农民小产权房

农民小产权房 什么叫做“小产权房”？无非是农民在自家集体所有的土地上盖的商品房。这种房产，政府是不发给产权证的，只有村委会给的一纸证明。这样的小产权房，在许多城市都存在。小产权房之所变成“不合法”的小产权在于，政府规定，凡是农民

集体所有的土地，要想转为商业性的房地产开发，必须由政府统一征用，农民自己的房基地要想盖商品房出卖，就不合法。 我们知道，中国现阶段的宪法上明明规定，土地有两种所有形式，一种是国家所有，一种是农民集体所有。说起来，这是非常奇怪的事情。既然农村的土地是农民集体所有的，那么农民集体为什么不能把自己所有的土地，尤其是宅基地部分，盖上房子出售呢？这样的土地要想投入房地产，必须经过地方政府这一关。也就是说，农民的土地，只能统一卖给地方政府，然后才能进入房地产业。

土地规模经营集中 农民离土的顾虑仍然很重。目前农民收入中，来自一产的收入占农民总收入的29%，总体上讲，农民的主要收入不依靠土地。尽管如此，农民离土的顾虑仍然很大。调查中，有48.2%的农户明确表示不愿意放弃土地，有39.9％的农户认为必须保持口粮田。面对什么条件下愿意将土地全部流转出去的问题，有40.3％农户要求提供就业保障，31.1％的农户要求享受城市低保。可见农民仍然把土地视作就业和养老的最后保障。 一些新情况和新变化正在对土地向规模经营集中发生着影响。这些情况是，第一，农村劳动力的不均衡转移。容易转移的多是有一技之长的农民或者青壮年劳力，25―45岁的劳动力占每年转移人数的69%。劳力转移中，有相当部分是季节性转移，或者是在南京等较近的城镇务工，每年仍有相当一部分时间回家务农。这部分人对土地的依赖仍然很大。第二，地价、粮价上涨、免征农业税和粮食直补政策的实施，也加重了农民的惜地心理，从而延缓土地规模经营，甚至有的农户出现索回流转土地的现象。 首先，建立和完善土地集中的合理利益机制。 土地集中的直接动因，是要充分考虑农民的利益，建立起有效的利益机制，利用利益的力量和市场化的手段推动。我们将从以下几个方面努力： 第一，对规模经营实行财政补贴倾斜。省市已经明确，今年对农民的粮食直补政策不变。我们在协助财政部门进行粮食直补中，在不违反规定的前提下，尽可能地向水稻种植大户倾斜。建议区县财政在确保去年标准的同时，按照中央一号文件精神，再增加一些补贴，这些补贴主要用于规模种植大户上。在财政安排的农业重点项目上，我们借鉴粮食直补的办法，扩大直补范围，全面实行农机直补、良种直补和专业村的农户直补。这些直补，都将对经营规模大户给予倾斜。同时，今年我们还将对一些大户进行小额贷款贴息，鼓励规模经营、大户创业。 第二，协助推进土地股份合作制度。实行土地股份合作制属于集体经济组织内部的一种产权制度安排。按照依法、自愿、有偿的原则，农户将土地承包权转化为股权，农户土地使用权流转给土地股份合作制经济组织经营。这种土地股份合作非常有利于促进劳动力转移，推进土地向规模经营集中，同时也保障了承包户土地收益的稳定。我们将积极配合，多做工作，协助推进。今年在江宁区百家湖街道和中前社区试点的基础上，凡有条件的，力争全面推开，为既推进土地向规模集中，又不断提高农民收益拓开一条新路。 第三，要进一步推进和规范土地的流转。要积极鼓励土地承包经营权依法采取转让、转包、出租、互换、入股或者其它方式流转，扩大经营规模，把土地向种田能手集中，向龙头企业集中，向“三资”项目集中。使有条件转移的农民从土地的束缚中解脱出来，不必一心挂两头，可以专心外出务工或从事其它非农产业，为劳动力的稳定转移提供方便。