深圳城市更新工改工专题研究报告
深圳城市更新工改工专题研究报告
深圳城市更新工改工专题研究报告
一、引言
本章介绍课题的背景和研究目的，阐明研究的重要性和意义。
二、城市更新现状分析
本章详细分析深圳城市更新的现状，包括规模、范围、进展
情况等方面的内容。
2.1 城市更新的概念
本节介绍城市更新的定义和内涵，说明城市更新的重要
性和必要性。
2.2 深圳城市更新的背景与现状
本节介绍深圳城市更新的起因和发展历程，分析深圳城
市更新的规模和进展情况。
2.3 深圳城市更新的主要问题与挑战
本节分析深圳城市更新过程中存在的主要问题和面临的
挑战，探讨其原因和可能的解决方案。
三、城市更新的政策和法规分析
本章对深圳城市更新的相关政策和法规进行详细的分析和解读。
3.1 深圳城市更新的规划和政策导向
本节介绍深圳城市更新的规划和政策导向，包括的定位、目标和具体实施措施。
3.2 深圳城市更新的法律法规框架
本节分析深圳城市更新相关的法律法规框架，包括国家
层面的法律法规和深圳本地的相关规定。
四、城市更新的经济影响分析
本章对深圳城市更新的经济影响进行详细的分析和评估。
4.1 城市更新对经济发展的促进作用
本节介绍城市更新对深圳经济发展的积极影响，包括就
业创造、产业升级等方面的效应。
4.2 城市更新对社会财富的增值作用
本节分析城市更新对深圳社会财富的增值作用，包括房
地产市场的提振、城市形象的改善等方面的影响。
五、城市更新的社会影响分析
本章对深圳城市更新的社会影响进行详细的分析和评估。
5.1 城市更新对居民生活的改善作用
本节介绍城市更新对居民生活的改善作用，包括住房条件的提升、社区设施的完善等方面的影响。
5.2 城市更新对社会文化的影响
本节分析城市更新对深圳社会文化的影响，包括城市形象的提升、文化设施的建设等方面的效应。
六、城市更新的环境影响分析
本章对深圳城市更新的环境影响进行详细的分析和评估。
6.1 城市更新对环境质量的改善作用
本节介绍城市更新对环境质量的改善作用，包括空气质量的改善、绿化覆盖率的提高等方面的影响。
6.2 城市更新对自然资源的可持续利用
本节分析城市更新对深圳自然资源的可持续利用，包括土地资源的合理配置、水资源的保护等方面的影响。
七、城市更新的风险与挑战分析
本章对深圳城市更新过程中存在的风险和挑战进行详细的分析和评估，提出相应的应对措施。
7.1 风险评估和防控措施
本节分析城市更新过程中可能面临的风险和不确定性，提出相应的防控措施。
7.2 挑战分析和应对策略
本节分析城市更新过程中可能面临的挑战，提出相应的应对策略和建议。
八、结论与建议
本章对深圳城市更新的研究进行总结，提出一些具体的建议和改进措施。
8.1 研究结论总结
本节总结研究的主要结论，强调研究的重要性和实际意义。
8.2 建议和改进措施
本节提出针对深圳城市更新工作的建议和改进措施，以促进城市更新工作的顺利进行。
附件：
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法律名词及注释：
1、城市更新：是指通过对城市空间、设施和环境更新改造，提高城市整体竞争力和居民生活质量的行动。
2、规划：指根据城市发展的需求和目标，制定的对城市空间、设施和环境进行合理布局和管理的优化策略。
3、法规：指国家或地方制定的法律、法规、规章等关于城
市建设和管理的规定和规范。
4、环境影响评价：指对城市更新工程进行环境影响评价，
评估工程对自然环境、生态系统、社会和人类的影响。
5、可持续发展：指在满足当前世代需求的同时，不破坏自
然环境和生态系统的前提下，促进经济的可持续发展。
深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告
深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告2016-11-16目录一、深圳城市更新问题梳理 (3)（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀 (3)1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态 (3)2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够 (3)3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同 (3)（二）管理机制：职能配置不清，政策设计滞后 (4)1、职能配置：纵向职责定位不清，横向权责边界模糊 (4)2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同 (5)3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新项目实施增添压力 (9)二、深圳城市更新典型模式及评价 (11)（一）特区内城中村改造模式—拆除重建类 (11)1、蔡屋围旧改模式 (11)2、岗厦旧改模式 (13)3、渔农村改造模式 (13)4、大冲旧改模式 (14)5、鹿丹村旧改模式 (15)6、模式特征总结 (18)（二）原集体经济组自改模式——传统旧改类 (19)（三）工改商更新改造模式——功能改变类 (20)1、集体合法用地的旧改：西乡劳动村 (20)2、制度边界上的预期：未经批准改变功能 (22)（四）旧工业区升级改造模式——综合整治类 (22)1、沙浦国际艺展中心模式 (23)2、笋岗艺展中心综合整治 (23)3、华侨城创意文化园三期项目 (24)4、葵涌鸿华印染厂综合整治项目 (25)5、模式特征总结 (26)一、深圳城市更新问题梳理（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态城市更新是为了实现城市整体功能的优化，基础设施的完善，以最终实现城市的可持续发展及新型城镇化建设。
而当前所谓“绅士化运动”的城市更新建设一直是物的视角，缺乏人的考虑，忽略了城市的生命主体——人，尤其是城市中的低收入人群。
在城市更新的过程中，城市的生活质量是提高了，但与此也带来了不断增高的生活成本，导致城市中不可缺少的低收入外来人群如农民工等无法在城市立足，而他们是城市组成中不可或缺的一个重要部分。
2017年深圳城市更新专题分析报告
2017年深圳城市更新专题分析报告2017年7月出版文本目录1、深圳城市更新的背景、意义和历程 (5)1.1、深圳市新增土地供不应求，问题显著 (5)1.2、深圳市城市更新对于粤港澳大湾区建设具有重要意义 (8)2、深圳城市更新的政策、目标 (10)2.1、深圳市城市更新发展历程深圳市城市更新政策经历三大发展阶段。
(10)2.2、深圳市城市更新政策 (11)2.3、深圳市城市更新目标 (13)3、深圳城市更新的主要模式和流程 (15)3.1、深圳城市更新的主要模式 (16)3.1.1、综合整治类 (16)3.1.2、功能改变类 (17)3.1.3、拆除重建类 (18)3.2、深圳城市更新的主要流程 (19)4、深圳城市更新的潜在影响 (20)4.1、对房地产供应的影响 (20)4.2、对房地产投资的影响 (22)4.3、对深圳市房价的影响 (25)图表目录图表 1：深圳建成面积占整个市区面积已经过高 (5)图表 2：近 5 年深圳供应土地面积偏少 (6)图表 3：近 5 年一线城市住宅土地供应比较 (7)图表 4：深圳近年来商品住宅成交面积保持平稳略增 (8)图表 5：深圳房价同比涨幅较大 (8)图表 6：广东省发改委粤港澳大湾区建设思路 (9)图表 7：粤港澳大湾区区位图 (9)图表 8：粤港澳大湾区交通优势 (10)图表 9：深圳城市更新的历史进程 (11)图表 10：城市更新三种方式 (12)图表 11：深圳城市更新通过各类政策创新有望实现多重意义 (12)图表 12：深圳“十三五”规划示意图 (13)图表 13：分区城市更新目标任务（公顷） (14)图表 14：分区各类型更新目标任务 (15)图表 15：深圳城市更新分类及特点 (16)图表 16：综合整治类的实施主体及经费来源 (16)图表 17：申请建筑物功能改变流程 (18)图表 18：深圳城市更新一般流程图 (19)图表 19：深圳城市更新供应商品房占商品房总供应面积比例 (20)图表 20：城市更新建设住宅项目分布计划示意图 (21)图表 21：深圳市城市更新专项规划（2016-2020）城市更新分区指引图 (22)图表 22：深圳城市更新供应商品房占商品房总供应面积比例 (23)图表 23：深圳去化周期（月） (25)图表 24：深圳房价（元每平方米） (25)表格 1：深圳城市更新政策要求 (14)表格 2：禁止功能改变类城市更新的情形 (17)表格 3：拆除重建类城市更新补缴地价情形 (18)表格 4：深圳市各类住房新增安排筹建结构表 (20)表格 5：深圳市居住用地供应结构表（单位：公顷） (21)表格 6：深圳市供应用地面积测算 (24)表格 7：深圳主要上市公司旧改信息汇总（1） (27)表格 8：深圳主要上市公司旧改信息汇总（2） (27)报告正文1、深圳城市更新的背景、意义和历程根据《深圳市城市更新办法》的规定，深圳城市更新主要是指对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）按照城市规划和有关规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。
