第五章 居住规划与房产投资培训课件
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第5章居住区住宅及其用地规划
课堂提问
知识回顾：
居住区、小区、组团含义。 居住区规划结构的基本形式 居住区规划设计的总体原则 居住区规划设计的基本要求
第5章 居住区住宅及其用地规划
住宅类型的选择 本 章 主 要 内 容
住宅群体的组合
住宅群体的组合与日照、通风及 噪声的防治 住宅群体的组合与节约用地
第一节 住宅类型的选择
住宅平面系数
一幢住宅中居室面积总和与建筑面积 总和的百分比，是
住宅设计时的技术经济 指标之一，用字母“K”表示。在住 宅建筑面积相同的情况下，提高K值能增加居住面积，K值每 提高1%时，如果建筑面积单位造价不变，以居住面积平均计 算，投资可减少1．4%。
三、户型配比原则
户型配比规划是指在居住区整体规划过程中，通过对住区的户型加 以限定，明确各个户型的比例划分，满足客户对象对每个住宅的面 积要求和住区总体调控。户型配比规划原则具体体现在两个方面。
住宅层数 就住宅建筑本身而言，低层住宅一般比多层造价经济， 而多层又比高层经济，但低层占地大，如平房与5层楼房相比， 要大3倍左右。对于多层住宅，提高层数能降低住宅建筑的造 价。从用地经济的角度来看，提高层数能节约用地。 一般5层以上多层与中高层较为适宜。 进深
住宅在每户建筑面积不变的情况下，住宅进深加大，可
要有利于节约用地，结合地形
住宅建筑单体平面和布局尽量利用地形，结合地形， 可从利用住宅单元在开间上的变化达到户型的多样化和适
应基地的各种不同情况，为了不占或少占农田，使住宅上
山，就需要结合不同坡度和朝向的地形对建筑进行错层、 跌落、掉层、分层入口等局部处理。
1.筑台-对天然地表开挖或填筑，形成平整台地
1.注重与整体规划方案的结合
在进行户型配比规划的时候，要充分满足整体规划对本次规划用地的土
知识回顾：
居住区、小区、组团含义。 居住区规划结构的基本形式 居住区规划设计的总体原则 居住区规划设计的基本要求
第5章 居住区住宅及其用地规划
住宅类型的选择 本 章 主 要 内 容
住宅群体的组合
住宅群体的组合与日照、通风及 噪声的防治 住宅群体的组合与节约用地
第一节 住宅类型的选择
住宅平面系数
一幢住宅中居室面积总和与建筑面积 总和的百分比，是
住宅设计时的技术经济 指标之一，用字母“K”表示。在住 宅建筑面积相同的情况下，提高K值能增加居住面积，K值每 提高1%时，如果建筑面积单位造价不变，以居住面积平均计 算，投资可减少1．4%。
三、户型配比原则
户型配比规划是指在居住区整体规划过程中，通过对住区的户型加 以限定，明确各个户型的比例划分，满足客户对象对每个住宅的面 积要求和住区总体调控。户型配比规划原则具体体现在两个方面。
住宅层数 就住宅建筑本身而言，低层住宅一般比多层造价经济， 而多层又比高层经济，但低层占地大，如平房与5层楼房相比， 要大3倍左右。对于多层住宅，提高层数能降低住宅建筑的造 价。从用地经济的角度来看，提高层数能节约用地。 一般5层以上多层与中高层较为适宜。 进深
住宅在每户建筑面积不变的情况下，住宅进深加大，可
要有利于节约用地，结合地形
住宅建筑单体平面和布局尽量利用地形，结合地形， 可从利用住宅单元在开间上的变化达到户型的多样化和适
应基地的各种不同情况，为了不占或少占农田，使住宅上
山，就需要结合不同坡度和朝向的地形对建筑进行错层、 跌落、掉层、分层入口等局部处理。
1.筑台-对天然地表开挖或填筑，形成平整台地
1.注重与整体规划方案的结合
在进行户型配比规划的时候，要充分满足整体规划对本次规划用地的土
房地产投资分析讲义第五章
房地产投资分析讲义第五章
表5-3
土地费用估
序号1 2 3 4 5 6 Nhomakorabea项目
土地出让金 征地费 拆迁安置补偿费 土地转让费 土地租用费 土地投资折价
房地产投资分析讲义第五章
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
上述开发项目总投资构成见图5-1所示。 从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营 部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中 的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而 只余下开发产品成本12 867万元。此时，总投资等于 开发建设投资也等于开发产品成本12 867万元。 如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基 本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总 成本费用）。
