广东佛山“三旧改造”大拆迁为何从未遇影响进度难题？
东莞市黄江镇上群花园“三旧”改造单元规划
东莞市黄江镇上群花园“三旧”改造单元规划在城市发展的进程中，“三旧”改造成为了提升城市品质、优化土地资源利用的重要手段。
东莞市黄江镇上群花园的“三旧”改造单元规划，正是为了适应城市发展的新需求，为居民创造更美好的生活环境。
一、背景与目标黄江镇作为东莞市的重要组成部分，在经济快速发展的同时，也面临着土地资源紧张、城市功能布局不合理等问题。
上群花园作为老旧小区，建筑老化、设施陈旧，已经无法满足居民日益增长的生活需求。
此次“三旧”改造的目标，是通过对该区域的重新规划和建设，提升土地利用效率，完善城市功能，改善居住环境，促进产业升级，推动黄江镇的可持续发展。
二、现状分析上群花园目前存在着诸多问题。
首先，建筑密度较高，空间布局不合理，导致居住舒适度低下。
小区内道路狭窄，交通拥堵，停车难问题突出。
其次，公共服务设施不足，缺乏休闲娱乐场所、教育医疗设施等。
再者，绿化面积少，环境质量有待提高。
此外，老旧建筑存在安全隐患，影响居民的生命财产安全。
三、规划方案1、功能分区根据上群花园的地理位置和周边环境，规划将其划分为居住、商业、公共服务等功能区。
居住区域将建设高品质的住宅小区，提供多样化的户型选择，满足不同居民的需求。
商业区域将引入各类商业业态，方便居民购物消费。
公共服务区域将配备学校、医院、文化活动中心等设施，提升居民的生活品质。
2、道路交通优化道路网络，拓宽主干道，增加次干道和支路，提高道路通行能力。
合理规划停车场，解决停车难问题。
同时，设置公交站点，加强公共交通与周边区域的联系，方便居民出行。
3、公共空间增加公共绿地和休闲广场，为居民提供休闲娱乐的场所。
打造绿色景观带，提升小区的环境品质。
规划步行道和自行车道，鼓励居民绿色出行，营造健康、舒适的生活氛围。
4、建筑设计新建建筑将采用现代化的设计理念，注重节能环保和人性化设计。
保留具有历史价值的建筑，并进行修缮和改造，使其融入新的规划之中。
5、产业升级结合黄江镇的产业发展规划，在上群花园周边引入相关产业，促进产业升级，增加就业机会。
佛山市南海区三旧改造专项规划
佛山市南海区三旧改造专项规划（2007——2015）佛山市规划局南海分局佛山市城市规划勘测设计研究院2008.01规划编制单位：佛山市城市规划勘测设计研究院规划设计资格证书：城规证甲级041123号工程代号： GH2007102院长：朱墨（高级规划师、注册规划师）总工：冯萍（高级规划师、注册规划师）所长：温卫华（高级规划师、注册规划师）审定：冯萍（高级规划师、注册规划师）审核：李汉飞（规划师、注册规划师）校对：王成志（规划师）项目负责：卞芸芸（规划师、规划硕士）主要设计人员：卞芸芸（规划师、规划硕士）潘健超（规划助理）李丽丽（助理规划师）目录第一章总则 (1)1.1 南海三旧改造面临的形势 (1)1.2 指导思想与基本原则 (2)1.3 规划编制区 (3)1.4 规划期限 (3)第二章规划目标与改造策略 (4)2.1 规划目标 (4)2.2 改造策略 (5)第三章总体部署 (7)3.1 规划依据 (7)3.2 总体部署 (7)第四章改造规划引导 (10)4.1 改造范围 (10)4.2 改造的模式引导 (14)4.2.1 整体拆除改造模式 (14)4.2.1.1 界定 (14)4.2.1.2 适用对象 (14)4.2.2 局部拆除改造模式 (14)4.2.2.1 界定 (14)4.2.2.2 适用对象 (15)4.2.3 保留整治模式 (15)4.2.3.1 界定 (15)4.2.3.2 适用对象 (15)4.3 改造模式的选择 (15)4.3.1整体拆除改造项目 (16)4.3.2局部拆除改造项目 (16)4.3.3保留整治项目 (19)4.4 改造的开发强度引导 (20)4.4.1拆除改造区域控制 (20)4.4.2保留整治区控制 (21)4.5 改造的土地利用功能引导 (22)4.5.1全区总体功能引导 (22)4.5.2各镇（街）“三旧”改造的功能引导 (22)4.6 对上层次规划的修正和调整指导建议 (32)4.7 改造时序 (36)第五章改造的环境影响分析 (40)第六章保障机制和组织实施 (41)6.1 财政保障 (41)6.2 规划保障 (41)6.3 组织保障 (42)6.4 政策保障 (42)6.5 控制保障 (42)第七章附件 (44)7.1 《南海区旧城镇旧厂房旧村居改造项目认定办法》 (44)7.2 《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居的若干意见》（南府[2007]182号） (47)表格目录表1 南海区“旧城镇”改造项目列表 (11)表2 南海区“旧厂房”改造项目列表 (11)表3 南海区“旧村居”改造项目列表 (13)表4 南海区“三旧改造”拟整体拆建项目列表 (17)表5 南海区“三旧改造”拟局部拆建项目列表 (18)表6 南海区“三旧改造”拟保护更新村居列表 (19)表7 改造区域建筑密度和容积率控制指标表 (21)表8 南海区“旧城镇”项目改造实施计划表 (24)表9 南海区“旧厂房”项目改造实施计划表 (25)表10 南海区“旧村居”项目改造实施计划表 (29)表11 与上层次规划完全相符的南海区“三旧”项目列表 (32)表12 与上层次规划基本相符的南海区“三旧”项目列表 (33)表13 与上层次规划兼容的南海区“三旧”项目列表 (34)表14 与上层次规划不符合的南海区“三旧”项目列表 (35)表15 南海区近期拟改造“三旧”项目列表 (36)表16 南海区中期拟改造“三旧”项目列表 (37)表17 南海区远期拟改造“三旧”项目列表 (38)图纸目录图号图名1 区域位置图2 三旧改造项目分布示意图3 分期改造规划图4 改造模式示意图（总图）5 改造模式分区示意图（桂城街道）6 改造模式分区示意图（大沥镇）7 改造模式分区示意图（里水镇）8 改造模式分区示意图（九江镇）9 改造模式分区示意图（西樵镇）10 改造模式分区示意图（狮山镇）11 改造模式分区示意图（丹灶镇）12 改造模式分区示意图（罗村街道）13 改造用地功能引导图（总图）14 改造用地功能分区示意图（桂城街道）15 改造用地功能分区示意图（大沥镇）16 改造用地功能分区示意图（里水镇）17 改造用地功能分区示意图（九江镇）18 改造用地功能分区示意图（西樵镇）19 改造用地功能分区示意图（狮山镇）20 改造用地功能分区示意图（丹灶镇）21 改造用地功能分区示意图（罗村街道）第一章总则1.1 南海三旧改造面临的形势南海撤市设区以来，经济社会得到了迅速发展，城市建设的规模和质量不断提高，广大人民群众的生活环境显著改善。
【三旧改造】禅城区城市更新(“三旧”改造)专项规划(2018-2025)简本15页
城市战略更新地区
2、位于城市战略更新地区的项目，适用以下指引：
（1）鼓励集中连片更新，带动基础设施建设和城市功能结构系统优化，促进片区竞争力整体提升。
（2）强化片区统筹，对一个或多个连片更新项目涉及调整规划开发容量的，支持开展规划研究与调整，统筹安排公益用地，用于基础设施、市政设施、公益事业等公益设施建设，充分保障教育、医疗、养老、体育用地需求。
结合城市空间发展要求，对五大类城市战略地区加强更新统筹，主要包含空间结构控制地区、近期推进建设区域、轨道TOD地区、产业发展保护区、村级工业园整治提升区。积极开展更新规划试点，强化政府主导作用，探索建立片区统筹规划层次，坚持统筹规划、整体开发，鼓励集中连片实施更新，协调各方利益，带动基础设施建设和城市功能结构系统优化，促进片区竞争力整体提升。
禅城区城市更新（“三旧”改造）专项规划（2018-2025）
一、规划背景
