上海万科防渗漏工作总结

【作者】上海万科

【编审】集团工程管理部

【摘要】上海公司针对四大渗漏问题，从施工做法、细部构造要求、质量检查验收等方面进行归纳总结，并逐步进行完善。

【关键词】渗漏施工工艺构造措施质量检查

【日期】 2002年3月

上海万科房地产公司自92年起开始以来，已开发了多个项目，先后获得过上海市优质工程“白玉兰”奖，上海市“浦奖杯”,“闵行杯”等奖项。但也存在不少问题，尤其以门窗、屋面、卫生间等部位出现渗漏的现象比较多，既给业主造成不必要的财产损失和精神负担，也给公司的声誉带来负面影响。公司十分重视，不断对四大渗漏问题就施工做法、细部构造要求、质量检查验收等方面进行归纳总结，并逐步进行完善。主要管理措施如下：

一、不断优化设计方案

防水设计方案的优劣是确保住宅无渗漏的前提和基础，防水方案要充分考虑住宅工程的特点和需要，坚持“因地制宜，按需选材，刚柔结合，综合治理”的原则，全面考虑方案的适用性，防水材料的耐久性、合理性，操作工艺和技术的可行性。

1屋面部分

1.12000年底上海万科经与集团设计工程部沟通协商，结合深圳地区的成功经验，采用倒置

式屋面施工工艺。倒置式屋面施工与常规屋面相比，最根本的区别在于倒置式屋面是将憎水性保温材料放在防水卷材之上，两种做法具体如下：

倒置式屋面做法：

(1)40厚C20细石混凝土，内配筋?4@150双向

(2)40厚发泡聚苯乙烯板保温层

(3)1:8水泥加气混凝土找坡4％并压平，最薄处20厚

(4)4厚APP防水卷材（满贴热粘），接缝处用抹刀热抹平

(5)2厚JS防水涂料在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层

(6)C20细石混凝土找坡1％并压平（最薄处20厚）

(7)钢筋混凝土屋面板（抗渗混凝土）

常规屋面施工做法：

(1)40厚C20细石混凝土，内配筋?4@150双向

(2)10厚1:3水泥砂浆抹平

(3)3厚APP防水卷材（满贴热粘），接缝处用抹刀热抹平

(4)40厚C20细石混凝土，内配筋?4@150双向

(5)憎水珍珠岩块保温材料

(6)15厚1:3水泥砂浆抹平

(7)钢筋混凝土屋面板

1.2倒置式屋面和顺置式屋面的相比比较明显的优势有：

(1)防水材料温差变化小，增强热稳定性，延缓防水材料的老化，提高防水材料的使用

寿命

(2)保温层不需要设置排气孔，特别适用于上人屋面

(3)造价比顺置式低

1.3倒置式屋面已在华尔兹项目进行试点，正在春申项目大面积展开。尽管有许多优点，但业

主没有入住，还有待接受真正地考验；同时在设计施工中也会暴露出新的问题，同样需要我们不断地总结，不断地完善。

2卫生间施工部分

2.1上海万科在卫生间的做法也经过不断的改善，主要经历早期（城市花园一期）、中期（城

市花园二期、优诗美地）和近期三个阶段，具体如下：

早期做法：

(1)1:3水泥砂浆找坡1％坡向地漏，最薄处20厚；

(2)现浇钢筋砼楼板。

中期做法：

(1)1:3水泥砂浆找坡1％坡向地漏，最薄处20厚；

(2)851防水涂料层；

(3)851防水涂料在地漏、阴阳角、穿板竖管等部位局部加强；

(4)现浇钢筋砼楼板。

近期做法：

(1)1:3水泥砂浆找坡1％坡向地漏，最薄处20厚；

(2)永凝液满喷；

(3) 1.5厚JS防水涂料在地漏、阴阳角、穿板竖管等部位局部加强；

(4)现浇钢筋砼楼板。

2.2三个阶段做法的优劣比较

早期做法由于没有设置柔性防水层，只靠结构刚性防水不可避免产生普遍渗水问题。中期做法增加了851柔性防水层，并在管根、地漏、泛水等处进行851处理，卫生间的渗漏问题减少了很多，但是由于851产品的延展性、耐久性不是很好，也不能消除混凝土开裂带来的影响，卫生间的渗漏问题仍然没有解决。近期做法采用了新型防水材料永凝液和JS

防水涂料，永凝液是一种高科技、无毒聚碳酸活化二氧化硅，渗透的喷雾型凝胶剂，喷涂于混凝土表面，它可深入渗透至混凝土内部，与游离钙产生化学反应，生成稳定的晶体物质，有效地堵塞混凝土内部的毛细空隙，使原来有裂缝或洞孔的混凝土凝为一体，使混凝土结构具有持久的防水功能。JS防水涂料防水涂料是一种双组分复合型防水材料，混合

后形成的涂膜具有有机材料弹性高、无机材料耐久性好的双重优点，使卫生间防水实现真

正意义上的刚柔结合防水措施。

2.3新材料的应用也会带来新的问题，由于永凝液是一种无色无味的液体，事后检查比较困难，

如何确保永凝液的用量满足要求就是一个关键环节；JS是一种双组分材料，配比正确是

保证JS质量的关键，这些都需要在施工中有针对性的加强管理。

3门窗安装

门窗安装质量的要求是一个从无到有的过程，塑料、铝合金门窗安装规范到1996年才正

式公布，真正开始实行是1998年；前期由于门窗的物理性能不佳、门窗框与墙体刚性接

触、没有留置硅胶槽等原因，不可避免的引起门窗渗水。根据这种情况，我们重点是将规

范和标准进行细化、具体化，以方便施工和检查。要求门窗框与墙体必须柔性连接，并对

其连接件材质、形状、规格；发泡剂的打注要求；硅胶槽的宽度和深度；窗台的节点（特

别是硅胶槽的深度和窗台2cm泛水高差要求，施工人员普遍不知道其重要性）等作出明确

而具体规定，这样施工人员和管理人员都很清楚，质量提高了，隐患也减少了。

二、外墙施工

穿墙螺杆和脚手眼没有处理或处理方法不对导致外墙渗水是一个重要方面。特别是剪力墙

的穿墙螺杆洞，由于施工单位为了穿墙螺杆的回收利用，往往要套上塑料管，如果塑料管

处处理不好，极易引起渗漏。我们要求施工单位在外墙粉刷前必须将螺杆孔扩大（深度

5cm，砖墙不扩孔），再用1：3水泥砂浆掺微膨胀剂（10%UEA）分两次间隔一天进行封堵。

同时要求施工单位设置的螺杆必须里高外低，对所有预留空调洞口、空调板根部要求留出

泛水坡度，力争将外墙渗水的可能性降到最低。

三、加强项目过程管理

随着项目的不断发展，我们越来越体会到科学的项目管理的重要性。其中，挑选优秀的施工单位，制订严谨的施工总承包合同是两个关键环节。在施工招投标过程中，我们要求投标单位必须多次获得“白玉兰”奖并通过ISO9002质量体系认证，并严格审查项目经理资质，要求其必须是原“白玉兰”得奖工程项目经理。同时，对屋面卷材施工、门窗安装必须由专业施工单位进行施工，总承包单位进行管理；对楼面（屋面）管道封堵、外墙堵孔等特殊工艺，要求总包单位指定专人，进行针对性培训后挂牌上岗施工等等。

