华润置地 橡树湾策略分析 蓝色创意
橡树园策划推广部分PPT
1、新闵板块联排产品分析
项目名称 雅仕轩 南都白马 乔爱别墅
容积率 0.5 0.7 0.27
体量 （万方）
20
46.69
60
产品类型
联排、双拼别 墅
多层、别墅
独立、联排
销售价格
8100
公寓4930 别墅未定
9500
同润别庄 0.37
23
双拼、联排
7700
同润加州
1
浅水湾花 园
丽水华庭
0.35 0.73
15000元/平方米。公寓房在5500元/平方米左右，奥园（精装修）均价在7200元/平方 米，为区域公寓最高价格。
¾客源现状：区域内公寓和别墅之间的客源有一定的区别。前者主要来自于徐汇，
占了约50％，主要是由于轨道九号线的原因。后者的客源则较为广泛，不过仍以市区 为主。
结论
九亭板块 地铁和配套的作用，已经成为城市概念板块； 板块正处于由别墅市场向公寓市场的转型期
围浓厚 ♦公寓房市场比例不高，并有
♦规划中的英伦风貌区将形 好的居住氛围和区域环境
明显的区域性
自然环境
5
交通状况
人文资源
九亭
0
新闵
新城
生活配套
城镇规划
（以经验值判断，打分标准：0－最低，5－最高）
通过对三个板块的对比分析，发现
区域的竞争优势主要体现在两个方面：交通状况和配套优势； 相对的劣势体现在区域的景观资源和人文资源。
总价（万） 待定 150-180 220-260 100-130 130-150 160-180 120-150
市场上联排的主力面积集中在170-220 总价在120-180万元
本项目产品从主力面积来看属于大众型
华润置地住宅产品线简介 PPT
客户
•分）
•高端商业配套 •高端办公配套
土地 （宗地）
•高端酒店配套
万象 高端
产品
提高开发品质 •综合性物业开发 •创新产品 •地标豪宅
万象高端产品线案例---深圳幸福里（已入伙）
大家学习辛苦了，还是要坚持 继续保持安静
万象高端产品线案例---沈阳悦府（销售中）
万象高端与城市高端的区别
城市品质产品线---土地属性
城市品质产品线---客户特征
城市品质产品线---产品线核心逻辑
城市品质产品线---操作策略
城市品质产品线案例
城市品质产品线案例
城市品质产品线案例
城市改善产品线---土地属性
城市改善产品线---客户特征
城市改善产品线---产品线核心逻辑
城市改善产品线---操作策略
城市改善产品线案例---成都凤凰城三期
城市改善产品线案例---成都凤凰城三期
城市改善产品线案例---成都凤凰城三期
城市改善产品线案例---成都二十四城
城市改善产品线案例---成都二十四城
华润置地住宅产品线简介
华润置地住宅产品线简介目录
•万象高端 •城市品质 •城市改善
万象高端产品线
万象高端产品线---土地属性
万象高端产品线---客户特征
万象高端产品线---产品线核心逻辑
万象高端产品线---操作策略
通过提供高端商业、办公及酒店等配套，提高产品的品质，将其打造为拥有综合性配套物业、具 有创新性的地标豪宅产品，满足客户占有城市稀缺配套资源及身份标签的价值诉求。
上海华润朴园营销推广思上海蓝创
2021/8/5
6
一、唤醒土地——基本营销语言
• 换而言之，在当下—— • 寻找一块自然属性的土地——有 • 寻找一块都市属性的土地——有 • 寻找一块两面属性的土地——稀有
因此，土地的城市等级属性会最快地被脱离于位置之外。
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7
地块的本质属性：
1、隶属城市居所 2、随五角场商圈增值而增值 3、具有自然资源的硬性条件
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9
现象
江湾城1号项目中，大面积三房去化速度高于二房去化速度，社区核心资源房源去化 速度高于社区周边房源去化速度，证实本地块完全符合以中高端渗透拉动中低端的规 律。
因此，产品的当，本项目完全可以成为区域标杆项目，并且只有如此，才最大程度地 能刺激销售。
但是，本地块的土地价值某种程度上，并未在现实时间节点上被完全释放。
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B、消费者定义
1、意识形态分析 关键词：知性分子、矛盾族群
社会背景：处于中国经济及社会形态的高速转型期。 教育文化与现实文化存在着不可调和的矛盾。 有中国文人的传统意识，也有对现实物质的屈从。 有对既有价值观的颠覆，也有原有人文气质的无法割舍， 他们即愿意在别人眼中是成功的商业人士，更愿意别人把自己视为文人。 对当下的社会潮流，有跟从的一面，也有不认同的一面。 所以，在中国“儒商文化”大行其道。
