房地产之中轩丽苑提案报告案例分析
地产法律案例分析报告(3篇)
第1篇一、案件背景本案涉及一起房地产交易纠纷，原告李某与被告某房地产开发公司（以下简称“开发商”）签订了一份《房屋买卖合同》，约定李某购买开发商开发的某住宅小区的一套房屋。
合同签订后，李某依约支付了首付款，但开发商未能按照合同约定的时间交付房屋。
随后，双方就房屋交付及违约责任产生了争议。
二、案件事实1. 合同签订与首付款支付2018年5月，李某与开发商签订《房屋买卖合同》，约定李某购买位于某市某区某住宅小区的房屋一套，房屋建筑面积为100平方米，总价款为200万元。
合同约定首付款为总价的30%，即60万元，余款在房屋交付后支付。
李某于2018年6月支付了首付款60万元，开发商出具了收据。
2. 房屋交付延迟合同约定房屋应在2019年6月30日前交付。
然而，至2019年7月，开发商仍未交付房屋。
李某多次与开发商沟通，要求其按照合同约定交付房屋，但开发商以各种理由推脱。
3. 违约责任合同中约定，如开发商未能按时交付房屋，应向李某支付违约金，违约金为已付房款的10%。
由于开发商未能按时交付房屋，李某要求开发商支付违约金6万元。
三、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：1. 开发商是否构成违约？2. 违约金的计算是否合理？3. 李某是否有权要求开发商支付违约金？四、法律分析1. 开发商是否构成违约根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”本案中，开发商未能按照合同约定的时间交付房屋，已经构成违约。
2. 违约金的计算是否合理根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
”本案中，合同约定了违约金的计算方法，即已付房款的10%。
该约定符合法律规定，且双方当事人均同意，因此违约金的计算是合理的。
中轩丽苑提案报告
中轩丽苑提案报告摘要：本提案报告旨在分析和解决中轩丽苑小区存在的问题，并提出相应的解决方案。
通过调查和研究，我们发现了以下几个主要问题：停车位不足、噪音扰民、绿化环境不佳、物业管理不到位等。
基于对这些问题的深入了解，我们提出了一系列针对性的建议和改进方案，希望能够得到相关部门的重视和支持，以改善中轩丽苑小区的居住环境。
1. 问题分析1.1 停车位不足根据我们的调研结果，中轩丽苑小区的停车位数量严重不足。
由于业主、租户和访客的车辆数量急剧增加，导致小区内停车难问题日益突出。
这不仅给业主们的正常出行带来了极大的不便，还导致了乱停车、违规占位等问题的出现。
1.2 噪音扰民另一个主要问题是小区内噪音扰民。
由于小区内部户型设计存在一些缺陷，如噪音绝缘不足以及部分业主的不文明行为，导致了噪音传递和扩散难以避免。
这使得小区居民无法得到良好的休息环境，长期下去会对身心健康产生不利影响。
1.3 绿化环境不佳中轩丽苑小区的绿化环境存在一定问题。
目前，小区内的绿地维护不及时，花草树木有日益凋零的趋势。
这不仅影响了小区居民的观赏体验，也影响了整个小区的整体形象和居住环境。
1.4 物业管理不到位最后，中轩丽苑小区的物业管理存在一些问题。
物业公司在小区维护和服务方面的投入不足，导致小区内的公共设施和环境无法及时得到维护和改进。
此外，物业管理公司在应对居民反馈问题上的反应速度也较慢，导致居民的不满情绪逐渐积聚。
2. 解决方案2.1 增加停车位为了解决停车位不足的问题，我们建议中轩丽苑小区加大对停车位的扩建和规划力度。
可以通过增设地下停车场、利用未利用空间进行停车位建设等方式，提供更多的停车位供业主、租户和访客使用，缓解停车难的困扰。
2.2 加强噪音控制为了减少小区内噪音扰民问题，我们建议在小区内增设隔音设施，并鼓励居民对噪音污染行为进行自我约束和监督。
