浅谈《物权法》对房地产抵押登记的影响
《物权法》的实施将根治房地产抵押登记多头办理的弊端
１ 登记 部 门办 理登 记 时如 何 对 待 房 、 的关 系 ， 国 地 我
现 行法 律仅 作 了原 则性 规 定 。 城市 房地 产 管理 法》 《 第 六 十一 条规 定 ： 房地 产抵 押 时 ， 当 向县 级 以上 地 方 “ 应
２
弊端 是显 而 易见 的 ：不 仅使 抵 押 登记 申请 人 多 跑路 、
多缴 费 ， 长 了当 事 人 的 办事 时 限 ， 时 还增 加 了 抵 延 同 押登 记 部 门的操 作 难 度 ， 有 不 慎 ， 稍 就有 可 能 出现 重 复抵押 ， 致抵 押权 不 能实现 而产 生 国家 赔偿 。 导 为此 ， 《 物权法》 第十 条 第二 款规 定 ： “国家 对 不 动产 实行 统
２７ ２ 蝴，期
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合 抵押 、 让 的规 定 掌 握 不透 ， 至有 的抵 押 当 事 人 转 甚 携所 谓 的“ 时土 地 使 用 证 ”“ 地 证 明 ” 临 、土 前来 办理 ，
也 有提 供 的是 过 期失 效 的土 地证 书 ， 记部 门不 知 该 登
人 民政 府 规 定 的部 门办 理抵 押 登 记 ” 《 ； 担保 法》 第 四 十 二 条 第 （ 项 ： 以城 市 房 地 产 或 者 乡 （ ） 村 企 二） “ 镇 、 业 的厂 房等 建筑物 抵 押 的 ， 县级 以上地 方 人 民政 府 为 规 定 的部 门 ” ，这 里 有着 同房地 产 管 理法 相 一致 的规 定 。但 是 ， 我 国至今 还 有许 多城 市 的地 方人 民政府 在 没 有 规 定具 体办理 抵 押 登记 的部 门 。最 高 院关 于 《 适
地产 抵 押登 记过 程 中出现 的 弊端 得 以根 治 。但 是 ， 该 法 并未 就统 一登 记 制度 的具 体办 法做 出规 定 ， 而是 将 统 一登记 的范 围、 一 登记 机 构和 登 记 办法 交给 了 以 统 后 的法律 、 行政 法 规去 制 定 。 因此 ， 国家 应 当尽 快 出 台
动产抵押登记的法律后果(3篇)
第1篇在市场经济中，动产抵押作为一种重要的融资手段，为许多企业提供了便捷的资金支持。
动产抵押登记作为动产抵押权的公示方式，其法律后果对于抵押人和抵押权人至关重要。
本文将从动产抵押登记的概念、法律依据、登记程序以及法律后果等方面进行详细阐述。
一、动产抵押登记的概念动产抵押登记是指抵押人和抵押权人按照法律规定，将动产抵押合同的主要内容向抵押物所在地的人民政府或者其指定的部门进行登记，以确立抵押权的公示效力。
动产抵押登记具有以下特点：1. 公示性：动产抵押登记的目的是让社会公众了解抵押权的存在，防止第三人因不知情而取得抵押物的所有权或使用权。
2. 证明性：动产抵押登记具有证明抵押权存在和抵押物范围的作用，有助于抵押权人维护自身合法权益。
3. 限制性：未经登记的动产抵押权不得对抗善意第三人。
二、法律依据我国《物权法》第一百八十八条规定：“动产抵押，抵押人应当将抵押物交付抵押权人，并在抵押物所在地的人民政府或者其指定的部门办理抵押登记。
抵押权自登记之日起设立。
”这一规定明确了动产抵押登记的法律地位和效力。
《担保法》第二十二条规定：“动产抵押权的设立，应当签订书面抵押合同，并依法办理抵押登记。
抵押权自登记之日起设立。
”该法条进一步强调了动产抵押登记的必要性。
三、登记程序1. 签订抵押合同：抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，明确抵押物的名称、数量、价值、抵押期限等内容。
2. 准备登记材料：抵押人和抵押权人需准备以下材料：（1）抵押合同；（2）抵押物所有权证明；（3）抵押人身份证明；（4）抵押权人身份证明；（5）登记机关要求的其他材料。
3. 办理登记：抵押人和抵押权人将上述材料提交给抵押物所在地的人民政府或者其指定的部门，办理抵押登记。
4. 领取登记证明：登记机关在收到登记申请后，对材料进行审核，符合条件的予以登记，并发给抵押登记证明。
四、法律后果1. 抵押权的设立：动产抵押登记是抵押权设立的必要条件，未经登记的抵押权不得对抗善意第三人。
物权法对房地产管理的影响
物权法对房地产管理的影响摘要：物权法出台后,现行房地产法中凡是与物权法冲突的内容则因为新法优于旧法、上位法高于下位法,而自动失效;一些不适应物权法精神的条文也要做相应的调整。