为主动适应新时代佛山高质量、强中心的战略发展需要，贯彻落实《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》（佛府办〔2018〕27号）的精神与要求，全面推动禅城区城市形态提升与村级工业园整治提升等重要工作的开展，科学、合理、高效指导佛山市禅城区“三旧”改造工作，持续促进禅城区空间结构完型、城乡融合发展、城市品质提升、产业经济升级，制定本规划。
（二）明确城市服务提升片区，提升民生幸福水平
坚持发展为民、更新惠民，持续增加更新对民生的支持，加快以改善民生为重点的社会建设，在更新中努力加大公共服务配套供给、提高住房保障力度、推动社区微更新促进社区可持续发展，实现更新利益的普惠共享，夯实全面建成小康社会的各项民生基础。
佛山城市更新项目实施方案
佛山城市更新项目实施方案一、项目背景佛山市作为中国南部的重要城市，近年来城市发展迅速，但也面临着诸多问题，如老旧小区、交通拥堵、环境污染等。
为了推动城市更新，提升城市品质，佛山市政府决定启动城市更新项目，以改善城市环境，提升市民生活质量。
二、项目目标1. 改善老旧小区：对老旧小区进行改造，提升居民居住环境，改善基础设施。
2. 优化交通系统：优化城市道路规划，提升交通效率，缓解交通拥堵问题。
3. 提升城市绿化：加大绿化投入，打造更多的绿色空间，改善城市环境。
4. 完善城市配套设施：加强城市公共设施建设，提升市民生活便利度。
三、实施步骤1. 调研规划：对佛山市各区的城市现状进行全面调研，制定城市更新规划，并征求市民意见。
2. 招标选址：对于需要改造的老旧小区和交通拥堵点进行招标选址，确定合适的改造方案和施工单位。
3. 实施改造：按照规划方案，对老旧小区进行改造，对交通拥堵点进行道路优化，同时加大绿化建设和公共设施建设。
4. 完善配套：在城市更新项目实施过程中，加强对城市配套设施的建设，如学校、医院、商业设施等。
四、项目效益1. 提升城市形象：通过城市更新项目的实施，佛山市的城市形象将得到提升，吸引更多的人才和投资。
2. 改善市民生活：改善老旧小区和交通拥堵问题，提升城市绿化和配套设施，将大大提升市民的生活品质。
3. 促进经济发展：城市更新项目的实施将带动相关产业的发展，促进佛山市经济的持续增长。
五、项目保障1. 资金保障：市政府将拨付足够的资金用于城市更新项目的实施，确保项目的顺利进行。
2. 管理监督：建立专门的城市更新项目管理部门，加强对项目的监督和管理，确保项目的质量和进度。
3. 宣传推广：通过各种渠道宣传城市更新项目的进展和成果，增强市民的参与度和认同感。
六、总结佛山城市更新项目的实施将是一项长期而艰巨的任务，但也是一项十分必要的工作。
通过城市更新，佛山市将焕发新的活力，提升城市品质，为市民创造更美好的生活环境。
博罗县三旧改造项目社会影响评估
博罗县三旧改造项目社会影响评估在我们身边，有这样一群人，他们肩负着过去、现在与未来的重任，他们是城市的建设者，他们是时代的先锋，他们是我们的骄傲。
今天，我要讲述的就是这样一群人，他们在博罗县三旧改造项目中，用双手改写了一片片旧貌换新颜的传奇。
一、项目背景博罗县位于广东省东部，地处珠江三角洲边缘，是广东省历史文化名城。
随着城市化进程的加快，博罗县面临着城市更新改造的压力。
三旧改造项目，即旧城镇、旧村庄、旧厂房改造项目，是博罗县城市更新改造的重要内容。
二、项目实施1.旧城镇改造博罗县旧城镇改造主要集中在老城区，通过对老旧建筑的拆除、改造和新建，提升城市品质，改善居民生活环境。
在改造过程中，充分考虑了历史文化保护与传承，使新旧建筑相互融合，展现出博罗县独特的历史风貌。
2.旧村庄改造博罗县旧村庄改造项目主要解决农村居民的住房问题，提高农村居民的生活水平。
改造过程中，注重保留了村庄的自然景观和生态环境，使新村庄与自然环境和谐共生。