老工业区城市更新模式研究——以宝安老工业区更新实践为例的开题报告
老工业区城市更新模式研究——以宝安老工业区更新实践为例的开题报告一、研究背景及意义随着我国工业化进程的加速，许多城市迅速发展，形成了大量的老工业区。
这些老工业区一般地位偏低、资源丰富、城市结构疏松、环境质量较差，给城市经济发展、居民生活以及城市面貌等方面带来了一定的压力。
同时，随着国家新型城镇化政策的落实以及城市更新的重要性日益凸显，老工业区更新正成为城市更新的重要领域之一。
宝安作为深圳的一个重要城区，历经三十多年的发展，其老工业区已经面临更新的紧迫需求。
随着国家、省市相关部门开展城市更新试点和推进新型城镇化的步伐不断加快，宝安老工业区已经拉开了更新的序幕。
因此，开展对宝安老工业区更新实践的研究，对于总结已有的经验，找到问题并提出可行的解决方案，具有重要意义。
二、研究内容本研究的主要内容包括以下几个方面：1. 宝安老工业区的概况及历史演变分析。
通过收集宝安老工业区历史材料，了解宝安老工业区的基本情况、历史背景、演变过程等。
2. 宝安老工业区更新的政策及相关规划研究。
通过阅读宝安的城市更新规划文件，了解宝安老工业区更新的政策与规划，为后期分析提供依据。
3. 宝安老工业区更新的现状分析。
通过实地调研和数据收集，了解宝安老工业区的现状，包括老工业区的区位、空间分布、产业结构、人口结构、环境质量等方面。
4. 宝安老工业区的更新模式。
本研究将重点探讨宝安老工业区更新模式，包括政府引导、企业主导、市场运作、社区参与等不同模式的优缺点及适用范围，并结合实际情况提出适合宝安的更新模式。
5. 宝安老工业区更新后的效果评估。
通过对宝安老工业区更新后的经济、社会、环境等方面的效果进行评估，总结更新的成败，为今后类似的更新提供参考。
三、研究目的本研究的主要目的是：1. 系统地研究国内外老工业区更新的理论、现状和经验，为中国老工业区更新提供理论和实践支持。
2. 分析宝安老工业区更新的政策、规划、现状以及存在的问题与挑战等，了解老工业区更新的实践情况，总结经验和不足，提出切实可行的更新方案。
深圳城市更新情况调查设计研究报告
关于深圳城市更新情况调研报告中煤南方能源有限公司王有华一、深圳城市更新概况深圳的城市更新最早始于2004年，当时叫旧村改造，2009年后称为城市更新，其实质就是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的，深圳城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。
（一）城市更新的必然性1．土地资源稀缺据2011年相关统计资料显示，深圳市国土面积为1993平方千米，除去农用地面积906平方千米外，建设用地面积已达934平方千米，占全部国土面积的47%，接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。
预计到2020年，深圳可新增建设用地仅为42平方千米，既无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。
2．人口密度大深圳建市之初，规划人口为600万，据深圳市出租屋综管办统计，截止2011年10月底，深圳登记在册的非户籍人口1280万人，户籍人口274 万人，全市实际居住人口已超过1500万，是中国人口密度最大的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间，完善相关基础设施，提升城市质量。
3．产业升级快深圳过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的，经过产业转型和升级，已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。
通过参与城市更新改造，转变经营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。