四、为了引起总包单位的高度重视，在施工总承包合同中特别约定渗漏保证金条款：施工单

位必须预留所承包建筑面积（m2）×30元/m2作为渗漏保证金，渗漏保修期限为5年，

发生渗漏索赔时从保证金支出，使得施工单位从根本上重视渗漏方面的质量控制。另外，

根据以往的施工管理经验，参考国内最新施工工艺，我们制定了土建、安装分部分项工

程“创优操作细则”，将其作为施工总承包合同的一部分，要求施工单位不折不扣地执

行。象屋面的天沟节点，女儿墙阴阳角处理，穿屋面管道的馒头做法，水落口的处理，

分仓缝的设置；门窗框的固定，硅胶槽的留置，窗台做法；外墙堵孔、楼层管道封堵等

的流程和步骤作出明确而具体的规定，改变了以往由于关键做法不明确、不统一而影响

施工质量导致渗漏的现象。

五、严格执行项目质量控制

随着施工规范的不断更新，新材料新工艺的涌现，施工单位往往不能及时了解和掌握，加上上海万科自己总结的《创优操作细则》，如何保证这些要求和规定落实到施工单位、施工班组的工人就十分关键。为此，我们规定重要的分部分项工程施工前必须做好样板，实行严格的样板引路制。特别是屋面、卫生间、门窗、外墙施工的各分项工程、各道工序在施工前必须按照经审批过的施工操作工艺和质量标准做好样板，先经甲方、监理、施工单位验收确认，再施工单位技术负责人对各施工班组进行交底，然后再大面积开展。这样可以确保操作细则不至于停留在纸面上，而是真正落实到施工班组中。

防水材料的质量对防止渗漏起着十分重要的作用，施工单位为了控制成本经常使用质次价廉的产品或以次充好，给防渗漏各种带来很大的隐患。针对这种现象，我们对防水卷材、窗体型材、硅胶、发泡剂等材料厂家进行考察和取样测试，或指定厂家或直接进行招投标，从源头上保证了材料质量的可靠性。并对进场的材料要求监理单位实行全过程见证取样和测试，确保材料满足要求。

严格的质量检查验收制度是工程质量的另一项重要保证，我们制订了严格的检查验收和盛水试验制度。象屋面施工，必须对基层、找平层、卷材防水层、混凝土面层等每道工序进行验收，对门窗进行窗框安装、打发泡剂、抽硅胶槽、打硅胶进行四道工序检查验收，外墙粉刷前对脚手眼、穿墙螺杆封堵进行检查，并对瞎眼头缝进行处理，对垂直灰缝和水平灰缝的饱满度进行钻孔检查，控制外墙粉刷层的厚度等等，这些措施有力地保证了施工质量。对屋面卫生间在混凝土结构层、卷材防水层、全部完成这三个阶段还要进行24小时盛水试验，发现不合格立即返工。每逢下雨时，我们还会组织专人对屋面、外墙、门窗进行检查。

住宅防渗漏工作是一项长期而又艰巨的任务，尽管我们取得了一些成绩，到目前还不能彻底杜绝渗漏现象，仍有许多地方需要改进：一是项目管理工作还可以作得更细，项目管理控制文件还没有100%的落到实处，《创优操作细则》还需要系统化、需要不断地完善；二是新材料、新工艺在不断发展，这就要求我们要及时跟踪了解，不断深化完善防水方案。总之，制定严谨的施工承包合同，选择优秀的施工企业，采取严格的工程质量控制措施是万科地产品牌的保证。我们相信，随着项目管理的不断规范和创新，在集团领导的支持下，上海万科地产会有更大的进步和发展。——完——

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万科年终总结

万科年终总结万科年终总结篇一：万科置业201X年终总结及发展计划万科置业201X年终总结及发展计划 201X年，万科置业有限公司已经有一年的成长阅历。经历了去年动荡低迷的市场，多波折坎坷的开发历程，万科置业有限公司倍感压力，也倍感责任。如何消化项目开发过程中的不利因素，整合各类资源，形成项目成功开发的合力，确保某项目开发的成功，是总公司的期盼，也是万科置业有限公司必须实现的目标。万科置业有限公司全体员工憋足了干劲，在总公司的正确决策指导下，万科置业有限公司上下齐心，奋发有为，经过辛勤工作，取得了较好的成绩，也积累了一定的经验。展望201X年，万科置业有限公司全体员工更加信心满怀，在不断总结经验和教训的基础上，稳扎稳打灵活创新，争取取得更大的成绩。现将201X年工作总结及201X年工作规划汇报如下： 201X年工作总结一、贯彻执行总公司要求，加快推进项目开发年初，总公司在结合宏观经济形势和对房地产市场判断的基础上，做出了要加快中冶虞山尚园项目开发的要求。万科置业有限公司贯彻总公司要求，确立了以市场为导向、以变现为核心，快速推进项目开发的方针。各项工作以节点为要求，打破常规，快速推进，一切以抢进度为要。一期工程

3月底前完成设计规划报批， 4月底前完成施工图政府部门技术性审核，6月中下旬主体工程开工并于9月26日首批花园洋房上市发售；二期工程11月底完成土地使用手续、项目立项和规划报批等工作，12月初动工总。在加快推进项目开发总体要求下，万科置业有限公司明确了前期各阶段重点工作。一是设计工作，首先，确定方案布局和产品定位；其次，先行进行多层建筑的施工图设计，2月审图通过并进行工程量清单编制；第三，加强施工图的审查，扩初完成后，即展开景观设计、市政设计和智能化设计，配合销售广告宣传。二是前期报批，按照常熟住宅房产项目开发的行政要求，我们依次取得一期工程的土地证、环评审批意见、立项审批意见、建筑工程规划许可证、施工许可证等。三是前期配套，按期完成供水、供电、通信、有线、天然气、雨污水等市政配套设计和合同签订，从而为实体工程的推进创造了良好的条件。二、明确节点，各个击破，确保工程进度在前期配套各项工作有效推进的基础上，工程实体施工如期推进。首先是临电、临水、施工主道路、场平等准备，桩基进场施工及宗地内两条河道改建修治施工等。在总包进场前，万科置业有限公司主动承担起临电、临水、施工主道路、场平等准备。在方案实施中，一并考虑了现场施工主干道的布置，以及现场办公区域、工人宿舍区域的布置及水电管线网络，避免重复总，增加成本。5月中旬完成施工单位进场前的准备。为加快

