房屋及设施设备管理
第五章房屋及设施设备管理
房屋及设备设施管理是指对物业共用设备设施和属于房屋共用部位的日常运行维护和管理、 大中 小修及更新改造。房屋及设备设施管理涉及面广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用， 是物业管理的重要内容之一。
第一节物业设施设备管理概述
一、物业设施设备
物业设施设备， 是指房屋及附属于房屋建筑业主共用的各类设施设备的总称， 它是构成房屋建筑 实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础与必要条件。
物业设施设备主要分为：房屋与设施、强电系统、电梯升降系统、空调系统、给排水系统、消防 系统、弱电系统等。
二、物业设施设备管理
物业设施设备管理， 是指物业服务企业根据物业服务合同的约定和有关规定， 运用先进的技术手 段和科学的管理方法对房屋及各种设施、 设备的使用、维护、保养、维修实施管理， 保证房屋、设施、 设备的正常使用，提高房屋、设施、设备的完好率，延长房屋、设施、设备的使用寿命，以最大限度 地满足业主和使用人对房屋、设施、设备使用的需要，并创造良好的经济效益和社会效益。
（一）物业设施设备管理的目标
物业设施设备管理在整个物业管理中处于非常重要的地位，它是物业运作的物质和技术基础。 1．用好、管好、维护检修好、改造好现有设施设备，提高设施设备的利用率及完好率，是物业 设施设备管理的根本目标
具体为：保持设施、设备完好，满足其使用功能； 确保物业及使用人的安全； 促进物业保值增值。 2．衡量物业设施设备管理质量的三个指标
（1）房屋完好率，是指完好房屋与基本完好房屋面积之和占房屋总建筑面积的百分率。
（2）危房率，是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分率。
（3）设备完好率，是指完好设施设备数量占全部设施设备总数量的百分率。 3．物业设施设备完好的基本标准
结构与零部件完整齐全； 设施设备运转正常， 满足使用功能； 设施设备技术资料及管理记录齐全； 设施、设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象；防水、防冻、保温、防腐、安全、标识等措施完整有效。
（二）物业设备管理的意义
（1）良好的物业设施设备管理可以为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。
（2）良好的物业设施设备管理，是延长物业使用年限、降低设备寿命周期费用、提高物业价值 和使用价值、使物业保值增值的有效手段。
（3）良好的物业设施设备管理是城市经济和社会管理及文明建设和发展的需要。
（4）良好的物业设施设备管理能提高物业服务企业的服务质量，为企业树立良好的企业形象， 同时也能促进物业管理行业的健康发展。
三、物业设施设备基础管理
（一）物业设施设备档案管理
物业设施设备档案主要包括设备原始档案， 设备技术资料和政府职能部门颁发的有关政策、 法规、 条例、规程、标准等强制性文件，以及设备运行、维修养护、修理改造的使用管理档案。其目的在于 实现规范管理，便于事后追溯，还可以作为管理的证据。
1．物业设施设备档案的建立
（1）新建物业项目设施设备基础管理档案的建立。
① 设施设备原始技术档案的建立。 设施设备原始技术资料收集， 主要是在物业项目设施设备和系统承接查验双方交接时由交验方提 交的物业清单，物业竣工图纸、竣工资料和技术资料，设备生产厂家的安装、维护、使用说明书与合 同书等。承接方应安排专人按有关规范和制度的规定进行分类整理建档， 永久保存； 按借阅制度供查 阅使用。
② 设备基础管理档案的建立。
设施设备的基础管理档案是随设施设备同寿命保存的。它主要包括： 《房屋清单》 《共用设施清 单》《设