同时，要加强对土地流转的指导和服务，为土地承包经营权流转创造条件，引导设立土地流转中介服务机构，按照规范的程序和合同进行流转，有条件的地方，应建立土地承包经营权流转的有形市场，为流转双方提供交易场所，储备和发布流转信息，办理流转手续。 其次，大力发展农业产业化经营。 一是做大做强主导产业，按照都市农业的总体规划，围绕蔬菜、畜牧、水产、花卉苗木和旅游农业五大主导产业，采取名牌战略，集中力量做大优势产品、绿色食品、绿色南京、旅游休闲四大产业，集中力量做大螃蟹、苗木、花卉、桂花鸭、青虾、雨花茶、富硒米、波尔羊、有机蔬菜、黑莓等十大品牌农产品。通过创建省级以上名牌，拉长产业链，提高集中度。二是围绕功能性结构调整和发挥区域优势，进一步优化区域产业布局，土地向园区集中。现在全市已制订水稻种植区划，落实了120万亩，在这些区域中进一步引导向大户集中和连片种植。采取实质性措施，加快形成高淳生态区、水产园；溧水观光区、林果园；江宁加工区、牧业园；浦口风景区、苗木园；六合标准化示范区、蔬菜园；栖霞芦蒿园和雨花休闲农业园，带动提升30个配套的农产品生产基地建设；三是积极发展龙头企业和各类专业合作组织，通过建立合理的利益联结机制，进行订单生产，企业在本地建立生产基地，促进农户围绕企业需要进行连片种植，规模种植，提高专业化、规模化生产水平。 4、加大“三资”开发农业的力度，建设外向型农业。 土地向规模集中，一个有效的办法就是项目拉动。实践证明，“三资”项目不仅规模大，而且成功率高、农民利益处理得比较好。我们一方面为区县农业招商引资做好服务工作。同时，整合全市农业资源，牵头开展招商引资。一是积极参与省内外、国内外的各种招商引资活动，把南京农业推出去。牵头办好北京、上海、连云港农业洽谈会，牵头组织好省厅组织法国、英国农业博览会。二是举全系统力量办好南京名特优农产品的展示展销会；三是搭好农业招商引资的平台，包括各种农业节庆活动，城市广场展示活动，长三角城市和南京长江经济协作区的农业推介活动等。 5、建立健全社会保障机制。 在促进土地集中的过程中，还必须建立起相应的社会保障机制。一是加快发展、搞好服务。在服从、服务于郊县发展中，主动将农业融入城市、融入二、三产业中，实行统筹发展、推进全面发展。经济发展了，解决土地集中的许多问题就有了良好的物质条件。这是最大的保障。二是试行留地安置。市政府即将出台《关于促进郊县既好又快发展的若干意见》，提出探索留地安置的办法。即在集体土地征用开发时，预留一定比例的土地用于集体经济组织进行开发，让失地农民能够从土地增值中获得长远收益。尽管这项工作推进难度较大，我们将积极配合，合力推进。三是建立城乡统筹就业体制。加快建立城乡统一的就业登记制度，加强城镇劳动力市场建设，促进农村劳动力向城镇和二三产业加速转移。四是完善农村劳动力转移培训机制。协助有关部门探索建立农村劳动力职业技能培训券制度，免费为农民提供培训。五是建立完善社会保障体系。加大财政转移支付力度，完善农村低保、基本养老和农村合作医疗保险等社会保障制度，建立老年农民养老补贴制度，在条件具备的地方，将进城务工有稳定收入的农民纳入城镇社会保障体系，鼓励他们通过多种形式转让土地经营权。 最后，加强引导，稳步推进。 推进土地向规模经营集中，是“三个集中”中政策性最强、社会最敏感的一个问题。也可以说是“三个集中”中难度最大的一个“集中”。因此，一定要坚持积极、稳妥、有序的推进。不能急于求成，不能简单从事，不能损害农民利益。总之，按照全市“三个集中”行动纲要和总体部署安排，积极开展工作，稳步向前推进。 一、当前农村土地利用率低的几种表现

