苏州商业圈分析
社区商业典型案例分析—苏州方洲邻里中心
区外 太仓港城邻里中心 2012年6月 43073㎡
常熟项目
2015年3月 35307㎡
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1 项目概况-邻里中心产业
邻里商业——酒店
邻里商务酒店是公司重点发展的连锁经济型 精品酒店。2011年9月正式运营，目前，已在苏 州工业园区和宿迁苏宿工业园区内分别开出科技 城店、东沙湖店和明日店。该酒店以“温馨、舒 适、便捷”为宗旨，倡导人性化下榻感受。
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数量比例 （%）
业种大类 数量比例
经营面积 （㎡)
面积比例 （%）
业种大类 面积比例
49.4 4.6 9.2 5.7 2.3 2.3 1.1 1.1 1.1 1.1 1.1 2.3 3.4 2.3 1.1 2.3 1.1 8.0
49.4%
19.5%
5.7%
25.3%
3852 179 401 307 456 113 70 28 14 13 25 119 229 80 52 74 15 642
苏州邻里中心总部 邻瑞投资由苏州工业园区邻里 中心发展有限公司与GLC公司合资设 立，主要负责邻里中心等社区型购物 中心项目的投资咨询、策划定位、建 筑方案设计、招商服务以及运营管理 等。
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1 项目概况-邻里中心产业
邻里中心——社区商业产品分支
将社区商业产品按照建筑形态分类，以区域居住人口数量为标准，打造邻里中心公司的四代产品。
1F 生活服务、生鲜菜场、餐饮、食品零售
B1F 停车场、自行车停车场
4 商业规划-各楼层区域主题业态分布
方洲邻里中心各楼层区域主题业态分布
楼层
业态
零售 餐饮 休闲娱乐 配套服务 主力店/次主力店
1F
零售
餐饮
苏州商业调研报告
苏州商业调研报告
1. 调研背景和目的
本次调研旨在了解苏州市商业发展的现状、趋势以及相关市场机会，为投资者和企业提供参考信息。
2. 市场规模与潜力
苏州商业市场规模庞大，拥有众多商业区和购物中心，吸引了大量消费者。
随着城市发展和人口增加，市场潜力依然巨大。
3. 消费者调查结果
通过对苏州市消费者的调查发现，他们对商品质量、价格和服务质量非常关注。
同时，年轻一代消费者更加注重个性化和品牌形象。
4. 商场运营现状
苏州市商场运营比较集中，大型购物中心在市中心和主要商圈占据主导地位。
商场租金持续增长，租户结构多样化，涵盖了各类零售业态。
5. 电商影响
电商对苏州市商业发展产生了一定的冲击，尤其是对传统零售业的影响较大。
许多消费者更倾向于在网上购物，商家需要增加线上销售渠道。
6. 商业趋势
随着消费者需求和市场竞争的变化，苏州市商业发展呈现出一些新趋势。
例如，主题商业街的兴起、体验式消费和精品店的
增加等。
7. 未来机遇和挑战
苏州市商业市场在快速发展，但仍面临着一些挑战。
例如，线下零售业需要适应电商竞争和消费者需求转变，以及加强品牌建设和服务质量。
8. 投资建议
基于以上分析，对于投资者和企业来说，可以考虑在苏州市商业领域寻找机会。
与此同时，需要进行市场调研、精细化运营和创新发展。
9. 结论
苏州市商业市场发展迅速，具有广阔的市场潜力。
投资者和企业可根据市场需求和趋势，结合自身优势，制定合适的发展策略。
苏州市区商业调查报告
苏州市区商业调查报告苏州市区经过2000多年的发展，已经形成了有深厚文化底蕴的商业氛围，形成了有苏州特色的商业中心，观前街、富仁坊、太监弄、石路、南浩街等等无不在现代气息中透着古朴。
苏州市近几年经济增长迅速，居民收入不断增加，消费能力增强，商业发展迅速，近年来，在苏州的观前商业中心、石路商圈等陆续推出了不少商铺项目，如：玄妙广场、锦地星座、时代广场、越洋流行广场等等。
本次的调查对象为观前街、石路以及南门这三个苏州典型商业中心。