备登记卡》《设备清单》《设备台账》《设备卡》等。其中：《房屋清单》和《共用设施清 单》是按照物业承接查验时接收的清单到现场进行核对、查验确认后形成的。 《设备登记卡》是在物 业承接查验时，依据设备的铭牌和装箱单的内容进行填写的，是设备的原始资料的真实反映。而《设 备清单》是根据《设备登记卡》的信息制作的，它主要用于方便设备管理，如管理人员随时查询和编 制维修保养计划和机配件采购计划时应用。《设备台账》是对于重要的一、二类设备进行动态管理， 如电梯、高压配电设备、空调的制冷主机、锅炉、消防设备等。《设备卡》挂在（粘贴在）设备上的 醒目位置，一台设备一个卡。
③ 设备管理的相关法律、法规、规范与标准等强制性文件。
（2）设施设备使用管理档案。
① 设施设备使用维护档案。设施设备使用维护档案的保存年限一般为 3〜5年，可定期处理。主
要包括：设备运行日志、故障处理记录、巡检记录、事故处理报告、维修保养计划、维修保养报告、 设备完好率检查评定、设备系统状态参数测定记录、设备系统的专业安全检验报告等。
② 设施设备修理、改造档案。主要包括：设备、设施、系统的专项修理，大修、中修，改造计划， 实施合同，实施报告，验收报告等。
③ 设施、设备报废档案。主要包括：设施、设备的报废申请、评估、报废记录等。
2．物业设施设备档案的管理 原始档案资料应统一编号，规范管理、分录类归档、严格管理，原件不得带出资料室，由资料员 保管和复制供应； 其他要求与物业档案管理的规定一样。 设备档案资料按每台单机整理， 存放在设备 资料档案内，档案编号与设备编号一致，按编号顺序排列，定期进行登记和资料归档、更新，达到物 业管理档案管理标准要求。
（二） 实施标准化管理
标准化管理是为设备管理职能的实施提供共同的行为准则和标准， 同时也是为设备的技术经济活 动提供基本的依据和手段。主要包括：在管理中导入 ISO9001、 14001、 18001质量、环境、健康安 全国际标准管理体系，建立和完善各类物业管理标准，制定房屋、设备完好率标准等，完善物业设施 设备管理的管理制度、操作规程与作业流程。
（三） 计划管理，
规范的设施设备管理必须遵循 PDCA 循环法则，即：计划、实施、检查、总结提高。因此，计 划是保证各项工作达到标准的基础，只有科学合理的计划，才能保证管理目标的实现。
物业设施设备管理的计划内容包括：专业技术人员作业安排计划，即技术工人岗位作业安排表； 各类专业设备运行计划，如投入设备台数、开机时间、运行状态参数、巡检周期等；设备维修保养计 划，包括维保设备名称、项目、内容、标准、时间、资源、实施人等；设施设备大、中修，更新改造， 报废计划；设备及物资采购计划、资金应用计划等。
（四） 专项对外专业委托分包管理
随着经济发展、 科技进步，人们对生存环境的要求提高， 物业项目配套的共用设施设备愈来愈全， 科技含量愈来愈高， 对管理者的要求亦随之提高； 加上社会专业化分工越来越细， 物业管理用工成本 逐年提高。为了实现高水平、最经济合理的管理目标，物业项目设施设备的专业化维修保养和大、中 修改造，亦可以采用专项对外专业委托分包管理的方法，即对专项外委分包管理。
（五） 施工管理
物业项目在管理中不可避免地会有工程施工， 而任何施工都会给业主和物业使用人带来影响与干 扰，并对物业服务质量造成负面影响，因此，物业管理者要重视项目内的施工管理。
1．施工许可管理
包括：任何单位需到物业项目内进行施工， 必须按规定办理有关审批手续， 并到物业管理处办理 施工登记手续， 提交相关证件和资料。 物业管理处应及时、 全面地审核申请人和施工人员的证件和资 料，必要时需征得相关业主或物业使用人同意， 符合要求时才能办理开工手续。 双方必须签订施工管 理协议，规范施工管理。签发施工入场证，包括：施工设备、材料、人员等。张贴施工公示，告知业 主和物业使用人。
2．施工过程管理
包括：严格按相关规定进行施工， 认真履行管理协议， 实现管理目标。 采取有效措施， 确保安全。 施工区域必须封闭隔离，文明施工，尽力避免干扰。施工现场明示施工单位、内容、时间、要求、责 任人、安全人、投诉方式、管理者等，以便联系或投诉。定期或随时进行施工监管，发现问题及时处 理。工程结束立即清理现场，恢复原状。施工管理过程要全面记录，归档保持。