此外，可以加强物业管理公司对小区内噪音扰民现象的巡查和处罚力度，确保居民的正常休息权益。
房地产之中轩丽苑提案报告案例分析p
房地产之中轩丽苑提案报告案例分析pCompany Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT房地产之中轩丽苑提案报告案例分析【最新资料，WORD文档，可编辑修改】一、项目态势分析二、客源客层预估三、企划思路探寻四、产品形象定位五、广告总精神及诉求六、阶段推广策略七、售楼处风格建议八、 VI及SHOW稿一、项目态势分析1、有利因素分析（推广本案时，应该抓住不放的卖点）（推广本案时，能形成商机的诉求点）优势机会1、杨浦区的东外滩项目将于今年进入实质性开发阶段。
1、地段升值性不可估量，该地区可能成为明日杨浦杨浦大桥两侧和复兴岛地区，是重点开发黄浦江地的亮点区中的一部分2、杨浦区仍聚居着不少人口，但目前的住宅形态相对 2、这些区域的住户有改善居住条件的要求比较落后3、杨浦区目前开发的新个案不多 3、本案周边竞品很少，占尽天时之利4、杨浦老区历史悠久，区域住户对地段产生了一定习 4、区域客对地段抗性不大惯性心理5、本案周边有电力学院、水产大学、上海理工大学三 5、借人文提升品质，高校教师亦可成为本案目标客所高校源6、距本案800米处有一易初莲花超市，周边公交线路 6、购物方便，出行还算便捷多，附近生活机能比较完善7、小区10万平米规划，栋距开阔，有5000平米中央 7、有一定品质感，在该地区相当有竞争力花园，建筑立面为欧陆风格8、房型面积控制得较为合理 8、总价控制得适当2、不利因素分析（客观上，项目本身存在的不足）（隐藏的麻烦，推广时可能成为抗性）劣势抗性1、杨浦区原为工业园区，周边工厂多，区域环境 1、其他区域的客源对地区的认同度不高，外区相对较差客难以进场2、本案周遭开发缓慢，平房旧房多，综合治理差， 2、难以显现本案品质，不能借周边配套造势在杨浦亦属落后3、杨浦区较少有小高层产品，区域客习惯性地认 3、本案小高层要突破人们的传统心理同多层住宅4、社区内没有会所，周边的休闲娱乐设施差 4、年轻人士难以接受平凡无趣的生活，而他们的经济收入恰恰能承受本案总价，两者十分矛盾5、肯德基、欧尚等配套设施在平凉路西侧，而本 5、离众所周知的大众配套较远案则位于平凉东侧靠近军工路二、客源客层预估1、目前居住区域●杨浦特别是平凉路沿线●极少数虹口靠近杨浦地区针对性诉求重点：●东外滩项目将于明年启动，该地区会成为成熟居住腹地●杨浦平凉路生活圈生活机能较完善●杨浦少有的10万方住宅小区2、职业、职务●生产企业占50%以上●一般受薪者为主针对性诉求重点：●两房面积在90平米左右，总价控制合理●房型规划经济实用●在杨浦改善居住条件，正是时候3、年龄●集中在36~45岁针对性诉求重点：●区域内不多见的小高层产品●栋距开阔，5000平米中庭花园●欧陆风情的住宅面积90平米左右三、企划思路探寻1、以东外滩的耀眼前景吸引客源因为：本案周边除了废旧的工业厂房，还有破败的两层平房。
房地产法案例分析报告
房地产法案例分析报告在当今社会，房地产行业的发展日新月异，与之相关的法律问题也日益复杂多样。
以下将通过对一个具体的房地产法案例进行深入分析，以期揭示其中的法律要点和解决思路。
一、案例背景具体年份，＿____（原告）与_____（被告）签订了一份房屋买卖合同。
合同约定，原告购买被告位于_____市_____区_____路_____号的一套房屋，房屋面积为_____平方米，总价为_____万元。
原告按照合同约定支付了定金_____万元和首付款_____万元。
然而，在合同履行过程中，被告却以各种理由拒绝办理房屋过户手续，并声称要解除合同。
