美国公共住房政策

美国公共住房政策美国是一个市场经济比较发达的国家，政府对经济的直接干预少，在住房问题上也不例外。

在美国，联邦政府主要负责解决低收入者的公共住房问题。

一、美国公共住房政策的特点（一）房源多样化美国公共住房的来源很多，概括起来，主要有政府直接建房和政府补贴开发商建房两种。

从20世纪30年代开始，联邦住宅管理局就利用贷款和补助金补助地方营建公共住房，供应低收入家庭。

地方政府获得建造、拥有和经营公共住房的权利。

到1982年，此类公共住房约占住房总量的1%，联邦住宅管理局拥有其中的130万套。

从20世纪70年代开始，美国政府减少了直接建房的做法，转而支持私人机构开发建设廉价住房，向低收入家庭供应。

对于开发商按政府标准兴建、经营廉价住房，政府减免有关税费，提供贴息贷款，提供低价公有土地，用于降低成本。

例如，1986 年联邦减免税的优惠待遇规定，开发商在为低收入家庭建房后的10年内可以享受住房建造成本70%的减免税待遇。

另外，近年来，美国经济迅速发展，居住收入大幅度提高，越来越多的富裕居民搬进了高级、豪华的住房，他们原来的住房就由较富裕的租住或购买。

而这些较富裕者原有的住房又成为了低收入家庭租用或购买的目标，如此一环接一环，形成了一根淘汰式的链条。

这种淘汰制解决了部分低收入家庭的住房问题，但是，淘汰制本身并不能改善低收入居民的居住条件。

（二）控租与补贴并重控租是通过立法对公共住房的租金加以限制。

美国的控租主要由地方政府以立法形式作出规定，并通过投票方式进行表决。

如多数票认为租金太高时，地方议会将倾向于控租，尤其在通货膨胀时期，住房消费作为从属于地方政府控制的重要消费领域，更加显得地位突出，控租也就格外受到关注。

在控租政策作用下，美国公共住房的租金长期以来只占低收入家庭收入的25%，其绝对数额比最低市价租金海底20%。

但是，随着限租法规的取消，目前，公共住房的房租已占低收入家庭收入的30%。

美国对低收入家庭的租金补贴先后运用了以下四种形式：（1）砖头补贴。

它于1965年开始实施，由联邦政府直接拨款补贴给建房者，补贴额为租户收入的25%与市价租金的差额。

（2）房东补贴。

尼克松执政时期，联邦政府向房东提供补贴，补贴额为市价租金与贫穷家庭收入一定比例的差额。

（3）住房券。

住房券于1975年扎起四个城市实施，现在几乎遍及美国每个城市。

这种住房券是政府发给低收入者用于领取住房补贴的凭证。

持券人可以根据自己职业的特点，自由选者居住地，只须缴纳不超过自己收入30%的房租，不足部分由政府负责支付。

住房券只能用来支付房租，个人不能以住房券向政府兑取现金。

这种补贴方式使受补贴者有选择住房余地的同时，也提高了人口的流动性。

（4）现金补贴。

里根政府上台后，联邦政府对低收入家庭直接提供现金补贴，补贴额为市价租金的70%。

（三）鼓励低收入家庭购房联邦政府鼓励居民家庭包括低收入家庭拥有自己的住房。

为此，联邦政府提供以下两项优惠政策：（1）税收减免。

联邦政府对第一次购房者实行个人所得税减免，即第一次购房的贷款利息（包括首期付款及每年抵押贷款的偿还额）可以从个人所得税的税基中扣除。

同时，地方政府对第一次购房者减免不动产税若干年。

（2）抵押贷款。

美国拥有世界上最为发达、完整的房地产金融体系。

金融机构对第一次购房者提供低息贷款或抵押贷款担保。

联邦住宅管理局对住房贷款进行担保，最高担保额为9.7万美元（美国中等水平的住房售价为7万~10万美元）。

购房者向联邦住宅管理局支付相当于担保额3.8%的手续费。

购房者经过担保后，首期付款只需售价的5%，贷款额可达房价的80%~96%，还款期则长达20~30年，利率一般只有6%~8%，低于其他长期贷款利率。

（四）防止贫民窟出现美国政府在实施公共住房政策的过程中发现，在某一地区兴建公共住房只能在一定程度上改善低收入者的居住条件，而不能从根本上使该地区发展滞后的问题得到彻底的解决，为此，必须进行综合治理。