（六）安全管理 物业设施设备的安全管理主要是建立健全安全管理制度， 完善各类设施设备的安全操作规
程和突 发事件应急处理预案， 强化管理及操作人员的专业培训， 提高全员的安全生产意识及应变能力， 有效
控制和减少设施设备故障， 避免各类事故的发生， 确保物业与使用人和物业服务人员的安全。 安全管 理主要包括：
1．建立完善安全管理制度 主要包括：设施设备使用管理制度，如值班制度、交接班制度、巡查制度、岗位责任制、设备机 房出入管理制度、 消防设备管理制度、 安防设备管理制度、 电梯使用管理制度、 高空作业管理制度等。
2．完善落实各类设备运行、维修安全操作过程 主要包括：高低压停、送电安全操作过程，高低压倒闸安全操作过程，电气设备巡检规程，电梯 运行操作规程，制冷机运行操作安全过程，空调机组安全操作规程，水泵运行操作规程，消防水泵试 运行操作规程，送排风风机安全操作规程，燃煤、燃气（油）、电锅炉安全操作规程等设备运行安全 操作规程，以及各类设备的维修保养安全操作规程等。
3．建立完善各类设施设备突发事件的应急预案 主要包括：突然停电、停水、停气（汽）、停暖应急预案，水、汽、气管道爆管泄漏应急预案， 突发设备事故、 人身事故应急预案， 自然灾害突发应急预案， 房屋安全突发应急预案等设施设备突发 事件应急预案。
4．加强设备安全专业培训，提高全体设施设备管理、操作员工的安全意识和应急处理能力 做到人人都是安全员，个个关注房屋设施设备安全，推动全员安全管理，确保物业安全。 5．设施设备故障处理
设施设备或系统在使用过程中， 因某种原因丧失了使用功能或降低了效能时的状态， 称为设施设 备故障。设施设备故障管理包括：为了减少和消灭故障，必须了解、研究故障发生的宏观规律，分析 故障形成的微观规律，采取有效的措施和方法，控制故障的发生。
6．设施设备事故管理
（1）设施设备事故及其类别。设施设备故障所造成的停机时间或修理费用达到规定限额者为设
施设备事故。其分类如下：一般事故，修理费用一般设备 500〜5000元，重要设备iOOO〜10000元，
造成停电、停水、停气、停冷（暖）10〜30分时，为一般事故；重大事故，修理费用一般设备在 5000 元以上，重要设备 10000 元以上，造成停电、停水、停气、停冷（暖） 30 分以上时，为重大事故； 特大事故，修理费用在 10 万元以上，或造成停电、停水、停气、停冷（暖）两天以上时，为特大事 故。
（2）设施设备事故的性质。由于人为原因造成的事故，称责任事故；因设备的设计制造、维修 质量不良和安装、调试不当引起的事故，称质量事故；因各种自然灾害造成的事故，称自然事故。
（3）设施设备事故的调查分析及处理。设施设备事故发生后，应立即切断电源、水源、气（汽） 源，保护现场，逐级上报，及时进行调查、分析和处理。事故的分析要客观、全面、实事求是。事故 的处理要遵循“三不放过”的原则，即：事故原因分析不清——不放过；事故责任者和群众未受到教 育——不放过；没有防范措施——不放过。
（4）设施设备事故报告及原始资料。发生设施设备事故的单位或部门应在三日内认真填写事故 报告单，上报设施设备管理部门，并按有关规定逐级上报。事故处理和修复后应填写记录，计算维修 费，与原始资料归档保存，并统计上报。
房屋设施设备维修养护管理规定办法
房屋设施设备维修养护管理规定办法
1. 背景与目的
为了保障房屋设施设备正常运行和延长使用寿命，减少维修维护费用，提高物业管理水平，制定本规定。
2. 适用范围
本规定适用于物业管理单位管理的所有出租房屋，包括但不限于住宅、商铺、办公楼等。
3. 房屋设施设备的分类及维护要求
3.1 建筑物
建筑物包括主体结构、墙体、屋面、装饰面等，应定期进行检查和保养。对于主体结构和墙体，应每年进行一次检查，并及时消除病害、积水等，防止影响房屋结构安全。对于屋面，应每年进行清理和检查，防止堵塞雨水管道和引起渗漏。对于装饰面，应每季度进行一次检修，保持房屋外墙、门窗等的整洁和漆面光泽。
3.2 电力设备
电力设备包括电表、电线、开关、插座、照明设备等。定期进行检查和保养，及时更换老化损坏的设备。对于每个出租房屋的电路安装，应根据实际用电情况，选择负荷适当的设备，尽量避免在同一线路上串连多个高功率电器。
