城市综合体的开发思路浅析

城市综合体的开发思路浅析——以杭州创新创业新天地城市综合体开发为例作者单位：杭州市工业资产经营投资集团有限公司郭东晓杭州新天地集团有限公司侯显夫忽如一夜春风来，被业内人士称为HOPSCA或者City Mall的城市综合体，已经成为了房地产行业最潮的术语之一。

“有城市的地方就有城市综合体”、“城市之间的竞争归根到底是城市综合体的竞争”，不少城市将城市综合体作为提升城市核心竞争力、提升城市对外吸引力的重要抓手。

所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并且各部分功能有机集成、相互融合的大型建筑群，简言之，城市综合体是“衣食住行、吃喝玩乐洗洗睡”等功能的集合体。

据不完全统计，近年来我国有超过60个城市已建成或正在建设城市综合体项目，其中仅仅在杭州市，在长期规划中就准备建100个城市综合体。

尽管在规划建设城市综合体之前需要考虑市场需求、区位特点、交通规划以及经济效益等综合因素，我们这里重在讨论在城市综合体选址、建设规模等大前提确定的情况下，在实际的规划建设过程中目前存在着“重规划轻策划、重单体轻整体、重商业轻环境、重人工轻自然”等“四重四轻”的现象，这种建设理念的存在已经或即将造成开发以后物业闲置、整体景观不佳、商业气氛不浓等未能达到预期开发目标的恶果：一、重规划轻策划通过整体规划可以使城市能够有序发展，充分减少城市的脏乱差、功能无序的现状，因此，重视规划这比以前城建时不做规划、甚至不重视规划无疑是一种巨大的进步。

但是在城市综合体开发过程中，如果商业规划不与商业策划（包括业态类型、功能定位等因素）有效结合，不充分调研当地的物业需求、市民消费结构、消费能力等市场有效需求，单纯为了规划而规划，这样一厢情愿建造而成的综合体尽管可能美轮美奂，但是最终可能造成无人问津、人气不足、开发商破产倒闭的厄运，造成社会资源的极大浪费；二、重单体轻整体不少开发主体很重视单体的外形设计，设置不惜巨资邀请国外大师进行设计，但是不重视甚至忽视与周边整体环境包括建筑风格、天际线、交通流线、整体建筑色彩等的协调匹配，尽管单体形象美观大方，但是整体效果却不协调、不匹配，这同样会对城市综合体整体功能产生负面影响；三、重商业轻环境诚然，城市综合体的成功离不开营造成功的商业环境，以烘托商业气氛，吸引人气，但是，对整体环境包括绿化、景观、小品等提升形象的公共环境以及地块环境却重视不够、研究不足，由此造成整体环境欠佳、影响了客户的购物消费体验、吸引不了顾客，最终影响了商业环境的有效形成，降低项目的经济效益；四、重人工轻自然当今国内的设计界存在着一种“过度设计”的倾向，在建设过程中，不少设计师过分注重设计一些例如人工音乐喷泉、下沉式广场、大面积水泥混凝土广场等无生命力、影响生态的人工建筑与人工景观，不重视充分利用地形地貌、当地自然资源例如河道、绿化、原有建筑因地制宜营造一些自然生态环境，搞得大部分建筑千篇一律、千城一面，失去了特色。

针对以上“四重四轻”现象，为了避免建成以后造成物业闲置、无法达成预期开发效果，城市综合体开发需要向“商业策划与商业规划结合”、“商业规划与设计结合”、“商业与环境结合”、“人工与自然结合”四个结合转变：一、商业策划与商业规划结合城市综合体与住宅、纯粹商业大楼不同，具有建筑体量大、物业类型多、建设周期长、对提升城市形象与竞争力作用巨大等特点，为了达成项目的经济效益、社会效益与生态效益三者的共赢，综合体开发应遵循“两个结合”的设计思路即“商业策划与商业规划结合、商业规划与单体建筑设计结合”以及“先策划后规划、先规划后设计”，避免单纯为了规划而规划、单纯追求单体建筑设计不顾经济效益、商业策划、整体规划的弊端：商业规划，是综合体内商业商务系统的发展目标和实现方式包括空间与平面的整体部署过程。

