中国人寿集团投资养老地产市场研究
天津大学
硕士学位论文
中国人寿集团投资养老地产市场研究
姓名：徐文杰
申请学位级别：硕士
专业：项目管理
指导教师：孙慧；单思君
201105
通过对国内外养老市场发展因素、‘需求、供给、市场竞争等情况进行比较分析，发现人口老龄化率的不断提高、收入水平的不断提升和医护市场的日趋完善有效推动了国外养老市场的发展。多元化的养老产品切合了各层次年龄段的养老需求。在有效的政府监管和政策补贴支持下，商业养老市场形成集中度相对较高的良性市场竞争态势。国内养老市场需求庞大，高端需求强劲，但供给严重不足，普遍集中于低端养老市场，竞争无序，监管缺失，缺乏具有规模性的大型养老社区。比较可以看出，我国要培育健康发展的养老产业，必须在加强政府监管和政策扶持的同时，积极引进社会机构投资养老市场，走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样化的经营道路，着力发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力的社会化、连锁化、规模化、品牌化的养老机构。
２．２国外养老地产市场特征
由于个体差异，老年人对养老需求的内容也不仅相同。总体而言，养老需求内容是随着老年人口的年龄和身体状况的变化而呈现出差异性。随着年龄增长和身体条件的恶化，老年人养老需求的内容将从前期的预防性和支持性的需求逐步转化为后期的长期看护及精细护理需要。
以美国为例，刚退休时，其养老需求主要体现为预防性养老，主要内容包括一些体育运动及社会活动等需求。在老人身体进一步衰老后，其需求主要变为支持性需求，即需要一些普通的生活照料，如做饭及家政服务等。而当老人行动不便时，则需要养老社区给予长期看护，这些服务包括如厕、洗澡、穿农等。当老人步入生命的夕阳阶段时，则需要看护人员提供２４小时的看护服务ｕ１。
发达国家，政府对商业养老市场的监管较为严格。对于除有自理能力的活力居住社区以外，一般均需获取由政府颁发的专业经营养老社区执照。同时，对于所有养老社区，政府建立了一套包括建筑设施、卫生条件、服务水平、管理能力在内的资质评估系统，加强了养老服务机构的管理。
澳大利亚政府对于养老社区的管理也有着一系列严格的规章制度，政府通过这些制度对养老社区市场进行有效管理。这些制度主要包括关于行业参与者的规章制度，关于客户的规章制度以及关于价格的规章制度。这些制度的实施．提高了行业的准入门槛，限制了恶性循环，提升了服务标准，保障了养老社区
第二章国外养老地产发展概况
的良性发展。
２．３国外养老地产行业概况
发达国家在商业养老市场中，行业密集度相对较高。以美国为例，根据公开资料显示，各类上市的养老社区共有１９家，其资产总额达到４０２．７亿美元，净资产额为１９２．１亿美元。以上市公司的收入计算，排名前５名的上市养老社区的收入，占到整个行业收入的６２．３ｌ％。而以资产总额计算，排名前５名的上市养老社区的资产总额，占到整个行业资产总额的７４％¨”１。
造成行业集中度相对较高的主要原因是由于政府对于养老社区的管制较为严格，如除活力居住社区外，美国各类型主要养老社区都需要联邦政府或州政府的执照，其从业人员均须经过相关业务的培训，并需要在政府有关机构登记。由于管制严格，为达到政府的要求，养老社区行业的收购兼并较为频繁，造成了相对集中的行业竞争状况。．
相对严格的行业进入门槛，同时也造就了美国养老社区相对较高的入住率。根据２００８年３月３１日，美国老年人敬爱局及服务联合会对主要养老社区的经营者抽样调查数据，美国主要养老社区类型的入住率基本在８５％以上。
根据美国养老社区上市公司２００８年度年报分析，美国上市养老社区的总收入已达到１４８．５亿美元，净利润达到ｌ８．６８亿美元。行业２００８年度的净资产收益率为１０．４５％。
２．４发达国家养老地产市场分类
发达国家的养老市场较为成熟，其所提供的养老服务的供给形式也多种多样，包括家庭养老、政府养老及商业养老等多种形式。根据老年人养老需求内容的不同，养老产品的供给种类也有所不同。综合美国、英国、澳大利亚、日本等发达国家的经验，养老社区针对预防性需求、支持性需求、长期看护需求和精细看护需求等不同细分市场，提供活力居住社区、独立居住社区、协助居住社区、护理居住社区及持续看护社区等五种类型的养老社区业态。
（１）活力居住社区：活力居住社区包含的物业主要包括独立式别墅、乡村别墅、联排别墅和不提供专门服务的公寓。这些社区通常是限制或针对５５岁或以上的老年人。居民普遍拥有一种独立的生活方式。社区一般包括的设施有俱
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国内有哪些养老地产开发的成功案例