二、争议焦点1、被告拒绝办理房屋过户手续的行为是否构成违约？2、原告能否要求被告继续履行合同并办理房屋过户手续？3、如果合同无法继续履行，原告能否要求被告返还已支付的款项并承担违约责任？三、法律分析1、关于被告的违约行为根据我国《合同法》的相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
在本案中，原被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，被告应当按照合同约定办理房屋过户手续。
被告无正当理由拒绝办理，其行为已构成违约。
2、原告要求继续履行合同的可能性一般情况下，如果房屋不存在权利瑕疵，且原告有足够的支付能力，原告有权要求被告继续履行合同。
但如果存在以下情形，可能会导致合同无法继续履行：房屋已被第三人善意取得；房屋因不可抗力等原因灭失；法律上或事实上无法履行，例如房屋已被司法机关查封。
3、违约责任的承担如果合同无法继续履行，被告应当返还原告已支付的款项，并按照合同约定承担违约责任。
违约责任的形式包括支付违约金、赔偿损失等。
四、法院判决经过审理，法院认为被告拒绝办理房屋过户手续的行为构成违约。
但由于该房屋已被司法机关查封，无法办理过户手续，合同无法继续履行。
因此，法院判决被告返还原告已支付的定金和首付款，并按照合同约定支付违约金。
五、案例启示1、签订合同要谨慎在签订房屋买卖合同之前，买卖双方应当对合同条款进行仔细审查，确保合同内容明确、具体，避免出现模糊不清或歧义的条款。
某某丽苑提案报告
某某丽苑提案报告尊敬的某某丽苑管理层：首先，我代表全体业主向您呈上这份提案报告。
我们非常重视某某丽苑的发展与改进，并希望通过这份提案报告提出一些建议和改进方案，为小区的生活质量和居住环境做出积极贡献。
一、提案背景某某丽苑建于2005年，经过多年的运营和发展，小区业主人数逐渐增加，社区内的问题也随之增多。
为解决这些问题，我们希望提出以下几点建议。
二、安全管理作为一个住宅小区，安全问题是我们关注的重点。
我们建议在小区内增加安全措施，例如安装监控摄像头、加强小区门禁管理等。
这样可以提升居民的安全感，减少偷盗等犯罪事件的发生。
三、环境卫生小区的环境卫生对于提升居民生活质量至关重要。
我们建议增加保洁人员的数量，加强小区内部的清洁工作，提高环境的整洁度。
同时，建议将垃圾分类做好，加强对垃圾分类的宣传与教育，减少环境污染。
四、设施维修随着小区使用年限的增长，一些公共设施开始出现老化和损坏。
我们建议及时维修和更换这些设施，例如电梯、消防设备等，以确保业主们的日常生活和安全。
五、社区活动在某某丽苑，我们希望营造一个温馨和谐的社区氛围。
我们建议定期组织一些社区活动，如文艺演出、健身运动等，增进邻里之间的交流和友谊。
同时，也欢迎业主提出自己的意见和建议，为小区的发展出谋划策。
六、管理费用为了实现以上提案，必然需要增加一定的管理费用，我们希望管理层能够适当提高物业管理费用，并建立透明的财务制度，让业主们更加明确费用的收支情况，以及资金的使用情况。
七、意见征集为了确保本提案有广泛的代表性，我们将在小区内设立意见征集箱，并将提案报告的内容在小区公示一周，鼓励业主们积极参与并提出各自的意见和建议。
管理层应该对业主的意见进行认真研究和筛选，并决定是否采纳。
结语某某丽苑是我们共同的居住之地，我们希望通过这份提案报告能够为小区的发展和改善作出一些贡献。
我们相信，在管理层的重视和业主的积极参与下，某某丽苑将会更加美好。
我们期待着您的回复，并希望能够共同努力，建设一个更加宜居的小区。
房地产评估案例分析报告
房地产评估案例分析报告在当今的经济社会中，房地产评估扮演着至关重要的角色。
它不仅影响着房地产交易的公平性和合理性，也为金融机构的贷款决策、政府的税收政策以及投资者的投资决策提供了重要的依据。
下面，我们将通过一个具体的案例来深入分析房地产评估的过程和方法。
一、案例背景本次评估的对象是位于____市____区____路____号的一处住宅物业。
