潍坊原墅项目整合营销策划提案
决策堂潍坊鸿禧花园营销的的策划案-PPT精品文档
四星级私家产 权酒店 永不落幕的水 景视觉盛宴 世界河居名宅 传奇 顶级元 素贵族盛宴 50万㎡ 87000 ㎡ 世界由你
恒易星河 泰华领域
四平路与民生街路口南 胜利大街268号
复合建筑群落 独幢高层
2680元/㎡ 未定
区位价格对比： 区域 奎文区 潍城区 均价 2800以上 2800以下 物业费 1元以上 0.8元以下 公摊 30% 15-25% 建筑形态 高层、小高层 多层、小高层
消费者研究：
从市场调研，市民访谈，与会销售人员，已成交的小高层客户资料整理中，我 们发现项目消费者：
年龄： 职业： 家庭构成： 决策者性别 消费目的 区域：
27—65 之间 ；主要集中在：27-45岁左右 个体私营企业主、公务员、白领、军人、退休老干部 三口之家为主 男 自住居多 潍城区为主、
目标人群再界定：
目录：
第一部分：策略依据
市场部分
第二部分：策略目标
本案面临的问题
第三部分：策略形成
解决问题
第一部分：策略依据
市场部分
案名 锋尚· 自由度 西城名都 东方威尼斯 时代国际 金融街
地理位置 潍坊市胜利西街与月河路交汇处 胜利西街459号 潍坊市青年路与胜利西街交叉口南， 白浪河岸。
建筑形态 小高层独幢，小 户型为主。 多层为主，部分 小高层。 独幢高层
上述目标消费者都是本案的目标人群基本，但是在整合传播上我们 不以区域和职业为依据，而是以主流人群的气质生活的态度作为划分 人群的标准 也就是“意见领袖”
他们是
——城市先进人群
知识经济时代产生的主导社会前进的先进一族
关于先进：
先进不是
前卫、潮流
别墅营销策划全案
长安园·产业别墅全案营销战略案【目录】序一、“壹号公园”宣言……………………段先念二、(中国地产新三论)及动力型地产解码………………蓝戈第一章：项目项目总体策划一、市场分析1、前景分析2、市场概况分析，二、项目分析1、产品分析2、项目UPS提炼3、项目SWOT分析三、项目综合定位1、目标客户定位2、产品及市场定位3、案名建议第二章：营销推广策略一、核心营销战略1、动力型低消地产解析2、价格策略二、传播推创策略1、整合传播策略2、媒介组合及预算分配图3、传播战术组合三、销售策略1、销售阶段控制2、销售战术创新第三章：项目提升建议一、项目目运营建议1、长安园示范产业区——产业别墅)示范重点2、管理创新二、产品力提升附1：产业别墅专案行事履附2：长安科技产业园优惠政策明细附3：西安市高档写字楼市场调研表“壹号公园”宣言两年前，我曾对美国硅谷有过一次商务性的考察。
回国后，我们给硅谷的成功找出了很多原因，其中有一点令我长久不能忘怀，那就是硅谷有着堪称世界上最为优越和人性化的办公环境！在硅谷，我们所到之处，绿树成荫、鸟语花香；所接触的人，个个精神饱满、热情洋溢。
绵延上百公里的硅谷就像个环境优美的大花园，而点缀其中的高科技公司就是公园中的精品小筑。
我们认为，硅谷之所以成功，一个很重要的原因就是它的各种环境，既包括自然环境，也包括社会环境、人文环境，尤其是轻松、自由、能够激发人的想象力和创造欲的人文环境。
我想，他们可以做到的，我们也一定可以做到。
产业别墅，就是我们梦想与现实的结晶！产业别墅，诞生在中国长安科技产业园，她是将世界先进高科技园区的先进经验充分研究、创新运用的结果，是把市场需求、企业目标与国家特色紧密结合的产物。
她在西部大开发的号角中诞生，在长安科技产业园的成长中奠基。
她是全新的高科技产业园区动力型地产的先锋代表，她不仅是一种产品示范，也是一种开发模式的示范，更是一种整合创新的方法论示范。
产业别墅秉承了新西部一贯的创新作风，她带给市场的不仅是一场全新的办公革命，更是中国地产的示范性、丰碑性建筑。