=========================================================================== 国内有哪些养老地产开发的成功案例？ 1、北京太阳城国际老年公寓 该项目的开发商--北京太阳城集团是中国国内最早从事健康养老地产发展的企业，一直致力于塑造中国健康养老产业发展的民族品牌。北京太阳城集团倾情打造中国式医护型全程化持续照料养老住区（C C R C），包括：居家型、介助型、介护型、康复型、度假型、自助型以及高端智慧型老年公寓，为老年人提供了标准化、全程化医护型养老服务模式。 北京太阳城国际老年公寓位于小汤山疗养区，占地面积42万平米，总建筑面积32万平米，其中住宅区24万平米，商业配套设施8万平米，2万平米的人工如意湖。 北京太阳城为老年人制定了全程化的养老服务模式，涵盖了老年人必经的四个阶段：身体健康的老人、生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人。整个项目包括住宅式公寓、别墅、银龄老年公寓、帝阳老年公寓；老年护理中心、医院、、健康管理中心；家政服务中心、购物中心、文化会展中心、阳光水世界、假日酒店等，可提供包括养老、家政、餐饮、医疗、保健、康复、护理、旅游、购物、文化、娱乐等多项服务，将养老地产做得丰富多彩。 居住形式灵活多样，包括居家式、租住式、安养式、度假式四种新型养老运作模式。开办"一站式"服务、可电话购物、送货上门的购物中心；可开办各类培训班、开展学术研讨、以及各类文化交流活动和会议的文化教育中心；集医疗养生、休闲度假、健身娱乐、温泉洗浴、餐饮购物为一体的阳光水世界；并设有物业管理中心，配有邮局、洗衣店等，可满足老年人晚年生活的一切需求。
中国养老地产的现状及发展模式
中国养老地产的现状及发展模式 袁霞徐霞 南京工业大学土木学院南京211816 摘要 摘要：：养老地产是房地产市场的新领域，下一个房地产经济增长点，但是从总体上来讲我国养老地产行业还处在探索阶段，处于零散的发展状态。本文主要是对养老地产的现状进行了分析，探讨我国养老地产的发展模式。 关键词：养老地产；探索阶段；商业模式 一、我国养老地产现状 1、老龄化社会的步入 我国1999年开始步入老龄化社会。目前中国是全世界老年人口最多的国家，人口老龄化将伴随整个21世纪始终。按照联合国标准，一个国家的老年人占人口总数10%时便正式步入老龄化社会。根据第六次全国人口普查数据，60岁及以上人口约为1.78亿人，占13.26%，其中65岁及以上人口约为1.19亿人，占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。 2、养老地产的特点 养老地产是老龄化时代到来所形成的特有的概念，它结合养老这一社会主体和地产的商业概念所形成的，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的验身。养老地产和传统的住宅地产有很大的不同，养老地产是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。这个居住建筑是指老年人长期生活的，能得到经济供养、生活照料、精神慰藉三个基本内容的居住场所，它包括:老年住宅，老年公寓、老年社区、养老院、托老所等，也包括普通住宅中供老年人居住和使用的部分。 3、现有机构的不足 相关数据显示，预计到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构。与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50～70张水平相差甚远。2010年，我国养老市场需求近1万亿元，
中国房地产市场现状分析
1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为
中国养老地产目标客户分析报告
中国养老地产的目标客户分析 1目标客户需求特征 1.1内在需求 （1）老年社会的来临 我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。20世纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，目前已经超过1.8亿，占世界老年人口的1/5，占全国总人口比重的10%以上，中国已开始进入人口老年型国家行列。专家预计我国到21世纪中叶，60岁以上的老年人将达到4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，约占世界老年人口总数的22.3%。我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。随着计划生育政策的贯彻执行，三口之家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多，“421”家庭结构将大量出现，加上市场经济条件下竞争日益激烈，子女工作压力大、闲暇时间少，外出经商、留学人员增加，城市“空巢家庭”越来越多，传统的家庭养老服务功能日益弱化。我国的人口现状，成为了老年公寓需求增大的内在宏观因素，为老年公寓产品提供的巨大的市场和广阔的发展空间。 （2）老年人收入水平提高 随着经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现，另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高，为老年公寓产品提供了强大的消费支持。 （3）老年人福利水平提升 随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来老年人的福利水平将会大大提高。在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生活环境，为老年公寓市场的壮大提供了有力保障。 （4）老年人居住状况亟待改善 人口普查资料显示，在老年家庭户中，还有将近5.9%的家庭人均建筑面积不足8平方米或没有住房，有5.9%的户是合住房，有33.4%住房少于2间，有3.4%的老年人居住在7层以上的楼房（其中市占14.2%，镇占1.4%）。给这些家庭的高龄老年人的生活起居带来很大不便。2010年北京市老年人基本需求调查中有55%的老年人对目前的住房状况表示满意，20%的人不太满意。对住房问题不满意的主要是城
中国人寿递增型养老保险条款
国寿递增型终身养老保险 投保条件 第一条凡年龄在四周岁至五十九周岁者，均可作为本保险的被保险人。 第二条对于未满18周岁的被保险人，应由其父母作为投保人，向保险人投保本保险。 对于18周岁以上(含18周岁)的被保险人，可由其本人或经本人书面同意并认可保险金额后，由其亲属、朋友作为投保人，为其向中保人寿保险有限公司上海市分公司(下称保险人)投保递增型终身养老保险(下称本保险)。 机关、企业、事业单位和社会团体也可以作为投保人，为其职工向保险人投保本保险。但须经被保险人书面同意并认可保险金额。 保险期限 第三条本保险自保险单签发并缴付首期保险费的次日零时起生效，至保险责任履行完毕时止。 缴费期和领取期 第四条本保险的缴费期分十年、二十年两种。投保人在投保时任选一种，但以缴费期满时被保险人年龄不超过七十周岁为限。 第五条约定开始领取养老金的年龄有50、55、60、65、70周岁，由投保人在投保时选定。领取 期自保险单上约定开始领取养老金年龄的保险生效日的对应日起至被保险人身故时止。 保险责任
第六条在保险单有效期间，保险人对被保险人负有下列责任： 1、被保险人生存至保险单上约定养老金领取年龄的保险生效日的对应日，可开始领取养老金，养老金每年领取一次，直至被保险人身故时止。 2、被保险人的养老金领取数额从第二年开始，每年按保险单所列明的第一年养老金领取额的5%递增。 3、被保险人因遭遇意外伤害事故或自保险单生效之日起180天之后因疾病死亡，保险人给付相当于保险单所列明的第一年养老金领取额10倍的身故保险金予受益人，保险单效力即行终止。 4、在缴费期内，被保险人因遭遇意外伤害事故导致本保险所定义的“身体高度残疾“，保险人自豁免保险费后，保险人仍发生意外伤害事故的次月起对被保险人豁免以后剩余缴费期的全部保险费， 负责上述1至3款责任。 5、在缴费期内，被保险人未满18周岁者，其父母均因意外伤害事故身亡或自保险单生效之日起四周年后均因疾病身亡，保险人自发生死亡事故的次月起对被保险人豁免以后剩余缴费期的全部保险费。如果被保险人父母之一发生上述身故事件，保险人自发生死亡事故的次月起对被保险人豁免以后剩余缴费期的一半保险费。 豁免保险费后，保险人仍负责上述1至3款责任。 除外责任 第七条对下列情事之一所致被保险人的死亡或身体高度残疾，保险人不负第六
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。
中国房地产现状及对策研究
毕业设计（论文）题目：中国房地产现状及对策研究 学生姓名：侯金鑫 学校：南昌航空大学 专业：工商企业管理 年级： 学号： 指导教师： 2015年05月8日
摘要 现今中国社会经济的飞速发展，房地产业作出了巨大的贡献。房地产业的基础地位不可动摇，同时作为国民经济的支柱性行业，支撑着我国的国民经济，它也肩负着重任。房地产业的改革发展取得了无可厚非的成就，它使我国的经济有了长足的进步，与此同时，它的过快的发展也为我国的经济建设带来了相应的问题。过快的发展使得我们只能片面的认识到这个不断壮大的行业，我们没有足够的经验来解决问题。随着政策，需求，竞争等环境的快速变化，中国房地产目前的局面也不容乐观。同时，房地产的市场开发，销售，以及监管方面也存在着一些弊端，我国房地产市场想要健康的发展就必须采取积极有效的措施。本文通过市场调研以及专家访谈等研究方法分析房地产业所存在的问题。 关键词：房地产，国民经济，市场化，保障监管制度
