土地一二级联动开发模式研究及案例赏析41P
土地一级开发模式和二级开发模式总结专题培训课件
高利润项目
非成熟区域的整体开发 旅游主题区域或社区 利润稳定的成熟区域
3
华侨城地产有限公司
主题型带土地开发模式案例—华侨城
挂牌
一
生地
级
开
用地性质为旅游主题公园用地
发
二级开发
主题公园 文化配套 公共设施
住宅 酒店 商业
深圳华侨城 4平方公里
深圳东部华侨城 7平方公里，预计投资30亿
深圳华侨城 2.6平方公里，预计投资30亿
酒店、大型商业等
动等
设施运营提升地产项目的整体价 值
地产销售回笼资金，填补设施前 期开发的投入和后期运营支出， 形成功能嫁接
形成良好的品牌和复制模式
利润空间较大的普通项目
相对非成熟区域的建设
相对非成熟区域的主题型地产项 目，类似捆绑开发
7
启动期
丰富期
增值期
复合型地产开发模式—深圳华侨城
关 全面启动华侨城旅游区 完善基建配套
4
开发模式 模式特点
适用项目
公建配套开发模式分类
PPP（公私合营）模式 BOT（建造—运营—移交） TOT（移交—运营—移交） PFI（私营机构融资）模
模式
模式
式
政府、营利性企业和非 营利性企业达成相互合 作关系，签署合同明确 双方的权利和义务，以 确保项目的顺利完成
BOT项目的所有权、运 营权在特许期限内属于 项目公司。项目公司可 把项目的运营权分包给 运营维护承包商
主导者 投入 政府收益时间 收益来源
风险 功能实现
政府独立开发模式 政府 由政府承担
城市运营开发模式 开发商+政府 由开发商承担
主题型项目带土地开发模 一级开发招投标模式 式
土地一二级联动开发行政诉讼
土地一二级联动开发行政诉讼摘要：一、引言二、土地一二级联动开发的含义与流程三、土地一二级联动开发中的行政诉讼类型四、土地一二级联动开发行政诉讼的关键环节五、如何应对土地一二级联动开发行政诉讼六、结语正文：一、引言随着我国城市化进程的不断推进，土地资源日益紧张，土地一二级联动开发成为地方政府和企业获取土地收益的重要手段。
然而，在这一过程中，企业和地方政府之间的利益冲突也日益显现，行政诉讼成为解决这些冲突的常用途径。
本文将围绕土地一二级联动开发行政诉讼展开论述，分析其中的关键环节，为企业和个人应对土地行政诉讼提供参考。
二、土地一二级联动开发的含义与流程土地一二级联动开发是指在土地使用权取得、拆迁、补偿、安置等环节中，一级市场（政府）与二级市场（开发商）之间的联动。
一级市场是指政府将土地使用权出让给二级市场的过程，二级市场则是开发商通过招拍挂等方式获取土地使用权后的开发过程。
三、土地一二级联动开发中的行政诉讼类型1.土地征收补偿纠纷：政府与企业之间就土地征收补偿金额、安置方式等产生的纠纷。
2.土地使用权出让纠纷：政府与企业就土地使用权出让条件、出让金支付等产生的纠纷。
3.拆迁安置纠纷：政府与企业就拆迁补偿标准、安置方式等产生的纠纷。
4.环境评估纠纷：企业对政府环境评估结果不服，引发的纠纷。
四、土地一二级联动开发行政诉讼的关键环节1.证据收集：企业应充分收集与诉讼请求相关的证据，包括政策文件、合同、协议、政府公告等，确保证据的真实性、合法性和关联性。
2.法律适用：正确把握土地管理法律法规，分析政府行为是否合法、合规。
3.诉讼策略：针对不同类型的纠纷，制定合理的诉讼策略，寻求专业律师团队的支持。
五、如何应对土地一二级联动开发行政诉讼1.提高法律意识：企业应加强对土地管理法律法规的学习，了解自身权益，提高法律意识。
2.沟通协调：在诉讼前，积极与政府部门沟通协调，寻求和解途径。
3.专业律师团队：聘请专业律师团队，提供法律咨询和代理服务，确保诉讼顺利进行。
土地一二级联动开发行政诉讼
