第二章 消费支出规划1
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现金、消费支出教育规划1重点
现金、消费支出与教育规划
现金、消费支出及教育规划
广东商学院金融学院
现金、消费支出与教育规划
一、现金规划 二、消费支出规划
三、教育规划
广东商学院金融学院
现金、消费支出与教育规划
一、现金规划
1、什么是现金规划？ 2、为什么要制定现金规划？ 3、如何制定现金规划？
（1）制定现金规划的原则 （2）制定现金规划的步骤 （3）现金规划需要的工具
2、为什么要定现金规划？
●保证正常的日常生活所需 ●应付突发事件对财务的短期影响（失业或 失能导致的工作收入中断、紧急医疗或意 外灾难所导致的预算外费用） ●为未来的大额消费作准备 ●兄弟姐妹援助资金准备 ●提高资金的收益和使用效率 ●学习和改善财务管理能力������ 为防止失业带来的伤害而准备的预备金，至少应等 于三个月的固定支出，当然，准备六个月比较保险
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现金、消费支出与教育规划
⑤整存零取 一次存入本金，分期平均支付本金，到期支付利息的定期储 蓄，1000元起存，存期为1、3、5年，一般不得提前支取，期满 时结息。适合于有整笔大额款项又需分期陆续支取。 ⑥存本取息 5000元起存，分期取利息。存期为1、3、5年，若提前支取按 活期计算，适合于有款项在一定时期不需动用，只用定期利息 作生活零用的客户。 ⑦个人通知存款 不约定存期，取款时提前通知银行。分1天通知和7天通知两 个档次。最低起存5万元。利率比活期高：0.88，1.485。 ⑧个人支票存款 以活期存款为保证，以支票支取，可取现或转账。 ⑨教育储蓄 储户特定、存期灵活、总额控制、利率优惠以及利息免税 ⑩特色储蓄 礼仪存单、喜庆存单、四方钱。
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现金、消费支出与教育规划
人民币存款基准利率（2012.7. 6）
现金、消费支出及教育规划
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现金、消费支出与教育规划
一、现金规划 二、消费支出规划
三、教育规划
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现金、消费支出与教育规划
一、现金规划
1、什么是现金规划？ 2、为什么要制定现金规划？ 3、如何制定现金规划？
（1）制定现金规划的原则 （2）制定现金规划的步骤 （3）现金规划需要的工具
2、为什么要定现金规划？
●保证正常的日常生活所需 ●应付突发事件对财务的短期影响（失业或 失能导致的工作收入中断、紧急医疗或意 外灾难所导致的预算外费用） ●为未来的大额消费作准备 ●兄弟姐妹援助资金准备 ●提高资金的收益和使用效率 ●学习和改善财务管理能力������ 为防止失业带来的伤害而准备的预备金，至少应等 于三个月的固定支出，当然，准备六个月比较保险
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现金、消费支出与教育规划
⑤整存零取 一次存入本金，分期平均支付本金，到期支付利息的定期储 蓄，1000元起存，存期为1、3、5年，一般不得提前支取，期满 时结息。适合于有整笔大额款项又需分期陆续支取。 ⑥存本取息 5000元起存，分期取利息。存期为1、3、5年，若提前支取按 活期计算，适合于有款项在一定时期不需动用，只用定期利息 作生活零用的客户。 ⑦个人通知存款 不约定存期，取款时提前通知银行。分1天通知和7天通知两 个档次。最低起存5万元。利率比活期高：0.88，1.485。 ⑧个人支票存款 以活期存款为保证，以支票支取，可取现或转账。 ⑨教育储蓄 储户特定、存期灵活、总额控制、利率优惠以及利息免税 ⑩特色储蓄 礼仪存单、喜庆存单、四方钱。
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现金、消费支出与教育规划
人民币存款基准利率（2012.7. 6）
理财规划师之消费支出规划课件
理财规划师之消费支出规划
理财规划师之消费支出规划
消费支出规划
消费决策理决财规定划师你之消的费支生出规活划 方式！
消费支出规划
消费支出规划内容
理财规划师之消费支出规划
消费ห้องสมุดไป่ตู้出规划—住房消费
理财规划师之消费支出规划
消费支出规划—住房消费
2005年个人房贷余额超过1.6万 亿元； 54％：月供占收入20％~50％ 32%：月供占收入50%以上—— “房奴”
理财规划师之消费支出规划
消费支出规划—住房消费
一般来讲收入是住房规划和融资理财的准绳
设计适合你收入能力的住房融资方案和理财规划： 如果你收入稳定且需要简单方便，你可以选择等额本息 还款；如果你当前收入尚可未来收入不确定，你可以选 择等额本金递减还款；你还可以根据自己的需要设计个 性化的还款方式如分阶段还款方式。
理财规划师之消费支出规划
购房流程及相关税费
印花税 购房者与房地产开发商签订《商品房买卖合同》时， 按照购销金额万分之三贴花。购房者与商业银行签订 《个人购房贷款合同》时，按借款额的万分之零点五 贴花。个人从国家有关部门领取《房屋产权证》时， 每件贴花5元。个人买卖住房暂免征收印花税(原比例 0.05%)， 免土地增值税 80万×0.3‰＝240元 56万×0.05‰ ＝28元
