房地产投资经济成效评估过程
房地产开发项目经济效益评价
房地产开发项目经济效益评价引言房地产开发项目是现代社会中重要的经济活动之一。
通过对房地产项目的经济效益进行评价，可以帮助投资者做出明智的决策，确保项目的可持续发展和良好的回报。
本文将介绍房地产开发项目经济效益评价的基本原理和方法，并探讨其在实际应用中的意义和局限性。
一、房地产开发项目经济效益评价的基本原理房地产开发项目经济效益评价是通过对项目的成本和收益进行量化分析，以判断项目是否具有经济上的可行性和回报能力。
其基本原理包括成本效益分析、投资回收期分析和净现值分析等。
1. 成本效益分析成本效益分析是评价房地产开发项目经济效益的基本方法之一。
它通过比较项目的成本和收益，在时间上进行折现，计算出项目的净现值和内部收益率等指标，以确定项目的可行性和回报性。
2. 投资回收期分析投资回收期分析是评价房地产开发项目经济效益的另一种常用方法。
它通过计算项目的投资回收期，即项目从投入到收回全部投资所需要的时间，以评估项目的回报速度和风险。
3. 净现值分析净现值分析是评价房地产开发项目经济效益的一种较为综合的方法。
它通过将项目的未来现金流量按照一定利率进行折现，计算出项目的净现值，以评估项目的价值和可行性。
二、房地产开发项目经济效益评价的方法房地产开发项目经济效益评价的方法主要包括项目评估、数据收集和计算指标等几个步骤。
1. 项目评估在进行房地产开发项目经济效益评价之前，首先需要对项目进行评估。
项目评估包括对项目的市场调研、可行性研究和风险分析等。
通过项目评估，可以为后续的经济效益评价提供必要的依据和数据。
2. 数据收集数据收集是房地产开发项目经济效益评价的重要步骤。
在数据收集阶段，需要搜集项目的相关信息，如项目的投资规模、成本和收益等。
同时，还需要收集市场数据和行业数据，以便进行对比和分析。
3. 计算指标在数据收集完成后，需要进行指标的计算。
常用的指标包括净现值、投资回收期、内部收益率等。
这些指标可以通过现有的电子表格软件进行计算，或者使用专业的评价软件进行模拟和分析。
房地产评估的基本流程
房地产评估的基本流程房地产评估是指对房地产进行价值评估的过程，以确定其市场价值或者其他特定价值。
评估的目的可以是用于购买、出售、租赁、贷款、保险或者税务目的。
以下是房地产评估的基本流程。
1. 采集资料评估师首先需要采集与房地产相关的所有资料。
这些资料包括房地产的产权证书、土地证书、建造图纸、购买合同、租赁合同等。
此外，评估师还需要了解当地的法律法规、市场动态以及相关政策。
2. 实地考察实地考察是评估师对房地产进行直接观察和调查的过程。
评估师会对房地产的地理位置、建造结构、建造质量、装修状况等进行详细的检查和记录。
评估师还会考察周边环境，包括交通便利程度、配套设施、社区环境等因素。
3. 数据分析评估师将采集到的资料和实地考察的结果进行综合分析。
评估师会使用各种评估方法和模型，如市场比较法、收益法、成本法等，对房地产的价值进行估算。
评估师还会考虑市场供需关系、经济发展趋势、土地利用政策等因素对房地产价值的影响。
4. 编制评估报告评估师根据数据分析的结果，编制评估报告。
评估报告通常包括房地产的基本信息、评估方法和模型的选择、评估师的资质和背景、评估师对房地产价值的估算、评估师的意见和建议等内容。
评估报告需要准确、清晰地表达评估师的观点和结论。
5. 审核和审查评估报告完成后，需要进行内部审核和外部审查。
内部审核由评估机构的其他评估师或者专业人员进行，以确保评估报告的准确性和可靠性。
外部审查则由独立的第三方机构或者专业人士进行，以验证评估报告的客观性和公正性。
6. 报告发布经过审核和审查后，评估报告可以正式发布给委托方或者其他相关方。
报告的发布方式可以是书面形式或者电子形式，根据委托方的要求进行。
