政府公共性和房产政策文献综述

论文文献综述一．政府公共性文献综述“胡塞尔将公共性称为‘普遍领域’，这个‘普遍领域’是一个通过它的开放性将一切涵容于其中的指引联系。

”①从微观领域研究政府公共性视角下的房地产政策，有利于我们从社会层面上来思考政府房地产政策公共性取向的必然性以及在时代背景下的路径选择。

公共性问题的重视是人们对当代社会问题（如住房难问题）的一种理性反思。

对公共性概念的理解和界定是实现公共性作为特定社会领域（房地产领域）价值诉求的前提。

（一）公共性界定综述（西方部分）西方对公共性的研究着眼于两个不同的范畴，一个是认为公共性就是政府的公共性，而这样的公共性有着悠久的历史；一个是公共性是多元主体的公共性，政府只是一种个体理性，这是公共性在现代社会的转型。

从第一个范畴来看，公共性可以追溯到古希腊时代。

古希腊思想家柏拉图和亚里士多德从道德的角度探讨了为实现社会正义而体现城邦（国家或广义政府）公共性特征，认为国家的目的在于实现最高最广的“善业”，在于达到全城邦的“美满幸福”和“优良的生活”。

亚里士多德认为“凡照顾到公共利益的各种政体就都是正当或正宗的政体；而那些只照顾统治者们利益的政体就是错误的政体或正宗政体的变态”。

②西塞罗用“‘共和国’代替了‘城邦’，承认公民在国家中要‘分享共同利益’，并强调‘执政官是说话的法律，法律是沉默的执政官’”。

③这是关于公共性，西方最早的论述。

文艺复兴时期的政治思想家大都从政府代表一种公共的契约精神出发探讨政府公共性问题。

代表人物有霍布斯、洛克、卢梭。

19世纪的自由主义时期，西方国家对公共性的认识有了进一步的改变。

这一时期受自由主义的影响，追求建设的是“小政府”、“大社会”。

英国古典政治经济学家亚当·斯密主要从论证政府和市场的关系中探讨公共性问题，并在《国民财富的性质和原因的研究》一书中认为政府或国家的职能之一就是建立并维护公共机关和公共工程。

④英国政治思想家边沁从功利主义角度分析认为，政府公共性就体现在它与自然状态相比更能提高公共福利，从而①曹鹏飞:《公共性理论研究》，党建读物出版社2006年版，第42页。

②亚里士多德：《政治学》，吴寿彭译，《商务印书馆》，1965，第132页。

③王同新：《政府公共性的学理探源与当代回应》，《行政论坛》，2010年第3期，第28页。

使得社会总体福利最大化，“政府的主要任务就是实现大多数人的最大幸福”。

①约翰·密尔继承了边沁的衣钵，但又强调人类的社会情感和互助合作、社会利益和公众利益；主张国家的目的是为了被统治者的福利，保证人民过好物质生活，但国家更重要的目的是要“促进人民本身的美德和智慧”，保证人民过好精神生活；国民的美德和智慧是“好政府的第一要素”，是代议制政府成功的必要条件，“任何政治制度，最重要的任务莫过于培养社会成员的各种优良品质”。

②然而公共性在哈贝马斯和罗尔斯等人这里进行了成功的转型，即公共性不是指政府的公共性，而是多元社会下多元主体在公共领域协商整合而成的公共性，其中政府的行为只是一种个体行为，是新自由主义在公共性上的新发展。

这里介绍最重要的两位学者哈贝马斯和罗尔斯对公共性的阐述。

1.哈贝马斯有关公共性的理解。

哈贝马斯在《公共领域的结构转型》中比较集中地论述了公共性理论。

他把公共性作为批判资产阶级社会的前提，认为公共性是与社会公共领域同在的。

当然公共性是一种社会历史现象，在不同的历史时期有不同的表现形态。

在哈贝马斯看来，“公共领域原则上向所有公民开放。

公共领域的一部分由各种对话构成，在这些对话中，作为私人的人们来到一起，形成了公众。

……当他们在非强制的情况下处理普遍利益问题时，公民们作为一个群体来行动；因此，这种行动具有这样的保障，即他们可以自由地集合和组合，可以自由表达和公开他们的意见。

……当公共讨论涉及与国家活动有关的问题时，我们称之为政治的公共领域。

……公共领域是介于国家和社会调节的一个领域……。

”③哈贝马斯认为这种公共领域所确立的公共性对整个资产阶级社会发挥着一种批判建设功能，他还从“市民”型公共性中抽象出“一般公开”的原理。

他认为真正的公共性只有在依据批判理性进行“对话”过程中形成的“生活世界”里才能实现不排除任何成员的社会整合机制，原因是“本来意义上的公共性是一种民主原则，这倒不是因为有了公共性，每个人一般都能有平等的机会表达个人倾向、愿望和信念—即意见；只有当这些个人意见通过公众批判而变成公众舆论时，公共性才能实现。

”④2.罗尔斯的公共性理论。

罗尔斯在《正义论》中认为，秩序良好的社会应当符合公共性，而这种公共性分为三个层次.首先是公民对正义原则互相承认，并且通过一定结构的制度安排可以实现这些正义原则。

其次，公民对与制度有关的一般事实相互承认，也就是彼此通常①徐大同、吴春华：《西方政治思想史》第4卷，天津人民出版社，2005年，第32页。

②徐大同、吴春华：《西方政治思想史》第4卷，天津人民出版社，2005年，第204页。

③汪晖、陈燕谷：《文化与公共性》，生活·读书·新知三联书店1998年版，第125—I26页。

拥有的常识性知识和信仰的普遍性。

最后是公民对作为公平的正义基于自身而得到完全的证明的相互承认，也就是公民通过自己的社会生活确立起政治观念之间再次达成重叠共识。

后来，在《政治自由主义》一书中，罗尔斯把正义原则变成了公共性的条件及其三个层次之一，并且把正义原则本身及其展开直接看作是公共性的内在逻辑条件.所以罗尔斯的公共性不仅是正义追求的目标，而且在一定程度上就是正义最大程度上的实现。

