资产评估的基本方法和程序
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第二章 资产评估的程序与基本方法
• （一）时间因素 • （二）地域因素 • （三）功能因素 功能高低与价值高低成正相关关系。
（四）交易因素
• 参照交易是不公平或非正常交易，使得交易价格高于 或低于公平的市场价格，因此需要对参照交易价格进 行修正。 • 非正常的参照交易： • （1）交易双方有利益关系； • （2）交易一方由于一项法规不得不进行某项交易； • （3）买方急于想买，卖方急于想卖； • （4）卖方为买方提供了低于市场条件或其他方式的融 资（如允许买方分期付款）； • （5）在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易（如相 互承诺以低于市场价值为对方提供产品或服务）。
• 【正确答案】：C 【答案解析】：本题应采用综合估价法 的计算公式，参考教材P105： 设备的重置成本＝（200/50％）×（1＋ 10％）＝440（万元）。
• 2.进口设备的重置成本，除了包括CIF价， 还包括（ ）。 A.关税 B.国外海运费 C.国内运杂费 D.国外运输保险费 E.基础费
单选题：
• 10.某被评估设备为2年前购置，预计评估 基准日后该设备与同类新型设备相比每 年运营成本增加20万元，该设备尚可使 用5年，若折现率为10％，企业适用所得 税税率为25%，不考虑其他因素，则甲 设备的功能性贬值额最接近于（ ） 万元。 A.56.9 B.75.8 C.52.3 D.88.4
计算过程如下：
• （1）可修复性损耗引起的贬值额：17万 元； • （2）不可修复部分的重置成本为：15017=133万元 • （3）不可修复部分的贬值率：2/20=10% • （4）不可修复部分的贬值额： 133*10%=13.3万元 • （5）成新率：1-（17+13.3）/150=79.8%
• 【正确答案】：C 【答案解析】：资产累计实际利用时间 和资产累计法定利用时间的比值即资产 利用率，小于1表示开工不足。
（四）交易因素
• 参照交易是不公平或非正常交易，使得交易价格高于 或低于公平的市场价格，因此需要对参照交易价格进 行修正。 • 非正常的参照交易： • （1）交易双方有利益关系； • （2）交易一方由于一项法规不得不进行某项交易； • （3）买方急于想买，卖方急于想卖； • （4）卖方为买方提供了低于市场条件或其他方式的融 资（如允许买方分期付款）； • （5）在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易（如相 互承诺以低于市场价值为对方提供产品或服务）。
• 【正确答案】：C 【答案解析】：本题应采用综合估价法 的计算公式，参考教材P105： 设备的重置成本＝（200/50％）×（1＋ 10％）＝440（万元）。
• 2.进口设备的重置成本，除了包括CIF价， 还包括（ ）。 A.关税 B.国外海运费 C.国内运杂费 D.国外运输保险费 E.基础费
单选题：
• 10.某被评估设备为2年前购置，预计评估 基准日后该设备与同类新型设备相比每 年运营成本增加20万元，该设备尚可使 用5年，若折现率为10％，企业适用所得 税税率为25%，不考虑其他因素，则甲 设备的功能性贬值额最接近于（ ） 万元。 A.56.9 B.75.8 C.52.3 D.88.4
计算过程如下：
• （1）可修复性损耗引起的贬值额：17万 元； • （2）不可修复部分的重置成本为：15017=133万元 • （3）不可修复部分的贬值率：2/20=10% • （4）不可修复部分的贬值额： 133*10%=13.3万元 • （5）成新率：1-（17+13.3）/150=79.8%
• 【正确答案】：C 【答案解析】：资产累计实际利用时间 和资产累计法定利用时间的比值即资产 利用率，小于1表示开工不足。
资产评估(全部课件)
02 资产评估方法
CHAPTER
市场法
总结词
市场法是一种通过比较类似资产近期交易价格来确定资产价值的评估方法。
详细描述
市场法基于替代原则，即如果市场上的潜在买家在购买时没有特别的信息，他 们将选择类似资产的价格作为参考。这种方法适用于具有活跃市场的资产评估 ，如房地产、股票等。
收益法
总结词
收益法是通过预测资产未来产生 的收益并折现至评估基准日来确 定资产价值的方法。
估。
企业价值评估方法
常用的企业价值评估方法包括收益 法、市场法和资产基础法等，每种 方法都有其适用范围和局限性。
企业价值评估应用
企业价值评估广泛应用于并购、投 资决策、财务分析等领域，对企业 价值的准确评估有助于相关利益方 的决策。
房地产价值评估
房地产价值评估概述
房地产价值评估是对房地产的经济价值进行判断、估计的过程， 包括土地和建筑物价值的评估。
程，如专利、商标、版权等。
02
无形资产价值评估方法
无形资产价值评估常用的方法包括收益法、成本法的方法。
03