7. 后续跟踪评估师可能需要进行后续跟踪，以了解房地产市场的变化和评估结果的有效性。
评估师可以定期与委托方进行沟通，提供市场动态和价值变化的信息，并根据需要对评估报告进行更新。
总结：房地产评估的基本流程包括采集资料、实地考察、数据分析、编制评估报告、审核和审查、报告发布以及后续跟踪。
房地产投资项目经济评价指标及计算方案
房地产投资项目经济评价指标及计算方案随着经济的不断发展，房地产业成为了世界上最活跃的行业之一。
越来越多的人们将资金投入到房地产市场中进行投资，然而，房地产项目的投资其实是需要经过一系列的评估的。
经济评价指标及计算方案就是评估一个房地产投资项目的财务可行性的重要标准之一。
下面，将详细介绍几个关键的评价指标及计算方案。
1. 投资回报率（ROI）投资回报率是指一项投资所获得的利润与该项投资所产生的成本之间的比例。
可以通过以下公式进行计算：ROI =（资产或项目总收益- 投资成本）/ 投资成本通过计算ROI，可以对房地产项目的投资效益进行比较评估，从而决定是否对该项目进行投资。
2. 内部收益率（IRR）内部收益率是指一项投资在投资时期内的年利率，使得该项投资的所有现金流量之和等于零。
可以通过以下公式进行计算：IRR = NPV / （1 + r）^n其中，NPV是指投资项目现值的净现值，r是预期内部收益率，n是投资的时间期限。
通过计算IRR，可以判断一个房地产项目的风险和收益。
3. 资本支出回收期（PAYBACK）资本支出回收期是指投资需要多长时间才能收回成本。
可以通过以下公式进行计算：PAYBACK = 投资成本/ 平均年现金流其中，平均年现金流是指该房地产项目在预测期限内所产生的平均现金流。
通过计算PAYBACK，可以判断房地产项目的投资收益周期。
4. 神经元网络模型（NNM）神经元网络模型是一种基于神经网络理论的统计模型，它可以模拟人类神经系统的特性，并利用神经网络的自适应性、分布式处理能力和并行处理能力，来预测未来的房地产市场变化和投资趋势。
通过NNM模型的分析，可以提供合理的合法性分析和市场风险评估，从而为房地产投资决策提供科学依据。
总之，房地产投资项目的经济评价指标及计算方案在投资决策过程中起着至关重要的作用。
投资者应根据自身的需求和风险承受能力，选择合适的评价指标及计算方法，综合分析各项指标，做出正确的房地产投资决策。
房地产评估的基本流程
房地产评估的基本流程房地产评估是指根据一定的方法和标准，对房地产的价值进行客观、全面、准确的评定和鉴定的过程。
它是房地产交易、贷款、保险、征收、担保等各种经济活动中的重要环节，对于保护房地产市场的公平、公正和有效运行具有重要意义。
下面将详细介绍房地产评估的基本流程。
1. 采集资料：评估师首先需要采集与房地产相关的各种资料，包括房地产的权属证明、土地证书、建造规划许可证、房屋状况报告等。
这些资料对于评估师准确评估房地产的价值至关重要。
2. 实地勘察：评估师需要亲自前往被评估的房地产现场进行实地勘察。
在实地勘察过程中，评估师会对房屋的结构、建造质量、装修状况、周边环境等进行详细观察和记录。
3. 数据分析：评估师会对采集到的资料和实地勘察所得的数据进行子细分析。
他们会考虑房地产所在地的市场状况、经济发展水平、交通便利程度等因素，以及类似房地产的交易价格和租金水平等数据，来判断被评估房地产的价值。
4. 评估方法选择：根据评估目的和被评估房地产的特点，评估师会选择合适的评估方法。
常用的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是通过比较类似房地产的交易价格来确定被评估房地产的价值；收益法是通过估算被评估房地产的未来收益来确定其价值；成本法是通过计算重建或者替代被评估房地产所需的成本来确定其价值。