防水防渗漏工程施工方案

目录一、工程概况 2 二、编制依据 3 三、设计概况 4 四、防水材料 4 4.01 材料选用 5 4.02 产品特点 5 4.03 地下室防水工程 5 五、铝窗安装防水渗水 5 1、做好铝合金门窗安装的准备工作 5 2、铝合金门窗的安装 5 3、土建配合施工内容 6 4、铝合金门窗渗漏水防治措施 7 六、卫生间防水渗水施工 8 1、卫生间防水施工的准备工作 8 2、工艺流程 9 3、施工操作工艺 9 4、注意事项 10

防水防渗漏施工方案一、工程概况东莞市万科翡丽山花园一期位于东莞市南城区水濂山大道与水濂中心交接处南侧，本工程总建筑面积58601.95m2，地下一层，地上由3层至18层组成。其中1号地下室一层，29#楼为小高层，30、31、32、33#楼为高层建筑，35#楼为多层。 29#楼建筑高度34.40M，建筑主体11层，框剪结构，钢筋砼平屋面。 30#楼建筑高度55.35M，建筑主体17层，框剪结构，钢筋砼平屋面。 31#楼建筑高度49.15M，建筑主体15层，框剪结构，钢筋砼平屋面。 32#楼建筑高度46.35M，建筑主体15层，框剪结构，钢筋砼平屋面。 33#楼建筑高度55.35M，建筑主体18层，框剪结构，钢筋砼平屋面。 35#楼建筑高度10.90M，建筑主体 3 层，框架结构，钢筋砼平屋面。工程目标

二、编制依据 1、本工程的施工组织设计 2、根据我公司施工项目经验，安全可靠，满足工程需求且合理使用。 3、由中建国际（深圳）设计顾问有限公司提供的施工图纸 3、国家相关标准和规程：（1）GB50300-2001建筑工程施工质量验收统一标准；（2）GB50208-2002地下防水工程质量验收规范；（3）GB50207-2002屋面工程质量验收规范；（4）DBJ15-1997建筑防水工程技术规程；（5）东莞市创文明安全工地的有关文件为确保工程顺利施工特编制此防水工程施工方案。防水工程包括地下室防水、建筑屋顶防水、室内卫生间防水等部分。因此整个工程的防水极为重要，必须做到万无一失。防水工程原则为：防水主材及其辅材的优选，保证其完全满足该特殊工程和设计以及规范的要求；防水做法及防水节点设计必须科学合理，对防水施工的质量必须进行严格管理和控制；对防水层的保护以及地面以下土方回填要确保防水的安全可靠性；防水工程要刚柔结合，无论是刚性防水还是柔性防水，其防水等级均要有足够的安全富裕度；对结构施工缝、结构断面变化的地方以及阴阳角等特殊必须采取特殊的、

万科述职报告工作范文

万科述职报告篇一：万科集团年度个人工作总结(述职报告)内容与要求表附表5：表格编号：MHKG-RL-BD-050 万科集团年度个人工作总结（述职报告）内容与要求表篇二：万科,工作总结万科置业20XX年终总结及发展计划 20XX年，万科置业有限公司已经有一年的成长阅历。经历了去年动荡低迷的市场，多波折坎坷的开发历程，万科置业有限公司倍感压力，也倍感责任。如何消化项目开发过程中的不利因素，整合各类资源，形成项目成功开发的合力，确保某项目开发的成功，是总公司的期盼，也是万科置业有限公司必须实现的目标。万科置业有限公司全体员工憋足了干劲，在总公司的正确决策指导下，万科置业有限公司上下齐心，奋发有为，经过辛勤工作，取得了较好的成绩，也积累了一定的经验。展望20XX年，万科置业有限公司全体员工更加信心满怀。在不断总结经验和教训的基础上，稳扎稳打灵活创新，年

工20XX争取取得更大的成绩。现将．作总结及20XX年工作规划汇报如下： 20XX年工作总结一、贯彻执行总公司要求，加快推进项目开发年初，总公司在结合宏观经济形势和对房地产市场判断的基础上，做出了要加快中冶虞山尚园项目开发的要求。万科置业有限公司贯彻总公司要求，确立了以市场为导向、以变现为核心，快速推进项目开发的方针。各项工作以节点为要求，打破常规，快速推进，一切以抢进度为要。一期工程3月底前完成设计规划报批， 4月底前完成施工图政府部门技术性审核，6月中下旬主体工程开工并于9月26日首批花园洋房上市发售；二期工程11月底完成土地使用手续、项目立项和规划报批等工作，12月初动工总。在加快推进项目开发总体要求下，万科置业有限公司明确了前期各阶段重点工作。一是设计工作，首先，确定方案布局和产品定位；其次，先行进行多层建筑的施工图设计，2月审图通过并进行工程量清单编制；第三，加强施工图的审查，扩初完成后，即展开景观设计、市政设计和智能化设计，配合销售广告宣传。二是前期报批，按照常熟住宅房产项目开发的．

