城市轨道交通沿线土地开发问题研究
浅谈“轨道交通+土地”开发模式
浅谈“轨道交通+土地”开发模式摘要：根据媒体报道，“十二五”期间全国各城市地铁、轻轨规划线路建设里程将达到2600公里，建设投资规划额将达1.27万亿元。
面对如此繁重的建设任务，如何筹措资金保持轨道交通建设可持续发展成为各地政府的难题，在当前各地财政资金紧张的背景下，各地政府纷纷把目光转向土地，并出现各种版本“轨道+土地”开发模式。
本文结合目前各地“轨道交通+土地”开发模式进行探讨，分析政府、轨道交通企业、土地专业开发主体等在“轨道交通+土地”开发过程中的角色定位，设计合理的“轨道交通+土地”开发模式，实现政府、轨道交通企业、土地专业开发主体合作共赢。
关键词：轨道交通；土地；开发中图分类号：tu984.11 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）07-0-01一、“轨道交通+土地”开发模式的意义在轨道交通建设过程中，轨道交通与土地开发关系密切，从国内外实践来看，不少城市将轨道交通建设与土地共同开发，如香港地铁属于典型的轨道交通与土地共同开发模式，香港政府以立法的形式保障地铁公司享有“地铁土地”土地开发权，地铁公司对土地进行统一规划、分步实施。
此外，近几年国内城市也将轨道交通建设与大量土地相结合，如天津地铁将大量土地收益作为轨道交通建设资金来源，武汉地铁、长沙地铁等均将大量土地与轨道交通建设相结合。
各地积极探讨“轨道交通+土地”开发模式的原因主要在于：首先，轨道交通改变城市格局，直接影响土地利用规划。
轨道交通快捷、便利，缩短了城市的时空距离，城市交通的建设改变城市的土地利用规划，轨道交通对城市的土地利用规划主要表现在两方面：一方面是轨道交通对土地利用的集聚效应和扩散效应，集聚效应体现在轨道交通建设使中心区功能进一步强化，或在交通枢纽部位形成“副中心”，促进“多中心结构”城市的形成；扩散效应体现在轨道交通建设方便了中心城区与外部的联系，使城市人口向外围扩散，促进城市向外部的扩张。
另一方面轨道交通建设有利于城市功能分区，实现城市商业用地、居住用地、金融用地、教育用地等合理布局。
北京市轨道交通沿线土地开发增值收益分配研究
１轨 道 交 通 对 沿 线 土地 开 发 收 益 的 影 响
近 年 来 ，国 内外 对 轨 道 交通 沿 线 土地 开发 增值 问题 越来 越 关 注 。 国外 大 多 数研 究 发 现 ，轨 道 交 通 对沿 线 房地 产 价值
交通 建设 投 资主 体 的积 极 性 、 重 政 府公 共 交通 投 资 负担 的 加
重要 原 因之 一 。分 析 了轨 道 交通 沿 线 土地 开发 增 值 收益 合 理
分 配 的意 义 ， 根据 土地 增值 的地租 原 理 ， 出 了轨 道 交通 沿线 提
（ 价格或租金） 产生了积极的影响。
土地 开 发 增值 收益 合 理 分 配 的原 则 。在 此 基 础 上 ， 合 北 京 结 市 的 实际 情 况和 需 要 ， 出对 北 京 市 轨 道 交通 沿线 土 地 开 发 提
Ｇ ａ ｕ ｉＣｈ ｎｙｉ ｎｇ
ｓｇ ，Ｂ ｉ ｎ ｊ （ ｅ ｉｇＭｕ ｉｉａ ｓｔｔ ｆ ｔ ｌ ｎｎ Ｂ ｉｎ ｎｃ ｌｎ ｔｕｅｏ Ｃｉ Ｐａ ｉｇ＆ Ｄ ｅ ｉ ｎ ｅ ｉ ｇ ｊ ｐ Ｉ ｉ ｙ ｎ
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１ ０ ４ Ｃｈｉ ａ） ０ ０ ５， ｎ
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摘 要 ：探 讨 如何 为轨 道 交通 建设 提 供 可行 的 资金 来 源 。首先 通 过 总 结 国 内外研 究概 况说 明 了轨 道 交通 对 沿 线 土地 开发 的 影 响 ， 出 不合 理 的 土地 开发 增 值 收 益 分 配 制度 是 挫 伤 轨 道 提
轨道交通建设与上海新城镇土地集成开发模式的探讨
垒
！ Ｉ 褊 工旦 毫
一
、
轨 道 交 通 建 设 对 节 点 新
该 理论 的核 心就是 以交 通节 点城
利 用土 地 ．从 而 提高 土地 的利用
城 镇 土 地 开 发 的 影 响
镇 为基 点 ，以轨道 交通 建设 引导
效 率 。 ： 务办 公对通 达性 的敏 如 商
大 力弘 扬艰苦 奋 斗 的优 良传 统和 作风 ， 厉行节约反对铺 张浪费 。把
性 的、 切实 可行 的对 策 建议 ， 努力 当好政 府部 门 的参 谋 和助手 。
四、 加强 四个 建设
使 会 员 通过 学 术 活 动 获 得信 息 ，
交 流成果 ， 目前 ， 们要 十分 重视 我 加 强学术 建设 。
间等特 点 ，并 且人 流指 向性 作用 十分 明显 ，即通过 人 流指 向来带
地 区集 成开 发 ， 将居 住 、 业 、 商 办
公 和公共 活 动空 间组织 在一定 的
区域半径 中 ，构成 新 的要 素集 聚 点 。 日本 的做 法是 以轨道 交通 站
