的的C时B间D！
西安第一城项目商业战略定位与发展 策略报告
•4
•商业发展策略及产品定位建议
发展策略建议安第一城项目商业战略定位与发展 策略报告
•商业整体发展方向
• 西安政府对项目所在区域的发展极其看重，同时，近年来不断的城市改造和建设也为 项目注入了强心剂。在项目定位时，注意与周边现存/将推商业（如世纪金花、沃尔玛等） 形成互补及对其的超越性。利用西安目前大型现代化商业不充足的局限性，通过自身特色 吸引外围的消费者。
•出现业态
•集市&沿 街商业
•百货商店& •批发市场
•大型综 合超市& •专业店
•都市MALL •便利店
•仓储式购 物中心
•郊区MALL
•形成条件 •形成过程
•传统形态阶段
•业态丰富阶段
•业态替代阶段
刚刚走出农业社会的自给自足， 市场需求多元化，主流产
商贸交易信息不充分
品面临激烈竞争
商业业态细分完全，总量饱和
•华润中心——以五星甲级写字楼、缤纷时尚万象城共同构建了深
西安珠江新城大盘项目策略发展方案107PPT
西安珠江新城大盘项目策略发展方案 107PPT
思考与定位
客户目标
迅速回笼资金 保持高销售速度 实现目标均价 提升珠江品牌和知名度
实现2009年销售收入4 亿 每月400套左右 整体均价 珠江在西安项目的开门红
西安珠江新城大盘项目策略发展方案 107PPT
第二部分 策略与分解
西安珠江新城大盘项目策略发展方案 107PPT
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思考与定位
客户定位
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思考与定位
客户定位
定位分析 珠江新城作为一个现代化居住城市， 有着强烈的复合多元化色彩，涵盖着 各种居住人口和产业链条，因此，它 的客户群体不能以群体类型来定位， 因为单纯的人群类型不足以支撑如此 庞大城市的存在，不能凭借着项目的 档次和价格区分客户。
西安珠江新城大盘项目策略发展方案 107PPT
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思考与定位
市场定位
市场形象
精装精彩 成品城市
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西安珠江新城大盘项目策略发展方案 107PPT
市场定位
思考与定位
1. 西北第一个以“新城市主义”理论为基 础构建的现代国际化城市； 2. 国际最流行的自然生态街区景观，功能 配套全、街区氛围足； 3. 属于普罗大众的住宅产品，引导未来发 展的居住潮流； 4. 新颖户型、精品装修，让居住成为理性 的消费。
从西安市的城市发展角度来看，珠江新城 是十三朝古都中新崛起的国际化生态新城， 是三千年历史的断代点。它的出现，改变 的将是西安古城人民对于居住的观念、对 于生活的观念、对于城市的观念。
珠江新城F购物中心项目开发策划书
珠江新城F购物中心项目开发策划书
随着国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产行业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对更加激烈的竞争。
房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。
本策划书通过对房地产项目的前期市场调研和形势环境分析，项目的目标市场和SWOT分析，竞争力和营销策略分析以及财务评价和执行控制，形成一个全方位、全过程的策划方案，以指导项目公司开发建设F购物中心，测算该项目投资方案的良好收益，。