万科工地防渗漏施工方案

1 编制依据１．1 工程施工合同文件、图纸和技术资料 1.1.1 项目招标文件及工程承包合同文件 (１)《**＊＊*****＊＊建设工程施工合同》(２０13年2月签订）（２）《*********＊*施工图》(2012年1月版） 1.2 相关的法律法规、规范标准 1.２.1 主要应用的法律、法规 (1）建设工程安全生产管理条例国务院令第393号 (2）建设工程质量管理条例国务院令第279号 (3）包括但不限于:建筑法、环境保护法、安全生产法、质量安全条例和与工程密切相关的现行地方法规。 (４)福建省及莆田市有关政策和文件的规定 1.2.2 主要应用的国家及地方标准、规范与规程（1)地下工程防水技术规范(GＢ50108-20０8) (2)地下防水工程质量验收规范（GＢ502０８-２0１1）（3)混凝土结构工程施工质量验收规范(GB５02０4-2011) （4)施工现场临时用电安全技术规范(ＪGJ46－2005) （5）建筑工程施工质量验收统一标准（GＢ5０300-2００１)；（6）建筑地面工程施工质量验收规范（GＢ5０2０９-2０１0）；（7)屋面工程质量验收规范(GＢ50207-20０2）; (８）屋面工程技术规范（GB５0345-2004)；) (９)建筑施工安全检查评定标准(ＪGＪ59-99); （10)建筑节能工程施工验收规范（GB5041１-2007)；（１1）建筑施工现场环境与卫生标准（ＪGJ１46-200４）; (12)高分子防水材料(GB l8１７3.1—２０00)；（13）水泥基渗透结晶型防水材料国家标准(GＢ1８４４5—2001）。 (14)本工程执行中华人民共和国国家标准和有关部门颁发的技术规范,如有新规范和国家标准颁布，则以新版本为准。１．3公司标准、规章（１)集团公司ISO９001质量保证文件 (２)集团公司施工类似工程的施工经验等 (3)《实施性施工组织设计、方案管理规定》（公司) (４)《建筑施工手册》(四版） 2 工程概况

万科物业水吧工作总结

万科物业水吧工作总结按照《**市贯彻实施细则》以及《**市党政机关国内公务接待管理办法》中列明的各项要求，对“三项费用”的使用状况进行逐项自查，现将具体状况汇报如下：一、全面预算管理，实现过程控制实施全面预算管理，遵循“先有预算、后有支出”的原则，严格执行预算。超预算或者无预算支出，因特殊需要确需追加的，需经集团财务总监、集团总经理、集团董事长批准后方能支付。透过预算执行管理办法的完善，增强预算执行的严肃性，提高预算执行的准确率，有效的预防月底、年底突击花钱等现象的发生。二、严格“三项费用”支出报销审核 1、国(境)内差旅费 2013年1-9月国(境)内差旅费实际支出39，341。00元，2014年1-9月实际支出47，611。20元，较去年同期增加21%;2013年全年实际支出较2012年减少63%。三公经费自查报告范文各类报告我公司国内差旅严格按照先审批、后出差的报批程序，国内差旅人员乘坐交通工具、住宿等费用公司有明确的报销标准并严格执行。 2、因公临时出国(境)费 2013年至今我公司没有出国(境)事项发生，此项费用不

存在。 3、公务接待费 2013年1-9月公务接待费实际支出36，257。00元，2014年1-9月实际支出990。00元，较去年同期减少97%;2013年全年实际支出较2012年减少95%。我公司建立公务接待清单制度。公务活动结束后，接待部门需如实填写招待申请审批单，经相关负责人审签后，作为财务报销凭证之一并理解审计。招待申请审批单资料包括我公司陪同人员、被接待人员的单位、接待事由、时间、费用等资料。 4、公务用车费用 2013年1-9月公务用车费用实际支出90，380。38元，2014年1-9月实际支出68，837。06元，较去年同期减少24%;2013年全年实际支出较2012年减少11%。我公司公务用车由综合管理部集中管理、统筹安排、统一调度，且不存在超标准配备公车或豪华装饰公务用车行为;不存在公车入私户行为。 5、会务费 2013年至今我公司没有会务费发生，此项费用不存在。根据自查结果，2013年“三项消费”实际支出较2012年整体降低81%，2014年1-9月较2013年同期整体降低29%。我公司认真贯彻党中央、国务院和省委、省政府关于党政机关

后浇带部位防渗漏方案

目录第一章、工程概况................................................ 错误!未定义书签。施工单位：南通建工集团股份有限公司；............................ 错误!未定义书签。第二章．编制原则................................................ 错误!未定义书签。编制依据.................................................... 错误!未定义书签。编制说明.................................................... 错误!未定义书签。第三章控制措施及管理办法...................................... 错误!未定义书签。第四章防渗漏技术措施.......................................... 错误!未定义书签。．地下室防渗漏的技术措施........................................ 错误!未定义书签。第五章管理保证措施............................................ 错误!未定义书签。管理组织措施.................................................... 错误!未定义书签。防渗漏保证措施.................................................. 错误!未定义书签。砼结构的保证措施................................................ 错误!未定义书签。防水层的保证措施................................................ 错误!未定义书签。

恒大恒大恒大万科物业管家工作总结

恒大恒大恒大万科物业管家工作总结 Document serial number【LGGKGB-LGG98YT-LGGT8CB-LGUT-

万科物业管家工作总结万科物业管家工作总结一忙碌的XX年即将过去。回首一年来的工作，感慨颇深。这一年来我在公司各级领导的关心和支持下、在服务中心全体人员的积极努力配合下、在发现、解决、总结中逐渐成熟，并且取得了一定的成绩。一、提高服务质量，规范管家服务。自XX、9年3月推出“一对一管家式服务”来，在日常工作中无论遇到任何问题，都能作到各项工作不推诿，负责到底。不管是否属于本岗位的事宜都要跟踪落实，保证公司各项工作的连惯性，使工作在一个良性的状态下进行，大大提高了我们的工作效率和服务质量。根据记录统计，在“一对一管家式服务”落实的同时，还参加公司组织的各类培训。主要针对《客户大使服务规范》、《交房接待人员服务规范用语》、《仪态礼仪》、《谈吐礼仪》、《送客礼仪》、《接听礼仪》、〈举止行为〉、等进行培训。培训后还进行了现场模拟和日检查的形式进行考核，如“微笑、问候、规范”等。我们根据平时成绩到月底进行奖惩，使我的服务水平有了较大的提高，得到了业主的认可。二、规范服务流程，物业管理走向专业化。随着新《物业管理条例》的颁布和实施，以及其它相关法律、法规的日益健全，人们对物业公司的要求也越来越高。物业管理已不再满足于走在边缘的现状，而是朝着专业化、程序化和规范化的方向迈进。在对小区的日常管理中，我们严格控制、加强巡视，发现小区内违章的操作和装修，我们从管理服务角度出发，善意劝导，及时制止并给出合理化建议，并且同公司的相关部门进行沟通，制定了相应的整改措施，如私搭乱建佛堂、露台搭建阳光房等，一经发现我们马上发整改通知书，令其立即整改。

