上海滨江豪宅-徐汇滨江-中信郡廷(2014年全新盘)

百汇园 07年4月
云锦东方 13年3月
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2007年4月推出商住办综合体， 总建面50万方 目前剩余59套170平米-250平米 二房、三房 近3月成交均价56000元/平米 毛坯
竞争分析——板块内：通过单价、面积双重压缩，中信君
廷总价优势明显（保利西岸总价约为中信君庭2倍，单价高25.65%）
项目概况：
• • • 项目靠近内环高架路，自驾车出行便捷；距离地铁7号线仅需5分钟。 项目拿地时间较早，为2004年，房屋可使用时间仅剩60年。 项目距离徐家汇CBD5.0公里，周边配套有南洋模范、零陵中学，龙华医院、中山医院，正大乐城 徐家汇CBD 2.0公里 南洋模范 龙华医院 正大乐城
4号线 内环高架
关系…导致管理无序、军心涣散
中信君廷在稀缺地段拥有高质素的土地，定位较为精准、产品也不存在明显缺陷；然而因为 在营销各重要环节及细节上缺乏把控，导致未能卖得好楼，值得借鉴; 究其原因
格为４．９３亿元，转让方为中信房地产股份有限公司。而上海盛博房地产公司正在建设中的位于上 海徐汇滨江的高端住宅楼盘中信君廷可能在此次股权转让中面临易主。”
古典主义建筑风格、中轴仪式景观、下沉式内庭广场设计； 面积控制较好
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本期推出户型分布 房型
已取证户型分布 面积范围 套数 17 235 29 14 295 百分比 5.76 79.66 9.83 4.75
二室二厅 125-162 三室二厅 155-200 四室二厅 197 -200 复式 228-296 合计可销售面积52514㎡
主体施工
售 楼 处 落架
主体施工
售楼处
主体施工
售楼处
景观示范
样板房 施工动线 销售围板 看房动线
景观示范
样板房 施工动线 销售围板 看房动线
现场展示和营销：看房动线全部位于地下，且未与施
工动线进行有效区隔
看房动线 全部位于 地下车库， 未做实景 样板段展 示
部分地段 还能看到 施工人员
围挡风格 冷清单调
竞争分析——全市范围：中信君廷750-1200万 元的总价段较有竞争力
单价50000以上，内中环以内，近一年成交套数排名前20公寓项目（2013.4——2014.3）
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 项目 瑞虹新城 花木绿城兰庭 绿城盛世滨江 静安豪景苑 云邸 徐汇中凯城市之光 露香园 云锦东方·湾庭 四季雅苑 大华清水湾花园 百汇园 远雄徐汇园 兆丰嘉园二期 国信世纪海景园 尚东国际名园 长宁八八中心 保利香槟苑 嘉御庭 品尊国际公寓 保利西岸名轩 成交 套数 240 227 140 130 128 120 113 113 99 92 60 56 52 52 48 41 41 77 39 37 套均价 （万元） 651 676 1277 973 884 1740 1606 1374 981 832 1149 786 916 1456 1009 1047 532 1450 943 2029 单价 （元/㎡） 53401 53964 64936 71875 60251 62634 66636 60266 63592 60825 60899 61487 54425 63210 54357 57432 52804 89355 52022 79361
尚海湾豪庭 07年9月
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地上总建面50万方， 住宅33万方、商办 17万方，分五期开 发；一期住宅约6万 方 2013年3月开盘，推 出171套190-308平 米大平层 目前一期仅剩20套 左右保留房源 近三月成交均价 79000元/平米 装修标准10000元
2007年9月开盘，体量较大，总 建面62万方，推出1384套 目前处于尾盘，剩余124套 产品线较长，从110平米二房560平米5房均有在售房源 近3月成交均价53000元/平米 装修标准5000-10000元
施工现场 未与看房 动线分离
整体展示较为粗陋， 与高端楼盘定位不符
现场展示和营销：样板房风格单一、未能有效宣导生活
方式；内部多处细节疏漏，与高端楼盘形象不符，产品体验较差
楼梯间未分割，未达一梯一户 效果，私密性未能成功传达 （销售人员称交付状态下有隔 门，出于带看便利考虑未展示） 施工和展示空 间未做分割 储藏间未做任 何展示
“日前，据北京产权交易所公告显示，上海盛博房地产开发有限公司的５１％股权挂牌转让，挂牌价
龙华中路站
中信君廷
7号线
规划总户数/ 当期推案户数 主力户型 项目 概况
立面材质
装修标准 物业费
干挂石材，真石漆
10000元/㎡ 6.5元/㎡·月 高力国际 2007-03-01 易居中国 542个
龙华路
3号线ห้องสมุดไป่ตู้
1.5公里 龙漕路
11号线
物业公司 产权起始时间 销售代理 停车位
规划&户型：3栋19-26层高层；3栋17层小高层；新
样板间留有水桶、拖把、梯子等物品
设备阳台留有 建筑垃圾
现场展示和营销：户外围挡简单化处理，未能有效传递
项目价值理念
中信君廷：全部为文字，繁冗、缺乏提炼，无视觉冲击力，难以有效将项目价值沟通给客户
保利西岸：图文并茂，精准提炼项目价值、内涵，有效将“优雅、考究、高品质的生活方式”
的概念传递给客户
现场展示和营销：楼书
竞争分析——板块内：在售项目不多，仅保利西 岸入市时间与其相近（2014.2月底）
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• • • • 2014年3月开盘，推 出79套168-200平 米三房、四房 均价59000元/平米； 目前签约5套 装修标准10000元
中信君廷 14年3月
保利西岸 14年2月
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2014年2月开盘 132套220-317大平层；剩余95 套 均价79000元/平米， 装修标准 10000元
保利西岸 提炼出“巴黎左岸，上海西岸”来突
出项目的区位价值；用欧式贵族“品味、考究、优 雅”形象打动客户，用“品味源于天生、生活理当 考究”唤起客户认同
▼ 中信君廷 楼书制作粗糙、单薄、缺乏品质感；
虽然对项目的区位优势、品质追求有所提及，但表 达松散，未能充分挖掘，并加以提炼、升华、整合
可能的深层次原因：或许与项目背后的股权转让不无

