2020年合肥房地产市场分析报告
2020年安徽省房地产市场分析报告
２０２０年安徽省房地产市场分析报告目录一、宏观背景回顾１、政策环境２、宏观经济运行３、全国市场形势４、宏观背景小结二、合肥市场表现１、宏观环境２、土地市场３、住宅市场４、二手房市场５、商办市场５、商办市场６、合肥市场总结三、地市市场表现2）中金融政策/降准+定向金融监管：央行年内多次降准，缓解实体经济融资压力，房地产金融监管全年保持从紧态势3）利率改革/房贷换锚LPR：央行改革LPR形成机制，利好实体经济发展，房贷利率实现换锚，对楼市影响较小4）住房制度/租赁住房政策：16城获中央财政支持发展租赁市场，多地“商改租”“竞自持”加快租赁房源供应5）户籍政策/落户限制放宽：户籍制度改革力度继续加大，人口300万以下城市全面放开落户，落户政策放开6）人才政策/挂钩购房政策：各地因城施策差异化调整，借由引才政策的窗口，放宽落户限制，定向放松限购7）安徽政策变化：合肥土拍收紧促“三稳”，地市整体政策走势维稳，阜阳、马鞍山等城微调放松8）合肥政策/房价地价联动机制：地价与房价相互挂钩，灵活调整居住用地土地限价标准，引导稳定市场预期2、宏观经济运行1）CPI及PPI走势：CPI同比涨幅创下新高，PPI延续负增长，通胀压力突出，经济运行压力不减2）PMI走势：PMI指数连续两个月处于扩张区间，制造业发展形势持续缓和3）货币供应量：M2增速收窄，M1增速有所扩大，金融货币环境总体保持稳定4）社融规模及人民币贷款增量：逆周期调节政策逐步发力，社融规模增量等指标增速上扬，利好实体经济发展4、全国市场形势1）房地产及住宅投资：房地产行业处于下行周期，房地产投资增速整体延续下滑走势2）房企资金来源：多项资金指标增速回落，定金及预收款增速较快，整体融资压力仍然较大3）土地购置情况：房企购地规模和金额跌幅延续收窄之势，整体市场平均地价稳步攀升一二线核心城市房企布局积极，TOP10城市规模长期领先，武汉、杭州表现突出长三角及中西部是房企投资主力，万科、碧桂园等龙头房企布局区域广泛龙头房企土储规模大，土地市场集中度持续提升，强者恒强局面更趋明显4）全国商品房销量：商品房销量持续低速上涨，住宅销量增幅扩大，整体市场呈低位持稳趋势5）各级城市住宅销量：2019年典型城市成交量不同幅度上涨，年底市场呈现一定程度翘尾上扬6）70城房价：价格上涨仍是主流，政策严控效应明显，下跌城市数量增多，市场下行风险大7）典型城市房价变动：全国整体价格走势平稳，一线城市新房价格同比涨幅扩大，二三线涨幅趋于回落8）20强房企业绩：TOP20多数业绩涨幅明显，碧桂园、万科等龙头房企增速放缓，企业间分化加大4、宏观背景小结1）政策环境：中央坚持“房住不炒”定位，持续加强楼市调控，做好稳地价稳房价稳预期工作，地方则贯彻因城施策总基调，松紧结合管控楼市，年末政策呈现部分松动迹象，人才端口为调整主着力点，安徽方面政策走势总体平稳，后续部分城市或将小幅调整政策限制。
2020年9月合肥房地产市场快报
同比（%）
277
2025.46
2.16
78
1030.94
-17.26
19
351.67
90.48
180
642.85
16.46
整体市场|供求分析
2020年19月，合肥市共推出土地规划建面2166.74万㎡，成交1620.30万㎡，成交楼面均价3236元/㎡。2020年9月，共推出土地规划建面355.13万 ㎡，成交177.62万㎡，同比下降19.58%，成交楼面均价3337元/㎡，同比增长336.8%。
20-04 32.52 15.4
土地出让金
溢价率
20-05 89.74 29.1
20-06 33.07 14.7
20-07 39.74 12.3
20-08 95.59 21.5
20-09 0 57.44 17.1
商办市场|供求分析
2020年1-9月，合肥市共推出土地规划建面351.67万㎡，成交100.58万㎡，成交楼面均价1215元/㎡。2020年9月，无推出土地，无成交土地。
