房屋登记你必须要知道的简答题和名词解释

小灵通准备的，认真看，主要是理解概念，便于理顺做题的思路。

名词解释

1、封闭阳台：采用木质、金属质或塑钢和玻璃等材料对阳台完全封闭，作为永久性使用的空间。

2、复式住宅：套内空间跨跃两楼层以上的住宅，居室内厅高为两楼层高。

3、房屋建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。

4、房屋的产权面积：产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

5、房屋共有建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

6、面积测算：指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。

7、《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

8、查封登记指登记机构依据人民法院或者有权的行政机关的嘱托，依照法定的程序做出的以限制不动产的处分为目的的一种登记。

9、房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，是房屋登记机构制作和管理的，用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。

10、房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠予或其它合法方式将房地产转移给他人的行为。

11、房地产交易是指当事人之间进行的房地产转让、抵押和房屋租赁的活动。这种交易的客体是一种特殊的商品--不动产

12、房屋租赁期限届满，租赁合同约止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3 个月提出，并经出租人同意，重新答订租赁合同。

13、出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先商得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。

14、以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有士地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

15、承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。

16、转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。

17、房屋租赁的概念，是指以房屋作为标的租赁，在房屋租赁关系中，房屋出租人将房屋租给房屋承租人使用、收益，并收取房屋租金的行为。

18、房屋租赁合同的概念，是指房屋出租人将房屋交给承租人使用、收益，承租人支付租金，并于租赁合同终止时将房屋交还出租人的协议。

简答题

1、房屋租赁的主要性质如何？

房屋租赁是我国的一项传统租赁业务，它的主要性质有以下几个方面：

房屋租赁关系是出租人和承租人之间的一和契约关系；

房屋租赁对于当事人双方，各有其不同的目的；

房屋租赁是所有权和使用权分离的一种物资流通形式；

房屋租赁合同和一般租赁合同一样是诺成合同。

2、《房屋登记办法》是哪个部门制定？依据哪些法律制定的？

《房屋登记办法》是建设部制定的部门规章，是依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律、行政法规制定的。3、什么叫房屋登记？房屋登记由哪个机构办理？

房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。房屋登记，由房屋所在地的直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构房屋登记机构办理。

4、房屋应当以什么为单元进行登记？

房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。

国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

5、《房屋登记办法》对申请房屋登记的当事人是怎样规定的？

申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请。

但有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（1）因合法建造房屋取得房屋权利；（2）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（3）因继承、受遗赠取得房屋权利；（4）有本办法所列变更登记情形之一；（5）房屋灭失；（6）权利人放弃房屋权利；（7）法律、法规规定的其他情形。

共有房屋，应当由共有人共同申请登记。

共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。

6、对申请未成年人房屋登记是怎样规定的？

未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。

7、办理哪些房屋登记，房屋登记机构应当实地查看？

办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（1）房屋所有权初始登记；（2）在建工程抵押权登记；（3）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；（4）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。

8、对符合哪些条件的登记申请，房屋登记机构应当予以登记？

登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（1）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（2）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（3）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（4）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（5）不存在本办法规定的不予登记的情形。

9、有哪些情形之一的，房屋登记机构应当不予登记？

有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（1）未依法取得规划许可、施工许可或者

未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；（2）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；（3）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；（4）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；（5）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；（6）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；（7）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。

10、对房屋登记机构作出登记或不予登记决定的时限是怎样规定的？

自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：（1）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；（2）抵押权、地役权登记，10个工作日；（3）预告登记、更正登记，10个工作日；（四）异议登记，1个工作日。

公告时间不计入时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。

法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。

11、房屋权属证书或登记证明遗失、灭失的怎么办？

房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。

房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。

12、在什么情况下，当事人应当申请房屋所有权转移登记？

发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（1）买卖；（2）互换；（3）赠与；（4）继承、受遗赠；（5）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（6）以房屋出资入股；（7）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（8）法律、法规规定的其他情形。