4．历史遗留问题多1992年之后，深圳经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，深圳的房屋租赁需求急剧攀升。
村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止，虽然经过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均已转为国有土地，但城中村房屋的确权问题一直是困扰城中村改造的核心问题。
截至2013年底，深圳历史遗留违法建筑有38万栋，建筑面积约4亿平方米，约占深圳市总建筑面积50%，通过城市更新部分可以理清产权。
深圳城市更新综合整治专题研究
• 且该部分建筑物集中成片，所在区域具备独立使用、独立成宗 的条件
• 拆除范围用地面积应当大于10000平方米；
按照拆除重建类城市更新单元计划的要求进行申报，并在更新单元 计划公示中一并公示初步划定的拆除重建和综合整治用地范围。更 新单元计划批准后，计划申报主体同步编制拆除重建与综合整治的 更新单元规划一并报审。更新单元规划批准后，办理拆除重建与综 合整治范围的土地分宗手续，按照有关规定予以实施。
深圳城市更新改造模式——综合整治
目录
1 2
基本概念 申报流程
政策指引文件
政策文件 《深圳市城市更新办法实施细则》 《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引（试行）》 《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处
置办法（试行）》 《深圳市城市更新办法》 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》 《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》
建筑物建成时间要求
拆除重建类城市更新
不低于拆除范围用地面积的60%
原则上不少于15年（旧工业区、旧商业区）
旧住宅区，原则 上不少于20年
综合整治类旧工业区升级改造
不低于申报范围用地面积的50%
原则上不少于10年
——《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》
综合整治
项目类型
可实施模式 不增加生产经营性
增加生产经营性建筑面积类型还需要满足如下三个条件，可申请列入综 合整治类城市更新单元计划：
1. 符合深圳市产业发展导向和城市规划； 2. 地上建筑物建成时间不少于10年； 3. 权利主体的城市更新意愿符合《实施细则》第三十七条设定标准的
深圳市宝安区松岗街道东方社区城市更新单元交通专题研究报告
宝安区松岗街道东方四队片区及东方四队旧工业区更新单元交通专题研究报告（初 审）深圳市建筑设计研究总院有限公司二○一三年六月目录1概述 (1)1.1项目位置 (1)1.2项目概况 (2)1.3工作依据 (3)1.4工作内容 (3)1.5项目目标 (4)1.6评价方法及思路 (6)2现状交通调查与分析 (7)2.1地块现状用地特征 (7)2.2现状道路系统概述 (8)2.3现状公共交通及慢行系统 (13)2.4现状静态交通 (15)2.5问题分析 (15)3规划条件 (15)3.1 用地规划 (15)3.2 道路交通设施规划 (16)3.3 公共交通系统规划 (18)3.4 规划区对交通提出的要求 (18)4交通供需分析 (18)4.1 分析思路和方法 (18)4.2 背景交通需求分析 (18)4.3 项目交通需求分析 (20)4.4 交通供需平衡分析 (22)4.5 停车供需分析 (25)4.6 公交供需平衡分析 (26)4.7 出入口分析 (26)5上层次规划和专项规划相关要求和落实情况 (27)6项目交通组织 (27)6.1 机动车交通组织 (27)6.2 行人交通组织 (27)7交通系统改善措施与评价 (28)7.1 分析与结论 (28)7.2 相关措施与建议 (28)附图01 区域位置图02 现状用地分析图03 地块划分与指标控制图04 总平面布局示意图05 研究范围示意图06 现状路网等级结构图07 项目周边公交线路及站点示意图08 现状道路交通饱和度图09 规划路网等级结构图10 规划道路断面示意图11 预测道路交通饱和度示意图12 近期交通改善措施图13 到达车流交通组织示意图14 离开车流交通组织示意图15 远期交通改善措施示意图1概述1.1项目位置规划区属于“深圳市西部工业组团分区规划的松岗生活区”，早期发展迫切需要改善环境、完善设施，该功能区属于城中村更新类型，应该通过强化旧区功能、挖掘建成区空间潜力，获得发展空间，保持城市快速发展中的综合平衡，重点发展结合旧城改造，形成设施配套完善的综合生活区。
