房地产策划设计 精简版

比准价格（元/平方米） 权重 取算术平均数（元/平方 米）
进度计划和经济测算
五.营销计划
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销售路线 推广路线 案场布置
费用预算
1.营销路线
营销准备 蓄客 + 强销 强销 清盘
正式亮相
第一阶段销 售
营销线依据节点 有序完成销售筹 备
第二阶段销 售
借助旺季势 头，拉动热销
尾盘
实现快速销 售，完美收官
户外画面（大牌、公交站牌、公交车身、网络、微信等）
推广主题拟定：户外、微信、网络、软文等媒体
建议动作：VR体验售楼中心
公关活动：公益活动营销
内容 阶段目的 蓄客手段 物料设计制 作
第一次开盘：2019年9月10日——11月1日 1.线上价值广告轰炸，蓄积意向客户； 2.售楼处开放，启动全城认筹，展现恒大品质实力； 3.开盘热销全城。 线上形象硬广投放 + 线下巡展、拓客
中式 现代简约 地中海式 美式 欧式
21%, 21% 7%, 7% 25%, 25% 24%, 24%
80㎡以下 80㎡-100㎡ 100㎡-120㎡ 120㎡以上
东南亚式
44%, 44%
1.由此我们可以看出，大多数消 费者对房屋面积的要求为 100-120㎡。 2.由调查统计可知，中式风 格特点最符合人们购房要求。
成都市土地供销
可以明显地看出，在三年的土地供应结构中，三环 外至绕城的土地供应呈现逐年下降趋势，而非环线 区域的成交比例一直都在75%以上，在2016年突 破80%之后在2017年之后下落至79.41%。
由土地供销热图，可以看出，绕城内交易土地基本小于200 亩。 且本年度大成都土地供应成交用地性质以住兼商为 主，占比达到5成左右。
2.推广路线
①线上推广：立足温江，辐射成都， 渠道拓展，深挖潜在客群。立足坐销模式，并结合渠道 拓展，有效吸引目标客群。
A.微信公众号、微信朋友圈
B.社区广告 C.房产网络 ②线下蓄客——派单/巡展
3.案场布置
• 采用复古风格，使用坡屋顶，与项目整体中式风格映衬。后改为会所。
4.营销推广费用
事项 售楼部装修 媒体推广 网络、媒体、广告位 细项 1700元/㎡，共4000㎡ 费用（万元） 680 485
• C.景点、公园：有碧落湖，博爱纪念碑等景区，具有较高的可塑价值。
• D.交通情况：毗邻高速路出口和地铁四号线涌泉站，附近有多路公交车路线，交通便利， 在带动人气的同时，必定会提升项目的知名度。
• E.金融配套完善，医院配套完善，周边有诸多成熟小区。
2.投资环境分析--成都市经济分析
• 2017年，全成都房地产市场商业产品总销售面积为87.37万㎡，为2010年以来销量最大的一 年，总体供销失衡的态势在这一年也很大程度上缓解，2012年以来供远大于求的情况在 2017年也已经得到了扭转。 同时，成都经济受宏观形势 影响持续缓慢走低，产业结 构持续调整。
项目工程进度
1.规划布局
• A.总体布局： 建筑栋数13栋，临边修建，有东南西北四门，北门修建售楼部，紧邻主道。 小区中央修建“太行广场”以及绿化建设和休闲场所。项目建筑密度较小，绿化和景观占 地面积大。 栋数 13栋 楼层分 两梯四户 布 层数 地上23层，地下一层停车场 户型A1 3室1厅1厨 面积 82㎡ 1卫 户型A2 3室2厅1厨 面积 96㎡ 2卫 户型B1 4室2厅1厨 面积 108㎡ 2卫 户型B2 4室3厅1厨 面积 124㎡ 2卫 1554 户数 1196户 车位
感谢您的观看
2013年 9460元
6075元 4700元
2014年 10097元
6109元 4761元
2015年 9912元
5897元 4589元
2016年 11559元
6484元 4784元
2017年 14114元
7863元 5128元
调查问卷
居住面积调查统计
项目风格调差统计
8%, 8% 7%, 7% 8%, 8% 7%, 7% 49%, 49%
二.区域定位分析
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竞品分析
SWOT分析
产品定位分析
1.竞品分析
通过对蓝润光华春天，千禧河畔，佳年华新生活的面积、户型优势、产品形象 进行分析得出： A.区域内对改善性产品需求日益增大，且支付能力较强； 竞争借鉴：
B.户型优势借鉴
C.项目输出高端改善形象，补齐区域内产品空白；
2.SWOT分析
两次开盘销售
9.11-25样板区开放 10.6-20 公关活动：大型灯光节 10月23日 产品推介酒会 10.25-11.1首次开盘
DM海报、项目折页、户型单页
认筹优惠单 户外画面（大牌、微信等）
内容
传达概念 阶段目的 物料设计制作
第二次开盘：2020年4月——6月
从业主等角度剖析恒大城项目产品价值，以及热销全城的奥秘，引起 置业的心理共鸣。 DM海报、户外画面
成都市住宅分析
1.供：与2016年相比，2017年商品住宅供应有一定程度下降；
2.销：2017年住宅市场销售情况火爆，供不应求； 3.价：2017年成交均价继续上涨，其中大成都均价 为8576元/ ，主城14114元/ ，近郊7863元/ ，远郊5128元/
；
商品住宅供销存价年度成交均价：