3.3 水电设备
水电设备包括自来水管道、下水管道、热水器、水龙头等。应定期进行检查和保养，清除水垢和异物，及时修复漏水，更换老化损坏的设备。
3.4 家具、家电及厨卫用品
家具、家电及厨卫用品定期进行清洗和保养，及时更换老化损坏的设备。对于每个出租房屋的家具、家电及厨卫用品的配置，应根据不同房屋的户型作出合理的布局。 4. 维护保养管理制度
4.1 管理责任制
物业管理单位应当按照职责分工，成立专门的维护保养工作小组，定期对房屋设施设备进行检查和维护，及时消除隐患。对于发现的问题和隐患，应记录并及时报告业主或租户。
4.2 维护计划制度
物业管理单位应当根据实际情况建立房屋设施设备维护计划。维护计划应当明确内容、时间及责任人，并及时调整适应实际情况。
4.3 维护保养记录制度
物业管理单位应当建立完善的维护记录制度，对每一次维护保养进行记录，以便日后查阅和分析。
5. 管理流程
5.1 报修流程
当租户或业主发现房屋设施设备出现故障或需要维修保养时，应当及时向物业管理单位进行书面报告。物业管理单位应当在接到报告的第一时间进行处理，及时安排专人进行维护保养。
房屋共用部位、设施设备维修养护的管理规定
房屋共用部位、设施设备维护管理规定
建筑维护工人
a.按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》的内容需要维修和维护；
b.每月一次按《房屋、设备、设施检查的内容和要求》对小区房屋建筑，公用部位、设施进行巡查；
c.将周期巡查、固化结果记录在《共用部位巡查、养护记录表》内；
d.房屋、设施维修工作记录在《房屋、设备、设施维修记录表》内；
e.房屋、设施发生异常，及时报告设备主管，并在设备主管的配合下消除异常。
设备主管
a.负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责编制零星物资采购计划，委托维修的联系工作；
b.每年12明年的计划将在1月份根据房屋的完整性制定《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；
c.组织实施房屋、设施的维修工作，对房屋养护、为维修提供工作指导和检查监督；
d.检查每个周期的维护记录、维修记录进行检查验证；
e.每季度组织建筑维护工人检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据每日检查和季度检查记录《房屋完好程度评定办法》，填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》，经经理审核后上报公司主管部门； 【供配电设备】
电工
a.每日一次按照《房屋、设备、设施检查的内容和程序》巡视配电房设备，并记录《配电房巡视记录表》；
b.配电室每周清洁一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)"运行"与"备用"每月切换检查一次，并记录《设备定期启动表》；
c.按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修规程》的内容需要定期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；
d.供配电设备、设施维护工作记录在《房屋、设备、设施维修记录表》内；
e.当供配电设备出现异常和故障时，应及时向设备主管报告，记录《设备故障记录表》，并在设备主管的配合下消除异常和故障。
a.负责设备技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、编制材料采购计划，外委托修理的联系工作；
办公大楼房屋建筑与公用设施管理维护方案（二篇）
办公大楼房屋建筑与公用设施管理维护方案
一、房屋建筑管理维护方案
（一）房屋建筑物业管理内容与要求
目的：通过对建筑有计划的保养，使建筑美观耐用，保持完好，延长其使用寿命。