深圳三旧改造专业技术工作报告
深圳三旧改造专业技术工作报告
《深圳三旧改造专业技术工作报告》
随着城市的不断发展，深圳的三旧改造工作也在不断推进。
作为专业技术工作者，我们在这项工作中扮演着重要的角色。
本报告旨在总结深圳三旧改造专业技术工作的进展情况，分析存在的问题并提出改进措施，为未来的工作提供指导。
一、工作进展情况
自深圳市启动三旧改造工作以来，我们专业技术工作者积极参与了项目规划、设计、施工监理等各个阶段的工作。
通过我们的努力，许多老旧的建筑和工业设施得到了更新改造，改善了市民的生活环境，提升了城市的形象和功能。
二、存在的问题
然而，三旧改造工作中还存在一些问题，例如项目规划不合理、施工质量难以保障、老旧建筑资源的利用方式有限等。
这些问题影响了工作的效果和进展，需要我们认真对待并寻求解决办法。
三、改进措施
为了解决上述问题，我们提出以下改进措施：一是加强项目前期规划，充分考虑市民的需求和可持续发展的要求；二是加强施工质量监管，提高专业技术工作者的技能水平和职业操守；三是积极寻求和利用老旧建筑资源，鼓励更多的创新和艺术设计。
四、未来展望
在未来的工作中，我们将继续努力，为深圳的三旧改造工作做出更大的贡献。
我们相信，在政府、企业和市民的共同努力下，深圳的城市面貌将会得到更好的改善，市民的生活质量也将会得到提升。
总之，深圳三旧改造专业技术工作既面临着挑战，也充满着机遇。
我们将牢记使命，不断提升自身的专业素养，努力为城市的美好未来贡献力量。
深圳城市更新工改工专题研究报告
“1+6”文件要点解读
深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）
第九条： 城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。
城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割 转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。
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“1+6”文件要点解读
第二、三条： 市政府土地房产交易机构搭建专门的产业用地供需服务平台，负责我市产业用地供应信息公开、 需求信息收集及信息共享等工作。 根据近期建设与土地规划年度实施计划，市土地主管部门将产业用地区位、规模等每季度在产 业用地供需服务平台上公布。鼓励原农村集体经济组织继受单位将可用于产业发展的用地信息在 该平台上公布。
本条规定的工业楼宇及配套设施分割转让时，按照下列规定补缴地价： （一）改造后适用《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款规定的地价政策的建 筑面积中，属于工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价；属于配套设施 的，应按照市场评估地价标准补缴地价； （二）适用其他地价政策的建筑面积不再补缴地价。 本办法实施前已签订土地使用权出让合同的城市更新项目，按照本条第三款的规定补缴地价 后，项目实施主体可向市规划国土主管部门申请对改造后的工业楼宇及配套设施进行分割转让。
小结：创新型产业用房，政府优先回购；租售价格对产业企业有利，但对开发商销售价格反倒不利。
“1+6”文件要点解读
深圳市创新型产业用房管理办法（试行）
第十五条： 创新型产业用房准入企业的标准： （一）互联网、生物、新能源、新材料、文化创意和新一代信息技术等战略性新兴产业； （二）先进制造业、现代服务业、优势传统产业及我市产业发展规划中重点支持的其他相关产业。 租售基准价格报市创新型产业用房建设和管理工作领导小组批准后公布执行，租售价格原则上 应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50%—70%，具体由市发展改革部门牵头拟定。
深圳工改工政策研究