借助本策划书的撰写，希望能够建立一套科学有效的商业项目开发程序，以帮助更多企业能够充分了解和评价商业地产开发项目过程以及规律，从而减少开发经营的风险，获取项目预期的效益和利润。
本策划书首先通过对背景公司、项目概况等方面的描述，充分证明G公司具有项目开发的实力；其次本文采用SWOT分析法综合应用，使企业能够既清晰地认识到项目自身的优势和劣势，帮助企业发现和利用自身的竞争优势；同时，在项目市场营销分析中，始终贯穿品牌营销理念，特别家门口购物中心的理念，希望通过对目标市场和目标客户的详尽分析和精准定位，迅速、成功地建立市场品牌和知名度，塑造出自己强势的品牌；最后通过对项目的开发成本费用和租赁收入的测算，在此基础上进行项目的财务测算与经济分析，论证得出整个项目的经济评价比较理想。
西安珠江新城
西安珠江新城西安珠江新城是西安市区位于城西的一座现代化新区，占地面积约10.5平方公里，位于长安区和未央区交界处。
作为西安市发展的重点区域，它是西北地区重要的城市副中心之一。
在近年来的发展中，西安珠江新城已经成为西安市的新地标，吸引着越来越多的人们前来参观和定居。
作为一座现代化的新城，西安珠江新城注重以人为中心的城市规划理念，并融合了丰富的文化和历史元素。
新城内有大片的绿地和公园，供人们休息和娱乐。
在设计和建设过程中，注重生态环保和节能减排，创建了一个宜居的城市环境。
西安珠江新城的交通便利度也是其吸引人的一个重要因素。
新城内有多条道路和地铁线路连接市区各个主要区域，方便居民出行。
此外，新城还规划了多个商业中心和购物中心，为人们提供了丰富的购物和娱乐选择。
在经济方面，西安珠江新城引入了大量的企业和金融机构，成为西安市的商业、金融和科技创新中心之一。
新城内有多个高科技产业园区，吸引了众多科技企业和创业者前来发展。
新城还拥有多个大型的商业办公楼和高级写字楼，提供了优越的办公条件。
除了经济和商业的发展，西安珠江新城还注重文化和教育的建设。
新城内有多个文化设施和艺术馆，为居民提供了接触文化和艺术的机会。
此外，新城还拥有多所优质的学校和教育机构，为居民提供了高质量的教育资源。
在社区建设方面，西安珠江新城注重打造和谐宜居的社区环境。
新城内有多个社区设施和公共服务设施，为居民提供了便利的生活条件。
社区还注重居民的参与和自治，开展了多种社区活动和志愿者服务，促进居民之间的交流和互助。
总的来说，西安珠江新城作为西安市的新地标，凭借其现代化的城市规划、丰富的文化和历史元素、便利的交通和良好的生活环境，吸引了越来越多的人们前来参观和定居。
随着更多的项目的落地和发展，相信西安珠江新城将继续成为西安市的重要发展区域，为市民们带来更美好的未来。
珠江新城规划
珠江新城规划
珠江新城规划是广州市城市发展的战略部署，旨在打造广州的中心商务区和世界级城市。
珠江新城规划从空间布局、交通规划、建筑设计等多个方面进行整体规划和设计，以实现城市的可持续发展和提高居民的生活品质。
在空间布局方面，珠江新城规划注重将珠江的景观资源和城市功能有机结合起来。
新城的规划区域由南岸珠江片区、海珠湖公园、小河及其两岸的居住区和商务区构成。
同时，规划中还包括了南沙岛建设，以扩大区域的发展空间。
在交通规划方面, 新城规划了一系列交通设施，包括高速公路、轨道交通、快速公交等，以提高地区的交通流动性。
此外，规划中还包括了规范的步行、自行车道网络，以鼓励居民和游客采用更环保的交通方式。
在建筑设计方面，珠江新城规划强调了低碳环保和多功能的建筑设计理念。
新城将建设多座高层建筑和现代化的办公楼，以满足商务和办公的需求。
同时，规划中还包括了公园、广场、文化设施等公共区域，以提供更丰富的休闲娱乐场所和文化交流的空间。
珠江新城规划的实施对广州市及周边地区的发展具有重要意义。
一方面，新城的建设将提升广州市的城市形象和吸引力，吸引更多的企业和人才来此投资和定居。