调查结果如下：一．观前街商业市场调研分析观前街概述观前地区东起临顿路，西至人民路，南临干将路，北靠旧学前、因果巷，东西长800米，南北长700米，占地58．3公顷，是苏州古城几何中心，也是苏州传统商业文化中心。
观前地区以玄妙观和观前街得名，玄妙观建于西晋咸宁二年(公元276年)，已有1700多年历史，是江南地区规模最大、保存最完好的道教胜地，也是全国唯一建在市中心的大型道观。
观前街是成街于晚清时期的百年商业老街，街上老店名店云集，名声远播海内外。
由于商业的繁华，观前街早在1982年就设置为步行街，是全国最早的商业区步行街。
据1998年统计，观前地区原有建筑面积78万平方米，其中住宅14．2万平方米，占18．2％；商业服务设施30．1万平方米，占38．6％。
整个地区有居民3231户，计7825人；企业488家，其中国有集体单位291家，涉及42个主管部门，个体私营单位188家，其他类型单位9家；有大中型商场6家，名、特色店19家，此外，还有各类市场4个。
观前观前地区整治更新工程从1999年起，分三期实施，现一期、二期、三期工程已经全部竣工。
观前观前一期工程(1999．1．6—1999．9．25)观前一期工程范围是整治更新观前街、玄妙观、小公园等核心区域，总用地12公顷。
共动迁居民569户、个体商店43个、单位店面91处，并搬迁4个市场、1098个摊点，拆除旧房4.9万平方米，新建建筑7．1万平方米，整治面积达10．2万平方米。
苏州工业园商业案例分析
Naigai、Saizeriya、Bani Rabbit、HOLA、Sheetpet、Green Shine、Water Paradise、Dohia
无
Younger Travel Agency、Dickies、Best Buy
Jia Shun Sushi、NepStar、Couture、Lizarron、Food Loft
苏州工业园规划 项目解析 借鉴点总结
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苏州工业园商业格局分布图
苏州工业园商业由邻里中心、东环商业、西湖商业、李公堤及湖东商业组成
1998年
东 环印象城 东 商 业
新城邻里中心
湖西商业
湖东商业
李公堤商业
1999年
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2004年
2005年
2009年
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苏州工业园规划 项目解析 借鉴点总结
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邻里中心 东环东商业 湖西商业 李公堤商业 湖东商业
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李公堤项目概况
项目名称 项目地址
开发商 占地面积 建筑面积 消费群体
李公堤滨水商业街项目 苏州工业园CSD核心区域 苏州圆融发展集团有限公司
486.9亩 25.9万方 外地客人占到消费者总数30%
白領廣場
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新天翔广场项目概况
总建筑面积（万方） 商铺面积（万方） 写字楼（万方） 公寓（万方） 地下车库（万方）
12.5 5.4 3.5 3.7 3.8
新天翔廣場
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小结
优势
目标客群：依托周边商务办公、居家人群
苏州石路商业圈更新策略研究
江苏建筑2020年第1期(总第203期)[收稿日期]2019⁃07⁃23[作者简介]金冬安,男(1994-),苏州科技大学建筑与城市规划学院硕士研究生,研究方向:城乡规划与设计。
1研究背景随着城市建设的快速发展,其发展模式由原本的增量模式转变为以城市更新为主的存量模式,城市核心区以旧、老的面貌出现在大众眼前,但其核心区依然扮演着重要的角色。
人们生活的重点地区可能也会面临衰败等系列问题,城市更新则有助于解决内部衰败,从而再现繁荣。