在1966年《住宅法》中，联邦政府提出“样板城市”计划，试图对住房及城市化所带来的一系列问题从教育、就业、保障、娱乐、治安、社区服务等多方面同时努力，进行系统整理，克服过去各自为政的分散状态。

20世纪60年代末美国150个城市的居民骚乱及80年代的洛杉矶黑人暴动，更加坚定了美国政府推行这一计划的决心。

但是，尽管如此，包括居住条件差距在内的美国贫富差距有进一步扩大的趋势，目前，居住在贫民窟的居民占全国总人口的比例达8%。

二、美国公共住房财政政策美国公共住房财政政策是指美国政府为了实现住房政策目标，选择和运用各种财政政策工具，刺激公共住房的建造和消费，以解决中低收入家庭的住房问题。

（一）增加公共住房供应的财政政策1、财政投资建造公共住房美国的住房市场能够如此发达，与政府的支持密不可分。

在大危机后的1934你啊温暖，美国政府成立了联邦住宅管理局（Federal Housing Administration），并从20世纪70年代起，为居民的住房抵押贷款提供担保，从而大大刺激了住房市场的发展。

1965年，美国又成立了联邦住房与城市发展部，利用财政资金支持公共住房建设。

联邦住房与城市发展部每年编制150亿美元的住房发展计划（约占联邦预算的1.6%），用于向400万户低收入家庭提供住房补贴和资助建设4400套住房。

为了更好的贯彻住房政策，联邦政府提供专项拨款用于建造公共住房。

地方设立财政归中央管辖的住房局，负责具体落实联邦政府拨款的使用，同时监督公共住房的建造，并保证将住房费赔给符合条件的低收入家庭。

据估计，联邦政府每年可向全国拨款180亿美元，作为公共住房建设的专项基金。

但是，由于政府财力毕竟有限，公共住房建设和联邦财政拨款都逐年减少，这种趋势在20世纪70~80年代表现得尤其明显。

同时，政府也制定了鼓励私人投资建造低收入住房政策，这也在减轻政府财力负担的同时，还可以增加住房建设资金的投入。

具体做法是：对于建造廉价住房的开发商，政府提供一对一的免税优惠。

建成后的房屋归开发商经营，但要求所提供的的廉价住房不得少于总开发面积的20%，同时，租期不得少于15年。

美国公共住房百年的开工量变化可参见表3-1 。

表3-1 美国公共住房年的开工量变化单位：千套资料来源：田东海：《住房政策：国际经验借鉴和中国现实选择》，清华大学出版社1998年版，第51页。

2、财政补贴住房建设住房补贴以及住房政策的总体目标是确保人人拥有适当的居住标准，并使居住费用保持在一个合理的水平上。

在美国，家庭收入为所在地区家庭平均收入的80%以下者，均可申请住房补贴。

补贴方式通常有两种：一种是直接对低收入家庭提供低租金的公共住房（一般低于市场价的20%~50%），这种补贴主要提供给家庭收入占美国家庭平均收入的37%，比ingshenqing居住公共住房的最低收入家庭；另一种是向低收入家庭补贴房屋租金，享受这种补贴的低收入家庭必须租住符合政府规定要求的住房，同时拿出家庭收入的25%支付租金，超过部分则由政府补给。

