香港房地产中介业运作模式及运作程序

香港房地产中介业运作模式及运作程序

香港房地产中介业运作模式及运作程序

1.香港房地产中介业运作模式香港房地产中介代理业有其自身的特点，其运作模式大体上可分为四种：

(1)以房地产投资决策服务为重点的顾问型专业性中介代理此类中介代理机构以仲量行为代表，其主要特点是：

①对房地产市场的研究起点高，层次高，有深度，覆盖面广。仲量行目前在全球27个国家设有69个办事处，职员近4000人，其中在亚洲的9个国家设有27个办事处，职员近1000人。作为一家具有200多年历史(成立于1783年)的房地产中介代理机构，每到一个国家和地区从事房地产中介代理业务，其范围包括投资顾问、国际酒店、写字楼、商铺、工业楼宇租售代理、商场顾问、物业估价、物业管理、建筑管理、建筑及设计顾问、基金管理等等。首先从研究当地的房地产市场入手，对房地产市场有深入的研究后才决定是否在当地开展该项业务。目前，该公司已在北京、上海、广州设立分公司从事房地产中介代理业务。

②代理楼宇，着重于一手市场上大型的国际酒店、写字楼、商铺、工业楼宇。

③代理业务的范围广。仲量行1994年在全球管理的物业达4850个，租售面积为4750万平方英尺，成为一个跨国经营的房地产中介代理公司。

(2)以租售代理为重点的实业型专业性中介代理此类机构以中原地产代理有限公司为代表，其主要特点是：

①以代理租售二手楼为主，兼顾一手市场。

②以提供优质的物业代理服务为公司的最高目标和公司员工的从业宗旨。为调动员工的积极性，公司规定员工收入与其代理业务的业绩直接挂钩，并作为其职务晋升的主要条件。

③在其内部管理上建立了有效的激励竞争机制、严格的职务晋升制度和收益分配制度。

公司从营业员到董事总经理共设置了12个级次，分别是：营业员、高级营业员、助理主任、主任、高级主任、助理经理、经理、高级营业经理、副董事、董事、执行董事、董事总经理。每一级次人员的底薪和提取佣金的比例不一样。由于公司员工的职务晋升60%要看其经营业绩，40%看其能力、威望、是否具备领导才能，这样员工在实际工作中都很积极。

(3)全面发展的综合性房地产中介代理此类机构以置业国际有限公司为代表。该公司成立于1986年，虽然起步晚一些，但无论从内部管理方面、外部业务的拓展方面，还是从其发展顾问咨询与实际代理业务开发方面来看，都已取得了显着的业绩。尤其在拓展大陆房地产中介代理业务方面起步快，在广州及珠江三角洲地区取得了良好的业绩。

(4)管理型房地产中介代理此类机构以会德丰属下的夏利文地产有限公司为代表，其主要特点是：

①业务开展具有相对独立性，但要接受上级公司的管理。

②其代理业务主要限于其直接的上级发展商推出的各类楼盘的租售及物业管理，适当兼营其他物业代理业务。

③此类公司由于自始至终参与楼宇规划、建设、销售、管理的全过程，已积累了比较丰富的经验，因此无论在销售或物业管理方面均有良好的社会声誉。

2.香港房地产中介代理业的运作程序香港房地产中介代理业的运作程序大致分为以下几个阶段：

(1)受托。即经纪人接受委托，代理买方或卖方购买或出售物业。

(2)寻找。即经纪人通过各种渠道协助买方或卖方选择合适的对象。

(3)商议。即经纪人接受有兴趣的买家咨询并引导其察看有关物业。同时协助买卖双方

议定价格及其他条件，签订临时合约或意向书，交换代表律师姓名，买家交付临时定金。

(4)审查。由卖方律师将有关物业的地契文件送交买方律师审阅，确认卖方的产权清楚无误。买方查验有关物业，确保情况满意。

(5)订约。即由经纪人联络双方律师，签订合约。通常是由卖主律师起草正式买卖合约，经买方律师审查后，买卖双方签妥正式合约，买方交付应付定金，确定成交日期及条件。

(6)成交。买方付足余款，卖方将物业及有关地契资料按正式买卖合约交予买方，双方签署《产权转户契约》。

(7)注册。产权转户后，由买方律师将有关产权转户契约在田土厅注册。