2008年-北京棕榈泉市场研究分析及二期项目定位
08年方圆三亚项目定位及规划建议148p
2) 房地产市场销售供给现状分析
市场近两年呈现供不应求
04年-07年海南地产市场需求表
350
300
302.77
250
212.81 200
241.97 175.33
203.47 215.42
150 125.77
125.89
100
50
0 04年
05年
06年
07年
竣工面积（万㎡） 销售面积（万㎡）
海南房地产市场从04年开始， 总 销 售 面 积 逐 年 增 加 ， 从 06 年开始，住宅销售面积大于 竣工面积
国家海岸vs珍珠海岸表231亚龙湾度假区海棠湾度假区土福湾度假区对比情况表亚龙湾度假区海棠湾度假区国家级旅游度假区世界级的旅游度假区国家海岸国际高端路线珍珠海岸的一部分土福湾度假区整体定位交通酒店数量距市区25公里14家12家已对外营业或试业2家在建旅游项目众多海底观光世界海上运动中心高尔夫球场潜水俱乐部游艇度假蝴蝶谷贝壳馆距市区28公里规划25家其中12家今年开工距市区40公里规划7家旅游项目从规划看旅游项目主要依靠蜈支洲岛游艇度假海洋公园海洋湿地公园蜈支洲岛潜水俱乐部等各类娱乐项目从规划看娱乐项目较少国际游艇码头世界香草园世界鲜花园古船主题广场旅游文化村海岸线温度75公里热带海洋性气候全年平均气温冬季海水最低温度22度是珊瑚保护区海水清澈海洋生物种类较多优于海棠湾和土福湾沙滩长度宽阔平缓沙粒洁白细腻完善均位于百花谷商业中心总建筑面积35万有购物餐饮酒吧spa健身中心等功能218公里热带海洋性季风气候全年平均气温冬季平均最低气温6公里未知海面坡度大浪大特别是靠北的海面海面比较平稳海浪作用平均沙滩沙滩岸线坡度平缓沙滩长度坡度较平缓沙粒偏黄配套购物餐饮spa健身一般蜈支洲岛购物以士多店为主岛内有中西餐厅自助餐厅无spa和健身设施岛内有医疗所较差两个小型商业街在运动康体中心内配有医疗所室医疗医疗急救站三亚房地产特点分析物业形态三亚楼盘可以按区域资源特征分为两类一类以海湾资源为特点的高层别墅混合物业组合另一类是市区楼盘的小高层或高层物业形态
酒店式公寓深度调研报告
北京棕榈泉国际公寓
装修标准 运营管理
装修风格
法国南部派、法国怀旧派、东方现代派、意大利艺术派、悠然度假、法国新 浪漫六中装修风格选择
橱柜、洁具
德国原装LEICHT配大理石台面、美国KOHLER、德国KALDEWEI浴缸
地面、墙面、门窗 日本东洋TEX实木复合地板美国SIDELITY壁纸
装修设计单位 G.I.L艺术设计顾问公司
酒店式公寓深度调研报告
目录
相关概念（ ）
酒店式公寓、产权式酒店、 SOHO 、LOFT或studio
北京项目概况（华荣公寓、富顿中心、棕榈泉国际公寓、贡院6 ） 号、雅诗阁酒店、东方瑞景、丽舍服务公寓、通用时代、建外SOHU
天津项目概况（泰达国际公寓、国际大厦、奥林匹克大厦）
酒店式公寓调研总体分析（分类、特点、品牌、北京 ） 项目分析、天津项目分析
北京华荣公寓
北京富顿中心
项目概况
项目名称 物业地址 总占地面积 总建筑面积 总层数 开发商 设计单位 施工进度 交付时间 租售性质 租售价格 客户性质
北京富顿中心 朝阳区劲松桥东北角（距国贸1500米，规划地铁10号线终点站） 3.9公顷 10.04万平方米 A、B、C写字楼24层，D公寓27层 北京昆泰房地产开发集团 华成国际建筑工程有限公司 竣工 2003年 全部售完，21世纪不动产代理租赁 一室56平米双床6000元/月（半年），一室70平米单床5000元/月（一年） 大部份为公司与代理商签约
装修标准
石材、实木地板、大理石窗台板、阳台防滑地砖、户门实木防火门、内门木门
地面、墙面、门窗 、、门锁博兰、智能门锁。外窗为平开上悬断桥隔热铝合金窗、高档双层中空
玻璃、德国诺托外窗五金、兆美牌遥控电动窗帘
某地产项目二期定位报告
1 15
2
9
17 7
5 10 11
4
13
18
8
3
6 14 12
16
独立别墅区 7000-12000 300-500平米
TH别墅区 4500-8000 240-350平米