深圳“工改工”专题研究报告深圳公司投资部12月目录“工改工”现状“工改工”案例“工改工”政策“工改工”趋势建议1.1 城市更新用地情况➢2018年以前，全市规划项目中规划功能为工业占比19%，其中2017年全年，规划项目中规划功能为工业的占比高达36%，远超历年平均水平。
➢全市更新潜力用地规模及类型全市更新潜力用地总规模308.8km²（含拆除重建、综合整治等），其中旧工业区潜力用地总规模为182.1km²，占总体规模的59%。
49%19%1%1%0%15%7%7%1%截止至2017年底R(居住用地)M(工业用地)S(交通设施用地）U(公共设施用地）W(物流仓储用地）C(商业服务业用地）G(绿地和广场用地）GIC(公共服务与服务设施）E(其他用地）43%36%0%1%3%9%5%2%1%2017年类型全市规模生态控制线外生态控制线内城中村109.4104.7 4.7旧工业区182.1161.920.2旧城区17.317.10.2总计308.8283.725.11.2 深圳城市更新实施情况截至2017 年底，全市已列入拆除重建类城市更新计划项目共计644 项，拟拆除用地面积约50.15 平方公里；已批拆除重建类城市更新单元规划404 项，涉及用地面积31.32 平方公里；累计供应用地面积约16.27 平方公里，城市更新项目实施率仅为32.4%，不足三分之一。
16.27k㎡签订《土地出让合同》供地面积实施率32.4%431项34.0k㎡规划批准拆迁用地面积644项50.15k㎡已列入城市更新计划用地面积数据来源：《深圳市规划国土委关于城市更新工作有关情况的报告》（深规土[2018]292号）1.3 各区“工改工”项目情况➢已批“工改工”项目主要集中于宝安、南山、龙岗等区；根据各区的城市更新”十三五”“工改工”项目计划用地规模，龙岗、龙华、光明、坪山指标最高。
截止至2018年上半年，除宝安、南山外其他各区完成率均不超过50%，其中龙华、龙岗2区发展空间最大。
城市更新方向——“工改工”的新路径
Ｙ圆桌论坛ＵＡＮＺＨＵＯＬＵＮＴＡＮ城市更新方向 工改工 的新路径陈颖仪[综合开发研究院(中国 深圳)ꎬ广东㊀深圳㊀５１８０２９]摘㊀要:中国经济的飞速发展ꎬ社会和经济都面临着重大的转型ꎬ城市化进程的加快使城市更新进入新的发展阶段ꎮ为加快推进供给侧结构性改革ꎬ促进产业升级ꎬ亟须提升园区经济和镇级经济的集约化发展水平ꎮ在 房住不炒 的基调下ꎬ城市更新 工改工 需抛弃传统房地产的路径ꎬ用风险投资思维做产业园区ꎬ重构投资逻辑ꎮ一是通过引入多方力量ꎬ平衡各方诉求ꎬ合力推进项目进程ꎻ二是在投资开发过程中ꎬ制订投融资计划ꎬ长期贷款辅以短期融资ꎬ科学把控资金风险ꎻ三是在充分了解入驻方需求的基础上开发建设ꎬ保障入驻率ꎬ激发项目活力ꎬ通过后期运营ꎬ保持项目内生活力ꎬ做优资产ꎮ关键词:更新方向ꎻ 工改工 ꎻ更新机遇ꎻ更新路径中图分类号:Ｆ２９３.１㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２３)０９－０１８４－０３㊀㊀深圳是全国最先遭遇空间资源紧约束的超大城市ꎬ也是空间发展模式最先由增量扩张转向存量优化的城市ꎮ深圳土地开发强度达４９％ꎬ开发新增用地受限ꎬ土地资源不足进一步推高企业的运作成本ꎬ不少企业开始陆续迁出珠三角片区ꎮ２０２０年ꎬ自然资源部印发«关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函»ꎬ支持深圳深化自然资源领域改革探索ꎬ进一步提升自然资源要素市场化配置程度和效率ꎬ充分发挥市场机制作用ꎬ清除各种显性㊁隐性市场壁垒ꎬ针对深圳土地资源稀缺这问题ꎬ提高资源配置效率ꎬ激发市场活力和创造力ꎮ过去十年ꎬ深圳市在全国率先探索以城市更新为主导的存量发展模式ꎬ 工改工 已取得一定的成功经验ꎬ但是也遭遇到开发强度过高㊁开发商倒闭项目搁置㊁城市承载力不堪重负等尖锐矛盾ꎮ未来ꎬ深圳城市刚更新 工改工 将以供给侧结构性改革为主线ꎬ以促进产业转型㊁强化有效投入㊁优化营商环境㊁塑造城市品质为更新方向ꎬ将深圳打造成为每个人的 创新创业创意之都 ꎮ一㊁新时代赋予城市更新的新要求(一)制造业的发展对载体平台提出新要求根据联合国的统计数字ꎬ早在２０１０年ꎬ中国制造业产值超过美国ꎬ跃居 世界第一 ꎬ但产业利润率明显偏低ꎮ根据我国现阶段经济运行主要矛盾ꎬ需创新驱动ꎬ推动传统产业优化升级ꎬ推进新技术㊁新组织形式㊁新产业集群形成和发展ꎬ提升我国在全球供应链㊁产业链㊁价值链中的地位ꎮ王伟年和张平宇探索了创意产业与城市再生之间的关系ꎬ阐述了创意产业在城市再生中的四个作用:提高城市竞争力㊁增加城市就业㊁延续城市文脉㊁塑造城市景观特色ꎬ并指出创意产业园区是城市再生的新模式ꎮ在从中国制造到中国创造的过程中ꎬ需建设集约型园区和特色专业镇ꎬ提升园区经济和镇级经济的集约化发展水平ꎬ进而推进产业集群发展ꎮ为更好聚集高新技术产业ꎬ应产业先行ꎬ其次为产业人员配套居住㊁社区级公共服务设施ꎬ根据入驻人员的诉求构建空间格局ꎬ最后随着产业区实力提升ꎬ打造交通枢纽的新区中心ꎬ实现产城融合ꎮ２０１８年ꎬ深圳市城市更新供应土地２５７万平方米ꎬ综合整治旧工业区１４０万平方米ꎬ城市更新 工改工占比高达５４.