3.旧厂房改造博罗县旧厂房改造项目主要是对废弃的工业厂房进行再利用，转变为文化创意产业、现代服务业等新兴产业。
这一举措不仅提高了城市土地利用率，还为城市注入了新的活力。
三、社会影响评估1.经济效益三旧改造项目带来了显著的经济效益。
改造后的地块焕发出新的活力，吸引了大量的投资，带动了相关产业的发展。
同时，改造项目为房地产行业带来了新的发展机遇，提高了房地产市场活力。
2.社会效益三旧改造项目极大地改善了居民的生活环境，提高了居民的生活质量。
改造后的社区设施完善，绿化覆盖率高，居民生活更加舒适。
改造项目还推动了城市基础设施的完善，提升了城市的整体形象。
3.环境效益三旧改造项目在改善城市环境方面也取得了显著成果。
通过拆除老旧建筑、改造生态环境，使城市面貌焕然一新。
同时，改造项目注重绿色环保，采用了许多节能减排技术，降低了能源消耗。
4.文化效益三旧改造项目在保护历史文化方面发挥了积极作用。
南海城市更新行动计划
南海城市更新行动计划（2010-2015年）“三旧改造必须改变思路，实行政府统筹、规划引领和产业引导下的连片改造。
”南海区国土城建和水务局副局长、区三旧改造办公室常务副主任张巨泉说，以往三旧改造中普遍存在着项目分散、过度发展商住项目的情况，整体带动效益不明显。
因此，南海提出城市更新计划，就是为破解这一问题进而探索出三旧改造的新路子。
该计划根据“中枢两翼、核心带动”发展战略，未来3到5年南海将围绕“东翼”、“中枢”、“西翼”三大片区的城市功能和产业定位开展连片改造，建设“一区多园”工程、农村社区公寓建设工程、产业集聚发展工程、交通枢纽配套工程、生态环境提升工程、文化旅游城市工程等6大工程，并重点推动10大示范项目，全区共计有26个项目将实施连片改造。
“这些项目总改造面积预计达4万亩，将可为南海腾出城市发展和产业优化的新空间，未来将拉动超千亿元的投资。
”张巨泉说。
未来3到5年改造4万亩土地，将拉动超千亿投资南海城市更新行动计划征求意见稿围绕“四化融合，智慧佛山”发展规划纲要，为建设“适宜人居的工商名城、幸福优美的岭南水乡、四化融合的智慧城市、文明时尚的和谐家园”，以连片改造为切入点，大力推动旧村改造、新农村建设和产业载体建设，推进金融、科技、产业融合发展，利用三至五年的时间，促进南海城乡协调发展，全面带动城市、环境、产业提升，提高城市综合竞争力。
根据“中枢两翼、核心带动”发展战略，特制定南海城市更新行动计划。
一、总体目标以创建省节约集约用地示范区和“三着力一推进”示范区的两大示范区为目标，全面启动改造“东翼”片区、“中枢”片区、“西翼”片区等“三大片区”，积极开展“一核多园”工程、农村社区公寓建设工程、产业集聚发展工程、交通枢纽配套工程、生态环境提升工程、文化旅游城市工程等“六大工程”，重点推进十大连片改造示范项目。
通过实施城市更新计划，进一步优化城市功能，拓展城市空间，提升产业集聚，协同区域发展。
广东省“三旧”改造典型案例分析
广东省“三旧”改造典型案例分析今年3月，广东省自然资源厅发布了《广东省“三旧”改造典型案例汇编》，该文件从项目基本情况、改造模式、规划思路等多个方面，介绍了广东省多个城市的“三旧”改造典型案例，共涉及项目21个。
其中，旧村改造项目7个，包括深圳市南山区大冲城中村综合开发项目、茂名市旧塘村改造项目、南海区广佛国际商贸城中心区改造项目、文冲城中村改造项目、阳江市排后村改造项目、东城区牛山钟屋围旧村项目、坂田天安云谷项目。
旧厂房改造项目7个，其中佛山市2个，分别是佛山市容桂恒鼎工业园改造项目、佛山市天富科技城项目；中山市2个，分别是中山大涌红木文化博览城项目、中山市张家边企业集团有限公司旧厂房改造项目。
在旧城镇改造方面，佛山祖庙东华里片区改造项目、湛江市华都汇项目、阳江市百利广场改造项目等列入案例汇编。
以下选取3个旧村改造案例，以供学习借鉴之用。