另一方面，新城规划注重可持续发展，推动环境保护和能源节约，有助于提高城市的生活质量和可持续发展。
总的来说，珠江新城规划是广州市城市发展的重要战略，它的实施将提升广州市的城市形象和影响力，改善居民的生活条件，促进城市的可持续发展。
同时，新城的规划设计也融入了环境保护和低碳建筑设计理念，有助于推动城市的绿色发展和可持续发展。
西安珠江时代广场整体发展战略定位报告107PPT20
Hale Waihona Puke 总户数（户） 2164500 -— -380
主力户型 38-120 40-80 35—130 90-120 40—120 40-260
40-80
均价（元） 5700 7000 7000 16000 5600 9800
7000
假日国际公寓
酒店式公寓
533
36－90
7300
高新区
公园天下
精装修公寓
•酒店式公寓：销售价格是整个西安市场售价最高的项目，售价高达16000元/平方米，五 星级装修交楼标准（含家电），现楼状态，但是自06年广告宣传以来，由于产品自身配 比问题，一直未正式销售，项目搁浅已有一年多时间，详细装修标准及家电配套暂时无 法提供。
•长安国际广场
•典型个案分析：
•西安万达广场： •概况：大连万达集团在西安的首发作品 ，是李家村综合改造项目，产品类型涵 盖公寓、写字间及大体量的商业，总建 面35万平方米，是一座集合了诸多业态 的城市综合体。公寓部分售价均价5700 元/平方米（毛坯）。 •配套设施：该综合体包括了电影院、大 型超市、电玩城等生活配套设施。目前 ，包括沃尔玛在内的数十家国际大商家 已经正式签约入住，近期将开业。
•城西居住圈
•高新居住圈
•旧城板块
•城东及 •浐灞居住圈
•城南居住圈
•曲江居住圈
•区域决定房价——西安楼市板块分析情况
区域 曲江板块 高新区
城南 城东
售价（元/m2）
档次
别墅1-1.6万 小/高层5800
高档：别墅等低密度物业、小高层/ 高层为主
小高层、高层 5000-6000为主
中高档——高层和小高层为主，洋 房为辅
房地产策划案例珠江国际城
房地产策划案例珠江国际城1. 概述珠江国际城是一家位于中国广州市的高端房地产项目，由珠江房地产集团开发并策划。
该项目位于广州市黄埔区，占地面积500亩，总建筑面积超过100万平方米。
珠江国际城的规划目标是打造一个集商业、住宅、办公和休闲娱乐为一体的综合性社区。
2. 目标受众群体分析珠江国际城的目标受众群体主要包括以下几类人群：2.1 高收入人群珠江国际城将注重打造高端的住宅区，面向高收入人群销售。
这些人群通常对房产品质、社区环境和配套设施有着较高的要求，同时也更加注重投资回报。
2.2 商务人士由于珠江国际城毗邻商业中心区域，商务人士成为了重要的目标受众群体。
商务人士通常对交通便利性、办公设施和商业配套设施有着高要求。
2.3 家庭买房需求一些家庭买房需求也是珠江国际城的目标受众。
这些家庭通常关注学校、医院和其他社区设施的配套情况，同时也注重房产的品质和社区的安全性。
3. 策划目标和策略3.1 目标珠江国际城的策划目标主要包括：•提高知名度：通过市场推广和品牌宣传，提高珠江国际城的知名度和美誉度。
•打造高端社区形象：注重房产品质和社区环境，树立珠江国际城的高端形象。
•吸引目标受众：通过定位和产品特点的宣传，吸引目标受众前来购买房产或办公空间。
3.2 策略为了实现上述目标，珠江国际城的策略主要包括：•市场推广：通过线上线下渠道进行市场推广，包括广告、专题活动、展览和合作伙伴推广等手段。
•品牌宣传：构建并推广独特的品牌形象，强调高端、现代化和人文关怀的特点。
•社区建设：注重社区环境的建设，包括景观设计、公共设施规划和安全系统建设等，以提高居民的生活质量和满意度。
•客户关系管理：建立客户数据库并营造积极的客户关系，通过定期沟通和增值服务来保持和扩大现有客户的忠诚度。