签约情况
截至4月7日，网上签约口径显示成交37套， 均价79361元/平方米，套均价格2029万元
但销售很不理想——原因2：现场展示和产品体验较差：
售楼处功能单一、实景示范区只能“远观”、看房动线存在硬伤
中信君庭展示动线 调整为：
已落架
主体施工
已落架
主体 施工
主体施工
落架
已落架
主体施工
售 楼 处
中信君廷
房型 二室二厅 面积段 125-162 套数 17 套数 百分比 5.76 户型 125 140-150 151-162 155-156 160-168 172-185 198-200 197-200 228-296 套数 1 9 7 29 87 97 22 29 14 已售套数 套均价（万元） ----1 2 2 --5 单价（元/ 平米）
中山医院 东安路站 零陵中学
土地 概况
项目概况
项目地址 项目板块 占地面积 容积率 总建筑面积 一期推案量 一期开盘时间 绿化率 物业形态 徐汇宛平南路1188号 龙华板块 33,824㎡ 3.5 120,653㎡ 14,500㎡ 2014年3月22日 35% 大平层，小高层 431/79 168-178平三房和201平四房
三室二厅 四室二厅 复式 总计
155-200 197 -200 228-296
235 29 14 295
79.66 9.83 4.75
1006 1003 1189
59931 58239 59277
1078
59005
保利西岸
房型 面积段 220 三室二厅 240 286-300 总计 单价 取证 套数 已售 套均价 （元/平 套数 百分比 套数 （万元） 米） 8 8 4 132 6.1 66.7 6.1 3.0 18.2 0 25 2 1 9 37 1819 1988 2596 2559 2029 77381 82737 90823 81729 79361
230-236 88
306-317 24
但销售很不理想——原因1：开盘组织及策略安排不周，
导致卖场冷场、未能成功刺激客户购买
中信君廷 推盘信息 蓄客及到 访情况 开盘形式 3月22日首次开盘，推出79套160-200平米三、 四房 到访35组，有效到访16组，有效客户到访率 64% 开盘当天未举办未集中开盘活动，按照到场顺序 随到随选，无集中签到选房时间段，客户当天随 时都可进场 保利西岸 2月23日首次开盘，推出66套大平层，236平米 三房和312平米四房，定价较同板块的云锦东方 1月份成交均价64681元高出13.9%。 到访60组，有效到访30组，有效客户到访率 85.7%% 上午10点在售楼集中签到、开盘选房；按照 交意向金顺序号选房，下午1点以后对外开 放



开盘现场

认购情况
截至当天中午12点认购7套，全天认购10余套， 认购率约12%，对外报价63000元/平米；实际 签约均价59000元/平米左右 截至4月7日，网上签约口径显示成交5套，均价 59005元/平米，套均价格1078万元
截至当天下午2点认购18套，认购金额8亿元 （对外公布口径），去化率达27.3%。