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我们认为，
不是A或B的问题而是A+B的问题
关键是能不能找到其相关的共同特征，而这种特征，能否解决消费者存在的问题——
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对自然田园的认识
传统自然：陶渊明式的隐者——避世——生命的规避者 现代自然：休息场所，社交之地——入世——生命的进取者
华润上海华润地产战略发展报告135PPT
•注：数据来源上海市统计局，数据含动迁、配套住宅
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华润上海华润地产战略发展报告 135PPT
③历年供需对比
上海市商品住宅供求关系趋紧，商品住宅 供应04年后逐年递减，而需求强劲。
• 2007年，上海商品住宅销售面积2753万 平米，供应2103万平米，供需比为0.76， 市场供不应求。
• 2007年上海商品房销售均价9182元/平方米，同比上涨7.1%。 • 2007年上海商品住宅销售均价为10293元/平米，同比上涨9%；
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华润上海华润地产战略发展报告 135PPT
⑤成交分析-环线分布
•上海住宅成交集中外环外，环线3/2/1格局形成
• 随着上海中心城区土地供应的减少以及价格的不断高升，外环外已成为上海商品住宅 成交的主要区域，上海城市逐步进入郊区化发展。
2002－2007上海住宅施竣工面积
年份
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
施工量（万平米） 5995 6974 7873
8267
7989
竣工量（万平米） 1881 2281 3270
2819
2699
倍数比
3.19 3.06 2.41
2.93
2.96
年度平均倍数比
2.89
2007年 7643 2753 2.78
•《世界发展银行》
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华润上海华润地产战略发展报告 135PPT
2.1上海房地产市场
为了更全面、更科学的衡量进入一个城市的标准，我们尝试研究了各个城市的宏观经济和 房地产发展数据，归类出系列可以反映一个城市经济发展和房地产发展的指标体系。我们 最终选用了6个主要维度对长三角主要城市以及我司进入城市进行比较。
某地产楼盘CF策略分析及方案创意(ppt 99页)
中远
两湾 分镜头七（特写镜头）：
中远 两湾
分镜头一（近景）
画面：一群孩子正在踢球，你争我夺。
音效：孩子们欢快地笑声。
中远 两湾
分镜头二（近景）
画面：孩子们仍然在踢球，突然打雷了。
音效：打雷声。
中远 两湾
分镜头三（镜头由近景转向中景）
画面： 一阵暴雨，可孩子们还在踢球，丝毫没 有迅速跑开躲雨的念头。
音效：暴雨声。
中远 两湾
分镜头四（镜头由中景推拉到远景）
长长的看不到尽头的水岸。
中远 两湾
分镜头四（特写镜头）
画面： 李先生汗流浃背，不停地用毛巾擦着额头的
汗水，气喘吁吁。
中远 两湾
分镜头五
黑屏。
字幕： 一圈顶十圈。
中远 两湾
分镜头六
黑屏。
字幕： 中远两湾城，1.8公里水岸，处处有风景！
中远 两湾
分镜头七
画面： 李先生探出头来说话。
旁白： “每天只要跑一圈，来中远两湾城看看吧！”
他拿着锤子和长尺认真地测量。1号楼、2号楼，……测 量了半天还没测完。原来中远两湾城有很多幢高层，20 个这样的质检员也不可能在2小时内测完。
主题语： 中远两湾城，四个施工队、20个质检员，速度
质量样样一流！
中远 两湾
分镜头一（特写镜头）
画面： 质检员拿着锤子和长尺正在测量，神态严肃。
字幕： 屏幕右上角出现一行字幕“1号楼”。
中远 两湾
分镜头一（中景）：
画面：一群孩子在沙滩上玩，三五成群的。年轻的女教 师在一旁出了一道题，她要孩子们用沙堆出自己 未来的家园。
字幕：我们的未来
旁白：孩子们，来，大家一起用沙子堆出我们未来的家！
华润商业地产产品线研究更新ppt文档
以上佳的自然景观、生态资源，为追求品质的成熟家庭，提供城 市中心舒适健康的生活空间。
橡树湾独有的学府、英伦等优雅气质，为品质追求的成熟家庭， 提供城市中心之外既丰富又安静的心灵空间。
需求
详细要求
1.精装修美观精致、有品质感； 美观雅致的公共环境 2.空调采暖温度、湿度、新风舒适；
