2018年国内外养老地产发展模式及案例研究
中国养老地产发展现状
1. 三大开发集团 —— 央企
虽然央企在养老地产上起步晚于房企和险资，但它们来势凶猛、出手阔绰，未 来赶超之势不可小视。 2013年4月，中国石化斥资80亿元在四川布局养老项目——天府惠泽桃源颐养 中心，总投资80亿元，总体规划占地2000亩，规划养老床位1万张以上。 中国水电试水养老地产更是一鸣惊人，2013年5月16日，中国水电建设集团房 地产有限公司宣布联手重庆(楼盘)任之投资公司，在重庆璧山投资80亿元打造全国 最大养老地产项目。
• 开发模式：新建住宅中配套养老社区 • 盈利模式：项目五分之一持有经营，五分之一租赁及部分产权销售，剩余五
分之三销售；
中国养老地产开发流程及商业模式
2. 中国养老地产商业模式 （3）舒适型（基本型） 河北香河县某养老项目 项目位于北京与天津之间河北香河县，紧邻告诉道路出口，到北京国贸大约 50分钟路程，项目占地1000亩，总建面80万㎡，计划投资30亿元。
168万 人
中国养老地产发展机遇
4. 政策支持
1996年8月，全国人大通过《中华人民共和国老年人权益保障法》，我国政府先后制定了 200多个老年政策法规。 以下为：2002年至今出台的关于中国养老的主要政策
• 国务院办公厅转发全国老 龄办公室和发改委《关于加 快发展养老服务业意见的通 知》 • 中共中央、国务院《中共 中央、国务院关于加强老龄 工作的决定》
员制管理模式，出售长、短租会员卡。
6. 床位出租型养老机构模式：根据投资主体，有公办、民中国养老地产发展现状
五种盈利模式
1. 投资商和运营商向开发商定制养老地产项目，开发商按照要求开 发，风险减小，盈利有保障； 2. 养老地产开发商开发之后卖给有意向的投资商或运营商，获得一 次性收益； 3. 开发商持有部分物业，以出租方式获得长期稳定的租金回报，做 养老地产的房东； 4. 开发商在持有部分物业的同时，请运营管理团队托管，获取运营 管理的部分收益； 5. 投资商或开发商与运营商形成战略合作，共同开发养老项目，形
3. 国内养老地产的开发供应量不足
福利性养老地产与盈利性养老地产同时 供应不足。 目前市场上养老机构的供应现状是档次 低，服务差。大部分养老机构配套设施落后， 缺乏现代化的管理方式；服务及费用参差不齐， 1295万 人
且由于长期护理经验的不足导致一些养老机构
不愿接收入住前就已失能的老人。 据统计，未来宜居养老社区缺口约有 1295万人； 146 3 万 人
优惠利息 贷款贴息
培训支持 科技服务
政府财政 对养老床 位补贴
.........
中国养老地产发展机遇
5. 住宅市场受压 房地产调控以来，国内住宅市场出现疲软，寻找新的利益洼地、实现 转型升级成为众多地产商的当务之急，养老地产成为继商业地产之后地产 商抢夺的战略高地。
中国养老地产开发流程及商业模式
险资进军养老领域的优点：
大量资金限制需长期 投资渠道： 保费 收入 保险金 现有投资渠道单一： 只有存款和国债两 种投资渠道 养老投资回报率相 对较高： 基本都在6%以上
保监会准许险资有限制的投资不动 产： 发布《保险资金投资不动产暂行办 法》为险资放行
上下链接相关产业， 延伸寿险产业链： 医疗、养老、护理 保险；养老社区等
1. 养老机构扶持政策 2008年，西安市民政局以市政府的名义出台了《关于加快实现社会福利 化的实施意见》，对新建的养老服务机构，城六区范围内每张床位给予一次 性补贴3000元，城六区范围外每张床位一次性补贴2000元；每年对已运营的 社会力量兴办养老服务机构，按照服务设施、服务内容、服务质量等进行综 合评比，按人次分别给予30元~50元不同的奖励。 2009年，《西安市政府关于加快发展养老事业的意见》出台，对经市、 区老龄办审批的爱心护理院，按半护理、全护理床位每月分别补助60元和80 元；对社会力量兴办的社区居家养老服务中心（站）实行奖励制度。
• 十七大《报告》 • 全国老龄委联合民政 部等国家十部委发文？ 《关于全面推进居家养 老服务工作的意见》 • 国务院《关于加快养 老服务业发展的若干意 见》(以下称“《意 见》”)初稿正在征求意 见中
2002 年
2006 年
2007 年
2010 年
• 国务院新闻办《中国 老龄事业的发展》白皮 书
• 全国老龄委联合民政 部等国家十部委发文 《关于全面推进居家养 老服务工作的意见》
中国养老地产政策分析
2. 中国首只养老地产基金正式成立
2014年6月，国内首只养老地产基金———兴业养老基金近日正式成
立。
该基金拟在全国新建300个养老地产项目，未来将采取租赁型养老模式 而非出售。目前该基金的首个项目已经在黑龙江省肇源县启动，第二个项 目正在广东惠州酝酿中。
陕西养老地产政策分析
中国养老地产发展机遇
2. 老年消费者收入提高，消费能力增强
随着经济的发展，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现； 随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保 险等收益也将纳入老年人收入构成中去。 长期财富积累
老年人大多有 长期的储蓄积累， 相对于中青年工 作年限较长，且积 累相对较多