5. 评估报告编制：评估师根据分析和计算的结果，编制评估报告。
评估报告中包括被评估房地产的基本信息、评估目的和方法、评估师的资质和声明、评估结果和价值判断等内容。
评估报告应该准确、清晰、完整地呈现评估师的观点和结论。
6. 审核和审批：评估报告需要经过评估机构的内部审核和外部审批。
内部审核是评估机构对评估报告的内容、数据和计算过程进行审查，确保评估结果的准确性和可靠性。
外部审批是指评估机构将评估报告提交给相关部门或者委托方进行审批，以确保评估过程的合法性和公正性。
7. 报告发布和存档：经过审核和审批后，评估报告会被评估机构发布给委托方或者其他相关方。
房地产投资的项目评估方法
房地产投资的项目评估方法房地产投资是一项复杂而耗时的决策过程，对于投资者来说，了解如何评估房地产项目的价值和潜在回报至关重要。
本文将介绍几种常见的房地产投资项目评估方法，帮助投资者更好地做出决策。
一、市场分析在评估房地产投资项目之前，首先要进行市场分析。
这包括研究和了解所在地区的经济发展情况、人口趋势、就业市场、基础设施建设等相关信息。
市场分析可以帮助投资者确定投资的地理位置和市场需求的整体趋势，为项目的成功提供基础。
二、收益预测评估房地产项目的价值和潜在回报需要对项目的收益进行预测。
这可以通过以下几种方法来完成：1. 净现值（NPV）方法：该方法通过计算项目未来现金流量的现值与投资成本的差额，来评估项目的经济效益。
如果NPV值为正，说明项目可能带来正向回报，反之则可能存在风险。
2. 内部收益率（IRR）方法：IRR方法是确定项目的收益率的一种常用方法。
它通过计算项目的现金流量与投资成本之间的折现率，以确定项目的收益率。
通常情况下，投资者希望IRR值超过投资的机会成本，以确保投资的经济可行性。
3. 成本收益比（C/B）方法：C/B方法将项目所产生的总预期收益与总投资成本进行比较。
如果C/B比值大于1，说明项目可能产生正向回报，反之则可能存在风险。
三、风险评估在评估房地产投资项目时，考虑项目的风险是非常重要的。
以下是一些常见的风险评估方法：1. 敏感性分析：敏感性分析通过对不同变量进行模拟计算，以确定项目收益对这些变量的敏感性。
例如，变化利率、出租率或物料成本对项目可行性的影响。
2. 场景分析：场景分析是一种通过假设不同的环境或市场情况来评估项目风险的方法。
例如，分析在不同的市场趋势下，项目的现金流是否稳定或受影响。
3. SWOT分析：SWOT分析是评估项目的优势、劣势、机会和威胁的方法。
这可以帮助投资者了解项目的内部和外部条件，从而更好地评估项目的风险。
四、可持续性评估在进行房地产项目评估时，可持续性评估是一个重要的考虑因素。
房地产项目经济评价方法
房地产项目经济评价方法1. 引言房地产项目经济评价是指对房地产项目在经济层面上进行评估和分析的过程。
通过对房地产项目的经济评价，可以帮助项目方和投资者更好地评估项目的潜在风险和盈利能力，为决策提供科学依据。
本文将介绍一些常用的房地产项目经济评价方法。
2. 净现值方法（Net Present Value, NPV）净现值方法是一种常用的房地产项目经济评价方法。
该方法基于现金流量的时间价值，将未来的现金流量按照一定的折现率计算出现值，再将项目的投资成本从该现值中减去，得到项目的净现值。
如果净现值为正数，说明项目具有盈利能力；如果净现值为负数，说明项目可能会亏损。
净现值方法的计算公式如下：NPV = Σ (Cash Flow / (1 + r)^n) - Initial Investment其中，Cash Flow表示每期的现金流量，r表示折现率，n表示现金流量发生的期数，Initial Investment表示项目的初始投资。
3. 内部收益率方法（Internal Rate of Return, IRR）内部收益率方法是衡量房地产项目经济效益的常用方法之一。