规划经政府相关部门审批后，是进行商业开发、建设的法律依据。

规划要求从系统的全局和整体出发，着眼于规划对象的综合整体优化，从发展和立体的视角来考虑和处理问题；商业策划，是依托创造性思维，确定包括酒店、商务办公、餐饮、休闲娱乐、购物等各类业态类型与结构，实现各类业态的优化组合与科学搭配，从而达到项目整体收益与土地价值最大化。

商业策划与商业规划必须有机结合，策划为规划方向提供依据，规划设计的硬性指标要求也为商业策划提供限制性条件，只有符合市场定位、项目定位与开发目标的规划才是好的规划。

新天地综合体的建设过程充分体现了“策划与规划结合”、“先策划后规划”的设计思路。

新天地于2008年4月份邀请戴德梁行进行项目发展策略研究，确定了新天地综合体的开发目标、整体定位、业态结构与类型、业态分布以及开发策略与开发时序；以此为前提，进行了项目的整体商业规划包括建设指标、规划红线、公建项目以及景观绿化等进行优化与调整，并确定了划分19个地块进行开发，充分体现策划与规划的互动融合；二、规划与设计结合如前所述，城市综合体是由各类单体建筑（包括酒店、购物中心、办公楼、步行街有时还包括住宅等）、绿化、道路、景观等共同组成的集商业商务于一体的综合物理空间，商业规划是从整体出发，通过城市空间的分析与设计，协调各区域空间的相互关系；而建筑设计则从局部出发，解决单体建筑立面、外观、建筑限高、建筑层数以及内部设计等问题。

因此，两者必须有机结合，一方面，商业规划是基础与前提，任何单体建筑必须服从于整体规划，以达到整体最优；另一方面，建筑设计是商业规划的延续与深化，单体建筑设计的美观、协调直接关系到商业规划目标的达成。

新天地城市综合体在城市设计方案的基础上，进行了系统的商业策划，又用商业策划调整与优化商业规划；为了落实商业规划，又全面导入整体概念设计对商业规划进行深化与优化。

经过确定的商业规划是建筑设计的依据，在此基础上着手工业遗存核心区、商住地块、桥梁、景观水系等单项建筑设计，充分体现了“商业规划与建筑设计结合”的原则。

总之，新天地城市综合体的建设过程，完全遵循了现代城市综合体的开发规律，充分体现了“商业策划与商业规划”、“商业规划与建筑设计”的有机结合以及“先策划后规划、先规划后设计”的开发思路，努力实现企业效益、社会效益以及生态效益的共赢。

三、商业与环境、人工与自然结合城市综合体的确需要企业效益与投资回报，但是还需要统筹考虑商业设施与整体环境的互动，以优美环境来吸引人气、提升商业价值；优美的商业环境是社会环境、人文环境、经济环境和生态环境的综合体现，现代商业环境主张以“人”为中心，需要将商业与环境有机结合，既要满足人们的物质要求，还要满足人们的精神需求。

商业物业是人居环境中将物质文明和精神文明有机结合的载体，商业本身是人居环境非常关键的构成要素，没有基本商业的支持，人们的生活质量就将会下降。

但是，不恰当的商业开发同样会损害我们的生活质量，人居环境中的商业，最终都要以促进人的全面发展为目的，其出发点和落脚点是努力提高物质生活和精神生活水平。

国内外几乎所有成功的城市综合体无不重视营造优美的、人性化、自然生态的整体环境，重视“商业与环境、人工与自然”的有机结合：例如日本的六本木，集中了各种方式的都市绿化和有利的地理位置，种植了68000棵树，建筑物内和楼顶设计了多处花园，集商业、娱乐设施于一身。