依托社区分 散居家养老 96%
目前养老服务格局
依托社区分 散居家养老 90% 十二五规划养老服务格局
国内外养老地产案例分析
1. 澳大利亚养老机构运营管理及服务经验分享 （1）澳大利亚国家概况
澳大利亚是世界上最早实行社会福利制度的国家之一，其福利制度的完整性、
公平性和优越性也是在全世界各个国家中名列前茅的。在那里所有的老人都可以享
南、云南等具有风景特色资源的地区。
4. 会员制医养综合体。 如北京的太申祥和山庄、中海亲颐系列养老社区。
中国养老地产发展现状
六种运营模式
1. 本地出售型社区模式：以出售住宅为主，注重社区环境打造和养老 配套设置完善。 2. 异地出售型社区模式：养老养生与度假旅游的完美嫁接。 3. 租售组合型综合性社区模式：通过养老住宅销售与养老公寓出租及 养老配套设施持有运营相结合，实现土地效益和养老产业均衡发展的目的。 4. 养老房产金融组合型社区模式：运用各种金融组合手段，促进养老 社区产品的租售。 5. 会籍制社区模式：通过打造医疗保健社区，全部持有运营，采取会
受同样内容同样水准的服务；
国内外养老地产案例分析
1. 澳大利亚养老机构运营管理及服务经验分享
（2）澳大利亚老人靠什么生活？
澳大利亚老人享有的社会服务包含：养老金服务和养老医疗保健服务。而其中养老金福 利由“公共养老保障金”“职业年金”“个人养老储蓄金”三部分组成；
公共养老保障金 社 会 服 务 养老金 职业年金
离退休养老金
未来将大幅度增加，预计2020年我 国老年人退休金总额达28145亿元
子女赡养
子女为老人尽孝道
其他（继续工作、投资、股份）
60-65岁老人，45%以上都 会再就业，增加额外收入
社会福利保障
老人财富构成
随着社会保障制度性 实施，未来老年人福利 水平将会大大提高
中国养老地产发展机遇
成一个利益集团并在项目中发挥自己优势，获得收益。
中国养老地产发展现状
国内养老地产主流盈利模式对比
国内养老地产 盈利模式
长期持有 单纯租用
出售 单纯销售
出售与持有相结合 部分进行销售 满足老人租用 度假之用 开发资金回笼较慢 资金循环
开发资金回笼一般 长期运营
开发资金回笼快速 一气呵成
中国养老地产发展机遇
• • • • •
规模化建设 标准化管理 集约化经营 理财式融资 滚动式开发
• 市场层面的创新：积极引进发达国家养老理念及技
术标准
中国养老地产开发流程及商业模式
2. 中国养老地产商业模式 （2）享受型（豪华型）
天津津南区某养老项目
项目位于天津津南区，尽力天津外环线，距离天津市中心15分钟路程， 项目定位于高档住区内，规划用地24.25公顷，公建面315250平，居住建面 265190平，总户数2500户，预计入驻人数3750人。
1. 养老地产开发流程及资金走向
中国养老地产开发流程及商业模式
2. 中国养老地产商业模式
（1）舒适型（基本型） 重庆巴南区双寨山慈竹坝某养老项目 项目位于重庆巴南区，距离重庆市40分钟路程，项目以双寨山慈竹 坝现有农房改造为主，首批建设改造规模为3000㎡室内面积。
• 思路创新：城镇化背景下，提出乡村养老的理念； • 模式创新：空置农房改造，无需新增土地，减少开 发成本；
2011 年
2012 年
• 修订通过的《老年人权益 保障法》之后，即将出台的 《意见》在养老机构的营业 税、土地取得等政策方面， 会有进一步的突破。
2013 年
中国养老地产发展机遇
4. 政策支持
通过以上政策制定一系列引导和支持社会力量兴建社会养老设施的优惠扶持政策：
优先供地
营业税、所 得税、地方 税等减免
• 盈利模式：因有大部分保险资金投入，只租不售或少售，租金3000-5000，主
打高性价比；
• 开发模式：专门开发的综合性养老社区；
• 客户群体：京津冀以及子女在京津冀工作的全国范围的老年人及老少居家庭；
中国养老地产政策分析
1. 《关于加快发展养老服务业的若干意见》正式印发
2013年9月6日，国务院正式印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》
开发商
养老地产
央企
医疗相 关企业 险资
医疗相 关企业
中国养老地产发展现状
1. 三大开发集团 —— 房企
据统计目前已有30%的品牌房企进军养老地产 • 获取低廉价地价及诸多政策支持 • 传统房企的新盈利增长点
中国养老地产发展现状
1. 三大开发集团 —— 险资
米易县养老地产市场开发研究及投资咨询报告2018-2023年(目录)