13、在什么情况下，权利人应当申请房屋所有权变更登记？

发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：（1）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；（2）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；（3）房屋面积增加或者减少的；（4）同一所有权人分割、合并房屋的；（5）法律、法规规定的其他情形。

14、在什么情况下，所有权人应当申请房屋所有权注销登记？

经依法登记的房屋发生下列情形之一的，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记：（1）房屋灭失的；（2）放弃所有权的；（3）法律、法规规定的其他情形。

15、在什么情况下，权利人应当申请抵押权注销登记？

经依法登记的房屋抵押权发生下列情形之一的，权利人应当申请抵押权注销登记：（1）主债权消灭；（2）抵押权已经实现；（3）抵押权人放弃抵押权；（4）法律、法规规定抵押权消灭的其他情形。

16、在什么情况下，当事人可以申请预告登记？

有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（1）预购商品房；（2）以预购商品房设定抵押；（3）房屋所有权转让、抵押；（4）法律、法规规定的其他情形。

预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

17、在什么情况下可以申请异议登记？

利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。

权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。

18、在什么情况下可以申请注销异议登记？

异议登记期间，异议登记申请人起诉，人民法院不予受理或者驳回其诉讼请求的，异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人可以持登记申请书、申请人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。

19、房屋登记机构及其工作人员违反规定办理房屋登记，给他人造成损害的，如何处理？房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。

20、房屋预告登记证明的依据和作用是什么？

答：依据是：根据物权法第二十条之规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

作用是：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。可知，房屋预告登记证明是指当事人签订房屋买卖协议时，为保障将来实现物权，按约定向房产登记管理部门（房地局）申请预告登记，并由房产管理部门依法审查后并予以登记而颁发的证明。

21、经预告登记后的物权变动请求权特征是什么？

答：第一、该请求权的性质仍为请求权而非支配权，内容为权利人在条件具备时请求现时所有人为本登记以变更物权，权利人对该请求权之标的并不具有任何的支配权。

第二、该请求权的效力具有特殊性，能够对抗第三人，所有权人与第三人所为的妨碍该请求权无效的行为非经权利人权利让与无效。

第三、该请求权具有临时性，存在于合同生效后至能够进行登记之日起三个月内。

第四、请求权人未来是否可以实际取得物权并不确定。如债权消灭或者所附条件不可能成就，亦或指向的标的物最终无法完成。预告登记使已登记的不动产物权变动请求权经过公示后，具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力。因此，从预告登记的性质上说，预告登记是债权物权化的一种具体表现，是物权法原理向债权法领域的扩张、渗透。所谓债权物权化是指具备了物权的某些效力。

22、用地面积测算的范围是什么？

答：用地面积测算的范围以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算，各项地类面积的测算。

23、变更测量的有哪几类？

答：变更测量分为现状变更测量和权属变更测量。

24、成套房屋的套内建筑面积由哪几部分组成？

答：由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

25、共有共用面积的处理原则是什么？

答：产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

26、简述商品房预售的概念和条件：

商品房预售是指受让人在建房阶段即将房屋连同土地使用权预先售予他人的行为。商品房预售，应当符合以下条件：（1）已全部交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书。（2）持有建设规划许可证。（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和峻工交付日期。（4）向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品预售房许可证。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

27、简述房地产抵押的概念及特点：

房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押是一种物的担保，确立的是担保物权。房地产抵押权的法律特征有：（1）房地产抵押权是为担保债权而设立的，与所担保的债权是主从关系，对其具有附从性。（2）房地产抵押权具有特定性。以特定的抵押房地产担保特定的债权。（3）房地产抵押权具有不可分性。其效力及于抵押房地产的全部和被担保债权的全部，不受抵押房地产的分割、部分转让、部分灭失和债权的分割、部分转让、部分清偿的影响。（4）房地产抵押权的物上代位性，即抵押房地产发生原有形态变化时，房地产抵押权的效力及于该抵押房地产的转换物上。（5）房地产抵押权的追及性，即抵押人将抵押房地产转让给他人时，抵押权人仍可对抵押房地产行使抵押权。新的房地产权利人不得以其不是债务人而提出异议。