•合作伙伴关系：与当地的企业和政府建立合作伙伴关系，共同开展市场推广和社区建设。
4. 策划执行和效果评估4.1 执行珠江国际城的策划执行主要包括以下几个方面：•市场推广活动的组织和执行，包括广告投放、专题活动的组织和推广等。
西安未来十大发展规划方案
西安未来十大发展规划方案一、发展数字经济西安将积极推动数字经济的发展，加强信息技术产业的创新能力，建设数字化服务体系，培育新兴产业，加快数字化转型。
通过支持互联网创业孵化、智慧城市建设、大数据应用等，将西安打造成为全国乃至全球数字经济创新中心之一。
二、推动产业升级西安将加大投资力度，加强产业升级和转型，加快推动重点领域的发展。
注重高端装备制造、新材料、生物医药、新能源等战略性新兴产业的培育和发展，提升产业链水平，提高附加值和竞争力。
三、加强科技创新西安将加强科技创新支撑能力，提升自主创新能力。
加大科研机构和企业协同创新力度，建设高水平的科技平台，推动科技成果转化，吸引优秀人才。
通过不断创新，提高科技水平和核心竞争力，推动经济结构优化和转型升级。
四、加快城市建设西安将大力推进城市建设，提升城市品质和功能。
加强城市规划，推动百亿级重大项目的启动和建设，提高基础设施水平，促进城市生活品质的提升。
注重生态环境建设，打造宜居宜业的发展环境。
五、加强教育培训西安将加大对教育和人才培养的投入，提高教育质量和水平。
推动高等教育改革，加强职业教育培训，培养适应市场需求的高素质人才。
构建产学研结合的人才培养机制，打造具有竞争力的人才市场。
六、促进文化旅游产业发展西安将加大对文化旅游产业的扶持和发展，充分挖掘和保护历史文化资源，推动文化产业创新发展。
提升旅游服务水平，吸引更多的游客来西安游览，推动旅游产业的持续快速发展。
七、加强环境保护西安将加大环保工作力度，采取措施减少污染物排放，推动资源节约和循环利用。
加强空气质量改善，提高生态环境管理和修复水平。
注重生态文明建设，推动经济发展和环境保护的良性循环。
八、促进农业现代化西安将加快农业现代化进程，推动农村经济发展和农民增收。
加强农业科技创新，提高农产品质量和竞争力。
推进农村改革，完善农村基础设施，改善农民生活条件。
九、加强社会事业建设西安将加大对社会事业的投入，加强社会保障、医疗卫生、教育、文体等方面的建设。
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思考与定位
规划布局 建筑风格 环境风格 配套设施 生活方式
市场定位
精装精彩 成品城市
以“新城市主义”为基础构建的现代国际化城市 后现代欧陆风格，现代、精致；且是精装成品房
国际生态化街区，强调品味和格调 包罗了所有城市的配套，如托儿所、幼儿园、中小学,
医院、综合百货、商业街、运动场等 高品质、高素质、丰富多彩
推广策略
策略与分解
推广策略
4、持续对产品进行包装： 以“感受+体验”为主题对现场进行 “时间消费型城市”氛围的包装
策略与分解
推广策略
体验营销的展示模式
娱乐式体验
商业街，广场，平台
审美式体验
色彩， 形象包装， 视觉识别参与式ຫໍສະໝຸດ 验售楼处，展示橱窗， 儿童天地
沉淀式体验
风格 ， 生活主张， 城市元素
作为充分竞争的营销手法，体验营销以强烈的品牌体验冲 击力建立起消费者心中的优势地位，用软性的产品述求点
思考与定位
客户目标
迅速回笼资金 保持高销售速度 实现目标均价 提升珠江品牌和知名度
实现2009年销售收入4 亿 每月400套左右 整体均价 珠江在西安项目的开门红
第二部分 策略与分解
策略与分解
推广策略
策略与分解
推广策略
推广的四个基本要素
绝对差异性的优势 持续制造市场关注 建立并维护客户渠道 持续对产品进行包装
序
