住宅小区物业管理信息系统分析与设计

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学 年 论 文

题 目 住宅小区物业管理信息系统设计与开发 系 部 计信系 专 业 信息管理与信息系统 班 级 信管1321 学 号 学生姓名 指导教师 职 称 讲师

2016 年 3 月 30 日 - 2 -

[内容摘要] 中国房地产业经过十几年的发展正逐步走向成熟，物业管理也面临蓬勃发展的局面。随着我国经济发展和城市开发，住宅小区越来越成为居住的主流，小区物业管理是针对当代社会这一市场需要应运而生的。由于物业管理涉及的管理范围较为广泛，管理内容繁杂，加上政策性的变动因素，日常工作需要耗费大量人力和物力。为改善住宅小区物业管理工作条件，提升物业管理的技术水准和更新管理理念，提高物业管理工作的效率和质量，降低物业管理成本，就必需引进计算机技术。用计算机操作的住宅小区物业管理信息系统来实现对小区物业的管理，这就为我们设计该系统提供了市场需要。 本系统是为了住宅小区物业管理部门日常管理工作信息化，规范化而开发的软件。它以物业管理部门为服务中心，以住户为服务对象。通过实施各种服务项目，全面地反映了在小区物业经营管理活动中，物业部门与住户之间各种业务往来。使各种业务的办理迅速、准确，极大地提高了小区物业管理工作的工作效率。

[关键词] 管理系统; 开发小区物业管理; 数据库; 系统分析与设计

1、需求分析 开发小区物业管理系统，总体目标要实现对房产信息、装修信息、投诉信息、报修信息 、物业收费信息、车位信息的登记、处理、统计等操作。 住宅小区物业管理信息系统完成功能主要有： 物业公司负责住宅小区房屋、设施、设备、环境卫生、公共秩序、保安、绿化等管理工作。由住户缴纳费用和出租房屋费用来维持各项费用支出。 1.楼宇 1.1住宅小区楼宇经过验收接管后，开始建立小区房产基本资料，为收费及管理做基础工作。小区的楼房管理包括出售房屋，出租房屋和公用建筑，它们以楼号、单元号和房号标识。 1.2建立车位资料，为收费及管理做基础工作。车位用车位号标识。 2.入住 2.1购房人收到有效的人住通知书后，携带身份证到管理处办理人住手续， 填写居民入住登记表(个人及家庭基本情况)并签订人住协议(承诺书)。 2.2用户一旦入住(领取钥匙)后，抄表员入户登记水电气表底数。 2.3住户装修房屋，要先与物业公司签约后方可施工，房屋装修协议书的主要内容有:（甲方名称，法定代表人）、乙方名称、乙方房号、签约日期、装修部位及各部位装修内容(项目包括屋顶、墙面、地面、阳台、门窗、厨房、厕所、采暖设备、壁柜顶柜、管道)，签约后到收费处交纳管理费、装修保证金和施工安全保证金，领取施工许可证。 2.4装修完毕验收后，退回保证金，但如果违反装修制度则从违约金中扣除后退还。 2.5住户可以随时到管理处挑选空车位，选中后填写车位登记表，当然也可以更改车位或在结清费用后取消车位。 2.6住户需要退户时，持有效证明到收费处结清费用后做退户处理。 3.收费 3.1住户可以随时到物业公司收费窗口交纳自上次收费之后的费用，收费员 - 3 -

登记收款并打印收据。 3.2住户向收费员讲明原因，可以预交季度/年各项费用。 3.3每月按照楼号制作拖欠三个月以上的住户催缴清单，张贴在各楼入口处，半年以上未交费则按一定比例收取滞纳金（代收除外）。 3.4按照国家政策的指导，修改各项收费标准。 4.日常服务 4.1住户的住房或设备设施出现问题可以直接或打电话到接待处报修，讲明地址、姓名、修理部位、损坏情况、约定时间和收费标准，接待员填写维修服务单，向维修组下达任务。维修员维修后，在服务单上填写实际维修人、维修时间段、维修内容和价格，经住户验收交回接待处。 4.2接待处负贡接待住户的投诉，登记投诉情况和解决结果。 以上是本系统所要实现的基本功能。但对系统不断出现的新需求，需要在使用中通过系统的更新与维护来实现。这样，才能使系统不断地完善，功能更加强大，与用户的交互性更强。