该物业为一栋多层住宅楼中的一套三居室，建筑面积约为120 平方米，建成于 2010 年。
周边配套设施齐全，交通便利，有学校、医院、商场等。
二、评估目的本次评估的目的是为了确定该物业在当前市场条件下的公允价值，以便为业主的出售决策提供参考。
三、评估方法选择在房地产评估中，常用的方法有市场比较法、收益法和成本法。
考虑到该物业所在区域房地产市场交易活跃，且有较多的类似物业成交案例可供参考，本次评估选择了市场比较法。
四、市场比较法的应用（一）选取可比实例通过对市场数据的收集和分析，选取了三个与评估对象在地理位置、房屋用途、建筑结构、建筑面积等方面相似的可比实例。
可比实例 A：位于同小区，建筑面积 115 平方米，近期成交价格为150 万元。
可比实例 B：位于相邻小区，建筑面积 125 平方米，近期成交价格为 160 万元。
可比实例 C：位于同街道，建筑面积 120 平方米，近期成交价格为155 万元。
（二）对可比实例进行修正1、交易情况修正考虑到可比实例的交易情况可能存在差异，对其进行交易情况修正。
假设评估对象的交易情况正常，可比实例 A、B、C 的交易情况分别为正常、非正常（价格偏高 5%）、非正常（价格偏低 3%）。
2、交易日期修正由于房地产市场价格可能会随时间波动，需要对可比实例的交易日期进行修正。
根据市场调研，自可比实例成交日期至评估基准日，该区域房地产价格上涨了 8%。
3、区域因素修正评估对象所在区域的交通、环境、配套设施等因素会影响其价值。
与评估对象相比，可比实例 A 的区域因素较好（价格偏高 5%），可比实例 B 的区域因素较差（价格偏低 8%），可比实例 C 的区域因素相当。
房地产法律问题案例分析(3篇)
第1篇一、案例背景近年来，随着我国经济的快速发展，房地产市场也呈现出繁荣态势。
然而，在繁荣的背后，也暴露出一系列房地产法律问题。
本文将以一起典型的房地产法律纠纷案例为切入点，对房地产法律问题进行分析。
二、案例介绍（一）案情简介2016年5月，张先生与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，约定购买该公司开发的某小区一套房屋。
合同签订后，张先生依约支付了购房款。
然而，在房屋交付过程中，张先生发现房屋存在质量问题，如墙面裂缝、地面不平整等。
张先生多次与房地产开发公司协商，要求其承担维修责任，但房地产开发公司以房屋质量问题不属于保修范围为由拒绝赔偿。
无奈之下，张先生将房地产开发公司诉至法院。
（二）争议焦点1.房屋质量问题是否属于保修范围；2.房地产开发公司是否应承担维修责任；3.张先生的损失应如何赔偿。
三、案例分析（一）房屋质量问题是否属于保修范围根据《中华人民共和国合同法》第一百八十二条的规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。
出卖人提供有关标的物的质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。
”本案中，房地产开发公司在合同中对房屋质量作出了说明，且张先生在签订合同时已知晓房屋质量情况。
因此，房屋质量问题应属于保修范围。
（二）房地产开发公司是否应承担维修责任根据《中华人民共和国合同法》第一百八十三条的规定：“出卖人应当按照约定的保修期限、保修范围和保修方式，对标的物承担保修责任。
”本案中，房地产开发公司在合同中约定了保修期限和保修范围。
由于房屋存在质量问题，且属于保修范围，因此房地产开发公司应承担维修责任。
（三）张先生的损失应如何赔偿根据《中华人民共和国合同法》第一百八十四条的规定：“出卖人未按照约定的保修期限、保修范围和保修方式，对标的物承担保修责任的，应当承担相应的违约责任。
”本案中，房地产开发公司未按照约定承担维修责任，已构成违约。