原则：日常发现建筑有缺陷的，及时进行维修；并有计划地对建筑物实行系统的保养。
职责：一般情况下，建筑物的清洁保养由清洁班按照有关规定负责执行，填写相应的清洁记录；其它保养内容由工程部负责执行，填写公共设施保养记录。工程部主任每年初根据公共建筑设施保养计划标准，结合管理公司实际情况，制定出公共设施年度保养计划。
（二）房屋建筑本体共用部位的维修管理
1、标志明显（由清洁工进行日常清洁，维修班根据损坏情况进行保养）：
1)在商业设施和每层楼电梯厅和疏散楼梯处设楼层号标志，每层楼电梯厅设防火疏散示意图（其中应注明电梯、消火栓、警铃、住户门、疏散楼梯的位置），安全出口疏散指示灯；
2)地下室设备房门贴设备房标志牌，各类设备应有标识牌。
3)物业的主入口处设大厦总平面图、不锈钢宣传栏(电子公告屏)。
4)警示牌，如：“设备重地非公勿入”、“机房重地闲人免入”、“高压带电打开危险”、“库房重地烟火禁入”、“线路工作请勿合闸”、“高压危险请勿靠近”、“设备故障暂停运行”、“火警无情通道禁停”、“有电危险闲人免进”、“消防通道禁止停车”、“宁静致远一鸣惊人”、“涂污毁面广告伤神”、“高空抛物人怨___”、“吐痰弃物请移玉步”、“袖手旁观风度翩翩”、“你停我停寸步难行”等。
5)为便于管理，对所有的强弱电配电箱、接线箱以及箱内的进出线加设标识。
6)物业管理公司应设指示牌标识，并应在适当位置设置管理处导向牌。
7)绿化物种应有标识牌，绿化地应标有“小草休息，请勿打扰”等警示牌。
8)儿童游戏场等场地应标明“儿童玩耍时需有大人陪同”的警示标志。
9)施工场地应设有“施工危险，请绕行”的警示标志。
10)自行车、摩托车库按指定位置做标识。
11)各栋楼梯走道的消防栓应注明“小心碰头”。
物业公司关于房屋本体及附属设施维修养护计划和实施
物业公司关于房屋本体及附属设施维修养护计划和实施
提要：
房屋是公司设施的维修养护，是物业管理工作重点之一，我们制定了一套对房屋本体及公用设施维修养护计划及实施细则，最大程度地发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，努力为用户营造一个安全、健康、文明的工作场所。
一、房屋建筑管理的重点
房屋建筑主体结构在使用过程中产生的自然损坏和人为损坏，导致物业使用功能降低或丧失，为恢复其原有功能，必须及时有针对性的进行定期维修和定期养护工作。
随着科学技术的不断进步，装饰材料的品种日益繁多，决定了今后我们在物业管理工作中，针对不同装饰材料常采取多样化的维护管理手段，如木质材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蚀；地毯的防潮、防蛀蚀、防变色；皮革材料的防腐蚀老化；大理石、花岗岩等石质材料的防腐蚀、防变色，都是今后装饰工程维护的重要内容。
二、房屋主体和公建设施维修养护目标
我们针对该中心房屋主体和公用设施维修养护的目标是：保证房屋的使用功能和安全、维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率98%以上，房屋零修及时率为100%，维修工程合格率为98%以上，重大工程维修率100%。
三、房屋本体及公用设施维修养护范围
根据要求，在充分分析行政中心的建筑及质量结构的基础上，我们确立了房屋本体维修养护范围：承重墙部位（包括基础、梁、盖顶、柱等），房的抗震结构部位（包括构边柱、梁、墙等），内外墙面，楼梯间，公共通道、门厅及公共屋面等部位的维修和养护，电梯、消防设施、主体上下管道等设备设施的维修养护详见第八章（机电设备设施管理）。
公用设施维修养护范围：区内道路、室内外停车场、室外管网、标识系统等。
四、房屋本体及公用设施维修养护计划
对房屋本体及公用设施的维修养护管理，我们坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性维修养护相结合的原则，编制科学性和操作性强的维修养护计划。
小区物业房屋及公用设施设备维修养护计划
小区物业房屋及公用设施设备维修养护计划