点 建设带 动 土地集 成开发 ，以土
群 体 ， 且 带 动 商业 、 馆 、 化 并 宾 文 娱 乐等产 业发 展 ，进而促 进 节点
城 镇 的兴 旺与发达 。 ２集 约 利 用 土 地 ， 高 土 地 ． 提
定距 离 的空 间 ， 等 。其 二 ， 轨 等 在
道 交通 沿线 和车站 地 区可高强 度
开 发各 种物业 ，并 充分利 用其 派
动其他 要素 的流动 、 聚和配 置 ， 集
从 而促 进相 关地 区的发 展 。轨道 交 通对 节点 城镇 的发展 和土 地 的
长春市快速轨道交通站点周边用地开发模式研究_以地铁1_2号线为例
长春市快速轨道交通站点周边用地开发模式研究——以地铁1、2号线为例赵红梅 刘涛摘要：本文在对国内外相关规划分析研究的基础上，从对“TOD”的认识与理解入手，立足于长春市城市发展与轨道交通建设特点，首先确定快速轨道交通站点周边用地开发建设的规划目标，分析研究站点周边用地规划区范围的确定方法，同时针对站点的差异性进行合理分类，着重对站点周边区域的用地属性确定、高度控制及开发强度确定等规划设计难点提出一套较为完整的技术方法，本文还对“TOD”站点核心区域规划所涉及的交通与步行环境等重点问题提出规划设计要求。
关键词：长春；轨道交通；开发模式前言《长春市城市总体规划》和《综合交通规划》确定长春市城市快速轨道交通线网规划由5条地铁和轻轨线路组成放射式的线网，其中3条放射线为地铁线（1、2、5号线）、2条半环线为轻轨线（3、4号线）。
线网总长度179公里。
2008年，长春市启动了快速轨道交通地铁一、二号线建设项目，为项目立项与建设实施做规划准备，其站点周边用地控制性详细规划也随之启动。
而轨道交通沿线各站点所涉及的周边用地将因交通方式的改变而发生巨大的变化，快速轨道交通对城市空间结构的影响能力已被国内外许多城市的建设实施所证实。
对于像长春市这种规模的城市来说，其对站点周边用地的影响只能是其对城市空间结构影响能力的中观或微观层面的一种体现。
如何借鉴现有的国内外实践经验，实现长春市快速轨道交通系统与站点周边用地的良性互动发展，是我们要回答的一个主要问题。
同时通过对一、二号线的研究，得出一个较为系统的研究成果，以便为后续轨道交通线路的建设提供指导与借鉴。
1 对“TOD”的认识与理解“TOD”---Transit-Oriented Development 意为以公共交通为导向的发展模式。
在TOD 概念引导下的用地模式，是一个以公共交通站点为核心，布局紧凑、功能混合的城市节点区域，通过合理的设计鼓励人们更多地使用公共交通工具。
兰州市轨道交通1号线对沿线城市空间发展影响研究
兰州市轨道交通1号线对沿线城市空间进步影响探究兰州市作为中国西北地区的重要城市，其城市进步面临着交通压力和空间布局的挑战。
为了疏解城市交通压力，提高交通运输效率，兰州市决定兴建轨道交通1号线。
本文旨在探究兰州市轨道交通1号线对沿线城市空间进步的影响，并分析其对城市交通、土地利用和人口分布的影响。
一、背景兰州市作为中国西北的交通枢纽城市，其城市交通问题一直是制约城市进步的重要因素之一。
随着城市规模的不息扩大，道路交通拥堵问题日益凸显。
因此，兴建轨道交通1号线成为解决兰州市交通问题的重要举措。
二、兰州市轨道交通1号线的规划与建设兰州市轨道交通1号线起自兰州西站，终至城关区。
该线路全长约30公里，设有21个站点。
该线路的建设是兰州市政府致力于提高城市交通运输效率以及改善市民出行条件的重要项目。
三、兰州市轨道交通1号线对城市交通的影响1. 缓解交通拥堵：轨道交通1号线的开通将大大缓解兰州市道路交通拥堵问题。
通过提供高效、便利的公共交通选择，市民可以缩减自驾出行，缩减交通拥堵。
2. 提高交通效率：轨道交通运行速度快、停站时间短，相对于公交车辆而言，具有更高的运输能力和更短的出行时间，从而提高了城市交通的整体效率。
四、兰州市轨道交通1号线对土地利用的影响1. 引导区域进步：兰州市轨道交通1号线的开通将对沿线城市的土地利用产生重要影响。
沿线土地的交通便捷性将提高，将吸引更多的商业和服务业进驻，推动地区经济快速进步。
2. 刺激土地开发：轨道交通1号线的开通将提升沿线土地的价值。
沿线土地的商业、住宅及办公用途将得到更有效利用，进一步增进土地开发。
五、兰州市轨道交通1号线对人口分布的影响1. 人口聚集效应：轨道交通1号线将提高人们的出行便利性，引导人口向沿线地区聚集。
沿线地区将成为城市的新兴居住区，使得人口分布更加均衡。
2. 城市扩张：轨道交通1号线的开通将带动城市向沿线地区拓展，增加分离的城市进步点，实现城市空间的优化和扩张。
城市土地利用与轨道交通建设关系研究
交 通 信 息 与安 全
２１ ０ ０年第 ５期
第２ ８卷
总 １７ ５ 期
城 市 土地 利 用 与轨 道 交通 建设 关 系研 究
谢 晓 忠 李 淑 庆 冯 绍 海
（ 庆交 通 大 学 交 通 运 输 学 院 重 重庆 ４０７） ０ ０ ４