拥有着百年历史积淀的苏州石路商业圈自2004年改造成为现代商圈,与观前商圈和南门商圈成为古城3大商圈。
但随着苏州经济不断提速和人们生活水平进一步提高,石路商圈现状的发展不能满足各类消费者的需求。
在近期规划中石路商圈重新定位为:着重新兴商务楼宇群开发建设、推动高端商务商贸创新,打造立体化商圈发展模式,兼备现代与传统的城市中心商贸,加强与山塘、阊门等传统历史文化片区互动,使得石路成为苏州城市现代化建设发展的一张名片。
2石路商圈现状分析2.1石路商圈空间分析2.1.1空间结构分析石路商圈位于苏州古城外阊门与金门之间,规划范围东起南浩街,西至枫桥路,北通上塘街,南起爱河桥路,规划总用地面积55.11hm 2。
其整体空间结构分为一核、两带、多功能的空间结构。
商圈空间结构清晰,以石路步行街为核心贯穿整个商圈,通过两条步行轴线可到达各个功能片区,以便人流到达想去的地方(图1)。
苏州石路商业圈更新策略研究金冬安(苏州科技大学建筑与城市规划学院,江苏苏州215000)[摘要]城市商圈是城市聚集商业的核心区域,吸引着大量的客流前来消费,是体现一个城市地区活力的代表性区域。
百年石路是整个石路地区刻有着人们丰富生活记忆的商圈场所。
随着建成区不断的扩大,原有商圈功能已不能满足需求。
文章从商圈空间、建筑、交通可达性上和业态着手,分析现有问题并提出解决策略。
[关键词]商圈更新;空间;业态;可达性[中图分类号]TU247[文献标志码]A[文章编号]1005-6270(2020)01-0031-04Research on the Renewal Strategy of Suzhou Shilu Commercial CircleJIN Dong-an(School of Architecture and Urban Planning ,Suzhou University of Science and Technology ,Suzhou Jiangsu 215000China )Abstract :The urban business district is the core area of urban business circle,attracting a large number of passengers to come to consume,which is a representative area that reflects the vitality of an urban area.The century-old Shilu Pedestrian Street is a business circle which is enriched memories of people throughout Shilu area.With the continuous expansion of the built-up area,the original business circle function can no longer meet the demand.This paper starts with the space,architecture,accessibility and format of the business circle,and analyzes existing problems and proposes solutions.Key words :business district update ;space ;business mode ;accessibility图1空间结构分析图31江苏建筑2020年第1期(总第203期) 2.1.2公共空间分析2.1.2.1步行空间良好的行进空间应该是一个具有较好的通过能力的便捷的步行空间,目前石路商圈过多的路边停车会占用一定的步行空间,使步行区域宽度无法满足中心区大量步行人流的通过需要并带来人车的相互干扰。
苏州商圈分析报告
苏州商圈分析报告1. 引言苏州市是中国的大型城市之一，拥有繁荣的经济和多元化的商业环境。