理财规划师之消费支出规划
一位参加S市住房公积金制度的客户，打算购买一 套评估为50万元的自住普通住房，拟在建行申请 个人住房公积金贷款。假定该客户目前本人名下 的住房公积金本息余额为6000元，上个月公积金 汇储额为150元，本人目前离法定退休年龄还剩30 年，其他家庭成员可缴存住房公积金总额为12万 元，该市住房公积金管理中心最高贷款额为10万， 那么该客户可以获得的住房公积金贷款最高额度 为多少？ 6000+150*30*12=60000 60000+120000=180000 那么最高可获得10万公积金贷款
理财规划师之消费支出规划
消费支出规划
消费决策理决财规定划师你之消的费支生出规活划 方式！
消费支出规划
消费支出规划内容
理财规划师之消费支出规划
消费ห้องสมุดไป่ตู้出规划—住房消费
理财规划师之消费支出规划
消费支出规划—住房消费
2005年个人房贷余额超过1.6万 亿元； 54％：月供占收入20％~50％ 32%：月供占收入50%以上—— “房奴”
理财规划师之消费支出规划
消费支出规划—住房消费
一般来讲收入是住房规划和融资理财的准绳
设计适合你收入能力的住房融资方案和理财规划： 如果你收入稳定且需要简单方便，你可以选择等额本息 还款；如果你当前收入尚可未来收入不确定，你可以选 择等额本金递减还款；你还可以根据自己的需要设计个 性化的还款方式如分阶段还款方式。
理财规划师之消费支出规划
购房流程及相关税费
印花税 购房者与房地产开发商签订《商品房买卖合同》时， 按照购销金额万分之三贴花。购房者与商业银行签订 《个人购房贷款合同》时，按借款额的万分之零点五 贴花。个人从国家有关部门领取《房屋产权证》时， 每件贴花5元。个人买卖住房暂免征收印花税(原比例 0.05%)， 免土地增值税 80万×0.3‰＝240元 56万×0.05‰ ＝28元
理财规划师之消费支出规划
一位参加S市住房公积金制度的客户，打算购买一 套评估为50万元的自住普通住房，拟在建行申请 个人住房公积金贷款。假定该客户目前本人名下 的住房公积金本息余额为6000元，上个月公积金 汇储额为150元，本人目前离法定退休年龄还剩30 年，其他家庭成员可缴存住房公积金总额为12万 元，该市住房公积金管理中心最高贷款额为10万， 那么该客户可以获得的住房公积金贷款最高额度 为多少？ 6000+150*30*12=60000 60000+120000=180000 那么最高可获得10万公积金贷款
《消费支出规划》PPT课件
6
三、购房的财务决策
住房方案
1、购房财务规划的基本方法 （2）按想购买的房屋价格来计算每月需要负担 的费用。 ▲欲购买的房屋总价=房屋单价×需求面积； ▲需要支付的首期费用=欲购买的房屋总价
×（1--按揭贷款成数比例）； ▲需要支付的贷款部分=欲购买的房屋总价
×按揭贷款成数比例； ▲每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的准年 金值。
17
四、购房消费信贷
住房方案
2、还款方式和还款金额 （2）等额本金还款法
它是指在贷款期限内按月偿还贷款本金和 利息。其中每月所还本金相等。适用于目前收 入较高但将来收入会减少的人群。如面临退休 的人员等。
每月还款额R={P0×(1+r)n×r}/{(1+r)n -1} 其中， P0=贷款本金； r=月利息； n=还款期数
16
四、购房消费信贷
住房方案
例2—5，李先生向银行申请了20年期30万元 贷款，利率为5.508%，采用等额本息还款。
每月还款额R={P0×(1+r)n×r}/{(1+r)n -1} = {300000×(1+5.508%/12)240 × 5.508%/12 }/{(1+5.508%/12)240 -1} =2065（元）
▲可负担首付款=目前净资产在未来买房时的终 值+以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值×年 收入中可负担首付比例的上限；
▲可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年 金现值×年收入中可负担贷款的比率上限；
▲可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷； ▲可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米 数。
每单最低额度为100元，二手房贷款需要办理公证，每 件200元。
三、购房的财务决策
住房方案
1、购房财务规划的基本方法 （2）按想购买的房屋价格来计算每月需要负担 的费用。 ▲欲购买的房屋总价=房屋单价×需求面积； ▲需要支付的首期费用=欲购买的房屋总价
×（1--按揭贷款成数比例）； ▲需要支付的贷款部分=欲购买的房屋总价
×按揭贷款成数比例； ▲每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的准年 金值。
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四、购房消费信贷
住房方案
2、还款方式和还款金额 （2）等额本金还款法