如何在尊重和规范私权利的前提下构筑新的房地产法体系,就成为房地产法调整和完善的重要任务。
关键词：物权法；房地产管理；影响一、特权法的基本内容与功能1.1特权法的基本内容《特权法》的第一条规定：“为了维护国家基本的经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的特权，根据宪法，制定枉法。
”从这里可以推知，特权法建立的目的是确定财产归属与财产利用的秩序。
《特权法》的基本内容主要包括以下五个方面的内容：1. 对物的使用确立好秩序，比如物业管理、调整好相邻关系等。
2. 确立财产归属制度。
也就是社会主休对那些有价值的资源的归属权，对权利的边界进行划定，对有价值资源归属与利用，确定好秩序，防止出现纷争。
3. 当物权遭到侵占与侵害之时，如何才能获得救济。
4. 物权法中规定了在社会大人对物权不丧失的前提之下，经营物或者是利用物提供了一定的手段，这主要是给予设立他物权或者他期权的实现，比如租赁使用权、抵押权、居住权、质押权、用益权。
物权法调整的是所有权人和他项人之间的基本的关系，调整他项人和第三人之间的关系尽量做到物尽其用。
5. 确立物权取得的相关原则。
《物权法》中规定了通过哪些具体的方式、具有哪些条件之下，才可以取得没有主人的财产与从别人手中获得财产。
在相关的原则明确以后，这为社会大众更好的获取财富提供了途径。
1.2物权法的功能市场经济中进行交换的基础是财产权，然而需要对财产权进行规范的法律上的基础就是物权法。
由此可以看出，物权法是市场经济的基础。
从某种意义上来说，正是由于财产人对自己的物进行自主处分的权利，拥有契约自由与贸易自由，才能建立竞争的市场经济新秩序。
从某种意义上来讲，对财产进行平等的保护，也就是对市场经济的主休与市场经济的秩序进行保护。
浅谈《物权法》规范下的土地抵押权
杨 （ 君 河北秦皇 了土地抵押权 的概 念及其法律特征 ， 从而进一步 探 地的使用权 ， 是属于有偿行使 ， 以对土地使用权 包括抵押都有权作 所 讨《 中华人民共和 国物权法》 出台后对土地抵押权的影响。 通过对土地抵押制 出处分。 但是依据现行法律规定 ， 以出让方式取得的国有 土地使用权
度 的再 次 分 析 论 证 ， 进 一 步 明晰 现 行 土 地 抵 押 权 制度 在 新 形 势 下 的 宣 传 旨在
抵押 的 ， 当将抵押时该国有土地上 的房屋 同时抵押。 应 １２３ 抵押人依 法承包并 经发包 方同意抵押 的荒 山、荒 沟、 ．． 荒 丘、 荒滩等荒地的土地使用权 。但是 必须要符合下列条件 ： ①用来抵 ０ 引言 押的使用权 必须 明确 为荒地使用权。② 对该片荒地抵押人应享有承 土地抵押 ， 是我国经济建设行 之有效的一种经济 运行 手段 。 是在 包经 营权 。③须取得发包方 的同意。 不转移土地 所有权 的状态下 ， 通过办理相应的法律手续， 从而实现土 ２ 物 权 法 规定 下 的 土地 抵 押 权 登 记 制 度 地使用权的流转 ， 实现经 济 目标 ， 促进经济 运行 的法律行为。在我国 ２１物权法对于土地抵押登记的规定作用。土地抵押权属于担 ． 经 济 建 设迅 猛发 展 的今 天 ， 何 更 好 地 促 进 经 济 运行 ， 调 发 展市 场 如 协 保物权 ， 是一种对世权 。我国物权法 明确规定 ， 土地抵押权的生效均 经济 ， 提高企业经营效益 ， 带动 全市 乃至全省 的经济 发展 ， 不仅成 为 以登 记 为 必要 条 件 。 其 目的 ， 让 公 众 了解 该 抵 押 权 的 变动 情 况 ， 是 自 政 府 领 导 的 首要 职 责 ， 更是 关 系到 每 个 国 民切 身利 益 的 大事 。 土地 而 己决 定 是 否进 行 有 关 的法 律 行 为 。 据 民法 的意 思 自治 原 则 ， 律 对 根 法 作 为国富民强之根本 ， 这在我 国上古时代就早 已明确 。左传》 《 描述晋 债 权 人 对 自己是 否 成 为 土 地 抵 押 权人 以及 成 为第 几 顺 序 的抵 押 权 人 公 子 重 耳逃 亡 时 说 ： 子乞 食 于 野 人 ， 公 野人 与之 块 。 公 子 怒 ， 鞭 之 。 欲 的事 宜无 权 作 出禁 止 性 规 定 。 如 果 在 土地 使 用 权 上 已经 存 在 着 顺 位 子 犯 日 ：天 赐也 。 ” 首 ， 而 载 之 。… 人 以为 ， 土 ， 为得 天下 。 “ 稽 受 古 得 则 优 先的抵押权 ， 抵押权 人的权利 实现就会存有风险 ， 但如果进行土地 故 又 有 社稷 坛 、 色 土 之 说 。 由此 可见 土 地 在 国 家 管理 中 的重 要 性 。 五 抵 押 登 记 ， 可 以 给抵 押权 人 提 供 足 够 的警 示 ， 之 了解 设 立 后 顺位 就 使 新 中国的土地使 用权 可 以进行合法流 转 ，首先是在我 国 １ ８ ９８ 抵押权 的风 险 ， 从而为其行 为选 择提供全面的法律帮助。 年 的宪法第一次修正 中予 以明确规定 的。２ ０ ０ ４年宪法第 四次修正 ， ２２土地抵押权 的登 记程序 。 ＿ 依据我 国现行法律规定 ， 办理抵押 明确规定国家为了公共利益的需要 ，可以依照法律规定对土实行征 权登记 ，首 先应 当由当事人根据不同的土地使用权情况进行地价评 用外 ， 还可以对土地 实行征收 ； 同时增加规定 “ 并给 予补偿” 相 应 。 估 ， 后 签 定 书 面 的抵 押 合 同 。 在 签定 抵 押 合 同后 １ 日内 ， 抵 押 然 ５ 由 地 ，担保法》中对于土地使用权的抵押也给予 了明确规定 ：国有土 《 “ 人和 抵 押 权 人 持 被 抵 押 的土 地 使 用权 证 、 押 合 同 、 价 评 估 及 确 认 抵 地 地使用权和集体 土地使用权可 以作为抵押 的财产 ” 。日 随着《 物权法》 报告 、 抵押人和抵押权人的身份证件 ， 共同到土地管理部 门申请抵押 的 出台 ， 地 使 用权 的抵 押 制 度 愈 加 完 善 。 本 文 ， 将 对 此 予 以 简 明 土 就 登记 （ 如一方到场申请 抵押登记 ， 必须 持有对方授权委托文件 ）最后 。 阐述 ， 求在 今 后 的 实 践 中 更好 地 贯 彻 落 实 土 地 制度 。 以 通过 土地 管理机 关审查 ，然后登记注册 ，再发放 《 土地他项权利证 １ 我 国 现 行 土地 抵押 权 的 法 律 特 征及 其 客体 范 围 书》 。 １１ 土地抵押权的特征 ： ． ①土地的抵押权属于抵押权 的一种 ， 具 ２３土地抵押权登记效力的重新规定。以往 ， ． 根据《 担保法》 的有 备抵押权的共同属性 ， 适用抵押权制度 的共 同规则 ， 以可 以算作担 所 关规定 ， 土地抵押 登记为抵押合 同的生效 条件 ， 也就 是说 ， 以抵 押登 保权或者担 保物权 的范畴之内。 从物权法的角度 来说 ， 土地抵押权 是 记 为 生效 条件 的土 地 抵 押 合 同 ， 自办 理 抵 押 登 记 之 日起 生效 ， 记 日 登 种 担 保 物 权 ， 首 先 要 求 具 有 土 地 的使 用 权 ， 是 基 础 ， 次 才 能 其 这 其 即为抵押合 同的生效 日。 抵押权登记后， 抵押权 人可以对抗一切的第 谈到抵押和担保 。在这种条件之下 ， 需要我们调 整土地抵押 的关系， 三人 。而《 物权法》 出台后 ， 物权 与债权分离 ， 抵押合 同自签字盖章后 使 得 这 种 关 系 既 与担 保 法 的规 定 相 符 合 ，又 不 与 土 地 法 和 物 权 法 的 即行成 立 ， 为债权 ； 物权法》 是 而《 又规定土地抵押 必须进行登记 ， 只 内容 产 生 冲 突。② 土 地 的 使 用权 是 抵 押 权 的基 础 。二者 是 不 同 的 ， 但 有在 有 关部 门进 行 登 记 后 ， 才能 产 生 有 效 的物 权 变 动 ， 为 土地 抵 押 是 又是紧密相 关的， 土地抵押权 必须建立在具有使用权 的基础上 ， 土地 权 的正式 生效 。只有登记 以后 ， 才会产生合法 的土地抵押权 的效 力。 抵押权是使用权 的延伸 ， 可以拓宽和加深土地的使用权利 。 土地抵 ③ 这一点 ， 在理 论上是我 国法律界 的一个新 的里程碑 。在实践中 ， 如 押权依靠于 土地使用权 ， 二者具有极为紧密的关系 ， 土地抵押权行 使 果全 部 按 照法 定 程 序 走 ，也 只 是 程序 上 的一 个 再 行 申明 。 所 不 同 的 的效果对土地使用权极为重要的组成 部分，我 国的物权法也明确 的 是， 各个阶段的法律效力有所 不同。认识到这一点 ， 是深刻明晰当前 承 认 这 一 点 。 此 之 外 ， 们 在 某 种程 度 上 也 可 以认 为土 地 抵 押权 可 除 我 我国《 物权法》 出台后对于土地抵押权 制度 的贯彻与落实 的关键 。 