营销整合策划方案
环境威胁 THREAT
区内50万平方米积压商品房 竞争者兴旺里小区距本案较近 客观环境亲水性较弱 优秀人才的竞争 来自大光里的潜在竞争者
本案劣势 WEAKNESS
缺乏独到的特色创意 投资面积小和投资起步晚 规划中的水体设计不足
竞争分析（五）总结
相对所有竞争对手，润景花园具有价格和区 位优势 相对主要竞争对手，润景花园在价格与环境 上具有很大优势 因此，可以说，润景花园项目的竞争力，主 要在于项目所处的地段、价格和户型 地段、价格和户型；离开 地段 这三点，项目的“卖点”将失去意义
项目竞争分析结论
项目的突出优势在于在地段所赋予的
1、优美的自然环境 2、成熟的区外配套，便利的生活环境 3、不可复制的先天属性
项目的推广将紧密围绕地段只是人们择居的先天因 素，因此，建议在后天因素——即“开发卖点”上， 给项目的品质以更多支持和提升
1、尽可能提高配建标准 2、在物业管理中强化尊贵服务和安全的项目，包括引进知名 物管公司、智能化的监控系统
大沽南路
润景花园项目特点
大规模低密度的绿色生态别墅区 固守大港区中心，闹中取静 二层独院别墅、TOWN HOUSE多种房型供君选择 远眺绿化隔离带，美景无限，可以挡风、隔尘、隔 噪，使本案具有无污染的地域优势 周边购物、娱乐、医院设施一应俱全，紧邻上古林 海鲜街、大港城区中心和繁华商业圈 ，距海滨旅 游度假区仅30分钟车程 ，生活极其便利
物理属性定位
定位 描述
品位别墅生活
大型绿色智能生态社区 坐享绿化带园林风景 保障业主享受健康生活 借景与造景的完美结合 尊重自然，又不失现代 化的气息，营造出优异 的户内外高档生活品质 高档物业管理，给业主 方便及安全 稀缺地段 生活既舒适又便利，在润 泽 • 怡景花园能让业主的 休闲愿望得到满足。 地段有巨大的升值空间 有绿化隔离带 无工业污染源
别墅营销计划
目录
前言
市场篇 一、大市场分析 二、项目资源分析 三、别墅产品情况分析
四、个案分析 五、别墅市场结论
消费者篇 一、目标人群论证 二、目标人群定位
理念篇 一、目标人群诉求理念建立
二、产品理念构建 三、核心理念诉求
产品篇 一、总平规划建议 二、产品规划建议
三、配套建议 销售篇
市 场篇
大市场情况 区域市场情况
项目定位 的可行性
别墅产品市场情况 别墅消费市场情况
情况说明
由于时间的局限性，以下数据在市场调查的基 础上，引用了成都市统计局、成都市成房指数、成 都市国土局、成都市产权处的部分数据。
一、大市场分析
成都别墅开发经过了上世纪九十年代初的 第一次狂热并明显回落之后，再经过2002年的 预热和2003年的升温，终于在2004年迎来了突 破：最具标志性的事件是多个开发面积超过千 亩的别墅项目（天泉·聚龙、玉龙·红宇山庄、 国际名城、麓山高尔夫国际社区等）即将亮相， 可以预言，2004年是成都别墅市场最活跃的一 年，成都别墅开发迎来了大盘时代！
今年伊始，某山别墅开发浪潮的全面爆发，使拥有 最大市场需求的近郊别墅片区一蹴而就，成都的三大别墅 开发片区的格局由此完美形成。
综合整个区域板块的情况，由于未来龙泉、华阳的 供应量极大，随着两区域城市化进程的进一步加快，交通 及生活配套设施的进一步完善，未来成都别墅市场有可能 形成五分天下的格局。
• 浣花城市别墅区：
• 从区域的供应情况来看，华阳、龙泉未来的供应量最 大，占整个别墅供应量的80%左右。可以预计未来这 两个区域的竞争最激烈。
• 从整个别墅的销售情况来看，别墅的销售情况均较好， 总体销售率在80%，销售周期在8-24个月。
别墅房地产项目整盘营销策划方案
市场监管及预售 管理