01深圳市南山区大冲城中村综合开发项目——拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式深圳市南山区大冲城中村改造项目（以下简称“本项目”）是目前广东省内最大的城中村整体改造项目。
项目占地 68.5万平方米，涉及近 1000 户原村民、300 多户非村民的动迁、约7万居住人口的搬迁及 1500 多栋房屋（近110 万平方米）的拆除，由华润置地（深圳）有限公司作为实施主体。
大冲村改造前为城中村 , 地处深南大道沿线城市景观带上，毗邻科技园。
村内楼房密集、小巷狭窄、街道凌乱、居室昏暗，与周边现代、整洁的城市风貌形成鲜明反差。
村民的“握手楼” 存在一定的消防隐患，公共设施匮乏，成为基层社会难点。
原大冲集体经济的发展主要来源于集体商铺、厂房的出租，但随着金融危机的来袭，很多工厂纷纷撤离大冲甚或搬到租金更便宜的地区甚至倒闭，集体经济备受冲击。
村民长期依赖收取房租为生 , 过于安逸的生活催生了大批“收租二代”。
主要做法本项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式。
对拆迁用地范围内现有建筑实行整体拆除重建，由改造实施主体负责。
广州市“三旧”改造中的城市更新发展研究——猎德村
广州市“三旧”改造中的城市更新发展研究——猎德村改造案例分析广州大学建筑与城市规划学院城市规划原理指导老师曲少杰建环零八一班罗明艺0816030016摘要：广州市“三旧改造”如火如荼地进行中，对其当中的城市更新发展研究，就以猎德村的改造为例进行分析。
猎德村作为广州市城中村的改造的第一个试点，其发展模式及当中出现的问题，很值得我们一一探讨研究。
关键词：改造容积率猎德村城市规划1、调研概况介绍三旧改造是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。
“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。
1.1 旧村居主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”。
具体包括上世纪80年代及以前的砖土结构建筑；不符合国家规范和地方技术标准的各项指标的城中村、园中村；违法违章建筑、单家独户的旧村居；水、电等基础设施，体育、卫生等公共服务设施，交通、消防、生态环境等严重滞后的，不适宜居住的空心村、园中村等。
1.2 旧村改造具体进展情况2020年前，基本完成138条“城中村”改造任务，目前，已有15条村完成了改造方案审批工作。
其中猎德村复建安置房已建成投入使用；林和村已清拆完毕，安置房工程已开工建设；杨箕已基本拆平并完成土地公开出让工作；琶洲、文冲、冼村、小新塘村已开始签订拆迁安置补偿协议及部分拆除，花地、西塱裕安围已开始安置房建设。
据悉，今年旧村改造方面，重点推进位于珠江新城、白云新城等十大城市重点功能区以及番禺南站地区等重点区域，影响城市景观和区域协调发展的旧村（城中村）全面改造项目；在推进海珠区黄埔古村、荔湾区裕安围村综合整治项目的基础上，启动花都狮前村等几个具有历史文化保护价值的旧村整治项目。
1.3 主要政策依据⑴《印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知》（粤府明电[2009]16号）⑵《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号）⑶《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》（粤府办[2009]122号）⑷《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】56号）⑸《广州市旧城更新改造规划纲要》（征求意见稿）⑹“三旧”工作流程（征求意见稿）1.4 全面改造模式的财政支持政策⑴．全面改造项目通过土地公开出让融资的，土地公开出让收入中的改造成本部分，在土地公开出让后先行拨付给村集体经济组织。