根据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条的规定：“出卖人未按照约定的保修期限、保修范围和保修方式，对标的物承担保修责任的，应当赔偿买受人的损失。
房地产法律案例分析(3篇)
第1篇一、案例背景近年来，随着我国经济的快速发展，房地产市场逐渐成为我国经济的重要组成部分。
然而，由于市场规范程度不高，房地产纠纷案件也日益增多。
本案例选取一起典型的房地产法律纠纷案件，旨在通过对案件的分析，为房地产法律实务提供借鉴。
二、案例简介原告：李某，男，40岁，汉族，某市居民。
被告：某房地产开发有限公司。
案情简介：李某于2010年6月购买某房地产开发有限公司开发的某住宅小区一套商品房，合同约定购房价格为80万元。
购房后，李某发现该小区存在以下问题：1. 住宅小区绿化率低于合同约定的50%；2. 公共设施配套不齐全，如地下车库、健身房等；3. 住宅小区物业管理不到位，如保安巡逻、环境卫生等。
李某遂与某房地产开发有限公司协商，要求对方承担违约责任，赔偿损失。
双方协商未果，李某遂向法院提起诉讼。
三、案件焦点1. 某房地产开发有限公司是否存在违约行为？2. 李某的损失如何计算？3. 法院应如何判决？四、案例分析（一）某房地产开发有限公司是否存在违约行为？根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”在本案中，某房地产开发有限公司存在以下违约行为：1. 住宅小区绿化率低于合同约定的50%。
根据合同约定，该小区绿化率应达到50%，但实际绿化率低于此标准，构成违约；2. 公共设施配套不齐全。
合同约定小区内应配备地下车库、健身房等公共设施，但实际未按约定配备，构成违约；3. 住宅小区物业管理不到位。
合同约定物业管理公司应负责小区的日常管理，但实际物业管理不到位，如保安巡逻、环境卫生等方面存在问题，构成违约。
综上所述，某房地产开发有限公司存在违约行为。
（二）李某的损失如何计算？李某的损失主要包括以下两个方面：1. 直接损失：包括绿化率不足、公共设施配套不齐全等导致的实际购房成本增加；2. 间接损失：包括物业管理不到位导致的居住体验下降、生活质量降低等。
房地产销售案例报告分析
房地产销售案例报告分析在当今的经济环境中，房地产市场一直是备受关注的领域。
房地产销售案例不仅能够反映市场的动态和趋势，还能为行业从业者提供宝贵的经验和启示。
本文将通过对一个具体的房地产销售案例进行深入分析，探讨其中的成功因素、面临的挑战以及可借鉴的策略。
一、案例背景本次研究的案例是位于城市名称的楼盘名称项目。
该楼盘地理位置优越，周边配套设施完善，包括学校、医院、商场等。
项目总占地面积为X平方米，总建筑面积为X平方米，由X栋高层住宅和X栋别墅组成。
二、销售策略1、市场定位准确开发商在项目启动前进行了充分的市场调研，了解了目标客户群体的需求和偏好。
将楼盘定位为中高端改善型住宅，主要面向城市中的中高收入家庭。
这种精准的市场定位为后续的销售工作奠定了良好的基础。
2、品牌营销通过与知名的房地产营销公司合作，制定了一系列的品牌推广活动。
包括线上线下的广告投放、参加房地产展会、举办开盘活动等。
有效地提升了楼盘的知名度和品牌形象。
3、多样化的销售渠道除了传统的售楼处销售外，还开拓了网络销售平台、中介合作等多种销售渠道。
与各大房产中介建立了良好的合作关系，充分利用中介的客户资源，扩大了销售范围。
4、样板房展示精心打造了多个样板房，展示不同户型和装修风格。
让客户能够直观地感受到房屋的空间布局和居住体验，从而提高客户的购买意愿。
三、销售过程1、客户接待售楼处的销售人员经过专业培训，具备良好的沟通技巧和服务意识。
在客户来访时，能够热情接待，详细了解客户的需求，并为客户提供专业的购房建议。