本报告旨在对苏州市的商圈进行分析，为投资者和商家提供有关苏州商业环境的详细数据和重要见解。
2. 人口分布与消费能力苏州市位于江苏省，是一个人口众多的城市。
根据最新的人口统计数据，苏州市的总人口超过1000万人。
其中，年轻人和中产阶级的数量较大，并且享有相对较高的消费能力。
这为商家提供了广阔的市场机会。
3. 商业地产概况苏州市的商业地产市场发展迅速。
城市中心区域有许多大型购物中心和商业街区。
同时，随着城市扩展，郊区地区也出现了越来越多的商业综合体和购物中心。
这些商业地产提供了多样化的零售和娱乐设施，吸引了大量的消费者。
4. 主要商圈分析4.1. 星湖CBD商圈星湖CBD商圈位于苏州市中心，是苏州市最繁华的商业区之一。
商圈拥有多个高档购物中心、酒店和写字楼。
这些商业设施为来访者和居民提供了高品质的购物和娱乐体验。
同时，星湖CBD商圈还吸引了众多国际知名品牌，成为苏州市的时尚潮流中心。
4.2. 相城商业区相城商业区位于苏州市的相城区，是苏州市的主要商业区之一。
商圈以大型购物中心和商业街区为主，面积广阔，设施齐全。
相城商业区的商家涵盖了各种各样的品牌和商品，满足了居民的各种需求。
同时，商圈的交通便捷，使其成为苏州市其他地区的消费者的购物目的地之一。
4.3. 苏州工业园区苏州工业园区是苏州市的新兴商业区之一。
园区内有许多大型科技企业和研发机构，吸引了大量的高端人才。
随着企业和人口的增长，苏州工业园区的商圈也在迅速发展。
商圈内的购物中心和商业街区提供了丰富的商品和服务，满足了园区居民和员工的需求。
5. 潜在商机苏州市的商业环境不仅仅吸引了国内外知名品牌，也为创业者提供了广阔的商机。
根据市场调研，以下领域在苏州市具有潜力：•高端时尚品牌：苏州市的消费者对时尚和品质有高要求，开设高端时尚店铺可能获得成功。
•健康生活方式：随着人们健康意识的提高，提供健身房、有机食品和健康咨询等健康生活方式服务的店铺也有很大的发展空间。
苏州商圈商户结构与经营模式分析
苏州商圈商户结构与经营模式分析商圈是城市中商业活动的重要组成部分，对城市经济和社会发展起着至关重要的作用。
在苏州这样一个历史文化底蕴深厚、经济发展迅速的城市中，商圈的形成和运营模式对商户的结构和经营方式有着深远的影响。
本文将对苏州商圈的商户结构与经营模式进行分析。
一、商户结构1.1 商户类型苏州商圈中的商户类型多种多样，包括零售商户、餐饮商户、服务业商户等。
其中，零售商户是商圈中最常见的类型之一，涵盖了服装、鞋帽、化妆品等各类商品的销售。
餐饮商户也是商圈中重要的一部分，包括了餐厅、咖啡厅、快餐店等。
此外，商圈中还有各类服务业商户，如美容美发店、健身中心、咨询机构等。
商圈中的商户类型繁多，以满足不同消费需求。
1.2 商户层次苏州商圈可以分为高端商圈和中低端商圈两个层次。
高端商圈主要位于城市中心地段、顶级购物中心或百货商场附近，商户以高档品牌、奢侈品牌为主，专注于提供高品质产品和服务。
中低端商圈则分布在城市的郊区或次中心地段，商户以中档品牌为主，着重于满足大众消费需求。
这两个层次的商圈商户结构不同，因此经营模式也会有所区别。
二、经营模式2.1 高端商圈的经营模式在高端商圈中，商户通常采取租赁模式经营。
这些商户往往是国内外知名品牌，他们选择高端商圈，一方面是看中了商圈的人流量和客户资源，另一方面也是为了树立品牌形象。
这些商户在租赁商圈内的店铺后，会积极进行品牌宣传和推广活动，并且重视提供高品质的商品和服务。
商户之间也会进行合作和联动，通过联合促销、跨界合作等方式，提升品牌的知名度和美誉度。
2.2 中低端商圈的经营模式中低端商圈中的商户经营模式多样，主要分为自主经营和加盟经营两种形式。
自主经营是指商户自己投资设立店铺，自主经营产品和服务。
这种方式适合具备一定经营能力和资源的商户，他们通过自主经营来掌握更多的经营控制权，但也需要面临更多的风险和挑战。
加盟经营是指商户选择加入某个品牌加盟店，以该品牌的形象和经营模式经营。
苏州商业街
苏州商业街苏州商业街是位于江苏省苏州市的一个历史悠久、风景秀丽的商业区。
这条街道自古以来就是苏州商业和经济发展的中心，是苏州市区内最繁忙、最具特色的购物和娱乐区域之一。