摘 要 城 市 轨道 交 通 发 展 建 设 是 建 立在 城 市 土 地 资 源 利 用基 础 上 的 。通 过 城 市 轨 道 发 展 建 设 对 城 市 空 间 布 局 、 线 土 地 开 发影 响 的分 析 ， 出 了 当前 城 市 轨 道 交通 建 设 当 中土 地 利 用方 面存 在 的 一 系 沿 提 列 问 题 ， 出 了必 须 促 进 城市 轨 道 交 通 建 设 与 城 市 土地 利 用 的协 调 发 展 ， 提 以实 现 城 市 土 地 的 集 约 化 利
１ ２ 城 市 土 地 利 用 难 题 ．
发挥 土地使 用潜 力 ， 高建 成 区 土地 的使 用 效 率 提
和利 用效益 ， 土地 利 用结 构 优化 和功 能提 升 的 使 利用方 式 。 由于 城 市 的复 杂结 构 ， 市 集 约化 土 城
地 利 用 的 内 涵 要 比 农 业 集 约 化 土 地 利 用 丰 富 得
城 市 土 地 利 用 与轨 道 交 通 建 设 关 系研 究 ——一 晓 忠 李 淑 庆 冯 绍 海 谢
当前 ， 国城 市 化进 程 和“ 口红利 ” 我 人 趋势 依 然 明显 ， 市土地 资 源 的粗 放 低效 利 用 是普 遍 存 城
在 的问题 。一方 面 ， 市 以“ 大饼 ” 式无 序 外 城 摊 模
延扩 张 ， 宏观 布局缺 乏科学 性 ， 响城市 整体功 能 影 的发挥 ； 另一 方面 ， 市 的土地管 理与 引导利用效 城 率低下 ， 导致 土地 经济效 益产 出偏 低 ， 市土地 利 城
轨道交通沿线站点分类及用地控制研究——以芜湖轨道1、2号线为例
轨道交通沿线站点分类及用地控制研究——以芜湖轨道1、2号线为例摘要：轨道交通沿线站点分类及用地控制研究是对轨道交通线网规划实施用地控制的必要支持和有效延伸，有助于提高线网的可操作性，起到稳定线网的目的。
作为城市交通体系的一个专项研究内容，是要在线网规划基础上进一步稳定线网层次和核心构架，稳定线路走向和站点分布，根据不同分类，使得轨道交通沿线的土地得到有效控制，以确保工程的可实施性。
继而有效引导轨道沿线土地的开发，促进土地集约化利用；优化城市空间结构，加快旧城更新和土地置换的步伐，推进新城的快速发展；保证轨道交通的运行的安全和顺畅；促进轨道交通经营和沿线土地开发的双赢。
一、研究背景2003年9月27日，国务院办公厅“关于加强城市快速轨道交通建设管理的通知”（国办发[2003]81号文）明确指出，所有拟建设城轨交通项目的城市，应在编制城市总体规划及城市交通发展规划的基础上，编制城轨交通建设规划，明确远期发展目标和近期建设任务，以及相应的资金筹措方案。
根据发展改革委员会会同建设部组织审核后报国务院审批条件，芜湖市初步设想是在2020年建设两条轨道交通，即1号线、2号线。
根据国内外各大城市建设轨道交通的经验来看，轨道交通的建设势必对沿线的用地，甚至是城市的发展方向及空间结构都将会有巨大的影响。
同时，从城市运营角度，也是希望通过城市规划控制并改变沿线用地属性和用途，增强土地集约利用率，导致土地收益提高，充分利用轨道交通对土地开发的推动作用。
二、国内外城市轨道交通开发经验借鉴2.1 国外典型城市轨道交通开发经验借鉴—东京东京自1927年建成第一条地铁以来，至今已建成10条线路，总长218.9公里，141个车站，年运送乘客26.24亿人次。
地铁给东京带来的益处不仅在于缓解了交通压力，还在于它带动了沿线居民区及商业区的快速发展，日本学者称之为“据点效应”，即城市以地铁的快速交通系统为轴，以车站为据点，当地铁在某一车站地区的路网密度越高、线路交织越多，城市的土地、空间资源利用强度也越高、人流量越大，据点效应也越明显，如池袋、新宿和涉谷等车站都形成了地区的“据点”。
谈城市轨道交通网络规划和建设中存在的问题
谈城市轨道交通网络规划和建设中存在的问题摘要:通过对香港、上海等城市轨道交通建设情况的考察、研究 , 分析轨道交通建设过程中存在的问题 ,提示一些开始轨道交通建设的城市,要从基本网络规划入手,确定合理的建设步骤,对大的枢纽要综合考虑,合理设计和建设,以确保节省投资、功能好、施工难度小。
提醒一些正在筹划轨道交通建设的城市要引以为鉴,重视基本网络规划,并制定合理的建设步骤。
关键词:城市轨道交通;基本网络规划;换乘枢纽;工程预留;资源共享目前正值国内城市轨道交通建设的高峰时期,一些城市已经初具规模,如:北京、上海、广州;一些城市正在积极筹划或开始建设,如天津、南京、深圳、杭州等;一些城市正在规划基本网络,如厦门、宁波等。
笔者借工作之机,对多个城市的轨道交通建设进行了较深入的考察研究,发现城市轨道交通网络的规划和建设中存在以下问题:一方面,早期建设的轨道线没有网络概念,只是从单一的线路来考虑建设规模,基本没考虑将来与其他线路的换乘问题;另一方面,城市轨道交通网络规划的不成熟,关键性节点考虑深度不够,以致于真正实施起来不可行。
造成的后果是:一方面将给后建的轨道线带来不必要的困难,增加投资;另一方面很难实现资源共享,服务功能较差。