该方法是指让项目的净现值等于零时的折现率，即项目的收益率。
如果项目的内部收益率大于预期的折现率，说明项目具有投资价值。
内部收益率方法的计算可以通过试错法或数值迭代法进行。
迭代方法通常较为准确，但计算较为复杂。
4. 投资回收期方法（Payback Period）投资回收期方法是一种简单易用的房地产项目经济评价方法。
该方法通过衡量项目的投资回收所需要的时间来评估项目的经济效益。
一般而言，较短的投资回收期意味着项目的风险较低，较长的投资回收期可能表明项目的盈利能力较差。
投资回收期的计算公式如下：Payback Period = Initial Investment / Annual Cash Flow5. 敏感性分析方法（Sensitivity Analysis）敏感性分析方法是一种常用的房地产项目经济评价方法。
房地产评估的基本流程
房地产评估的基本流程房地产评估是指对房地产项目进行全面、客观、公正的价值评估。
它是房地产交易、贷款、投资等各种决策的重要依据。
房地产评估的基本流程主要包括以下几个步骤：1. 了解评估目的和要求在开始评估之前，评估师需要与委托人充分沟通，了解评估的目的和要求。
评估目的可能涉及房地产交易、贷款、税务、保险等方面，不同的目的会对评估的方法和内容产生影响。
2. 收集基础信息评估师需要收集与房地产项目相关的基础信息，包括房地产的位置、用途、建筑面积、土地面积、建筑结构、年限、周边环境等。
此外，还需要了解相关政策法规、市场状况、交通情况等因素对房地产价值的影响。
3. 进行实地考察评估师需要亲自前往房地产项目所在地进行实地考察，对房地产的外部环境、内部结构、装修状况等进行详细观察和记录。
实地考察是评估师了解房地产实际情况的重要手段，通过实地考察可以获取更准确的数据和信息。
4. 进行市场调研评估师需要进行市场调研，了解当前房地产市场的供需状况、价格水平、交易情况等。
市场调研可以帮助评估师判断房地产项目的市场价值，并对评估结果进行合理的调整。
5. 选择评估方法评估师根据评估目的和要求，选择合适的评估方法。
常用的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法主要通过比较类似房地产项目的市场交易价格来确定评估价值；收益法主要通过预测房地产项目未来的收益来确定评估价值；成本法主要通过计算重建成本和折旧值来确定评估价值。
6. 数据分析和计算评估师根据收集到的数据和所选的评估方法，进行数据分析和计算。
数据分析包括对市场数据、实地考察数据、收集到的其他数据进行整理和筛选，以确保数据的准确性和可靠性。
计算过程中，评估师需要根据所选的评估方法进行相应的计算，例如，在市场比较法中，评估师需要对比类似房地产项目的市场交易价格，进行适当的调整和折算。
7. 编写评估报告评估师根据数据分析和计算结果，编写评估报告。
评估报告应包括评估目的、评估方法、数据来源和处理、评估结果等内容，同时应该提供充分的数据和信息支持，以便委托人能够全面了解评估过程和结果。
房地产评估的基本流程
房地产评估的基本流程房地产评估是指对房地产进行价值估算的过程，以确定其市场价值、租金价值或者其他特定价值。
它是房地产交易、贷款、保险以及税务等方面的重要依据。
下面将详细介绍房地产评估的基本流程。
一、确定评估目的和范围评估目的是指评估的具体目标，例如购买、出售、贷款或者保险等。
评估范围是指评估的具体房地产资产范围，包括地块、建造物、设施等。
二、采集相关资料评估师需要采集与评估房地产相关的各种资料，包括房产证、土地使用证、建造设计图纸、市场调研报告、租赁合同等。
这些资料将为评估提供基础数据。
三、实地勘察评估师需要实地勘察被评估的房地产，包括测量土地面积、建造物面积、设施状况等。
同时，评估师还需要考察周边环境、交通状况、配套设施等因素。
