小产权房问题及解决对策
略论“小产权房”现象中政府职能缺失和处置对策
户”的具体界定标准 ．在农村 的实际 中往往 因 “ ”产生矛盾 、扩大宅基 户 和村 内空 闲地 的规定过于原则 ．这也
和妥善解决带来极大后遗症 。对其内 不合法 第二 房屋权的不合法 。因
（ ） 一 土地 立法 滞后及 相关 配套 数量 。而对尽可能利用原有的宅基地 我 国有关 土地方 面的立法长期滞 是广大农村普通存在 空心村 的原
首先在东南 沿海开放地 区，为吸 引外 使得房地产 开发商同农村集体经济组 委员会确权发 证的房屋 。形 式上仅 指
资，大力发展 乡镇企业 ．大量 占用农 织 的代表 者一拍即合 ．违 规在农村集 商住房 ，并不涉及在农村集体土地上
村 集体 土地 ，其 中很 大 一部 分 为 耕 体土地上进 行开发。乡镇政府 为了既 建造的其他 用房 。这种表述 的内涵 实 地。将农村 集体 经济组织的土地变为 得利 益 充 当保 护伞 ，为其颁 发证 件 ， 质是认为 “ 小产权房 是一种不完全
≯
文 ／王春华
工海房地
略谂 ¨ 小产权房 现象中 政府职能缺失韧处置对策
小产权房 ”现象已经引起 了社会
各界和 各级地 方政府 的思 考和共 鸣 ．
这 就是 目前 所讲 小产权 房 ，也 是 目前社会关注的焦点 。不可否认 ， 小 产权房”的发展对缓解城市住房压力 ， 稳定城市 房价 提高特定 区域 农民的 经济收益有 其积极 的一 面。但如不加 以制止 ．任其发展 ，在 区域农 民追求 个体利益最大化 的情况 下 ．必将导致
土地利 用效率 的低 下，引发 国家粮食
危机和人们生存空 间危机 ，使社会可 持续发展受到挑战。 从 小产 权房 在我 国发展的演
“ 小产权 房 ”发展 的演 变 过程及对其 内涵的界定
小产权房清查整改工作方案doc
小产权房清查整改工作方案篇一：XX小产权房清理整治工作方案XX小产权房清理整治工作方案为有效遏制违法建设、销售“小产权房”行为，切实规范土地和房地产开发市场，促进全县新型城镇化和新农村建设健康发展，根据《国土部、住建部关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》和省市有关会议精神，现结合我县实际，特制定本方案。
一、指导思想以十八届三中全会精神为指导，按照中省市坚决遏制违法建设、销售“小产权房”清理工作有关要求，坚持“政府主导、部门协作、上下联动、统筹推进”的原则，全面开展“小产权房”清理整治工作，切实摸清全县“小产权房”底数，依法依规分类处置，坚决遏制违法建设、销售“小产权房”行为，维护土地、房地产市场的正常秩序。
二、目标任务全面摸底排查县城规划区范围内和各集镇规划区周边区域（各镇负责）违法占用农村集体土地进行建设、销售“小产权房”的基本情况；坚决遏制违法建设、销售“小产权房”行为；依法查处顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件。
以本次清理整治工作为契机，积极探索建立“小产权房”预防、监管、查处的共同责任机制，从源头上杜绝“小产权房”现象的产生，规范房地产市场。
三、清查整治的方法步骤全县开展违法建设，销售“小产房权”清理整治工作从XX年12月10日开始到XX年1月10日，分四个阶段进行。
1、动员部署阶段（XX年12月10日至12月15日）。
组织召开“小产权房”清理整治工作会议，学习、传达、贯彻省市关于开展遏制违法建设、销售“小产权房”专项清理工作有关会议精神，全面动员部署，进一步统一思想，提高认识，明确工作目标、方法、步骤，掌握政策，落实责任。
2、摸底调查阶段（XX年12月15日至12月25日）。
对县城规划区及集镇规划区周边区域集体土地上已建和在建房屋进行集中摸排，全面查清“小产权”房屋类型、数量、分布、建设及出售情况，分门别类进行登记造册，根据实际情况研究制定处理意见。
3、查处阶段（XX年12月26日至1月5日）。
小产权房的法律问题探究
小产权房的法律问题探究摘要：小产权房是我国目前政府和社会公众极为关注的社会热点和难点。