万科项目防渗漏、防裂指标、投诉率,单户报修指标要求及奖惩办法

补充合同之附件六：万科住宅防渗漏、防裂指标、单户报修指标要求及违约办法 1.总述： 1.1.数据统计时间段：渗漏、开裂及单户报修次数数据统计时间段为小业主入住后四个月内。具体为自房屋集中交付小业主之日起计算，满四个日历月为止。（如一批交付，则所有房屋开裂、渗漏次数统计时段从集中交付日期进行计算；如分多批集中交付，则每批房屋的开裂、渗漏次数统计时段从该批集中交付日期进行计算）。 1.2.数据统计方法：数据统计时，将经过维修，同一位置再次出现渗漏或开裂报修的，报修重复计入统计数据。各指标详细计算方法见第二部分表格。 1.3.如果标段内包括多种产品类型的，则各产品类型分别单独进行防裂、防渗漏以及单户报修指标的统计，处惩按产品类型分开进行，处惩金额按照多层、高层与别墅建筑面积的比例分摊。 1.4.数据统计来源：以万科物业在统计时间段内接到小业主的保修数据为准。 2.万科住宅防渗漏、防裂指标及单户报修最高指标要求 2.1.非别墅类防裂、防渗漏指标：

2.2.别墅类防裂、防渗漏指标：

2.3.单户最高报修指标（包括公寓、别墅类住宅）注：以上2.1~2.3项指标均为乙方所承建标段的总体指标。 3.违约办法 3.1.扣款金额总金额：S万元，该金额在下属处罚条款中以S代表。（总金额为建筑面积×4元/平米）3.2.扣款办法 3.2.1.任意单户报修满足最高报修指标要求的前提下，如防裂、防渗漏的指标有一项超过扣款标准范围，乙方则支付甲方违约金（S÷3×1）万元；如二项超过扣款标准范围，乙方则支付甲方违约金（S÷3×2）万元；如三项或三项以上超过扣款标准范围，乙方则支付甲方违约金S万元。 3.2.2.任意单户报修次数超过最高报修指标要求，乙方则支付甲方违约金S万元。 4.免责条件如在防裂、防渗漏数据统计时段内，发生里氏五级以上地震，震中距施工现场五公里以内，战争，火灾等灾害（台风、暴雨不在灾害范围内），因上述灾害直接导致防裂、防渗漏数据超过扣款标准以及单户报修超过最高报修指标，以上的扣款不实施。 5.扣款的时间乙方承建项目标段最后一批集中入住完成，并经过四个月统计后，根据甲方物业对该标段内的总体统计结果进行判定，如果需要进行扣款，违约金由甲方直接在乙方的工程保修款中扣除。

万科物业管家工作总结

万科物业管家工作总结万科物业管家工作总结一忙碌的XX年即将过去。回首一年来的工作，感慨颇深。这一年来我在公司各级领导的关心和支持下、在服务中心全体人员的积极努力配合下、在发现、解决、总结中逐渐成熟，并且取得了一定的成绩。一、提高服务质量，规范管家服务。自XX 9年3月推出“一对一管家式服务”来，在日常工作中无论遇到任何问题，都能作到各项工作不推诿，负责到底。不管是否属于本岗位的事宜都要跟踪落实，保证公司各项工作的连惯性，使工作在一个良性的状态下进行，大大提高了我们的工作效率和服务质量。根据记录统计，在“一对一管家式服务”落实的同时，还参加公司组织的各类培训。主要针对《客户大使服务规范》、《交房接待人员服务规范用语》、《仪态礼仪》、《谈吐礼仪》、《送客礼仪》、《接听礼仪》、〈举止行为〉、等进行培训。培训后还进行了现场模拟和日检查的形式进行考核，如“微笑、问候、规范”等。我们根据平时成绩到月底进行奖惩，使我的服务水平有了较大的提高，得到了业主的认可。二、规范服务流程，物业管理走向专业化。随着新《物业管理条例》的颁布和实施，以及其它相关法律、法规的日益健全，人们对物业公司的要求也越来越高。物业管理已不再满足于走在边缘的现状，而是朝着专业化、程序化和规范化的方向迈进。在对小区的日常管理中，我们严格控制、加强巡视，发现小区内违章的操作和装修，我们从管理服务角度出发，善意劝导，及时制止并给出合理化建议，并且同公司的相关部门

进行沟通，制定了相应的整改措施，如私搭乱建佛堂、露台搭建阳光房等，一经发现我们马上发整改通知书，令其立即整改。三、加强培训、提高业务水平专业知识对于搞物业管理者来说很重要。实践中缺乏经验。市场环境逐步形成，步入正轨还需一段很长的时间。这些客观条件都决定了我们从业人员需不断地学习，学习该行业的法律法规及动态，对于搞好我们的工作是很有益处的。客服是与业主打交道最直接最频繁的部门，员工的素质高低代表着企业的形象，所以公司一直不断地搞好员工培训、提高我们的整体服务水平，我们培训的主要内容有：（一）搞好礼仪培训、规范仪容仪表良好的形象给人以赏心悦悦目的感觉，物业管理首先是一个服务行业，接待业主来访，我们做到热情周到、微笑服务、态度和蔼、这样即使业主带着情绪来，我们的周到服务也会让其消减一些，以便我们帮助业主解决这方面问题。前台服务人员必须站立服务，无论是公司领导还是业主见面时都要说“你好”，这样，即提升了客服的形象，在一定程度也提升了整个物业公司的形象，更突出了物业公司的服务性质。（二）搞好专业知识培训、提高专业技能除了礼仪培训以外，专业知识的培训是主要的。公司还定期给员工做这方面的培训。主要是结合《苏州市住宅区物业管理条例》《苏州工业园区住宅物业管理办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》等法

万科住宅项目防渗漏绝招

万科住宅项目防渗漏绝招(含金量爆表) 管理制度：样板引路；专项验收；影响资料；淋水试验技术措施：外墙、楼地面、屋面、铝合金窗等防渗漏要点及做法根据万科一些项目的投诉热点问题汇总，万科项目的渗漏主要出现在窗框四周尤其是框下部的两个角、阳台卫生间的墙根、出墙线管管周、墙顶或者说是梁底或板底、铝合金框拼缝、屋顶、剪力墙拉杆洞、混凝土墙与砌体墙交接面、阳台天棚灯底盒等处。万科如何打防渗漏这场战役的呢？一、万科防治渗漏管理制度 1.样板引路制度对工程易渗漏部位：外门窗堵塞防水、屋面防水、外墙螺杆洞堵塞、穿墙穿楼板管洞堵塞、外脚手架留置脚手眼堵塞、烟道预留洞口堵塞等实行工艺样板引路制度，进行验收确认，并签署工艺样板验收表。 2.防渗漏专项验收制度对工程易渗漏的关键部位，包括外门窗堵塞防水、屋面防水、外墙螺杆洞堵塞、穿墙穿楼板管洞堵塞、外脚手架留置脚手眼堵塞、烟道预留洞口堵塞等须实施防渗漏专项隐蔽验收制度。隐蔽验收通过后方可继续下一步工序的施工，并做好防渗漏专项隐蔽记录。 3.影像资料监理单位负责对现场隐蔽验收的质量情况进行拍照、存档：按分户、编号进行存档；外墙螺杆洞堵塞、穿墙穿楼板管洞堵塞、外脚手架留置脚手眼堵塞、烟道预留洞口堵塞须按 100% 存照，按分户的要求进行存档。 4.淋水试验对于屋面、卫生间、阳露台、外墙等部位须做淋水试验，并形成淋水试验报告。淋水试验须做两次（结构完成后和防水层完成后），每次进行24小时淋水，外墙淋水宜在外墙保温层施工之前进行；除上述试验外，上述部位必须做雨后检查记录，并做好淋水检查记录和雨后检查记录。二、防治渗漏施工技术措施（一）外墙防渗漏外墙防渗漏要点：