它是指在贷款期限内按月偿还贷款本金和 利息。其中每月所还本金相等。适用于目前收 入较高但将来收入会减少的人群。如面临退休 的人员等。
每月还款额R={P0×(1+r)n×r}/{(1+r)n -1} 其中， P0=贷款本金； r=月利息； n=还款期数
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四、购房消费信贷
住房方案
例2—5，李先生向银行申请了20年期30万元 贷款，利率为5.508%，采用等额本息还款。
每月还款额R={P0×(1+r)n×r}/{(1+r)n -1} = {300000×(1+5.508%/12)240 × 5.508%/12 }/{(1+5.508%/12)240 -1} =2065（元）
▲可负担首付款=目前净资产在未来买房时的终 值+以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值×年 收入中可负担首付比例的上限；
▲可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年 金现值×年收入中可负担贷款的比率上限；
▲可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷； ▲可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米 数。
每单最低额度为100元，二手房贷款需要办理公证，每 件200元。
消费支出规划
公共维修金： 小区管理办房价的2%。 80万×2%＝16000 购房公证费： 房价×0.03％ 80万×0.03%＝240 按揭合同公证费： 贷款额×0.03% 56万×0.03%＝168
房地产移转相关租税规定
普通住宅按房屋成交价的1.5%交纳契税，非普通住宅按房 屋成交价的3％交纳契税。 单位和个人销售不动产，按成交价格差额征收5 ％的营业 税及0 . 5 ％的教育与城市维护建设税 自2006 年6 月1 日起，对个人购买住房不足5 年转手交易的， 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。 个人转让房屋财产所得，应按20 ％税率缴纳个人所得税 房产税采用比例税率，出租为房租4% ，个人所有非营业用 的房产免征房产税购房者与房地产开发商签订《商品房买 卖合同》时，按照购销金额万分之三贴花。购房者与商业 银行 签订《个人购房贷款合同》时，按借款额的万分之零 点五贴花。个人从国家有关部门领取《房屋产权证》时， 每件贴花5元。
消费支出规划
住房消费规划 汽车消费规划 消费信贷规划
消费支出规划
消费决策决定你的生活方式！
消费支出规划
消费支出规划内容 ‹
消费支出规划—住房消费
住房规划
住房消费
住房支出
住房投资
消费支出规划—住房消费
2005年个人房贷余额超过1.6万 亿元； 54％：月供占收入20％~50％ 32%：月供占收入50%以上—— “房奴” 2007年5月份，房价仍然保持上 升势头。中国70座城市房价上涨 6.4％。与去年同期相比，北海、 深圳、温州、北京、蚌埠五个城 市比去年同期上涨超过10%。
缺点 所得
付出
购房或租房的选择——年成本法 购房年成本 =首付款×存款利率 + 贷款余额×贷款利 率+年维修及税收费用 租房年成本 =房屋押金×存款利率 + 年租金
房地产移转相关租税规定
普通住宅按房屋成交价的1.5%交纳契税，非普通住宅按房 屋成交价的3％交纳契税。 单位和个人销售不动产，按成交价格差额征收5 ％的营业 税及0 . 5 ％的教育与城市维护建设税 自2006 年6 月1 日起，对个人购买住房不足5 年转手交易的， 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。 个人转让房屋财产所得，应按20 ％税率缴纳个人所得税 房产税采用比例税率，出租为房租4% ，个人所有非营业用 的房产免征房产税购房者与房地产开发商签订《商品房买 卖合同》时，按照购销金额万分之三贴花。购房者与商业 银行 签订《个人购房贷款合同》时，按借款额的万分之零 点五贴花。个人从国家有关部门领取《房屋产权证》时， 每件贴花5元。
消费支出规划
住房消费规划 汽车消费规划 消费信贷规划
消费支出规划
消费决策决定你的生活方式！
消费支出规划
消费支出规划内容 ‹
消费支出规划—住房消费
住房规划
住房消费
住房支出
住房投资
消费支出规划—住房消费
2005年个人房贷余额超过1.6万 亿元； 54％：月供占收入20％~50％ 32%：月供占收入50%以上—— “房奴” 2007年5月份，房价仍然保持上 升势头。中国70座城市房价上涨 6.4％。与去年同期相比，北海、 深圳、温州、北京、蚌埠五个城 市比去年同期上涨超过10%。
缺点 所得
付出
购房或租房的选择——年成本法 购房年成本 =首付款×存款利率 + 贷款余额×贷款利 率+年维修及税收费用 租房年成本 =房屋押金×存款利率 + 年租金
《消费支出规划》PPT课件 (2)教案
购房相关税费
契税：普通住宅一般按房屋成交价1.5%缴纳，现统一
下调为1%
非普通住宅按房屋成交价3%-5%缴纳
评估费：抵押品评估，各银行有自己的规定
律师费：公积金贷款不付
商业贷款收取（各银行有自己的规定） 商业
贷款二手房要办理公证，每件200元。
保险费：额度最大费用，主要是抵押物财产保险及贷
每期还款本金和利息是不一样的.