目录 一．引言 二．房地产业在国民经济中的地位 （一）房地产业在国民经济中的基础性地位。 （二）房地产业在国民经济发展中发挥着先导性产业的作用。 1. 具有持续的高增长率。 2. 创新并创造了新的市场需求。 3. 具有突出的扩散效应。 （三）房地产业的支柱性地位。 三．住房市场化成就及问题 （一）概括发展 （二）八大成就 （三）存在的问题 1.政策混淆 2.住房供应体系不健全 3.房地产市场不规范 4.制度建设不完善 四．房地产中问题存在的原因 （一）片面的认知 （二）住房供应结构调整缓慢 （三）房地产市场秩序混乱 （四）地方政府违规操作 （五）开发商的垄断经营 五．解决目前房地产行业存在缺陷的有效政策及手段 （一）对于政策混淆的解决手段: 1. 区分房地产政策和住房政策 2. 建立健全政策审批制度 3 加大房产政府调控力度 （二）解决住房供应结构不合理 1 进一步整顿和规范房地产市场秩序 2 有步骤地解决低收入家庭的住房困难 3 逐步完善房地产业的信息披露制度 （三）加强房地产市场的监督和管理 1.加强对商品性住房的预售许可管理 2.规范商品住房的预定和销售 3.严格控制监督住宅的建筑质量 4.严惩违法违规行为 5.控制恶意垄断 五．结束语 六．参考文献
富阳市养老地产调查研究报告
富阳市养老地产市场前景调查及投资机会研究报告 2017-2022年 前 言 养老产业是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合。它包含三大核心组成部分：养老服务、养老产品和养老产业链。家庭养老、机构养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。 中国是目前世界老年人口最多、增长最快的国家。据全国老龄委办公室估计，到2025年，老年人口总数将达到3亿；到2050年我国老年人口总数将超过4亿，即每三个人中就有一个老年人。社会老龄化结构的加剧，使得“银发经济”拥有了庞大的市场。资料显示，目前我国养老产业规模可达1万亿元，而养老地产在其中占有着不小的比例，这给房地产等相关企业带来了新的发展机遇。 随着我国步入老龄社会，养老问题已经成为中国关注的大事。养老型地产对于开发商来说，将是一块巨大的蛋糕。据统计，截止目前全国已有超过20余家中、大型房企高调宣布进军或涉足养老地产，如万科、保利、绿城、远洋、花样年等，有的还专门成立了“养老地产事业部”或“养老产业专业管理公司”，中国平安等保险企业也纷纷涉足养老地产领域，以期延长保险产业链。如今，在常规房地产开发竞争日趋激烈，中国“银发经济”日益显示出光明前景的情况下，养老地产已成为市场上的新蓝海。随着老龄化社会的到来，养老地产的社会需求将迅速增长，在相关经营方式不断成熟和服务理念更新转变的带动下，中国养老型地产业将实现社会效益与经济效益的“双赢”，并拥有广阔的市场发展前景。 中商产业研究院发布的《2017-2022年富阳市养老地产市场前景调查及投资机会研究报告》通过对大量市场调研数据的前瞻性分析，深入而客观地为您剖析富阳市养老地产市场现状。报告运用专业的分析工具，并结合相关理论模型，综合运用定量和定性的分析方法，分析了富阳市养老地产行业发展概况，行业发展现状，富阳市养老地产市场投资机会，富阳市重点区域养老地产布局；富阳市养老地产投融资市场战略，最后根据行业的发展轨迹与多年的实践经验，对富阳市养老地产未来的发展趋势及投资风险做出客观分析与预测；是养老服务企业、房地产企业、保险金融相关企业准确了解行业当前最新发展动态，把握市场机会，做出正确经营决策的依据。
国寿补充养老保险产品计划书
团体年金（万能型）计划书
第一部分如何建立企业补充养老计划 1.1.1 依法合规原则 企业补充养老计划的建立应符合国家相关法律法规的要求，采用经有关监管部门核准的产品作为计划载体，养老保险计划的计划模式、资金来源、出资方式、资金运用方式和渠道、权益归属规则、领取方式等必须依法合规，保证养老保险计划的平稳、合法运营。1.1.2 公平合理原则 企业补充养老计划必须科学合理，对不同类别员工采用与之相对应的福利标准，在科学、合理的平均水平基础上，充分考虑人员的岗位、职位、贡献度等因素给予标准的浮动。 1.1.3 有效激励原则来 企业补充养老必须体现激励性的人力资源管理，对大多数员工应给予具备市场竞争力且替代率充足的补充养老保险标准，整体水平略高于本地区、本行业大多数企业的水平，对特殊贡献人员给予特别标准和补偿，从而提高员工的离职机会成本，增强骨干员工对公司的忠诚度，保持队伍的相对稳定性。
1.1.4 平稳过渡原则 建立以补充养老保险为主要形式的员工养老保险计划,必须充分考虑贵公司原有各种形式养老保险计划的情况,妥善处理新老员工福利平衡问题，对公司中的新、中、老员工用不同方式纳入养老保险计划，实现新老办法的有机衔接和过渡。 1.1.5 统一管理原则(适用于统括业务) 企业补充养老计划的管理要符合贵公司整体经营管理的特点，采用集中统一管理的模式，实现总部对各下属单位人力资源的有效管理和调节，从制度上服从和推进公司一体化管理。 ?为每一位员工建立个人账户，个人账户实行完全积累。 ?个人账户可分设为“单位交费”部分和“个人交费”部分，用以记录企业和员工个人向补充养老保险计划交纳的相应资金额度。 ?个人账户资金的职能是通过储蓄实现生命周期内的平滑消费，筹资方式是基金积累式。个人账户模式可有效避免“以新养老”模式下的再分配职能对储蓄职能的挤压，避免造成资金积累不足，有利于资金通过有效的投资实现增值，从而保证员工退休后的补充养老保险收入的持续和稳定。