以用作担保物权 ， 通过土地权 益归属 的变更来保障债权 的作用 ， 与其 土地 ， 一 国 的 立 国 之 本 ； 地 管 理 ， 国家 管 理 的 重 中 之重 。 是 土 是 为 他 的土 地权 力 不 同 的是 ，土 地 抵 押权 并 不是 通 过 对 土 地 的 直 接 利 用 了更好地进行社会经济建设 ， 建设和谐 的社会主义 ， 管理好我国有限 来 体 现 土地 价值 的。 的 土 地 资 源 ， 理 利 用 ， 法 使 用 现 有 的土 地 资 源 ， 我 们 每 个 公 民 合 合 是 １２ 土地 抵 押 权 的客体 范 围 。 ． 的义务和权利 。 认真贯彻学习《 物权法》 土地 法》 把土地抵押权制 和《 ， １２１ 划 拨 的 国有 土 地 使 用 权 。在 这 种 方 式 下 ， 地 使 用 权 的 所 ＿． 土 度 落 到 实 处 ， 每 个 土 地 管理 工作 者 的 必修 课 。 在 此 ， 望 以 己一 孔 是 希 有 者 是 国 家 ， 权 通 过 无偿 划 拨 的 方式 交 与 另 一 实体 ， 以 以此 抵 押 有 所 之见 ， 引大家深入学 习探讨 之， 以期共同进步。 应具备 以下要求 ： 土地使用者须持有 国有土地使用证 ； 具有地上 ① ② 参 考文献 ： 建筑物和其他 附着物合法 的产权证明 ：③ 以抵押划拨土地使用权所 …《 左传 》 左丘 明着 ， 马玉 山译注． 获收益抵交土地使用权 出让金 ；④ 通过县 级以上人 民政府土地管理 【《 ２ 中华人 民共和 国宪法》 】 ． 部 门或房产管理部 门的批准。《 中华人民共和 国担保法 》 ３ 第 ６条规 【１中华人民共和 国担保 法》 ３《 ． 定 以依 法 取 得 的 国 有 土 地上 的房 屋 抵 押 的 ， 房 屋 占用 范 围 内的 国 该 Ｉ《 ４ 土地使用权与抵押权效 力问题 探析》 张 国炎 《 】 ， 社会科学》 ９ ６年第 １９ １期 有 土 地 使 用权 同 时抵 押 。 【】中华人民共和 国物权 法》 ５《 ． １２２ 出 让 方 式 取 得 的 国 有 土 地 使 用 权 。 用 此 方式 得 到 国 家 土 ＿．
《物权法》与《担保法》比较 担保物权的新规定
第四篇共有4章，即第15章“一般规定”、 第16章“抵押权”、第17章“质权”、 第18章“留置权”。
这四章的内容与《担保法》中的相关规 定在不少地方是一致的,但也存在区别与 不同。
第四篇“担保物权”4章内容共 有71条规定
其中，第15章“一般规定”有9条；第16 章“抵押权”有2节，分别为“一般抵押 权”和“最高额抵押权”，合计29条规 定；第17章“质权”也有2节，各为“动 产质权”与“权利质权”，一共22条规 定；第18章“留置权”有11 条规定。
第17章“质权”也有两节内容
第1节“动产质押”有15条规定 第2节“权利质押”有7条规定
第1节“动产质押”的第208条是“动产 抵押”规定；第209条是“不得出质的动 产”规定；第210条是“质押合同”；第 211条是“止流质”；第212条是“交 付生效”；第213条是“质物的孳息”； 第214条是“质物使用、出租、处分的限 制”；第215条是“质权人的保管义务”； 第216条是“质物保全”；第217条是 “转质”；第218条是“质权放弃”；第 219条是“质物返还、质权实现”；第 220条“出质人请求及时行使质权”
处分的国有的土地使用 权、房屋和其他地上定 着物；
（四）生产设备、原材 料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑 物、船舶、航空器；
（四）抵押人依法有权 处分的国有的机器、交 通运输工具和其他财产
（五）抵押人依法承包
（六）交通运输工具；
并经发包方同意抵押的
（七）法律、行政法规 未禁止抵押的其他财产”
荒山、荒沟、荒丘、荒 滩等荒地的土地使用权
第18章“留置权”共有11条规 定
第230条是“留置权”规定；第231是“可留置 的财产”；第232条是“不得留置的财产”； 第233条是“可分物的留置”；第234条是“留 置权人的保管义务”；第235条是“留置物的 孳息”；第236条是“留置权的实现”；第237 条是“债务人请求行使留置权”；第238条是 “留置物变现价款超过或不足债权数额”的规 定；第239条是“留置权优先”；第240条是关 于“留置权消灭”的规定。
论述《物权法》对担保物权制度的规定