无形资产价值评估应用
无形资产价值评估广泛应用于知识产权交易、企业并购、融资等领域，
对无形资产价值的准确评估有助于企业维护自身权益和发展。
金融资产价值评估
金融资产价值评估概述
05 资产评估风险与防范
CHAPTER
资产评估风险的概念与种类
资产评估风险的概念
内部风险
资产评估风险是指因资产评估价值的不合 理、不准确或资产评估过程中的不确定性 而导致的资产评估结果受损的风险。
由于资产评估机构和评估人员自身因素引 起的风险，如专业能力不足、职业道德缺 失等。
外部风险
简述资产评估的主要程序
简述资产评估的主要程序
资产评估的主要程序包括以下几个步骤:
1. 收集资产信息: 这是评估过程的起点，需要收集资产的详细
信息，包括资产的种类、数量、财务状况、使用情况等。
2. 选择评估方法: 根据评估的目的和资产的种类，选择合适的
评估方法。
常用的评估方法包括市场比较法、成本法和收益法。
3. 计算评估价值: 根据选择的评估方法，使用相应的模型或公
式计算资产的评估价值。
市场比较法主要通过与类似资产的市场交易数据进行对比来确定价值；成本法主要基于资产的重置成本来确定价值；收益法主要通过预测资产未来的现金流量来确定价值。
4. 进行评估报告: 根据计算得到的评估价值，撰写评估报告。
报告中应包含资产的详细信息、评估方法的选择和原因、计算过程和结果等。
5. 审核和验证: 进行评估报告的审核和验证，确保评估的准确
性和可靠性。
可以邀请独立第三方或内部审计部门进行审核。
6. 审阅和发布: 审阅评估报告，确保报告的完整性和合规性。
报告经过确认无误后，发布给相关利益相关者。
7. 监测和更新: 定期对资产进行监测和更新评估，以反映资产
价值的变化和变动情况。
根据需要，可以进行定期或不定期的重新评估。
资产评估的方法与程序
（2）间接成本(安装成本)：400元 （3）重置成本合计：52200元。
（2）物价指数法
如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无 法获得，就只能采用物价指数法。
（1）定基物价指数
重 被置 估成 资本 产＝历资史产成的本
资产评估时物价指数 资产购建时物价指数
（2）环比物价指数
被估资产重置成本＝资 产的历史成本 （1 ai %）n
= 重置成本×综合成新率
1、重置成本及其计量
重置成本—
—
资产的现行复原重置成本 再取得成本更新重置成本
△ 相同点：均采用现行价格计算。 △ 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并
未改变基本功能。 △ 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）； （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。2、评估思路实体性
评估值 = 重置成本 - 各项损耗
3、注意问题（应用前提）
功能性 经济性
（1）历史资料的真实性；（2）形成资产价值的成本耗费是必要的.
（二）成本法的基本计算公式及其各项指标的计算
基本公式： ① 评估值
= 重置成本 - 实体性损耗 - 功能性损耗 - 经济性损耗 = 重置成本×成新率 - 功能性损耗 - 经济性损耗 ② 评估值
（1）重置核算法
按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本 = 直接成本 + 间接成本 直接成本 —— 一般包括：购买支出、运输费、安装调
试费等。评估实践中需据具体情况而定。 间接成本 —— 主要指企业管理费、培训费等。
注：（1）采用核算法的前提—— 能够获得处于全 新状态的被估资产的现行市价。 （2）该方法即可用于计算复原重置成本，也可 用于计算更新重置成本。
（2）物价指数法
如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无 法获得，就只能采用物价指数法。
（1）定基物价指数
重 被置 估成 资本 产＝历资史产成的本
资产评估时物价指数 资产购建时物价指数
（2）环比物价指数
被估资产重置成本＝资 产的历史成本 （1 ai %）n
= 重置成本×综合成新率
1、重置成本及其计量
重置成本—
—
资产的现行复原重置成本 再取得成本更新重置成本
△ 相同点：均采用现行价格计算。 △ 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并
未改变基本功能。 △ 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）； （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。2、评估思路实体性
评估值 = 重置成本 - 各项损耗
3、注意问题（应用前提）
功能性 经济性
（1）历史资料的真实性；（2）形成资产价值的成本耗费是必要的.