米易县养老地产市场开发研究及投资咨询报告(2018-2023年)研究报告目录第一章养老地产发展基础概述11第一节养老地产概述11一、养老产业的定义和目标11二、养老地产的内涵及特征11三、养老地产利益主体分析13四、成熟养老地产特点分析14第二节中国养老地产行业政策分析15一、中国房地产市场调控政策分析15二、中国养老地产的支持政策分析21三、《中华人民共和国老年人权益保障法》21四、《关于加强老年人优待工作的意见》22五、《关于加快发展养老服务业的意见》23六、《中国老龄事业发展"十二五"规划》25七、《关于全面推进居家养老服务工作的意见》33八、《关于加快发展养老服务业的若干意见》34九、《养老服务设施用地指导意见》35十、《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》36 第三节中国养老地产社会环境分析36一、中国人口老龄化趋势分析36二、中国老年人养老模式分析39三、中国养老观念的转变分析43四、社会养老服务体系的现状44五、中国的老龄人口红利分析45第二章养老地产发展状况分析48第一节养老地产行业发展现状48一、养老地产处于摸索阶段48二、房企布局养老地产情况48三、保险企业涉足养老地产52四、外资在华投资老年住宅54五、中国养老地产开发特点55第二节不同类型养老地产市场分析56一、养老服务嵌入式住宅市场56二、养老服务型老年公寓市场57三、“学院式”养老地产市场59四、健康养生型养老地产市场59五、养老综合体养老地产市场60第三节养老地产开发运营模式分析61 一、养老地产商业模式分析61（一）中国现有养老地产模式分析61 （二）适合中国养老地产开发模式63 （三）中国养老地产运营模式分析69 （四）中国养老地产盈利模式解析71 （五）养老地产商业模式创新分析73二、中国养老地产管理模式分析73（一）房地产开发商管理的模式73（二）与专业公司建立战略联盟73（三）引进专业公司的管理模式74（四）各种管理模式的优劣对比74（五）养老地产管理的收益分析74第三章米易县房地产市场环境分析75第一节米易县行政划分75第二节米易县地理气候资源环境分析75一、地理位置75二、地质75三、气候75四、资源76第三节米易县交通环境分析77一、交通77二、铁路77三、公路78四、民航78第四节米易县地产业宏观经济环境分析78 一、米易县GDP情况78二、米易县固定资产投资79三、米易县居民收支情况79四、米易县产业结构分析80第五节米易县地产业社会环境分析80一、米易县消费市场情况80二、米易县人均住房面积81三、年米易县安居工程建设81第六节米易县房地产市场政策环境82一、政策环境综述82二、重要政策解读83三、住房公积金新政84第四章米易县房地产市场发展分析87 第一节房地产投资开发87第二节房地产供需情况87一、房地产供给分析87二、商品房销售情况87三、房地产成交情况88四、房地产优势企业88第三节房地产推盘量89第四节房地产价格分析89第五节重点楼盘分析89一、宏坤中央公园89（一）楼盘基本概况89（二）楼盘市场价格90二、幸福里91（一）楼盘基本概况91（二）楼盘市场价格92三、海棠蓝湾92（一）楼盘基本概况92（二）楼盘市场价格92第五章米易县人口老龄化现状分析93 第一节人口老龄化标准93一、老年人年龄划分标准93二、老龄化社会划分标准93第二节米易县人口结构94一、年龄结构94二、性别结构94三、户籍结构95四、教育结构95第三节米易县老年人口数量统计96第六章米易县养老地产市场投资机会分析97 第一节米易县养老地产业发展优势97一、区位优势97二、气候特征97三、土地储备97四、配套产业98第二节米易县养老服务供应分析99一、养老机构分析99二、相关社会组织分析99三、养老服务体系建设100第七章米易县重点区域养老地产布局分析101 第一节草场乡克朗村101一、养老产业发展优势101二、重点养老产业项目101第二节攀莲镇贤家村102一、养老产业发展优势102二、重点养老产业项目103第八章养老地产市场目标消费者分析104第一节老年人特征与消费能力分析104一、老年人的生理特征研究104（一）老年人人体工程学104（二）老年人的生理特征105（三）老年人的生理需求106二、老年人的心理特征研究107（一）老年人的心理特征107（二）老年人的心理需求107三、老年人的行为活动特征108（一）老年人活动分布圈108（二）老年人的活动特性109四、老年人群购买力分析110（一）老年人经济收入来源110（二）老年人购买力正提升110第二节中国养老地产客户群体分析111一、企事业单位老年退休人群111二、收入学历较高的中年子女111三、追求安逸老年生活退休者111四、休闲度假养生的老年客流111五、养老地产的潜在客户分析112六、养老地产客户群消费特征112第三节养老地产消费者行为分析114一、中国居民养老意愿调查114二、老年人的养老消费观念114三、消费者对养老地产认识115四、不同老年人关注度调查115五、养老地产设施服务需求115六、养老地产入住方式调查116第四节养老地产调研结论及解决对策116 第九章中国养老地产项目营销策略分析119 第一节养老地产项目的选址及定位119一、养老地产项目的选址策略119二、养老地产项目的场场定位120第二节中国养老地产项目营销策略研究120一、养老地产营销中存在的问题120二、养老地产市场营销策略分析121三、养老地产项目销售渠道类型123四、养老地产项目销售渠道选择124第三节养老地产项目促销策略分析127一、养老地产促销目标分析127二、养老地产促销方式分析127三、养老项目促销策略分析127（一）养老地产广告促销策略127（二）养老地产人员推销策略128（三）养老地产营业推广策略128（四）养老地产公共关系策略130第四节养老地产产品价格策略分析130一、养老地产项目定价策略分析130二、养老地产项目价格影响因素131三、养老地产项目定价方法研究132四、养老地产项目调价方法研究135第五节养老地产项目网络营销策略分析137一、养老地产网络营销运作模式分析137二、养老地产开展网络营销的优势138三、养老地产开展网络营销的缺陷140四、养老地产网络营销的整合互补141五、养老地产实现网络营销的策略142第十章米易县养老地产业扶持政策分析144 