2、产品介绍销售人员熟练掌握楼盘的各项信息，包括户型、面积、配套设施、价格等。
能够根据客户的需求，有针对性地介绍产品的优势和特点，解答客户的疑问。
3、跟进服务对于有购买意向的客户，销售人员会定期进行跟进，了解客户的最新需求和想法，及时提供相关的信息和服务。
通过持续的沟通和交流，增强客户的购买信心。
4、促成交易在客户决定购买时，销售人员会协助客户办理相关的购房手续，提供一站式服务。
房地产管理法律案例分析(3篇)
第1篇一、背景介绍XX小区位于我国某一线城市，是一个集住宅、商业、娱乐于一体的大型社区。
自2005年开盘以来，吸引了众多购房者。
然而，随着入住人数的增加，小区管理问题逐渐凸显，尤其是物业管理公司与业主之间的矛盾日益激化。
本文将以XX小区业主维权事件为例，分析房地产管理中的法律问题。
二、事件概述2019年，XX小区业主发现物业管理公司存在以下问题：1. 未经业主同意，擅自提高物业费；2. 公共设施损坏后维修不及时，影响业主生活；3. 物业管理人员服务态度差，对业主投诉置若罔闻；4. 物业公司未按照合同约定履行义务，擅自更改小区管理制度。
业主们多次与物业管理公司沟通，但问题始终未能得到解决。
无奈之下，业主们决定通过法律途径维护自己的合法权益。
三、法律分析1. 关于物业费问题《物业管理条例》第三十四条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开、透明的原则，不得擅自提高物业服务收费标准。
”XX小区物业管理公司未经业主同意擅自提高物业费，违反了上述规定。
业主有权要求物业管理公司退还多收的物业费，并要求其按照原收费标准收取物业费。
2. 关于公共设施维修问题《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当对小区内的公共设施进行定期检查、维护，确保设施的正常运行。
”XX小区物业管理公司未按照规定对公共设施进行维修，导致业主生活受到影响。
业主有权要求物业管理公司立即维修损坏的公共设施，并承担相应的赔偿责任。
3. 关于物业管理人员的态度问题《物业管理条例》第三十七条规定：“物业服务企业应当加强物业管理人员的培训，提高物业管理人员的素质。
”XX小区物业管理公司部分管理人员服务态度差，违反了上述规定。
业主有权要求物业管理公司对态度差的员工进行整改，并对给业主造成的损失进行赔偿。
4. 关于物业管理合同问题《物业管理条例》第二十一条规定：“物业服务合同应当明确约定物业管理服务的内容、标准、费用、期限、违约责任等内容。
”XX小区物业管理公司未按照合同约定履行义务，擅自更改小区管理制度，违反了上述规定。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产之中轩丽苑提案报告案例分析Pleasure Group Office【T985AB-B866SYT-B182C-BS682T-STT18】一、 项目态势分析 二、 客源客层预估 三、 企划思路探寻 四、 产品形象定位 五、 广告总精神及诉求 六、 阶段推广策略 七、 售楼处风格建议 八、 VI 及SHOW 稿一、 项目态势分析 1、有利因素分析（推广本案时，应该抓住不放的卖点） （推广本案时，能形成商机的诉求点）优势 机会1、杨浦区的东外滩项目将于今年进入实质性开发阶段。