尽管现有法律政策禁止小产权房入市流转，但在商品房价不断上涨的背景下，小产权房不仅未在政策严令禁止下退出房地产市场，反有愈演愈烈的趋势。
本文以保障民生为出发点审视小产权房问题，剖析小产权房问题的法律症结继而提出解决的办法。
关键词：小产权房；法律政策；土地管理；城乡二元对立；民生；一、小产权房概述所谓小产权房，一般来说是指不符合城乡建设规划、在集体土地之上建造并出售给非本集体成员的房屋。
由于违反现行法律，所以小产权房从产生之日起就不合法，其所谓的”小产权”也并非”产权”，只是民间约定俗成的一种说法，实质是不受法律保护的。
依《土地管理法》第4条，我国实行严格的土地用途管制制度，土地被分为农用地、建设用地和未利用地三部分，农村小产权房只能是在农村集体的建设用地上建设的房屋，如果在农村的农用地上建设房屋，将被作为违法建筑而拆除。
因此，在农用地上建造的房屋不能属于农村小产权房的范围，集体建设用地是指非农业目的的土地，主要包括宅基地，乡镇村企业用地，乡镇村公益事业用地及乡镇村公共设施用地。
据此，在农村集体建设用地上建设房屋主要有三种情况：一是农户自住房，二是乡村企事业单位用房，三是农村住宅楼。
这三类房屋虽然用途有所不同，但均因其所占的集体土地使用权不得转让，也没有政府房屋管理部门核发的房屋产权证，从而不能进入房屋买卖市场进行自由流通，这是其本质特征。
而这一特征使得它们与城市商品房可以完全自由流通的特点相比，具有保护力度”小”的弱势，故而被形象地称为”小产权房”。
二、小产权房产生的原因1、小产权房问题是公众的住房需求与高房价之间对抗的结果近年来，我国城市化的速度日益加快，城市人口呈迅速增加的态势，解决住房问题就成了城市发展的重要任务。
但是相对于不断攀升的房价而言，城市中低收入者收入的增加远远落后于房价的涨幅。
房价的增长直接刺激了人们的购房欲望，因为如果现在不买，以后会更买不起。
“小产权房”的成因分析及对策建议
二．“ 产 权 房 ” 生 的原 因 Ｊ 小 、 产
（ ） 元结构 的土 地制 度 一 二
、
“ 小产 权 房 ” 的含 义
“ 产权房 ” 是一 个 法 律 上 的 概念 ， 小 不 它是 人 们
我 国《 宪法 》 定 ：城 市 土地 属 于 国家所 有 ， 规 “ 农 村 和城 市郊 区 的土地除 法律规 定属 于 国家所有 以外 都属 于集 体所 有 。按 照 我 国现行 的土 地 管理 制 度 ， ” 集体 所有 的土地 不 能直 接 用 于非 农 的商 品房 开 发 ， 如果 要在 农村 集体所 有 的土地 上进行 商 品房建设 并 出售 ， 须先 经 国家征 收 ， 为 国有 土 地 ， 出让 给 必 转 再 开发 商 ， 开发 商 向国家缴 纳 了土地 出让金 和税 费后 ，
其 一直 行走 于灰 色地带 。
到一 幢楼 ， 大到 好几 百亩 地 ， 整个 的体量 占西 安市场 的 １５ ／。再从 济南 、 广东 、 州 、 连 、 都 等 大 城市 郑 大 成
的情 况来看 ， 有很 多 “ 产 权 房 ” 目， 以说 ， 也 小 项 可 全 国的各大城 市 ， 都存在 着 大量 的“ 产权房 ” 目。 小 项
“ 小产权 房＂ 的成 因分析 及对策建议
刘 开瑞 ， 闫 燕
（ 陕西师范大学 国际商学院 ， 陕西 西安
摘
７０ ６ ） １０ ２
要 ： 于 目前 住 房 市 场 上 “ 产 权 房 ” 易 火 热 这 一 现 象 ， 基 小 交 首先 ， 章 分析 了 “ 产 权 房 ” 易 火热 的 直接 原 文 小 交
在社 会 实 践 中形 成 的一 种 约 定 俗 成 的 称 谓 。所 谓
小产权房问题的经济分析与对策思考——以农村集体建设用地流转为视角
文 献标 识码 ： Ａ
文章 编号 ： １ ０ ０ ３ — ０ ６ ７ ０ （ ２ ０ １ ４ ） ０ ３— ０ ０ ９ ０— ６
一
、
引 言
或非法都是不可取 的。本文将 以实地调研 的重庆市江津
随着我国城市化、 工业化进程不 断加快 ， 城市建设用 地需求量 Ｅ ｌ 益增加 。在城镇土地资源越来越紧张的同时，
题 的对 策— — 即建立 农村 集体 建设 用地 流转 制度 ， 通过 复 垦平 整和 集 中安 置 回 迁 ， 集约化 发 展 农村 集体 建设 用