万科A筑工程防渗漏体系作业指引(2015修编稿子)

第一篇：总则…………………………………………………3页第二篇：防渗漏体系预控管理………………………………5页第三篇：防渗漏材料预控管理………………………………9页第四篇：防渗漏节点做法过程管理…………………………18页第五篇：防渗漏施工验收管理………………………………47页附表：…………………………………………………………49页

第一篇总则防水工程作为影响使用功能最大的隐蔽工程，必将强调“预控在前、监控施工过程居中、试验性验收在后”的三步控制法，从而实现过程精品的工程目标。防渗漏体系的重点在于：室外防水（屋面、露台、开敞阳台、飘窗顶板、空调板等）、室防水（厨房（有防水要求时）、卫生间、洗衣间等）、外门窗防水、地下工程及覆土（种植）地下车库顶板防水、公建等砌体结构外墙防水等。防水工程的设计及施工首先应遵循“防排结合，先排后防”的原则，其次应强调结构施工质量，每一处节点均要对结构本身的防水功能给予充分的重视，最后要保证防水材料的施工质量。因此，防渗漏体系应综合各种影响因素，注重抓好三方面的工作：第一，做好审图工作。重点关注屋面、楼地面、阳台、露台、空调板、飘窗顶板及窗台排水坡度；地漏及排水口的位置和设计标高；露台及开敞阳台的室外高差等是否正确；第二，保证结构自防水。此部分并非要求在结构材料中掺入防水材料，而是强调混凝土结构的密实性；砌筑工程的灰缝饱满度；抹灰工程粘结牢固、无龟裂；门窗洞口塞缝饱满密实以及穿墙、穿楼板孔洞预留套管；卫生间导墙与楼板结构同步施工等。这是整个防渗漏体系的基础，基础工作不过关，防水体系就无法保证；第三，选择适合的防水材料、规施工、强化验收、做好成品保护；基层、防水层及饰面层各道工序施工后的分项淋（蓄）水试验。以验证防渗漏体系的实际效果。注：本体系为指引性文件，、项目经理部、监理单位、施工单位应该在此基础上根据工程项目的具体情况完善项目的设计图纸详图、作业、管理文件等，具体参照本体系文件第二篇要求执行。在具体实施时需要以本体系文件编制参考依据作为设计、项目管理、验收等工作的主要依据。本体系编制依据如下： 1、《建筑安装分项工程施工工艺规程》（市工程建设标准）………… DBJ/T 01-26-2006

万科年度工作总结

万科年度工作总结篇一：万科,工作总结万科置业XX年终总结及发展计划 XX年，万科置业有限公司已经有一年的成长阅历。经历了去年动荡低迷的市场，多波折坎坷的开发历程，万科置业有限公司倍感压力，也倍感责任。如何消化项目开发过程中的不利因素，整合各类资源，形成项目成功开发的合力，确保某项目开发的成功，是总公司的期盼，也是万科置业有限公司必须实现的目标。万科置业有限公司全体员工憋足了干劲，在总公司的正确决策指导下，万科置业有限公司上下齐心，奋发有为，经过辛勤工作，取得了较好的成绩，也积累了一定的经验。展望XX年，万科置业有限公司全体员工更加信心满怀，在不断总结经验和教训的基础上，稳扎稳打灵活创新，争取取得更大的成绩。现将XX年工作总结及XX年工作规划汇报如下： XX年工作总结一、贯彻执行总公司要求，加快推进项目开发年初，总公司在结合宏观经济形势和对房地产市场判断的基础上，做出了要加快中冶虞山尚园项目开发的要求。万科置业有限公司贯彻总公司

要求，确立了以市场为导向、以变现为核心，快速推进项目开发的方针。各项工作以节点为要求，打破常规，快速推进，一切以抢进度为要。一期工程3月底前完成设计规划报批， 4月底前完成施工图政府部门技术性审核，6月中下旬主体工程开工并于9月26日首批花园洋房上市发售；二期工程11月底完成土地使用手续、项目立项和规划报批等工作，12月初动工总。在加快推进项目开发总体要求下，万科置业有限公司明确了前期各阶段重点工作。一是设计工作，首先，确定方案布局和产品定位；其次，先行进行多层建筑的施工图设计，2月审图通过并进行工程量清单编制；第三，加强施工图的审查，扩初完成后，即展开景观设计、市政设计和智能化设计，配合销售广告宣传。二是前期报批，按照常熟住宅房产项目开发的行政要求，我们依次取得一期工程的土地证、环评审批意见、立项审批意见、建筑工程规划许可证、施工许可证等。三是前期配套，按期完成供水、供电、通信、有线、天然气、雨污水等市政配套设计和合同签订，从而为实体工程的推进创造了良好的条件。

万科工地防渗漏施工方案

1 编制依据 1.1 工程施工合同文件、图纸和技术资料 1.1.1 项目招标文件及工程承包合同文件（1）《***********建设工程施工合同》（2013年2月签订）（2）《***********施工图》（2012年1月版） 1.2 相关的法律法规、规范标准 1.2.1 主要应用的法律、法规（1）建设工程安全生产管理条例国务院令第393号（2）建设工程质量管理条例国务院令第279号（3）包括但不限于：建筑法、环境保护法、安全生产法、质量安全条例和与工程密切相关的现行地方法规。（4）福建省及莆田市有关政策和文件的规定 1.2.2 主要应用的国家及地方标准、规范与规程（1）地下工程防水技术规范（GB50108-2008）（2）地下防水工程质量验收规范（GB50208-2011）（3）混凝土结构工程施工质量验收规范（GB50204-2011）（4）施工现场临时用电安全技术规范（JGJ46-2005）（5）建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300-2001）；（6）建筑地面工程施工质量验收规范（GB50209-2010）；（7）屋面工程质量验收规范（GB50207-2002）；（8）屋面工程技术规范（GB50345-2004）；）（9）建筑施工安全检查评定标准（JGJ59-99）；（10）建筑节能工程施工验收规范（GB50411-2007）；（11）建筑施工现场环境与卫生标准（JGJ146-2004）；（12）高分子防水材料（GB l8173.1—2000）；（13）水泥基渗透结晶型防水材料国家标准（GB18445—2001）。（14）本工程执行中华人民共和国国家标准和有关部门颁发的技术规范，如有新规范和国家标准颁布，则以新版本为准。 1.3公司标准、规章（1）集团公司ISO9001质量保证文件（2）集团公司施工类似工程的施工经验等（3）《实施性施工组织设计、方案管理规定》（公司）（4）《建筑施工手册》（四版）