第一节社会保障政策144一、医疗保险政策144二、养老保险政策144三、离退休政策145第二节米易县房地产市场调控政策146一、年米易县房地产调控政策146二、年米易县房地产调控政策146三、年米易县房地产调控政策148第三节“以房养老”政策解读149一、政策路径149二、适用条件150三、国内实践150四、发展困局151第四节养老地产业其他相关政策解读153一、政府鼓励民间资本参与养老服务153二、政府购买公共服务政策解读153三、养老服务业“十二五”政策导向155第十一章养老地产投融资市场战略分析157 第一节养老地产投资开发影响因素分析157 一、地区经济水平157二、地区居民收入157三、社会福利制度157四、老龄人口数量157五、居民养老观念157六、地区生态环境158七、地区地价水平158第二节养老地产投资特性分析158一、养老地产行业投资特性分析158二、养老地产项目投入产出分析159三、投资养老地产关键决策要素160四、养老地产的投资价值点分析161（一）进入品牌效应161（二）售租获取利润161（三）运营管理获益161（四）地区辐射效应162（五）社会口碑效应162第三节房地产企业投资养老地产可行性分析162一、养老地产成房企开发新方向162二、房企开发养老地产优势分析162三、房企开发养老地产前提分析163四、房企投资养老地产效益分析163五、房企开发养老地产战略分析163第四节保险企业投资养老地产可行性分析164一、保险资金与养老地产匹配性164二、险资投资养老地产法律环境165三、保险资金养老地产投资模式166四、险企养老地产运营模式分析168五、险企养老地产投资收益分析168第五节中国养老地产投资风险分析169一、产业政策风险169二、房产信贷风险170三、新兴市场风险170四、投资收益风险170五、物业管理风险171第六节中国养老地产投融资策略分析171一、房地产投融资主体分析171二、养老地产融资渠道分析172三、养老地产融资方式分析174四、养老地产融资策略分析175五、养老地产PFI融资模式177第十二章米易县养老地产投资前景趋势预测183 第一节养老地产发展趋势分析183一、政策逐步向养老地产倾斜183二、盈利模式日益明朗化183三、更多企业参与进来183四、企业分工专业化184五、服务配套体系完善化184六、融资渠道多样化184七、客群大众化185八、养老项目社区化185九、养老项目连锁化185十、养老智能化186第二节养老地产市场机会分析186一、养老综合体的市场机会186二、养生养老地产市场机会186三、养老旅游地产市场机会187四、养老地产区域投资潜力189五、保险企业养老地产机会190六、医疗康复机构市场机会191七、酒店管理企业市场机会191第三节养老地产市场发展前景分析192一、养老地产成房地产新增长点192二、养老地产产品渐成新型刚需192三、养老地产潜力巨大尚需升级193四、养老地产市场需求前景广阔194五、中国养老地产市场规模预测195第四节米易县养老地产业发展前景预测195 一、养老地产需求前景预测195二、2020年老年人口预测196三、2020年养老服务机构需求预测196四、养老地产业前景展望197图表目录图表 1传统住宅地产与养老地产的对比12图表 2房地产调控“新国四条”与“新国十条”主要内容16 图表 3房地产调控政策“国五条”主要内容17图表4“新国八条”主要内容19图表 5年中国人口数量及其构成情况统计37图表 6年末中国各年龄段人口比重38图表 71990-2050年中国人口老龄化发展趋势图38图表 8年中国养老服务机构数量变化趋势图45图表 9年中国养老服务机构床位数统计45图表 10中国主要房企试水养老地产一览表50图表 11异地养老模式及其特征62图表 12专门建设综合型养老社区64图表 13普通社区中配建各类养老产品65图表 14养老设施与幼儿园并设66图表 15国内养老地产的盈利模式72图表 16养老地产管理模式优劣势对比74图表 17年米易县地区生产总值变化趋势图78图表 18年米易县固定资产投资额变化趋势图79图表 19年米易县居民收入情况统计表79图表 20年米易县三大产业结构增加值统计表80图表 21年米易县社会消费品零售总额情况统计表80图表 22年米易县居民住房情况统计表81图表 23年米易县安居工程项目建设情况81图表 24年米易县房地产投资额统计表87图表 25年米易县施工面积统计表87图表 26年米易县商品房销售面积统计表88图表 27年米易县房地产销售面积统计表88图表 28米易县房地产优势企业88图表 29年米易县房地产价格指标89图表 30宏坤?中央公园效果图90图表 31宏坤?