120
60
100
50
80
40
60
30
40
20
20
10
0
土地出让金 溢价率
19-09 16.89 7.6
19-10 25.89
1
19-11 59.65 22.5
19-12 73.86 13.3
20-01 11.54 29.2
20-02 0.78
0
20-03 137.99 68.6
20-04 34.86 14.9
土地市场
整体市场|成交结构
2020年19月，合肥市以住宅用地成交为主，占比51.7%，其次，工业用地成交占比36.9%。2020年9月，合肥市以住宅用地成交为主，占比63.5%， 比去年同期上升11.1个百分点。
2020年安徽省房地产市场发展形势预测
-10
1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
14.0% 12.0% 10.0%
8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%
1990年以来中国老年人(65岁及以上)占总人口比重
出生人口变化：1981-1991年的十年是年出生人口2200万级别的出 11.9% 生潮，1992-1997年为2000万级别，此后年度出生人口在1600万徘
徊，2016-2017年出生高潮主要受2015年推行的全面二胎政策影响， 但政策影响持续时间不长，2018年出生人口大幅走低至1523万，达 到近六十年来最低值，照此趋势，2019年出生人口大概率低于1500 万，人口形势较为严峻； 老龄化现象：2018年中国65周岁以上老龄人占总人口比重为11.9%， 较上年增长0.5个百分点，达到历史最高水平，超出国际上通行的7% 的标准，并且逐步进入深度老龄化，全社会养老压力骤增，对经济社 会发展的负面影响逐步体现。
5月15日 对仅在本县级行政区域内经营，或在其
定向 降准
他县级行政区域设有分支机构但资产规 模小于100亿元的农村商业银行，执行与 6月17日
合肥市房地产市场研究调查报告
恒生阳光城整合推广方案一、前记我们的总体指导原那么：1、差异化——现今的房地产工程比的是大品牌、大规模、大环境，各方面渐趋同质化后，我们比什么？品牌〔产品〕的文化和审美！2、创新的定位——创新不仅指功能环境等硬件，应更为强调，定位及瞧念的创新！我们全案企划的追求目标：制造性地销售楼盘，争取实现利润的最大化，最终打造一个精巧的品牌。
我们全案企划的策略及表现：我们坚信：思想能够动人！我们坚信：文化能够销售！我们要制造出一个能够给地产界提供丰富经验的领导性品牌。
名目第一篇市场篇第一局部合胖市都市宏瞧情况调查一、合胖概况二、国内生产总值及三产结构三、政收支及金融情况四、固定资产投资五、社会消费品零售总额六、人民生活水平七、合胖都市建设和开展第二局部合胖市房地产市场研究一、场总体情况概述二、各形态产品〔多层、小高层、高层、商展、写字楼〕趋势分析三、近期房产政策及新开盘楼盘销售走势研究第三局部合胖商品房消费群研究第四局部产品比照研究第五局部竞争个案调查第一篇市场篇第一局部合胖市都市宏瞧情况调查一、合胖概况安徽省省会合胖位于安徽省中部，地理座标在北纬31°31′—32°37′、东经116°40′—117°52′，江淮分水岭南侧面，巢湖北岸。
是沿江近海的内陆都市，具有承东启西、连接中原，贯穿南北的重要地位。
合胖气候属亚热带到热温带的过渡带，气候热和，四季清楚。
℃，全年无霜期230天。
合胖市总面积7266平方公里，其中市区面积596平方公里，都市建成区面积125平方公里。
现辖胖东、胖西、长丰3个县和瑶海、庐阳、蜀山、包河4个区。
2004年年末全市总人口为444.68万人，其中非农业人口168.96万人，农业人口275.72万人，市区年末人口为163.52万人，非农业人口135.77万人。
二、国内生产总值及三产结构2004年合胖市完成生产总值589.7亿元，按可比格价格计算，比上年增长16.2%。
