北京市酒店市场分析1219342966

酒店市场分析

一、北京市酒店市场分析

在1997年全国酒店平均开房率不到五成，行业利间率仅为1%。宾馆、饭店、招待所等住宿设施接待国内旅游者685万次，旅游收入约166亿元，利润总额约5亿元。进入90年代后期，由于正在营业和在建的大饭店越来越多，市场上接近饱和。东南亚金融市场的动荡和经济危机对京城饭店服务业带来了一定的影响。市场竞争日益激烈，一些高价位的大饭店因没有准确地市场定位，经营管理没有特色使之出现了经营危机。99年下半年，旅游市场下滑的趋势停止，国家出台了一系列的政策、措施投大力提倡投资建设高档酒店，发展我国旅游经济。在宏观经济运行基本实现了“软环境”的目标以后，北京市的酒店业发展出现了新经济迅猛发展的势头。北京作为特殊的政治经济地位和文化古都丰富的自然资源等因素决定了酒店需求群体的复杂性和多样化。需求客户包括国际和国内来京办公、旅游等等。北京加入WTO、四年后召开的奥运会，都给酒店市场提供了广阔的发展空间。

（一）、北京市高档酒店数量、位置及分布

北京市五星级酒店共有14家，占北京各档次星级酒店的7.8％，主要分布在朝阳区（7家，占50％）、东城区（4家，占29％）、海淀区（3家，占21％）。

北京市五星级酒店详细地址

港澳中心瑞士酒店朝阳区北大街2号

京广新世界中心酒店朝阳区呼家楼

昆仑饭店朝阳区新源南路2号

凯宾斯基饭店朝阳区亮马河路50号

中国大饭店朝阳区建外大街1号

王府饭店东城区金鱼胡同8号

北京饭店东城区东长安街33号

贵宾楼饭店东城区东长安街35号

皇冠假日饭店东城区王府井大街48号

钓鱼台国宾馆海淀区阜成路2号

香格里拉饭店海淀区紫竹院路29号

新世纪饭店海淀区首体南路6号

（二）、北京市五星级酒店经营条件

1、服务设施

北京五星级酒店的服务设施比较齐全，基本都配有商务中心、多功能会议、宴会厅、中西餐厅、健身房、桑拿按摩、酒吧、夜总会、卡拉OK、DISC舞厅、台球厅、中小型游泳池、美容、网球、壁球等。由于北京的14家五星级酒店投资建设比较早，又因为按国际惯例高档酒店内是不设保龄球设施的，故北京的五星级酒店几乎都没有保龄球道，只有新世纪饭店有保龄球设施。而在北京的四星级饭店中这一设施的拥有率明显高于五星级酒店，如国际饭店、丽都饭店、五洲大酒店等。住在北京五星级酒店的客人可以持房卡在酒店内享受以上各项服务，还可以享受免费的早餐，代订机票，代接、发传真、信函，提供导游，租赁豪华房车等各项与国际接轨的服务。

2、客房数及面积

北京五星级酒店共有客房8361间/套，共有14061张床位，客房标准间面积平均约为50平方米，套间平均约为150平方米。

3、管理方式

北京的14家五星级酒店中有12家采取聘用国外酒店管理集团来负责酒店的物业管理，这12家酒店经营方式都是中外合资的形式，其余2家为国营（北京饭店、钓鱼台国宾馆），其管理方式是由国家旅游局委任管理。

（三）、北京市五星级酒店经营状况

1、公布价及优惠价

注：北京五星级酒店除表明门市价外，其成交价在各季度及对不同客户均有一些浮动，具体有：淡季价（30％OFF）、团队价（40％OFF）、淡季团队加（60％OFF）、协议价（30～70％OFF）、21天价（30％OFF）、91天价（40％OFF）。

2、入住率

北京五星级酒店历年出租率变化情况

注：数据来源为市场调查结果

客房01—04年出租率（标准间）

（四）、北京五星级酒店客户情况

近两年北京的酒店数量将达到８００家，而目前的酒店数量是６１５家，本市星级酒店数量将以年均７％的比例增长。单是新建３０家左右的四五星级酒店，投资总额也将超过１５０亿左右，再加上其他星级酒店的投入，三年内北京酒店市场的投入将超过２５０亿元。据北京市旅游局的统计数字显示，目前在北

京市的６１５家星级酒店中，五星级酒店３２家，四星级酒店５０家，三星级酒店１９３家，二星级酒店２７２家，一星级酒店６８家。三年内，北京还将兴建或改造的酒店数量将达到１８５家。在2020年成为世界第一旅游接待大国，届时到中国旅游的外国人将超过1.37亿人次的预测，依旧令酒店人振奋，面对如此巨大的市场，加大进度发展酒店业，是我国现阶段的需要，是社会经济发展的需要，是改革发展的需要，是我国融入经济全球化的需要。发展酒店业不仅有其必要性和可行性，而且有现实的紧迫性，有巨大机会。对于酒店宏观管理结构和酒店产业中开发建设者来讲，这既是一个机会，也是一个挑战。