年份 主城区 成交均价（/元 ） 近郊 成交均价（/元 ） 远郊 成交均价（/元 ）
一.市场调研 1 2
项目基本情况
投资环境分析
1.项目基本情况
• 土地地址：成都市温江区公平街道太极社区 （东至：清水北街，南至：千禧河畔，西至： 光华之心，北至： 花都大道）
• 土地信息
项目用地：86亩 土地用途：纯住宅
使用年限：70年
四至、周边配套
• 北至：成温邛高速（距高速路口3.5公里）南至：成都四号地铁线（距涌泉路地铁口2.2公 里）。 项目紧靠城市主干道—花都大道。 A.教育配套：附近有幼儿园20所，小学2所，中 学5所（包括成都七中实验学校，且距成都市实 验外国语语校温江校区不足50米），既能提供大 量的消费客群，又能丰富业态。 B.商业配套：珠江广场，华堂商场融信广场等商 业街，商业配套齐全，满足周边居民基本购物需 求
面向市场
宣传推广语：【太行巷子】/温江首席城市运营商 / 【太行巷子】/世界涌入成都 太行领先一步/ 【太行巷子】/太行巷子 温江新生活缔造者/ 【太行巷子】/太行巷子 城市精英住宅供应商/
①营销准备＋第一次蓄客
内容 2019年8月1日——9月10日 • 请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。 1、品牌宣传 请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。 阶段目的 2、同时，项目亮相，引发全城关注，实现市场预热。 请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。 蓄客手段 线上形象硬广投放 + 线下巡展、拓客 请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。 项目LOGO 请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。 户型单页 请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。 物料设计制作
项目价格确定
项目 交易单价（元/平方米） 区位状况修正 实物状况修正 权益状况修正 1/3 1/3 1/3 蓝润光华春天 15220 100/102 100/82 100/88 16926 1/3 佳年华 新生活 17000 100/94 100/86 100/84 19363 1/3 17833 千禧河畔 16037 100/95 100/101 100/85 17209 1/3
A.地理位置优越 B.自然环境好 C.周边配套完善
优势 （S） 劣势 （ W）
位于三环外， 消费，购买力 低于市区。
周围成熟住宅楼盘 较多，竞争压力较 大。楼盘面积较小， 竞争无太大优势。
威胁 （T)
机会 （ O)
A.房产市场较好 B.整体态势较好 C.成交走势平稳
3.产品定位分析
• 经过市场调研分析，目标消费群定位于①改善住房的二次购房消费群或多次置业者②刚需 型的首次置业消费群，他们的消费需求不高，但对房型、小区的生态、文化环境的有一定 的要求。
区域四大客群中，刚需型客群 和改善居住客群两大客群将是本案 直接面向的主力客群。
• 产品面积配比与格局配比根据市场调查及政府发布的统计数据分析，全区户型以首改户型 为主。针对项目提出的中档社区，要充分考虑业主身份象征意义，房间面积简约大方，不 要面积的浪费。
四.项目产品策划 1 2 3
规划布局
项目价格确定
现场包装
销售物料 活动、用户体验 员工工资
围墙、出入口、通道
礼品、楼书、模型、海报、 广告 销售收入的0.5%
187
135 1521 1250
不可预见费
营销费用合计
Hale Waihona Puke Baidu
包含广告/活动/包装等事项
171
4429
致谢：
本设计在老师的悉心指导和严格要求下完成，从课题选取、方案论证到具体设计和调试， 无不凝聚着指导老师的心血和汗水，在四年的本科学习和生活期间，也始终感受着指导老师 的精心指导和无私的关怀，我受益匪浅。在此向卢立宇老师表示深深的感谢和崇高的敬意。 不积跬步何以至千里，本设计能够顺利的完成，也归功于各位任课老师的认真负责，使我 能够很好的掌握和运用专业知识，并在设计中得以体现。正是有了你们的悉心帮助和支持， 才使我的毕业论文工作顺利完成，在此向全体老师表示由衷的谢意。感谢你们四年来的辛勤 栽培。
成都市调控政策
• 2017年4月限购核心 ：A.认房又认贷 B.限售 C.限制预售 • 2017年11月——摇号政策 • 成品住宅政策：至2020年底，全市新开工商品住宅（三层及以下低层住宅除外）和保障性 住房：中心城区成品住宅面积比例逐步达到100%；郊区市县成品住宅面积比例逐步达到80% • 总结：1.从全国调控手法来看，主要通过限购、限贷、限售、限价几个方面，抑制投机需 求，稳定房价；调控范围从一二线城市向三四线城市蔓延，政策出台密集。 • 2.成都政策紧跟一线城市步伐，通过限购、限价、加大供地量、推出人才公寓等手段稳定 市场，相比其他城市，成都限价严格，但限购政策相对宽松，且通过落户政策，提供了较 多有资格的购房人群，为房地产后续发展储备了客户基础。