房地产投资分析讲义第五章
表5-1
项目总投资估算表
序号
项目
1 开发建设投资
单位：万元
总投资
1.1 2.2 3.3 4.4 5.5 6.6 7.7 8.8 9.9 10.10 1．11 1．12
2
土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
房地产投资分析讲义第五章
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
2）土地出让地价款 土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将
土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土 地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款 项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根 据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、 城市基础设施建设费或征地费等 。
从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土 地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。
表5-3
土地费用估
序号1 2 3 4 5 6 Nhomakorabea项目
土地出让金 征地费 拆迁安置补偿费 土地转让费 土地租用费 土地投资折价
房地产投资分析讲义第五章
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
上述开发项目总投资构成见图5-1所示。 从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营 部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中 的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而 只余下开发产品成本12 867万元。此时，总投资等于 开发建设投资也等于开发产品成本12 867万元。 如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基 本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总 成本费用）。
房地产投资分析讲义第五章
表5-1
项目总投资估算表
序号
项目
1 开发建设投资
单位：万元
总投资
1.1 2.2 3.3 4.4 5.5 6.6 7.7 8.8 9.9 10.10 1．11 1．12
2
土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
房地产投资分析讲义第五章
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
2）土地出让地价款 土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将
土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土 地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款 项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根 据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、 城市基础设施建设费或征地费等 。
从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土 地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。
房地产投资分析课件第5章房地产投资项目基础数据的分析估算
TENTS
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项目基础数据 的收集
项目基础数据 的分析
项目基础数据 的估算
项目基础数据 的应用
项目基础数据 的管理与维护
PART ONE
PART TWO
土地位置：确定项 目的具体位置
土地面积：测量土 地的实际面积
土地性质：了解土 地的性质，如商业 用地、住宅用地等
土地价格：获取土 地的市场价格，以 便进行投资估算
技术风险：项目设计、施工、 管理等方面的技术问题