（二）成本法的基本计算公式及其各项指标的计算
基本公式： ① 评估值
= 重置成本 - 实体性损耗 - 功能性损耗 - 经济性损耗 = 重置成本×成新率 - 功能性损耗 - 经济性损耗 ② 评估值
（1）重置核算法
按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本 = 直接成本 + 间接成本 直接成本 —— 一般包括：购买支出、运输费、安装调
试费等。评估实践中需据具体情况而定。 间接成本 —— 主要指企业管理费、培训费等。
注：（1）采用核算法的前提—— 能够获得处于全 新状态的被估资产的现行市价。 （2）该方法即可用于计算复原重置成本，也可 用于计算更新重置成本。
资产评估
• 5.某项资产购建于2007年，账面原值为10 万元，于2010年评估，若以取得时定基 物价指数为100％，评估时定基物价指数 为140％，该资产最可能评估值为（ ） 万元。 A.12 B.15 C.14 D.11
• 【正确答案】：C 【答案解析】：参考2010考试教材41页 的公式，评估值＝10×（140％/100％） ＝14（万元）。
• 【正确答案】：A 【答案解析】：功能性贬值＝20×（125%）×（P/A，10%，5）＝56.862（万 元）。
（二）应用举例P26
• 六、经济性贬值的估算 • 例题：以下贬值属于经济性贬值的是（ ）。 A.由于使用及自然力作用导致资产的物理性能 损耗造成的贬值 B.由于技术进步引起资产的功能落后造成的贬 值 C.由于外部条件引起的资产闲置，收益下降所 造成的贬值 D.由于新材料，新工艺的采用，使得资产建造 成本低于原建造成本所引起的贬值
• 【正确答案】：C 【答案解析】：本题应采用综合估价法 的计算公式，参考教材P105： 设备的重置成本＝（200/50％）×（1＋ 10％）＝440（万元）。
• 2.进口设备的重置成本，除了包括CIF价， 还包括（ ）。 A.关税 B.国外海运费 C.国内运杂费 D.国外运输保险费 E.基础费
• 【正确答案】：C 【答案解析】：资产利用率＝ （10×360×6.5）/（10×360×8）×100 ％＝81.25％， 实际已使用年限＝名义已使用年限×资 产利用率＝8.1（年）。
五、功能性贬值的估算
• (一)估算步骤 • 1、比较待评估资产与技术性能更好的同类资 产的年运营成本之间差异（包括工资支付、能 源耗费和产品质量）； • 2、确定净超额运营成本（超额运营成本-所得 税）； • 3、估计待评估资产的剩余使用寿命； • 4、使用适当的折现率，将评估对象在剩余使 用寿命内所有的净超额运营成本折算为评估基 准日的现值，作为待评估资产的功能性贬值额。
资产评估的基本方法
参照物 交易单价 成交日期 区域条件 交易情况
A 5,000 2012.6 比被评估资产好 正常
B 5,960 2012.9 比被评估资产好 高于市价4%
C 5,918 2012.10 比被评估资产好 正常
分析：
被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度
相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。
（一）直接比较法
例1：被评估资产为一辆A型汽车，成新率为 70%，先有与A型车各关键比较因素完全相 同的汽车市场交易价格是50万元，请问该A型 汽车得评估价值是多少？ 评估价值=50万元×70%=35万元
（一）直接比较法
当差异仅仅体现在某一个基本特征上的时候，直接比 较法又可以演变成以下几种具体评估方法：
5、成新率价格调整法 资产评估价值 =参照物成交价格*(评估对象成新率/参照物成新率)
资产成新率
=资产尚可使用年限/(资产已使用年限+资产尚可使用年限)
（一）直接比较法
例：待估资产为某机器设备，其生产时间为1990年，评估 基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估
设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，
该待估设备的评估值为： 评估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)
（一）直接比较法
待估资产成新率 = 待估资产尚可使用年限 /（待估资产 已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100% =13÷(7.5+13) =63% 参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参 照资产的成新率 参照资产的成新率=15÷(8+15) ×100%=65%