二、区域酒店市场分析

我国改革开放以来，多项政策，多种机会的因素下，国内外交往日益频繁。北京是中国的首都，是对外交往的中心，北京的文物古迹众多，是旅游者到中国的重要目的地，国内外商务客人、旅游者及其其他各种来访者的增多，使北京的酒店服务业形成了巨大的市场。经济市场繁荣，人均收入的提高，使游客在选择酒店的同时所考虑的主要因素包括内在环境和外部环境两大方面。如酒店的硬件设施、经营种类、地点位置、地点的自然环境等等。良好的硬件设施和软环境是高档次酒店的主要因素。一位外国著名的酒店专家在总结开发建设酒店项目成功要素是曾说过“第一是地点，第二是地点，第三还是地点。”话虽颇为偏激，但也从不同层面和角度说明了酒店选址的重要性。随着城市人口指数的增长，城市生活已经不能满足人们的需求，将目标转向郊外---办公、居住、度假。因此，区域经济同时带动了酒店市场的兴起。

（一）、区域市场供应情况

1、顺义区酒店市场供应情况

2、通州区酒店市场供应情况

3、怀柔区酒店市场供应情况

（2）、每年的入住率

酒店历年出租率变化情况

（3）、酒店客户细分情况

2、区域重点酒店分析

根据对以上区域进行分析后，顺义地区的酒店以优越的地理优势、众多的旅游风景区赢得了较高的入住率。现针对顺义地区重点酒店进行分析：

顺义地区在租金方面来讲平时均价在230元/天（无折扣前）、节假日出租率均价在550元/天，出租率平时平均总体成交率约为34-46%之间、节假日总体成交率约为93%之间，客户构成方面在平时一般为会议和一些少量的游客、，在节假日时游客较为集中，多以国内外旅游、休闲度假为主。

三、酒店市场细分

在对酒店进行宏观及中观的分析后，从北京酒店市场的开发形式上还有产权式酒店。这种酒店最早起源于欧洲20世纪70年代，根据其用途，分为产权式商务酒店、产权式度假酒店两大类。一类是满足大型会议及商务的需求；另一类是为旅游、度假提供的服务，如提供私人俱乐部和高级客户的会所，接待长期、短期来此度假的游客。

如今风行于夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地的产权式酒店即属于后者，而产权式商务酒店则主要分布在纽约、芝加哥、伦敦等地的CBD地区。产权式酒店的最大卖点是高投资回报率以及低投资风险。在国际上，产权式酒店作为一种稳健的投资理财方式，受到众多家庭与企业的青睐。产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。有关资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15．8％。与银行储蓄和投资股票债券相比，投资风险相对较小的

产权式酒店有望成为中产阶层的首选。对于投资回报率来说，其实就是出租率，只有高出租率的保证，才能提高投资回报率并降低投资风险。而出租率直接与物业的地段、稀缺性以及品质相关，因此地段好，有特色的产权式酒店才能成为投资者眼中的宠儿。

（一）产权式酒店的分类

从需求上主要分为室内商务酒店和室外旅游度假酒店两大类。

1、室内商务酒店

按功能分为会议型、商务型、行政会议型

（1）会议型

会议型的酒店一般包含400—500个房间、多个宴会和会议场所。多数情况下，会议酒店与大型会议中心连成一体或彼此临近。通常是拥有几个不同风格和价位的餐饮设施。许多会议酒店还拥有大量零售场地。

会议酒店通常设有宽敞的大堂，用于在每次会议开始或结束使集中办理报到或注销的手续。一般是10%的客房是套房，客人可以将套房中的起居室用作接待室；宾馆也可以把它们布置成小型团体的会议场所。众多会议酒店都为会议的高级赞助人或贵宾留出专用通道。专用通道控制出入，提供独立的报道场所、休息室、额外的室内设施、免费的小食品、饮料和其他服务。

（2）商务型

商务型酒店一般小于会议酒店，房间在100—500间。尽管会议也是商务酒店的重要服务内容之一，但商务宾酒店服务的会议团体规模通常小于会议酒店。与会议酒店相比，大多数商务酒店的公共场所面积较小，提供食物和饮料的场所也较少。

（3）行政会议型

虽然很多酒店都以会议中心的名义进行营销，然而，真正专用的会议中心为行政和专业会议提供了无可比拟的设施，这类会议中心通常位于乡村或接近主要都市写字楼集中的郊区，融会议和住宿设施为一体，使使用者能够得到一个完善、独立的学习环境。