多层、小高产品区 3500-5500 100-200平米
1 比华利山双拼 2 比华利山联排
项目定位决策模型
项目发展空间
限制条件
Q2:市场环境
取势
Q3:项目条件 Q4:竞争及客户
Q1:业主目标
优术
案例研究
明道 项目定位
项目属性——城市豪宅，景观资源突出
规划：位于长沙城市规划格局“一主二次四组团”中 的主城区 交通：三面临城市主干道，可进入性强，道路城市感 强 配套：紧邻月湖公园，临近规划中的洪山公园和世界 之窗、海底世界 其他配套：麦德龙超市、163医院、湖南国际会展中心
项目发展空间
限制条件
Q2:市场环境
取势
Q3:项目条件 Q4:竞争及客户
Q1:业主目标
优术
案例研究
明道 项目定位
市场关键词1：多核化发展
多核心发展是城市发展的重要过程，是城市向城市群发展的重要过渡
第一阶段：单核心扩张
长沙05年以前的发展方式 是典型的单核心发展模式 ，五一广场是城市唯一的 核心区，承载整个城市的 核心功能
市中心板块 城东板块
5500-8000 4800-5000
麓南板块
4500-4800
省府板块
4500-5000
专业人士访谈：
整个长沙不大，没有一个相对突出的板块， 也没有一个所谓的富人区高端板块，目前呈 现各大板块百家争鸣的局面，容易受到政府 政策的影响，致使各大板块个盘表现明显， 一个指标盘带动整个区域的发展。
【报告】北京亦庄商业中心市场定位报告
【关键字】报告北京亦庄商业中心市场定位报告一、项目市场定位说明市场定位是一个房地产项目成功运作的关键，准确的定位，可以使本项目发现空白，并通过独特的构思与精心的策划，充分体现本项目的独特魅力，展现项目内涵，为项目的成功奠定坚实的基础。
通过前期详细的市场调研、资料整理、客户访谈等工作，我司对北京市及本项目周边商业市场状况有了较为全面、深入的了解，并通过有针对性的分析对本项目有了更加充分和深刻的认识。
本报告在前期调研的基础上，结合我司多年的商业策划经验，针对目前本项目的可操作性，对本项目所处环境进行综合的分析，提炼了项目的优劣势，分析了项目未来的机会和威胁点，在明确了项目总体定位的基础上，对项目商业分别进行了不同的定位内容阐述，并结合项目的特性对项目后期管理进行了分析。
我们可以相信，通过科学的论证和不断的创新与努力，必能切准市场脉搏，为本案制定出准确合理的定位。
最大限度强化项目的特有优势，转化、消除项目的现存劣势，有效利用市场中的机会，规避项目的客观威胁，站在未来市场的角度提高本案的市场竞争力，并为发展商有效提升项目综合素质提供参考。
二、项目市场定位的原则1、与发展商发展战略相一致原则项目的发展要以发展商的发展战略相一致，企业的发展战略包括品牌战略、经营战略和管理战略等等方面，项目在企业的发展战略框架下进行项目的市场定位，体现企业的竞争优势、发挥企业的核心竞争能力，用企业品牌去构建项目的产品品牌，以期使项目产品具有延续性和创新性，实现企业的发展目标，项目的开发利润。
2、经济性原则项目市场定位的经济性原则首先是指对产品应具较高的性价比，在满足必要建筑功能的前提下，租售价格合理；第二；从项目开发角度出发，在成本控制的基础上，务求使项目达到开发效益最大化；最后，在成本和费用测算、效益测算的基础上计算的各项经济评价指标达到社会平均水平，确定项目盈利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可能性。
3、适应性原则本项目市场定位的适应性原则包含以下几层含义：一、与亦庄区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应；二、与亦庄区域的房地产市场的物业档次、标准、品质相适应；三、与我司市场调查分析确定的目标客户群的消费特点和消费能力相匹配；四、与发展商的技术和管理能力相适应，以上四点，为我司在进行市场定位时适应性原则的出发点。
棕榈泉介绍 电子版
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大面积平面划分，实力企业入驻