交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。 经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估设备的 尚可使用年限为13年。参照资产已使用年限为8年，尚可使用 年限为15年。
资产评估的基本程序
资产评估的基本程序一、确定评估目的资产评估的第一步是明确评估目的，即评估的用途和目标。
评估目的可以是投资决策、贷款担保、财务报告等。
不同的评估目的需要考虑的因素和方法也不同，因此在进行资产评估之前，需要明确评估目的。
二、收集资料在进行资产评估之前，需要收集相关的资料和信息。
这些资料包括资产的基本信息、经营状况、财务报表、市场行情等。
收集资料的方式可以通过调研、查阅资料、访谈等多种途径进行。
三、进行评估分析在收集到足够的资料后，需要对资产进行评估分析。
评估分析可以采用不同的方法和模型，如市场比较法、收益法、成本法等。
在进行评估分析时，需要考虑资产的特点、市场环境、行业趋势等因素，综合运用各种分析方法进行评估。
四、确定评估价值在进行评估分析之后，需要根据分析结果确定资产的评估价值。
评估价值是根据评估方法和分析结果得出的资产的估价，可以是市场价值、收益价值、成本价值等。
确定评估价值时，需要考虑评估目的、市场情况、评估方法的适用性等因素。
五、编制评估报告最后一步是编制评估报告。
评估报告是对资产评估过程和结果的总结和说明，包括评估目的、评估方法、资产信息、评估分析、评估价值等内容。
评估报告需要清晰、准确地表达评估结果和结论，以便于决策者和利益相关方理解和使用。
资产评估的基本程序包括确定评估目的、收集资料、进行评估分析、确定评估价值和编制评估报告等步骤。
每个步骤都需要仔细分析和操作，确保评估结果准确、可靠。
资产评估是一个复杂的过程，需要专业知识和经验的支持，同时也需要考虑评估目的、市场环境、评估方法的适用性等因素。
通过科学、规范的资产评估程序，可以为投资决策、贷款担保、财务报告等提供可靠的依据，保障利益相关方的权益。
第二章 资产评估的基本方法
2
16×1.52 =24.32 4×1.25=5 2×1.19 =2.38 31.7
1.60
1.60/1.60=1
3、功能价值法（功能系数法） （1）生产能力比例法
原理：利用资产成本与功能之间的线性关系计算重 置成本。 应用条件：无法获得处于全新状态的被评估资产的 现行市价，只能寻找与被估资产相类似的处于全新 状态的资产的现行市价作为参照物，然后通过调整 参照物与被估资产之间的功能差异来获得被评估资 产的重置成本。
注意
本，应选择更新重置成本。
（四）损耗的价值分类 1、实体性损耗（有形损耗）
由于使用及自然力的作用而使资产实体发生的损耗。
2、功能性损耗（无形损耗）
由于技术进步导致被估资产功能相对落后，引起资 产贬值。
3、经济性损耗 由于资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非 资产本身的问题。
二、成本法操作程序（了解）
3.形成资产价值的耗费是必须的。
（四）要素
1、重置成本
完全重 置价值
（1）概念：资产的现行再取得成本。即按现时市 场条件重新构建与被估资产功能相同的处于全新状 态下的资产所需要的成本耗费。
（2）分类：复原重置成本&更新重置成本 复原重置成本：在评估基准日，用与估价对象相同 的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，以现时 价格水平重新生产一项与估价对象全新状况同样的 资产即复制品的成本。
（3）计算重置成本
重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）
2、物价指数法（价格指数法） 原理：利用与资产有关的物价指数，将被估资产的 历史成本调整为重置成本。 应用条件：即无法获得处于全新状态的被估资产的 现行市价，也无法获得与被估资产相类似的参照物 的现行市价。 特点：计算的重置成本为复原重置成本。 计算： 被估资产重置成本=资产的历史成本*
第2章 资产评估的程序与基本方法
资产的损耗不同于会计上的折旧： 资产评估：反映资产价值的实际损失额； 会计：对某类资产的价值损耗从会计处理上所做的统一规定。
成本法的基本公式：
① 被评估资产评估值＝重臵成本－实体性贬值 －功能性贬值－经济性贬值 ② 被评估资产评估值＝重臵成本×综合成新率
二、重置成本的估算
常用方法：重臵核算法、物价指数法、功能系数法