５％ꎬ为实体经济发展和公共服务配套提供了宝贵空间ꎮ(二)国土空间治理对城市面貌提出新要求大城市的增量土地逐渐减少ꎬ用地成本不断攀升ꎬ在土地资源紧缺的背景下ꎬ如何挖掘存量用地潜４８１作者简介:陈颖仪(１９９４ ㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ广东博罗人ꎮ主要研究方向:区域经济㊁产业规划和投资评价ꎮＹ圆桌论坛ＵＡＮＺＨＵＯＬＵＮＴＡＮ能㊁提升土地效能ꎬ成为各城市ꎬ尤其是较为发达的城市的重要课题ꎮ为全面贯彻落实«中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见»ꎬ深圳作为可持续发展先锋ꎬ需打造安全高效的生产空间㊁舒适宜居的生活空间㊁碧水蓝天的生态空间ꎮ然而ꎬ深圳可建设用地从１９８０年的３平方公里拓展到２０１６年的９２３平方公里ꎬ其超常规的发展速度ꎬ使得先发展地区的产业空间不符合未来发展的诉求ꎬ城市更新迫在眉睫ꎮ为做大做优都市核心区ꎬ增强核心引擎功能ꎬ«深圳市建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案(２０１９－２０２５年)»明确提出建设罗湖旧城改造可持续发展示范区ꎮ罗湖片区的城市更新ꎬ宜践行生态文明理念ꎬ充分利用深圳信息技术优势ꎬ构建优质均衡的配套服务体系圈层ꎬ实现城市群智能管理ꎬ提高了工业空间的利用效率ꎬ通过改造民生工程赋予街区新活力ꎬ提高民众生活便利水平和生活质量ꎬ打造高端产业承载基地ꎬ提升发展能级ꎮ二㊁三个 不 阻碍城市更新发展(一)品质不匹配宜居宜业宜游的优质生活圈建设是粤港澳大湾区建设的目标ꎬ是形成资源节约㊁土地集约的重要形式ꎬ是实现经济建设与生态环境保护相平衡的有效方式ꎮ一方面ꎬ城市产业㊁生活的消费特征不断迭代升级ꎻ另一方面ꎬ城市的基础设施建设和配套条件滞后于经济社会发展ꎮ因此ꎬ新时期城市更新的重要任务ꎬ就是盘活土地存量ꎬ提高利用效率ꎬ优化资源配置ꎬ营造环境优美㊁配套健全的生活环境ꎬ保障经济增长的可持续性ꎮ(二)需求不满足截至２０１７年年底ꎬ深圳城市更新项目里 工改工 项目仅为１７％左右ꎬ但２０１７年内 工改工 项目的占比是３２％ꎬ而２０１８年上半年的 工改工 项目占比达到５０％ꎮ截止２０１９年底ꎬ深圳市 工改工 项目计划立项１３７个ꎬ批准旧改规划指标中ꎬ研发用房１３９５.８万平方米ꎮ从数据可看出ꎬ 工改工 城市更新项目的占比全面提升ꎮ在产业升级的背景下ꎬ政府不仅希望更新空间本身ꎬ还希望更新空间的内容ꎬ通过城市更新将一些重要的产业项目落地ꎮ根据国家统计局最新数据ꎬ２０１９年末我国城镇化率为６０.６０％ꎬ我国一㊁二线及城市建设用地短缺的城市ꎬ 工改工 更新项目将引来新的机遇和爆发点ꎮ(三)资金不均衡基于园区和企业的规模吸引更多投资ꎬ找到中长期的资本嫁接ꎬ通过资产管理探索出盈利模式ꎮ产业地产项目的周期较长ꎬ融资相对较难ꎬ且不能像传统地产开发一样ꎬ可以通过压缩建设销售时间实现资金回流ꎮ目前产业地产项目的运作模式和融资模式甚至盈利模式都难以确定ꎮ 工改工 的投资周期相对其他项目类型更长ꎬ所以银行更加谨慎ꎮ 工改工几乎是地产中最难融资的一种ꎬ且因为未来招租有不确定性ꎬ所以除了对项目本身的地理位置㊁规划㊁成本㊁未来运营的要求高之外ꎬ对运营实施主体ꎬ即股东㊁实控人也看得比较重也纳入考量ꎮ三㊁ 工改工 的更新路径为更好满足经济社会㊁城市发展的诉求ꎬ城市更新 工改工 应以提高城市活力㊁推进生产力发展为全局性目标ꎬ具体应做到提高城市功能㊁调整城市结构㊁改善城市环境㊁更新配套设施㊁构建宜居宜业的生活圈ꎮ(一)复合式 工改工 更新模式１.多方位统筹的复合式更新工改工 更新目标应建立在适应城市生产力发展的基础上ꎬ从单纯的城市物质环境的改善转向城市发展能力的增强ꎬ关键是提前研判更新项目的主导产业及发展方向ꎮ过去城市更新更多注重空间形态的转变ꎬ但为满足经济社会㊁城市发展诉求ꎬ需产业落位协调空间总体布局ꎬ根据不同类型产业的主导功能㊁所需用地性质ꎬ设定用地比例ꎬ并提前调研意向企业和员工的诉求ꎬ对基础设施和公共服务设施进行合理布局ꎬ提高空间使用效率ꎬ进而增加就业ꎬ提高城市生活质量ꎬ促进城市文明ꎬ更广泛㊁更综合地推动城市全面进步ꎮ２.