一、维保管理
我公司对房屋建筑本体、公共部位、公共配套设备和设施加强日常养护和维修管理，并定期记录在相应表格中。
（1） 房屋建筑本体及公共部位
每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；
每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作；
在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；
每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次；
业主已委托管理的空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施；
巡检有记录；
巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。
（2） 供配电系统
建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；
值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；
保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；
潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥；
每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；
每日填写运行记录，建档备查。 （3） 弱电系统
操作人员受过专业培训，持证上岗；
工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；
有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；
对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；
工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；
办公大楼房屋建筑与公用设施管理维护方案范本（二篇）
第1页共11页 办公大楼房屋建筑与公用设施管理维护方案范本
一、房屋建筑管理维护方案
（一）房屋建筑物业管理内容与要求
目的：通过对建筑有计划的保养，使建筑美观耐用，保持完好，延长其使用寿命。
原则：日常发现建筑有缺陷的，及时进行维修；并有计划地对建筑物实行系统的保养。
职责：一般情况下，建筑物的清洁保养由清洁班按照有关规定负责执行，填写相应的清洁记录；其它保养内容由工程部负责执行，填写公共设施保养记录。工程部主任每年初根据公共建筑设施保养计划标准，结合管理公司实际情况，制定出公共设施年度保养计划。
（二）房屋建筑本体共用部位的维修管理
1、标志明显（由清洁工进行日常清洁，维修班根据损坏情况进行保养）：
1)在商业设施和每层楼电梯厅和疏散楼梯处设楼层号标志，每层楼电梯厅设防火疏散示意图（其中应注明电梯、消火栓、警铃、住户门、疏散楼梯的位置），安全出口疏散指示灯；
2)地下室设备房门贴设备房标志牌，各类设备应有标识牌。
3)物业的主入口处设大厦总平面图、不锈钢宣传栏(电子公告屏)。
4)警示牌，如：“设备重地非公勿入”、“机房重地闲人免入”、“高压带电打开危险”、“库房重地烟火禁入”、“线路工作请勿合闸”、“高压危险请勿靠近”、“设备故障暂停运行”、“火第2页共11页 警无情通道禁停”、“有电危险闲人免进”、“消防通道禁止停车”、“宁静致远一鸣惊人”、“涂污毁面广告伤神”、“高空抛物人怨___”、“吐痰弃物请移玉步”、“袖手旁观风度翩翩”、“你停我停寸步难行”等。
5)为便于管理，对所有的强弱电配电箱、接线箱以及箱内的进出线加设标识。
6)物业管理公司应设指示牌标识，并应在适当位置设置管理处导向牌。