严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售 资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。
十八大三中全会—关于房地产政策
十八大中关于房地产的政策依旧以控制一二线城市为主，带动发展三四线城市的发展，以达到房地产平稳健康的发展为目标。
一、构建平等进入、公平交易的土地市场。
在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体 系。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。随着农村集体建设用地直接入市，相应收缩政府征地范围，逐步减少直至取消非公益性用地的划拨供应。在 集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决问题。
二、加快房地产税立法。
加快建立不动产登记制。扩大房产税试点范围，尽快完善相关制度，一定过渡期后全面推开，并明确为区县级政府主体税。逐步建立综合与分类相结合
的个人所得税制，加快房地产税立法并适时推进改革。
解析：
土地市场的农村集体土地与国有土地平等进入非农市场，进一步拉动了城镇化房地产的发展，但是就目前来讲，还存在一定的 问题尚需解决，因此推进程度还有待考察； 就加快房地产税立法这一项，也将采取试点法，先在一二线大型城市做试点，当一旦完善后在得到了较好的调控后，将实现全 面的推广、覆盖，但是就之前房产税的施行来看，房地产税这一改革主要还是控制一二线城市的急剧上涨，对三四线城市的影 响意义不大。
林溪雅筑
201*年营销推广方案汇报
肩负的目标
林溪雅筑，实现名利双收的双重使命！
目标
山东房地产别墅项目营销推广策划方案
政策层面支持，京沪 高铁本地站及青春创业
住宅形成直接竞争。
所处区域自然环境
较佳，适宜居住。
园区的建筑。整体加快
了泰西板块的发展。
优势
劣势
机会
风险
怎样借助内部优势弥补项目 劣势造成的影响？
将区位推广作为营销推广策略的重点，使目标客户首先对新城区的发展形成认可。 通过社区规划细节的提升及生活配套设施的增加淡化大环境目前对前期销售所形成的抗性。 主要劣势：泰西板块商品住宅市场正处于起步阶段，目前客户对区域认知度及认可度还不高。
优势
劣势
机会
风险
怎样借助外部机会充分发挥内部优势？
通过准确合理的定位及项目形象包装，使项目在紧抓目标客群的同时最大限度拓宽客 群覆盖面。 通过项目品牌与品质形象塑造，使项目形成口碑传播，间接树立开发企业品牌形象。
主要机会：区域商品房开发起步阶段，商品住宅发展空间巨大。随着本地向西发展规划的逐步
项目SWOT分析
优势
项目整体规划为低 密度宜居社区，从独 栋别墅到多层住宅， 产品类型搭配合理， 产品线丰富。 缓坡地形配合低密 度住宅产品，可更好
劣势
暂时缺少基础生活配
机会
区域商品房开发起步 阶段，商品住宅发展空 间巨大。随着本地向西 发展规划的逐步实现，
风险
近期国家宏观调控政 策，易使消费者形成持 币观望的态势。 路博园片区居住环境 逐渐成熟，且距离城区 较近，交通便捷。区域 住宅产品有着较高的性 价比，对青春园区商品
套设施，给居民生活带
来不便。 泰西板块商品住宅市 场正处于起步阶段，目 前客户对区域认知度及 认可度还不高。 项目在建筑，园林环 境及配套设施的细节层 面规划还不够完善。
《长安园o产业别墅》全案营销战略案
《长安园o产业别墅》全案营销战略案长安园o产业别墅全案营销战略案一、市场分析随着人们生活水平的提高和城市化进程的加快，对高品质住宅的需求不断增长。
产业别墅作为高端住宅产品，备受追捧。
长安园o产业别墅项目位于发展迅猛的城市郊区，交通便利且环境优美，具备得天独厚的优势。