会议中心通常拥有200—400间客房和大量专用会议场所。它们提供了多个精心设计的独立学习的环境，带有舒适的坐椅、适宜的灯光、视听设备和会议设施，还提供休息期间的生活及娱乐设施。提供的食物质量和种类足以满足客人的需要。会议中心比传统酒店拥有更大量的娱乐设施。多数情况下，短期旅客只占较少比重。

室内商务酒店的市场供需分析

今年入夏后，北京各酒店入住率一直高于往年同期水平，继七八月入住率稍有回落后，从上周末开始，京城各大酒店客房平均出租率再度提高。高档商务酒店的标准间入住率几乎达到１００％。如北京东方君悦大酒店、中国大饭店、北京国际俱乐部饭店等饭店组成的“房价第一梯队”的价格已经达到或超过了１６０美元／间·夜，而商务酒店平均房价也同比上涨了５美元。今年京郊地区酒店入住率也一直居高不下，商务酒店的标准间都供不应求。今年酒店标准间入住率比往年高，说明京城酒店业市场仍然处于非典恢复期，因非典积压和延后的会议、展览仍然是这一段时间消费的主要客户。从今年第二季度开始，酒店业销售价格开始恢复性上涨，京郊的商务酒店还有很大的发展空间。

2、室外旅游度假酒店

按功能分为豪华型、经济型、景区型（产权式度假酒店、高档俱乐部）

（1）豪华型

一般豪华高档的酒店房间不超过400间，少量大型豪华酒店更多接待团体和海外游客。这类酒店的与众不同之处在于高档的装修、设施和服务。多数，但不是所有的，酒店设有高档饭店；同时是区分高消费人群的重要因素。豪华酒店也会接触部分会议和宴会，但一般不面向大团体。

（2）经济型

最早的经济型酒店提供的服务是有限的，平均房价一般比同一区域内服务全面的设施低20%--50% 。经济型酒店通常不提供宴会场所、娱乐设施或其他传统宾馆提供的服务。在2000年以后，这类酒店也开始多样化，现在至少有3个等级：

※上等。上等经济型酒店的设施和装修是级别最高的，价格通常接近同一区域的市场平均价。这些酒店通常较大，一般拥有超过100间的房间，较小的房间质量也接近商务酒店。

※中等。中等经济型酒店通常拥有60--130间的客房，收费一般比提供全面服务的酒店低25%--40% 。

※低等。低等经济型酒店通常费用一般比市场价50%，有简单的设施，客房一般为50—125间。

（3）景区型（产权式度假酒店、高档俱乐部）

景区型的酒店经营的形式为产权式度假酒店和高档俱乐部两种，主要接待度假的游客、俱乐部高级会员。这类酒店的重点在于酒店内外的娱乐设施上。

室外旅游度假酒店的市场供需分析

酒店市场总共供应量为16017万平方米，总需求量为20650万平方米。其中，室内商务酒店的市场供需量为4105万平方米、需求量为5662万平方米；室外旅游度假酒店的市场供需量为11912万平方米、需求量为14988万平方米；根据数据显示，景区型酒店中的产权式度假酒店在供应总量、需求总量方面在市场上的潜力最大。由于京郊的产权度假式酒店离北京较近，管理风险与投资风险相应

减少，而且，其中一些项目因产品本身品质大为提高，与其他产品形成了较强的差异，因而也更加受到一些中高端投资客的认同。

在2001年“快乐无穷大”后，香河第一城、密云“金海豚”、通州月亮河CANDO、延庆东关环岛外的美妙时光等又一批新的产权度假式酒店项目露面，市场反馈热烈，如美妙时光，开盘短短十余天内，已热销121套！通过这些现象，我们可以预见到新一代产权度假酒店发展的某种趋势。

※.距离缩短，减少管理成本。

曾经发生的投资度假酒店的纠纷多是由于购房人对于当地的情况不熟悉，前往一次又要浪费相当的时间成本与交通成本。所以在此方面，京郊以及北京周边的度假酒店会更具优势，八达岭高速、京通快速以及即将开通的京密高速让业主到达现场的时间成本都能控制在1小时之内。而月亮河CANDO、延庆美妙时光等项目都达到了这一标准。

※.满足个性及商务需求，产品升级。

一般的产权度假酒店，多是一些以十几至多二十几平方米的标准间，但随着非典过后人们对于健康的渴望，以及一些公务型客户对于居住舒适性与个性化要求的提升，这样的产品已不能满足要求。