“城”从古代延续到现代，从古代的护身保 家变成现代的标志和灵魂。现代化的北京保 留着太多的城门，人们习惯亲切的叫它北京 城，它的存在就像这个城市的灵魂，让人着 迷。沉淀着浓郁历史的西安，散发着太多沉 重的味道，城墙、秦始皇兵马俑、大雁塔， 四四方方的形状下，人们习惯了它的样子， 习惯了这样一个城墙下的城市，但内心的躁 动和不安分仍奢望给这个城市注入新的火力。
开盘前期推广主题
节奏与实现
项目亮相阶段
项目亮相阶段
目的：传递项目名称、规模等基本信息，造成 入市轰动效果。 方式：用新城市和古都的强烈反差，引导客户。
节奏与实现
项目亮相阶段
企业亮相口号
百亿珠江，中国地产航母
好生活，在珠江
节奏与实现
项目亮相阶段
企业亮相软闻主题
百亿珠江，中国地产航母
百亿珠江掀起西安造城运动
抓住了客户的购买动机。
策略与分解
入市姿态和入市概念
策略与分解
入市姿态：轰动事件
入市姿态
珠江新城不同于一般的开发项目，它规模大， 周期长，因此入市要达到甩开竞争对手、一 骑绝尘的目标，必须在入市时引起全社会的 轰动，建议采用事件营销的方段，传递一个 城市出现，一个城市改变，引发社会最多数 人群的强烈关注。
策略与分解
入市姿态
1. 推广强度：采用投入少、影响广 的方式，进行产品核心价值的直接诉 求。 2. 推广手段：平面媒体（硬广、软稿 炒作，建议在主流媒体长包一个位 置）、户外媒体、销售资料。 3. 推广主题：城市复兴运动。
策略与分解
入市概念
入市概念：
城市复兴运动
策略与分解
入市概念
概念理解：
“城市复兴运动”是针对着西安市特定的历史 环境和现状而提出的，它的理论基础是西方 “新城市主义”理论，这一理论旨在再造城市 社区活力，强调人与自然、人与人之间的交流， 寻求重新整合现代生活的诸种要素(如家居、工 作、购物、休闲等)。让自然回归城市，使城市 重获新生。通过构建全新的混合功能的城市街 区形态，对传统的一元中心的城市格局进行颠 覆式的改变。特别是针对西安十三代古都日渐 式微的历史现状，城市复兴意味着西安再次繁 荣的方向。
策略与分解
推广策略
1、树立项目自身的绝对差异性（USP）
推广概念：珠江新城是一座城市
概念延展：城市的规模 概念延展：城市的功能 概念延展：城市的生活 概念延展：城市的印象
策略与分解
推广策略
2、持续制造市场关注 主动设定营销重大节点
蓄势—爆发—再蓄势—再爆发
策略与分解
3、建立并维护客户渠道
1、品牌导入—客户建立 2、品牌养护—客户维护 3、品牌增值—客户增殖
策略与分解
项目卖点
产品类 1、超大规模生态新城 2、国际化街区人文景观环境 3、美观实用，户型合理、功能齐全
4、精装修成品房
策略与分解
项目卖点
品牌类
1. “百亿珠江”中国房地产界的“航空母 舰”；
2. “珠江新城”产品系列品牌东西呼应。
第三部分 节奏与实现
节奏与实现
开盘前推广排期
时间节点安排
目录
第三部分 节奏与实现
1、开盘前推广节奏分期 2、开盘前期推广主题
目录
第四部分 珠江新城品牌形象策略
序
关于城的故事
黄帝时期为迎接战胜的蚩尤回来修建“黄城”； 夏代开始筑造的 “侯城”； 春秋战国时的越王城；
作为“立国树都”的勾践小城以及山阴大城； 隋开皇年间越国公杨素修郡的“罗城”； 南宋时期，战乱后缮治修诸的 “宋城” 。
谨呈：西安珠江投资有限公司
好生活·在珠江
珠江新城 策略发展案
目录
一
二
三
四
思
策
节
品
考
略
奏
牌
与与
与
形
定
分
实
象
位
解
现
策
略
目录
第一部分 思考与定位
1、城市思考 2、项目定位 3、市场定位 4、客户定位 5、客户目标
目录
第二部分 策略与分解
1、推广策略 2、入市姿态与入市概念 3、项目口号 4、项目卖点提炼 5、客户渠道的解决办法
推广手段： 此阶段推广工作集中在媒体广告、现场包装、销售 资料、珠江会会员组织等几个方面。
节奏与实现
推广节奏
4.内部认购阶段（两次认购制造紧迫感）