四、市场调研评估师需要进行市场调研，了解当地房地产市场的供需情况、价格走势、租金水平等。
这将为评估提供市场背景和参考数据。
五、数据分析和处理评估师将采集到的资料进行整理和分析，计算房地产的价值。
常用的评估方法包括比较法、收益法和成本法。
比较法是通过比较类似房地产的交易价格来确定被评估房地产的市场价值；收益法是通过估算租金收入或者利润来确定房地产的价值；成本法是通过计算重建成本或者修复成本来确定房地产的价值。
六、编写评估报告评估师需要将评估结果编写成评估报告，报告应包含评估目的、范围、方法、数据来源、分析结果和评估结论等内容。
评估报告应具备客观、准确、可靠的特点，并符合相关评估准则和规范。
七、报告审核和审批评估报告需要经过内部审核和审批程序，确保评估结果的准确性和可靠性。
审核人员将对评估方法、数据处理过程和结论进行审查，并提出意见和建议。
八、报告发布和使用经过审核和审批后，评估报告将发布给委托方或者相关利益方。
委托方可以根据评估报告做出相应的决策，例如购买、出售、贷款或者保险等。
九、报告后续管理评估师需要对评估报告进行后续管理，包括更新评估报告、跟踪市场变化、提供咨询服务等。
房地产评估流程
房地产评估流程房地产评估是指对房地产进行价值估算的过程，它是一个系统性的、科学化的过程，主要包括以下几个流程。
第一步，数据采集。
评估师需要收集房地产相关的资料，包括房产证、土地使用权证、建筑设计图纸、房屋交易合同等。
同时，还需要收集市场数据，包括所在地区的房价指数、租金水平、销售状况等。
这些数据是评估的基础，需要从正规的渠道收集，确保数据的准确性和完整性。
第二步，现场勘察。
评估师需要亲自前往房地产进行现场勘察，了解房地产的实际情况。
包括房屋的建筑结构、装修情况、周边设施、交通状况等。
同时，还需要了解房屋的使用情况，包括是否有租户、租金收益等。
通过现场勘察，评估师可以对房地产有一个直观的了解，为后续的评估提供依据。
第三步，市场分析。
评估师需要收集并分析所在地区的房地产市场情况，包括供求关系、价格走势、政策环境等。
通过对市场进行深入分析，评估师可以对房地产的价值进行判断，根据市场情况进行合理的折价或溢价。
第四步，评估方法选择。
评估师根据所评估的房地产的特点和市场情况，选择合适的评估方法进行评估。
常用的评估方法包括比较法、收益法和成本法。
比较法主要通过对比相似房地产的成交价格来确定估值；收益法主要根据房地产的租金收益情况来确定估值；成本法主要根据房地产的建筑成本来确定估值。
评估师根据具体情况灵活运用这些方法，得出合理的评估结果。
第五步，评估报告编制。
评估师根据收集的数据和分析的结果，编制评估报告。
报告中应包括房地产的基本信息、市场分析、评估方法、评估结果等内容。
评估师需要以准确、客观的方式进行评估，并对评估结果给出合理的解释。
同时，报告还需要符合相关法规和规范，确保评估结果的可靠性和有效性。
以上是房地产评估的主要流程。
评估师需要通过系统的收集、分析和判断，得出准确的评估结果，为房地产的价值提供参考。
同时，评估师也需要不断学习和更新知识，紧跟市场变化，提高评估水平。
房地产评估的基本流程
房地产评估的基本流程房地产评估是指对房地产资产进行价值评估和估计的过程，以确定其市场价值。
房地产评估的基本流程包括以下几个步骤：1. 收集资料和准备工作在进行房地产评估之前，评估师需要收集相关的资料和准备工作。
这包括房地产的权属证明、建筑平面图、土地证书、房产证等相关文件。
评估师还需要了解当地的房地产市场情况、土地利用政策等。
2. 实地勘察评估师需要对评估的房地产进行实地勘察，了解房地产的实际情况。
这包括房屋的结构、面积、朝向、装修状况等。
评估师还需要考察房地产所处的位置、周边环境、交通状况等因素。