只有被从观念到制度安排上得到普遍的认同并被落实，这样的良序社会才是公共性。

从以上可以看出，不同的学者个人基本理论主张不同，对公共性的具体理解上也差异较大。

哈贝马斯所认为的公共性是社会多元主体在公共领域中协商对话，在批判中整合成的一种话语状态。

罗尔斯所说的公共性核心是正义，对于正义的普遍信仰和对正义理解的重叠共识。

（二）公共性界定（国内部分）“公共”一词在中国社会中出现的较晚，但该词所蕴含的特定社会领域及其所表明的特殊的社会关系是早在人们生活中存在的，并且一直在起着明晰社会结构的功能。

目前，公共性”是被广泛运用于政治学、哲学、经济学、法学、文学等领域的复杂的概念。

在不同的话语体系中，由于理论目标的差异，对公共性的界定也有很大的不同。

有的学者从伦理学和哲学的角度来阐述公共性。

高晓红(2007)认为，公共性是政府所固有的首要特征和核心价值，其基本内涵是凭借公共权力，维护公共利益。

从伦理学的角度来研究,实现政府的公共性关键在于维护公共权力的伦理合理性和确保公共利益的最大化。

①郭渐强等（2010）认为，“所谓政府公共性，就是指政府产生、存在的目的是为了维护公共利益，实现公共目标，履行公共服务职能以及为自身和社会创造以公益精神为核心的意识形态。

”②有的学者从政治学的角度来界定公共性。

张方华（2010）认为，政府的公共性通过政府对公共利益的维护与增进表现出来，并且较之自然状态政府更能提供公共利益，使社会总体的福利达到最大化。

③周建东（2007）认为，在公共领域特别是政治公共领域，公共性指政府制定与执行公共政策应按照社会的共同利益和人民的意志，以公平和正义为价值目标，最终实现社会公共利益。

④王同新（2010）认为,实现社会公平公正、履行社会公共职能乃是①高晓红：《伦理“普遍物”与政府公共性》，《求索》，2007年12月。

②郭渐强、刘薇《实现政府公共性的伦理思考》，《湖南师范大学社会科学学报》，2010年1月。

③张方华：《政府非正当利益与政府公共性的回归》，《云南社会科学》，2010年第4期④周建东：《“公共性”视野下的政府信息公开研究》，CNKI中国博士学位论文全文数据库，2007年3月，所有政府公共性应有的实质内容。

①有的学者从经济学的角度来理解政府的公共性问题。

王桂云等（2010）从公共选择理论的视角来看政府的公共性，认为政府的公共性是和它的自利性纠结在一起的，并从合法的自利性和非法的自利性来理解政府行为。

②以上综述的公共性是公共性的第一个范畴，即政府公共性。

因为本文要研究的公共性就是政府的公共性问题，所以对第二个范畴的公共性没有检索国内学者的研究成果。

从国内外的文献综述中，本文认为政府的公共性是坚持公平和效率相结合，既要维护每一个公民的根本利益，实现每一个公民的基本需求；又要尽责任实现全体人民福利的最大化。

除了上面的价值判断以外，需要对政府的公共性进行规范性的阐述，即确定房地产政策中政府公共性的标准。

这里我确定居住权和公平作为衡量现今房地产政策中政府公共性的两项基本标准。

二．房地产政策的历史沿革根据房地产商品的使用, 可将房地产市场分为居住用房市场 (包括住房、公寓等 )和非居住用房市场 (包括办公楼、通用厂房以及仓库等等 )。

住宅市场是房地产的主要细分市场, 主要面对住房消费对象, 无论现有存量住房市场还是新增住宅开发市场, 往往都占据城市房地产市场的主导地位 (一般占 70% - 90% ), 本文研究的房地产市场主要是指住宅市场。

房地产政策,可以分为制度性政策和调控性政策两大层面。

前者是指基础性政策, 属于房地产市场运行基本的基本法律、法规、规章、制度、办法等；后者主要指在制度性政策基础上,即保证基础政策的贯彻,促使市场运行更科学更合理, 属于在不同时期推出的有关文件、办法、细则等。

本文研究房地产政策, 主要是从制度性政策和调控性政策两个方面来探讨，并从政府公共性的角度对其进行分析。

我国房地产政策发展经过主要经过了三个阶段。

（一）第一阶段，计划经济时期住房制度阶段（1949—1978年）。

①王同新：《政府公共性的学理探源与当代回应》，《行政论坛》，2010年第3期②王桂云、李涛：《政府自利性与合法性危机—一种基于公共选择理论的分析》，《社会科学家》，2010年8表1来源于范志勇：《中国房地产政策回顾与探析》，《学术交流》，2008年8月第8期，第62页。

（二）第二阶段，住房制度改革阶段 (1979- 1998年)。

这个阶段经历了 20年,可分为五段。

表2来源于范志勇：《中国房地产政策回顾与探析》，《学术交流》，2008年8月第8期，第63页。

（三）住房制度市场化阶段( 1998年 - 现在 )。