推广思路：通过制造市场紧迫感和必要的销控手段， 强化内部认购的市场紧张氛围，对登记客户进行回 访和促动，实现成功派筹，为项目成功开盘奠定基 础。
推广手段： 推广工作集中在报广、电台、户外、大客户推介会 和珠江会公关活动组织上。
从西安的城市格局来看，他是城市发展的 里程碑。珠江新城的出现，将最大限度地 改变北区在城市的地位，应该是轰动性的， 它的影响力不仅仅局限在房地产行业，而 是整个城市的一件大事。
思考与定位
市场定位
市场形象
精装精彩 成品城市
市场定位
思考与定位
1. 西北第一个以“新城市主义”理论为基 础构建的现代国际化城市； 2. 国际最流行的自然生态街区景观，功能 配套全、街区氛围足； 3. 属于普罗大众的住宅产品，引导未来发 展的居住潮流； 4. 新颖户型、精品装修，让居住成为理性 的消费。
思考与定位
项目定位
因此， 珠江新城是一个城市 千年古都中的国际化生态新城
思考与定位
市场定位
市场定位
思考与定位
从西安市的城市发展角度来看，珠江新城 是十三朝古都中新崛起的国际化生态新城， 是三千年历史的断代点。它的出现，改变 的将是西安古城人民对于居住的观念、对 于生活的观念、对于城市的观念。
策略与分解
SLOGAN
策略与分解
项目口号
珠江新城
精装城市，西安人的权力
释意：此口号紧扣项目定位，与项目卖点和 “经济适用房的特定性”巧妙联姻，形成一个 完整的对应关系，充分表述了珠江新城项目的 核心价值。
策略与分解
项目卖点
策略与分解
项目卖点
概念类 1.城市复兴运动
2.新城市主义 3.国际化生态街区
但改变不了血液的颜色。
思考与定位
城市思考
时光流逝，长安不再； 只有在斑驳的城墙上， 还能依稀寄托想象中的汉唐风光。
历史变得如此枯竭， 回首长安，衰落的残叶随辉煌的往昔而去，
只余钟楼的一抹夕阳依旧。
思考与定位
项目定位
思考与定位
项目思考
珠江新城是一座城 是十三代古都里的一座新城
珠江新城是一个点 是三千年历史中的一个转折点
节奏与实现
推广节奏
5.开盘阶段
推广思路：开盘工作是本次的推广工作的一个高 潮，也是再次引发市场关注的重要节点，配合着 现场展示环境的完善，促进成交。因此，此阶段 工程形象部位最好具备较好的展示条件。
推广手段：平面媒体释放、广播电视广告、结合 促销的现场公关展示活动。
节奏与实现
项目推广思路
节奏与实现
珠江新城作为一个城市，吸引的是那些对现代 化城市生活场景充满着渴望的人群，他们渴望 生活在一个全新的、与古老的西安城迥然不同 的城市氛围内，享受着临街优雅的商业环境和 路边自然的绿色生态，因此，我们的客户将是 一大批追求生活品质和环境品质的人群。
思考与定位
客户定位
他们可能不局限在某一个行业内，经济实力也不 尽相同，可能对北郊地域也缺乏认同感，但是他 们对于高品质生活环境的追求是相同的，因此地 域和价格不再是新城的销售壁垒，年龄和家庭也 不是购买的前提，因为珠江新城是属于大众的产 品，是所有西安人向往的新城。 因此，安居型客户、改善型客户、投资型客户都 是我们的目标客户群。详细客户分析AIO量表随 后出专案。
珠江新城 改变的是历史，建筑的是未来
思考与定位
项目思考
城
是一种文明的延续， 是千年历史的灵魂。
思考与定位
项目定位
珠江新城， 不是一个普通的房地产项目。
思考与定位
项目定位
1.源于中国地产界航母的品牌之城； 2.项目规模超大的城中之城； 3.新城市主义旗帜下的精品之城； 4.多种商业形态、功能丰富的物质之城； 5.绿色生态和城市人文并存的精神之城； 6.国际化街区氛围的生态之城。
推广手段： 我们强烈建议在亮相时间，做个项目展示厅， 对来访意向客户进行登记，也便于后期销售工 作开展；亮相媒介包括报纸硬广、户外媒体； 做项目亮相的新闻发布会、媒体见面会，第一 次导入品牌“好生活，在珠江”。