贷款额PV
FV
1
2
3
n－2
n－1
n
0
PRN
INT
PMT
PMT
PMT
PMT
PMT
PMT
PMT
等额本息还款法
每月相同，利息较多
例：小张准备买房，房价60万元，首付款3成，贷款7成，贷款20年，
房贷利率6%。请问按照每月等额本息还款法，小张每月底需要还款多
少？
用EXCEL可以算出 3009
装修费用：经济型、舒适型、豪华型
购置家具和电器费用
以上开支形成了住房规划的财务目标。
3、购房财务规划的主要指标
①住房负担比：房屋月供款与税后月总收
入的比率。一般不应超过25%~30%
②财务负担比：所有贷款月供款与税后月
总收入的比率。一般应控制在40%以内
四、购房消费信贷
1、住房消费信贷的种类
本金为913.55
……以此类推
2、还款方式和还款金额
（2）等额本金还款法
它是指在贷款期限内按月偿还贷款本金和利息。其中每月
所还本金相等。适用于目前收入较高但将来收入会减少的人群。
如面临退休的人员等。
每月还款额R=P0/n+(P0-- P1) ×r
消费支出规划
资金盈余者 资金短缺者
投资 未雨绸缪型 金融市场
融资 按揭人生型
消费决策决定你的生活方式！
中国理财师网 权威理财平台 3
消费支出规划 消费支出规划内容
住房消费
汽车消费
消费支出 规划
消费信贷
4 中国理财师网 权威理财平台
消费支出规划—住房消费
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14
购房流程及相关税费
律师费 评估费 契税 其他 多如牛毛 保险费 印花税
15 中国理财师网 权威理财平台
购房流程及相关税费
契税： 普通住宅按房屋成交价的1.5%交纳契税，非普通住宅 按房屋成交价的3％交纳契税。 按北京市建委发布的相关标准，普通住宅是指：住宅 小区容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含） 平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住房平均 交易价格1.2倍以下。不符合上述三个条件的为非普通住 宅。 80万× 1.5%＝12000 80万× 3%＝24000
中国理财师网 权威理财平台
26
消费支出规划—住房消费
提前还贷 • 提前还贷发生的三种情况 • 如何还贷更经济 • 提前还贷的四种方法 • 提前还贷需注意的问题
中国理财师网 权威理财平台
27
案例3
• 例：张先生购买了一套总价100万的新房，首付20万，贷 款80万，利率为6％，期限为20年。 • 如果采用等额本息方式，每月还款额为多少？第一个月所 还本金为多少？第一个月所还利息为多少？一共还了多少 本金？一共还了多少利息？张先生在还款5年之后，还有 多少本金未还？还了多少本金？还了多少利息？ • 如果采用等额本金法，第一个月还了多少本金？第一个月 还了多少利息？一共还了多少本金？一共还了多少利息？
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消费支出规划 消费支出规划内容
住房消费
汽车消费
消费支出 规划
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购房流程及相关税费
律师费 评估费 契税 其他 多如牛毛 保险费 印花税
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购房流程及相关税费
契税： 普通住宅按房屋成交价的1.5%交纳契税，非普通住宅 按房屋成交价的3％交纳契税。 按北京市建委发布的相关标准，普通住宅是指：住宅 小区容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含） 平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住房平均 交易价格1.2倍以下。不符合上述三个条件的为非普通住 宅。 80万× 1.5%＝12000 80万× 3%＝24000
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消费支出规划—住房消费
提前还贷 • 提前还贷发生的三种情况 • 如何还贷更经济 • 提前还贷的四种方法 • 提前还贷需注意的问题
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27
案例3
• 例：张先生购买了一套总价100万的新房，首付20万，贷 款80万，利率为6％，期限为20年。 • 如果采用等额本息方式，每月还款额为多少？第一个月所 还本金为多少？第一个月所还利息为多少？一共还了多少 本金？一共还了多少利息？张先生在还款5年之后，还有 多少本金未还？还了多少本金？还了多少利息？ • 如果采用等额本金法，第一个月还了多少本金？第一个月 还了多少利息？一共还了多少本金？一共还了多少利息？
第二章消费支出规划题库3-2-10
第二章消费支出规划题库3-2-10问题：[单选]在北京工作的小李准备在北京买房结婚,看中了一套100平方米的新房,房价为10000元每平方米,小李准备在建设银行申请个人商业贷款。
办理产权登记时,不需要缴纳的费用为。
A.A.契税B.房产证贴花税C.交易登记费D.评估费问题：[单选]在北京工作的小李准备在北京买房结婚,看中了一套100平方米的新房,房价为10000元每平方米,小李准备在建设银行申请个人商业贷款。
