旅游房地产业态分析——以上海新天地为例
旅游房地产业态分析——以上海新天地为例
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旅游房地产业态分析——以上海新天地为例-旅游管理
旅游房地产业态分析——以上海新天地为例
随着现代服务业的加速发展，旅游业态也更加多样化和融合化。旅游房地产涉及旅游业和房地产业的融合发展，是人们对旅游服务形式要求个性化和多样化的产物。本文以上海新天地为例，从管理模式、经营模式和盈利模式三个方面对旅游房地产业态进行深入分析，对促进房地产业和旅游业的的良性互动发展具有重要意义。
李琼谷存川
一、旅游业态与旅游房地产
旅游业态是一个全新的研究领域，目前国内外关于该专题的研究还较为薄弱。根据零售业态的概念及结合旅游业自身特点，我们将旅游业态定义为旅游组织适应市场需求变化的要素组合和经营方式。旅游房地产是旅游与房地产相互融合后产生的新兴业态，旅与旅游度假为目的的房地产开发营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。根据不同资源状况，可将旅游地产运营模式分为四类：以依托自然资源为核心的发展模式，以产品提升文化景观为核心的发展模式，以陈述文化主题为核心的发展模式，以嫁接产业主题为核心的发展模式。
二、上海新天地业态分析
上海新天地位于上海市中心卢湾区的太平桥地区，毗邻高雅繁华的淮海中路及地铁站，面积达52公顷，主要分为新天地、企业天地及翠湖天地三大板块。瑞安地产以石库门建筑为原型，以“保留城市原有文化记忆”为理念重新塑造了上海新天地，让其成为一个具有上海历史文化风貌的都市旅游景区。旅游房地产的运营构成要素包括了管理模式、经营模式和盈利模式，三者共同决定了旅游房
地产的运营能力和发展方向，下面主要从这三个方面对上海新天地业态进行深入分析。
（一）管理模式
1、统一管理，分散经营
统一管理主要是指在集团化运作下的统一管理，在运营上采取“四个统一”：统一招商管理、统一营销管理、统一服务监督、统一物业管理。分散经营是商业对消费者和经营者的交易提供场所，但商业的管理者一般不直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。这样就形成了管理者与经营者相分离的经营模式。
（1）统一招商管理，吸纳符合上海新天地主题形象的经营商家。上海新天地内部铺面的招商引资由瑞安集团掌控与参与，招商对象均是经过筛选的来自世界各地的知名品牌。
（2）统一营销管理，加速市场培育。持续性的市场推广活动使“新天地”从地产项目变成了城市名片，从休闲娱乐场所化身为城市历史文化的隐喻。新天地一期开业选择在中共八十周年庆典推出，又恰逢上海APEC会议召开之前，借助中共“一大”会址纪念馆的特殊意义，时任中共中央总书记与国家主席的江泽民、俄罗斯总统普京、新加坡总理吴作栋等贵客先后走入了“新天地”，因此开业便造就了新天地的国际名人品牌效应。与此同时，新天地在运营的过程中会不断的融入文化要素，比如“新天地倒计时晚会”、韩国周、法国周等主题活动，这些更体现了“新天地”城市历史与国际潮流兼容并蓄的文化内涵。
（3）统一服务监督，有助于经营者间的协调和合作。瑞安以项目为中心进行流程管控，通过上海总部进行资源调配。（4）统一物业管理。新天地的物业
只租不售，这一经营模式实现了业态的统一。
2、专业化管理模式
旅游地产的开发是一项复杂的系统工程，运用企业专业化的管理模式，能够增强其综合竞争力。
（1）知识管理。公司颁布并实施知识管理制度和规范，并采用SharePoint 平台实现内部互联，为新项目的拓展提供了可参考的模板，加快了跨区域开发的速度。
（2）三元的客户关系管理（CRM）系统。基于OracleCRM平台建立了基于网络的客户服务和销售渠道管理，改善了运行商、商业客户和游客的关系。
（3）全面预算管理系统。全面预算管理系统为瑞安地产跟踪项目预算、控制开发成本、调节现金流提供了可靠的工具。
3、政府主导管理模式
香港瑞安集团与卢湾区一家国资背景的开发商合作开发“新天地”项目，这是一种政府与私营部门间的合作形式。瑞安房地产力求项目发展能配合当地政府制定的整体城市规划，并把当地城市的历史文化特色融入项目的设计及业务发展策略中。这一模式实现了政府、社会、企业与业主的共赢，实现了社会财富价值及城市区域价值的最大化，最终推动企业获得永续经营能力与持续竞争力。