2017年万科集团人力资源年终总结

万科集团人力资源部2017年工作总结二零一七年十二月

目录一、2017年度工作总结（一）现阶段员工结构（二）招聘与配置 1.人员招聘情况分析………………………………………………………….. 2.人员配置情况……………………………………………………………….. 3.内部招聘情况……………………………………………………………….. （三）培训与开发 1.入职培训……………………………………………………………………. 2.在职培训……………………………………………………………………. 3.内部培训师队伍建设………………………………………………………. （四）薪酬与绩效 1.薪酬总额管理与工资发放…………………………………………………. 2.考勤管理………………………………………………………………… 3.绩效管理………………………………………………………………………. （五）员工福利管理 1.社保管理………………………………………………………………………… 2.无偿资金争取……………………………………………………………………. 3.职业病检查………………………………………………………………………… 4.退休人员管理服务………………………………………………………………… 5.节日慰问品发放……………………………………………………………………（六）员工关系与劳动争议................................................................ （七）采取一切可行的措施，保证人口普查工作的开展…………. （八）薪酬与绩效改革……………………………………………… 二、本年度工作存在的不足………………………….. 三、下一年度的工作计划…………………………….

重庆万科屋面防渗漏做法2014

屋面防水做法及防水节点项目做法说明及节点大样构造做法及防水材料选用平屋面(倒置式单层防水)防水做法*是否需施工装饰面层，由设计确定，装饰面层须设分格缝，并与刚性保护层的分隔缝对齐倒置式单层防水平屋面做法一、构造做法及注意事项 1．结构闭水试验及修补：各种出屋面管道、排气道、雨水口等安装完毕及四周封堵后，进行结构闭水试验并对渗漏处进行修补； 2.找坡/找平层： C20细石混凝土，按建筑图纸分级找坡，最薄处20mm，所有阴角抹出不小于 50mm圆角； 3. 防水附加层：女儿墙根部、出屋面管道、排气道、雨水口等阴角部位须施工防水附加层，从阴角开始上翻（以屋面完成面计算，上翻高度考虑保温层厚度）和水平延伸各不小于250mm; 4.防水层闭水试验：防水层施工完毕后，进行24h闭水试验，屋面最高处蓄水深度30-50mm； 5.保温层：材料及厚度依据节能设计确定，最好选用憎水性保温材料，采用吸水材料时，须在保温层中设置排汽道； 6.隔离层：无纺聚酯纤维布(150g/m2)； 7.刚性防水保护层：采用40mm厚C20细石混凝土（抗渗等级不低于P6），配单层双向?5R@200 钢筋，四周墙根处设伸缩缝，缝宽30mm，分格缝间距≤6000mm，缝宽20mm；伸缩缝和分格缝处钢筋断开，缝底缝壁及上口先刷冷底子油，缝内再嵌填“建筑防水沥青嵌缝油膏”；分格缝口表面铺一布二油（冷底子油）盖缝条，宽300mm；保护层施工应不得改变屋面排水坡度，特别是落水口周边坡度5％须保证；采用滚筒进行二次压实、原浆收光；关水养护7天，严禁直接冲水养护，以免破坏浆面； 8.泛水：泛水区域因R5钢筋刚度较大，圆角弧面施工困难，可采用多层镀锌钢丝网代替，但必须靠砼外层设置；间距6米增加纵向分格缝，与平屋面分格缝对齐，做法同上。二、防水材料选用主材：防水层使用（东方雨虹或禹王牌）SBS-8弹性体SBS改性沥青防水卷材（Ⅱ型4厚、长纤聚酯毡、细沙覆膜），附加层使用（东方雨虹或禹王牌）SBS-7弹性体SBS改性沥青防水卷材（Ⅱ 型4厚、长纤聚酯毡、PE覆膜）；辅材：冷底子油为厂家配套辅材BPS-201基层处理剂（不少于0.25kg/㎡）坡屋面挂瓦做法（一）*坡屋面排水必须体系完整，排水畅通。明沟设置、排水流向以及雨水管布置应根据屋面形状做好深化设计和细部构造详图，保证排水畅通。一、构造做法及注意事项： 1．预留钢筋：浇筑屋面板时应预留与上部砼保护层的连接钢筋，直径Φ12，长度深出上部砼保护层不小于20mm，间距≯1000mm;坡度大于45度，采用双面支模； 2．找平层：如屋面板不能在浇筑砼时一次性收平压光，则用1:2.5水泥砂浆（掺入40%石粉）找

万科,工作总结[工作范文]

万科,工作总结篇一：万科财务分析总结报告报告摘要万科集团作为房地产企业中的佼佼者，在国家进行房价调控以及一些城市开始发布限购条款的时候，万科集团依旧是房市产业中的领先者，并一直保持较好的盈利。本文针对万科集团20XX 年到20XX年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际现状，从财务分析的角度，研究万科近年来的财务状况和经营成果，及其可能存在的问题。为万科对现状的总结及未来发展提供参考依据。关键字：万科；房地产；财务分析目录 1 公司简介及行业分析 1 公司简介 1 行业分析...........................

12资产负债表分析… ....1资产负债表水平分析 ??… ............................ 1 资产负债表垂直分析............................. 4 资产结构分析 ............................................... 6 3.利润表分析........................... 表水平分 (7) 利润表垂直分析

析........................... .................... 7项目分析........................... 7 4 现金流量表.......................... .. 11 现金流量表水平分析........................... ............... 11 现金流量表垂直分析........................... ............... 12 现金流量投资水平分析...........................

