前期策划方案

第一产业 118390 107536 97677 83607
第二产业 69905 52562 39999 31005
第三产业 168016 136801 111385 95844
人均生产总值(元) 8988 7702 6196 4005
从国民生产总值增速来看，2009年-2012年正安县年均保持增长,年增速达15%以上，发 展较快，但正安县国民生产总值规模偏小，还处于财政较弱阶段，为国家级重点贫困县。
原始阶 段
初级阶段
跌涨阶段
发展阶段
2002年~2005年， 商品房价格从每 平米500元升至 1000元左右，阶 段上涨率为125%。 阶段地产形态以 单体量小的多层 民居房为主
2005年~2008年， 每平米1400元。 2005年以来，正 安县城本地居民 住房需求已基本 得到满足，房价 增幅放缓，增速 从33%跌至10%左 右。本阶段已经 出现较大体量的 多层小区房
基础、十年建新城”。
城市规模
人口规模：规划至2030年城市人口28万人 用地规模：规划至2030年县城面积扩大至28平方公里，城镇面积达 到60平方公里
房地产市场环境 Real estate market analysis
房地产市场环境 正安县房地产市场发展阶段
正安房地产市场从2002年起，至今经历了大致四个阶段:
房地产市场环境 正安县地产板块分布
新城板块（10个）
A.七鑫未来世界
G D C 老城板块（3个） H.信亿凤凰城 I. 黔正领域 J I H F E LB K A
B.世纪福园 C.东方新城
D.正安印象
E.名仕公馆 F.华锐城 G.尹珍公寓
K.正安明珠
L.正安天下
J.鸿锦家园
可以看出，正安县城的现有楼盘数共13个，主要分布老城和新城两个板块。 其中新城板块楼盘9个，占据绝大多数。
城市性质
正安县城是全县的政治、经济、文化中心，以特色农业种植为主导 产业的，具有独特自然风貌与历史人文特色的城市
城市发展方向
全力建设富于黔北地域文化特色的生态型宜居城市 ，优先发展襟 接重庆前沿的安场片区
城市将按“一城三区”规划布局。按照“拓展新城为主、改造旧城
城市空间结构
为辅、城乡改扩同步”的思路，加大县城扩展开发力度，快速推进 凤仪城区、安场城区、东南部新区开发和路网建设，确保“五年打
3、如何是通过项目，奠定在区域内高品牌和区域热销效应。
关于贵公司之正安县项目，麦可思将贵公司项目按照我们对正安县市场的认知和我们的理解， 以此案表明对本项目之态度、思想、观念和行动方向。并愿与贵司精诚合作。
目
录
城市定位 城市概况 城市组团 县城定位 正安县GDP分析 正安县社会消 费品零售总额分析 正安居民家庭收支情况分析 正安房地产市场发展阶段 场调查主要结论 主要在售楼盘信息总述 正安县地产板块分析 消费者市场调查分析 市
区域宏观状况 城市概况
地理位置
正安县位于遵义市东北中位地带，是贵州襟联重庆的前沿，县 城北距重庆220公里，南距遵义140公里，贵阳295公里，是渝南、黔 北经济文化的重要交汇区域。
行政规划
全县辖19乡镇，152个村（社区、居委会），59万人，国土面积 2595平方公里。由于自然、历史和现实的原因，是一个一产薄弱， 二产贫弱，三产低弱，财政脆弱，城镇化水平极弱的新时期国家级 扶贫开发重点县 。
自住（换房） 15%
为子女、父母购 25%
投资 1%
麦可思调研数据表明：59%的受访者以自住为主要购房目的，25%的以为子女或父母购房 为目的，15%的以换房为目的。
房地产市场环境 消费者市场调查分析
需求户型
卧室数量
客厅个数
4个 1个 2% 1%
2个 29%
2个 44%
3个 68%
阳台
卫生间
1个 56%
本项目位于凤仪片区，是正安县行政中 心所在区域。该区域是正安县政府重点 打造的片区，目前已经初具规模，是正 安县房地产开发热点区域.