房地产市场报告- 合肥市2020年房地产市场半年报(金刚石)
石 云 长江西路，西至天柱山路，南至望江西路，东至小蜀山东路，规划总面积达到6.34平方公里。扩区总体规划将对区域功能定位、用地布局、空间管制、道路交通、设施
刚 配套、环境保护、开发时序和规划实施措施等内容进行明确。
石
市场回顾
石 数 【土地市场】
成交总金额大幅缩水，平均地价创5年新高
刚 云 土地市场： 数据 金 据 刚石 2020年1-6月，合肥共出让地块41宗、总面积3343.3932亩，总成交金额约266.5亿元。其中涉宅地块34宗、总面积2700.3006亩、总建面368.9万㎡。
所有成交地块中，共有11宗地块触及最高限价以自持商品住房面积而成交，其中经开JK202001地块自持商品住房面积最多，达到4.1万㎡。
石云 云数 金 据 【商品房市场】 楼市逐渐复苏，品牌和价格优势开始彰显，市场去化周期缩短 刚 石 数 住宅市场：房企推盘加速，购买力冰火两重天，去化整体加速
云 2020年上半年合肥住宅供应272.05万㎡，成交335.97万方，成交均价17717元/平，总体量价齐涨。 刚 石 数 2020年上半年合肥住宅库存面积545.36万方，去化周期9.71个月，库存下降，去化周期缩短。 金 云 别墅市场：供应偏少，市场平稳，去化较慢 刚 2020年上半年合肥别墅供应8.5万平米，成交7.19万方，成交均价24182元/平，总体保持平稳。 数据 金 据 刚石 2020年上半年合肥别墅库存面积30.02万方，去化周期24.84个月，库存微跌，去化周期缩短。
刚 600 500 400
石 刚
300
金
200
据
100 0
数
金
据
9000
数 合肥近五年上半年涉宅土地成交价格走势
2020年三季度中国房地产市场总结与趋势展望
中指研究院中国房地产指数系统中指| 2020年三季度中国房地产市场总结与趋势展望2020年9月30日【报告要点】一、政策环境：调控政策有所转向，多地收紧楼市调控二、市场表现：价格稳中有升，重点城市成交规模达阶段新高三、土地市场：推地力度仍高于去年同期，市场热度有所下降四、品牌房企：积极推盘抢收回款，销售业绩持续增长五、趋势预判：全国销售规模小幅调整，开发投资额增速保持相对高位【报告正文】三季度，房地产政策环境有所转向，中央多次严厉重申“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，因城施策、一城一策指导下，多地升级楼市调控，以稳定市场预期；与此同时，房地产金融监管持续强化，企业端和个人端资金监管均有加强，市场预期逐渐理性回归。
从市场表现看，三季度新房、二手房价格整体稳中有升，长三角地区新房价格涨幅有所收窄。
重点城市商品住宅销售面积达2017年以来季度最高水平，其中7-8月传统淡季效应被明显弱化，市场成交规模同比快速回升；9月调控政策逐步显效，需求归于理性，但珠三角地区市场活跃度仍较高，成交规模保持明显增长。
住宅用地推地量环比减少，但仍高于去年同期，金融强监管下，房企拿地更加谨慎，土地市场热度有所下降。
房企推盘力度不减，线上线下齐发力，积极营销抢收回款，销售业绩稳步提升；拿地回归一二线城市，更加聚焦热点城市群。
展望四季度，宏观经济稳步向好预期较强，但仍面临较大挑战，货币环境继续保持定向宽松，伴随房地产金融监管持续强化，楼市调控效果也将进一步显现，调控政策继续收紧的空间在缩小，全国房地产市场逐渐回归正常调整通道，预计四季度全国销售规模或将有调整，房价运行整体以稳为主，房企开工积极性受资金面承压、销售调整等因素影响将有所减弱，但开发投资额增速在施工进程持续深化下仍有望保持较高水平。
一、政策环境：调控政策有所转向，多地收紧楼市调控与上半年宽松的货币环境、多地出台房地产扶持政策相比，2020年三季度，房地产调控政策有所转向，中央多次召开会议强调“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，措辞更加严厉，并从多个方面部署调控举措。