在此,笔者借助一些城市轨道交通建设的实例来强调城市轨道交通基本规划网络的重要性,希望能引起正在筹建城市轨道交通工程的城市,对轨道交通基本网络规划要有足够的重视。
一方面要投入足够的力量,来规划基本网络;另一方面要在以后轨道线路分步建设中要严格遵照基本网络来执行,不可随意调整,体现网络的整体性、权威性,以免给相邻线的建设造成困难,同时城市的其他规划建设也要考虑避让。
香港的轨道交通很成功,不但规划建设好,换乘方便,资源共享充分,而且经营也很成功。
香港地铁网络已基本建成,由6条轨道交通线组成,运营状况良好(图1),每年都有可观的运营收入。
香港地铁的成功经验首先归功于周密细致的规划和建设,合理的规划不但有利于吸引更多的客流,促进物业的开发和经营,还有利于地铁建设的实施。
289-可持续发展理念下的轨道沿线土地综合开发规划研究——以佛山轨道2号线为例
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛 地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设 施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条 件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地二级开发，是土地使用者将达到规定 可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。
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土地价值与轨道站点距离关系
图 2 轨道建设与经营城市关系
3. 佛山轨道 2 号线综合开发规划研究
3.1 佛山城市发展和轨道 2 号线概况 佛山作为广东省第三大城市，近年来社会经济快速增长，2012 年 GDP 达到 6709 亿元。
在社会经济取得显著成就的同时，佛山城镇化快速发展也面临土地、环境、资源等发展要素 约束，传统发展模式难以持续，城市建设迫切需要探寻新的城市发展模式和增长空间；同时， 佛山大力推进城市轨道 2、3 号线以及城际轨道佛肇线、广佛环线等轨道设施建设，为佛山 城市转型升级发展带来重大契机。
1. 引言
随着社会经济和城市化的快速发展，国内大中城市发展日益面临土地、环境资源紧约束， 迫切需要探寻新的城市发展模式和增长空间。城市轨道交通，因其大运力、高服务可改善城 市交通拥堵，并可集约土地利用、提升土地价值、优化城市空间结构和带动城市发展等特点， 备受城市决策者、市民、开发商和运营商的青睐。目前，我国已经进入轨道建设高速发展时 期，已批准建轨道交通的城市有 36 个；到 2020 年，我国轨道交通里程将达到近 6000 公里， 在轨道交通方面的投资将达 4 万亿元。
TOD模式下城市轨道交通站点周边用地开发探讨殷伟琪
TOD模式下城市轨道交通站点周边用地开发探讨殷伟琪发布时间：2021-10-14T07:38:11.214Z 来源：《基层建设》2021年第16期作者：殷伟琪[导读] 近年来，伴随我国经济社会的高速发展，城市化进程进一步加快，城市轨道交通系统也日益完善，与此同时城市土地环境以及能源的资源的短缺也促使着对于交通轨道系统建设与城市协调发展互动关系的思考深圳市市政设计研究院有限公司摘要：近年来，伴随我国经济社会的高速发展，城市化进程进一步加快，城市轨道交通系统也日益完善，与此同时城市土地环境以及能源的资源的短缺也促使着对于交通轨道系统建设与城市协调发展互动关系的思考。
本文基于对城市轨道交通与站点周边土地利用基本理论的深入理解，探讨分析TOD交通发展模式中站点周边城市空间及用地性质的最优化设计，以实现空间的集约利用。
关键词：TOD模式；城市轨道交通；站点周边；用地开发一、TOD模式对城市发展的意义城市空间尺度随快速城市化的进程迅速膨胀，人们日常出行范围日益扩大，对交通的需求急剧增长。
面对着当下城市交通供需矛盾日趋上升的现实，诸多城市都着力于发展城市轨道交通系统，并期望借助轨道交通的建设充分利用其对城市空间的积极引导，实现轨道贯线城市功能与交通功能的合体化发展。
TOD（Transit Oriented Development）的发展模式以公共交通为导向，在站点周边步行可达性适度的范围内，整合城市功能，将土地进行高密度混合使用开发，提升城市效率。
实现公共交通支撑，促进绿色出行，引导城市发展，提升站点片区空间环境品质。
因而，开展TOD导向下城市轨道交通站点片区的相关研究即有重要的现实意义。
二、城市轨道交通与土地利用互动关系整合城市交通与城市土地利用之间存在着一种客观的互动反馈关系交通与土地利用不断相互作用引导城市空间格局发生演变。
城市交通与城市土地利用相互影响、相互促进，又相互制约。
两者都和谐发展推动城市快速发展，两者若有一个不能跟上步伐，城市发展便会受影响停滞不前。