论述《物权法》对担保物权制度的规定比较《物权法》和《担保法》可知，《物权法》对先前的担保制度做了大量的修改和创新：立法价值更注重当事人间的意思自治、同时引入浮动抵押、最高额质权等新担保形式等等，其意义是重要而进步的。
但是《物权法》并非尽善尽美：对原《担保法》解释中诸如独立担保、抵押权转让等制度的舍弃过于轻率，破坏了立法的初衷，不得不说是《物权法》的漏洞所在。
标签：浮动抵押浮动抵押固定化独立担保最高额质权2007年3月，《物权法》正式通过。
在其总共247条中，仅担保物权一编就占到了71条，可见担保物权制度在其中的重要地位。
深入分析《物权法》，其中的确对《担保法》做了大量的删减、修改和创新；大到立法价值的转变，小到担保标的范围的扩大，可以说《物权法》对担保制度做了很大的突破和进步。
一、《物权法》对担保制度的修缮1.立法价值的转型先前的《担保法》明确限定担保财产、价值大小、实现担保的情形等等,力求通过此种法律限制达到保护担保人和债权人的目的；但实践中此类限制却常常反而成为权利的枷锁,不利于权利人主张权利。
《物权法》的立法正是看到了这样的弊病,在诸多方面都变限制为灵活约定：法律不再过多干预,而由理性的当事人通过充分的意思自治予以约定，这样无疑能更好地起到保护当事人权利的作用,也更符合私法的法律价值追求。
具体有以下几个方面:(1)抵押财产的扩展《担保法》第34条：下列财产可以抵押：（一）——（六）依法可以抵押的其他财产。
《物权法》第180条：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:(一) —— (七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
以上具体财产种类变化不大，故不赘述。
关键在于各自的最后一条：《担保法》要求的是只有法律规定可以抵押的财产才能用于抵押，而《物权法》规定只要法律不禁止即可以用于抵押;同时《物权法》也把财产范围从所有权扩大到了可以处分的财产权利。
可见《物权法》是真正体现了“法不禁止则可行”的原则，积极提倡担保物权的实施，有利于促进担保物权发展。
房屋登记办法第四十二条的内容、主旨及释义
房屋登记办法第四十二条的内容、主旨及释义一、条文内容：以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。
二、主旨：抵押权的设立登记三、条文释义：本条是关于抵押权设立登记的规定房屋抵押权设立登记是指根据抵押当事人申请，登记机构依法将抵押权设立的事项在登记簿上予以记载的行为。
《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一款至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。
抵押权自登记时设立。
”因此，登记是抵押权设立的前提，未经登记，抵押权不成立，抵押权登记后，债务人到期不履行债务，债权人可依法行使抵押权。
动产交付与不动产登记是我国物权公示的主要方法，由于房屋抵押权具有不转移房屋占有的特征，抵押人可以就抵押财产行使占有、收益和处分的权利，这样虽然充分发挥了物的效用，同时也增大了交易风险。
因此，登记作为房屋抵押权成立的公示方法具有十分重要的意义，通过登记，将抵押权的设立、转移、变更和消灭的情况向社会公开，让公众知晓房屋抵押权状况，从而起到保护交易安全，维护正常的市场秩序和金融秩序的作用。
大陆法系国家对抵押权基本采用登记作为公示方法，但登记的效力主要存在两种不同的立法体例。
以法国、日本为代表的国家采用登记对抗方式，即抵押权是因当事人合意而生效，登记并非是抵押权成立或生效的要件，登记使抵押权产生对抗效力，其意义在于对同一标的物上的抵押权优先受偿顺序，登记无公信力。
以德国、瑞士和我国台湾地区为代表的国家和地区采用登记生效方式，即除了抵押当事人双方合意外，抵押权必须办理登记，不经登记，不发生法律效力，登记具有公信力。
《物权法》规定：“不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。
”很显然，我国对不动产物权采用的是登记生效方式。
同时，《物权法》第二十四条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
”第一百八十八条规定：“以本法第一百八十条第一款第四、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自合同设立时生效，未经登记，不得对抗善意第三人。