土地一二级联动开发行政诉讼摘要：1.土地一二级联动开发行政诉讼的背景和意义2.土地一二级联动开发的定义和特点3.行政诉讼在土地一二级联动开发中的作用4.土地一二级联动开发行政诉讼的现状和挑战5.完善土地一二级联动开发行政诉讼的建议正文：土地一二级联动开发是我国城市化进程中的重要环节，涉及到土地资源的合理利用和城乡建设的协调发展。
然而，在这一过程中，往往会出现一些纠纷和矛盾，需要通过行政诉讼加以解决。
本文将从土地一二级联动开发的背景和意义入手，详细解析行政诉讼在这一过程中的重要作用，探讨土地一二级联动开发行政诉讼的现状和挑战，并提出完善这一领域行政诉讼的建议。
首先，我们需要了解土地一二级联动开发的背景和意义。
随着我国城市化进程的不断推进，土地资源变得越来越紧张，土地的价值日益凸显。
土地一二级联动开发是指将城市周边的农村土地通过征收、拆迁等手段，转变为城市建设用地，并进行一二级开发，即基础设施建设和房地产项目开发。
这一过程对于推动我国城市化建设，提高土地利用效率具有重要意义。
其次，我们需要了解土地一二级联动开发的定义和特点。
土地一二级联动开发是指在同一宗土地上，按照一定的顺序，先后进行一级开发和二级开发。
一级开发主要包括土地的征收、拆迁、平整等基础设施建设，二级开发主要包括房地产项目的建设、销售等。
这一过程具有涉及面广、利益关系复杂、周期长等特点，因此，在开发过程中容易出现纠纷和矛盾。
接下来，我们需要探讨行政诉讼在土地一二级联动开发中的作用。
行政诉讼是指公民、法人或其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其合法权益时，请求人民法院依法对行政行为进行审查并作出裁判的活动。
在土地一二级联动开发过程中，行政诉讼对于保障各方合法权益，维护社会公平正义具有不可替代的作用。
通过行政诉讼，可以有效解决土地征收、拆迁等过程中引发的纠纷，维护被征收人的合法权益。
然后，我们需要分析土地一二级联动开发行政诉讼的现状和挑战。
土地一级开发实务和案例资料讲解
六、土地一级开发项目成本的构成及测算
（七）管理费
政府投资、市、区储备中心实施取2%
自筹资金委托实施
取5%自筹资金招投标取%（八）财务费用六、土地一级开发项目成本的构成及测算
（九）上市交易费用 1.成本审计费用 2.营销费用 3.地价评估费用 4.委托入市交易费用
一、什么是城市土地一级开发
获得土地项目一级开发的主体再根 据“政府主导，统一规划，市场化 运作”的原则，运用现代项目管理 的理论系统和方法，组织实施土地 一级开发项目的征地、拆迁、规划 设计、市政基础设施和配套建设、 交通建设、环境建设和投融资，
一、什么是城市土地一级开发
并为二级开发商服务，提供土地开 发项目完成后的经营管理方案，对 土地开发项目实施的速度、品质、 成本全过程把握和控制，达到土地 开发项目社会效益、环境效益、经 济效益高度统一的动态过程。
（2）根据项目本身所需要的资金总量， 各个阶段需要投入的资金量，资金回收数 量和时间等，合理选择筹资时机，合理筹 资方式。
二、土地一级开发实施的主要内容
7.土地一级开发的实施和组织 包 括： 征地与拆迁的实施与组织。 规划设计的实施与组织。 工程建设的实施与组织。
二、土地一级开发实施的主要内容
8.土地一级开发成本控制与管理 9.土地一级开发项目验收 10.土地一级开发项目的招商推广交易 11.二级开发项目建设的服务（售后服务）
