城中村改造项目可行性研究报告

1 **城中村改造项目可行性研究报告 目录 一、概述 二、项目概况 三、开发项目现状调查 四、市场分析和建设规模确定 五、项目定位和规划设计方案选择 六、资源共给条件分析 七、环境影响评价 八、项目开发组织机构各管理费用研究 九、开发建设计划编制 十、项目经济及社会效益分析 十一、结论及建议

一、概述 **市第四次城市规划，以科学规划为先导，优化城市布局，按照“一城多心”和“九宫格局”的城市布局，大力推进“新老分治”。完善公路、铁路、民航相协调的对外交通运输体系，健全以公交为主体，各种交通方式相结合的多层次、多类型的城市综合交通体系。加快**国际港务区、**咸阳国际机场和铁路枢纽扩能等项目建设，地铁二号线建成通车，全面贯通三环路。加大历史文化遗产保护和利用力度，重点保护和利用四大遗址、重要文物古迹和历史街区，建设唐大明宫、汉长安城国家历史遗址公园，通过古迹保护、景点标识、标志 2

性建筑复原等方式，展现世界历史文化名城的独特魅力。 **市第四次城市规划中二环内区域为核心发展成商贸旅游服务区；东部依托现状发展成国防军工产业区；东南部结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游生态度假区；南部为文教科研区；西南部拓展成高新技术产业区；西部发展成居住和无污染产业的综合新区；西北部为汉长安城遗址保护区；北部形成装备制造业区；东北部结合浐灞河道整治建设成居住、旅游生态区。 本项目所在区域作为“九宫格局”最南边韦曲镇板块将迎来更大的发展契机。本项目东面正是即将建设的**地铁2号线南站，本项目所在村**正是紧抓这千载难逢的机遇开始了**城中村整体改造。

二、项目概况 广天苑小区 本项目地处**市长安区长安街以西，大学路以南, 潏河以北，西京路（西京大学）以东。本项目东面是即将建设的**市地铁2号线南站，南面有潏河沿河绿化生态带，西部和南部均是大学城区域，同时距离西面正在建设的30万平方米太阳新城水岸新城仅300百余米。项目北面是一条30-40米宽的市政规划路。本区域规划用地性质均为居住用地，区域规划居住人口5万人以上，是城南地铁站核心居住区。本项目区域北面地势平坦，南临潏河和神禾塬，自然环境宜人，远离城市污染是居住的绝佳之地。 本项目项目总用地80亩，总建筑面积约10万平方米，其中商业面积6000平方米，项目多层（7层）15栋。小高层7栋，其中点式小高层4栋，板式小高层3栋。目前9栋多层已经封顶正在进行外装，其中4栋为安臵楼，5栋对外销售，已经销售尽90%，销售均价约2000元/平方米，剩余6栋由于资金紧张尚未建设。**村和**广天实业发展有限公司欲将其中6栋小高层楼花转让。

广天苑小区一期地理位臵示意图 3 **城中村改造 简介：见**城中村改造申报资料。 城中改造：本项目是**城中村改造的第一期项目，本项目东60亩地项目正在向政府相关部门上报审批，**整体改造已经取得**市城中村改造办公室审批，政府相关部门正在制定该村整体改造的规划设计。 4

6栋小高层项目： 4栋点式小高层已完成建筑设计，最东南面的1栋小高层已经转让，并开始进行地基施工。该4栋小高层标准层平面基本一致，标准层为8户2部电梯。正南向户型为2室2厅2卫，建筑面积约为90平方米；东西南北四个角户型相同，为3室2厅1卫，建筑面积：110 平方米，正东和正西户型相同为2室2厅1卫，建筑面积：95平方米；北向户型为2室2厅1卫，建筑面积：78平方米，次卧室面积较小为：9平方米。3栋板式小高层正在进行建筑设计。6栋小高层规划15层至18层，4栋点式高层设计为15层，总面积约72000平方米。 三、开发项目现状调查 1、项目的进展情况 a. 本项目于2006年12月20日开始进行城中村改造申请（韦曲街办）， b. 本项目于2007年3月19日向长安区城中村改造领导办公室提出实施改造的请示报告， c. 本项目于2008年5月9日长安区韦区街办向长安区城中村改造领导办公室提出关于**村实施改造工作的请示， d. 208年7月9日长安区城中村改造领导办公室向市城改办提出关于**村实施城中村改造的请示， e. **成中村改造于2008年11月5日取得**市成城中村改造办公室批复准予改造 f. 本项目于2008年3月开工建设，2008年底完成9栋多层建设 g. **村控制性详细规划正在编制，预计今年6、7月份能通过并实施。

2、项目地块调查与分析 1）、项目地块区域城市用地规划 5

**市2004——2020年城市总体规划 6

2006年**市主城区用地规划 从以上城市规划的主城区用地规划图中我们可以得出以下结论： 本区域是**市向南发展的主要方向，是近期城市发展中距离城中心较近的主要区域。 7

2006年新的主城区用地规划图显示在新一期城市规划的思路下本区域全是文、教、用地和住宅用地，基本没有工业用地。 本区域主干交通系统规划已经完成并进入实际勘测和施工阶段。 本区域住宅用主要集中在本项目周边和偏西方向，这也是形成本项目西北方向已经有较多的房地产开发项目的原因。 从整体城市规划角度考虑本项目不属于郊区项目，规划中没有把长安当作外围郊区或副中心，长安区该区域已经规划进**主城区，算进了**主城区。 **地铁2号线南站的建成将在此区域形成一个巨大的核心居住区，地铁南站核心居住区，本区域完成城中村改造后将形成一座现代化新城。

