华夏幸福基业--罗兰贝格产业规划
【精品报告】华夏幸福产业园运营模式研究分享
公司已开发项目分布
产业园案例 园区开发：业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等， 华夏幸福基业 并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务（招商引资 服务） 物业管理 厂房建设租赁
四大产品体系
华夏幸福基业 现金流模式：投资房地产销售回现反哺土地整理前期费用，政府
模式解读
基建返还、招商佣金以及后期服务将短期盈利转变为长期盈利
如何解决资金瓶颈成为“园区运营+地产 开发”模式成败的关键
华夏幸福基业 风险剖析：园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面
模式解读
临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证
事业版图从环首都经济区、环渤海经济圈开始外拓
已投资开发运营的园区包括固安工业园区（河北廊 坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北 生态新区（河北张家口）、嘉善高铁新城（浙江嘉 兴)、沈水生态科技创新城（辽宁沈阳）等、
2011年起公司每年新拓展了6－8个园区
从2011 年开始，公司每年新拓展了6－8个园区进 行产业新城的开发建设，都是与市县级政策签约， 新城涵盖科技、航天、影视动漫、电子商务等各大 产业。
房地产开发
公司房产销售目前过于集中于北京周边地 区，今年受益于限购所引发的投资性需求 溢出效应。项目过于集中于单一区域导致 公司未来将面临单区域销售瓶颈的考验。 虽然目前公司大量的预收账款可保障未来 2-3 年的业绩增长，但实际销售的增速将 是需要密切关注的方向。
华夏幸福案例—河北廊坊固安工业园
典型案例
投资建设能力
通过与政府签订园区整体的排他性协议，通过下 属九通投资和京御房地产公司为政府提供工业园区 的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化 服务，具备较强的投资建设能力
华夏幸福
发展历程1998年7月，华夏房地产开发有限公司正式成立。
1998年10月，“华夏花园”开盘销售，由此开启华夏地产项目事业领域；1999年8月，华夏物业管理有限公司正式成立。
2002年6月，固安工业园区奠基成立，开启产业新城事业领域。
2006年3月，固安工业园区被河北省人民政府批准为省级开发区。
2007年5月，大厂潮白河工业区正式签约。
2007年12月，华夏幸福基业股份有限公司成立，完成股份制转型。
2011年8月29日，华夏幸福基业股份有限公司实现A股资本市场上市，股票简称华夏幸福（股票代码：600340）。
2011年12月，华夏幸福与沈阳市苏家屯区人民政府签订整体合作开发建设经营委托区域协议书，建设沈水生态科技创新城。
2012年6月，华夏幸福与江苏无锡市南长区进行合作，整体开发无锡（南长）国家传感信息中心项目，打造无锡城市产业综合体。
2012年8月，华夏幸福开发首个在京项目，倾力打造丰台产业商务综合体。
2012年12月，华夏幸福整体销售额破200亿元。
2012年12月，与中国航天科技集团公司达成战略合作框架协议，联合打造固安航天科技城。
2013年4月，接受嘉善县人民政府的授权，负责嘉善县委托区域的开发建设管理工作，建设嘉善高铁新城。
2013年9月，华夏幸福与霸州市签订整体合作开发建设经营区域合作协议。
2013年10月，华夏幸福与永清县签订整体合作开发建设经营区域合作协议。
2013年12月，华夏幸福香河县签订整体合作开发建设区域合作协议。
2013年12月，华夏幸福业绩持续增长，整体销售额达到374亿元，同比2012年增长77%。
2014年3月，华夏幸福在美国硅谷设立高科技孵化器，以全球最前沿的科技力量推动中国产业升级。
2014年5月，作为科技创新的驱动力量，清华大学重大科技项目中试孵化基地以及来自航天、生物医疗、光电等行业的多家知名企业签约落户固安产业新城。
2014年7月，北京市第八中学、固安县人民政府、华夏幸福合作办学项目——北京八中固安分校正式签约并揭牌。
华夏幸福 案例分析
2013年 2014年 99.44 年 2013 17.44 693.48 540.58
2013年 2014年 变动情况 （%） （%） （%） 变动情况 161.93 13.42% 14.21% 年 2013 年（%） 年（%） 0.79% 2014 2014 （%） 51.37 2.35% 4.51% 2.15% 1076.72 93.59% 68.72% 94.48% -4.24% 0.88% 783.16 72.96%
2013年 740.94 641.39 99.55
2014年 1139.64 965.68 173.96
变动额 398.7 324.29 74.41
变动率 53.81% 50.56% 74.75%