3. 数据收集和分析评估师需要收集和分析相关的市场数据，包括类似房地产的成交价格、租金水平、销售周期等。
评估师还需要考虑房地产的折旧、维护费用、土地价值等因素，进行综合分析。
4. 评估方法选择根据房地产的具体情况和目的，评估师需要选择合适的评估方法。
常用的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是通过比较类似房地产的市场交易价格来确定评估价值；收益法是通过估计房地产的未来收益来确定评估价值；成本法是通过估计重建或替换成本来确定评估价值。
5. 价值估算和报告编制评估师根据所选的评估方法，进行房地产的价值估算。
通过综合考虑市场数据、房地产特征和评估方法，得出最终的评估价值。
评估师还需要编制评估报告，详细说明评估的过程、方法和结果。
评估报告通常包括房地产的基本信息、评估方法的选择和理由、数据分析和估算结果等内容。
6. 审核和审查评估师需要对评估报告进行审核和审查，确保评估过程和结果的准确性和合理性。
评估师还需要与委托人进行沟通，解答相关问题，确保评估报告符合委托人的需求。
7. 报告发布和存档经过审核和审查后，评估师将最终的评估报告发布给委托人。
评估报告通常以书面形式交付，同时也可以以电子文件的形式存档。
评估师需要确保评估报告的安全性和保密性。
总结：房地产评估的基本流程包括收集资料和准备工作、实地勘察、数据收集和分析、评估方法选择、价值估算和报告编制、审核和审查，以及报告发布和存档。
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房地产投资经济成效评估过程
要使开发项目获得较好的投资经济效益，在进行开发项
目经济效益评价以前，要认真做好以下几个方面的工作。
1.认真做好净地产，场调查：和需求预测工作，了解今
后一定时期内房地产的有效需求
我们搞房地产开发，首先要了解今后一定时期，市场对
各类房地产的有效需求。只有在有购买能力的需求的情况
下，才能使开发的房地产能够销售、转让、出租出去，才能
使开发企业获得投资经济效益。如果市场已经供大于求，则
在开发后不是销售、转让、出租不出去，将它空置，就是要
降价处理，都会给开发企业带来经济损失。
2.认真选择好房地产投资的类型
在房地产开发以前，除了预测房地产市场的有效需求
外，还要选择好房地产的类型。因为不同类型的房地产投资，
在盈利水平和开发经营风险方面存在很大的差异。目前房地
产投资的类型，主要有以下几种。
土地投资：
土地投资的目的是土地增值，而其增值往往又是由土地
开发后使用价值预期或实际的改变造成的。例如，市郊耕地
变为城市土地，市区旧房拆迁后土地变为商业用地等，都会
使土地增值。不过土地投资也会遇到风险，当土地不能按预
期用途或.按时开发时，不但不会增值，而且要承担土地投资
利息和城镇土地使用税的损失。因此，要进行土地投资，必
须针对土地的预期用地，选择好时机。一般来说，如能对土
地改变的用途进行及时开发，大都能获得较大的土地增值收
益。
商业用房
商业用房的价格高于其他用房。它的价格除了取决于房
屋所处地理区位外，还要看所在城市居民购买力和流动人口
数量等因素。一般来说，当城市国民生产总值增长较快、城
市常住和流动人口增加时，商业营业齊会相应增加，商业用
房的价格也会随着其需求量的增加而上升。但当商业用房增
长速度超过商业营业额的增长速度，或在经济不景气时，就
会引起商业用房的空置，给开发企业或投资者带来损失。因
为商业用房的变现能力不如一般住房，因而投资开发商业用
房所遇到的风险要大于投资开发一般住房，特别是一些高档
商业大厦。
办公楼
随着社会主义市场经济的发展，新组建的企业单位越来
越多。不少企业单位如银行、保险公司、投资信托公司、各
种咨询公司、律师事务所、会计师事务所等，都需要大面积、