地 上的 房地 产开 发 。
［ 关键词］ 小产权房 农村集体建设用地 流转 复垦 集 中安置
中图分 类号 ： Ｆ ２ ９ ３ ． ３ ３
然转 向了价格低廉 的小产权房。这是住房消费者在对房 子的无限需求和有限的消费能力矛盾下的次优选择 。
（ 三） 小产 权房利 润丰 厚 的诱 惑
对于房地产开发商来说 ， 在国家加大城市房地产市场
房项 目， 位于昌平区郑各庄村的天价小产权房项 目“ 水城 御墅” 曾以每栋 ２ Ｏ Ｏ Ｏ万元 至 ５ １ ３ ０ ０万元 的价格被热炒 。北
高。利用国家对集 体建设用地 的管 理漏洞 ， 绕过审批手
续， 无疑具有极大的诱惑力。只需要乡镇政府或村委会同 意即可开工建设 ， 而且无需缴纳土地出让金和相关税费 ， 在建筑成本差别无几的情况下 ， 小产权房开发无疑具有丰
涨， 城市化进程 中住房 刚性需求高涨 ， 开发小产权房利润 丰厚 ， 是造成小产权房产生并不断扩大的直接原因。而当
权房的整治也提上 了 日程。小产权 房问题 的出现既有现 实的制度原因， 也有复杂的历史渊源 ， 将其一概认为合法
我国小产权房问题：现状与出路(一)
而此50亩农村土地经过征用和一级开发后的政 府公开出让价格则大大超出此费用。以北京市 部分楼盘为例。无论是限价房楼盘，还是周边 商品房楼盘，按照楼面地价计算50亩国有土地 招拍挂的价格，最高的是24437.9万元（万年 花城），最低的是8630.4万元（富力阳光美 居），分别是征地拆迁补偿费用（400万元） 的61.1倍、21.6倍。不难看出，农村集体土地 征用费用与招拍挂下国有土地出让收入之间存 在着巨大的差距。
五是“小产权”是针对“大产权”即完 全产权房而言的，只有经过依法登记、 “三证”（房屋所有权证、国有土地使 用权证、契税证）齐全的房屋才是完全 产权房，故小产权房没有真正法律意义 上的产权。购买小产权房只能获得乡镇 政府的集体土地使用权证或村民委员会 的盖章证明。
（二）小产权房分类
依据《中华人民共和国土地管理法》等相关法 律法规的规定，我国农村集体土地包括农用地 （耕地）、农村集体建设用地和未利用地三种 性质 小产权房也可以分为三种：一是建设在农用地 （耕地）上的小产权房；二是建设在农村集体 建设用地上的小产权房，其可细分为建设在宅 基地上的小产权房，建设在乡镇企业用地上的 小产权房，以及建设在公共设施和公益事业用 地上的小产权房等；三是建设在未利用地上的 小产权房。
2．成本和价格较为低廉
小产权房建设在集体土地上，这些集体用地的地理位 置相对偏远，一般位于城市郊区甚至远郊区，本身土 地价值比较低。特别是，小产权房系直接在集体土地 上开发建设，在建设过程中没有经过集体土地征用为 国有土地和国有土地“招、拍、挂”等环节，也不必 缴纳国有土地出让金和相关税费，因而小产权房建设 的土地成本近乎为零，其开发建设成本主要表现为直 接的建安成本。与区位条件相当的大产权房相比，小 产权房开发成本一般仅后者的1/3左右甚至更低，而销 售价格一般也只有后者的1/2甚至1/5左右
“小产权房”的问题及其对策
面。但如不加以制止 ， 任其发展 ， 在区域农 民个体利益最大化
满足 的情况 下 ， 必将导致土地 利用效率 的低 下 ， 引发 国家粮 食危 机和人们 生存 空间危机 ， 使可持续发展和代际公平受到
挑战。
、
“ 小产权 房” 的发展 过程
二 、 小产 权房 ” 问题 “ 的
从“ 小产权房” 的发展过程看 ， 其问题 的核心在于政府管
的调控力度 ， 但至今尚未从根本 上扭转商 品房价格上涨 过快
和房地产投资增 长过快的局势。如何使房地产市场步入 良性 市场运行状况 ， 系到今后一定 时期 国民经济健康发展 和人 关 民生活水平的问题 。２０ ０ ７年 ６月 ， 建设部向社会发 布了购买
集体经济组织 的代表者一拍 即合 ， 变相在农 村集体 土地上进 行开 发。乡镇政府 为既得利益 充当保护伞 ， 颁发证 件 ， 成为
作者简介 ： 任思达（９ ３ ） 男， １８ 一 ， 黑龙江哈 尔滨人 ， 士研 究生， 硕 从事公共政策研 究。