1、地段升值性不可估量，该地区可能成为明日杨浦杨浦大桥两侧和复兴岛地区，是重点开发黄浦江地 的亮点 区中的一部分2、杨浦区仍聚居着不少人口，但目前的住宅形态相对 2、这些区域的住户有改善居住条件的要求 比较落后房地产之中轩丽苑提案报告案例分析 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】3、杨浦区目前开发的新个案不多 3、本案周边竞品很少，占尽天时之利4、杨浦老区历史悠久，区域住户对地段产生了一定习 4、区域客对地段抗性不大惯性心理5、本案周边有电力学院、水产大学、上海理工大学三 5、借人文提升品质，高校教师亦可成为本案目标客所高校源6、距本案800米处有一易初莲花超市，周边公交线路 6、购物方便，出行还算便捷多，附近生活机能比较完善7、小区10万平米规划，栋距开阔，有5000平米中央 7、有一定品质感，在该地区相当有竞争力花园，建筑立面为欧陆风格8、房型面积控制得较为合理 8、总价控制得适当2、不利因素分析（客观上，项目本身存在的不足）（隐藏的麻烦，推广时可能成为抗性）劣势抗性1、杨浦区原为工业园区，周边工厂多，区域环境 1、其他区域的客源对地区的认同度不高，外区相对较差客难以进场2、本案周遭开发缓慢，平房旧房多，综合治理差， 2、难以显现本案品质，不能借周边配套造势在杨浦亦属落后3、杨浦区较少有小高层产品，区域客习惯性地认 3、本案小高层要突破人们的传统心理同多层住宅4、社区内没有会所，周边的休闲娱乐设施差 4、年轻人士难以接受平凡无趣的生活，而他们的经济收入恰恰能承受本案总价，两者十分矛盾5、肯德基、欧尚等配套设施在平凉路西侧，而本 5、离众所周知的大众配套较远案则位于平凉东侧靠近军工路二、客源客层预估1、目前居住区域●杨浦特别是平凉路沿线●极少数虹口靠近杨浦地区针对性诉求重点：●东外滩项目将于明年启动，该地区会成为成熟居住腹地●杨浦平凉路生活圈生活机能较完善●杨浦少有的10万方住宅小区2、职业、职务●生产企业占50%以上●一般受薪者为主针对性诉求重点：●两房面积在90平米左右，总价控制合理●房型规划经济实用●在杨浦改善居住条件，正是时候3、年龄●集中在36~45岁针对性诉求重点：●区域内不多见的小高层产品●栋距开阔，5000平米中庭花园●欧陆风情的住宅●面积90平米左右三、企划思路探寻1、以东外滩的耀眼前景吸引客源因为：本案周边除了废旧的工业厂房，还有破败的两层平房。
目前的区域状况难以让人联想本案为高尚住宅区。
所以：我们要告诉客户本区域的发展潜力。
明年的东外滩项目启动后，本案周边环境确实会有改观。
在目前不能眼见为实的情况下，企划要引导客户构划美好未来。
2、以独树一帜的欧洲风格走俏杨浦因为：杨浦新造的住宅房以平实的多层为主。
象本案这样欧式风格的小高层确不多见。
所以：我们要让客户感到花小钱买了一流的房子，在杨浦区买欧式的小高层着实让人羡慕。
（本案的客源对住宅房仍持有相对保守的观念，所以本案的建筑风格会得到他们的认同。
）3、以优质的产品规划提升品质因为：我们有10万平米小区规划，在杨浦属于大型住宅区，更有5000平米中庭花园，让本案的品质领先杨浦。
所以：企划包装上要反复强调本案的小区内部规划。
从规模、栋距到中央花园，一直贯穿整个行销过程，成为报纸稿宣传的主题。
4、以小面积低总价打动客户因为：本案房型经济实用。
面积在90平米左右的两房占总房源的87%，总价在40万左右。
所以：我们要告诉客户小预算一样可以入住高尚住宅。
在打品质的同时，突出本案的总价优势。
四、产品形象定位基于以上分析，我们将本案定位为：东外滩生活圈，欧陆情怀实用住宅1、东外滩生活圈杨浦已经今非昔比。
昔日以破旧厂房为标志的杨浦，至今虽仍未全部改造完毕，但五角场、控江路、周家嘴路一带，已初露繁华端倪。
其他地区的旧房，日后也必将动迁翻新，发展前景十分乐观。
更为令人欣喜的是：杨浦的东外滩工程将于明年正式启动。
届时杨浦大桥两侧区域和复兴岛地区将成为开发重点。
将来会与北外滩连成一片，形成外滩新景观带。
本案即在东外滩轴线上，正好借东外滩的发展前景提升本案品质。
2、欧陆情怀本案欧洲风格的立面，在老杨浦比较少见，但曲高并非和寡。
区域客的选房观念较传统保守，与众不同的住宅风格会让他们倍感自豪。
因此，杨浦独树一帜的欧风立面将是本案一大特质。
3、实用住宅从客层上看，进场的客户购买本案主要是用来居住的，所以突出本案的实用性应该行之有效。