2）、项目地块区域的交通网络 区域现状图（2005年） 8

**地铁网络示意图 9

主城区规划示意图 10

**第四次城市规划中长安区的发展定位和解读 1.城市规划区范围 本次规划涉及的城市规划区范围为**市行政辖区，总面积为１０１０８平方千米。 城镇空间布局 规划在**市域范围内，构建“一城、一轴、一环、多中心”的市域城镇空间布局，其中： “一城”为主城区； “一轴”为以陇海线为主轴的城镇经济发展轴； “一环”为以关中环线为纽带的城镇经济发展集群带； “多中心”为主城区外围的四个组团、三个新城和四个县城。四个组团指六村堡、常宁、新筑、洪庆；三个新城指临潼、阎良、泾渭；四个县城指户县、高陵、周至、蓝田。 主城区范围 以唐长安城为中心，以绕城高速为基本轮廓，东至灞河，西到绕城高速路，南至长安（潏河），北到渭河。 主城区总体布局 凸显“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的布局特色，以二环内区域为核心发展成商贸旅游服务区；东部依托现状发展成国防军工产业区；东南部结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游生态度假区；南部为文教科研区；西南部拓展成高新技术产业区；西部发展成居住和无污染产业的综合新区；西北部为汉长安城遗址保护区；北部形成装备制造业区；东北部结合浐灞河道整治建设成居住、旅游生态区。 解读：规划中没有把长安当作外围郊区或副中心，长安的大部分已经规划进**主城区，算进了**主城区。规划的四个组团，长安常宁宫居其一。 2.铁路 **将建设成为全国六大客运中心、十一大编组站和十八大集装箱运输中心之一。 １）建设货运北环线、陇海线扩能改造、**－平凉线及郑州－**－宝鸡客运专线，增建**至安康、**至包头、**－合肥－南京铁路二线，远期规划建设**－兰州铁路客运专线，使**成为辐射全国的重要铁路交通枢纽。 ２）规划三主一辅客运站：对既有**火车站进行扩能改造，新建**北客站，完善**长安站，远景规划建设**南站。 ３）实现客货分流，扩建新丰街道为大型枢纽编组站，建设新筑集装箱中心站。 解读：提升了长安的铁路客运地位，**至安康修建铁路复线，**规划了三主一辅客运，对既有**火车站进行扩能改造，新建**北客站，完善**长安站，远景规划建设**南站。这个长安站就是现在引镇的**南站，从规划看这个**南站可能是暂时的，以后可能成为辅助站，远期以后会在长安建设一个大型的火车南站，成为主站，从规划图看在郭杜附近,地铁三号线的终点。 11

3.公路 １．加快**境内国家高速公路建设，与**省“三纵四横五射线”高速公路网共同形成高速、便捷的干线交通骨架，满足**作为东连西进、辐射南北的交通枢纽的需要。 国家高速公路网在**境内规划路线有五条：北京至昆明高速公路（临汾－**－汉中段）；包头至茂名高速公路（铜川－**－安康段）；连云港至霍尔果斯高速公路（洛阳－**－宝鸡段）；上海至**高速公路（南阳－商州－**段）；福州至银川高速公路（商州－**－平凉段）。 解读：将来南北大通道，上海，北京等地将会通过陕南进入**，长安有望成为陕南进入**的门户。 4.水 新建东南郊水厂、子午水厂、东郊水厂、周至水厂、长安三水厂、蓝田水厂、户县水厂、高陵配水厂、阎良配水厂、临潼配水厂等１０个水厂和配水厂，实现水厂总供水能力４６６．９万立方米／日，城镇自来水普及率达到９８．７％。 气 以天然气作为城市燃气主导气源，煤制气和液化石油气为辅助气源。规划至２０２０年主城区天然气年用气总量１５．１５亿立方米，主城区居民燃气气化率达到９５％。 暖 至２０２０年，使城市集中供热普及率达到５０％以上。合理布臵热源和热网，各区域内的供热中心间考虑热网联网，提高供热的安全性、可靠性。在现状管网的基础上，将规划范围内的蒸汽管网和热水管网完善覆盖整个区域。 解读：**规划了十个水厂，长安居其三，供热和天然气长安的普及率有望大幅提升，生活更加便利。 5.关中经济区发展 关中经济区有望10年后媲美珠三角 GDP超万亿。“关中的发展现在已上升到了国家发展战略层面，我们希望经过10年努力，使关中经济区成为与珠三角、长三角、环渤海相媲美的经济区。”省政府驻北京办事处副主任张百鸣昨日表示。 近日，中央媒体采访团在我省宝鸡、杨凌、咸阳和**等处于“关中－天水经济区”内的市、区进行采访 ，并对我省“关中经济区”的建设给予特别关注。 张百鸣介绍，国家西部大开发“十一五”规划将“关中－天水经济区”列为三大重点发展区域，国家主体功能区规划也初步将关中平原确定为全国五大重点开发区域之一，已上升至国家发展战略层面的关中经济区目前正在加紧建设。 包括**、宝鸡、咸阳、渭南、铜川五市及杨凌农业高新技术产业示范区在内的关中经济区，将经过10年努力，基本形成以高技术产业为先导，装备制造业为支撑、服务业快速发展的产业新格局，经济总量实现翻两番，GDP超过大关。并在这里聚集全省70％的人口，80％的经济总量，90％的科教力量，成为与我国珠三角、长三角、环渤海相媲美的经济区。 为此，我省将加大对**、宝鸡、咸阳、阎良、渭南等6个国家级开发区的支持力度，加快**韦曲航天科技产业开发区、郭杜教育科技产业开发区、泾河工业园、浐河经济开发区等省级开发区的建设步伐。同时还将加快培育壮大30户百亿元企业，重点培育航空、航天、输变电设备、汽车等12大产业集群，并使关中的“一村一品”成为全省示范基地，以促进县域经济发展壮大。