顾客
3.卫生间不返臭、餐饮厨房无串味。 1.落客区、停车场交通方便，车辆进出便捷； 周边及内部交通便利 2.中庭电梯、扶梯布置合适，运行安全、快捷、舒适； 3.导向标识清晰醒目、美观。
有特色的商业建筑形 1.建筑物有时尚或特色；
华润商业地产产品线研究更新
内容提要
内容提要
一.华润地产的产品线划分 二.华润地产的商业产品线 三.华润置地—万象城系列
1.规划设计 2.建筑特征 3.园林 4.精装修 5.总结 6.经典案例
一、华润产品线划分
产品线
幸福里系列
蓝湖城系列
住宅
中央公园系 列
橡树湾系列
产品线描述
为居住改善型的成长家庭，在城市中心区域提供的住宅产品。
洗手台使用 气密性满足要求，无漏气和 方便； 风哨。
物业管理标 识清晰
别是消防卷帘门； 3.电梯运行平稳； 4.制冷及采暖效果好；
设停车引导系坡向正确，不
统
积雨水；
5.新风效果好； 6.卫生间下水无臭味；
缴费方便
水体系统正常 使用；
7.机房隔音、减震、降噪；
地面易清洁
8.建筑泛光灯照明效果佳。
无障碍运行。
整体定位
综合性物业 产品规模 功能配合
华润置地产品线
华润置地产品线
华润置地产品线
作为中国地产行业中极具竞争力和领导地位的公司，
华润置地主要的六大产品线（产品线的文字描述）分别是：
1、以北京橡树湾为代表的橡树湾学府系列；
2、以上海橡树湾为代表的橡树湾英伦系列；
3、以武汉凤凰城为代表的凤凰城都市精品系列；
4、以深圳万象城为代表的万象城都市综合体系列；
5、以成都二十四城为代表的百万平米城中城系列；
6、以宁波卡纳湖谷为代表的特色高端作品。
依托大股东华润集团雄厚的资金与实力，华润置地在遍及北京、上海、深圳、沈阳等二十个城市的项目中，
坚持“住宅开发+持有物业+增值服务”的开发模式，使其成长为国内最具领导地位的综合性地产公司之一
案名:
（北京红山世家）西堤红山——浓荫深处见门第
（北京）橡树湾——中国硅谷生活城
（北京）置地公馆
（北京）凤凰置地广场
(北京）京西山地别墅
（北京）翡翠城
（重庆）华润二十四城——把一座城献给一座城市
（大连）华润海中国——国家级筑居海景资源带
（大连）华润星海湾一号——东方海上都
（上海）华润·上海滩花园
(上海）华润橡树湾——一切，从自然而来
（武汉）华润MO+
（成都）华润二十时城——领演城市变迁
（合肥）紫云府——繁华之上的国际人文社区（10年凤凰城系，
优越传承，合肥第七站）
中央公园——开启一座城市的秘境传奇
都会秘境见隐贵
合肥幸福里——抵达您心中的庭院深圳幸福里——城市顶级住宅新高度苏州平门府
华润在售项目（09.9）。
华润橡树湾装样板间销售说辞
华润橡树湾装样板间说辞样板区前厅：（穿好鞋套）非常感谢您参观华润置地橡树湾增值服务样板间，下面由我为您做全程讲解。
增值服务是华润置地“住宅+商业+增值服务”新的战略发展模式中主要的组成部分，也是离您最近，与您的生活最息息相关的一部分。
我们经过专业团队历时两年多的客户深度访谈及多次的试点，根据各类家庭中每一位成员的不同生活习惯及需求，不断地研究、改进方案，为您定制出最贴近您日常生活行为轨迹的室内空间解决方案。
呈现在您面前的家，就好像是您身上一件非常贴身的衣服，您想到的、想不到的，我们都在最大程度上为您想到、做到了，会让您和家人恋上如此贴心又舒服的家。
下面就让我带您参观华润置地真诚为您奉献的增值服务样板间。
因客户量较大，在一个样板间内有可能会同时接待两组或两组以上的客户，因此为了保证您和他人的参观效果，也使您能够更全面的了解到增值服务每一处的细心设计，请您跟随我的讲解路线，中途不要离队，谢谢您的合作。
A户型平面图：您现在看到的是我们的主力三居室A户型，它的面积约为135㎡，三室两厅两卫的格局，双向南北通透，短进深。
客厅及主卧室朝向正南，最大化增加您的采光时间及观景效果。
短进深搭配上明厨明卫的设计，以及南北双阳台设计，保证了通风舒畅。
整个户型从人性化的角度出发，我们单独在入户处预留出老人休息室，以及作为大户型必备的储藏间，独立采光的餐厅与厨房连接便利，同时与客厅连成一线，利于通风和营造更好的室内视觉效果。
并且您从这张平面图上可以清晰地看出，功能空间完备，具有完善的增值服务收纳系统。
我们在设计这个户型的时候，合理布局好每一个功能空间，加大了每一个功能空间的尺度，使得您在每一个房间内，无论是活动，做家务还是休息，都可以享受到一个很好的空间环境。
A户型室内：您马上要进入的是我们秦皇岛橡树湾的第一个增值服务精装修样板间，您可以看到非常强大的储藏功能空间，以及非常多的人性化细节设计，让您感受到与参观其它精装修样板间不一样的实用、贴心、周到的增值服务。