我国房地产业的发展现状及趋势分析
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
房地产业中国房地产行业研究深度报告
? 房地产业中国房地产行业研究深度报告 一、中国土地资源概况 中国陆地面积960万公里2(=9.6亿公顷=144亿亩)，占亚洲大陆土地面积的22.1%，占全世界陆地面积的6.4%，仅次于俄罗斯和加拿大。中国《土地管理法》将土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。农用地包括耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地。建设用地包括商业服务业用地、工业(包括开发区-园区等)采矿仓储用地、公用设施(水电气-邮电-景点)用地、公共(行政事业单位)建筑用地、住宅用地(城镇住宅-农村宅基地)、交通运输用地、水利设施用地、军事监狱宗教使馆墓地用地。未利用地包括荒草地、盐碱地、沼泽、沙漠、裸土地、裸岩石、高寒荒漠，河流、湖泊、芦苇地、滩涂、冰川及永久积雪。 2005年，全国耕地12208.27万公顷(18.31亿亩)，减少0.30%；果园等园地1154.90万公顷(1.73亿亩)，增加2.31%；林地23574.11万公顷(35.36亿亩)，增加0.30%；牧草地26214.38万公顷(39.32亿亩)，减少0.21%；养殖水面等其他农用地2553.09万公顷(3.83亿亩)；居民点及独立工矿用地(指城镇-乡村居民点、独立居民点、居民点以外的工矿-国防-名胜古迹等企事业单位用地)2601.51万公顷(3.90亿亩)，增加1.11%；交通运输用地230.85万公顷(0.35亿亩)，增加3.37%；沟渠、水工建筑物等水利设施用地359.87万公顷(0.54亿亩)，增加0.26%；未利用地270万公里2(=2.7亿公顷=40.5亿亩)。 按建设部数据，2000年我国城镇人均住宅建筑面积为20平方米，2005年达到了26.11平方米，年均增长1.2个平方米。依此速度，2010年我国城镇人均住宅建筑面积将达到32.11平方米。则，2007-2010年新增住宅建筑面积需求为50.82亿平方米，年均新增住
中国养老地产市场深度投资调研分析报告
中国养老地产市场深度投资调研分析报告
目录 第一节中国养老地产发展概况 (5) 一、发展历程：沉寂后蓄势待发 (5) 二、类型和模式：摸索中不断优化 (6) 2.1. 开发类型：六花齐放，各显神通 (6) 2.2. 运营模式：盈利与福利并举，政府和企业齐飞 (9) 第二节养老地产发展需求上升 (9) 一、多重推力影响，养老地产扬帆起航 (9) 1.1. 老龄化日益加剧，推动养老布局 (10) 1.2. 需大于求：数量不够，质量落后 (14) 1.3. 政策扶植 (16) 二、规模扩张多向发展，养老地产前景明朗 (17) 2.1. 养老地产资金规模急速扩张 (17) 2.2. 结合PPP模式，打造双赢局面 (18) 2.3. 医护型养老社区需求空间大 (18) 2.4. 养老地产智能化发展 (19) 第三节国内外产业对比 (20) 一、国外养老模式和养老社区概况 (20) 1.1. 美国：设施完善，投资多元 (22) 1.2. 日本：介护保险添助力，政策催生促发展 (22) 1.3. 欧洲——以英国为例：全智能化领先，社区照顾为主 (23) 1.4. 新加坡：多代同堂，以房养老 (24) 二、国内发展情况 (24) 2.1. 盈利模式亟待破冰 (24) 2.2. 国内养老地产存在的问题 (25) 第四节主要相关公司分析 (27) 一、万科：服务为本，养老地产多地开花 (27) 二、保利地产：“全链条”介入养老地产 (27) 三、凤凰股份：战略转型，进军养老产业 (28)
四、华业资本：提前布局，跨入“医疗+养老”领域 (28) 五、新城控股：强强联手，轻装上阵 (28)
[中国人寿保险股份有限公司]国寿松鹤养老保险
[中国人寿保险股份有限公司]国寿松鹤养老保险 [承保年龄]6个月至64周岁的城乡居民均可作为被保险人。被保险人本人或对其具有保险利益的人可以作为投保人。 [缴费方式] 保险费交付方式分为一次性交年交2种，分期交费的期间分为5年、10年、15年或20年和自保险生效之日起至约定养老金开始领取日5种，由投保人在投保时选择。 [保险利益]1、在合同约定的养老金开始领取日前被保险人身故，保险人按所交的保险费（不计利息）与现今价值数额较高的给付身故保险金。2、在合同约定的养老金开始领取日后被保险人身故，保险人按所交的保险费（不计利息）给付身故保险金。3、在合同约定的养老金开始领取日及以后被保险人生存，保险人依约定于每年的年生效对应日按保险单载明保险金额的10％给付养老金，直至被保险人身故。4、自合同约定的养老金开始领取日起，被保险人生存每届满10年，保险人另给付敬老祝寿保险金，首次给付标准为保险单载明保险金额的50％，以后每次的给付标准在前次给付金额的基础上按保险单载明金额的50％ 增加。 [投保示例]30岁投保10000元保额，分十五年缴清
