义乌市城乡新社区集聚建设实施办法(试行)

义乌市城乡新社区集聚建设实施办法(试行)

第一章总则

第一条为加快推进城乡融合，改善人居环境，提升城市品位，根据国家有关法律、法规和规章，结合义乌实际，现就做好城乡新社区集聚建设制订本办法。

第二条本办法适用于中心城区规划建设用地范围内的所有村庄，具体为《义乌市域总体规划(2006-2020)》的远景规划建设区范围，以及需要规划控制的范围。

第三条本办法所称城乡新社区集聚建设是指按照价值置换方式，实行多村集中联建，采用高层公寓加产业用房、商业用房、商务楼宇、货币等多种形式置换，推动农村向社区转变，农民向市民转变。

第四条城乡新社区集聚建设遵循“政府主导、农民自愿，科学规划、统筹推进，集约用地、提升品位”的原则。

第二章职责分工

第五条城乡新社区集聚建设在市委、市政府的统一领导下进行。成立市城乡新社区集聚建设领导小组，下设办公室(以下简称社区建设办)。设立城乡新社区投资建设有限公司，承担城乡新社区建设项目融资、工程管理、开发建设等工作，接受社区建设办管理。

第六条市城乡新社区集聚建设领导小组主要职责：

(一)审议城乡新社区集聚建设重大政策；

(二)审定城乡新社区集聚建设计划和项目；

(三)研究解决城乡新社区集聚建设工作中遇到的疑难问题；

(四)研究决定城乡新社区集聚建设的其他重要事项。

第七条社区建设办主要做好政策制订、统筹协调、规划建设等工作，具体为：

(一)负责城乡新社区集聚建设的宣传教育，牵头拟订城乡新社区集聚建设的有关配套政策和细则，制订城乡新社区集聚建设工作总体规划、年度计划和阶段性任务，会同相关部门对任务完成情况进行检查考核；

(二)指导、协调、督促各街道和市城乡新社区集聚建设工作领导小组成员单位的相关工作；

(三)负责编制集聚建设项目的实施方案、规划方案、建筑设计方案，负责集聚建设项目全过程的监管；

(四)统筹相关职能部门做好集聚建设项目的选址定点、土地管理、房产管理等工作；

(五)会同相关部门、街道梳理城乡新社区集聚建设过程中出现的各类疑难问题，并及时帮助协调解决；

(六)承办市委、市政府及市城乡新社区集聚建设领导小组交办的其他工作。

建立城乡新社区集聚建设工作联席会议制度，社区建设办根据需要及时召集召开会议，分析和研究解决城乡新社区集聚建设过程中遇到的疑难问题。

第八条住建、规划、国土、财政、农办、发改、行政执法、环保、民政、农业、供电等单位按照各自职责，认真做好行政审批、监管服务、政策扶持等工作。

第九条街道主要做好分户审批、土地征迁、房产分配以及与村级组织和农户的对接工作，具体为：

(一)宣传落实城乡新社区集聚建设有关政策；

(二)负责制订本街道集聚建设的年度计划，并报社区建设办备案；

(三)负责审批分户置换权益面积，审核确定分户置换方式，并报社区建设办备案；

(四)负责集聚建设项目用地的土地征迁；

(五)全程参与城乡新社区集聚建设项目的监督管理；

(六)负责做好与项目相关的农户、村级组织的对接工作；

(七)负责制订集聚建设房产的置换分配方案，报社区建设办备案，并组织实施；

(八)承办城乡新社区集聚建设的其他事项。

第十条村级组织主要做好群众发动、组织旧房拆除等与农户的对接工作，具体为：

(一)向广大村民宣传落实城乡新社区集聚建设工作的有关政策，收集、整理建议和意见；

(二)负责初步确定集聚建设对象、置换权益面积和置换方式，并报街道审批；

(三)负责组织拆除本村建设用地上的原有房屋，做好奖励资金的统筹安排；

(四)负责处理本村有关城乡新社区集聚建设中出现的矛盾和问题，确保社会稳定；

(五)认真做好街道交办的其他工作。

第三章规划编制

第十一条市规划部门依据城市总体规划和土地利用总体规划，组织编制城乡新社区集聚建设专项规划，指导城乡新社区集聚建设计划和集聚小区规划。专项规划要体现功能区块清晰、人口集

聚适度、服务半径合理、功能配套齐全要求，体现地理位置优化、尽量予民于利的选址原则。

第十二条市规划部门依据已经批准的城市总体规划、城乡新社区集聚建设专项规划，组织编制集聚小区控制性详细规划。详规编制应充分利用地形地貌和历史文化资源，凸现自然、和谐的人居环境，合理配置社区管理、商业服务、教育卫生、文体活动等公共配套设施，并组织相关部门论证，征求相关部门意见，按规定程序审批。