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1 城市轨道交通沿线土地开发问题研究 摘要：城市轨道交通是一种快捷高效、安全舒适、节能环保的大容
量城市客运交通方式。由于大城市普遍存在交通拥挤、环境污染和土地资源短缺等问题，大力发展城市轨道交通，被广泛认为是解决这些矛盾和问题的有效途径。然而，我国城市轨道交通的发展普遍面临着建设资金短缺、营运收支难以平衡等难题。与此同时，城市轨道交通发展给站点周边房地产带来的增值效益，却被其所有者和使用者所独享，并没有为城市轨道交通的可持续发展做出贡献。因此，定量分析城市轨道交通发展对周边房地产价值的影响，建立城市轨道交通发展与周边土地利用的协调互补关系，具有重要的理论意义和应用价值。本文针对这些问题进行了研究，主要分为五个部分。第一部分对研究的意义和国内外研究现状进行总结；第二部分从现代城市发展的角度，阐述了城市发展与轨道交通互相促进、互相影响的关系，论述了轨道交通给沿线土地利用开发带来的影响与契机。第三部分阐述城市轨道交通建设对沿线土地价值的影响，研讨城市轨道交通轨沿线土地增值的利益分配。第四部分针对轨道交通沿线土地利用过程中存在的问题，从规划的方法与手段、实施与管理方面提出土地联合开发利用的研究方法，并对其进行深入阐述。其研究成果将对实践中所面临的问题给予理论指导。第五部分对全文进行总结。
关键词：城市轨道交通，土地，价值，联合开发 2
The research on along the urban rail transit to the influence of land development
ABSTRACT City orbit traffic is an efficient, safe and comfortable, energy saving and environmental protection of the large capacity of city passenger traffic mode. Due to the large city widespread traffic congestion, environmental pollution and the shortage of land resources and other issues, vigorously develop the city track traffic, is widely considered to solve these contradiction and the efficient way of the problem. However, traffic of orbit of our country city development are generally facing the shortage of construction funds, operating income to balance problem. At the same time, the development of city track traffic to sites in the surrounding real estate bring value-added benefits, however by its owners and users are exclusive, and not to the city track traffic to contribute to sustainable development. Therefore, quantitative analysis of city track traffic development on value of the surrounding real estate, build city track traffic development and its surrounding land use coordination of complementary relation, has the important theory significance and application value. This article in view of these problems were studied, mainly divided into five parts. The first part of the research significance and research status at home and abroad were summarized; the second part from the 3