表现1：“空心村”问题严重，村庄归并任务繁重。农村居民点，经过上世纪六、七十年代农村新村建设，村庄规模有剧部扩大，“空心村”问题尚不明显。上世纪八、九十年代，随着经济的快速发展，农民经济收入大幅度增加，村镇建设呈急速扩张的趋势，且势不可挡，而当时农村宅基地缺乏有效管理，基本处于无序管理状态。再加之，农民中存在的相互攀比思想，在旧村庄外周围占用土地抢建宅基地的现象时有发生，导致村庄无限制地向外扩展蔓延。与此同时，村内原旧宅基既没有收回，又没有复垦，只是种些树木或零星搞些家庭副业，甚至长期闲置撂荒，最终形成现在的“空心村”。由此可见，“空心村”整治和村庄归并整理，是加强和提高土地利率的一项重要工作。

表现2：农村工矿废弃地、砖瓦窑等地类亟需治理。当前存在的农村工矿废弃地和废弃砖窑，是上世纪八、九十年代大力发展乡镇企业的结果。其主要包括矿产倒闭企业、原国有农、林场以及砖瓦窑场等。这些土地多数处于闲置或低效利用状态，土地利用率很低，有很大的开发整治潜力，也是不可多得的土地后备资源。

表现3：“以租代征”等土地违法违规行为破坏浪费土地问题严重，给提高土地利用率带来了严重的负面影响。这些土地违法用地单位或个人，规避国家建设用地审批政策和国家产业政策，大侵占农民集体土地，搞非农业建设，在很大程度上损害了农民的切身利益，同时，也给全面加强土地利用管理，有效提高土地利用率埋下了隐患。 二、农村土地利用率低的成因 （一）在“空心村”问题方面 成因1：国土资源管理宣传不到位，在农村出现了政策“棚架”现象。 成因2：农村超宅费等取消后，农民超占心理严重。 成因3：乡村干部法律意识淡薄，在宅基地管理上存在严重的随意划分宅基地问题，尽而造成了宅基地管理上的混乱，从而加剧了“空心村”问题。 成因4：在农村宅基地管理上自上而下，一直以来缺乏规范性、可操作性的法律法规，如在《土地管理法》和《河南省农村宅基地管理办法》中，只有宏观性的条规，但诸如如何加强有偿使用管理等带有经济手段管理的内容没有，因而在基层工作中不便于操作，况且实行经济手段管理还是一个很严肃的问题，县以下政府及职能部门，不敢冒风险出台一些针对性措施。因此，导致在加强管理上目前还只能是束手无策。 成因5：“空心村”治理和村庄归并，是一项艰巨的系统工程，需要多部门联动，资金耗费量大，很难短期凑效。 （二）在工矿废弃地等地类整治方面 成因1：基础性工作不到位，一是没有进行土地权属登记，土地权属关系不清，不便于产权处置机制建设；二是缺乏规划，导致工作的盲目性，往往使整治工作陷于被动。 成因2：政府组织、职能部门牵头的“多元化”投资机制没有真正得到加强，只是靠部门投资开展工作，未免有些势单力薄，不利于整治工作积极有效地顺利进行。 （三）在土地违法违规行为导致的浪费土地问题方面 成因：由于这些用地单位或个人，多打着招商引资的旗号，潜在地抱着强烈的“违法用地成本低，依法用地成本高”的心理，钻国家政策的空子，在用地上宽打阔用，不关心节约集约用地问题，只讲求个人利益，不考虑国家和群众的利益，严重影响了国土资源宏观调控政策和措施的落实，其造成的后果必然是土地资源浪费，土地利用率持续走低，给当地经济带来负面影响。