浅谈物权法对房地产信息系统建设的影响
容 产生 重大 影 响 ， 同时 也会对 目前各 地 正在积 极 进行 的房地产 信 息管理 系统 建设 产 生 巨大 的影响 。
一
、
关于 登记 机构
物 权法 草案 规 定 ，在统 一 的登 记制 度 建立 以前 ， 当事人 可 以 向房 产 登记 机构 和 土地 登记 机构 申请 ， 一 并办理城 市 房屋所 有 权和土 地 使用 权登 记 。 房产 登 记 机构 和 土地 登 记机 构 应 当通过 信 息 共享 等 制度 一 并
权属 的登记 最 小单位 。
对 商 品房 期房 可进 行 预 告登 记 ， 与现 行 的 网上 这 合 同备 案在 法 律意 义 上有 所差 别 。严 格地说 ， 网上 备 案 只是 对商 品房 期 房购 房合 同 的一种债 权保 护 。 如 而 果 进行 了预 告 登记 ， 则对 期待权 进 行 了保护 。另外 一 种情 况 ， 足对 交易双 方 未伞 额 付款 的状 态下 对 标 的物
的保全 ， 也可 申请 预 告登记 。
不 动产 ， 障债 权 人将 来取 得物 权 而 做 的登记 。如 在 保 商 品房 颅售 中 ， 房 者可 以就 尚未 建 成 的住房 进行 预 购 告 登记 ， 以制约 开 发商 把 已出售 的住房 再次 出售或 者 进 行抵押 。预告 登记 是一 个阶 段性 登记 。
的户 型分 布 （ 元 、 、 单 层 阁楼 、 库 等） 从而 明确 标 识 车 ，
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征 文
浅谈
物权法对房地产信息系统建设的 影响
口李建明 梁鹏智 沈建军 蒋海富 杭州奥维 计算机信 息工程有限 公司
物权 法 的 即将 出 台， 将对 不 动产 登 记 的形 式 及 内
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《物权法》实施后对房地产抵押登记的影响今年三月经全国十届人大五次会议通过的《物权法》要在十月一日开始施行。
日前，随着市场经济的日益繁荣和各项改革开放政策的实施，房地产抵押贷款正成为一种重要的融资手段，在社会主义市场经济的大潮中发挥着重要的作用。
因房地产抵押贷款引起的问题不断出现，归纳起来大多由于抵押人的诚信度不够，或者是由于抵押人的责任心不强，给抵押贷款这项积极的融资手段带来了诸多的负面效应，以至给抵押登记机关也带来了一定的风险。
一．房地产抵押贷款中存在的问题房屋权属登记机关对抵押物登记是作形式审查，不是实质审查，而对抵押物的权属及占有管理状况进行核实是房屋权属登记部门的基本职责。
在抵押登记中，当事人经常提交的抵押物权属证明形式。
办理抵押物登记，是确认抵押权人依法享有优先受偿权，而不是由登记机关对抵押权的实现提供担保。
因此，在这个环节上登记机关没有负责核实抵押人的偿还能力和抵押房屋的自然状况是否能够实现抵押权的义务，而只是遵照抵押人的意志给予抵押登记，在这种情况下，往往容易出现抵押效力以及优先受偿方面的经济纠纷，应当引起我们的足够重视。
抵押作为《担保法》规定的担保方式之一，因其具有特定的物资保证而日益成为商业银行积极推行的贷款方式。
在实际操作当中，商业银行对抵押贷款的管理不同程度地也存在一些认识误区和隐患。
由于抵押效力缺陷产生的风险在实际工作中时有发生：1.抵押合同中房屋的自然情况叙述不清，抵押合同所担保的主债权、抵押物未予特定化。
签订抵押合同时，未标明特定抵押物具体内容，而只是简单地以抵押物同类物名称概括表示，如房产抵押只记载抵押人所有的房产，而不记载房产方位、门牌或产权证号；或欠缺被担保的主债权或主合同号。
对于以上两种情况，由于抵押合同本来存在瑕疵，登记机关在受理登记时应当视为不符合抵押条件，不予登记，待房产事实情况或担保的主债权明确了再予登记。
2.抵押房产不合法，一些信贷人员对抵押物的合法性及权属等实质要件未予以严格确认而接受抵押，例如（1）以房屋期权为抵押物，将已竣工未验收而已交付使用的楼宇定性为楼花并办理抵押手续；（2）将未依法登记领取权属证书的房屋视为土地上无附着物，而以土地使用权单独设定抵押，以至与《城市房地产管理法》第37条及《最高人民法院关于适用‘中华人民共和国担保法’若干问题的解释》有关抵押物权应明确、转让的规定相抵触；（3）事业单位或团体的公益设施为他人债务提供担保；（4）将已列入拆迁规划的房屋作为贷款抵押物。