土地一级开发实务和案例内部培训土地一级开发实务和案例一什么是城市土地一级开发二土地一级开发实施的主要内容三北京市土地一级开发及经营性项目用地招拍挂出让流程四土地一级开发模式五土地一级开发方案的编制六土地一级开发项目成本的构成及测算一什么是城市土地一级开发土地一级开发实务和案例一什么是城市土地一级开发获得土地项目一级开发的主体再根据政府主导统一规划市场化运作的原则运用现代项目管理的理论系统和方法组织实施土地一级开发项目的征地拆迁规划设计市政基础设施和配套建设交通建设环境建设和投融资一什么是城市土地一级开发并为二级开发商服务提供土地开发项目完成后的经营管理方案对土地开发项目实施的速度品质成本全过程把握和控制达到土地开发项目社会效益环境效益经济效益高度统一的动态过程
学习土地一二级联动开发模式心得体会
通过对土地一、二级联动开发模式及案例分析的研究，更加深了自己对土地一级开发、二级开发及一二级联动开发的认识，理清了几种开发模式的优缺点和存在的法律风险。结合当下土地市场的发展规律不难看出对于我们集团公司来说采取一二级联动开发模式更符合集团的发展理念，将更有利于高质量发展。
万科集团董事长郁亮曾说过"做听话的开发商"，其中的道理不言而喻。土地市场开发归根到底还是政府主导的市场，政府才是真正的甲方，我们土地开发企业绝不能干一锤子买卖，只求发展，而漠视商业道德。作为在省内土地市场占据举足轻重中我们要快速迈过低级的厚黑学、中级的高级黑，向着郁亮所说和谐社会阶段奋斗，努力做好企地关系，与政府结成紧密的利益共同体，走向人人大同的和谐社会。
任何一种土地开发模式都不是万能的，都有其存在的风险，我们要通过采取有效的规避手段，设法一定预判，把控开发中的各个环节，实现区域成功运营。如对投资大、培育周期长、时间成本高的大规模土地一二级联动开发项目，建议采用总公司负责制，有利于充分发挥集团公司运营大项目的资源优势，保证项目启动运营。另外，在联动开发时需着重考虑：1、资金到位的时间、资金安全保障问题；2、如何与政府确定土地进入二级市场招拍挂时，摘牌单位资质和摘牌壁垒设置问题；3、需要的资金规模和融资渠道设置问题；4、增值收益利润分成的明确约定问题。鉴于此，建议公司在采用一二级联动开发模式时，采取净地开发，减少一级开发的融资压力；明确土地出让增值部分的分配。
土地一二级联动开发行政诉讼
土地一二级联动开发行政诉讼【原创版】目录一、土地一二级联动开发的概念和背景二、土地一二级联动开发中的法律问题三、土地一二级联动开发中的行政诉讼案例四、土地一二级联动开发行政诉讼的解决办法正文一、土地一二级联动开发的概念和背景土地一二级联动开发，是指在城市规划和土地利用中，将土地的一级开发（即土地的征用、拆迁和基础设施建设）和二级开发（即土地的使用权出让和开发建设）相结合的一种开发模式。
这种模式在我国的城市建设和土地利用中占有重要地位，但同时也引发了一系列的法律问题。
二、土地一二级联动开发中的法律问题土地一二级联动开发中的法律问题主要涉及到土地使用权的出让、转让和抵押，以及土地征用、拆迁的补偿标准和程序等方面。
其中，最为关键的问题是土地使用权的出让和转让。
根据《城市房地产管理法》的规定，土地使用权的出让应当遵循公开、公平、公正的原则，但是，在实际操作中，往往存在着土地使用权的出让价格偏低、出让程序不规范等问题。
三、土地一二级联动开发中的行政诉讼案例在我国，土地一二级联动开发中的行政诉讼案例屡见不鲜。
比如，某市的一块土地在一级开发过程中，由于拆迁补偿标准过低，导致拆迁进度缓慢。
二级开发单位为了尽快进行土地开发，便通过政府部门将拆迁补偿标准提高，并进行了强制拆迁。
这一行为引发了被拆迁人的行政诉讼。
四、土地一二级联动开发行政诉讼的解决办法对于土地一二级联动开发中的行政诉讼，应当从以下几个方面进行解决：首先，应当规范土地使用权的出让和转让行为，确保土地使用权的出让和转让遵循公开、公平、公正的原则。
其次，应当完善土地征用、拆迁的补偿标准和程序，确保被拆迁人的合法权益得到有效保障。
土地一二级联动开发行政诉讼