在这条街上，游客可以品尝美食，购买特色商品和体验传统文化。
苏州商业街的历史可以追溯到唐代，当时苏州就是中国最重要的商业和制造业中心之一。
江南地区的繁荣经济为商业街的兴起提供了坚实基础。
经过千年的发展，苏州商业街已经演变成一个集购物、餐饮、娱乐为一体的现代化商业中心。
在苏州商业街，游客可以找到各种各样的商品和产品。
从传统的工艺品、茶叶、剪纸等特色商品，到现代化的时尚服饰、电子产品和名牌商品，应有尽有。
无论是购买纪念品，还是品尝当地特色小吃，苏州商业街都能满足游客各种需求。
苏州商业街的美食文化也是其独特之处。
这里有许多传统的苏菜餐馆，以及各地美食的代表性餐厅。
无论是品尝具有苏州风味的小吃，还是享受一顿正宗的苏州宴席，都能满足游客对美食的追求。
在商业街上的夜市，游客还可以品尝到各种夜市小吃，感受浓郁的夜市文化。
除了购物和美食，苏州商业街还有许多娱乐设施。
在这里，你可以找到各种娱乐场所，如电影院、KTV和游戏厅等。
这些设施不仅适合年轻人享受娱乐时光，也是家庭出行的好去处。
无论是在商场购物还是在咖啡厅休闲，苏州商业街都能给游客带来愉快的娱乐体验。
此外，苏州商业街还是苏州传统文化的重要代表之一。
在街道的周围，有许多古老的建筑和庙宇，如拙政园、狮子林和寒山寺等。
这些古老的建筑体现了苏州悠久的历史和传统文化，吸引着许多游客前来参观。
在商业街上，游客还可以观赏传统的戏曲表演和绘画展览等文化活动。
总的来说，苏州商业街是一个集购物、美食、娱乐和文化为一体的综合性商业区域。
它不仅是苏州市的商业中心，也是游客感受苏州特色的重要地点之一。
随着时间的推移，商业街不断发展壮大，为游客提供更多的选择和服务。
如果你前往苏州旅游，一定不要错过这个令人兴奋和令人愉快的地方！。
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传统之于现代，现代苏州的商圈碰撞
苏州文化旅游发展集团有限公司罗林
根据上述统计表分析，随着现代苏州经济总量的逐年上升，人民生活水平也不断提高，社会消费品零售总额呈历年递增之势，市场特点明显：1、市场规模持续扩大，全面跨入千亿级时代。
至“十一五”期间，全市累计实现社会消费品零售总额达到8675.7亿元；2、批发零售业有力支撑，住宿餐饮业有序发展是“十五”时期的2.52倍。
2010年，全市批发和零售业实现社会消费品零售总额2130.37亿元，占全市社会消费品零售总额的比重达88.5%。
全市共有四星级及以上酒店71家，其中5星级饭店22家，4星级饭店49家，住宿和餐饮业实现零售额275.49亿元；3、生活品质不断提升，消费结构优化升级。
传统商品消费稳步增长。
2010年，全市限额以上食品、饮料、
烟酒类商品实现零售额115.37亿元，服装、鞋帽、针纺织品类商品实现零售额114.2亿元，日用品类商品实现零售额38.64亿元。
而最终促成苏州社会消费品市场零售总额节节攀升的源动力载体，则是分布在苏州各大区（市）的城市商业集聚圈。
经过调查，我们初步认定：在目前苏州本市范围内（不含5个辖市），已初具规模、小有名气的商业集聚圈，存在个。
以下我们将按行政区域的划分，逐一对这些商业圈进行分析;
一、古城区
1、观前商圈
作为苏州古城平江区的核心商圈，观前商圈也是苏州本土最早形成的商业集散地之一。
观前步行街旁，高、中、低档百货琳琅满目，所售商品花样万千，满足了不同消费者对商品的不同需求。
以美罗商场为代表的高档百货商场，一流的购物环境、品种繁多的奢侈商品、气派的购物体验，在苏城高档百货行业中享有一席之地。
以老牌的人民商场、大洋百货、金鹰商场为代表的传统百货卖场，则凭借多年来不俗的行业口碑、价廉物美的各类中档商品，成为了苏州市民、外来游客光顾次数最多的地方。
采芝斋、黄天源、叶受和等一批苏州老字号商店，较为集中地聚集在观前步行街上，更是让很多本地市民和外来游客趋之若鹜。
商圈消费档次定位：高中低全部囊括
消费热点指数：★★★★★
2、石路商圈
“烟水吴都郡，阊门驾碧流。
绿杨浅深巷，青翰往来舟”，这是唐代诗人李绅形容苏州阊门地区乃繁华风流之地的美句，而古时阊门盛景，而今造就了石路商圈的繁华。