作为抵押权人应当对抵押物高度负责，办理抵押物登记后，应时常监督检查抵押房产的管理情况，确保债权履行完毕前。
抵押物具备行使抵押权的条件和价值。
切实维护双方权利人的利益。
目前，我市房屋抵押贷款中最容易被忽视而又最容易引起风险的是在建工程抵押和期房抵押的问题。
期房抵押有两种方式：一是通常所说的按揭，它是指个人为了获得资金买房，以预售合同来设定抵押权；另一种是开发商为获得建房资金，以其在建的房屋设定抵押。
由于作为期权的实体还没有建成，权力处于变动状态，期房能否成为现房是难以预料的，因此期房的风险较现房的风险大的多。
在我市目前对按揭（预售商品房抵押贷款）的操作，首先查看该期房是否办理了商品房预售许可证和进行预售备案，并查看该项目是否已办理在建工程抵押登记。
如果已备案，并且该幢楼未办理在建工程抵押，并且按《城市房地产抵押管理办法》中对预购商品房抵押贷款所要求的要件进行受理，并直接颁发《房地产他项权利证》而与《城市房地产抵押管理办法》第三十四条中‚以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。
抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记‛有些不符，况且我们也未在抵押合同上作任何记载。
在目前‚按揭‛的存档卷宗中，符合办证条件且已办理房地产权证的数量甚少。
在建房屋的抵押登记增加了房屋权属登记机关的风险，原因在于：首先，在建房屋是可以进行商品房预售的，很多购房者在签订预售合同时，就以预售合同办理了商品房抵押登记。
实际上由于预售商品房其所有权并没有转移，购房者与开发商之间只是一种债的关系，而且预售部分也有可能时该工程尚未达到的楼层，抵押物还不存在。
因此，购房者抵押的期权。
可是又不能以此来禁止开发商在其所有的物上设定抵押权。
在时间上，商品房期权可能在在建工程抵押之前，也可能在在建工程抵押以后，但无论何种情形，按照房地合一的原则都有可能形成重复抵押，一旦发生争议，就极有可能牵扯到登记机关。
《城市房地产管理法》规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房屋管理部门和土地部门登记备案。
只有开发商及时办理登记备案手续，房屋管理部门才能确定在建商品房进行抵押时该商品房是否已经预售。
即使如此，等级部门也很难判断其申报情况的真实性，因此在建房屋抵押后，极易损害抵押权人和购房者的合法权益，同时也增加了权属登记机关在工作中的风险。
正因为期房抵押的风险极大，除了需要登记部门严格把关外，更重要的是抵押权人放款前要认真调查抵押人的资信情况，严格审查抵押人的债权债务，同时做好期房抵押期间的监管工作。
二.《物权法》有望改变房地产抵押多头办理的现状目前，在我国的许多城市办理房地产抵押登记是由房、地两个部门办理的，这种房、地产登记分家的局面，其弊病是显而易见的，不仅使抵押当事人多跑路、多缴费，而且增加了抵押等级部门的操作难度，稍有不慎，还有可能产生重复抵押，重复贷款。
这一状况长期困扰至今，在全国各地也出现了不少问题。
按现行法律，抵押当事人可以选择同一房地产只在房产或土地部门办理抵押登记，甚至也有同一房地产分别去房产和土地部门重复登记的。
所以这些，随着物权法的施行，新的相关法律法规的出台，这种房、地产抵押登记多头办理的局面有望彻底得到解决。
1.坚持房、地产权利主体一致的原则《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条：‚房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押‛。
《中华人民共和国担保法》第三十六条：‚以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押‛，这一规定也与房地产管理法有相同的规定，同时维护了房、地产权利主体一致的原则。
针对办理抵押的部门，该法第四十二条第（二）项：‚以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门‛此款规定了县级以上地方人民政府办理抵押可以规定房产部门，也可以规定土地部门办理，也就是可以从土地或者房产管理部门中确定一个部门办理。
最高院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十条：‚以担保法第四十二条第（二）项规定的不动产抵押的，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记效力‛。
