2019项目市场研究及产品定位分析报告

【商业地产PPT】思源-北京丰台区马家堡三期市场研究及产品定位报告(终稿)-122PPT-精品文档140页

0.39
0.11 0.28
80 190
意向性方案合计
11.273 50
41.61 37.62
1.4 2.588 8.39
1 3.09 4.3 1350 3700 10360 3.69
15.10.2019
第 2 页7 页
思源顾问
纲要
一、马家堡三期基本概况二、区域房地产市场整体研究——寻找区域的市场机会点三、区域典型住宅个案研究——分析区域产品销售现状四、南城写字公寓市场研究——写字公寓的市场可行性五、本案东区产品定位和价格预期六、本案西区（三角地）产品定位和价格预期
控规
29.43 25.69 3.74
2642 7400 2.5
东区意向性方案指标
10.801 48.08 40.08 36.09
1.4 2.588
8 1 2.98 4.02 1270 3510
控规 1.02 2.24 2.24
300 2.2
三角地意向性方案指标
0.469 1.92 1.53 1.53
的跃层 5800
5800元/平方米均
5200元/平方米均板 5850元/平方米 4988元/平方米均板 5000元/平米
建筑类别板式小高层
板楼板楼板楼板楼板楼板楼围合式
板式小高层
板塔结合
板楼
板楼
星河城
板 7000元/平方米
板楼
瑞丽江畔
板 6300元/平方米
板楼
假日西花马园金远名恋恋点竹润洋都日日晶天家自家花嘉小下园然苑都园筑未瑞城彩来丽南虹上江嘉城层畔园北欧春京天品星河城
第 2 页4 页

2019年美柚APP产品分析报告!

举出一种假定情况为例：经期单项重要程度为 4，症状为 3，身材状况为 2，体温状况为 2。
在这种模式下，用户的经期单项得分为 85 分，有 2 次症状记录，单项得分 90 分，其他项目没有记录，则用户的健康分数为：85×（4/7）+90×（3/7）=87 分。
注：经期分数取上一次完整生理期的数据，例如：生成健康报告时正处于经期，则经期单项的分数取上一次经期的分数。形成健康报告的周期是一星期，一周之内再次点击健康报告，提示“本周您已获取健康报告”，并呈现最近一次的健康报告。
健康评级：
。
此处举出一种分级标准作为参考：
96——100 分：S 级，健康情况很好，请坚持好习惯，保持健康。
86——95 分：A 级，身体处于较好状态，偶尔受小问题困扰，稍加调养会更完美。
76——85 分：B 级，健康情况一般，多多关爱自己，认真调养。
61——75 分：C 级，身体较为薄弱，建议补充营养，选择些调理身体的常用药。
1. 用户画像
美柚的用户绝大部分是女性，男性用户仅占用户总数的 1.21%。从年龄来看，用户年龄集中分布在 15—35 岁，约占 95%，覆盖了女性的适育年龄，其中 30 岁以下的用户占大多数；从经济水平来看，美柚用户的月收入集中在 5000—20000 这个区间，且大部分用户都是中等消费者和中高消费者；从用户地域分布来看，美柚的用户多数位于三线以上城市。由此可以看出：美柚比较受生活在大城市、经济能力中等偏上的年轻女性欢迎。这部分女性有关注自身健康的意识，也有足够的经济能力为自己投资，购买健康、美容相关的商品。同时，她们也有寻找同类倾诉沟通的情感需求，以及关注八卦消息、热点资讯的好奇心，在她她圈中互动交友、打发时间。
该模块在经期记录和准确预测方面能够满足使用需要，也能够针对特殊阶段提供实用工具。但在健康管理方面，记录项目存在冗余情况，并且分析方法也有进一步完善的空间。

绿城彭州项目整体定位报告105P

（社区配套型消费）业态细化
主营业态
配置建议
中小型超市调味品、生活小用品
规模 3000㎡
药品保健中\西药、保健品、快餐冷饮快餐、糕点房
1000㎡ 2000㎡
生活服务干洗店、发廊
1680m²
休闲生活花店、书店
1000㎡
总面积控制
10680㎡
建议商家红旗、互惠等德仁堂等
\ \ \
住宅篇
细化：各类商业功能、业态及体量
区域级商业
（城市到达性消费）业态细化
主营业态
休闲类
娱乐类餐饮类
咖啡厅茶楼
商务会所洗浴中心
SPA 健身房
电玩大型豪华KTV
酒吧主力店特色酒吧迪吧
餐饮主力店
特色餐饮店
总面积控制
配置建议
规模
偏高端休闲场所商务、棋牌会议、休闲桑拿、洗浴美容、美体运动健身设施动漫电玩娱乐城优质设备、量贩服务品牌酒吧风情感强、特点鲜明参与型娱乐场所品牌餐饮
区域级商业
业态：休闲类包括：咖啡馆、茶楼、商务会所、健身房、洗浴中心、SPA 标准：偏高端体量：10000㎡体量依据：专业人士深访
业态：娱乐类包括：KTV、酒吧、迪吧、电玩标准：偏高端型体量：10000㎡体量依据：专业人士深访
业态：餐饮类包括：品牌餐饮旗舰店，中餐、西餐、火锅等特色餐饮店标准：偏高端体量：16421㎡体量依据：专业人士深访
目标主营业态市场空间探讨
写字楼商务办公类商业
彭州市商务办公类商业发展现状
多以街铺租赁形式办公多以住宅兼容形式办公
多以单位自建房办公
真正意义办公商务楼尚未形成