保险费，每年交2487元，55岁开始领取养老金……假设被保险人生存至95岁，共可领回127305元：1、55周岁后每年领取养老金1000元，至95岁共领取40000元；2、每届满十年领取一次敬老祝寿保险金，即65岁领取5000元、75岁10000元、85岁15000元、95岁20000元。3、95岁后公司给付身故保险金2487元*15年=37305元。4、假设被保险人在55岁前不幸身故，公司无息返还所交保险费或更多。 [产品特色]1、缴费方式灵活，领取年龄自定。2、养老金开始领取日前，保障步步高升，身价只涨不跌。3、养老金领取无限期，每十年另给付一次祝寿金。4、祝寿金每十年递增“保额的50%”。5、一人持单两代受益，保费返还，用“利息”换取“养老金”。6、借款权益解决客户燃眉之急。 以上简介仅供参考，一切权益以保险条款为准。
我国房地产现状分析
3.3 商业地产市场分析 3.3.1 我国商业地产行业现状 商业与房地产是两个截然不同的概念，商业包括零售、批发、服务等一系列内容，属于经营方式的一种描述；而房地产则属于不动产的范畴，具有不动产的所有属性，以一种实物的形态被大众所认知。中国商业与房地产的结合产生于19世纪60年代，发展至今经历了基本需求、初现端倪、蓬勃发展、理性认识四个阶段。在这一过程中，商业经营与房地产开发逐步的紧密结合起来，产生了今天众所周知的概念-商业地产。商业地产一经出现，便以它的高回报、高风险、操作复杂等方面的特点，区别于单纯的住宅、办公等物业的开发，成为了房地产开发行业中的新贵。商业地产是房地产行业中的一个重要组成形式，商业地产的开发和一个城市的建设水平及房地产开发水平有着很大的关系，同时也从一定层面上代表着一个城市的建设水平和房地产开发水平。 从部分重点城市土地出让种类以及商业地产项目开发数量来看，商业地产已经呈现超越住宅地产的趋势。国家统计局发布的2012年国民经济和社会发展统计公报显示，全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%；办公楼投资3367亿元，增长31.6%；商业营业用房投资9312亿元，增长25.4%。据（2013年1-6月全国商业地产市场投资运行态势）中数据统计：2013年，全国迎来购物中心供应高潮。据不完全统计，全国
20个主要城市在2013年下半年有约150个购物中心开业，平均面积超过8万平方米，数量之多、体量之大，创历史新高。数据显示，2013上半年，全国商业地产投资额5010亿元，同比增长26%，高过住宅增速6个百分点。商业地产施工面积65344万平方米，增长22%，高过住宅9个百分点;商业用房新开工面积11778万平方米，高过住宅0 .7个百分点。 3.3.2 峨眉山商业地产现状 近年来，随着峨眉山市城市建设步伐的加快和房地产产业化进程的加剧，商业地产得到了长足的发展，并逐渐形成了商业网点为中心的一些商业辐射带。同时一系列的城市建设规划推动着峨眉山商业不断前进，并为其注入了源源不断的发展动力。 从蓝光文旅公司高调进进峨眉山，打造峨秀湖项目开始，到被誉为“峨眉不夜城”的峨眉院子盛大开街，峨眉山的旅游地产链条又多了一个丰富且有决定性意义的元素。如今，峨眉半山·七里坪、峨眉·山与湖、天颐温泉小镇2期、峨秀湖国际度假区以及蜀尚国际、峨眉象城、中华药博园等旅游地产项目先后在峨眉山景区周边落户，这种丰富多样的文化整合和逐步健全的休闲度假产业链条，昭示着峨眉山一个新的休闲度假时代的来临。 峨眉山部分商业地产盘点： 天颐温泉度假小镇2期四季汤屋：酒店式公寓；
2008中国房地产市场报告
2008中国房地产市场报告:整体趋稳房价理性回调 2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。 1、2007年的投资过热，导致2008年整体市场供给压力大 1.1、房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行，下半年涨幅出现回调 受2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 1.2、自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强 与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性。土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降。2007年狂热的土地市场降温明显。但2008年1-11月土地购置未开发面积仍达1.12亿平方米，可见开发商囤积土地的意愿并没有出现根本性变化。