在经过2003年的改造后，石路商圈以精致的小桥流水街景，吃、喝、玩、乐、购于一体的现代化商贸集群，成为了继观前商圈之后的又一大型综合商业集散地。
这里有老牌的石路国际百货商城，提供各类中档商品供消费者选择，商圈广场上常年会有各类免费的商演，时尚的女人街区，前言新潮的流行服饰赚足了女性朋友们的停留，久负盛名的南浩历史街，各类小吃、杂耍、特色纪念品更是数不胜数，阊胥路的特色餐饮，大有美食一条街的美誉。
商圈消费档次定位：中档消费
消费热点指数：★★★★
3、南门商圈
南门商圈，位于苏州古城的门户地位，历来水陆交通便捷、人文景观、旅游景点丰富、人口流量大、商业贸易繁荣。
早在春秋时期，以吴国的“吴市”闻名遐迩，远播各诸候国。
根据政府规划，在这里打造文庙、沧浪亭文化区、盘门商住区、南门商业中心区、南门商住区、滨水区五个特色片区。
这里的泰华商场是继美罗之后，苏城的又一高档卖场，坐落于道路两侧的两座弧形建筑，成为商圈最显眼的地标；常年车水马龙的南门小商品批发市场，是南来北往客商的最佳采购之地；苏纶国际城，是南门商圈标志性的新型商业中心，集购物、休闲、餐饮、娱乐、星
级酒店、商务办公、酒店式高级公寓、中高档住宅为一体的超大规模城市综合体。
而根据规划，到2020年，南门商圈将联通所有地下空间，建成一座繁华的“地下商业城”。
商圈消费档次定位：中、高档消费
消费热点指数：★★★★
二、高新区
1、狮山路CBD
狮山路作为苏州高新区CBD的核心干道，自然也称为了这里上去扎堆、消费成群的热点地区。
这里尽管没有一家百货卖场，但却每晚灯火通明，人潮鼎沸。
新区商业街，特色的日本料理一条街，成为了新区外资企员工们常去的聚会之所；狮山永利广场，集聚了很多的品牌餐饮店；道路两盘的5星级酒店，成为了这段距离品味和档次的象征。
商圈消费档次定位：中、高档消费
消费热点指数：★★★★
2、绿宝商圈
较之狮山路CBD的单一品味相比，绿宝商圈则大众了许多。
绿宝商圈实则围绕绿宝广场而形成的新区商业集散中心，广场以年轻、休闲、娱乐为主体业态，集大型购物商场、各式餐饮美食、休闲娱乐中心、酒店式服务公寓、时尚专卖店等于一体，旨在以时尚流行的品位、最合理的业态组合、专业化的运营管理以及多样化的推广活动打造苏州未来时尚与娱乐新地标。
广场西南面是苏州最大的游乐
基地—苏州乐园，东北面是苏州高新国际汽车城。
交通便捷，是新区现有唯一的一座大型SHOPPING MALL。
商圈消费档次定位：中、高档消费
消费热点指数：★★★★★
三、工业园区
1、金鸡湖商圈
金鸡湖位于苏州工业园区内，是一座大型的人工景观湖泊，以湖为界，园区划为湖东和湖西两大部分。
湖西的商业伴随工业园区1994年设立时开始建设，形成时间较早，现已形成以金鸡湖公园、北岸商业街、天虹百货等为代表的一批大型商业中心。
由于园区的设置按照新加坡模式打造，为数不多的邻里中心成为了一项效仿国外的新兴消费综合体，因此，湖西商业圈的形成，对工作、生活在园区的白领们来说，来这里休闲娱乐消费显得尤为的惬意。
湖东的商业尽管形成时间较晚，但由于统一规划、整体定位，无论是品味档次还是规模，都较苏城传统商圈有很大提升。
以圆融时代广场为杰出代表的商业中心，囊括了几乎苏州所有的进口商品和高端的奢侈品，而广场内的天幕电影无疑又为这里的商业氛围赚足了人气噱头。
而紧邻金鸡湖的亚洲最大水上摩天轮，常年是热闹纷呈，人气旺盛，为湖西商业提供了大量的消费生力军。
商圈消费档次定位：高档消费
消费热点指数：★★★★★
2、印象城商圈
位于园区现代大道和S227省道交叉口的印象城购物中心，从开业至今，不得不说是一个商业成功的典范。
由全球零售业巨头沃尔玛领衔，印象城购物中心的入驻商铺数约为150家，在这里，吃、喝、玩、乐、购的一站式消费服务体验被演绎得淋漓尽致，5层楼加楼顶的1000多个停车位，常年是超负荷地工作，节假日更是经常出现无车位可停的现象。
在这里，吃饭排队已成为了一种很常见的现象，尽管鲜有消费促销活动，但进出入驻商铺的消费者仍然络绎不绝。
商圈消费档次定位：中档消费
消费热点指数：★★★★★。