思源北京马家堡三期市场研究及产品定位报告

建筑类别板式小高层板楼板楼板楼板楼板楼板楼围合式
在售项目-板楼价格
板楼价格集中于5000－7000之间，近一半项目的价格超过6000。
7500 7000 6500 6000 5500 5000 4500 4000
城南嘉园未来上层(恋日上层) 京品名都家苑远洋自然恋日花都
恋日嘉园
米，销售均价6200元/平米估算，本项目住宅及商务公寓部分
预期实现销售收入233,244万元（暂未计商业部分）。
2019年1月
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思源顾问
纲
一、马家堡三期基本概况
要
二、区域房地产市场整体研究——寻找区域的市场机会点
三、区域典型住宅个案研究——分析区域产品销售现状
四、南城写字公寓市场研究——写字公寓的市场可行性
建筑面积 210000
建筑类型容积率板式小高层 2.49
210000
336000 370000
板楼
板楼、塔楼板楼
2.66
2.68
2.2
城南嘉园
彩虹城
400000
500000 600000 1120000
板楼
塔楼、板楼
1.87
1.67 1.70 2.23
思源顾问
西马金润家园 (西马小区二期)
层 (恋嘉园日上瑞层) 丽江远畔洋自金城然润南家嘉园园 (西彩马虹小城区二期星 ) 河城
思源顾问
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东来上
未
项目建筑形态
建筑类型多数同时包括板楼和塔楼两种产品，但在规划布局上相对独立。
物业名称恋日嘉园未来上层(恋日上层) 瑞丽江畔远洋自然

西安曲江商业项目定位报告

五大商圈涵盖了西安整个城区的消费者商业认知，其城南区域较之城北商业氛围优势明显。
钟鼓楼商圈概况及现有供应
商圈特征

大众化、综合性消费地区，西安市目前购物最为集中的地区，
以钟楼为中心分布着四个主要的零售街区，分布是西大街、南大街、
东大街和解放路
• 南大街集中了市内最高端的零售业
• 从2019年起，西大街经过改造并有若干购物中心落成，如中环广场和百盛等
主要业态百货百货百货散售店铺散售店铺百货百货百货百货专业市场（散售）百货散售店铺购物中心
钟楼商圈照片
钟楼东大街
钟楼西大街
钟楼北大街
钟楼南大街
西安最高端品牌百货 --“中大国际”
小寨商圈概况 - 西安市南城唯一市级商圈
商圈特征
日平均人流量已达50万人次，以年轻时尚人群为主，商圈内主要以满足周边学生和居民生活需要的中低档价位时尚休闲类商品为主
◦ 含光路北段、吉祥西路至永松路—小型商务中心区，重点发展楼宇经济、配套办公等商业业态，形成吉祥商务中心。
◦ 经七路、经九路—仿古文化旅游一条街，依托青龙寺旅游优势，主要经营工艺品、佛教用品和旅游纪念品，发展特色餐饮。
◦ 雁翔路—生态休闲旅游一条街，以餐饮、农家乐旅游和万亩都市森林为主、重点发展休闲经济，打造生态休闲旅游一条街。
• 西安下辖新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县、高陵县等9区4县，到2019年末，全市常住人口已达837.52 万人
西安市国内生产总值和构成
西安GDP保持着平稳、快速的增长，年均增长13%以上，但总量与全国同等大型省会城市相比较，处于中等的位置； 2019年，西安市GDP增速排中部各省会城市的第7位；2019年，西安市GDP增速排中部各省会城市的第2位，全国排名第36位； 2019年，西安市GDP全国排名第30位；

2019年富士投资南山荔香公园项目产品定位报告

周边市场主要置业群体户型和价格承受力
户型需求
片区内客户主要登记需求面积集中在3房户型，以131150平米面积段最多，占 23%。
需求3房的客户以改善型自住为主，70%需求集中在购买学位房。
191以上 171-190 151-170 131-150 111-130 91-110 90以下
置业动机
片区内目前置业客户主要动
购买学位
70%
机为购买学位房，占70%。
另外纯粹的改善型换房约
30%，主要是看重区域的生
活便利性和荔香公园景观。
换房改善
30%
客户组成
片区内目前置业客户60%来自南山，30%来自福田。
客户职业不集中，包括本片区原住居民、科技园改善型换房、华侨城、福田北区的学位需求客户等。
问题思考：
能否在学位房和景观房视角以外，发现更大的项目价值，跳出二手楼盘的制约？
房地产智库
> > > > > > 更深层次的视角
© Copyright Centaline Group, 2012
Code of this report | 18
项目价值审视的“冰山模型”
© Copyright Centaline Group, 2012
项目周边 Code of this report | 12
价值检验
8
项目周边目前供应全部为二手楼盘
序号
楼盘
1
荔秀华庭
2
秀林新居
3
馨荔苑
9
4
前海华庭
5
荔香源
序号
楼盘
6
明舍御园
7
阳光荔景