依照以上规定，无论是‚地随房走‛还是‚房随地走‛都是坚持房、地产权利主体一致的原则。
事实上新颁布的物权法中也有类似的规定。
但是，在具体办理过程中，由于有些城市的地方人民政府对办理抵押的部门作出的规定不尽一致，甚至违反了房、地产权利主体一致的原则，也有的城市根本就没有做出规定，这就使得办理抵押登记过程中，不能做到有章可循，其结果如前所述不仅使当事人多跑路多缴费，严重时还将影响到抵押人急需用款的计划。
为了更好地服务于的抵押当事人，我们在办理房地产登记时，除审验房屋所有权等各项材料外，还要求当事人提交相应的土地证书，要了解其土地证书的真实性、有效性及是否作过抵押（土地部门对做过抵押的以在证书上作过记载），对有疑义的我们到土地部门了解情况后再决定是否办理。
在具体办理时：（1）对多层以上商品房抵押。
由于此房是开发商最近所建项目，我们在办理其商品房预售许可时，已经审核过相应的土地使用权证书了，如果抵押人个人购买了这类房屋，没有及时得到相应的土地证，是属于我市土地部门颁发证书相对落后于房产证书造成的，我们认为土地是没有问题的，故不再要求当事人提供土地证书，事实上这种房屋分摊的土地价值相对较小，也不太可以单独去办理土地抵押。
（2）对低层房地产抵押由于低层房屋的土地证书，据了解我市的土地部门已基本上发证到户，另外这里面也有许多是自建房屋，我们就要求当事人必须提供相应的土地证书，如果确属没有办结土地证书的，就要求其到土地登记部门出具证明，证明该房屋的土地证书正在办理，之后再为其办理登记。
2、谨慎办理划拨土地房地产抵押登记《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条：‚设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的额款后，抵押权人方可优先受偿‛。
《中华人民共和国担保法》第五十六条：‚拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金款额后，抵押人有优先受偿权‛。
2003年最高院司法解释《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》规定：‚企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物设定抵押，除依法办理抵押登记外，还应具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。
否则，应认定抵押无效，如果，建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将建筑物与土地使用权一并设定抵押的，对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效。
‛可见这种下位法的规定阻止了房产部门直接办理划拨土地上房地产抵押的可能。
由于司法权优于行政权，我们在办理时只能谨慎办理划拨土地上的房地产抵押登记。
（1）个人房改房、安居房、集资房这类房屋当时时享受优惠待遇入住的，房价中一般不含有土地价值。
只有在该房上市时，才补交土地收益金。
因此，对这种房屋的抵押，在价格评估时，我们要求将房地产价值中的土地部分剔除，这样再给予办理，并告知抵押权人。
（2）企业、公司的划拨土地房地产抵押虽然国家法律并没有明确划拨土地房地产在办理抵押时，必须先经批准，但从国土资源部与最高院的解释中，我们了解到如果不经批准，在以后要实现抵押权时，其效力会出理麻烦。
我们为了谨慎起见，对同一宗房地产，同一个抵押合同的抵押，只为其办理房产价值部门的抵押登记，并告知双方抵押当事人还可以到土地部门办理相应的土地登记。
3、尽快出台《不动产登记法》多头办证一是不利于机构精简，影响工作效率。
二是标准和规定口径不一，会造成产权纠纷。
三是给房地产产权产籍管理带来不必要的麻烦和混乱。
四是不利于城市建设管理。
抵押权作为物权的一种，应该具有物权的基本性能，即具有排他性，如果同一抵押物两抵后，势必造成归属混乱。
由于许多城市没有规定具体的登记部门，如果当事人只办理房产抵押，或只办理土地抵押登记，再如抵押当事人，将同一房地产分别到土地、房产部门办理，操作时，前后两个登记部门互不通气，抵押权人也不了解实情，出现一房两抵押，一女二嫁现象不可避免。