．．．— —
１ ７ ．— ４ － － —
有的宅基地 和村 内空 闲地的规定过于原则缺 乏相关连 接 ， 这 也是广大农村普通存在 “ 空心村 ” 的原因 ， 小产权房 ” 为“ 的产
地 区大量 占用农村集体土地 ， 中一大部分为耕地 。将农村 其
集 体 经 济 组 织 的 土 地 变 为 私 有 或 由农 村 集 体 经 济 组 织 长 期
对外租赁 ， 土地使用用途 已无法分清 。地方政府为了 自身 的 眼前利益， 将耕地转为建设用地。此阶段 占地规模大 ， 交易主 要是工业用地 的买卖 ， 也出现 了少 量住宅买卖 ， 产权 的概念 虽不十分清晰 ， 已确立 。 但
解决“小产权房”宜讲策略
发生纠纷 时 ， 如产 权问题 、 质量 问题 、 继 承
任。如果政府能够采取有效措施使城镇
部 门能够及 时发 现并有效制止 ， 人们就不
使用期限届满后收回集体所有 ， 之后不准
居住 ， 不可用 于商业 ； 转让 限制 ， 在使用年 限范 围内可以转让 ， 但需要 交纳一定 的转
法， 而要尽量 利用 经济 手段 、 用科 学发 展 的长远 眼光来提 ｍ对策 ， 谨慎而循序渐进 地解决 问题 。 非官方统计 数据显示 ， 中国 目前小产
重拳政策调控 房地 产市场 ， 但 仍丝毫不 见
房价 下跌 的趋势 ， 房屋价格仍然维 持在普
通 民众尤其是青年 人的承受范 围之外 ， 与
引人的地方就 存于其价格优势 （ 房屋价格
权 房建 设 面积 已达 ６ ０多亿平 方 米 ， 相 当
于 中国房地 产业 近 １ ０年 来 的 开 发 总 量 。
比同地 区 商品房 的价格要 低得 多 ） ， 因而
存 在着大量的现实购买群 。 小 产权房虽然便宜 ， 但也伴 随着一系
如果 一 味采用强 硬手 段容 易引 发社会 动
承认了小产权房买卖 的合法性 ， 可 以 台 相 关法律法规 ， 对已经存在 的符合发证条
件的小产权房发放权证 ， 同时禁 止法 律法
规 台后 的小 产 权 房交 易 ， 这 样 既解 决 了
此 同时政府经济适用房 、 廉租房 的建设 却 始终无 法满 足住 房需求 。小 产权房 最吸
用， 其产权汪不是 由国家土地 和房管部 门
制发 ， 而是 由乡政 府或村 委会颁 发 ， 区别 于国家颁发产权证 的“ 大产权” 。 众 所周 知 ， 近ｌ ０多年全 国各 大 巾城
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小产权房问题及解决对策
喻小倩
（重庆工商大学融智学院，重庆４０００３７）
摘要：小产权房是我国政府和社会公众极为关注的社会热点和难点问题，在国内高房价背景下，“小产权房”因其较低的价格受到社
会的青睐和关注，虽然国土资源部多次严厉地叫停小产权房，但是各地的小产权房市场依然火爆。本文深层次地对“小产权房”出现的原
因进行分析，并针对这些问题提出了相应的解决对策。
关键词：小产权房；原因；解决对策
中图分类号：Ｆ２９３．３１ 文献标识码：Ａ 文章编号：１６７４—０４３２（２０１４）一０４—９５－２
近几年中国城市房地产市场跌宕起伏，全国几乎所有大 中型城市及其近郊都出现了小产权房，成为广大民众普遍关 注的住房问题之一。目前我国法律并未给予小产权房相应的 合法地位，尽管国土资源部以及住房与建设部等部门多次发 布通知，要求停建、售、购小产权房，反复强调小产权房交易 的风险，但是小产权房市场规模却越来越大，屡禁不止。造成 这一现象的原因是多方面的。解决小产权房问题，必须坚持 兼顾国家、集体、农民和购房人等各方利益的原则。 １小产权房的概念及法律性质 所谓的小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未 缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁 发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做小产权房。小产权 仅包括房屋的所有权，是不完全产权，它与大产权的本质区 别在于土地使用权的主体不同，国家发产权证的叫大产权。 