签署房屋买卖合同时印花税为。
A.A.定额税率B.3‰C.3‰D.5‰问题：[单选]在北京工作的小李准备在北京买房结婚,看中了一套100平方米的新房,房价为10000元每平方米,小李准备在建设银行申请个人商业贷款。
跟银行签署贷款合同时需要缴纳的印花税,税率为。
A.A.0.5‰B.3‰C.3‰D.5‰出处：辽宁11选5 ;问题：[单选]在北京工作的小李准备在北京买房结婚,看中了一套100平方米的新房,房价为10000元每平方米,小李准备在建设银行申请个人商业贷款。
小李因出现财务紧张或由于其他原因不能按时如数还贷,可以向银行提出延长贷款申请,下列关于延长贷款期限说法错误的是。
A.A.借款人应提前20个工作日向贷款行提交«个人住房借款延长期限申请书»和相关证明B.延长贷款条件:一是贷款期限尚未到期;二是延长期限前借款人必须先清偿其应付的贷款利息、本金及违约金C.原借款期限与延长期限之和最长不超过30年D.借款人可以申请延期多次问题：[单选,案例分析题]老张是北京市公务员，每月按时缴纳了住房公积金，其太太也为公务员，且其太太退休年龄内预计可缴存住房公积金总额为12万元。
邻居老李为一个私营企业的营销人员，月工资不多，但是年底分红较多，从未缴纳住房公积金，且其家人也未曾缴过住房公积金。
现在，老张和老李都打算购买一套评估价为50万元的自住普通住房，拟在建设银行申请个人住房公积金贷款。
老张目前本人名下的住房公积金本息余额为6000元，上个月公积金汇储额为150元（包括单位及个人），本人目前离法定退休年龄还剩30年。
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2、还款方式和还款金额 （2）等额本金还款法 它是指在贷款期限内按月偿还贷款本金和利息。其中每月 所还本金相等。适用于目前收入较高但将来收入会减少的人群。 如面临退休的人员等。 每月还款额R=P0/n+(P0-- P1) ×r
其中， P0=贷款本金； P1 =累计已还本金； r=月利息； n=还款期数
～ 22 ～
理财规划师培训：消费支出规划
购房相关税费
契税：普通住宅按房屋成交价１.５％缴纳 非普通住宅按房屋成交价３％缴纳 评估费：抵押品评估，各银行有自己的规定 律师费：公积金贷款不付 商业贷款收取（各银行有自己的规定） 商业贷款二手 房要办理公证，每件200元。 保险费：额度最大费用，主要是抵押物财产保 险及贷款信用保 险 公积金贷款可不买保险 商业贷款：财产抵押担保时，购买房屋综合险；财产抵押 和连带担保的，购买房屋险。
30万的房屋首付及贷款情况： ▲ 需要支付的首期款=30×30%=9 （万元） ▲需要支付的贷款数额=30×70%=21 （万元） ▲每月需要摊还的贷款本息费用=1505（元）
60万的房屋首付及贷款情况： ▲每月需要摊还的贷款本息费用=3009（元)
～ 20 ～
理财规划师培训：消费支出规划
提示： 房价最好控制在年收入的6倍以下 贷款年限在8-15年之间
理财规划师培训：消费支出规划
例如：某职工已经存有公积金20 000元，上月公积金汇 储300元，还有10年退休。 该职工在退休年龄内可交存的公积金总额： =20 000+300*10*12=56 000 能够借入的总额为以下三者中最低者： 1、借款人在退休年龄内可交存的公积金总额56 000 元 2、住房价格的70%。设住房评估价90 000元。90 000*70%=63 000 3、该市住房公积金管理中心的最高额度。 设为30 000元。 该职工的借款额度为30 000元。
购房目标
购房目标三要素：客户家庭计划购房时间 希望的居住面积
届时房价
例如：我希望５年后购买１２０平米左右，价格 为５０００元每平米的房屋。 注意：购房目标必须明确，不能模糊
～ 13 ～
理财规划师培训：消费支出规划
购房面积需求和购房环境需求（即购房目标）
1、购房面积需求把握：
不必盲目求大：满足居住需要，太大闲置 无需一次到位：一套房住一辈子可能性很小 量力而行：面积大小取决客户资金和还贷能力 2、购房环境需求（价格取决于区位和面积） 区位好，价格高，面积小 区位差，价格低，面积大
理财规划师培训：消费支出规划
消费支出规划
～0～
理财规划师培训：消费支出规划
2012年个人房贷余额超过2万6千亿元 54％：月供占收入20％~50％ 32%：月供占收入50%以上——“房奴”
预期中国汽车销量每年增速至 少10％
如何可以均匀地享受一生的财 富？？？
～1～
理财规划师培训：消费支出规划
消费支出规划学习框架
～ 11 ～
理财规划师培训：消费支出规划
二、购房的目标（时间、面积、房价）
（1）购房面积需求 ①不必盲目求大（面积闲置问题）； ②无需一次到位（时尚、人口调整问题）
（在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）； ③量力而行（考虑首付款金额）。
（2）购房环境需求 房价取决于区位和面积。
～ 12 ～
理财规划师培训：消费支出规划
～ 35 ～
理财规划师培训：消费支出规划
等本还款法
等额本金还款法:
每月摊还的本金固定,但总额随房屋贷款余额减少, 利息额也跟随着减少。
贷款额PV
1 0 PRN INT PMT1 PMT2 PMT3 PMT4 PMTn-2 PMTn-1 PMTn 2 3 n－2 n－1 n
FV
～ 36 ～
理财规划师培训：消费支出规划
～ 28 ～
理财规划师培训：消费支出规划
四、购房消费信贷