佛山市“三旧改造优惠政策及审批流程
佛山市“三旧"改造优惠政策及审批流程[2010-05-29]佛山市根据广东省人民政府《关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府[2009]78号)的有关规定，结合本市实际，本着有利于经济社会可持续发展的原则，制定了三旧改造一系列政策文件，健全了政策体系，有力地保证了“三旧”改造工作顺利进行。
一、土地产权政策一是允许土地置换。
为满足“三旧”改造需要，允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式调整使用原有存量建设用地。
集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地均可置换。
二是允许集体建设用地直接转为国有建设用地。
纳入开发利用规划的具有合法用地手续的集体建设用地，在土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内且符合城乡规划的，土地权属清楚、无争议的，农村集体可向市国土资源管理部门申请转为国有建设用地。
对申请的宗地，农民集体经济组织成员全部同意转为国有的，县级以上国土资源管理部门可以直接登记为国有建设用地。
三是开展城乡建设用地增减挂钩。
“三旧”改造中涉及的拆旧腾挪的合法用地，确能实现复耕的，可根据国土资源部的相关规定，纳入城乡建设用地增减挂钩试点，由省级国土资源部门根据各市县的情况安排周转指标。
周转指标的使用和管理按照国家和省的规定办理。
二、土地供应政策一是公开出让。
对政府依法征收或者收回、收购存量建设用地后改造的经营性用地，必须通过招标拍卖挂牌方式统一公开供应。
农民集体存量建设用地开发利用，用于经营性房地产开发建设项目的，必须转为国有土地并按规定一次性缴纳全部土地出让金；该房地产用地转让时(包括联建合建、入股参股)，按规定公开交易。
二是协议出让。
土地使用权人自行或者联合成立项目公司开发利用建设用地，或者市场主体自行收购后进行集中开发利用的，涉及划拨土用权和改变土地用途(包括经营性用途)以及延长土地使用年限的可免于土地收购储备和公开交易，可以采取协议出让方式出让。
划定工业红线、防止产业空心化
龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 划定工业红线、防止产业空心化 作者：焦政 来源：《中国房地产业·中旬》2018年第02期
摘要：佛山是国家的制造业大市，其制造业规模在国内仅次于上海、深圳、苏州等城市，常年稳居前五，可以说制造业是佛山的立市基础。近年来，随着“三旧”改造的大规模推进，有较大规模的“旧厂房”被拆除重建改造为房地产开发项目，在一定程度上将造成佛山市的产业空心化。面对这样的形势，佛山应主动划定工业红线，保障产业空间，同时，应加强对于“三旧”改造的统筹，鼓励工业项目产业升级。
关键词：工业红线；产业空间；“三旧”改造 1、引言 佛山是我国的制造业大市，其生产总值长期位于国内城市前列，经济发展水平较高。而支撑佛山市经济发展的基础是工业，其对佛山市生产总值的贡献常年维持在60%以上，但随着近年来房地产开发的方兴未艾，有较大规模的工业厂房被改造为居住和商业等房地产项目，佛山市域特别是中心城区面临着产业空心化的风险。
2、现状问题分析 2.1经济发展面临着较大的内外部压力 自美国发生次贷危机以来，全球经济都呈现出不同程度的衰退，特别是希腊政府破产所显示出的欧洲经济面临的危机，以及伴随着英国脱欧，美国特朗普总统施政中体现出的贸易保护倾向，将导致全球贸易环境的进一步恶化。