中央公园楼盘市场价格情况91图表 32幸福里效果图91图表 33幸福里房价情况表92图表 34海棠蓝湾效果图92图表 35年米易县人口年龄结构表94图表 36年米易县性别结构图94图表 37年米易县性别结构图95图表 38年米易县在校学生情况95图表 39年米易县60岁及以上老年人口数量96图表 40养老地产消费者配套设施需求调查结果116图表 41养老地产消费者意愿入住方式调查结果116图表 42广东省政府向社会组织购买公共服务范围155图表 43养老地产投资决策的关键要素图161图表 44养老地产的融资渠道174图表 45BOT、PPP、PFI典型融资方式各方责任比较179图表 46BOT、TOT、PPP、PFI典型融资方式的参与程度和获益比较179 图表 47PFI建设养老地产的模式构建180图表 48PFI建设养老地产的参与程度和主要职责182图表 49中国异地养老最佳城市列表190图表 50年米易县60岁及以上老年人口数量预测196中商产业研究院简介中商产业研究院是深圳中商情大数据股份有限公司下辖的研究机构，研究范围涵盖智能装备制造、新能源、新材料、新金融、新消费、大健康、“互联网+”等新兴领域。
国内外老年社区养老模式地产项目研究报告(115页)
Part 2 国内老年地产项目介绍
• 北京将府庄园养生园介绍 • 北京太申祥和山庄介绍 • 北京曜阳国际老年公寓介绍
北京XX养生园项目概况
将XX园位于东北五环外，环 铁绿化带内，庄园占地面积38万 平方米，紧邻机场高速，靠近燕 莎商圈。
项目南面为将台渔场，西面、 西南面为林地， 附近有200多万 平米的绿化带，自然环境优越。
申请人入会必须办理申请手续，经审查合格，缴纳相关费用后方可成为 正式会员。
会员卡
产品类型 • 多层护理型养老公寓34㎡ 52㎡ 90㎡,三种户型 • 多层自理型养老公寓90㎡ 156㎡，两种户型 • 村落居家型养老公寓580㎡ 730㎡，两种户型 会费缴纳标准 • 多层公寓售价：7500元/㎡，长租，156㎡，50年使用权，一次性付款。 • 老年公寓售价：小户型34㎡左右，只能老年人住，4000/月，按月交租金，
专家预测，我国老年人口从7.09%上升到14%经历25年，而法国用了115年， 英国用了47年，德国用了40年，日本用了24年，我国与日本一样，成为世界 上老龄化最快的国家。
低、中、高老年人口数量及比例发展趋势
60 及 60 岁以
80 及 80 岁及以 我国人口老化的同时，老年
Байду номын сангаас
上人口数量
60-69 岁
我国不仅人均GDP低，在其他方面诸如城市化、文化教育、卫生水平、产业 结构、老年人收入结构、地区差别、城乡差别等方面都与发达国家有很大差距。
即使在2020年实现GDP翻两番的目标，中国仍然是许多方面都落后的贫穷国 家，而届时中国人口老龄化程度却已接近今天发达国家和地区的水平。
“未富先老”成为中国人口老龄化的重要特征和严峻挑战。
养老养生地产模式经典研究
我国养老住宅的发展
目前我国养老住宅正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中
第一阶段 传统养老院
第二阶段 老年公寓
第三阶段 老年社区
形成条件 •老龄化初期
•老龄化中期
•老龄化加剧
运营主体 •政府
•政府+开发商
•开发商为主
社会保障 •社会保障水平低 •政府给予一定支持
•社会保障体系完善
养生老年社区的发展过程
n功能体系：实质上是养老主题地产，往往以在郊区大盘中配建针 对老年人的养老公寓、养老别墅的形式推出，大部分仍停留在概念
层面，仅为老年人提供基本的社区服务。
针对客户
n主要针对中高收入的活跃长者，健康状况良好，充满活力。
运营主体 n开发商
运营方式
n不受用地性质限制，住宅直接销售。
家居式养老功能
社区医疗、文 化娱乐等普通 养老服务功能
企业教育训练、研讨、演出、学术文化交流 等活动使用
家居式 在地产大盘中加入养老主题概念，仅提供基本养老服务和社区配套服务， 养生养老 面向中高收入的活跃长者，采取住宅直接销售的经营方式
产品特色
n用地性质：居住用地，一般通过市场化的出让方式获取； n区位环境：通常位于城郊，有一定的生态资源，空气清新自然；
目录
养生养老地产模式研究
国养内生养养老老住地宅产背选景址分模析式研究 国养内生养养老老住地宅产背规景划分设析计模式研究
养生养老地产运营模式研究
养养老生地养产老开地发产建盈议利模式研究 国养内生外养养老老地住产宅营案销例模式研究
养生养老地产模式研究 国养内生养养老老住地宅产背选景址分模析式研究 国养内生养养老老住地宅产背规景划分设析计模式研究 养生养老地产运营模式研究 养养老生地养产老开地发产建赢议利模式研究 国养内生外养养老老地住产宅营案销例模式研究
房地产养老地产专题研究报告案例资料
3.养老地产发展
普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或都被“社会工作者”动员住进养老
院。
医护型养老院：因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。 老年公寓：“专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。是由社会投资按
业主购买房屋的使用权 分享综合服务区的相关服务