多主体参与的复合式更新有活力的 工改工 项目ꎬ应更多考虑未来使用者的诉求ꎬ让未来入驻者ꎬ对该项目更有感情ꎬ在前期参与质量把控ꎬ为后续入驻及发展奠定良好基础ꎮ具体而言ꎬ政府充当 裁判员 的角色ꎬ保证项目发展满足城市的宏观目标ꎻ原业主㊁入驻企业和员工提出诉５８１Ｙ圆桌论坛ＵＡＮＺＨＵＯＬＵＮＴＡＮ求ꎬ在前期规划㊁建设参与其中ꎬ保障公共利益避免官民隔阂ꎬ维护社会公平ꎻ开发商作为项目的操盘手ꎬ以资本和技术优势㊁专业化的管理降低更新成本并提高更新质量ꎬ协调政府㊁原业主和未来入驻方的利益ꎬ平衡各方诉求的基础上实现自身的盈利性ꎮ(二)科学探索融资模式１.配置多项融资产品组合融资除传统的银行贷款外ꎬ可优化配置不同类型的银行融资品种ꎮ并购贷款ꎬ即引入优质资本ꎬ主要用于股权并购模式ꎬ但需注重自有资金比例ꎬ保障项目推进的话语权ꎻ工业产房按揭ꎬ对已完成的收购工业厂房或者新建工业厂房ꎬ可按揭额度获得小微企业客户指标ꎬ从而获取利率低㊁期限长的贷款ꎻ固定资产项目贷ꎬ区别于房地产开发贷款ꎬ此类适用于长期自持物业和运营ꎬ能获期限长的贷款ꎬ但用途较受限制ꎬ一般用于制订用途的建设或者装修等ꎻ租赁贷ꎬ针对工业厂房长租部分进行按揭ꎬ也可用于工业厂房改长租公寓的部分ꎬ能帮助开发商快速回笼资金ꎻ资产证券化(ＡＢＳ)ꎬ以特定资产组合或特定现金流为支持ꎬ即未来几年园区产生的收入为基础证券化ꎬ避免物业评估ꎻ房地产信托投资基金(ＲＥＩＴｓ)ꎬ把流动性较低的㊁非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上可交易的金融产品ꎬ未来收益除收入外还包括了物业升值ꎬ这对开发商的园区运营能力㊁产品标准化能力以及资产管理能力方面做出更多要求ꎮ 工改工 开发商可根据自身资金实力及项目实际ꎬ选择不同的融资组合方式ꎬ长期贷款和短期融资相结合ꎬ降低融资成本ꎬ确保资金链良性循环ꎮ２.资金测算把控风险由于 工改工 更新项目前期需要大量资金ꎬ开发运营耗时较长ꎬ需在项目建设前制订投融资计划ꎬ综合测算全生命周期资金需求ꎬ并制订合理的融资方式ꎮ根据资金需求ꎬ把控融资风险重点应包括三个方面内容:一是对更新项目全生命周期各节点需投入的资金进行测算ꎬ准确计算开发与运营资金需求ꎬ根据现有资金量ꎬ可采取滚动开发ꎬ边投资边回收ꎬ降低融资成本及资金链断裂的风险ꎻ二是根据开发与运营资金需求ꎬ制订结构合理㊁成本较低㊁期限匹配的融资风险把控计划ꎬ在融资渠道方面ꎬ融资主体方面要积极发挥市场主体的力量ꎬ应重点考虑向开发性和政策性金融机构进行融资ꎬ同时积极探索新型融资方式ꎻ三是防范系统金融风险ꎬ需评判实控主体的综合实力及宏观环境ꎬ不仅要看项目本身的测算㊁运营规划ꎬ还需开发商妥善处理存量债务ꎬ结合市场和企业现状ꎬ稳妥选择融资工具ꎬ全面评估融资和债务风险ꎬ根据项目属性特点和投资回报需要ꎬ进一步规范融资和债务管理ꎮ四㊁结语由于中国经济的飞速发展ꎬ我国社会和政治经济都面临着重大的转型ꎬ城市化进程的加快使城市更新进入新的发展阶段ꎮ在 房住不炒 的基调下ꎬ城市更新 工改工 需抛弃传统房地产的路径ꎬ用风险投资思维做产业园区ꎬ重构投资逻辑ꎬ通过引入多方力量ꎬ平衡各方诉求ꎬ合力推进项目进程ꎬ在投资开发过程中ꎬ把控资金风险ꎬ并通过后期运营ꎬ做优资产ꎮ 工改工 更新项目应作为社会发展工作的重要组成部分ꎬ从宏观经济来看ꎬ有利于带动社会投资ꎬ腾笼换鸟ꎬ实现产业升级ꎻ从开发商来看ꎬ在传统房地产行业利润下滑的背景下ꎬ拓展业务ꎬ升级转型以适应当前市场环境ꎻ从社会效益来看ꎬ能改善城市环境ꎬ实现产业㊁居住㊁服务的有机融合ꎬ让城市空间能够更健康㊁和谐ꎬ在可持续的框架下焕发活力ꎮ参考文献:[１]«当代中国»丛书编辑部.当代中国的城市[Ｍ].北京:中国大百科全书出版社ꎬ１９９０. [２]翟斌庆ꎬ伍美琴.城市更新理念与中国城市现实[Ｊ].城市规划学刊ꎬ２００９(２):７５－８２. [３]魏志贺.城市微更新理论研究现状与展望[Ｊ].低温建筑技术ꎬ２０１８ꎬ４０(２):１６１－１６４. [４]王伟年ꎬ张平宇.创意产业与城市再生[Ｊ].城市规划学刊ꎬ２００６(２):２２－２７.[５]李作战.全球产业转移背景下如何实现从 中国制造 到 中国创造 [Ｊ].企业经济ꎬ２００７(４):３６－３８.[６]严若谷ꎬ周素红ꎬ闫小培.西方城市更新研究的知识图谱演化[Ｊ].人文地理ꎬ２０１１ꎬ２６(６):８３－８８.６８１。