而小产权房建设在农村集体土地上，我国法律规定，这类土 地使用权不能出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有 产权，因此，小产权房无法受法律保护。 ２小产权房问题产生的根源 ２．１低廉的市场价格迎合了人们的消费需求，高收益成为产 生小产权房的驱动力 我国经济快速发展，但各个地区发展不平衡，大城市的 房价上涨得非常快，远远超出了大多数居民的购买能力。但 是，国家的住房保障体系却无法满足需求，许多人的住房问 题还是得不到解决。小产权房现象大量存在，有大量现实的 购买群，很大原因在于其价格优势。小产权房建设没有土地 出让金和各种税费，也没有开发商的利润截取，因此，出售价 格远远比商品房价格低很多，对于城市工薪阶层来说具有相 当大的吸引力，所以相当一部分人愿意顶着产权风险而购买。 小产权房建设成本低廉，除了建安费，几乎没有其他费用，卖 出的价格又是成本价格的几倍，可以从中获得巨大的收益。 在利益的诱惑面前，一部分农村集体土地所有者会想尽各种 办法去建设小产权房，而当地政府也会对其给予一定的保 护，房地产开发商为了巨大的经济收益也会冒着风险去建 设。对于各方来说这是一本万利的买卖，所以小产权房才无 法被遏制，巨大的利润驱使小产权房越来越壮大。 ２．２土地制度的城乡二元体制 大量研究表明，导致小产权房出现的最重要的体制根源 在于我们当下的土地城乡二元化制度，集体土地使用权的流 转因此受到严格的限制。农村土地属于集体所有，不能自由 出让，更不能自行开发房地产。而国有的土地可以流转、交 易、开发、抵押，但集体的土地却没有这些权利，这是一种城 乡“同地不同权”的制度。由于城市不断向周边扩展，城郊的
大量集体土地被政府征收，但向农民支付的土地补偿款较
少，但却以高价卖出，两者的利益明显分配不均，农民的利益
受到严重侵害，但是，如果进行小产房开发，农民就可以得到
更多的经济利益，而且对于购房者来说，小产权房的价格优
势也具有巨大吸引力。
２．３监管不利。大量的违规违法用地没有受到应有的处理
从住房制度改革一直到现在，我国相关法律法规从没有
承认过小产权房的合法性，而我国法律同时也规定，一个小
产权房楼盘从建设、开发、验收到销售、居住段，需要经过规
戈０、国土、建设、房管、消防等多个环节，这些部门应依法对其
进行严格的监管。虽然开发商处于强势地位，但如果没有审
批监管部门睁一只眼闭一只眼，姑息迁就，是根本不能历时数
年建设并公开销售的，严重影响了法律的严肃性和权威性，
造成了法律的虚置。
３小产权房的解决办法
３．１改变城乡二元土地制度。统一土地市场．同地同权
要从根本上解决小产权房一系列的问题，最关键的是要
进行制度的革新，打破城乡土地二元化制度，加速推进城乡
一
体化建设，推进土地使用权市场化。在符合我国法律法规
的条件下，农村集体建设用地应可以允许进入市场流转，应
和国有建设用地同地同权同价。那么，国家以公共利益占有
的土地可以是国有土地，也可以是农民集体所有的土地，是
多元化的，不是单一的。城市建设用地变成国有土地无需被
政府征用，农村集体土地同样也无需经过政府的征收，可以
直接进入土地市场进行交易。只有这样，才能有序、有效保护
农村集体和农民利益，才能促进农村经济发展和农村城镇化
进程，打破政府垄断非农建设用地的格局，城市化建设过程
中的土地增值收益分配农民才可以共享。
３．２建立集体土地建设用地使用权流转制度
目前，在我国土地开发利用几乎是由政府独占的，随着国
家经济的发展，改革不断深入，国有土地所有权和集体土地
所有权应是平等的这一理念逐渐形成，面对这一局面，市场
就会要求改变这种单一的土地供应模式，积极推行土地供应
主体多元化，建立农村集体土地建设用地使用权流转制度。
笔者认为在法律上应明确规定集体土地所有权和国家土地
所有权是平等的，《土地管理法》应以此为首要内容进行修
改，这是允许集体建设用地可以流转的前提，其次应在立法
上明确农村建设用地使用权作为用益物权的性质，确认其流
转的合法性。农村集体建设用地使用权流转中的土地收益如
何分配是流转制度建立的核心，明确规定收益分配主体，建