合肥新站高新区城市可进入市场报告楼市报告
合肥新站高新区市场报告一、合肥土地市场2020年上半年合肥共计成交土地41宗，成交总面积222.89万㎡(约3343.35亩)，土地出让金额266.53亿元，平均地价797.19万元/亩。
相较于2019年上半年，成交总面积同比下跌59%，成交总金额同比下跌56%，平均地价同比上涨6.57%，地价走势“稳中有涨”。
成交面积下跌的原因，一是受疫情影响，土市“休市”，2月份合肥土市成交为零;二是今年上半年合肥供地以县域地块为主，但县域地块出让受阻，如长丰、肥东推出的部分居住地块无房企报名参拍，最终被迫取消供应。
1、2020年1-6月份开发商在合肥拍地总面积TOP102、2020年1-6月份开发商在合肥拍地总金额TOP103、2020年1-6月份开发商在合肥拍地溢价率TOP104、2020年1-6月份开发商在合肥拍地楼面价TOP10土地市场总结：新站区2020年上半年成交3块地，总面积286.38亩，成交总额211229.82万元，成交地价约737.59万/亩，楼面价约6000元/平，溢价率约30%。
二、合肥商品房市场商品房市场总结：1、在“房住不炒”的背景下，限地价、限房价依然严格，这也就意味着，房价短期内不会出现大涨或大跌，仍然以稳为主，从土拍来看，未来将“稳中有涨”，这是健康、合理的发展趋势。
2、具体到各个区域来看，那些市场认可度高，库存偏小的区域，买房门槛可能会进一步提高，比如滨湖区、高新区、经开区，但在严格的限价政策下，房价天花板也会很难突破；而对于那些库存大、认可度不高的区域，房价可能会以优惠等形式迎来下调。
3、滨湖区或高新区，不管是配套还是环境，优势比较明显；刚需板块在新站区、瑶海区以及三县。
新站区楼盘去化慢、配套不完善。
三、我司盈利点1、争取政策扶持。
如申请”国家级生物医学医疗科研基地”等荣誉称号，有旗号有利于营销的原因之一，营销顺利，现金流的快速流转即是收益；争取财政转移支付、税收减免优惠等。
房地产市场报告-合富研究院(安徽)2020年安徽房地产市场半年报暨6月月报
试探性松绑限制性调控政策被喊停
➢ 地方存在一定的政策自主空间，但政策预调空间有限，限购、 限贷等主要调控政策放松可能性小。
因城施策
供给端： 企业扶持：缓缴社保、住房公积金，减免部分税款，加大信贷支持；（代表城市：北京、 上海、成都、合肥等） 行业监管：土地、预售，工程、商品房销售等在一定条件下监管放松；（代表城市：无锡、 福州、合肥、常州等） 供应机制：加大共有产权房、公房供应，推动商改租，免收公租房租金；（ 代表城市：上 海、深圳、佛山、合肥等) 需求端： 人才政策：降低人才落户门槛，人才购房无需提供个税等证明，可申请优先购房，给予购 房、租房、生活补助；(代表城市：广州、佛山、杭州、苏州、济南、合肥等) 信贷支持：放松公积金贷款，降低首付比例，提高贷款额度等；（ 代表城市：深圳、武汉、 东莞、衡阳、亳州等） 购房补贴：对购首套房、农民进城购房给予补贴，实施契税补贴；（代表城市：马鞍山、 宜宾、衡阳、益阳等）
➢ 购买首套90㎡及以下普通住房（含二手房） 给予房屋核定价值1%的补贴
➢ 高层次人才购首套90㎡-144㎡普通商品住 房（不含二手房）给予商品房住房价值1.5% 补贴。
宣城
➢ 对引进的急需人才，将最高给予30万购房补 贴；在宣无住房的提供3年免房租人才公寓； 工作满3年后，在宣城首次购房的博士、硕 士分别给予每人30万元、6万元一次性购房 补贴。
蹈机握杼 砥志研思
——2020年安徽省房地产市场半年报暨6月月报
宏观背景回顾
“房住不炒，因城施策”定位不改，供需回暖各项指标复苏态势向好
合肥市房地产市场 安徽省地市房地产市场
上半年政策走势/中央层面/宏观经济
房地产市场报告 - 《合肥房地产市场快报(2020年12月)》