1.1业务流程分析 本系统主要包括六个业务流程，即房产信息管理、装修信息管理、投诉信息管理、报修信息管理、物业收费信息管理和车位信息管理。 房产信息管理是物业管理人员上级管理验收后的房产进行信息录入、统计等操作。涉及到业主入住处理、物业费用、车位租用等相关信息。 装修信息管理是物业管理人员对装修进行登记、处理、统计等操作。涉及到签订装修协议、缴纳管理费用、保证金等相关信息。 投诉信息管理是物业管理人员对投诉进行登记、处理、统计等操作。涉及到投诉人、投诉内容、处理人等相关信息。 报修信息管理是物业管理人员对报修进行登记、处理、统计等操作。涉及到报修人、报修项目、处理人、收费金额等相关信息。 物业收费信息管理包括收费项目的设置、缴费处理、预付款处理、收费统计等操作。是物业管理业务中非常重要的一个环节。 车位信息管理是对车位的使用情况进行管理，涉及到的业务有对车位的登记、出租、收费等操作。 画出主要业务流程图如下：

入住通知单

购房人

管理处 收费处

居民入住登记表 入住协议

入住名单 水电表底数统计表 抄表

员

退户清理费用表 - 4 -

住户

物业公司 管理处

缴费单 出租车位缴费表

车位登记表 房屋装修协议书

收费处 住户

维修员

接待处 维修组 维修服务单 维修后服务单 投诉表

住户物业公司收费窗口

收费员 收款收据

收费标准

住户催缴清单 - 5 -

1.2数据流程分析 根据以上业务流程的分析，对所设计住宅小区物业管理信息系统的设计的具体功能需求有了清晰明了的认识。接下来进行数据流程分析。 画出顶层数据流程图：

画出若干主要第二层数据流程图： 住 户 住 户 住宅小区物业管理信息系统

住户基本信息表F2 - 6 - 给出数据字典： - 7 - - 8 - 2.系统设计 2.1总体设计 系统总体结构设计是要根据系统分析的要求和组织的实际情况来对新系统的总体结构形式和可以利用的资源进行大致设计，它是一种宏观、总体上的设计和规划。 绘制软件模块结构图（Software Chart）： - 9 -

对系统总体结构设计和所绘制图形加以文字说明： 本系统层次分六个功能模块：基本设置、房产信息管理、投诉管理、报修管理、缴费管理和车位管理。 其中基本设置即管理员登陆系统所需密码设置以及修改方法。房产信息管理涉及购房人在入住小区后需向系统添加业主基本资料包括姓名、工作单位、联系电话等。还要对其所购买的房产信息做好记录，包括楼号、单元号和房产标识等。 投诉管理即对住户居住期间提出所有投诉做好记录和管理，分为投诉添加和投诉管理两块内容。报修管理是指住户对住房或小区设备设施等出现问题时的维修要求的记录和管理，同样要实现添加维修要求，记录管理维修要求。缴费管理是要实现住户居住期间各项收费内容和标准的管理，有缴费内容的添加以及各项管理两大块功能需求。车位管理则涉及住户在管理处挑选车位后的车位添加以及住户选择车位的各项基本信息的记录及管理。

2.2详细设计

2.2.1代码设计（编码体系） 代码是用来表征客观事物的一个或一组有序的符号，它应易于计算机和人识别与处理。代码设计，是设计一个管理系统时必须要考虑的一个方面，因为当实体越多，实体间关系就越复杂，存储的数据量就越大，数据表就越多，好的数据编码能快速地查找到所需要的信息，也方便对数据的更新维护。

住宅小区物业管理信息系统 - 10 -

为了方便业主对投诉、报修等信息的查询，编码的原则是根据投诉、报修的日期和顺序码生成组合码。投诉编号、报修编号的前六位是事件发生的时间，后两位为顺序码。对于楼宇的编号则按照楼栋、单元、楼层等编号生成编号。另外，为了方便对住户编号的编码，住户编号采用顺序码。

2.2.2数据库设计 数据库的设计即对程序当中所采用的数据库相关的名称和标识符、在数据库当中的位置、定义、度量单位、格式和值域、敏感程度、数据项名、缩写词和代码，包括用于数据库的规格说明等进行定义。如下图—数据库若干表结构：

（1） 用户表 用户表存放登陆系统所需要的用户名和密码，需要访问此表，图表3-1所示。 表3-1用户表 字段名 数据类型 可否为空 用户名（主键） Char(10) NOT NULL 密码 Int NOT NULL

（2） 住户基本信息表 住户基本信息表，如表3-2所示，存放小区内所有的住户信息，这些信息也是小区物业管理的基本信息，在实现系统的各个功能中起真非常重要的作用。

表3-2 住户基本信息表表 字段名 数据类型 可否为空 住址(主键) Char(10) NOT NULL 户主 Char(10) NOT NULL 身份证号码 Varchar(50) NOT NULL 电话 Char(20) NULL 入住时间 Datetime NULL

（3） 房产资料表 房产资料表存放小区内的所有房屋的信息，其中包括已售出的房屋和未售出的房屋。 表3-3 房产资料表

字段名 数据类型 可否为空