世界级专业团队
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本报告中所涉及的数据指标、价格等仅供参考，不构成合同要约，以政府相关部门最终审批文件及买卖双方签定的合同为准。
团队价值 TEAM VALUE
本报告中所涉及的数据指标、价格等仅供参考，不构成合同要约，以政府相关部门最终审批文件及买卖双方签定的合同为准。
项目价值——棕榈泉国际中心超甲级写字楼
从领先，到领袖
从香港，到北京 棕榈泉每一座物业 无不以世界级的商务标准 吸引着各个行业的翘楚企业 激发着每一个企业不竭前行的动力 迈出，从领先到领袖的关键一步
本报告中所涉及的数据指标、价格等仅供参考，不构成合同要约，以政府相关部门最终审批文件及买卖双方签定的合同为准。
物业管理顾问： 仲量联行物业管理的物业遍布世界各地，总面积逾 14亿平方英尺(约1.3亿平方米),旗下投资管理资产 总值超过400亿美元。 返回目录
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团队价值——商业顾问
高纬环球成立于1917年，总部设立在美国
ATTRACTIONS（雅卓信）创办人。担纲新加坡
莱佛士酒店，香港海洋公园，深圳华侨城波托菲 诺天鹅堡等景观项目的设计。
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团队价值——全球营销顾问和物业管理顾问
全球五大行，仲量联行
全球营销顾问： 仲量联行1783年在伦敦开业，纽约股票市场上市公 司总部芝加哥，运营总部伦敦。 仲量联行是唯一连续三年入选福布斯白金400强企业 的房地产投资管理及服务公司，拥有超过180个办事 处，业务遍及全球60个国家逾700个城市。
北京康泉定位报告 住宅项目
目录前言 (3)1．项目自身分析 (4)1.1项目地块情况 (4)1.2区域界定说明 (4)1.3 SWOT矩阵 (5)1.4物业优及劣势分析 (5)1.4.1 Strength（优势分析） (5)1.4.2 Weakness (劣势分析)： (7)1.4.3 Opportunity (机会分析) (8)1.4.4 Threat威胁分析 (9)1.4.5劣势及威胁的弥补方案 (11)1.5分析总结 (13)2．项目初步定位 (14)2.1市场定位 (14)2.1.1关于市场定位 (14)2.1.2市场定位需要考虑的几个因素 (14)2.1.3最终市场定位 (16)2.1.4市场定位的支撑点 (17)2.2客群定位 (18)2.2.1目标客户构成 (18)2.2.2目标客户需求特征分析 (20)2.2.3目标客户结论 (21)2.2.4目标客户消费行为特征 (23)2.3价格定位 (24)2.3.1定价方法 (24)2.3.2价格定位 (25)2.3.3采取此种销售价格推广上市的原因 (27)3．项目规划设计概述 (28)3.1产品定位及设计原则 (28)3.1.1产品定位 (28)3.1.2产品设计原则 (30)3.2园林景观建议 (31)3.2.1景观的价值 (31)3.2.2园林景观主题风格建议 (32)3.2.3绿化设计建议 (33)3.2.4环境设施设计建议 (35)3.2.5发挥景观的促销作用 (41)3.3建筑风格 (41)3.3.1建筑风格对利润的影响 (41)3.3.2建筑风格与开发商的关系 (42)3.3.3客户群对“建筑风格”的偏好 (43)3.3.4建筑风格的未来走势 (43)3.3.5本项目建筑风格建议 (44)3.3.6建筑风格的表达 (44)3.3.7建筑风格实现更好价值的方法 (45)3.4户型设计建议 (45)3.4.1建议依据 (46)3.4.2户型设计建议 (47)3.5新材料新技术应用 (55)3.5.1住宅的可塑性开放空间 (55)3.5.2建筑节能、环保新技术 (58)3.6配套设施规划建议 (63)3.6.1楼宇配套设施规划建议 (63)3.6.2服务配套设施规划建议 (64)3.7项目车位配置建议 (73)3.7.1建议依据 (73)3.7.2建议内容 (75)3.8项目智能化建议 (76)3.8.1智能化住宅介绍 (76)3.8.2建议内容 (79)3.9物业管理要点 (83)3.9.1区域市场样本项目物业管理情况 (83)3.9.2物业管理建议 (84)3.9.3物业管理服务内容建议 (85)3.9.4物业管理费建议 (86)3.9.5相关公司简介及推荐 (86)结束语 (90)前言本报告是在市场研究及分析的基础上，结合本案的自身质素，提出有针对性的产品定位，旨在通过整合营销，最大限度强化本案的特有优势，消除或转化项目的现存劣势，规避项目的客观威胁，从整体上提高本案的总体质素和市场竞争力，并作为发展商及设计公司优化项目综合质素的参考意见。
世联-北京月亮河二期项目整体定位发展战略及物业发展建议-178PPT
一河两翼：通州新城以运 河为魂，水绿相映,绿廊镶 嵌,突出以北运河为纽带的 城市形象及文化内涵;运河 西岸改造提升旧城，运河 东岸聚集城市新增功能， 新城旧城比翼互动、协同 发展。
南拓东进：南部以外环线、 京塘公路为界，东部以六 环路为界，向外拓展，与 亦庄新城、国际空港联动， 形成新的发展空间。
城市配套
城市成熟区边缘，城市基本配套比较完善
交通状况和城市配
套较好，景观资 源和区位条件是
本项目的强势资源。
本报告是严格保密的。
26
我们通过本体条件解析和市场分析认为实 现客户目标面临如下核心问题
考虑利润实现，本项目的核心问题在于：
本体优势与通州客户价值取向的错位
区域规划分析 地块资源条件解析 通州区房地产市场分析
果园
九棵树 梨园 临河里 土桥
轨 道 交 通 的 建 成 通 车 缩短了中心城区与通州 之间的通行时间，促进 了轻轨沿线土地的升值， 同时带动了沿线房地产 市场的繁荣和活跃；
轻 轨 八 通 线 在 通 州 境 内有6个站点，每个站 点都是新兴楼盘的聚集 地。
雅丽世居
新
日光清城
华苏
世联 荷
梨园小镇
纪家
星园
城巴
靓 景 名
克 寓 所
雅
瑞都国际
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我们通过本体条件解析和市场分析认为实 现客户目标面临如下核心问题
考虑利润实现，本项目的核心问题在于：
本体优势与通州客户价值取向的错位
区域规划分析 地块资源条件解析 通州区房地产市场分析
通州区城市定位 通州区整体规划与运河规划 重大基础设施建设规划
本报告是严格保密的。
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北京城市空间结构现状和政府远景规划表明CBD分化出的功 能只能向东部发展带转移
华润2008年北京豪宅楼盘调研报告
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德福双语幼儿园
设有国际班、双语班。园内设有图 书馆、涂鸦墙、感官世界、电脑
整个销售大堂被花、植被和鹅卵石所围绕，给人以非常大气而华贵的感觉 三期沙盘模型并非完整的楼体，而是切割的户型平面分布图（将平面户型图印
制在楼体上，格式新颖，让购房者对户型分布一目了然 销售中心一侧的墙面挂满了北京星河湾及宏宇集团曾经荣获的种种殊荣，极具
说服力和震撼力 连电梯旁边垃圾桶上面的烟灰缸也是用一层薄薄的细沙所勾勒出来的星海湾
楼盘周边道路形成带坡绿带，且形成三层景观绿化，感觉工整大气。
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园林景观-细节
小区内水景的规划比较有特色，结合了江南水乡的设计感和元素，如小木 桥、黄蜡石等，并保证了每栋门口都有“溪水”经过；
柿树是秋季观果、观叶的优良树种，幼儿园内种植的柿树，红果，红叶挂满枝 头，营造出良好秋季景观，别有风味两个小细节，大柿子树的设置（成本 高），小水池中设置大垂柳，极具生活情趣；
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销售接待