modern city development angle, elaborated the city track traffic development and mutual promotion, mutual influence relations, discussed orbit traffic to the land use along the line the influence that development brings and opportunity. The third part of the city rail transit construction on land value influence, study the city rail transit along the revenue distribution of the land value-added. The fourth part of the rail transportation along the land use problems in the process, from planning methods and means of implementation and management, put forward land joint development and utilization of research methods, and carries on the thorough elaboration. Results of their research on the practice problem to give theoretical guidance. The fifth part summarizes the. Key words： Urban Rail， Land， Value， Joint development
目 录 摘 要 ................................................. 1 ABSTRACT ................................................. 2 0 引言 ................................................... 5 1 绪论 ................................................... 6 1.1 研究的意义 ........................................ 6 1.2 国内城市轨道交通综合开发影响 ...................... 6 1.3 国外城市轨道交通综合开发影响 ...................... 8 4
1.4 本文研究内容和思路 ................................ 9 2 轨道交通的对城市发展的影响 ............................ 10 2.1 对城市形态的影响 ................................. 10 2.2 对土地利用的影响 ................................. 10 2.2.1 对开发强度的影响 ............................ 11 2.2.2 对商业发展的影响 ............................ 11 2.2.3 对周边地产的影响 ............................ 12 3 城市轨道交通对沿线土地开发的影响 ...................... 13 3.1 土地价值及其影响因素 ............................. 13 3.1.1 区位因素 .................................... 13 3.1.2 邻里因素 .................................... 13 3.1.3 消费者特征因素 .............................. 14 3.2 城市轨道交通对沿线土地增值效益的影响 ............. 14 3.2.1 改善周边物业的可达性 ........................ 14 3.2.2 改变土地利用性质 ............................ 15 3.2.3 提高土地开发强度 ............................ 16 3.2.4 促进社会经济繁荣与发展 ...................... 17 4 城市轨道交通沿线土地的联合开发 ........................ 19 4.1 划定研究层面与规划范围 ........................... 20 4.2 调整轨道沿线原有规则 ............................. 21 4.2.1 确定沿线周边土地利用结构与强度 .............. 21 4.2.2 沿线土地的弹性规划 .......................... 22