土地一二级联动开发行政诉讼一、引言随着我国城市化进程的加快，土地资源日益紧张，土地一二级联动开发成为地方政府和开发商关注的热点。
然而，在这一过程中，诸多矛盾和问题也不断显现，行政诉讼成为维权的重要手段。
本文旨在分析土地一二级联动开发行政诉讼的现状、类型及关键环节，为相关当事人提供应对策略。
二、土地一二级联动开发的含义与现状土地一二级联动开发，是指在土地使用权取得、拆迁补偿、土地使用权转让等环节中，一级市场与二级市场的紧密结合。
这种模式有利于提高土地利用效率、优化土地资源配置，但在实际操作中，往往涉及到政府与企业、企业与农民等多方的利益博弈。
因此，土地一二级联动开发中的行政诉讼案件层出不穷。
三、土地一二级联动开发中的行政诉讼类型1.土地征收补偿纠纷：政府在征收土地时，与被征收人因补偿标准、补偿方式等问题产生纠纷。
2.拆迁安置纠纷：开发商与被拆迁人在拆迁补偿、安置地点等方面存在分歧。
3.土地使用权纠纷：土地使用权转让过程中，转让方与受让方因合同履行、土地使用权性质等问题发生争议。
四、土地一二级联动开发行政诉讼的关键环节1.证据收集：原告需充分准备与案件相关的证据，如政府文件、合同、协议等，以证明自己权益受到侵犯。
2.诉讼主体确定：明确被告方，即承担法律责任的行政机关。
3.诉讼请求明确：明确诉讼请求，如赔偿金额、撤销违法行政行为等。
4.法律适用：正确选用相关法律法规，如《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等。
五、应对土地一二级联动开发行政诉讼的策略1.充分了解政策法规，确保自身权益不受侵犯。
2.寻求专业律师团队支持，提供法律咨询和诉讼代理。
3.加强证据收集和保存，确保证据的合法性和真实性。
4.灵活运用和解、调解等方式，争取合法权益的最大化。
六、结语土地一二级联动开发行政诉讼涉及多方利益，维权过程充满挑战。
只有充分了解政策法规、掌握诉讼技巧，才能在司法实践中维护自身合法权益。
干货 土地一级开发：从BT模式到PPP模式的演进路径及案例分析
干货▍土地一级开发：从BT模式到PPP模式的演进路径及案例分析【导读】上世纪90年代，为解决土地资产流失等问题，上海市成立土地发展中心，作为国有土地的储备机构，土地储备制度就此诞生并迅速在全国范围内得以推广，土地储备制度大致包括土地收购、土地储备、土地出让三个环节，其中土地储备环节即是将不具备土地出让条件的生地做成可出让的熟地的过程，土地一级开发作为一项独立的土地开发环节正式登上历史舞台，此后云南城投、上海城投、漳州发展、泰达股份、黑牡丹、张江高科、北科建、华夏幸福等企业纷纷进入土地一级开发领域，充当土地一级开发商的角色。
经过近20年的不断探索，我国土地一级开发领域在任务界定、权责分配、商业模式、资金融通、监管机制、风险控制等方面不断规范，从商业模式上看，我国土地一级开发经历了从BT模式到土地补偿模式再到利润分成模式的演进，未来将向PPP模式进一步发展。
▍一、BT模式土地一级开发的BT模式又称固定收益模式或工程总包模式，指土地一级开发企业接受土地储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设，土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营加成。
很多地区对利润加成部分进行了相应规定，如北京规定：通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8％；杭州规定：开发整理单位的利润和工作经费按照实施方案测算的开发整理成本总额的10%以内予以核定；昆明规定：市级国有投资公司组织实施的土地一级开发整理项目，统一按照审计所确定的总投资额的16%给予投资回报，并计入土地收储成本；BT模式简洁明了，企业收益稳定，风险较小，是一级开发企业常用的商业模式。