销售员年龄均在25-30岁之间 作为京城的高档楼盘，销售员的接待非常专业 特设有同行参观时间，并给予公示，处处强化行业标杆的身份 针对参观群体备有专门的臂贴和调查问卷 每个样板间配备有一名训练有素的保安和清洁人员
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案场管理
星河湾把酒店式的管理引入销售中心，大厅优雅、豪华，钢琴现场演奏，情调 十足；来到星河湾，会有一种宾至如归的感觉，像走进一个高雅的酒店大堂
室、室外训练区等
星河实验小学 北京市、 朝阳区教委重点扶持的公 立学校 内部设有塑胶跑道，操场设施齐 备，外面电子显示频随时公布天气 情况 ，菜谱以及需要告知学生家长 的相关信息 餐配标准很高，注重营养搭配，细 节处处显示出人性化管理风范
北京原生墅二期市场研究及营销攻略
30－39岁：45% 40－49岁： 30% 50岁以上：15% 20－29岁： 10%
50岁以上 10%
20-29岁 15%
40-49岁 35%
30-39岁 40%
20-29岁 30-39岁 40-49岁 50岁以上
➢ 职业构成判断：
企业中高层白领：40%
私企业主：30%
国有企事业单位：20%
占地40.8万平米总面51.8万平 米
建筑面积38万平方米
发展商 物业类别
绿化率 容积率 广告诉求
主力户型 现销售 均价
华润置地
公寓、联排别墅 45%
1.1
新市镇代表
别墅200平米 公寓150平 米 联排7200（五期） 公寓4800 （一期）
顺驰置地达兴房地产开发公 司 高层公寓 50% 1.4
海边的葡萄园
50%
04/06/19
38万
公寓：4400 联排：4500
25% 20%
04/05/15
24万
公寓：4300
85%
04/5/30
用地31.7万
公寓：4000 联排：6000
85% 90%
04/04/28
用地58.2万
14.2万
独栋：7000
楼盘调查统计表
45%
03/09/30
联排别墅价格市场比较法系数修正表 单位：元/ ㎡
同时，对于本项目而言，综合性的产品组合延续了一期的整 体风格和建筑形态，因此在推广的主题和渠道上要有所差异。
竞争楼盘参照表一
区位 交通状况
翡翠城
大兴区黄村北区，五环外 300米
有公交直达
顺驰领海 大兴区黄村西北端 有公交直达
世邦魏理仕_北京饭店二期E5公寓豪宅营销方案_47页_2008年
prepared for:
北京紫金世纪置业有限责任公司
2008年5月
项目营销部分
一、项目分析 二、北京高端市场情况分析 三、项目定位 四、营销策略 五、项目团队
附件、 住宅部介绍 案例分析 世邦魏理仕公司介绍
CB Richard Ellis | Page 2
项目分析-北京宫 北京饭店二期E5公寓
CB Richard Ellis | Page 5
北京高端住宅市场情况分析
高端公寓售价及租金走势分析 高端公寓市场 & 项目 高端公寓未来供给2008-2009 CBD区域高档住宅售价及租赁情况分析 未来市场可比性项目分析
CB Richard Ellis | Page 6
高端公寓售价及租金走势分析-2008年第一季度
• 城市核心区仍然为投资者青睐区域 • 稀缺土地决定未来价值
注：未来供应住宅项目价格在2万元/平方米以上
• 准确项目定位锁定高端客户人群
CB Richard Ellis | Page 9
CBD 区域
Chaoyang North Road
公寓租赁 标 号 租金 项目名称
旺座中心 新城国际二期 万达广场 世贸国际公寓 北京财富中心一期 温莎大道 华贸中心 金地国际花园
项目定位
主题概念
结合项目独一无二地理位置条件、大户型设计、项目国 际一体化化运作团队及北京高端市场趋向 项目主题建议为：城市核心高端典藏居所
功能定位
豪宅：产品应注重内部装修，及细节配套 管家式管理及高端服务能充分体现业主尊贵身份
产品定位
长安街上顶级居住型豪宅公寓 高端公寓发展趋势:豪华精装修
装修风格
Beijing – Shenyang Highway