在45米高的建筑物上方、建成了1300平米的空中花园（Roof Garden），被四季花木包围着的水田、菜园，果实累累，充分展示着农村风情的空间和风景；为了营造自然的生态环境，2007年特地从茨城县友部町宍戸运来泥鳅、青蛙，放入水田，并放养成功，由此做成了模拟的小自然环境。

商业与环境和谐互动，人们可以轻松愉悦的心态在人性化的商业环境中娱乐、休闲、购物，使这里成了令游人留恋往返的购物天堂。

上海的石库门建筑——上海新天地位于上海市卢湾区，居淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，处于“市中心的中心”，占地约3万平方米，建筑面积约6万平方米。

1990年代末，上海市经济起飞，多个旧社区都被迁拆重建，重建上海新天地所在社区时，设计师将这种富有上海建筑特色的元素基本上予以保留，另一方面融入新的建筑主题意念。

经过精心的装潢﹑设计和社区整体规划下，小至树木高低﹑大至商铺排列和独特设计，凝造了一种极高雅的格调，吸引了从明星﹑艺术家到企业家来此开设精品店﹑高档饮食餐厅、休闲场所等。

上海新天地在营造商业环境的同时，也注重营造优美的生态环境，上海新天地旁边开辟了太平桥公园绿地和人工湖，绿地占地四万四千平方米，位于整个太平桥项目的中央地带。

园内种植高大乔木，兴建低坡景观，提供休憩空间。

园中心兴建了上海市中心最大的人工湖，占地一万二千平方米。

湖的中央建有大型喷泉，湖泊东西两端点缀着两个小岛，名为“玉兰岛”和“合欢岛”。

人工湖四周绿地高低起伏，栽种了各种乔木和灌木。

绿地北侧新辟一条长一千二百米的湖滨路，沿人工湖划出了一条优美的曲线，与湖西「新天地广场」的石库门海派建筑连成一体，成为市中心一处独特的新景观。

但是在营造环境时，现在不少建筑师将环境理解成了人工环境，毫无创意的音乐喷泉、广场充斥了每一个综合体，这种人工环境夏天太热、冬天太冷，建筑成本高、维护成本高，又容易形成夏天的热岛效应；而对种植树木、苗木、花草等营造自然环境反而有意无意被忽视了，注重人工、注重现代似乎成了现代建筑包括城市综合体建设的通病；因此应该多借鉴学习国外强调营造自然生态环境的设计理念，多种植各类本地灌木、乔木以及适当种植果树，以改善小气候、降低碳的排放、提高生态多样化；尽量避免建造成本与运维成本高、不自然、不环保的喷泉与广场等人工景观，这些理念应该成为今后综合体景观设计的方向，以倡导和谐自然的生活工作方式。

新天地城市综合体充分遵循生态、绿色、环保的现代城市设计理念，在整体生态景观的营造上，充分利用了原有的水系、树木绿化，在滨水回廊的两侧，进行缓坡处理，种植亲水性的高大树木、灌木、花卉，适当种植点果树，一方面可以形成树木葱茏、鲜花盛开、彩蝶纷飞的意境；另一方面还在河水中种植些睡莲、荷花、水生美人蕉、水葱、欠实、萍蓬草等当地水生植物，与缓坡上的植物结合可以有效净化水质、保护生态；在综合体绿化植物的选择上，均选择利于生长的当地植被，形成乔木、灌木、花卉、草坪相间多层次丰富的绿化结构，以有效降低综合体的热岛效应、水体污染、噪音污染等，营造良好的生态环境，成为闹中取静、融情于景，融景于商的生态型的新型城市综合体。

为了有效降低城市综合体的开发风险、缩短开发周期、降低开发成本，整合各类专业开发公司的资源，城市综合体还需要考虑自行开发与合作开发的有机结合：四、自行开发与合作开发结合充分降低市场风险为了确保如期达到开发目标，利用社会分工充分整合资源、集聚要素，新天地综合体采用自行开发与合作开发相结合的开发模式：（一）自行开发自行开发的主要目的是达到“启动项目、集聚人气、提升形象、体现特色”的要求，通过自行开发提升项目形象和土地价值。