我国经济发展进入新常态，增长速度从高速转向中高速，整体经济走势正在经历“L型”走势，且尚未触底。而广东省的GDP增速也由长期的10%以上降至近年来的8%；佛山是制造业大市，对外贸易在经济发展的占比较大，随着近年来国内外经济大环境的变化，佛山市的GDP增长速度也正在呈现出逐渐放缓的趋势。
2.2企业生产经营压力加大 近年来，随着房地产市场的火爆，制造业和全球贸易市场的不景气，实业经济的发展面临着较大的压力。据统计，2011年至2015年的五年间，佛山市的工业增加值逐渐由20%以上下降至不足10%，企业正在面临着利润空间被挤压的下行压力。
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广东佛山“三旧改造”大拆迁为何从未遇影响进度难题？
2010-08-30 14:54:28 浏览次数：65
“三旧改造”高峰论坛在佛山市禅城区举行，香港新鸿基地产、瑞安房地产发展有限公司、
佛山家具协会、1506创意城等参与“三旧改造”项目的开发建设单位高层首度与政府部门
负责人、专家学者和被拆迁户共聚一堂，分享“三旧改造”的成果与禅城模式。
过去四年禅城“三旧改造”涉及面积1.1万亩，摸索出了行之有效的、涉及“三旧改造”方
方面面的经验和方法。但目前禅城还有4.5万亩旧城有待改造，如何打破旧的利益格局，丰
富“三旧改造”内涵，有效推动产业转型提升和城市精品发展，禅城仍需要不断摸索。
“三旧改造”往往涉及大规模城市拆迁，在不少城市看来，都是一个难啃的“硬骨头”，但
在禅城“三旧改造”中，动迁却从未成为影响改造进度的问题。
“仅仅一年多时间，95%的居民已经动迁完，现在反而是我们面临需要加快建造的‘压力’。”
瑞安房地产发展有限公司董事、总经理李进港坦言，瑞安在上海、重庆、武汉等城市“旧改”
项目都没有在这么短时间动迁完成的先例。
禅城“三旧改造”为何未遭遇动迁难困扰?禅城区政府相关负责人认为，坚持在动迁上政府
主导是关键。他表示，现在看来几个大的旧改项目如果没有政府的主导，动迁工作不可能那
么顺利，“三旧改造”偏离政府的主导恐怕路途艰辛。
广东省社会科学院竞争力评估研究中心主任丁力认为，禅城在转变经济增长方式上敢作敢
为，正确地发挥了政府在经济发展方式转变当中的积极作用，可以使得这条路能够走得更稳、
走得更好，更有可持续性。从某种意义上讲，“三旧改造”是提升发展效率的一种创举。
“旧改”巨头建言政府
香港新鸿基地产执行董事苏仲强:
呼吁政府给予弹性规划
澜石片区改造项目规模非常大，有80万平方米，发展周期也比较长。无论我们以前的经验
多么丰富，现在也不能定下一个一成不变的规划方案，十几年都按照这个规划来建设是没有
可能的。还是希望政府可以给我们多一点弹性，将来旧区发展改了，社会的需求也有所变化，
我们还可以应变。
瑞安房地产发展有限公司董事、总经理李进港:
改造周期漫长，未开发地块可先建公共设施
禅城区“三旧改造”已经做得非常好了，而且也是很多省市学习的典范，与我们在上海、在
重庆所经历的动迁相比起来，这边确实做得非常好。
此外，此次动迁速度很快，现在我们面对的反而是太快带来的问题，这个是好事，但是怎么
把这个好事做得更加好一点，值得思考。
作为房地产开发商要面对的问题是，拆迁速度很快，但是接下来的建设有一个周期，而且我
们地块面积比较大，没可能在很短时间就搞定。在这个过程中怎么去好好利用还未开发的地
块?尤其是岭南天地项目在市中心的地块上，我们尝试做一些临时的铺位、临时的停车场，
开放给市民免费使用。希望政府部门可以帮我们推进这些工作。
佛山(国际)家居博览城董事长左鼐强:
拆迁太快反而成为“压力”
在禅城区的“三旧改造”过程中，我们不用担心拆迁问题了，现在面临的问题反而是拆迁太
快了，对于规划和动工我们感到很大“压力”。希望政府多给一点时间，让我们可以在空地
上给市民建一些免费公园，因为一个城市要提升，最关键的是规划，这个规划不是一天两天