我们需要通过深入的市场调研，了解目标客户的需求与偏好，做出准确的定位，为营销战略制定提供依据。
二、定位策略在市场的竞争中树立独特的品牌形象，是长安园o产业别墅的核心需求。
通过提供高品质住宅、生活便利、安全舒适的居住环境，长安园o产业别墅要将自己定位为城市白领阶层的理想家园。
这一定位将有助于吸引到有实力且有追求优质生活的客户。
三、营销渠道长安园o产业别墅项目需要建立多渠道的销售网络，以增加销售覆盖率和提高销售效率。
首先，与知名房产中介合作，利用其强大的销售团队和客户资源，进行项目推广和销售。
其次，通过参加房地产展览会和推出广告活动，扩大项目的知名度。
此外，建立网上销售平台，方便客户随时浏览项目信息和预订。
四、品牌推广品牌推广是长安园o产业别墅营销战略的重要组成部分。
通过传媒投放、社交媒体、户外广告等方式，提高品牌知名度。
同时，我们也要注重口碑的培养，通过提供优质的售后服务和营造良好的楼盘环境，让客户成为项目的推广者，口口相传，帮助品牌扩大影响力。
五、客户关系管理与客户的良好关系对于产业别墅项目的成功非常重要。
长安园o产业别墅需要建立完善的客户关系管理体系，主动了解客户的需求和意见，随时与客户保持沟通。
定期组织客户活动，加深客户对项目的认同感和忠诚度。
同时，建立售后服务机制，及时提供解决方案，让客户感受到公司对他们的关心和负责。
六、推出增值服务为了吸引潜在客户并增加项目附加值，长安园o产业别墅可以考虑推出增值服务。
例如，提供定制装修方案，或与品牌商合作，为客户提供高端家居产品。
这样不仅可以增加产品的卖点，还能进一步吸引更多的潜在客户，提高优质客户的转化率。
复地元墅核心策划方案(终稿)
第 14 页
周边项目中低价位产品； 威 胁 其它区域尤其是南城区域经济型 别墅项目的开发； 政府政策的影响。
14 思源顾问
复地元墅项核心策划方案
本项目动态ＳWOＴ分析
需求有限
政策限制
贷款限制
消费者持币待购
市场消费 能力下降
舆论引导
第5页
5 思源顾问
复地元墅项核心策划方案
昌平小汤山地区主要别墅销售速度统计
项目 威尼斯花园 汤house 2005年1-9月销售栋数 38 64
信息来源
平均月销售速度（栋/月） 4.22 7.11
保利垄上
依水庄园 温哥华森林 纳帕溪谷
复地元墅项核心策划方案
小汤山区域内竞争项目区位分析
具体交通： ①大柳树环岛向东行驶800米后， 再向南沿沙沟河沿岸向南。 ②由汤立路南向北过六环后第一 个红绿灯向东两公里。
项目名称 复地元墅 温哥华森林 纳帕溪谷 麦卡伦地 保利垄上 长河玉墅 东方普罗旺斯 交通状况 有绕行 处在主干道边 处在主干道边 处在主干道边 地处六环出口 地处主干道 有绕行
800 600 400 200 0 最低 最高
复地元墅项核心策划方案
目录
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 第六部分 市场竞争环境 本案营销策略指导思想 具体的推广应用策略 营销费用预算 价格策略和销售进度 思源的体系保障
第 10 页
10 思源顾问
复地元墅项核心策划方案
本案营销策略指导思想
面积较小，具有总价低的优势，但是本案
建筑元素的运用、及产品功能的设计，使 本案不具备支撑高单价的价格策略。
别墅策营销划方案简稿
第一部分别墅市场环境分析一、市场大环境分析西太湖生态休闲区：位于常州主城的西南部，距离市中心15公里。
规划区域北至延政西路，东至武宜运河，西到环湖路，南至西太湖北岸。
面积31平方公里，其中水域面积14平方公里。
目前，环湖周边地区发展势头强劲，分布有：常州城市南部新城、城市商贸副中心——武中分区;高新产业开发区——武南分区；省经济开发区——经济区；花木之乡、武进花木产业核心去——嘉泽。