价格较低适用于老年群体
经典PPT模版 欢迎下载
典型案例
居家养老
以家庭为核心、以社区为依托、以专业化服务 为依靠，为居住在家的老年人提供以解决日常 生活困难为主要内容的社会化服务。
例如：
日本以社区为基本单元，在生活区域内提供所 有服务，让老年人能够就近、便捷地享受各种 服务。 一站式，日托、上门服务、短期入住、长期居 住等服务在一个服务体内集中解决，同时有助 于保持护理的连续性，可以与其他服务机构拼 设，如老人公寓、幼儿园等。
经典PPT模版 欢迎下载
目标客户群的消费方式
“以租换租”的形式社区帮助老年人将原有住房出租，所得租金来支付老年人租住独立型老 年公寓的费用； “以旧换新”的形式即老年人的现有住房与老年公寓的住房进行交换，如果老年人去世之后， 收回公寓住宅再将原置换房折旧返还其子女。利用这些“差价养老”的方式，老年人不仅可 以实现人住，还能为自己或后代提供了一定的社会保障，可谓一举两得。 “倒按揭”在发达国家中是一种普遍的做法。退休后的老年夫妻买下或者用原有住宅交换老 年公寓中的住宅后，与银行与保险公司签订一份合同，在相关机构评估公寓价值和测算人均 寿命之后，银行与保险公司每月支付老年夫妻一定的生活费，直到其故世，届时，该住宅归 银行等处置。这种“倒按揭”的做法实际上还含有人寿保险的意义。
(原创精品)万科养老地产发展模式研究含案例
健康公寓
医疗设施
（养老服务配套）
• 浙一院良渚门诊部：约2000平，设全科，满足老年人常规慢 性病的治疗和取药，已开通省、市、及余杭区医保；
• 颐养中心：共60户，为80岁以上健康老人提供日常生活照料。
物业类型 健康公寓 金十字养身休闲区 颐养中心
总计
建筑面积（㎡） 58937
约4500（不计容） 4571 63853
占比 93% — 7% 100%
文化娱乐设施
• 金十字养身休闲区：集中提供文娱、学习、商业等养老功 能，包括老年大学、阳光阅览室、景观餐厅、棋牌室等。
生活休闲配套
• 位于良渚文化村内，共享成熟的社区配套，包括良渚博物馆、 玉鸟流苏商业街、白鹭湾公园等。
养老地 产案例：万科随园嘉树 嘚嘚
“租售并举”的盈利模式，实现养老地 产投资端的快速回现，也保证后期运营收入的可持续性 嘚嘚
产品定位 用户画像 规模特征 功能分区
品牌
日间照料、短期托付
社区居家老人，80-90岁老人占70% 建筑面积800-3000m2，50张床位左右
多功能厅、餐厅、阅览室、午休区、公共浴 室、洗衣房；起居室、1~4人间
幸福家、智汇坊、橡树汇、随园之家
康复+养老的长者全托中心
60岁以上半护理、全护理及术后康复的老人 建筑面积5千-2万m2，100-300张床位
2020
万科养老地产发展研究 嘚嘚 Vanke Industrial Real Estate Research
二、养老地嘚嘚产典型案例 —— 万科
万科养老地 产发展概况 嘚嘚
“万科要做的是‘养老服务’，而不是地 产，用地 产的方式做养老服务是错上加错，
嘚嘚
嘚嘚
201812-养老地产-日本案例考察总结报告-万通地产【动态模板】
单击添加标题
单击此处编辑内容，建议您在 展示时采用微软雅黑字体
04
03
单击添加标题
单击此处编辑内容，建议您在 展示时采用微软雅黑字体
总结：201812-养老地产-日本案例考察总结报告-万通地产【动态 模板】
• 内容123
• 201812-养老地产-日本案例考察总结报告-万通地产【动态模板】201812-养老地产-日本案 例考察总结报告-万通地产【动态模板】201812-养老地产-日本案例考察总结报告-万通地 产【动态模板】201812-养老地产-日本案例考察总结报告-万通地产【动态模板】
单击添加标题
单击此处编辑内容，建议您在展 示时采用微软雅黑字体
单击添加标题
单击此处编辑内容，建议您在展 示时采用微软雅黑字体
关键词 关键词
关键词
关键词 关键词 单击添加标题 单击添加标题
单击此处编辑内容，建议您在展 示时采用微软雅黑字体 单击此处编辑内容，建议您在展 示时采用微软雅黑字体
单击添加您的标题
• 201812-养老地产-日本案例考察总结报告-万通地产【动态模板】201812-养老地产-日本案 例考察总结报告-万通地产【动态模板】201812-养老地产-日本案例考察总结报告-万通地 产【动态模板】 990287
单击添加您的标题
B
1
单击添加标题
单击此处编辑内容，建议您在 展示时采用微软雅黑字体
01
02
单击添加标题
单击此处编辑内容，建议您在 展示时采用微软雅黑字体
03
04
单击添加标题
单击此处编辑内容，建议您在 展示时采用微软雅黑字体
05
单击添加标题
2018年PPP与养老产业发展形势分析报告
2018年PPP与养老产业发展形势分析报告目录一、PPP概述 (3)二、PPP支持养老产业概述 (6)（一）PPP支持养老产业的背景 (6)（二）PPP与养老产业融合机制 (8)三、PPP支持养老产业的现状 (9)（一）总体情况 (9)（二）实施阶段 (10)（三）发起时间 (11)（四）地域分布 (12)（五）行业分布 (13)（六）回报机制 (14)（七）发起方式 (15)（八）运作方式 (15)（九）配套政策 (16)四、PPP支持我国养老产业发展的积极意义与当下困境 (18)（一）积极意义 (18)（二）当下困境 (22)五、促进PPP支持养老产业发展的建议 (27)（一）完善融资方式 (27)（二）科学甄选项目 (29)（三）强化运营管理 (30)（四）整合发展新业态 (31)（五）完善配套辅助政策 (32)伴随着供给侧改革、新型城镇化建设和人口老龄化日趋严重的三层叠加效应，中国养老产业前景广阔，将是国家政策的重要着力点。