如2010年5月，黑牡丹公司与常州新北区政府签署《新北区万顷良田工程建设委托协议》，常州新北区政府委托黑牡丹公司完成西夏墅镇和孟河镇境内总面积约为1538.10公顷的土地一级开发所涉及的拆迁、安置及土地整理、基础设施建设工作，委托建设期不超过两年，项目竣工后，新北区政府返还包括拆迁费用、安置费用、土地整理及基础设施建设费用、财务费用在内的建设成本及10%的加成收益。
土地一二级联动开发行政诉讼
土地一二级联动开发行政诉讼【原创版】目录一、土地一二级联动开发的概念和背景二、土地一二级联动开发中的法律问题三、土地一二级联动开发中的行政诉讼案例四、土地一二级联动开发行政诉讼的解决策略正文一、土地一二级联动开发的概念和背景土地一二级联动开发是指城市规划部门将城市土地分为一级开发和二级开发两个阶段，实行整体规划、分阶段实施的一种城市土地开发模式。
其中，一级开发主要涉及土地的征地、拆迁、基础设施建设等前期工作；二级开发则是在一级开发的基础上，进行土地使用权的出让和房地产开发等。
这种模式在我国城市化进程中发挥了重要作用，但也引发了一系列法律问题。
二、土地一二级联动开发中的法律问题在土地一二级联动开发过程中，涉及的法律问题主要包括以下几个方面：1.土地使用权出让合同的效力问题。
在土地一二级联动开发中，土地使用权出让合同是核心法律文件。
合同的效力直接关系到土地开发的合法性和土地使用权的稳定性。
2.土地征收、拆迁的法律问题。
土地征收和拆迁是土地一二级联动开发的前期工作，也是引发纠纷的主要环节。
这包括征收拆迁的程序合法性、补偿标准的合理性等问题。
3.土地开发中的行政许可问题。
在土地开发过程中，需要获得政府部门的多项行政许可，如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。
行政许可的合法性和有效性直接影响土地开发的进展和结果。
三、土地一二级联动开发中的行政诉讼案例随着土地一二级联动开发的深入推进，涉及的法律纠纷也逐渐增多。
以下是一个典型的土地一二级联动开发行政诉讼案例：在某市土地一二级联动开发项目中，开发商在未取得建设用地规划许可证的情况下，擅自进行土地开发。
当地规划部门发现后，责令开发商停止违法行为，并处以罚款。
开发商不服，提起行政诉讼。
法院经审理认为，开发商未取得行政许可，擅自进行土地开发，违反了相关法律法规，规划部门的处罚决定合法有效。
四、土地一二级联动开发行政诉讼的解决策略针对土地一二级联动开发中的行政诉讼，可以从以下几个方面寻求解决策略：1.完善土地法律法规体系。
土地一二级联动（流程技巧风险）看这篇就够了
⼟地⼀⼆级联动（流程技巧风险）看这篇就够了写在⽂前地产公司的⼟地来源⽆⾮是四种：招拍挂、资产收购、股权收购、司法拍卖资产处置这四种。
但是随着近期⼟地市场愈发地⽕爆，招拍挂拿地更多地是在拼⾃持、拼⽆偿移交、拼现⾦流，拿不到地的不好受，拿到地也好不了多少。
很多公司转⽽在做收并购和资产收购类项⽬，但是这种项⽬往往存在较多的问题，风险不可控，⽽且市场上所剩的优质项⽬也并不多了。
很多公司⼜想到了⼀⼆级联动，这是⼀种不错的拿地思路。
本⽂就作者参与的多个⼀⼆级联动项⽬，并最终挂⽹拿地的经验，做⼀些分享。
⼀⼆级联动，指的是房地产公司参与从⼟地⼀级整理到⼟地挂⽹，最终取得⼟地的全过程。
⼀⼆级联动的项⽬常见的有旧城改造和新区⼟地开发与熟化两种。
⼀⼆级联动的优势在于既可以通过参与⼟地⼀级整理获得⼟地⼀级开发的利益分成，⼜可以通过⼀些特别的⼿段低价获得⼤量成⽚的⼟地，是很多⼤型地产公司增加⼟地储备所梦寐以求的。