1、住房消费信贷的种类 （2）个人住房商业性贷款（“按揭”） 个人住房商业贷款的条件： 具有完全行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房 时，以其购买的产权住房为抵押，作为还款保证向银 行申请的住房商业性贷款（俗称按揭） 贷款额度根据申请人的资信程度确定，同时不超过住 房售价的80%，期限不超过30年。
～ 26 ～
0 00
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四、购房消费信贷
1、住房消费信贷的种类 （1）个人住房公积金贷款 个人公积金贷款、个人住房商业性贷款和个人住房组合贷款 个人公积金贷款：按规定缴存住房公积金的借款人，在购买自 住房时，以所购住房为抵押或其他具有所有权的财产作为抵押 物或质物，或第三人担保，申请以住房公积金为资金来源的住 房贷款 特点：期限短：最长30年，（中国银行规定不超过65岁） 需要提供担保 利率低 贷款对象有要求：当地系统公积金缴存人 不限制年龄 ～ 27 ～ 有贷款额度：一般70%。不超过购房合同，各地最高限额
～ 29 ～
理财规划师培训：消费支出规划
抵押贷款、质押贷款、保证贷款和抵（质）押加保证 ◆抵押贷款：抵押人拥有的房屋或预购房屋 土地使用权等
◆质押贷款：动产或权力质押作为还款保证
国库券、金融债券、AAA企业债券 ◆保证贷款：第三人保证作为还款担保
◆抵（质）押加保证：抵押物或质押物
公积金贷款＋个人住房商业性贷款
借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物可同 时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商 业性贷款
～ 32 ～
理财规划师培训：消费支出规划
例如：房产价格80万元，两部贷款的总金额为房价的70% ，即56万元。 1、公积金贷款10万元，期限15年（180个月），利率5%， 计算出每月还款额，即计算准年金。 2、商业贷款41万元，20年期限，利率6%，即计算准年金 。
～ 23 ～
理财规划师培训：消费支出规划 购房相关税费
抵押登记费：每平米０.３０元，二手房每间200元 印花税：《商品房买卖合同》：３％００ 《个人购房贷款合同》：５％００ 领取房屋产权证时，每件贴花5元 装修费用：经济型、舒适型、豪华型 购置家具和电器费用 以上开支形成了住房规划的财务目标。
▲可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值×年 收入中可负担贷款的比率上限； ▲可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷；
▲可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米数。
～ 16 ～
理财规划师培训：消费支出规划
三、购房的财务决策
1、购房财务规划的基本方法 （2）按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。 ▲欲购买的房屋总价=房屋单价×需求面积； ▲需要支付的首期费用=欲购买的房屋总价 ×（1--按揭贷款成数比例）； ▲需要支付的贷款部分=欲购买的房屋总价 ×按揭贷款成数比例； ▲每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的准年金值。
1、制定住房消费方案
2、制定汽车消费方案
3、制定消费信贷方案
～2～
理财规划师培训：消费支出规划
消费支出规划
1、金融市场与消费支出
2、收入、支出与财务安全和财务自由
收大于支的消费模式
收支相抵的消费模式 支大于收的消费模式
～3～
理财规划师培训：消费支出规划
1、金融市场与消费支出的关系
金融市场发达，才能融资或投资
～ 24 ～
理财规划师培训：消费支出规划
三、购房的财务决策
3、购房财务规划的主要指标
①房屋月供款与税前月总收入的比率。一 般不应超过25%~30% ②所有贷款月供款与税前月总收入的比率。 一般应控制在33%~38%
～ 25 ～
理财规划师培训：消费支出规划
1、住房消费贷款的种类： 个人住房公积金贷款 利率： 5年以下（含5年）年利率4.77% 5年以上（不含5年）年利率5.22% 个人住房商业性贷款 利率： 3－5年（含5年）年利率7.65%，优惠利率6.50% 5年以上（不含5年）年利率7.83%，优惠利率6.66% 个人住房组合贷款
～ 21 ～
理财规划师培训：消费支出规划
练习题
例：张先生想买100平米的房子，单价6000元/平米， 总价60万元。按7成按揭，贷款期限20年，利率6%。 首付款=60*30%=18 贷款额度=60*70%=42 每月偿还的本金和利息：即月供（年金）
42=年金*年金的现值系数
系数：期数240（20*12）、利率0.5%（6%/12）
～8～
理财规划师培训：消费支出规划
住房消费规划
～9～
理财规划师培训：消费支出规划
房产消费规划内容
住房支出的分类 购房的目的 购房的财务决策 住房消费信贷 租房的选择
～ 10 ～
理财规划师培训：消费支出规划
一、住房支出的分类
（1）住房消费（租金价格衡量） ①购房； ②租房。
（2）住房投资 将住房看成投资工具。
结合方式： 1、融资：从金融市场借贷调整消费模式——住房消 费信贷、汽车消费信贷和信用卡消费信贷 2、投资：投资于金融产品：股票、债券和基金来获 取收益，增强可消费能力