养老产业一般具有投入较大、回报周期长、利润率较低、公益性强等特点，我国传统的以“公办”为主、“民营”为辅的养老供给模式给政府造成了较重的财政负担，且并未真正形成带动社会资本积极参与养老产业建设发展的良性格局。
针对这一问题，本文从政府和社会资本合作（PPP）这一独特的产权设计和运作模式出发，客观分析了通过PPP支持我国养老产业发展的契合点与适用性，PPP支持我国养老产业发展的背景、现状、前景、产生的积极作用以及面临的挑战，并针对如何有效利用PPP模式发展我国养老产业方面提供了相应的创新对策与建议。
一、PPP概述政府和社会资本合作（Public Private Partnership，PPP），起源于17世纪的英国，发展成熟于西方发达经济体。
世界银行给予PPP的定义是：“为提供公共设施和服务而由私营部门与政府部门间签署长期合同，并由私营部门承担重大风险及管理责任，政府部门根据项目绩效考核结果向私营部门支付费用”。
国外养老地产(医疗旅游)案例 ：佛罗里达太阳城
• 此外，配套大量生活娱乐设施，如7个娱乐 中心，8个高尔 夫球场、2个图书馆等。
嘚嘚
• 优越的居住环境和条件，太阳城备受美国老 年人追捧，已吸引约38000名老人入住。
佛罗里达太阳城
社区管理模式
开发商 +
业主
项目定位：集中式养老社区
• 当地自然自然风光优美，适合度假 • 羊胎素治疗技术成熟，效果良好 • 灵活的治疗方案
主要项目：癌症治疗、体检 主要目的地：东京、福冈、静冈医药谷
• 医疗技术先进，医疗设备完善 • 特有的日式服务，周全细致 • 医疗费用相比发达国家较低
日
印
主要项目：丙肝治疗、印式瑜伽 主要目的地：阿波罗医院 、梅第奇医院
• 医疗价格低廉，服务性价比高 • 世界药房，高质量价格低 • 2015年从外国病患获取的收益净利润达到36亿美元
佛罗里达太阳城概况
美国·佛罗里达太阳城
位于佛罗里达西海岸，靠近墨西哥海湾海滩 占地33.37平方公里
定位为集中式养老社区
简介
• 设有综合性医院、专科医院、体验中心等完 善医疗服务体系。
国际医疗旅游发展情况
世பைடு நூலகம்各国已形成众多著名医疗旅游目的地
➢ 根据相关数据显示，2018年全球医疗旅游的收 入规模达到8002亿美元。
➢ 全球医疗旅游增速是旅游业增速的两倍，2019年全
球医疗旅游的收入将占世界旅游总收入的16%
➢ 目前，全球已有100多个国家和地区开 展医疗养生旅游。
国际医疗旅游发展情况
嘚嘚
文化场所：美术馆、图书馆、老年大学、博物馆、音乐厅……
医疗服 务体系
养老(养生)地产开发模式：案例角度
养老（养生）地产开发模式：案例角度通过前述几篇文章的分析，我们可发现开发商在开发养老（养生）地产项目时，从有利于项目可持续成功的视角出发，应该考虑与其他投资人、运营商的资源整合和收益分配。
要吸引其他投资人和专业运营商参与到自身所开发的养老（养生）地产项目，就需要确定自身项目的开发模式。
本篇将重点通过介绍国内已进入养老（养生）地产项目的开发商案例，分析养老（养生）地产的开发模式。
一、养老（养生）地产项目开发案例（一）中国平安集团——桐乡平安养生养老综合服务社区桐乡平安养生养老综合服务社区由高桥和乌镇两个地块组成，总建筑面积约150万平方米，总投资超百亿元，是一个全龄化、全配套、一站式的新型养生养老综合服务社区。
其中，会员型养老公寓建筑面积30万平方米，会员型产品由平安不动产自持经营，只租不售。
该项目突破单一的养老模式，融入亲情、两代居的概念，形成全龄化大社区。
通过会员型养老公寓、产权型亲情社区等产品线，让父母和子女生活在同一个社区；在护理、物业运营方面，由瑞金医院提供社区内部全套医疗体系的建设，一期养老公寓由三星生命进行运营管理。
后续还将有国际学校、国际级度假酒店、大型健身会所、大型商业和养身会所等诸多品牌的引进。
项目以“安悦生活”为核心理念，融合养老公寓、亲情社区、度假休闲三大产品线，是集生活、疗养、教育、商业、休闲、社区服务为一体的全龄化全配套养生养老社区，将成为长三角首个新型养老养生综合服务社区，并服务辐射上海、杭州等一线城市，满足华东地区庞大的养老养生需求。
2013年，平安不动产发起成立了有限合伙制平安养老产业股权投资基金，平安集团、社保基金及其他投资者或将出资任有限合伙人。
基金计划募集资金人民币100亿元，分次募集、分期到位，其中首期募集金额为人民币25亿元。
其中平安集团认缴30%，社保基金认缴规模的40%。
除了平安之外，2012年以来，保险公司投资养老地产的步伐明显加快，新华、泰康、合众等保险公司均投资了养老养生社区项目，按照计划资金规模超过千亿元以上。
社会资本参与养老产业的案例分析与启示——以光大控股并购汇晨养老为例