第⼀部分获得⼀⼆级联动的项⽬需要具备哪些要素前提：良好的政商关系与影响⼒往往来说⼀⼆级联动项⽬都是由地⽅政府的平台公司操作的，民企能做的只是少部分。
在能做的这少部分⾥⾯，如果你总结之后都会发现，很多公司在⾃⼰的发源地或者深耕的区域，是会有⼀些⼀⼆级联动的项⽬的。
原因何在，⼀来是所在区域发展多年积累良好的政商关系，相关的资源⽐较丰富，能够接触到最新鲜的项⽬信息，也⽐较容易利⽤资源拿到项⽬。
⼆来是在地⽅深耕多年，开发实⼒和品牌接受程度有⽬共睹，地⽅政府更愿意接受这类企业，毕竟玩⼉砸了可不好。
因此具备良好的当地政商关系是⼀个很重要的前提。
基础：有勾地经验与能⼒⾸先应当知道地⽅政府对于该项⽬的需求，⼀般来说地⽅政府基于财政的压⼒，政绩的表现，⼼⾥的⼤好蓝图得不到实现。
在项⽬之前⼀定要了解清楚需求，是解决经济发展、脱贫致富、引⼊产业、城市发展还是解决⼟地财政困境，然后提出对应的答案。
其次是要了解⾃⼰公司有⽆相关勾地的IP、题材，能否讲出⽣动的故事，最好是能有⼀两个成熟落地的项⽬，作为案例，说服⼒才会强。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
• 房地产开发商
享受政策 话语权 市场竞争
• 政府招商资源
• 无特殊政策优惠
• 土地、财税等各类
政策优惠
• 借助政府平台，在 • 外来开发商的地位
地方具有一定话语 较弱，与政府议价
权
能力不强
• 发展初期，市场竞 • 发展中后期，模式
争尚不激烈，有可 成熟，竞争者众多，
能突围
很难突围
一二级联动优势-二级对一级的补助
发展现状
随着城市土地资源的日渐稀缺，通过招拍挂市场拿地的竞争愈来愈激烈，成本不断提高。在此条件 下，一二级联动 “曲线拿地”，不失为开发企业低价获取土地的一种商业谋略。
大钟寺国际广场项目
建外SOHO、北辰绿色家园、
中服地块…
黑龙江
新疆
甘肃
青海
成都城南会展城项目西…藏
中天未来方舟、中天会展城、 遵义万里湘江…
7.二级以标杆物业入市，支撑起区域的地价标准
首批开发标杆性项目，树立开发区域的高端形象，撑起 区域土地价值。
开发豪宅
开发持有型物业
一二级联动优势-二级对一级的补助
8.二级物业租售收入为一级开发提供可持续的现金流
二级物业销售迅速实现资金回笼，为后续的一 级开发工程提供现金流补充。
一二级联动问题和风险
一级开发业务
• 运营领域：大型公建设施、土地管理、区域品牌管理
硬币总有两面。一二级联动开发也给企业带来一系列问题和风险：
1. 2. 人力资源 问题
政策 风险
4. 3. 财务 风险
市场 风险
一二级联动问题和风险-人力资源问题
1.业务交叉对企业人力资源条件提出了苛刻要求
• 工程领域：道路、湖泊、桥梁、管网等基建设施
• 营销领域：城市营销
• 公关对象：地方政府、二级开发商、投资商
四川 云南
梧州苍海片区项目、桂林临桂 新区…
吉林
内蒙古 宁夏
辽宁
山西
北京 河北
山东
陕西
河南
江苏
贵州
湖北 湖南
安徽
江西
浙江
福建
开封运粮河项目、郑州升龙城 项目…
虹口区瑞虹新城、卢湾区新天 上海 地、宝山区罗店新城项目…
广西
广东
深圳华侨城…
中南儋州滨海新城项目、筑设计
拿地
历史沿革
实质上，一二级联动开发在中国并不是一个全新概念。早在上世纪至本世纪初叶，当时传统的房地 产项目开发模式就是两级市场联动开发。
土
土地一二级市场被政府清晰划界。土地
地
一级开发业务由政府下属土储中心管辖
价
，房地产开发企业仅进行二级物业开发
格
，不再承担土地一级开发任务。
传统的房地产开发模式基本上都属于土地 、房屋两级市场联动开发。即开发商寻求 协议出让的土地，然后获得土地开发权， 再进行房屋开发。
一二级联动优势-一级对二级的支撑
5.一级开发融得资金弥补二级物业开发投入