第十三条市规划部门依据已经批准的城市总体规划、城乡新社区集聚建设专项规划、产业发展布局规划，结合城市功能分区定位和产业发展需要，在规划建设集聚小区的同时，统筹编制全市产业用房、商务楼宇等专项规划。

第十四条社区建设办向规划部门申请项目规划设计条件，组织编制城乡新社区集聚建设项目的修建性详细规划和建筑设计方案。

第十五条城乡新社区集聚建设规划要做好有纪念意义的建筑物、军事设施、测绘标志、宗教场所、文物古迹、名贵古树等遗存保护。社区建设办和规划部门在编制规划时必须事先征求相关部门的意见。

第四章置换方式

第十六条集聚建设对象。

1.村级集体经济组织实有在册成员;

2.服兵役前属本村级集体经济组织成员的现役义务兵、士官；

3.入学前属本村级集体经济组织成员的全日制大中专院校在校学生；

4.在服刑、劳教前属本村级集体经济组织成员的正在改造人员；

5.拥有合法产权房屋的非村级集体经济组织成员。

其中第2、3、4款人员享有与村级集体经济组织成员相同的权益。

夫妻双方均为本村级集体经济组织实有在册成员，且已领取独生子女光荣证的家庭，可以增加一人标准安排。

第十七条置换标准。

集聚建设对象以户为单位申请(年满20周岁人员可以单独立户)，按以下标准确定置换权益面积：

1.村级集体经济组织成员以合法住宅建筑占地面积为基数(每

户最高不超过140平方米)，按1：5确定置换权益面积，其中3/5为高层公寓面积(土地性质为国有出让，下同)，2/5为产业用房面积(土地性质为国有出让，下同)。

村级集体经济组织成员也可选择按每人175平方米建筑面积确定置换权益面积，其中3/5为高层公寓面积，2/5为产业用房面积。

2.非村级集体经济组织成员以合法住宅建筑占地面积为基数(每户最高不超过126平方米)，按1：5确定置换权益面积；其中

3/5为高层公寓面积，2/5为产业用房面积。

3.因分家立户或离异分户时旧房分配不均造成集聚建设对象拥有的合法住宅建筑占地面积人均少于35平方米的，以实际拥有的合法住宅建筑占地面积为基数，按1：5确定置换权益面积(不得选择按每人175平方米建筑面积确定置换权益面积)，其中3/5为高层公寓面积，2/5为产业用房面积。

第十八条置换方式。

集聚建设对象可根据实际情况，在选择高层公寓的同时，剩余可置换权益面积还可以在相应地段继续选择产业用房、商业用房、商务楼宇、货币等一种或多种方式置换。产业用房一般指全市统筹规划建设的多层厂房和仓储物流用房等，商业用房一般指高层公寓集聚小区的裙楼商业用房，商务楼宇一般指全市统筹规划建设的商务办公用房。高层公寓用于保障集聚建设对象基本住房需求，产业用房、商业用房、商务楼宇用于增加集聚建设对象的财产性收入。村级集体经济组织成员选择高层公寓的面积最少不低于人均30平

方米。

高层公寓、产业用房、商业用房、商务楼宇之间可以按比例置换，其中：

高层公寓置换产业用房的比例为最高不超过1：2；

高层公寓置换商业用房的比例为最高不超过1：0.6；

高层公寓置换商务用房的比例为最高不超过1：1；

产业用房不得置换高层公寓；

产业用房置换商业用房的比例为最高不超过1：0.3；

产业用房置换商务楼宇的比例为最高不超过1：0.5。

集聚建设对象也可以选择货币置换方式，由政府按高层公寓权益保护价格给予补偿。

第十九条跨区块置换。在同一街道范围内选择跨区块置换的，由属地街道根据土地级差确定不同的置换标准，报社区建设办核准。在全市范围内选择跨区块置换的，由社区建设办根据土地级差确定不同的置换标准，只允许由价值低的区块向价值高的区块置换。鼓励可置换权益流转交易，方便集聚建设对象筹集建设资金，打破村域概念，优化集聚新社区居住人口结构。

第二十条置换价格。村级集体经济组织成员的房产置换价格分别采用优惠价、项目综合成本价(含建安成本、财务成本、公建配套等)和市场评估价，高层公寓面积按人均30平方米享受优惠价(为项目综合成本价的80%)置换，其余部分按项目综合成本价置换;因户型关系超出部分(最高不超过置换标准的8%)按市场评估价置换。产业用房、商业用房、商务楼宇按照项目综合成本价置换。非村级集体经济组织成员的置换房产按项目综合成本价置换，因户型关系超出部分按市场评估价置换。