一、明确资产评估业务基本事项
1、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估 报告使用者； 2、评估目的和价值类型； 3、评估对象和评估范围； 4、评估基准日； 5、评估报告提交时间及方式； 6、评估服务费用总额、支付时间和方式； 7、自身专业胜任能力等。
由评估机构决定是否承接评估业务。
二、签订业务约定书
业务约定书的内容：
1、评估机构和委托方的名称、住所； 2、评估目的； 3、 评估对象和评估范围；4、评估基准日； 5、评估报告使用 者； 6、评估报告提交期限和方式； 7、评估服务费总额、 支付时间和方式； 8、评估机构和委托方的其他权利和义务； 9、违约责任和争议解决；10、签约时间。
业务约定书的变更：
重臵核算法的计算公式：
间接成本=人工成本总额×成本分配率 成本分配率=间接成本/人工成本额 或 间接成本 = 直接成本×间接成本相对于直 接成本的比率 或 间接成本 = 工作量（单位为公式或工日） ×单位工作量的间接成本
【例2-1】重臵构建设备一台，现行市场价格每台 6 万元，运杂费 1000 元，直接安装成本 800 元，其 中原材料 300 元，人工成本 500 元。根据统计分析， 计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本 0.8 （成本分配率）。求该机器的重臵成本。 该机器设备重臵成本为： 直接成本：60000+1000+800=61800（元） 间接成本：500×0.8=400（元） 重臵成本合计：61800+400=62200（元）
成本法的基本公式：
① 被评估资产评估值＝重臵成本－实体性贬值 －功能性贬值－经济性贬值 ② 被评估资产评估值＝重臵成本×综合成新率
二、重置成本的估算
常用方法：重臵核算法、物价指数法、功能系数法
一、明确资产评估业务基本事项
1、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估 报告使用者； 2、评估目的和价值类型； 3、评估对象和评估范围； 4、评估基准日； 5、评估报告提交时间及方式； 6、评估服务费用总额、支付时间和方式； 7、自身专业胜任能力等。
由评估机构决定是否承接评估业务。
二、签订业务约定书
业务约定书的内容：
1、评估机构和委托方的名称、住所； 2、评估目的； 3、 评估对象和评估范围；4、评估基准日； 5、评估报告使用 者； 6、评估报告提交期限和方式； 7、评估服务费总额、 支付时间和方式； 8、评估机构和委托方的其他权利和义务； 9、违约责任和争议解决；10、签约时间。
业务约定书的变更：
重臵核算法的计算公式：
间接成本=人工成本总额×成本分配率 成本分配率=间接成本/人工成本额 或 间接成本 = 直接成本×间接成本相对于直 接成本的比率 或 间接成本 = 工作量（单位为公式或工日） ×单位工作量的间接成本
【例2-1】重臵构建设备一台，现行市场价格每台 6 万元，运杂费 1000 元，直接安装成本 800 元，其 中原材料 300 元，人工成本 500 元。根据统计分析， 计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本 0.8 （成本分配率）。求该机器的重臵成本。 该机器设备重臵成本为： 直接成本：60000+1000+800=61800（元） 间接成本：500×0.8=400（元） 重臵成本合计：61800+400=62200（元）
资产评估第二章资产评估的程序与基本方法
及评估机构的对策措施安排； • 资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度对评估人
员安排及其构成的要求，限定评估精度以及对评估风险的估计 及控制措施； • 资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况对资 产清查范围和清查精度的要求； • 评估项目对相关资料搜集的要求及具体安排； • 委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况及提 供资料的可靠性、完整性和相关性，判断评估项目的风险及对 应措施安排；
段获得评估业务； • 评估机构和评估人员不得通过降低收费标准或以不切实际的承
诺承揽业务； • 评估机构和评估人员应保持形式上和实质上的独立； • 评估机构和评估人员不能同时为多个评估目的及要求而对同一
资产进行评估；
第一节 资产评估的程序
一、明确资产评估业务基本项