可以规划出来的，因为随着城市的变化，政治的变化，会影响到我们的规划。
这么大的拆迁范围，不是两三年的问题，要十年或者更长时间，所以我们希望政府给一些弹
性，在法律和有关规定允许情况下，让我们有更长一点的时间讨论，真正把土地利用最大化。
广东省人民政府顾问、佛山创意产业园董事长邱代伦:
“三旧改造”经验需创造性的传播
禅城区政府做“三旧改造”，现在整个思想，整个实践，整个成效都是非常好的。除了伟大
的思想，伟大的实践，伟大的成果，还要有一种创造性的巧妙的低成本传播、演绎和宣传，
我觉得在这一方面禅城可以做得更好。
“三旧改造”本身工作有规律要求，“三旧改造”不是为改造而改造，是为了“两转型一再
造”而改造，是为了转变经济发展方式而改造，转变经济发展方式本来就是从经营有形到经
营无形过程的转化。“三旧改造”这么宏大的工程，这么大的历史性事件，改造过程本身就
蕴藏了巨大的能量，巨大的无形资产，而这种能量，这种无形资产要发掘它，梳理它，利用
它，把这种无形资产转化为生产力。就像今天我们做的展览，9000份合同，1万户拆迁，30
万人在这么短的时间拆迁完了，这个故事本身就是禅城区的无形资产，这个无形资产属于禅
城区政府，属于禅城区拆迁户。
禅城政府是讲道理的，这个是巨大的无形资产，也是属于“三旧改造”的参与者。但是我们
没有一个很好的方式进行传播，这些无形资产都化为乌有，我们一定要把它转化过来。还有
无形资产转化为招财引智的无形资产，因为一个人到一个地方投资，他更看重的是民风，是
政府的环境，你不要讲大道理，就告诉他，我们用不到两年的时间1万户、30万人拆迁完
毕，这个是最好的政府效应，这些是最好的社会环境。
禅城区委副书记、区长黄喜忠:
政府引导促成“三旧改造”多方共赢
禅城区“三旧改造”已经累计完成850万平方米，涉及项目129项，投资超百亿元的有祖庙
东华里和澜石片区改造，这其中还包含了季华中央商务区、佛山(国际)家居博览城、碧桂园
超五星级酒店等一大批精品项目。禅城力求在实践中摸索出行之有效的、涉及“三旧改造”
方方面面的经验和方法。总结起来有很多，但是今天我主要讲两点体会，就是我们在推进“三
旧改造”过程中自始至终都贯穿的两条大的原则:
一是解放思想，先行先试，我们充分利用《珠三角改革发展规划纲要》的实施和广佛同城化
的重要契机，加大“旧改”措施的落实，试点先行，由点及面，不断丰富“三旧改造”的内
容，有效推动转型和经济发展。
二是坚持多方共赢。我们始终坚持整体开发，加强政府引导和监管，规范改造模式，强化运
作机制，最终促进多方共赢，调动了各方积极性，为“三旧改造”深入推进营造良好的社会
氛围。
禅城区委常委、常务副区长葛承书:
力争“三旧改造”控规修订权
关于政府在“三旧改造”规划上要有耐心、要给一些适当的弹性，我理解的弹性实际上是我
们在规划和调整规划时，办理一些手续要有一些弹性。因为规划其实是一把双刃剑，规划不
能够不要，但是规划死了就会束缚手脚，影响工作进度。
在推进过程中，我们确实感觉到一些项目尤其是大型项目，建设时间跨度很长，原来设计的
方案随着时间的推移会发生变化，这种情况下原方案就要调整，而调整就涉及控规的调整。
要解决这个问题，一要加强控规编制的科学性和合理性，同时还要努力把控规修订的权力争
取到区一级，此前的调整控规审批程序比较复杂，时间跨度比较长，操作起来比较困难。现
在我要告诉各位一个好消息，“三旧改造”的控规修订权有望落实到区政府，一旦落实下来
将极大地便利今后一些程序的操作。
刚才几位开发商都对我们的动迁工作给予了很多的评价，没有想到这么顺利，这么快，其实
这是政府动用了大量的公共资源的成果，比如说祖庙东华里动用了400多位机关工作人员，
组成一个强大的动迁指挥部。而今天参观展览挂出来的拆迁合同有几千份，这都是真实的档
案。这样的动迁量、工作量是很大的，广大动迁工作人员在这个过程当中付出了艰辛的汗水，
“三旧改造”偏离政府的主导恐怕路途艰辛。