区域宏观状况 正安县国民生产总值分析
项目 年份
2012 2011 2010 2009
生产总值 (万元）
356311 296899 249061 210456
增速 17% 19% 18% 15%
2008年~2009年， 前期房价在每平 米1500元左右摇 摆不定。在08年 由于宏观市场疲 软价格回落至 1300元每平米左 右。而2009年初 市场回暖，09年 末价格上涨到 2500元每平米左 右
2009年~2012年， 此阶段房价受宏 观影响，涨跌交 替。但随着区域 城市建设，交通 瓶颈的打开，总 体呈上涨趋势。 于2012年房价上 涨到2800~3200 元/㎡的均价范 围内
区域宏观状况
房地产市场环境
区域地产项目研究 项目SWOT分析 项目定位 项目营销包装 营销框架 营销战术 经济效益分析 案场执行
详细楼盘介绍 区域楼盘信息总结
项目位置 经济技术指标 SWOT分析 分析结论 市场营销核心问题 营销核心解决方向 项目区域内市场群体 目标客户群 定位概括 定位概括支撑 市场定位支撑 CI系统：名称 + LOGO设计 VI应用：标示色 营销VI应用系列 形象墙 平面广告应用 卖场包装 核心价值市场传导思路 推广节奏 操盘阶段构架 住宅及商业建议与定价 销售周期 操盘总则效能 值阐述期 操盘思路图 媒体应用总则 媒体构架 阶段价
区域宏观状况 城市规划组团
正安新城区
安场片区
安场片区组团
凤仪片区组团 凤仪片区
东南部新区组团
东南部新区
整个正安县城将按照“一城三区”城市规划组团。 “一城”：正安县城 “三区”：即凤仪片区、安场片区、东南部新区 其中凤仪片区组团是正安县城核心组团，是正安县 经济、政治、文化中心.，安场片区规划为工业园 区、东南部新区规划为休闲宜居区
调查对象：近几年在正安有购房意向的家庭及个人
调查样本：问卷600份，其中550份为有效问卷
调查周期： 7天
调查区域：正安县十字路口广场、正安县家居建材广场、新城区等
房地产市场环境 消费者市场调查分析
受访年龄
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 年龄 20-30岁 14% 30-40岁 53% 40-50岁 22% 50-60岁 8% 60岁以上 3% 年龄
经济结构
2012年，全县地区生产总值完成35.63亿元，人均8988元。第一 产业增加值完成118390万元，第二产业增加值完成69905万元，；第 三产业增加值完成168016万元。
对外交通
南可通遵义、贵阳，北可去道真、重庆、四川。初步建成了以 县城为中心辐射型公路网络。形成以省道为主干，县道为骨架，乡 村道为连网 。
麦可思调研数据表明：53%的受访者年龄在30-40岁，22%的受访者年龄在40-50岁。这部
分人群相对来说经济能力最好，具备购房的条件。
房地产市场环境 消费者市场调查分析
职业分析
50% 40% 30% 20% 10% 0%
职业 企事业单 位 4%
政府部门 3%
私营企业 6%
个体老板 48%
务农 5%
年人均现 金支出(元)
20039 24527 10220 9396
正安城镇、农村居民收支情况均保持增长，在2010年到2011年间增幅很快，远高于 平时的增速，且收入小于支出。可以理解为2011年以前都是储蓄型消费，从2011年开始 变为透支型消费，消费意识有很大改变。
区域宏观状况 正安县城市定位
房地产市场环境 正安县地产板块分析
可建设用地少，土地成本较高，但其生活、商业设施
老城板块
完善，交通便捷。目前该区域内总供应量约为38万方。 但目前仅有三个楼盘，并且楼盘体量相较于新城区都 不大。所占市场份额有限。
在政府在建一个新城的引导下，新城区楼盘大体量、 大面积、高密度的进行开发。目前该区域内总供应量
产业结构以第三产业和第一产业为主。
区域宏观状况 社会消费品零售总额
项目 年份 2012 2011 2010 2009
消费品（万元）
增速
城镇
增速
乡村
增速
126058 108205 90163 54529
16.53% 20.01% 65.35% 20.76%
66356 58464 52092 31045