7)绿化物种应有标识牌，绿化地应标有“小草休息，请勿打扰”等警示牌。
8)儿童游戏场等场地应标明“儿童玩耍时需有大人陪同”的警示标志。
9)施工场地应设有“施工危险，请绕行”的警示标志。
10)自行车、摩托车库按指定位置做标识。
物业设施、设备维修管理与维护方案
物业设施、设备维修管理与维护方案
一、房屋及公用设施维修养护
1、提要：
制订砌体、钢筋混凝土、钢结构支架、防水、玻璃幕墙、装饰、门窗等结构、工程以及公用设施的详细维修养护计划和实施细则。
定期进行房屋查勘，确保房屋和公用设施的安全、正常使用。
1.1建筑物结构特色
瑞华苑小区，位于长治市郊区老顶山国家森林公园脚下，总建筑面积一期约4万多平方米，由10栋5层（不含地下部分）组成。
1.2房屋本体和公用设施维修养护目标
我们对瑞华苑一期房屋本体和公用设施维修养护的目标是：保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为100%，中大修工程质量合格率为100%，重大维修工程回访率为100%。
1.3对瑞华苑一期房屋及公共设施的管理策略
为做好瑞华苑一期的房屋和公共设施的维护保养，我们采取如下三大管理策略：
1.3.1预防性保养策略
重视瑞华苑一期房屋本体和公共设施的日常检查和养护工作，采用计划性保养与日常检查监督相结合的预防性保养策略，根据设施设备的实际状况和老化周期，制定详细的检查计划，通过检查及时发现并解决问题，化被动为主动，保障房屋公共设施的完好，延长其使用寿命。
1.3.2重点服务策略
根据建筑物管理中的重点服务事项，进行重点防护。
1.3.3技术先行策略
我们将重视技术的引进和开发工作，防止因技术不足影响正常维修与养护，确保物业养护和管理的专业化，保障维修养护的高质量。
1.4建筑物管理的重点及对策 1.4.1管理重点之一：房屋地基、屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的维修养护
对策：
(1)采取预防为主的计划性维修保养和应急修缮养护相结合的原则，定期对房屋和公用设施屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的完好情况和防水性能等进行针对性的检查养护。针对性地制定养护措施和计划，及时做好房屋和公用设施外墙、基础、屋面和勒脚等维修养护工作。如夏季来临前及时做好天面、窗户和外墙等防水修补，消除墙面和金属漆面起泡、脱漆、开裂、窗户接缝不严等现象，保证房屋和公用设施经受台风暴雨的袭击。
房屋建筑设施设备安全管理员
房屋建筑设施设备安全管理员
房屋建筑设施设备安全管理员是负责管理和监督房屋建筑设施设备的安全工作的专业人员。他们通常在工地或楼盘等建筑现场工作，负责确保建筑设施设备的安全性，预防和处理各种安全问题和事故。
房屋建筑设施设备安全管理员的主要职责包括：
1. 制定和实施安全管理制度和规范，确保建筑设施设备的安全性。
2. 定期检查和维护建筑设施设备，确保其正常运行和安全性。
3. 培训和指导建筑工人和员工，提高他们的安全意识和技能。
4. 开展安全检查和隐患排查，发现和处理各种安全隐患。
5. 参与应急救援和事故处理工作，保障现场的安全。
6. 跟踪和了解相关法律法规，及时更新和完善安全管理工作。
房屋建筑设施设备安全管理员需要具备以下技能和素质：
1. 具备扎实的建筑设施设备安全知识和技术能力。
2. 具备较强的安全意识和责任感，能够保持警觉和冷静应对各种突发情况。
3. 具备良好的沟通能力和团队合作精神，能够与各方有效进行沟通和协调。
4. 具备一定的应急救援能力和事故处理经验。
5. 具备较强的学习能力和问题解决能力，能够及时应对新的安全问题和挑战。
总之，房屋建筑设施设备安全管理员在建筑工程中起着重要的保障作用，他们的工作能够有效预防和减少安全事故的发生，为建筑工程的安全顺利进行提供了保障。
房屋及设备设施管理练习试卷5(题后含答案及解析)
房屋及设备设施管理练习试卷5 (题后含答案及解析)
题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题 3. 简答题
