2017年上海房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价的相关技术规定考试试题

2017年上海房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价的相关技术规定考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5％，则该项目建设期间涨价预备费为__万元。

A．1130.00B．1165.43C．1910.00D．2003.702、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是__。

A．均衡原理B．预期原理C．竞争原理D．替代原理3、负责组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案的是__。

A．建设部B．中国房地产估价师与房地产经纪人学会C．省级房地产行政主管部门D．地方行政主管部门4、基准地价系数修正法的基本原理是__。

A．收益原理B．替代原理C．地租理论D．区位理论5、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。

A．开发商B．监理单位C．分包单位D．总承包单位6、负责一级房地产估价机构资质许可。

A：国务院B：国务院建设行政主管部门C：中国房地产估价师与房地产经纪入学会D：省级政府建设行政主管部门E：执行层的组织协调7、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40％．某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为．【2003年考题】B：2．1％C：2．3％D：2．5％E：工业用地的监测点评估价格8、假设开发法是以__原理为理论依据的。

A．收益递增原理B．均衡原理C．预期原理D．未来趋势原理9、__是一项政府行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。

A．城市规划管理B．城市监督管理C．城市道路管理D．城市房屋管理10、在我国，会计年度自公历止。

A：上年的6月1日起至次年5月31日B：上年的8月1日起至次年7月31日C：每年的1月1日起至12月31日D：每年的6月1日起至次年的5月31日E：执行层的组织协调11、__，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

A．制定和修改建筑物及其附属设施的管理规定B．代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》C．选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人D．筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金12、__是指消费者在既定收入状况下，将货币合理花费于各种消费品的组合，令消费者获得了最大的效用总量，此时消费者不再改变其购买各种消费品的数量，即消费者的决策行为已达到了均衡状态。

A．消费者剩余B．消费者偏好C．消费者均衡D．消费者观念13、将借款本息视为现金流出的基本报表是__。

A．全部投资现金流量表B．资本金现金流量表C．借款还本付息估算表D．投资计划与资金筹措表14、若现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于__元。

A．605B．600C．65015、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。

下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是__。

A．不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用B．土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费C．房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费D．前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费16、房地产具有供给有限特性，本质上在于。

A：土地总量有限B：规划限制C：房地产不可移动D：价值量大E：工业用地的监测点评估价格17、建设工程概(预)算最基本的内容是__。

A．单位工程概(预)算书B．工程项目综合概(预)算书C．已建设项目总概算书D．其他工程费用概(预)算书18、实施加成征税，加二成等于加正税的__。

A．10％B．20％C．30％D．40％19、下列有关债券的表述中，不正确的是__。

A．债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证B．关于债券的发行，若市场利率高于债券利率，则溢价发行C．私募债券的最大特点是募集对象特定D．债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响20、卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值为。

A：清算价值B：在用价值C：快速变现价值D：市场价值E：工业用地的监测点评估价格21、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。

该房地产的实际价格为（）万元。

A．87B．124C．130D．13422、用收稿法计算房地产价格，若净收益第一年为A，收益年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=。

A：B：C：a×nD：∞E：工业用地的监测点评估价格23、房地产投资资本金不能低于总投资的__。

A．10%B．20%C．30%D．35%24、某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50％，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是。

A：半个月B：2个月C：半年D：2年E：借款合同25、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为．【2003年考题】A：被烧损前的状况B：被烧损后的状况C：被烧损前与被烧损后的差异状况D：未来修复或重建后的状况E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、房地产使用权目前主要是__。

A．土地占有权B．土地收益权C．土地所有权D．土地使用权2、市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目可以分成以下三类。

A：描述性调查B：试探性调查C：抽样性调查D：因果性调查E：电话回访性调查3、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是__。

①选取可比实例；②搜集交易实例；③建立价格可比基础；④进行交易日期修正；⑤进行交易情况修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格A．①②③④⑤⑥⑦B．②①③⑤④⑥⑦C．①③②④⑥⑤⑦D．②①③④⑤⑥⑦4、土地使用权出让合同有。

A：建设用地土地使用权出让合同B：成片土地使用权出让合同C：小区土地使用权出让合同D：项目用地土地使用权出让合同E：划拨土地使用权出让合同5、住房公积金的特点包括。

A：义务性B：强制性C：互助性D：保障性E：短期性6、能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的房地产图是__。

A．地籍图B．房产分幅图C．房产分丘图D．房产分户图7、下列税率属于比例税率。

A：城镇土地使用税B：房产税C：耕地占用税D：城市维护建设税E：营业税8、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为__万元。

A．100B．42C．63D．779、注册管理初审机构自准予注册变更之日起__日内，报建设部登记备案。

A．15B．30C．45D．6010、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为__万元。

矩形土地平均深度价格修正率表A．临街深度/英尺B．25C．50D．75E．100F．125F．150F．175F．200F．平均深度价格修正率/%F．160F．140F．120F．100F．87.2F．78.0F．70.8F．65.011、影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括（）。

A．自然环境和人文环境的变化B．一般商品市场的发展C．信息、通讯技术水平的提高D．生产方式和工作方式E．金融业的发展12、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日內给予答复。

A：5B：7C：10D：15E：执行层的组织协调13、一级资质房地产估价有限公司应具备的条件有。

A：有15名以上专职注册房地产估价师B：专业技术人员达70％C：法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师D：专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60％E：股东中有3名以上专职注册房地产估价师14、股票和债券的相同之处表现在。

A：都是融资工具B：都是流通证券C：持有者享有相同权利D：都具有偿还性E：都可以为投资者带来收益15、属于房屋产权转移登记的情形有__。

A．翻建B．扩建C．分割D．抵押E．裁决16、下列不符合房地产估价机构一级资质的是。

A：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上B：业绩要求在暂定期內完成估价标准的建筑物建筑面积8万㎡以上或者土地面积3万㎡以上C：注册房地产估价师人数要求，有15名以上专职注册房地产估价师D：有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上E：执行层的组织协调17、影响商品需求的因素包括。

A：消费者偏好B：消费者的收入水平C：该商品本身的价格D：相关商品的价格E：厂商对未来的预期18、房地产业与金融密切相关，不论是房地产开发商还是置业投资者，均需要为其开发投资活动进行债务融资和__。

A．信托融资B．股票融资C．抵押贷款支持证券融资D．权益融资19、我国2008年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的。

A：政治风险B：政策风险C：利率风险D：市场供求风险E：借款合同20、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是。

A：房地产直接投资B：房地产间接投资C：房地产混合投资D：房地产有效投资E：借款合同21、下列可无偿取得划拨土地使用权的有。

A：荒山B：滩涂C：沙漠D：集体土地E：城市的存量土地22、下列关于房产分丘图，表述正确的有。

A：房产分丘图是绘制房产权证附图的基本图B：房产分丘图是房产分幅图的局部明细图C：房产分丘图的比例尺为1：100—1：1000D：房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记E：房产分丘图是在房产分户图基础上进一步绘制的明细23、房地产市场存在着一种均衡状态，这个状态是指。

A：租金和价格都不发生变化B：建造成本不发生变化C：新增量和灭失量相等D：房地产资产存量保持不变E：价格与重置成本相同24、在市场经济条件下利率的高低并不取决于__。

A．社会平均利润率B．通货膨胀率C．收入水平D．政策性因素25、根据国务院令第483号《国务院关于修改(中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例)的决定》，土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次，即。