利用BT、BOT等融资模式进行一级开发。为同期进行 的二级物业开发提供一部分资金支撑。
工程分包
一二级联动优势-一级对二级的支撑
6.一级开发商形象入市，牢固政府关系，为二级开发铺路
一二级联动开发 普通开发模式
企业形象
• 城市运营商
二级对一 级的补助
① 二级以标杆物业入市，支撑起区域的地价标准 ② 二级物业租售收入为一级开发提供稳定现金流
一二级联动优势-整体优势
一二级联动开发就好比老客户维护，效益总要比新客户开发高些。——（漏斗原理）
1.上下游资源嫁接，节省成本
营销费用
公关费用
施工成本
综合成本
普
通
一二
开
级联 动
发
10%
模
式
•根据经验，一般情况下，一二级联动开发能节省开发成
国土资源部、监察部下发《关于继续开展经营性土地使
8.31
用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(71号
令)
大 主旨：土地协议出让→土地招拍挂；
限
土地整理储备中心横空出世，横亘在土地 市场与房屋市场之间
2004.8.31之前
2004.8.31之后
发展现状
在现实发展中，由于市国土局直属的土储中心已难以满足高速城市化所带来的巨量土地一级开发需 求，这为房地产企业进入土地一级开发领域分取一杯羹撕开了裂口。
土地一二级联动开发模式研究（上）
PART 1 一二级联动开发模式研究
概念
一二级联动开发，顾名思义，即由一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地 出让及物业租售双重市场的一种开发模式。
土地利用规划
征地拆迁
土地一级开发 土地平整
公共配套建设
土地出让
物业管理
产品租售
建筑工程 物业二级开发
本近10%，甚至更多。
一二级联动优势-整体优势
2.一二级联动开发加厚综合利润空间
由于一二级联动牵涉面极广，前后产业链环节众多，各道工序都为开发商寻租提供了一定空间。
30% 5% 50% 15%
物业销售/持有利润 公共设施运营利润 土地升值利润 一级开发工程外包利润
一二级联动优势-一级对二级的支撑
3.一级开发促进配套成熟，优化二级物业开发环境
优先铺设自持地块周边的绿化、道路、管网等基建设施 ，为后续二级物业开发奠定良好的土地基础及周边环境 条件。
优化项目周边配套形象
一二级联动优势-一级对二级的支撑
4. 开发商的控制力显著增强，保障二级开发用地获取
可控制用地规划编制及后期调整 可控制土地出让价格 可协调土地上市时间 可协调获取优质地块与大规模用地 可要求政府控制红线外周边地价水平 ……
金 缺 “贫困县” 资 也要建新城
土储中心们的“各种缺”
才 缺 “100人” 人 也要建新城
术 缺 “非专业” 技 也要建新城
河南鲁山县财政不到5亿元/年，计划 建设城南新区12平方公里，投资额 将近60亿元。
宁夏海原县地方财政5952万元，上 级补贴1.5亿元，计划建凤凰山新城 30平方公里，总投资32亿元。
一二级联动开发的优势主要表现在以下三个方面：
整体优 势
① 上下游资源嫁接，节省成本 ② 一二级联动加厚综合利润空间
一级对二 ① 一级开发促进配套成熟，优化二级物业开发环境 级的支撑 ② 开发商的控制力显著增强，保障二级开发用地获取
③ 一级开发融得资金弥补二级物业开发投入 ④ 一级开发商形象入市，牢固政府关系，为二级开发铺路
北京市土储中心定员编制100人，其 中项目开发仅3个组别，共计70人。
除了组织实施和管理北京市土地一级 开发外 ，该中心还承担土地储备、 组织土地招拍挂、管理土地交易市场 等职能。
土储中心属国土局直属机构，并无工 程建设、等相关一级开发专业资质。
大量工程建设等任务实际上采用BT、 BOT等形式外包给工程方的形式操作。