1）接受委托应满足的基本要求。（职业道德与行为规范要求） • 评估机构及其评估人员应充分了解评估对象、评估目的和评估
了解评估对象； 核实委托方和资产占有方所提供资料的可靠性； 并通过在资产勘察过程中发现的问题、线索，有针对性地开
展资料搜集、分析工作。
第一节 资产评估的程序
四、对待评估资产的核实与实地查勘（现场调查）
勘察核实资产是在委托方自查的基础上，以委托方提供评估登 记表或评估申报明细表为准，对委托评估资产进行核实和鉴定 。
一、明确资产评估业务基本事项
2）接受委托前需明确的基本事项。 • 资产评估结果的价值类型。 ✓ 资产评估机构和人员应当在明确资产评估目的的基础上，恰当
确定资产评估结果的价值类型，并确信所选择的价值类型适用 于资产评估目的及评估报告的期望用途。 ✓ 并就所选择价值类型的定义与委托方进行沟通，避免出现歧义 、误导。
✓ 有限责任公司制评估机构的法定代表人可以授权首席评估师或 者其他持有注册资产评估师证书的副总经理以上管理人员在业
员安排及其构成的要求，限定评估精度以及对评估风险的估计 及控制措施； • 资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况对资 产清查范围和清查精度的要求； • 评估项目对相关资料搜集的要求及具体安排； • 委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况及提 供资料的可靠性、完整性和相关性，判断评估项目的风险及对 应措施安排；
段获得评估业务； • 评估机构和评估人员不得通过降低收费标准或以不切实际的承
诺承揽业务； • 评估机构和评估人员应保持形式上和实质上的独立； • 评估机构和评估人员不能同时为多个评估目的及要求而对同一
资产进行评估；
第一节 资产评估的程序
一、明确资产评估业务基本项
1）接受委托应满足的基本要求。（职业道德与行为规范要求） • 评估机构及其评估人员应充分了解评估对象、评估目的和评估
了解评估对象； 核实委托方和资产占有方所提供资料的可靠性； 并通过在资产勘察过程中发现的问题、线索，有针对性地开
展资料搜集、分析工作。
第一节 资产评估的程序
四、对待评估资产的核实与实地查勘（现场调查）
勘察核实资产是在委托方自查的基础上，以委托方提供评估登 记表或评估申报明细表为准，对委托评估资产进行核实和鉴定 。
一、明确资产评估业务基本事项
2）接受委托前需明确的基本事项。 • 资产评估结果的价值类型。 ✓ 资产评估机构和人员应当在明确资产评估目的的基础上，恰当
确定资产评估结果的价值类型，并确信所选择的价值类型适用 于资产评估目的及评估报告的期望用途。 ✓ 并就所选择价值类型的定义与委托方进行沟通，避免出现歧义 、误导。
✓ 有限责任公司制评估机构的法定代表人可以授权首席评估师或 者其他持有注册资产评估师证书的副总经理以上管理人员在业
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(二)市价法的评估程序 1,市场调查,选择参照物,搜集交易资料,经 济技术参数等,作为评估的依据. 2,对资料进行加工分析,验证资料的准确性. 3,确定比较单位或计量单位. 4,分析比较差异,计算差异对价值的影响程度 (一般用打分法). 5,根据定量分析计算的结果,考虑其它影响因 素后进行调整,计算确定评估值. (三)市价法的具体评估方法 1,直接法:相同参照物; 2,类比法:相似参照物.
(二)实体性陈旧贬值的计算 实体性陈旧贬值是由于使用磨损和自然磨损造成 的贬值.应综合考虑资产的设计,制造,使用, 磨损,维护,修理,大修理,技术改造和物理寿 命等因素,将评估对象与全新状态资产相比较, 考察由于使用磨损和自然磨损对资产功能,使用 效率带来的影响,从而确定实体性陈旧贬值额. 1,观察法:由工程技术人员观察和技术鉴定被 评估资产的新旧程度,打分确定成新率. 实体性陈旧贬值=重置成本×(1-成新率) 2,直接价值法(修复成本法) 将被评估资产修复得功能和使用效率同新资产一 样,所需的修复费用即实体性陈旧贬值. 所需的修复费用即实体性陈旧贬值.
评估功能性陈旧贬值时,要重视技术进步因素, 注意替代设备,替代技术,替代产品的影响,要 充分考虑行业技术装备水平及资产更新换代速度. 功能性陈旧贬值=使用新资产增加利润或降低成 本×(1-所得税率) ×尚可使用年限内的年金 现值系数 (四)经济性陈旧贬值的计算 经济性陈旧贬值是指由于外部经济环境变化造成 的贬值. 计算经济性陈旧贬值时,主要依据由于产品销售 困难而开工不足或停止生产,形成资产的闲置, 价值得不到实现等因素,确定其贬值额.当资产 使用基本正常时,不计算经济性陈旧贬值.