万科集团外墙防渗漏节点做法

外墙防渗漏节点做法集团工程采购与成本管理部 OO九年十月

20 21 22 22 4.1混凝土外墙 .......... 4.1.1无外保温混凝土外墙 4.1.2有外保温混凝土外墙 4.2砌体外墙 ............ 4.2.1无外保温砌体外墙 4.2.2有外保温砌体外墙 4.3 外墙后开洞补救措施 10 10 11 13 13 14 16 外墙变形缝防渗漏 5.1无外保温外墙变形缝 5.2有外保温外墙变形缝 16 18 外墙空调孔防渗漏 20 6.1混凝土外墙空调孔 6.2砌体外墙空调孔其它注意事项及外墙淋水试验 22 7.1其它注意事项 7.2外墙淋水试验外墙防渗漏节点做法目录外墙孔洞防渗漏外墙散水防渗漏外墙凸岀线条防渗漏穿外墙管道防渗漏 1.1穿墙对拉螺杆........ 水泥砂浆封堵... 聚氨酯发泡胶封堵橡胶塞封堵........ 1.1.2 1.1.3 1.1.4 1.2外墙孔洞..... 1. 2.1混凝土外墙 1.2.2 砌体外墙. 10

万科企业股份有限公司 1 编号 VK-GC/Q-41 [ 密级］内部公开名称外墙防渗漏节点做法版本 A/0 第1页共25页编制刘国权、杨满宏、张登先、段计先、赵飞宇审定赵汉昌1批准周卫军生效期 2009年10月30日外墙防渗漏节点做法 1外墙孔洞防渗漏 1.1穿墙对拉螺杆 1.1.1水泥砂浆封堵做法说明：本做法适用于± 0.00以上混凝土结构外墙穿墙对拉螺杆孔洞的封堵。穿墙对拉螺杆孔洞必须逐个封堵密实。对拉螺杆两端（模板内侧）有锥形塑料垫块的，封堵前需逐个剔除塑料垫块。未加设锥形塑料垫块的孔洞，封堵前先对外墙外侧对拉螺杆孔洞用机械扩孔，部分的PVC 管除去。扩孔尺寸为：直径不小于 30mm 、深度不小于20mm 。工艺流程：易9除塑料垫块或将外侧螺栓孔扩孔一一浇水湿润一一内侧堵塞一一外侧封堵一一外侧刷JS 防水一一外饰面施工节点图: \1.0mm 厚JS 防水室外普诵穿墙螺杆封堵节点做法构造做法：并将扩孔 1 : 2干硬性水泥砂浆塞实 1:2干硬性水泥砂浆封闭室内成品塑料垫块用干穿墙螺杆示意

屋面防渗漏施工方案.docx

天津万科 .东丽湖六期（一标段）屋面防渗漏施工方案 Q/BY 15 QP 0112011天津万科 . 东丽湖六期（一标段）工程屋面防渗漏施工方案

浙江宝业建设集团有限公司天津工程公司万科 .东丽湖六期（一标段）工程（项目部） 2011年8月5日浙江宝业建设集团有限公司- 0 -

天津万科 .东丽湖六期（一标段）屋面防渗漏施工方案目录 2 一、工程概况 .................................................................................................................................................................................................. 2 二、编制依据 .................................................................................................................................................................................................. 3 三、一般要求 .................................................................................................................................................................................................. 4 四、施工做法 .................................................................................................................................................................................................. 22 四、文明施工、安全施工 ...............................................................................................................................................

万科半年总结表_半年工作总结.doc

万科半年总结表_半年工作总结篇一：年度总结亲爱的各位同事： 2014年快要结束了。今年是万科成立30周年。年满而立的，即将踏入第四个十年发展期。就在今天，我们完成了年度回款两千亿的目标。这一成果的背后，凝聚着全体同事一年来的努力和汗水，证明了万科强大的执行力。我必须对大家的辛勤付出，表达由衷的感谢和敬意。能拥有你们这样优秀的伙伴，我深感自豪。我们已经有很多年，不再用一个固化的数字作为年度经营目标。“两千亿回款”的意义，不在于“两千亿”，而在于“回款”。只有获得回款才是真正的销售，当我们的传统业务进入白银时代，尤其当市场处于调整期的时候，我们加倍重视经营性现金流的健康，需要用更严谨的尺度来测度我们取得的销售业绩——这才是我们今年设定这一目标的真实用意。未来，我们将不再设定回款数字的目标，但对回款率的要求将进一步提高。回款率指标，实际上对销售规模数字会有一定抑制作用，这是简明的道理。我们不断提高对回款率的要求，也正是基于在一个新的时期，我们对规模数字新的理解。过去十年以来，我们对于规模数字的态度，经历过三个阶段。在2008年之前，我们也曾一度把规模数字本身作为追求的目标。从2008年开始，我们确立了从速度规模型增长转向质量效益型增长的方针，规模不再是目标，而只是一个自然的结果。而从今年开始，我们对于传统业务规模数字的扩张，甚至要保持警惕的态度。

规模是一把双刃剑。它意味着行业地位，意味着规模效应带来的好处。但它往往也意味着更大的资源占用，意味着形成更多存货的可能。过去十多年，是我们传统业务的黄金时代。黄金时代一个重要的特征，就是几乎完全没有存货风险，因为不动产始终在快速升值，而且总体的升值速度超过了的融资成本。即使企业在短期价格高点进行了大规模扩张，也无需担忧投资风险，因为你总能找到一个更高的点位将资产售出，并实现盈利。正因为如此，过去十年中，我们在行业中极少看到亏损的项目，更少看到崩溃的企业。可以说，在黄金时代，规模数字本身就是领跑者的标志之一。但在白银时代，情况会发生很大的变化。不动产价格将结束单边的快速上涨，很可能将转为在波动中缓慢上行，其长期涨幅将低于人均收入的增速，我们将看到房价收入比的逐渐下降。当房价、地价长期涨幅低于企业融资成本的时候，单纯靠持有资产升值的盈利模式将不复成立。过多的存货，将不是财富而是负担；鲁莽的投资，将不是机会而是风险。在白银时代，我们必须依靠产品和服务的真实价值创造来赚钱，我们将回归真正的实业领域。在白银时代，精细化管理水平，对金融的理解，经营品牌、信用的能力，将成为核心竞争力。对万科来说，这绝对不是灾难。我们不要忘记，在刚刚进入这个行业的时候，“拿不到好地”几乎就是我们的标签。我们没有任何天赋的资源，除了靠做好产品和服务来赢得客户，我们别无倚仗，也别无选择。但也正因为如此，在这个行业从无到有的骤然爆发过程中，我们几乎引领了行业技术升级和经营创新的每一次浪潮。正因为如此，才造就了今天的万科，为我们赢得了全行业最有影响力企业的桂冠。