从支持住房建设的角度看，美国政府的公共住房补贴主要包括地方政府建设的公共住房补补贴和私有营利或非营利机构建设的低收入者住房补贴。

对地方政府建设的公共住房补贴包括四种方式：第一种是建设资金补贴，即公共住房建设资金来自免税的联邦政府债券，当联邦政府付清这些债券后，公共住房就由地方政府所有。

第二种是对公共住房的运行进行补贴。

从理论上说，地方政府应按成本价收取租金，以维持公共住房的使用与运行，但实际上，由于租户收入的减少和住房运行费用的提高，公共住房的运行仍需补贴。

在20世纪60年代，联邦政府对公共住房运行的补贴曾高达房租收入的25%；1981年，又提高到30%；1984年，公共住房运行成本的40%由联邦政府补贴（总计为16亿美元）。

对地方政府建设的公共住房进行补贴的第三种方式是现代化补贴，即联邦政府为旧公共住房的更新和维修提供补贴，该项补贴在1984年为14亿美元。

最后一项补贴是租户选择，即由联邦政府制定公共住房租户的申请标准，只有家庭收入在地区平均收入水平80%以下的家庭才有资格申请公共住房。

对私有建房机构出租公共住房进行的供应补贴，第一种方式是政府与建设低收入者住房的私有机构签订合同，由政府每年向私有机构支付房租和建房及运行成本之间的差额。

住户支付的房租取住户收入的30%和基本房租两者中的较高者。

基本房租是按1%的利率计息的建房贷款计算的成本租金。

第二种方式是由建设低收入者住房的私有建房机构和地方政府建房机构向联邦政府住房与城市发展部申请住房补贴。

当联邦政府住房与城市发展部同意后，就与私有或地方政府建房机构签订20年的合同，由其负责支付合理市场房租和低收入住户实际支付租金之间的差额，即补贴=合理市场租金—家庭收入的30%。

（二）支持公共住房消费的财政政策美国政府向住房需求方提供财政补贴最常用的手段，一是现金补贴，二是减免税收。

住房现金补贴通常是以现金方式来补贴租房者，故而又称为房租补贴;而减免税收通常用来补贴购买自有住房者。

1、支持公共住房消费的财政补贴政策联邦政府认为，住房支出相当于家庭收入30%时，是“可承受的”；在超过30%时，则属于过度的消费负担。

为了提高低收入家庭对住房的消费能力，联邦政府对房租进行补贴。

作为一种政策选择，房租补贴有三个显著特点：一是避免了政府对住房市场的直接干预，不会给市场运行带来障碍或产生降低市场效率的副作用。

二是这种收入在分配形式，更是国民平等的住房权利得到较为公正的实现；三是对不同收入者区别对待，更能体现倾斜政策，并能适当减少财政支出。

20世纪70年代，美国住房短缺已不再成为主要矛盾，贫困者所面临的最普遍的问题是房租支出占其收入的比重过大。

也就是说，市场上住房的供给是充分的，而住户只需要在房租支付上得到帮助。

所以，根据1968年美国《住房和城市发展法》的规定，家庭收入水平高于公共住房申请标准不超过35%的家庭，有资格申请联邦住宅管理局担保的贷款购买住房。

根据这一规定，大多数家庭只需支付200美元首付款，实际还款额以家庭收入的20%为限，即只支付本金加1%的利息，其余部分扣除担保费和税金后，由联邦政府向投资者支付。

这显然是一种由联邦政府提供利差补贴，购房者只需按1%的利率偿还抵押贷款利息，并正对购买自有住房的计划。

这一条款在20世纪70年代初成为当时美国最大的单项补贴计划。

为了支持公共住房的消费，该法规还规定，对那些非营利机构、住房合作社和营利性开发商的投资回报率限定为6%，租方家庭所付房租至少为收入的25%，凡房租标准由了联邦住宅管理局确定。

1974粘的《住房和社区发展法》在租金补贴方面完全改变了1968年《住房和城市发展法》的规定，把联邦政府的住房补贴从住房供应者转向需求者。