第二十一条优先置换顺序。

符合以下条件的村庄，优先参加集聚建设：

(一)重点工程项目涉及需整体搬迁的村庄；

(二)城市建设规划即将开发建设的村庄；

(三)土地已基本被征收的村庄；

(四)其他确需部分予以置换的村庄。

签订旧房拆除协议并在规定期限内自愿拆除原有房屋的集聚建设对象，可以优先选择置换房产。

对于线性工程建设需拆迁置换的部分农户，或确属D级危房、住房困难的，可以实行异地置换，由社区建设办会同属地街道根据土地级差确定不同的置换标准。

第五章实施程序

第二十二条城乡新社区集聚建设按下列程序实施：

1.集聚建设对象、置换权益面积报批。村级组织提出集聚建设对象、置换权益面积的初审意见，报街道审批；街道审批后报社区建设办备案。

2.初步确定置换方式。根据农户的选择意向，街道负责初步确定集聚建设项目的高层公寓、产业用房、商业用房、商务楼宇等各类置换面积，以及货币置换金额。

3.制订方案。社区建设办根据年度计划和参加集聚建设村庄的具体情况，组织编制集聚建设项目实施方案，具体内容包括集聚建设项目的位置、范围、实施时间、投融资计划等。社区建设办根据具体项目情况，组织编制项目修建性详细规划和建筑设计方案。城乡新社区修建性详细规划和建筑设计方案需经过专家、部门认证，并在现场、媒体、政府网站上进行公示，公开征求公众意见。公示时间不少于30天。

4.签订置换协议。街道与集聚建设对象签订置换协议。协议需载明：农民以宅基地用益物权置换集聚建设项目内的房产；参与城乡新社区集聚建设后停止审批农村宅基地;置换地点、建筑面积、付款方式、交付时间、旧房拆除时间等。

5.项目规划建设。城乡新社区投资建设有限公司负责城乡新社区集聚项目的开发建设，可委托具有相应资质的单位代建。城乡新社区集聚建设项目规划用地不涉及农房拆除的，可先行启动项目规划建设。

6.房屋拆除。根据置换协议，在规定期限内拆除原有房屋。相关权证按照法定程序予以注销。

7.收回宅基地。按照全市土地利用总体规划，由政府根据规划需要对参加集聚建设农户的宅基地进行复垦，或征收为国有建设用地。

8.房产置换。城乡新社区集聚项目完成建设并竣工验收合格后，遵循公平公正公开的原则，由街道组织房产置换工作。集聚建设对

象按优先顺序选择房产，并根据置换协议支付费用。市相关部门按规定予以登记发证。

9.资产清算，档案移交。项目建设完成后，城乡新社区投资建设有限公司应进行工程决算和资产清算，经审计后，后续工作按规定程序移交给小区业主委员会，相关档案资料按规定要求分别移交给业主委员会、物业公司和住建局城建档案馆。

自集聚建设项目实施方案批准后，住建、国土、工商、公证等部门，按照各自职责依法暂停办理改造范围内的调整规划红线、改变用地功能、新建、改建、扩建及房地产产权公证、土地使用权及房屋所有权变更登记等手续。

第六章建设管理

第二十三条城乡新社区集聚建设项目实行“统一征收、统一规划、统一建设、统一置换、统一管理”，逐步建设一批适度规模、配套齐全的高层住宅小区，以及一批适合工业、物流、电子商务、仓储、商业、商务办公等发展需要的生产经营用房，同步推进新农村建设、产业发展和城市品位提升。集聚建设项目建筑设计费用由市财政承担。

第二十四条按照“政府主导、财政补助、企业运作、自求平衡”的原则，社区建设办负责集聚建设项目的统筹，城乡新社区投资建设有限公司承担集聚建设项目的业主职能和融资平台作用，公司注册资本由财政以现金或实物方式注入，实行市场化运作。项目建设资金可采取预收工程款和向金融机构融资等方式解决，融资成本计入项目综合成本价。