成本风险：原材料价格波动、 人工成本上升等
市场风险：房地产市场波动、 政策变化等
法律风险：合同纠纷、产权 纠纷等
资金风险：资金链断裂、融 资困难等
环境风险：自然灾害、环境 污染等
PART FIVE
项目基础数据：包括土地价格、建筑成本、销售价格等 市场调研：了解市场需求、竞争情况等 财务分析：计算投资回报率、利润率等 风险评估：评估市场风险、政策风险等 投资决策：根据以上分析，做出投资决策
文化氛围等社会因素
政策环境：项目所在地区的政 策支持、法律法规、税收优惠
等政策因素
历史销售数据指标：销售量、 销售额、价格、客户群体等
历史销售数据时间范围：过 去几年、季度、月度等
历史销售数据来源：房地产 销售数据、市场调研数据等
历史销售数据趋势：增长、 下降、波动等
历史销售数据与市场环境的关 系：政策、经济、社会等因素
价格定位：根据市 场情况和产品定位 确定销售价格
销售量预测：根据 市场调研和价格定 位预测销售量
销售收入预测：根 据销售量和销售价 格预测销售收入
投资回报率定义：投资回报率是指投资项目在运营期内获得的收益与投资成本之比 投资回报率估算方法：采用净现值法、内部收益率法、投资回收期法等 投资回报率估算影响因素：项目投资成本、运营成本、收益预测、风险因素等 投资回报率估算步骤：收集数据、建立模型、计算结果、分析评估
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项目基础数据 的收集
项目基础数据 的分析
项目基础数据 的估算
项目基础数据 的应用
项目基础数据 的管理与维护
PART ONE
PART TWO
土地位置：确定项 目的具体位置
土地面积：测量土 地的实际面积
土地性质：了解土 地的性质，如商业 用地、住宅用地等
土地价格：获取土 地的市场价格，以 便进行投资估算
技术风险：项目设计、施工、 管理等方面的技术问题
成本风险：原材料价格波动、 人工成本上升等
市场风险：房地产市场波动、 政策变化等
法律风险：合同纠纷、产权 纠纷等
资金风险：资金链断裂、融 资困难等
环境风险：自然灾害、环境 污染等
PART FIVE
项目基础数据：包括土地价格、建筑成本、销售价格等 市场调研：了解市场需求、竞争情况等 财务分析：计算投资回报率、利润率等 风险评估：评估市场风险、政策风险等 投资决策：根据以上分析，做出投资决策
文化氛围等社会因素
政策环境：项目所在地区的政 策支持、法律法规、税收优惠
等政策因素
历史销售数据指标：销售量、 销售额、价格、客户群体等
历史销售数据时间范围：过 去几年、季度、月度等
历史销售数据来源：房地产 销售数据、市场调研数据等
历史销售数据趋势：增长、 下降、波动等
历史销售数据与市场环境的关 系：政策、经济、社会等因素
价格定位：根据市 场情况和产品定位 确定销售价格
销售量预测：根据 市场调研和价格定 位预测销售量
销售收入预测：根 据销售量和销售价 格预测销售收入
投资回报率定义：投资回报率是指投资项目在运营期内获得的收益与投资成本之比 投资回报率估算方法：采用净现值法、内部收益率法、投资回收期法等 投资回报率估算影响因素：项目投资成本、运营成本、收益预测、风险因素等 投资回报率估算步骤：收集数据、建立模型、计算结果、分析评估
房地产投资规划培训课件
多元化投资组合
通过配置房地产投资，可 以降低投资组合的整体风 险，实现多元化投资。
长期稳定的收益
房地产市场通常具有相对 稳定的增长趋势，可以为 投资者提供长期稳定的收 益。
房地产投资的现状与趋势
现状
目前，我国房地产市场面临着政策调控、市场波动、竞争激 烈等挑战，但同时也存在着刚需购房、改善型购房等需求， 市场整体保持稳定。
房地产投资规划培训课件
2023-11-07
目录
• 房地产投资概述 • 房地产投资策略分析 • 房地产投资成本与收益估算 • 房地产投资法律与政策解读 • 房地产投资风险管理与控制 • 房地产投资案例分析与实践操作
01
房地产投资概述
房地产投资的定义与分类
定义
房地产投资是指将资金投入到房地产市场中，以获取长期资本收益的行为。
法律风险
评估法律法规的调整、政策执行力度等因 素对投资过程的影响。
融资风险
评估融资渠道、利率波动等因素对投资成 本的影响。
管理风险
评估开发进度、工程质量等因素对投资收 益的影响。
04
房地产投资法律与政策解 读
房地产相关法律法规解读
《中华人民共和国城市房 地产管理法》
该法规定了房地产的权利、交易、使用、管 理等，为房地产投资提供了法律基础。
策略调整
根据市场变化和自身情况，及时调整投资策略，以保持策略的有效性和适应性。
03
房地产投资成本与收益估 算
投资成本构成与估算
开发建设成本
包括建筑设计费、施工费、设 备购置费、配套设施建设费等 。
期间费用
包括管理费用、销售费用等。
土地购置成本
包括土地出让金、拆迁补偿费 、土地转让费等。