据调查，北京周边附加有酒店式服务的别墅项目，正在日益成为度假者的投宿首选，都有极大的出租价值。但在北京范围内，这类酒店式别墅一般只租不售。针对这种情况，延庆美妙时光度假酒店项目就推出了以独栋、联排别墅为主体，配有部分超低层公寓的产品，目前，这是北京范围内唯一的可售型别墅度假村项目。从其开盘后的市场反馈看，客户对这种高端产品表示了较高的认可。

※.自然与配套设施升级，瞄准度假村。

对于产权度假酒店来讲，一方面要依附于丰富的自然景观资源，这一点许多产权度假酒店都能做到，不过，到达可能会有些距离；另一方面，项目本身要有时尚、丰富的配套设施，以吸引中高端客户的需求，如在“非典”解禁后两个月内，延庆八达岭温泉度假村等档次较高的度假村就几乎每周末都爆满，这些都反映了人们对于中高端产品的需求。

如月亮河CANDO就引入了高尔夫、骑马等高端配套，美妙时光除全套室内外休闲娱乐和健身电玩项目外，北部直接靠山，周边还有湿地公园、水上公园等水岸原生态景观，更为难得的是，每户都设有一个私家温泉池，使业主能享受地下3000米的温泉。应该说，这在北京的产权度假酒店中，是绝无仅有的。

※.业主可居住时间大为延长。

之前，一般项目在为业主代管代租保证一定租金之外推出的业主可居住时间多为10天左右，对一些中高端客户这并不能满足要求。为此，美妙时光推出的业主每年居住权约为30天，高于同类项目2～3倍。

※.多重计划，提高保障层级。

投资风险是公众对于产权式度假酒店最为担心的。除了距离远、当地情况不熟等原因外，项目管理提供的信心不足也是其中原因之一。美妙时光就在这方面做了有益的探索。

如，他们将物业管理费提高至每月每平方米4～15元，大大高于其他一些项目的平均水平，其有关负责人介绍，因为考虑到客户中更多的是中高端，他们对于自住有更高的要求；同时，提高管理费是为了更好地保障物业的品质，这是保障业主最终投资回报的关键。再如，与销售时描绘的投资保证不同，他们在销售时就已承诺其双重分红计划，一方面，通过已签约的“亚太环游俱乐部”，与马来西来、泰国、澳大利亚等多个旅游国家和地区以及国内各大旅游城市的近百家联盟酒店互换房换时间，另一方面是红利计划，投资者可以与物业管理者分享出租收益，这样，保证管理者代为出租的积极性，而其首付仅为5万元。目前，随着国内公共假期的延长和公民收入的增加，产权酒店投资前景看好。但是，目前产权酒店也存在不少问题，月亮河CANDO、美妙时光恰恰在规避风险方面做了一些有益的探索，在此，我们也再次提醒投资者，谨慎行事，减少风险。

总结

良好的国内国际宏观经济环境决定2004年酒店业市场形势较为乐观。WTTC （世界旅游旅行理事会）对2004年中国旅游市场形势持乐观态度。该组织预测中国旅游业收入将同比增长33.6％，“2004年中国的旅游及旅行业有望直接创造

2892亿元人民币的国内生产总值，间接创造15367亿元的经济总需求，到2013年，中国的旅游及旅行业年实际增长率将达到10．9 ％，将成为全世界从未有过的旅游经济大国。”该组织分析表明（1）我国居民旅游及旅行消费总额将达到6108亿元，占全年个人消费总额的10.1％；（2）商务旅行消费总额将达到584亿元（其中企业消费514亿元），商务旅行将总体增长10.9%；（3）国内旅游和出境游将有更快的增长；（4）从2004年到2013年境外观光和商务旅行者将每年增长22%。美国运通公司调查结果显示“2004年中国商人出行最频繁”。有53%的中国受访者“明年将增加商务旅行次数”。总体上来看2004年国际资本和国际产业的转移将继续向中国集聚，这种趋势势必带来日趋活跃的投资谈判、商旅以及会展活动。2004年中国仍将是商务旅行的高发地区。有关统计分析显示中国每年的商务旅行及酬酢支出高达103亿美元，约占亚洲商务旅行市场的17%，并且在中国加入世界贸易组织后增长得更为迅猛

可以看出2004年我国酒店业客源市场形势看好，尤其是国内外商务旅行客源将是2004年酒店业利润的重要支撑点。2004年酒店业的国内外商务客源将是热点国家旅游局的我国入境旅游接待收汇情况统计公报表明旅游业对我国国际旅游客源特别是观光旅游客源的恢复仍需要时间和耐心。2003年10月入境旅游人数854.99万人次，比上月增长5.87%，但比去年同期下降1.68%。其中外国人135.66万人次，比上月增长18.22%，比去年同期下降2.54%。

总之，2004年我国酒店业的市场形势是看好的。酒店经营将有很好的内部、外部市场环境。