பைடு நூலகம்
～4～
理财规划师培训：消费支出规划
2、收入、支出、财务安全与财务自由
财务安全：现有财富足以应对未来的财务 支出或其他生活目标的实现，家庭不会出 现大的财务危机
等额本金还款法
每月还款额＝
贷款本金 还款期限 （贷款本金 - 累计已还本金） 月利率
逐月递减，利息较少
～ 37 ～
理财规划师培训：消费支出规划
例题
张小姐刚买了一套房子，房价100万，首付30万元，贷款70万元，采 用20年按月等本还款的方式，贷款利率为6.5%，请帮她计算一下每月 需要还多少钱？每月的还款额中有多少是本金？有多少是利息？ 分析：等本还款方式下：PRN=PV/n=700000/24=2916.67 第一个月的利息偿还额为 INT=BAL*i%=700000*(6.5%/12)=3791.67 2916.67+3791.67=6708.34
其中， P0=贷款本金； P1 =累计已还本金； r=月利息； n=还款期数
～ 22 ～
理财规划师培训：消费支出规划
购房相关税费
契税：普通住宅按房屋成交价１.５％缴纳 非普通住宅按房屋成交价３％缴纳 评估费：抵押品评估，各银行有自己的规定 律师费：公积金贷款不付 商业贷款收取（各银行有自己的规定） 商业贷款二手 房要办理公证，每件200元。 保险费：额度最大费用，主要是抵押物财产保 险及贷款信用保 险 公积金贷款可不买保险 商业贷款：财产抵押担保时，购买房屋综合险；财产抵押 和连带担保的，购买房屋险。
30万的房屋首付及贷款情况： ▲ 需要支付的首期款=30×30%=9 （万元） ▲需要支付的贷款数额=30×70%=21 （万元） ▲每月需要摊还的贷款本息费用=1505（元）
60万的房屋首付及贷款情况： ▲每月需要摊还的贷款本息费用=3009（元)
～ 20 ～
理财规划师培训：消费支出规划
提示： 房价最好控制在年收入的6倍以下 贷款年限在8-15年之间
理财规划师培训：消费支出规划
例如：某职工已经存有公积金20 000元，上月公积金汇 储300元，还有10年退休。 该职工在退休年龄内可交存的公积金总额： =20 000+300*10*12=56 000 能够借入的总额为以下三者中最低者： 1、借款人在退休年龄内可交存的公积金总额56 000 元 2、住房价格的70%。设住房评估价90 000元。90 000*70%=63 000 3、该市住房公积金管理中心的最高额度。 设为30 000元。 该职工的借款额度为30 000元。
购房目标
购房目标三要素：客户家庭计划购房时间 希望的居住面积
届时房价
例如：我希望５年后购买１２０平米左右，价格 为５０００元每平米的房屋。 注意：购房目标必须明确，不能模糊
～ 13 ～
理财规划师培训：消费支出规划
购房面积需求和购房环境需求（即购房目标）
1、购房面积需求把握：
不必盲目求大：满足居住需要，太大闲置 无需一次到位：一套房住一辈子可能性很小 量力而行：面积大小取决客户资金和还贷能力 2、购房环境需求（价格取决于区位和面积） 区位好，价格高，面积小 区位差，价格低，面积大
理财规划师培训：消费支出规划
消费支出规划
～0～
理财规划师培训：消费支出规划
2012年个人房贷余额超过2万6千亿元 54％：月供占收入20％~50％ 32%：月供占收入50%以上——“房奴”
预期中国汽车销量每年增速至 少10％
如何可以均匀地享受一生的财 富？？？
～1～
理财规划师培训：消费支出规划
消费支出规划学习框架
～ 11 ～
理财规划师培训：消费支出规划
二、购房的目标（时间、面积、房价）
（1）购房面积需求 ①不必盲目求大（面积闲置问题）； ②无需一次到位（时尚、人口调整问题）
（在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）； ③量力而行（考虑首付款金额）。
（2）购房环境需求 房价取决于区位和面积。
～ 12 ～
理财规划师培训：消费支出规划
～ 35 ～
理财规划师培训：消费支出规划
等本还款法
等额本金还款法:
每月摊还的本金固定,但总额随房屋贷款余额减少, 利息额也跟随着减少。
贷款额PV
1 0 PRN INT PMT1 PMT2 PMT3 PMT4 PMTn-2 PMTn-1 PMTn 2 3 n－2 n－1 n
FV
～ 36 ～
理财规划师培训：消费支出规划
～ 28 ～
理财规划师培训：消费支出规划
四、购房消费信贷
1、住房消费信贷的种类 （2）个人住房商业性贷款（“按揭”） 个人住房商业贷款的条件： 具有完全行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房 时，以其购买的产权住房为抵押，作为还款保证向银 行申请的住房商业性贷款（俗称按揭） 贷款额度根据申请人的资信程度确定，同时不超过住 房售价的80%，期限不超过30年。
～ 26 ～
0 00
理财规划师培训：消费支出规划
四、购房消费信贷
1、住房消费信贷的种类 （1）个人住房公积金贷款 个人公积金贷款、个人住房商业性贷款和个人住房组合贷款 个人公积金贷款：按规定缴存住房公积金的借款人，在购买自 住房时，以所购住房为抵押或其他具有所有权的财产作为抵押 物或质物，或第三人担保，申请以住房公积金为资金来源的住 房贷款 特点：期限短：最长30年，（中国银行规定不超过65岁） 需要提供担保 利率低 贷款对象有要求：当地系统公积金缴存人 不限制年龄 ～ 27 ～ 有贷款额度：一般70%。不超过购房合同，各地最高限额