高标准的办公楼。办公楼的售价与租金，与它所处地段的社
会、经济、文化发展水平密切相关，有利的地理区位，方便
的交通条件呼通信条件等，都可提高它的售价和租金。大型
的现代化办公楼，必须考虑租赁需求。其收益率受定期租金
和房产升值的影响。在投资开发办公耧时，必须事前预测所
在城市今后若干年内的有效需求量，如办公楼的增长超过有
效需求量的增长，也会引起空置，给开发企业或投资者造成
损失。因为办公楼与商业用房一样，它的变现能力较差，我
们不能只看到办公楼投资高收益的一面，而忽视租赁或出售
不出去的风险的一面。办公楼的建筑、装饰标准，还必须与
当地经济发展程度和企业单位购、租能力相适应，在中小城
市，其标准不能过高。
居住用房
居住用房可分为保障性及普通住房和其他商品住房两
类。保障性及普通住房是供城镇中低水平收入居民住的房
屋。它的建筑标准较低，能享受政府的有关优惠政策。因此
它的开发成本较低，但其售价和租金要由政府规定，投资回
报不高。由于一般能及时出售或出租出去，其投资开发风险
也小，特别在房产市场不景气时，保障性住房的投资开发应
作为首选的对象。其他商品住房包括公寓、别墅等。它是供
收入较高的城市居民购买和租用的房屋，其售价和租金均按
商品价格计算，不享受政府各种优惠政策，如地基都要批租，
加上它的建筑、装饰标准较高，因而它的开发成本和售价、
租金也较高。在经济高速发展和居民收人增长较快的城市，
对商品住房的需求量会不断增加，在这种景气房产市场中，
投资开发商品住房能获得较高的投资回报，但必须有良好的
居住环境，方便的交通、通信条件，完善的配套设施和物业
管理，在小区或周边地区还要有高质量的中小学和文化设
施；否则，也不易销售和出租出去。因而它的投资开发风险
较大，特别是在房产市场不景气时。开发企业除了投资开发
土地、商业用房、办公楼、居住用房外，还可投资开发仓库、
通用厂房、旅馆等旅游设施。对仓库的投资开发，主要取决
于工商企业有无仓储的需要，有无方便的交通条件，及时集
散仓储物资。对通用厂房的投资开发，主要取决于能否招商
引资使其落户，并能解决水、电、煤气、交通、通信等。对
旅馆等旅游设施的投资开发，主要取决于能否使旅馆保持较
高的客房率，能否使旅游设施保持较高的利用率。前者，要
看今后一定时期旅游等流动人口进入本市的人数和在本市
停留的时间；后者，要看本市居民和旅游等流动人口对娱乐
设施消费支出的财力。特别是一些高级宾馆和大型娱乐设施
其投资额很大，如果不能保持一定的客房率和利用率，投资
开发的风险很大。
3.选择好开发项目的基地
开发企业在进行房地产开发时，不论是土地开发，还是
房屋开发，都要选择好基地。因为房地产具有位置固定性的
特点，必须把它的基础扎根在土地上。在选择开发基地时，
一方面要符合城市规划的要求；另一方面要考虑投资开发不
同类型房地产的地理区位和环境等的客观要求。一般来说，
选择区位、环境较好的开发基地，在开发后的房地产价格和
租金较高，但它的批租地价也高。因此，必须权衡利弊得失，
优选能使开发项目获得较好经济效益的基地。根据房地产市
场的有效需求，选择好投资开发的房地产类型和开发基地
后，就可根据开发项目的要求，列出各种各样投资开发方案。
当然，在提出各种投资开发方案时，都要考虑城市规划
要求和购房者的需求，最大限度地提高项目投资经济效益。
在各种投资开发方案列出以后，就要根据方案的要求和特
点，进行深入调查研究，收集计算各个方案进行比较时所需
的各种技术经济指标。其中，要着重收集计算各个方案在开
发过程中所需投资支出、开发完成后的销售、转让、出租收
入，出租房屋的经营成本、利润、税金等主要经济指标。对
于投资支出，既要计算总投资，又要计算分年投资支出。在
收集计算出各个方案的各项技术经济指标以后，就可按照投
资经济效益分析方法，计算出各个方案的投资经济效益，并
对各个方案进行综合评价。