2017中国养老地产市场报告
观点指数·2017中国养老地产市场报告 随着老年人口的不断增长，中国迈入老龄化社会。庞大且复杂的养老需求，供不应求的市场现状，已然诞生出无限的市场商机。加之房地产告别传统单一的住宅开发模式，亟待寻求新的利益增长点，养老+地产正面临可观的发展前景。 在社会迅速发展以及人口规模不断扩大中，老龄化社会大潮向我们袭来。在庞大且复杂的养老需求面前，是还未完善的养老体系以及亟待整合的养老资源，而这恰逢房地产行业发展逐渐告别传统单一的住宅开发模式，正走在转型升级的拐角点，急切寻求新的利益增长点，于是”养老+地产”成为了市场的香饽饽，不少房企纷纷抢滩市场渴望分得一杯羹。 养老地产的兴起不过短短数年时间，却衍生出了不同业态，养老护理、医疗保健、服务与休闲、文旅、金融等板块在这一时代命题下实现了多元化的糅合发展，在跨界合作中实现了产品及开发、运营模式的创新。 但是，在这个潜藏着巨大利益空间的新兴市场下，房企要如何独辟蹊径打造创新的产品模式，在运作过程中又是如何以其人文的运营理念、极具魅力的品牌文化、先进科学的设计征服老年群体的心，在产品布局又是如何别具心思地为他们提供优质贴心的晚年生活？ 养老地产成为资本的新宠，但同时又隐藏着各种暗涌和未知，身处市场漩涡中的我们到底要如何把握商机？为此，观点指数发布《观点指数·2017中国养老地产市场报告》，从养老地产市场供需现状、创新的产品开发模式、产品消费场景等维度进行研究，采用企业访谈、资料数据收集分析的手法，为各方企业透析当前市场发展现状，洞悉行业发展趋势和前景，助企业及时把握可贵商机，共谋划，同成长。 一、养老地产发展背景 1、“银发浪潮”汹涌而至，养老问题迫在眉睫 1.1老年人口规模快速增长，养老重任亟待解决 自本世纪初国内老年人口数量不断增长，老龄人口占总人口比例不断扩大，中国已然进入老龄化社会。按照联合国的传统标准，一个地区65岁老人占总人口的7%，则该地区将视为进入老龄化社会。根据国家统计局的数据显示，中国的老年人口占比早已突破7%，并逐年呈快速增长之势。从2012年开始人口老龄化速度明显加快，截止到2016年底，国内大陆总人口138271万人，60周岁及以上人口23086万人，占总人口的16.7%；65周岁及以上人口15003万人，占总人口的10.8%。
中国人寿养老保险股份有限公司概述及规划
一．中国人寿养老保险股份有限公司概述 公司简介 中国人寿养老保险股份有限公司是由中国人寿保险（公司）公司、中国人寿保险股份有限公司、中国人寿资产管理有限公司共同发起设立，具备劳动和社会保障部批准的企业年金基金受托人和账户管理人资格，从事企业年金管理的专业化养老保险公司。 中国人寿养老保险股份有限公司将认真履行受托人和账户管理人的职责，坚持高起点、高标准、高要求的原则，依托公司优势，发挥专业特长，整合企业年金服务资源，努力为企业提供全方位的企业年金管理服务。为实现党的十七大提出的“加快建立覆盖城乡居民的社会保障体系，保障人民基本生活”的要求，全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会贡献力量。 强大的股东实力 中国人寿养老保险股份有限公司（以下简称“公司”）由中国人寿保险（公司）公司、中国人寿保险股份有限公司和中国人寿资产管理有限公司共同发起设立，总部设在北京，注册资本25亿元人民币。 中国人寿保险（公司）公司是国内最大的保险公司，截至2009年底总资产达到1.55万亿，占全行业境内总资产的37%。已经连续八年入选《财富》全球500强，2010年位居第118位，同时入选“品牌价值”全球500强，是中国唯一入选的保险品牌。 中国人寿保险股份有限公司是在纽约、香港、上海三地上市的全球市值最大的寿险公司，拥有15000多家分支机构和营业网点，80多万名各类销售人员，年保费收入近3000亿元。 中国人寿资产管理有限公司是国内资本市场最大的机构投资者，管理的资产总额超过1.4万亿元。2005年8月首批获得劳动和社会保障部批准的企业年金基金投资管理人资格。 借助中国人寿卓著的品牌实力和强大的资源优势，公司一定会实现又好又快发展，不断做大做强做优。 完善的公司治理结构 公司建立了完善的法人治理结构，形成了董事会、监事会、管理层各司其职，各负其责，相互制衡，相互促进的决策、执行和监督机制。 专业化的管理团队 公司总部设有15个部门。现有员工全部为大学以上学历。硕士研究生以上学历人员占员工总数的66%。绝大多数员工从事过寿险和年金业务，具有较高的理论水平和丰富的实践经验。 公司在全国各省区市和计划单列市设置了35家营业机构。可以为企业提供及时快捷的企业年金咨询与管理服务。 先进的企业年金管理系统 公司“以客户为中心”，借鉴国际先进的业务处理模式，汲取社会保障和金融领域业务管理精华，吸收中国人寿在寿险、养老保险和投资管理领域长期积累的应用系统建设经验，建立了基于多层应用体系架构、以“管理集中，服务延伸”为特色的企业年金管理系统。该系统功能齐全、扩展性强、适应性好、安全稳定，具备操作方便快捷、管理科学严谨、风险控制出色等优势，能够为客户提供包括柜面、传真、短信、邮件、95519呼叫中心、网上信息披露和查询等多渠道、个性化服务，可以确保企业年金计划持久、安全、高效运作。 出色的受托管理能力 公司具有丰富的精算经验和领先的精算能力，自主研发了国内首个专业养老金精算咨询系统，能够为客户提供方便快捷的精算咨询服务，为企业量身定制企业年金计划，满足企业的个性化、多样化、差异化需求。公司以专业的受托管理能力为核心，以完善的受托管理系统为平台，以科学的监管机制为基础，以严密的风险控制为保障，从受托年金资产的安全、高效管理出发，制定符合市场、贴近企业的资产