重庆市江北农场项目市场研究及定位的报告

机会点：
利用天鸿集团在中国地产前沿城市强势品牌推广市场。复杂多变的坡形地貌易于打造产品的差异化竞争优势。
最大与最大（SO）对策：
最大化的利用本项目综合景观优势、坡地价值和开发品牌的优势形成本项目的核心竞争力。最大化利用本项目的人文景观资源，打造具有文化内涵的高尚社区。最大发挥相关合作单位的专业精神，打造创新产品。
5）大石坝板块：江北区的老工业区，具有一定的发展潜力。主要客户来源：沙坪坝购房者。代表楼盘：东方港湾
6）冉家坝板块：重庆的居住、政务和外事中心，以居住和高新产业为主。
7）新牌坊板块：以金融、办公、信息、第三产业以及高档住宅小区为主。重庆 “富人居住区”。代表楼盘：水晶郦城、天籁城
8）渝北两路板块：该板块楼盘规模偏小，以多层、低密度为主流，价格亦呈两极分化状态。
第二章、项目地块分析
第一节、重庆房地产市场消费特征
1、地块历史沿革
重庆位于长江中上游，中心城区为长江、嘉陵江所环抱，夹两江、拥群山，地形起伏较大，地貌以丘陵、山地为主，坡地较多。由于长江在重庆的主城区中穿过，并被分流成长江和嘉陵江两支，因此形成地理上的主城九区被两江分隔成三个大区域。江北、渝北、北碚三区处在嘉陵江北岸，南岸、巴南两区在长江的东岸，由两江在中间围出的是包括老城区在内的渝中、沙坪坝、九龙坡和大渡口四区。本项目地块所处区域，属于重庆市江北区大石坝组团石马河街道办事处辖区内。
2、地块行政及周边重要关系
该地块属重庆市江北区行政区划内。本地块位于江北区的最西端，是沿嘉陵江岸向西突出的地块。西面临江，东北与中法水厂为邻，东侧有佰富高尔夫球场在视线范围内，南面为已停产的肥皂厂及其宿舍楼。
3、地形地貌
地块整体应大致为不规则长方形，基本由山、谷、坡、崖、湖构成，无明显平坦地势。其西北侧紧临嘉陵江，地块内主要是交错的山梁及其围合的谷地，坡度较陡，地块内原生植被繁茂，内有9处水塘分布。

产品定位报告汇总

宜春《汇金广场》项目产品定位报告为了保证本次市场研究的科学性以及价值可参考性，针对本地块的具体情况，制定相应完善周密的研究思路是不可或缺的工作之一。

项目认知与理解1、项目介绍公园面临，东临市区宜春宜阳新区行政区，南面向宜春市原始深林袁山公园；从高士北路直通市中心15分钟，穿过市中心东风大街至宜春火车仅需 10分钟车程；北面向宜春中学高中部，东面行政中心、成熟大型小区（都市春天、丽景山庄、泊铭翰、翰林世家、丰硕华庭等）、建材市场；西邻汽车城、沪昆高速。

2、技术经济指标项目占地41977平米,本地块分为两大部分,其中东面地块建设用地面积94322平方米,多层建筑面积301418^平方米，高层建筑面积4581.27平方米，商铺建筑面积7007.22平方米，道路用地面积约6652.73平方米，绿化率 30% 建筑密度为 37.9%,容积率为2.01，由12栋多层、1栋11层小高层及底层为二层商铺组成。

西面地块建设面积米，住宅建筑面积62249平方米，商业建筑面积32073平方米，绿化率35%建筑密度为57.3%，容积率为444，由2栋32层高层、1栋17层小高层、二层裙楼及临街商铺组成。

道路红线距离：临高士北路东面多层退5米，21米小高层退5米；临高士北路西面高层退5米。

（后附：项目地块经济技术指标一览表）项目地块位于宜春市宜阳路与高士北路延伸段交汇处,与宜春市最大原始深林公园袁山41730.35 平方3、开发背景宜春市三陆康实业有限公司创始于2004年，是一家以房地产开发为核心，集教育产业、物业管理、建筑施工、实业投资于一体的综合性民营企业。

开发（宜春）公司、远程物业发展公司、乐居工贸公司、宜春市第八建筑工程公司、华侨理工学校等多个控股和参股企业，是宜春市综合实力较强的民营企业之一。

开发的地产项目有月亮湾、御园、乐居名都、乐居名郡、御景东方和御景香江，投资建设的宜春市重点项目有明月立交桥工程、平安路工程等，具有一定的当地品牌和口碑知名度。