++++根据《安徽省财政厅关于下达2020年保障性安居工程第三批和奖励项目中央基建投资预算的通知》，《合肥市发 展改革委+合肥市住房保障和房产管理局关于转发安徽省保障性安居工程配套基础设施建设+2020年第三批和奖励项目 中央预算内投资计划的通知》等文件规定，现下达有关县（市）区，开发区中央基建投资预算，专项用于保障性安居 工程第三批和奖励项目。 ++++为强化城镇保障性安居工程财政资金绩效管理，进一步提高资金配置效率和使用效益，更好实现城镇保障性安居 工程建设目标，根据《中华人民共和国预算法》，《中共中央国务院关于全面实施预算绩效管理的意见》，我们重新 制定了《城镇保障性安居工程财政资金绩效评价办法》。 1、完善贷款额度的确定标准，贷款额度实行与职工还款能力和缴存余额双挂钩。连续缴存住房公积金在1年以内（含 1年），缴存时间倍数为10倍；连续缴存住房公积金在1年以上2年以内（含2年），缴存时间倍数为15倍；连续缴存住 房公积金2年以上，缴存时间倍数为20倍。2、明确对婚姻状况变化后家庭贷款次数的认定。3、贷款最长期限调整为 30年，且不得超过借款人法定退休年龄后5年。
1
15.05
-60.66
-33.44
20
153.88
-14.40
工业用地
11
73.71
30.05
142.56
235
855.91
20.26
整体市场|推出结构
2020年1-12月，合肥市共推出各类用地382宗，共计2589.37万㎡，同比减少4.39%。其中，推出住宅用地96宗，共计1237.43万㎡，同比减 少24.87%；商办用地29宗，共计427.6万㎡，同比增长100.67%。2020年12月，合肥市累计推出各类用地20宗，共计186.04万㎡，环比减少 8.62%，同比增长39.37%。其中，推出住宅用地6宗，共计71.82万㎡，环比增长24.22%，同比增长5.21%；商办用地5宗，共计37.68万㎡， 环比增长203.17%，同比增长883.91%。
合肥房地产市场调研报告
合肥房地产市场调研报告本次市场调研的目的主要是了解合肥的房地产市场的基本情况，为领导决策提供参考。
我们此行拜访了合肥市国土局、规划局、土地交易中心、房管局、统计局、包河区政府、合肥市房地产协会等相关政府机构和组织，同时还实地考察了当地的知名楼盘，对合肥市的房地产市场现状做了初步了解。
一、合肥市基本概况一）城市地理位置及环境合肥是安徽省省会，全省政治、经济、科教、文化、交通中心，位于中国中部，长江淮河之间，南接巢湖，具有承东启西、贯通南北的重要地位。
合肥气候温和，四季分明，环境优美，1992年，被授予全国首批“园林城市”称号，1999年荣获“中国优秀旅游城市”称号。
合肥同时是全国重要的科教基地，有中国科技大学等30余所大专院校，智力资源在全国同类城市中名列前茅。
目前全市总面积7266平方公里，其中市区面积596平方公里，建成区面积130多平方公里。
二）行政划分及人口经过区划调整，合肥现辖肥东、肥西、长丰3县和瑶海、庐阳、蜀山、包河4区。
目前全市总人口456.60万人，其中非农业人口160.18万人，市区人口155.87万人。
二、合肥市经济发展状况一）近年经济发展势头较好，但地区生产总值依然较小2003年，在遭遇非典和严重自然灾害等不利因素的冲击下，合肥市国民经济仍呈现出速度高、效益好的良好发展态势，综合实力进一步增强，城乡人民生活不断改善，科技、教育和各项社会事业全面进步，地区生产总值达到历史最高的477.8亿元，按可比价格计算，比2002年增长13.3%。
其中，从2000年至2003年，合肥地区生产总值持续增长，年平均增长率超过10%，根据相关部门预测，2004年合肥地区生产总值预期增长在12.5%以上。
根据全国35个大中城市的经济指标统计，2003年合肥地区生产总值在全国35个大中城市（30个省会城市及深圳、厦门、青岛、大连、宁波）中排名第28位，生产总值增长率排名第24位，位次比较靠后。
横向比较看，合肥的经济总量较小、经济发展速度不快。