城乡新社区投资建设有限公司统一负责市财政承担和奖补的各项资金的结算。经社区建设办审核后，市财政将上述费用统一按完

成的建筑面积(换算成高层公寓面积)，一次性给予城乡新社区投资建设有限公司每平方米400元的补助，不足部分由公司通过多种途径解决，实现公司收支平衡。

第二十五条积极引进具有综合甲级资质、信誉好、责任心强、经验丰富的品牌房地产开发企业或知名代建公司参与城乡新社区建设项目代建，建立代建单位成员库。城乡新社区投资建设有限公司根据相关法规与代建单位签订代建合同，明确代建费率和各自职责，实行合同管理。并通过签订责任书、设立约束和激励机制等，保障代建项目的安全、高质和价格可控，促进代建市场健康发展。公共资源办、住建局、发改委、社区建设办等单位对代建单位实施监管。代建费用由市财政承担。

第二十六条建立物业管理长效机制。建立市、街道、社区三级管理制度。社区建设办负责协调处理集聚建设项目物业管理的相关问题；住建局做好项目物业管理的指导、协调、规范等工作；街道承担具体指导任务；社区组织发挥主导作用。集聚小区的物业实行市场化运作，通过公开招标引进优秀的物业管理公司。小区的物业维修基金在业主入住前统一收取，小区的物业服务费和公共能耗费由业主负担。从置换之日起，业主为村级集体经济组织成员的，其缴纳的物业服务费和公共能耗费，第一个三年市财政给予全额补助，第二个三年补助60%，第三个三年补助30%，形式为先缴后返。以后全部由业主自行负担。鼓励产业用房成立业主委员会进行管理，在镇街招投标中心公开招租。

第七章配套政策

第二十七条房产入市交易政策。按原政策在农村集体建设用地上建造的住宅不允许入市交易；在国有划拨土地上建造的住宅，

经市政府批准同意可以入市交易，每户可以有一套住宅按市场评估价的40%补交土地出让金，其余按市场评估价足额补交土地出让金。参加城乡新社区集聚建设的对象按规定置换取得的高层公寓、产业用房、商业用房和商务楼宇，经申请，国土和房管部门应按照有关规定颁发相应的国有土地使用权证和房屋所有权证。其房屋具有完全产权，土地性质为国有出让，可以直接入市交易。高层公寓入市交易的前提是每户必须保证留有一套自住房屋。

第二十八条奖励资金。坚持以奖代补，对工作力度大、在规定期限内整村全部拆除旧房的村级集体经济组织，按村庄规模给予适当资金奖励，最高不超过800万元。

第二十九条过渡补助费。在城乡新社区集聚建设项目规划建设中，需占用原有村庄建设用地并拆除原有房屋的，对拆除房屋的村级集体经济组织成员给予每人每年2000元的过渡补助费。

第三十条城乡新社区集聚小区内按标准统一安排社区管理用房后，不再安排产权属村级集体经济组织的其他配套用房。

第三十一条权益保障。参加集聚建设的农户可享受城镇居民养老、医疗、就业等保险，享有城镇居民职业培训、就业服务等同等权利，并继续享有原村级集体经济组织除宅基地以外的其他权益。建立完善社区管理机制，集聚建设农户进入集聚小区后，就近融入当地社区，共同参与社区管理与服务。深化集体资产股份制改革，鼓励对村级集体经济中的非土地资产进行股份制改革，对土地资产探索建立土地合作社，按现代企业制度运行，确保资产保值增值。

第三十二条涉及城乡新社区集聚建设的行政事业性收费，本市可以减免的给予减免，不能减免的按政策规定的最低价收取。

第八章附则

第三十三条本办法公布前，已经依法批准实施旧村改造，而且已经拆除旧房、完成定点放样、部分已开工建设的村庄，可以按原批准方案执行，保持农村集体建设用地的土地性质不变，其中高层公寓的建设用地可以按规定程序征收为国有土地。

第三十四条本办法公布前，已经依法批准实施旧村改造，而且旧房已部分拆除或已完成部分批次改造的村庄，积极引导实行全高层改造，审批对象、置换基数、置换面积可以按原批准方案执行，并可以优先安排新增建设用地指标，土地性质可以转为国有划拨土地。因实行高层改造的节余建设用地，由政府组织公开拍卖，出让所得按规定计提各项专项基金、资金后全额拨付给街道，街道可以根据实际情况，对村集体给予补助和奖励，最高不超过拨付金额的50%，用于小区基础配套设施建设。条件成熟的村，可以积极引导实行集聚建设。

第三十五条镇区规划建设用地范围内的村庄参照本办法执行。城镇规划建设用地范围外的村庄，继续实施“空心村”改造、农村综合整治、异地奔小康工程等。

第三十六条本办法公布实施后，本办法规定适用范围内仍按原批准方案执行的村级集体经济组织，不再享受市里相关新农村建设补助政策。

第三十七条本办法自发布之日起施行。此前与本办法相冲突的规范性文件，均以本办法为准。

第三十八条本办法由社区建设办负责解释。