单项选择题本大题共50小题，每小题1分，共50分。每题的备选项中，只有1个最符合题意。
1．在物业房屋及设施设备的维修保养工作中,应自始至终把( )工作放在最重要的位置上。
A．安全管理
B．计划维修养护
C．物业的保值增值
D．降低能源消耗
正确答案：A 涉及知识点：房屋及设备设施管理
2．在计算房屋完好率和危房率之前,必须先进行( )评定。
A．危险房屋
B．设备完好等级
C．房屋完好等级
D．物业建造质量等级
正确答案：C 涉及知识点：房屋及设备设施管理
3．物业管理企业一般应当至少每( )对在用电梯进行一次清洁、润滑、调整和检查。
A．7日
B．15日
C．30日
D．60日
正确答案：B 涉及知识点：房屋及设备设施管理
4．设施设备完好率是指( )设施设备数量占全部设施设备数量的百分比。
A．基本完好
B．一般损坏
C．严重损坏
D．完好
正确答案：D 涉及知识点：房屋及设备设施管理
5．所有从事电梯管理的人员都要持有国家或地方有关管理部门认可的( )证书。
A．执业资格
B．职业资格
C．上岗资格
D．安全检验合格
正确答案：C 涉及知识点：房屋及设备设施管理
6．电梯每年要由( )进行年检,获得年检合格证,才能继续使用。
A．政府房地产主管部门
B．政府工商物价主管部门
C．政府技术监督主管部门
D．政府劳动保障主管部门
正确答案：C 涉及知识点：房屋及设备设施管理
7．消防设施设备应定期检查,一般应至少( )进行一次全面检查。
A．7日
B．15日
C．30日
D．60日
正确答案：C 涉及知识点：房屋及设备设施管理
8．对消防设施设备运行情况,每( )应不少于二次到现场做一般性检查并记录。
A．日
B．周
C．月
D．年
房屋及设施设备管理
第五章房屋及设施设备管理
房屋及设备设施管理是指对物业共用设备设施和属于房屋共用部位的日常运行维护和管理、大中小修及更新改造..房屋及设备设施管理涉及面广;技术含量高;关系到物业的正常运行和安全使用;是物业管理的重要内容之一..
第一节物业设施设备管理概述
一、物业设施设备
物业设施设备;是指房屋及附属于房屋建筑业主共用的各类设施设备的总称;它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分;是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础与必要条件..
物业设施设备主要分为：房屋与设施、强电系统、电梯升降系统、空调系统、给排水系统、消防系统、弱电系统等..
二、物业设施设备管理
物业设施设备管理;是指物业服务企业根据物业服务合同的约定和有关规定;运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋及各种设施、设备的使用、维护、保养、维修实施管理;保证房屋、设施、设备的正常使用;提高房屋、设施、设备的完好率;延长房屋、设施、设备的使用寿命;以最大限度地满足业主和使用人对房屋、设施、设备使用的需要;并创造良好的经济效益和社会效益..
一物业设施设备管理的目标
物业设施设备管理在整个物业管理中处于非常重要的地位;它是物业运作的物质和技术基础..
1．用好、管好、维护检修好、改造好现有设施设备;提高设施设备的利用率及完好率;是物业设施设备管理的根本目标 具体为：保持设施、设备完好;满足其使用功能；确保物业及使用人的安全；促进物业保值增值..
2．衡量物业设施设备管理质量的三个指标
1房屋完好率;是指完好房屋与基本完好房屋面积之和占房屋总建筑面积的百分率..
2危房率;是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分率..
3设备完好率;是指完好设施设备数量占全部设施设备总数量的百分率..
3．物业设施设备完好的基本标准
结构与零部件完整齐全；设施设备运转正常;满足使用功能；设施设备技术资料及管理记录齐全；设施、设备整洁;无跑、冒、滴、漏现象；防水、防冻、保温、防腐、安全、标识等措施完整有效..