华夏幸福近两年资产和负债都有大幅的增长，所有者权益 上升很快。具体表现在，2014年较2013年资产增长了398.7亿 元，幅度高达53.81%，负债增长324.29亿元，增幅为50.56%。 所有者权益增长了74.41亿元，增幅为74.75%。
68.73 303.68 107.27% 55.81% 6.03% 26.65%
三是应付账款的增加。本期增加59.75亿元，增长幅度为 流动负债的变动主要体现在： 102.73% ，对总额的影响为5.24%。主要系应付的工程款增 一是预收账款的增长。本期预收账款增长 89.99亿元，增 加所致。25.73%，对总额的影响为7.9%。 长幅度为 四是短期借款的增加。本期增加 45.43亿元，增长幅度为 二是一年内到期非流动负债的增加。本期增加 68.73亿元， 133.81%，对总额的影响为 3.99%。主要原因系业务规模增 增长幅度为 107.27%，对总额的影响为 6.03%。 大，融资借款增加所致。
2013年 99.44 17.44 540.58
华夏幸福产业园运营模式研究分享
华南顾问—综合体事业部 沉淀人：丁维卿
产业园案例 公司简介：工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市， 华夏幸福基业 以环首都经济区为发展基地，近年事业版图开始外拓
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市
华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经 营业务一级资质，早前致力于河北省内的城市住宅 开发。2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向 工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+ 地产”的独特运营模式。
扩区·跨越： 产业布局：积极发展无污染、高科技、高附加 值的环境友好型项目，固安工业园区日益成为 资源节约型、生态友好型的产业新城 城市运营：运用现代城市营销理念，从政策市 场、资本市场、消费市场、人才市场等进行城 市运营
企业名称
主要产品
京东方(河北)移动显示 薄膜晶体管、液晶显示
技术有限公司
器、有机发光显示器
规划三大产业区，滨河综合产业 区、现代服务业、先进制造业产 业区
产城双核驱动
理念二：城市化
在园区中心位置，规划城 市核心区
典型案例
固安工业园
发展阶段1： 2002-2006年，开发区规划、基础设施建设及初步 招商阶段，引进行业龙头企业，产业先行奠定开发区制高点
发轫·破冰：成立廊坊开发区固安园区，6月28 日项目正式奠基
公司已开发项目分布
产业园案例 园区开发：业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等， 华夏幸福基业 并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务（招商引资 服务） 物业管理 厂房建设租赁
华夏幸福 研究报告
华夏幸福研究报告华夏幸福集团是中国房地产行业领先的综合性公司，成立于1996年，总部位于天津。
本研究报告旨在分析华夏幸福集团的发展历程、经营模式以及未来的发展前景。
一、发展历程华夏幸福集团在成立初期主要从事房地产开发业务，后逐渐扩大业务范围涉足房地产投资、文化旅游、金融、教育等领域。
通过不断发展和壮大，华夏幸福已经成为中国房地产行业的知名品牌之一。
二、经营模式华夏幸福集团以“幸福”为核心理念，致力于为广大消费者提供高质量的产品和服务。
在房地产开发业务中，华夏幸福坚持“打造幸福生活小镇”的发展理念，通过规划建设住宅、商业、文化等配套设施，为居民营造便利舒适的生活环境。
此外，华夏幸福还注重社区建设，积极推动社区与居民的互动与交流，提供优质的居住体验。
三、未来发展前景1.多元化发展：随着公司业务范围的扩大，华夏幸福集团正逐步实现对多元化产业的布局。
这不仅为公司提供了业务扩展的机会，同时也减少了对房地产市场的依赖，降低了经营风险。
2.加大创新力度：华夏幸福集团积极推动科技创新，致力于打造智慧社区和智慧城市。
通过引入人工智能、大数据和云计算等技术，提供智能家居、智能停车等便利服务，提升用户体验，增加竞争力。
3.深入实施“双赢”策略：华夏幸福集团积极倡导与战略合作伙伴的共赢模式，通过与政府、企业、金融机构等多方面的合作，实现资源共享、优势互补，共同发展。
综上所述，华夏幸福集团在房地产行业取得了长足的发展，不断创新经营模式，积极推动多元化发展，并走向智能化。
未来，华夏幸福集团将继续强化创新力量，加大合作力度，进一步提升自身核心竞争力，为广大消费者提供更加优质的产品和服务。
最新 华夏幸福嘉善新西塘水街项目
新西塘水街-一期效果图
中央水剧场鸟瞰
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水街透视表现图
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水街透视图
THE END THANK YOU！
汽车 电商
跨境 电商
通航电商
特色电商主题 1