～ 29 ～
理财规划师培训：消费支出规划
抵押贷款、质押贷款、保证贷款和抵（质）押加保证 ◆抵押贷款：抵押人拥有的房屋或预购房屋 土地使用权等
◆质押贷款：动产或权力质押作为还款保证
国库券、金融债券、AAA企业债券 ◆保证贷款：第三人保证作为还款担保
◆抵（质）押加保证：抵押物或质押物
公积金贷款＋个人住房商业性贷款
借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物可同 时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商 业性贷款
～ 32 ～
理财规划师培训：消费支出规划
例如：房产价格80万元，两部贷款的总金额为房价的70% ，即56万元。 1、公积金贷款10万元，期限15年（180个月），利率5%， 计算出每月还款额，即计算准年金。 2、商业贷款41万元，20年期限，利率6%，即计算准年金 。
～ 23 ～
理财规划师培训：消费支出规划 购房相关税费
抵押登记费：每平米０.３０元，二手房每间200元 印花税：《商品房买卖合同》：３％００ 《个人购房贷款合同》：５％００ 领取房屋产权证时，每件贴花5元 装修费用：经济型、舒适型、豪华型 购置家具和电器费用 以上开支形成了住房规划的财务目标。
▲可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值×年 收入中可负担贷款的比率上限； ▲可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷；
▲可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米数。
～ 16 ～
理财规划师培训：消费支出规划
三、购房的财务决策
1、购房财务规划的基本方法 （2）按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。 ▲欲购买的房屋总价=房屋单价×需求面积； ▲需要支付的首期费用=欲购买的房屋总价 ×（1--按揭贷款成数比例）； ▲需要支付的贷款部分=欲购买的房屋总价 ×按揭贷款成数比例； ▲每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的准年金值。
1、制定住房消费方案
2、制定汽车消费方案
3、制定消费信贷方案
～2～
理财规划师培训：消费支出规划
消费支出规划
1、金融市场与消费支出
2、收入、支出与财务安全和财务自由
收大于支的消费模式
收支相抵的消费模式 支大于收的消费模式
～3～
理财规划师培训：消费支出规划
1、金融市场与消费支出的关系
金融市场发达，才能融资或投资
～ 24 ～
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三、购房的财务决策
3、购房财务规划的主要指标
①房屋月供款与税前月总收入的比率。一 般不应超过25%~30% ②所有贷款月供款与税前月总收入的比率。 一般应控制在33%~38%
～ 25 ～
理财规划师培训：消费支出规划
1、住房消费贷款的种类： 个人住房公积金贷款 利率： 5年以下（含5年）年利率4.77% 5年以上（不含5年）年利率5.22% 个人住房商业性贷款 利率： 3－5年（含5年）年利率7.65%，优惠利率6.50% 5年以上（不含5年）年利率7.83%，优惠利率6.66% 个人住房组合贷款
～ 21 ～
理财规划师培训：消费支出规划
练习题
例：张先生想买100平米的房子，单价6000元/平米， 总价60万元。按7成按揭，贷款期限20年，利率6%。 首付款=60*30%=18 贷款额度=60*70%=42 每月偿还的本金和利息：即月供（年金）
42=年金*年金的现值系数
系数：期数240（20*12）、利率0.5%（6%/12）
～8～
理财规划师培训：消费支出规划
住房消费规划
～9～
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房产消费规划内容
住房支出的分类 购房的目的 购房的财务决策 住房消费信贷 租房的选择
～ 10 ～
理财规划师培训：消费支出规划
一、住房支出的分类
（1）住房消费（租金价格衡量） ①购房； ②租房。
（2）住房投资 将住房看成投资工具。
结合方式： 1、融资：从金融市场借贷调整消费模式——住房消 费信贷、汽车消费信贷和信用卡消费信贷 2、投资：投资于金融产品：股票、债券和基金来获 取收益，增强可消费能力
பைடு நூலகம்
～4～
理财规划师培训：消费支出规划
2、收入、支出、财务安全与财务自由
财务安全：现有财富足以应对未来的财务 支出或其他生活目标的实现，家庭不会出 现大的财务危机
等额本金还款法
每月还款额＝
贷款本金 还款期限 （贷款本金 - 累计已还本金） 月利率
逐月递减，利息较少
～ 37 ～
理财规划师培训：消费支出规划
例题
张小姐刚买了一套房子，房价100万，首付30万元，贷款70万元，采 用20年按月等本还款的方式，贷款利率为6.5%，请帮她计算一下每月 需要还多少钱？每月的还款额中有多少是本金？有多少是利息？ 分析：等本还款方式下：PRN=PV/n=700000/24=2916.67 第一个月的利息偿还额为 INT=BAL*i%=700000*(6.5%/12)=3791.67 2916.67+3791.67=6708.34