第二节
现行市价法
指在市场上选择近期内交易的若干相同或近 似的资产作为参照物,针对各项价值影响因素, 将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的 比较调整,然后综合分析各项调整结果,确定被 评估资产价值的一种资产评估方法. (一)适用条件 1,市场上存在与被评估资产相同或相似的三个 以上的资产交易案例,并可作为参照物. 2,资产市场发达有充分参照物可取. 3,价值影响因素明确,并且可以量化.
P= A × [ (1+ i)n-1] / [i × (1+ i)n] = ] 已知年金收入求评估时现值. [ (1+ i)n-1] / [i × (1+ i)n]称为等额序列现 ] 值系数,常用符号( P/ A, i ,n)表示,又称年金 ( 现值系数.
公式推导:公式(2) P=F/(1+ i)n = 将公式(3) F=A×[ (1+ i)n-1]/ i 带入公式 = × ] (2) 等于公式 (5) P= A × [ (1+ i)n-1] / [i × (1+ i)n] = ] (6)等额分付资本回收公式 A = P × [i × (1+ i)n] / [ (1+ i)n-1] ] 分析企业长期投资收入时用:一次投资额P,预 , 计收益率i ,预计收益时间n年,则年收入为A. . [i × (1+ i)n] / [ (1+ i)n-1]称为资本回收系 ] 数,常用符号( A / P, i ,n)表示,又称投资回收 ( 系数. 资产评估中运用较多的是公式(2),(5).
(4)分析,预测有关的经济参数,如折现率 等; (5)计算预期收益现值; (6)确定资产的评估价值.有限其收益的计 算方法 4,有限期收益的计算方法:n是具体的定值. 5,无限期收益的计算方法: n是无限大. 6,有限期收益和无限期收益相结合的计算方 法. 7,远期收益呈增长趋势的计算方法. 8,预计收益共同分享的计算方法:用于无形 资产的特许使用权价值评估等方面.(P40)
收益期限n (年),预期收益额Fe是由评估人员分析预 测评估对象的未来经营收益情况确定. 折现率i是将未来收益折成现值的比率,它反映资产与 其未来收益现值之间的比例关系,由评估人员根据社会, 行业,企业和评估对象的资产收益水平综合分析确定. 注意:所选收益额的计算口径应与折现率的口径保持一 致.当收益额均为净利润时,资产总额收益率对应资产 总额现值;投资资本收益率对应投资资本现值;净资产 收益率对应净资产现值. 3,评估程序 (1)调查,搜集影响未来预期收益的因素,资料; (2)验证,分析各种资料的可靠程度; (3)估测未来预期收益;
基本公式:评估值=重置价值-实体性陈旧贬值 -功能性陈旧贬值-经济性陈旧贬值 评估值=重置价值×成新率 该方法计算出的评估值不能低于该资产清理变现 净收益.对能基本正常使用的资产,其成新率不 能低于15%,评估值不能低于重置成本的15%. 重置价值根据重置方式的不同分为: 1,复原重置价值:相同材料,相同工艺,按现 行市场价格建造的,结构,功能与被评估资产完 全相同的新资产的成本. 2,更新重置价值:采用新材料,新工艺,新设 计,按现行市场价格建造的,与被评估资产功能 相同或相似的新资产的成本.适用于资产有明显 适用于资产有明显 技术进步的情形.
第五节 清算价格法
清算价格是指企业由于破产,停业,清算时资 产被变现的价格. 以清算价格为标准,评估资产价值的方法称为 清算价格法.是现行市价法的一种特例. 运用该方法的必备条件:经济性为依据中要有 与清算相关的文件. 一,影响清算价格的因素 1,破产形式:资产出售方是否有资产处置权; 2,处置资产方式:公开拍卖,按抵押合同价格, 债权人将资产收归己有.
第三节 收益现值法
是指通过估算资产在未来经营中的预期收益, 并按社会基准收益率折算成现值,然后累加求和, 据以确定资产价值的一种评估方法. 1,运用的前提:资产必须继续使用,且资产与 收益之间存在稳定比例关系,并可以计算;未来 的收益可以正确预测计量;与预期收益相关的风 险报酬能估算计量. n 2,基本计算公式:评估值P=∑Fe/(1+i)t t=1 Fe--未来t收益期的预期收益额,当收益期有限 时, Fe值中包括期末资产剩余净额值.