3 基础配套：多元化的服务有助于产业链价值延伸， 3
吸引电商在嘉善长期发展-浇水灌溉
2
商品采购 2 核心配套：围绕核心环节为目的，吸引电
IT服务
商入驻的基础-培养土壤
金融服务 数据服务 数据中心 客户服务
仓储服务 物流配送 人才服务
1 核心环节：电商产业 核心，
镇江京口大禹山创意新区
永清新区
霸州温泉新区
华夏幸福基业股份有限公司-公司荣誉 ◀ 2014 ▶
1
华夏幸福基业股份有限公司
2
嘉善高铁新城
3
嘉善新西塘水街
高铁新城-项目概况
嘉善高铁新城位于嘉兴市嘉善县南部区域，毗邻嘉善高铁南站，占地 12平方公里。
高铁新城-区位交通
两城中轴：距上海市中心80公里 距杭州市中心100公里；
华夏幸福基业股份有限公司-核心业务
产业新城是华夏幸福全力打造的核心产品。公司的产业新城业务模式， 是在“以人为本”的新型城镇化模式指引下，以“建设智慧生态、宜居宜 业的幸福城市”为理念，探索并实现产业新城的经济发展、城市发展和民 生保障。
产业新城业务包含三条产品线，分别是产业新城、科技新城、产业综 合体。
在原汁原味的传统文化建筑底板中，实现高品质客群对于现代品质休闲生活的追求 打造传统文化的时尚化！
华夏幸福 产业新城案例
投资房地产销售回现反哺土地整理前期费用，政府基建返还、招商佣金以及后期服务将短期 盈利转变为长期盈利的现金流模式保证了项目正常运转
• 华夏垫资发展阶段：初始 投资期1-2年，成本约4-5 亿/平方公里，其中征地 和拆迁占60%，基础设施 建设占40%
前期规划、 土地整理、 基础建设
房地产开 发销售
支付方式
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过3年
上一年度土地整理费用 （含税，以审计结果为 准）加成10%-15%
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过3年
建设费（含税，以审计 结果为准）加成10%15%
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过3年
上一年度入园项目新增 落地投资额（土地、厂 房、机器设备）的45%
5
业务收益——华夏垫付园区土地一级开发费用，向政府收取成 本及10-15%的利润（5/6）
服务类型
具体内容
规划设计、 咨询服务
园区产业规划、战略研究等
收入确认方式
在提供劳务后，在双方 共同确认的基础上确认 收入
土地整理服 务
参与土地征转计划及征转补偿方案的拟 定，组织督导跟进以政府部门为主体进 行集体土地征转补偿及形成建设用地的 相关工作，承担土地整理成本
退出：向政府移交产业新城， 一般是50年
委托区域
3
业务流程——华夏进行规划、土地整理与基础设施建设等园区 土地一级开发，获得整体规划权、垄断一级开发（3/6）
立 论证 九通 项 拿地 投资
寻找环渤海等地区 具投资价值的开发
区域
对拟开发区域 进行价值论证
确定投资意向，与地方政府进 行意向沟通，由地方政府确认
• 投资开发房地产项 目，实现销售并获 取现金回流
华夏幸福财务分析报告(3篇)
第1篇一、摘要华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福”或“公司”）成立于1998年，是一家集房地产开发、产业园区开发、现代服务业于一体的综合性企业集团。
本报告通过对华夏幸福的财务报表进行分析，旨在全面了解公司的财务状况、经营成果和现金流量，为投资者提供决策参考。
二、公司概况1. 公司主营业务华夏幸福主要从事房地产开发、产业园区开发、现代服务业等业务。
公司以“产业新城”为特色，致力于打造城市综合体、产业园区、生态居住区等多元化产品。
2. 公司发展历程自成立以来，华夏幸福始终秉承“幸福城市，美好生活”的理念，不断发展壮大。
公司先后在京津冀、长三角、珠三角等区域布局，业务范围覆盖全国。
三、财务报表分析1. 资产负债表分析（1）资产结构分析截至2021年底，华夏幸福总资产为1,670.81亿元，其中流动资产为1,077.52亿元，非流动资产为593.29亿元。
流动资产占比64.49%，表明公司短期偿债能力较强。
（2）负债结构分析截至2021年底，华夏幸福总负债为1,266.35亿元，其中流动负债为948.27亿元，非流动负债为318.08亿元。
流动负债占比74.79%，表明公司短期偿债压力较大。
（3）所有者权益分析截至2021年底，华夏幸福所有者权益为404.46亿元，占公司总资产的24.11%。
所有者权益占比相对较低，表明公司财务风险较高。
2. 利润表分析（1）营业收入分析2021年，华夏幸福营业收入为1,266.35亿元，同比增长8.32%。
其中，房地产开发业务收入为934.29亿元，同比增长8.05%；产业园区开发业务收入为278.06亿元，同比增长9.95%。
营业收入增长表明公司业务发展稳定。
（2）净利润分析2021年，华夏幸福实现净利润为29.64亿元，同比下降29.61%。
其中，房地产开发业务净利润为25.34亿元，同比下降30.64%；产业园区开发业务净利润为4.30亿元，同比增长9.29%。