撇开周边环境不谈，本案的规划非常不错。
无论是小区内部还是房型结构，都设计得比较合理而且适宜居住。
故企划打算从产品本身的居住功能来挖掘客源。
五、广告总精神及诉求1、举目远瞻明日东外滩市政规划中的东外滩项目即将启动，本案将借东外滩改造之东风大占地势之利。
虽目前基地仍略显偏远，但日后等东外滩沿线的旧房拆除，周边气氛形成后，地段价值不可估量。
2、杨浦老城，平凉繁华生活圈杨浦老城百年历史悠悠，早已是成熟的居住腹地。
平凉路黄金地段，周遭生活配套一应俱全。
周家嘴路上易初莲花大型超市，满足家庭购物的需求。
杨浦大桥近旁，多条公交线路频繁往复，通达市区各地。
3、区内稀有的欧陆风情杨浦新建的住宅传统保守，很少有外立面上的变化与创新。
本案大胆选用欧洲风格的立面，在杨浦区内尤为显眼。
突兀于周边建筑，会让本案在区域客心中形成档次感。
4、10万方小区，5000平米中庭花园在杨浦少见的10万方小区规模。
5000平米的中庭花园，园内景致怡人，闲庭信步享受品质生活。
9幢小高层栋距开阔，保证采光与私密，也为小区内绿化让出了位置。
5、适心宜居的实用空间房型控制合理实用，是理想的居家空间。
舒适两房，朝南的主卧与气派客厅，贴近生活的人性规划。
总价不高，花小预算就可以邂逅大生活。
综合以上广告诉求，提炼出广告总精神：定居东外滩，宜居经典家广告总精神要求将楼盘最主要的卖点用最简洁的语句描述，做到广告思路明确，简单易记。
东外滩无疑是本案要着力宣传的地段概念，而欧洲的建筑元素在传统观念中永远是经典的代名词。
六、阶段推广策略本案要抓的两个宣传重点：一是东外滩生活圈的前景，二是欧陆风情的实用性住宅。
由于本案的客源多为区域客，所以媒体通路遵循以下原则：1、《新民》造势，夹报唱主角2、户外媒体功不可没3、传统媒体为主，无特殊需要不做媒体通路创新第一阶段时间：引导预约期（2003年5月~8月中旬）主题：告知楼盘基本信息，累积前期客源形式：制作销售资料、发布户外媒体1、在五角场、控江路等地区、附近住宅小区旁投放横幅2、在杨浦人流量比较集中的地方和易初莲花做户外看板3、平凉路上悬挂对旗造势引导4、制作简单的销售资料，业务员用于定点派发第二阶段时间：公开期（2003年8月下旬）主题：欧洲风情的东外滩住宅形式：易初莲花展示1、制作销海2、8月下旬打一次新民晚报，告知预约信息3、8月底在易初莲花作楼盘展示第三阶段时间：第一强销持续（2003年9月~12月）主题：侧重本案品质（东外滩欧洲花园）形式：报纸稿，派夹报，商场巡展1、新民晚报开盘半版2、强销期每两周投放一次晚报通栏、派夹报（两者间隔）3、持续期DS拜访4、SP活动（沪东文化宫）5、持续期降低报纸稿投放频率第四阶段时间：第二强销持续（2004年1月~2004年5月）主题：5000平米欧式中庭，总价实惠的经济房源形式：报纸稿，户外广告1、强销期每两周投放一次晚报通栏、派夹报（两者间隔）2、拉横幅、楼幅造势3、SP活动（东宫、中庭花园内）4、持续期降低媒体频率第五阶段时间：扫尾期（2004年6月~7月）主题：现房亮相，最后让利大行动形式：报纸稿1、老客户回访（参观样板房）2、晚报清盘稿七、售楼处风格建议本案售楼处为长24米，宽12米，总建面576平米的两层建筑。
现分别对一、二层规划作以下建议：总体风格：与住宅风格一致，室内装潢布置融入欧洲元素1、售楼处一层主要作为模型展示及洽谈区A、进门处设销控台，背景为LOGO墙。
B、在一侧开辟裱板区，放置有关楼盘介绍的展板。
C、裱板旁放置本案大模型，模型区挑空，可显得气派宽敞D、另一侧开辟洽谈区，安排三到四组开放式销售桌椅，两组私密性较强的洽谈桌椅E、安排一私密处做洗手间2、售楼处二层主要作为样板房展示区A、本案两房居多，所以用主力两房房型做样板房B、样板房周围建议做模拟绿化及景观●广告预算表本案一期总销金额约亿，广告总预算360万(约占总销金额的%)。