第四节
重置成本法
基本概念:是用现时条件下重新购置或建造一 个全新状态的被评估资产所需的全部成本,减 去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值,功 能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后,得到的差 额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方 法. 基本思路:一项资产的价格不应高于重新构建 的,具有相同功能的资产成本,如前者高,投 资者将选择后者.这就是替代性原则指示的选 择.因此,当一项资产不能直接评估时,可以 重新构建具有相同功能的资产的成本来近似计 算.
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
现值P--经济活动分析的现时点(寿命的起点) 称为"现在点",该时点的现金流称为"现值P"; 终值F--经济活动分析的终止点(寿命的终点) 称为"终止点",该时点的现金流称为"终值F"; 2,常用的资金等值公式 (1)一次支付终值公式 F=P(1+i)n 已知现值求将来值. = ( + n--表示时间点; i--表示折现率; (1+i)n称为一次支付终值系数, + 常用符号(F/P,I,n)表示,又称整付复本利系数. ( 可求得n年后本息和. i--在复利系数表中可查到.
3,资产处理时限:时限短价格就低些; 4,清理费用. 二,清算价格法评估的步骤 1,市场调查,收集有关资产清算拍卖的价格资 料. 2,分析,验证价格资料的科学性和可靠性. 3,逐项分析待评估资产与有关参照物的差异, 包括实物差异,市场条件差异,时间差异和区 域性差异等. 4,根据差异程度及其它影响因素,估算被评估 资产的价值,最后得出评估结果.
三,估算清算价格的方法 不是一种独立的评估方法,是结合运用其他方法 而进行的. 1,整体资产评估法: 指对整个企业或能独立使用的单项资产的清算价 值进行的评估. 如能继续经营或使用,参照现行市价法或重置成 本法;反之,可用变现价值或残值价值评估. 2,现行市价折扣法: 以现行市价为基础,根据清算条件及其它因素估 定折扣率,确定评估价值的方法. 3,模拟拍卖法:询问潜在购买者愿出的价格, 考虑其它因素,调整后估算资产的清算价格.
收益现值法的优点: 将资产(单项或整体)作为一种获利能力,来估 算其价值的评估方法. 能使投资者预见到该资产未来的收益,能真实准 确的反映资产的资本化价值. 交易双方容易接受评估结果. 收益现值法的缺点: 由于未来收益具有较大的不确定性,评估中使用 的年收益额,折现率,增长率,收益期限等都是 预测的,带有一定程度的主观性.在物价变动剧 烈,经营环境变化大,企业生产能力(效益)或 资产收益率无法确定的情况下,不宜用此法. 多用于无形资产及整体企业价值的评估.
3,使用年限法 根据被评估资产的经济寿命年限和已使用年限之 比估算实体性陈旧贬值的方法. 实体性陈旧贬值=重置成本×已使用年限/经济 寿命年限 经济寿命年限=已使用年限+尚可使用年限 (三)功能性陈旧贬值的计算 功能性陈旧贬值是由于技术相对落后造成的贬值. 计算功能性陈旧贬值时,主要根据资产的效用, 生产加工能力,工耗,物耗,能耗水平等功能方 面的差异造成的成本增加和效益降低,相应确定 功能性陈旧贬值额.
经济性陈旧贬值=[1-(现时利用生产能力/原 有生产能力)x]×评估资产的重置成本 X--称为生产能力指数,指在购买该资产后, 剩余生产能力还有被利用的可能,取0.4~0.9. 重置成本法的优点:广泛应用于可复制,再生及 可重新建造或购买的资产;较充分考虑了资产的 损耗,使评估结果趋于公平合理;有利于单项资 产和特定用途资产的评估,具有科学性和可行性, 较真实地反映了资产的现时价值. 重置成本法的缺点:计算繁杂,费时费力,经济 性贬值不易计算,对资产的未来预期效益没有考 虑,有时确定重置价值的参照物及其价格难以查 找.
(4)等额分付偿债基金公式 A = F × i / [ (1+ i)n-1]已知将来值求年金. ] i / [ (1+ i)n-1]称为偿债基金系数 ] 常用符号( A / F, i ,n)表示,又称基金年存系数. ( 用途举例:已知融资租赁资产价值F,求年需偿 , 债A.