社会资本参与养老产业的案例分析与启示以光大控股并购汇晨养老为例唐朝霞摘㊀要:随着我国老龄化程度不断加深ꎬ政府对养老产业的发展高度重视ꎬ养老产业成为国家鼓励投资的重点方向ꎬ紧接着是众多社会资本纷纷进军养老市场ꎮ并购是社会资本参与养老产业的重要策略之一ꎬ本文以光大控股收购汇晨养老为例ꎬ分析社会资本参与养老产业的动因及带来的启示ꎬ期望鼓励更多的社会资本参与养老产业ꎬ推动我国养老产业迈上新的台阶ꎮ关键词:养老产业ꎻ并购ꎻ社会资本一㊁引言据国家统计局数据显示ꎬ２０００至２０１７年我国６５岁以上人口平均增速为３.５％ꎬ而同期人口平均增速仅为０.５４％ꎬ老龄化程度持续上升ꎮ养老产业是产业升级与跨界融合发展的重要领域ꎬ然而我国养老产业面临着银行授信难㊁金融机构投资力度不足等问题ꎬ难以实现养老产业的充分发展ꎮ已有文献探讨解决养老产业发展中的 资金难 问题ꎮ欧新煜提出保险公司投资养老社区的策略ꎻ韩思哲探讨借助房地产投资信托服务中国养老地产ꎮ杨宜勇和魏义方建议以养老产业ＰＰＰ试点带动社会资本投资ꎬ使社会力量成为养老服务业的发展主体ꎻ黄闯分析了社会资本参与养老服务业的动力ꎮ因此ꎬ社会资本对养老产业的发展具有重要作用ꎬ但社会资本参与养老产业的实践尚未成熟ꎬ优先布局者具有先发优势ꎬ光大控股抓住了该优势并为汇晨养老注入新动力ꎬ掀起了养老产业资本角逐的碧波涛浪ꎮ因此ꎬ本文以光大控股收购汇晨养老为例ꎬ探讨社会资本并购参与养老产业的路径ꎬ为其他社会资本参与养老产业提供思路与启示ꎮ二㊁并购情况简介(一)并购主体简介中国光大控股有限公司(以下简称 光大控股 )成立于１９７２年８月ꎬ是中国光大集团的下属子公司ꎮ光大控股是中国领先的跨境投资及资产管理公司ꎬ旗下管理了私募基金㊁产业基金㊁夹层基金等６２只基金ꎬ并利用强大的自有资金与投资者共同培育了众多高增长潜力的企业ꎬ投资领域涉及房地产㊁医疗健康㊁高新科技等多个产业ꎬ每个产业均有专业的基金团队运营管理ꎬ为中国客户参与海外投资提供了多元化的金融服务ꎮ北京汇晨养老机构管理有限公司(以下简称 汇晨养老 )成立于２００７年ꎬ是国内一流的中高端老年健康服务产业管理公司ꎮ汇晨养老以接手由北京市投资局投资１.７亿元建成的老年公寓起家ꎬ２０１４年公开数据显示汇晨昌平养老公寓已经可以维持年盈利１０％ꎮ目前ꎬ汇晨养老管理了６家老年公寓及１家日间管理中心ꎬ管理床位３０００余张ꎬ累计服务老年人数量超过１万人ꎬ是国内最早实现医养融合㊁养老金融创新的高端养老品牌ꎮ(二)并购过程２０１６年５月ꎬ中国光大控股有限公司协议通过旗下养老健康产业有限公司收购汇晨养老６７.２７％的股权ꎬ收购后ꎬ汇晨养老管理团队保持稳定ꎬ光大控股参与运营管理ꎬ成为其控制性大股东ꎮ汇晨养老也正式更名为北京光大汇晨养老服务有限公司ꎬ未来将继续坚持轻资产的发展方向ꎬ运营主体将倾向于公司制ꎬ各地将会建设独立的子公司运营ꎮ三㊁并购动因分析(一)养老产业的延伸性强ꎬ行业整合机会多基于光大控股的视角ꎬ养老产业辐射消费㊁地产㊁金融和医疗健康等产业ꎬ而这些正是光大控股一直深耕的领域ꎬ相关多元化战略是光大控股进入养老产业的主要战略ꎬ收购汇晨养老能与光大控股布局的重点产业发生协同效应ꎮ(二)汇晨养老的品牌效应汇晨养老是目前北京养老产业的第一品牌ꎬ拥有专业的运营团队ꎬ具备国内乃至世界一流的养老行业管理能力ꎮ汇晨养老不仅解决住户问题ꎬ就医也是重要服务内容ꎬ汇晨养老公寓内设门诊部和住院部ꎬ老人足不出户就能享受到医院的专业医疗服务ꎮ还提供旅居养老服务ꎬ开创了养老医护与旅游休闲的全新服务模式ꎮ(三)汇晨养老拥有独特的经营模式汇晨是一家轻资产养老公司ꎬ规避了剥离土地和建设成本的负担ꎬ拥有独特的运营模式ꎬ构建了标准化的服务体系ꎮ不同于保险㊁地产公司普遍投资的重资产型养老公司ꎬ该投资类型在业内并不具有可复制性ꎬ未来真正主流的还是做运营的轻资产养老企业ꎮ四㊁建议及启示(一)以协同效应为基础推进社会资本参与养老产业 光大 的品牌效应有利于积累人脉资源ꎬ能从品牌效应㊁房地产基金协同㊁保险业务合作等方面推动汇晨养老迅速扩张ꎮ同时ꎬ汇晨养老具备国内乃至世界一流的养老行业管理水平ꎬ拥有业内不可多得的专业运营团队ꎬ是投资方布局养老产业的最佳选择ꎮ两者的融合有有利于发挥协同效应ꎬ带来巨大的经济效应ꎮ因此ꎬ社会资本在参与养老产业之前ꎬ应衡量产业与并购标的公司产生的协同效应ꎬ才能发挥并购价值ꎮ(二)以轻资产型养老企业为投资标的企业基于社会资本的角度ꎬ轻资产型企业是投资的最佳决策ꎬ前提是社会资本方具有多产业布局ꎮ重资产型养老企业背负着较高的土地和建设成本ꎬ初期投入高㊁回报低ꎬ造成利润率不高ꎮ而轻资产型公司将核心的业务聚焦于技能培训和技术输出上ꎬ劣势在于忽略了场地㊁设施等硬件的要求ꎬ但在具有多产业布局的社会资本参与下ꎬ轻资产型企业的劣势得以弱化甚至消失ꎮ参考文献:[１]欧新煜ꎬ赵希男.保险公司投资养老社区的策略选择[Ｊ].保险研究ꎬ２０１３(１):１１９－１２７.[２]韩思哲.房地产投资信托与中国养老地产融资模式[Ｊ].国际经济合作ꎬ２０１８(１１):６２－６６.[３]杨宜勇ꎬ魏义方.切实促进我国养老产业发展[Ｊ].宏观经济管理ꎬ２０１６(５):２８－３０.[４]黄闯.社会资本参与养老服务发展的动力机制㊁实践逻辑和路径优化[Ｊ].学习与实践ꎬ２０１７(１):９６－１０３.作者简介:唐朝霞ꎬ华南理工大学ꎮ４６１。