趋势：近郊度假型别墅逐渐往城市型别墅+泛地产别墅转变。
西太湖板块的湖滨新城离城市不远，离湖却很近。
完全能够满足那些工作的重心还在城市，但渴望拥有一座亲水别墅，可以满足度假养老的需求。
从常州房高端市场发展规律推理，顶级别墅市场缺失，并有较大的市场潜力。
因此，我们推理出如下两点：（一）更高级别的别墅有需求土壤和市场空白1. 目前高端别墅的发展进程与整体城市发展的水平脱节。
2. 新城首付、晋陵路八号等城中豪宅为更高级的别墅上市进行铺垫。
3. 常州土地市场的开放程度正在扭转，有品牌、实力的开发商进入常州，为该段物业的进一步升级提供了市场氛围。
（二）常武区域进入豪宅时间窗1. 随着西太湖板块的整体开发，常州从真正意义上拥有城市资源型高档居住板块。
2. 楼市的好转使不动资产，尤其是高端不动产的保值能力进一步凸现，促使常武区域高端物业客户主体——中小私营业主对资产的双向投入意识开始增强。
3. 所以，湖滨一号作为以“临湖•绿坡•半岛•内院•纯墅”为特色，项目营造一种出世与入世的湖滨观景人生，湖居半岛，悠然西太湖畔，为常州的成功阶层量身定做，至尊的大盘，缔造谁与争锋的醇墅境界。
二、竞争对手分析（一）湖畔春秋1.建筑类别：独栋、双排2. 占地：23000平方米3. 建筑面积：80000平方米4. 容积率：0.35. 绿化率：60%6. 目标定位：初期：近郊型度假别墅7. 目标顾客群：客户主要集中于当地居民，年龄在40-50的实权派企业家阶层8. 卖点：(1) 建筑风格上采用了类似苏州园林风格的设计，融入了内庭院设计，对景、回廊、照壁、小品等元素，丰富了庭院的景致。
某别墅某年度营销推广整合方案
某别墅某年度营销推广整合方案一、背景分析随着经济发展和人们生活水平不断提高，购房成为越来越多人关注的重要问题，别墅市场也逐渐进入繁荣时期。
然而，同质化竞争和市场萎缩的压力也使得别墅市场竞争愈发激烈，各个开发商需要更加差异化的推广策略来吸引更多的购房者。
本方案针对某别墅，制定一系列市场营销和推广整合方案，以提升其知名度和销售量。
二、目标设定1. 提升品牌知名度：通过整合各种营销渠道，增加某别墅的品牌曝光率和知名度。
2. 增加销售量：通过激发购房者兴趣、提供优惠政策等方式，吸引更多的购房者参与购买。
3. 提高客户满意度：通过提供优质服务、加强售后服务等方式，提高购房者的满意度，增加回购率。
三、推广渠道选择与整合1. 电视广告：利用电视媒体的广泛覆盖和影响力，制作精美的广告片，进行品牌推广，并通过价格优惠、特别活动等手段吸引购房者。
2. 网络推广：通过建设官方网站、开设社交媒体账号等方式，进行在线推广，提供别墅的详细信息和购房政策，吸引更多购房者的关注。
3.户外广告：在别墅周边重要地段，如市中心、机场、主要道路等悬挂户外广告牌，利用别墅的独特优势和卖点进行宣传，提高知名度和吸引力。
4. 电台广告：制作别墅特色的广播广告，并在主要电台进行播放，吸引更多人关注别墅项目。
5.明星代言：邀请知名明星代言某别墅项目，通过明星的影响力吸引更多购房者的关注和参与购买。
6. 展会参展：参加国内外针对房地产业的展览会，展示别墅项目的特色，并提供现场购房优惠政策，吸引更多潜在购房者。
四、销售策略1. 特别优惠政策：针对某年度，推出特别优惠政策，如首付折扣、贷款优惠等，吸引更多潜在购房者。
2. 赠品活动：购买别墅的客户可获赠一些高价值的物品或服务，提高购房者的购买欲望，增加销售量。
3. 公益营销：与公益机构合作，开展公益活动，并将某别墅作为活动赞助商，提升别墅的社会形象和品牌价值。
五、服务提升1. 售前服务：在客户咨询阶段，提供周到细致的服务，解答客户的疑问，提供详尽的别墅信息及户型平面图等。