麦可思调研数据表明：受访者的家庭收入水平差别较大，1000-2000元的占14%，20003000元的占24%，3000-4000元的占31%，4000-5000元的占16%。统计分析加权平均月收入为 3572元/户。
房地产市场环境 消费者市场调查分析
购房目的
100% 50% 0%
目的
自住 59%
新城板块
Leabharlann Baidu
（在售或推广中楼盘总量）为318万方。但目前除行 政中心外，新城区基本没什么商业配套、生活配套。 且正安县城不通公交车，新城区的方便程度也是远不 如老城区的。
房地产市场环境 消费者市场调查样本、方式
调研目的：通过对正安县有置业需求的客户进行调研，为皓正房地产 开发公司的正安县项目的前期定位及产品设计提供数据支撑。 调研方式：问卷访问
打工 26%
其他 2%
无 5%
麦可思调研数据表明：受访者有48%的为个体户老板，26%的受访者为打工者。
房地产市场环境 消费者市场调查分析
家庭月收入
35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
家庭月收入 10002000 14% 20003000 24% 30004000 31% 40005000 16% 50006000 9% 60007000 4% 70008000 1% 8000以上 1%
13.51% 12.23% 67.80% 45.25%
59702 49741 38071 23484
20.1% 30.65% 62.11% -1.24%
总体保持增长，在2009年到2012年间增长速度快，增速在12%-20%之间，2009
年到2010年增长特别快，增速超过60%。
区域宏观状况 家庭收支情况
2013CQ-08C-C2
重庆皓正房地产开发有限公司
Prophase communication scheme
项目前期策划案
前
言
兵法：一曰度，二曰量，三曰数，四曰称，五曰胜。地生度，度生量，量生数，数生称，称生胜。 ——春秋时代-孙武
“为事之先者，略也”
——战国时代-李牧 几千年前中国人搞策划的老祖宗就教育我们“战略”的重要性。对于正安县之项目，我们也 必须从“战略”、“度、量”开始。首先要搞清楚，我们的战略目标是什么？战场格局如何？战 略目标基调上项目应该是什么样的形态？或说我们要建设打造什么样的地产产品？然后再说如何 打造，什么是符合战略、战场的地产？ 本案正文之前，首先得想想以下问题： 1、如何将地产项目的合理利润最大化？ 2、如何是将地产的合理周期最小化？
2个 17%
2个 40% 1个 60%
1个 83%
麦可思调研数据表明：卧室3个的需求量68%，2个的需求量29%；客厅1个的需求量56%，2个的需求量44%； 阳台1个的需求量83%，2个的需求量17%；卫生间1个的需求量60%，两个的需求量40%。3室1厅2卫1阳台的户型 最能为消费者接受。
这里历史悠久，文化源远。是巴蜀文化、荆楚文化 与古黔北文化相互渗透交融发育的重要区域；是东汉儒 学大师、教育家、贵州文化鼻 祖尹珍先生的故里。尹
正安
珍文化在这里世代传承和发扬，积淀了正安深厚的文化
底蕴，素有“小说之乡”、“群众文化之乡”称誉 。
正安县被誉为中国”野木瓜之乡”、“油桐之乡”、 “全国优质蚕茧出口基地县”、“全省重要的优质茶叶 生产基地县”、“全省优质烤烟生产基地县”、“贵州 省优质畜产品生产基地县”、“贵州省优质肉牛生产基 地县”。
整体形象建立期 销售收入
项目前期及土地费用
建筑安装等综合费用
销售税费 总计
本项目营销团队配置与岗位职责任 客源管理体系和团队培训的执行 本项目销控原则
区域宏观状况 The area macro situation
区域宏观状况 城市定位
正安——遵义东北部中心城市
正安县位于遵义东北部中位地带，是渝南、黔北经 济文化的重要交汇区域，素有“黔北门户”之称。
项目
农村
城镇
年份
2012 2011 2010 2009
年人均总 收入(元)
6902 5676 4031 3728
纯收入
4500 3701 3021 2660
年人均总 支出(元)
6910 7912 3297 3031
年人均总 收入(元)
21396 17028 13763 11184
纯收入
13950 11473 8760 7714