中国房地产现状分析
中国房地产现状分析 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高， 但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。 2.成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了 争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接 地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数 的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机 构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。 而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临 巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 4.房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现 了经营困难和倒闭。 5.我国房地产业存在多大的风险。第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。第二，垫资建设。 在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。第三，通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调 控政策后，房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当 泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次品尝痛苦和无奈。 交易行为种类
国寿福寿嘉年养老保障管理产品 1 号投资组合说明书
中国人寿养老保险股份有限公司 国寿福寿嘉年养老保障管理产品1号投资组合说明书 一、投资管理人 中国人寿养老保险股份有限公司（以下简称本公司）委托嘉实基金管理有限公司担任本组合的投资管理人，主要负责资产配置和存款、债券等证券化金融产品管理，本公司和投资管理人共同决定类证券化金融产品管理。 二、资产托管行 中国工商银行股份有限公司。 三、投资目标 本组合在力求组合资产安全性、流动性的基础上，追求超过业绩比较基准的稳定收益。 四、投资范围 国寿福寿嘉年养老保障管理产品（以下简称本产品）的投资管理严格执行《养老保障管理业务管理暂行办法》（保监发〔2013〕43号）、《保险资金运用管理暂行办法》(保监会令〔2010〕年第9号)等相关规定，遵循谨慎、分散风险的原则，充分考虑养老保障管理组合财产的安全性、收益性和流动性，在下列投资范围内实行专业化管理。 1、交易品种包括回购和现券买卖；经核准拟在银行间债券市场或两个交易所市场上市交易的债券，或发行人在发行公告中明确了拟申请上市的债券。包括但不限于：国债、中央银行票据和地方政府债；政策性金融债类，包括但不限于政策性金融债、政府支持性债（包括铁道债、汇金债等）；企业债、公司债、短期（超短期）融资券、中期票据、商业银行金融债、非银行金融债、资产支持证券等； 2、银行存款、大额可转让存单、货币市场基金、债券型基金、货币市场类保险资产管理产品、固定收益类保险资产管理产品等； 3、类证券化金融产品，包括但不限于：商业银行理财产品、银行业金融机构信贷资产支持证券、信托公司集合资金信托计划、证券公司专项资产管理计划、保险资产管理公司基础设施投资计划、不动产投资计划和项目资产支持计划等金融产品、不动产类保险资产管理产品、其他保险资产管理产品等； 4、保监会允许其他的投资工具（包括但不限于中小企业私募债、非公开定向债务工具、商业票据等）。 本产品的投资范围和投资比例依据相关法律法规和本投资组合说明书确定。如在本产品存续期内市场出现创新性金融产品，在法律法规以及监管部门允许的前提下，本公司将本着审慎的原则相应调整本产品的投资品种或投资比例。