（二）经营模式
1、逐步深化的功能定位
定位是商业地产项目成功运作的基础环节，是一种要求商业项目聚焦于顾客利益目标的选择。上海新天地在开发的不同阶段，定位也发生了三个层次的深化。第一阶段：综合性时尚场所，强调综合性。这一阶段定位较浅，还
没能深刻挖掘和利用石库门的历史价值，但至少明确了一个大方向，即做一个综合性的商业场所。第二阶段：锁定主题“都市旅游景点”，强调游憩功能性。石库门为项目锁定了“都市旅游”这一主题，打造上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点。第三阶段：顺应潮流与国际接轨，强调休闲的国际时尚性。定位把新天地营造成为一个国际交流和聚会的地点，演变成国际化休闲社区。
2、长线运营战略
长线运营战略是支撑上海新天地持续发展的核心战略。上海新天地前期阶段为吸引高品质商家，不惜降低租金引进大量的优秀商户，聚集了令全国瞩目的商业人气；第二阶段针对文化政治团体、雅皮一族、中产阶层开展了300余项有针对性的大小活动。经过第一阶段的培养，大量优秀商户争先支付高额租金进入上海新天地。长线运营战略为公司赢得了稳健的回报，使公司得到可持续发展。
（三）盈利模式
根据上海新天地主要利润来源的不同，其盈利模式主要分为自持物业租金盈利、旅游溢价盈利模式和品牌延伸盈利模式。
1、旅游溢价盈利模式
以“新天地”的品牌效应带动周边房地产地价的提升，这是瑞安地产最主要的利润来源。2002年翠湖天地一期面世，就以每平米2.5万元的价格一销而空，到2008年翠湖天地二期、三期相继面世，价格飙至每平米6万，到现在的每平米10万元，给前期的业主带来了极大的投资收益。其旁边的企业天地写字楼也因新天地的文化和休闲氛围及其太平湖的生态和宁静引得众多跨国公司抢驻。据不完全统计，仅企业天地一栋楼的企业税收给卢湾区就高达7个亿，整个太平桥项目展现出强大的综合社会经济效益能量。
2、品牌延伸盈利模式
品牌延伸盈利模式是瑞金集团长期盈利的重要模式。一方面，由于新天地的品牌效应，其商铺租金不断上升，周边商品房价格也随之飙升；另一方面，由于通过上海新天地项目的运营获得丰富经验，瑞安地产进行全面扩张，培育了西湖天地、南京新天地、苏州新天地、厦门新天地、福州新天地、宁波新天地、重庆新天地等九个天地系列项目，成功地实现了品牌化经营，集团化发展。
三、结语
“新天地”基于上海传统石库门里弄文化特色，通过统一管理和专业化管理模式，把握住了企业的发展方向，增强了企业的综合竞争力。注重与战略伙伴的合作，特别是政府的支持，使其获得了永续经营能力。同时，“新天地”通过层层深入的市场定位明确了自己的目标客户群，凭借自我超越的企业文化、长线运营战略和多元化的盈利模式，为公司赢得了稳健的回报。
要实现旅游房地产业态的可持续发展，一要顺势而为，顺应国家政策的导向，顺应经济结构调整、产业升级的大势，顺应城市发展和区域发展的大势；二要发展模式有助于调动参与各方的积极性，实现共赢。
（作者单位：上海师范大学旅游学院；上海大学管理学院）
某地区域发展及房地产市场分析
滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一．区域发展 （一）区域简况： 天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 （二）区域经济与社会发展计划： 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构： 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过
10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结： 在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影
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四川师范大学 作业题目：成都市旅游市场分析课程名称：旅游地理 2012.11.10
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一、成都旅游资源概述 成都市位于川西北高原山地和川中丘陵之间，西部地势较高，中部和东南部是广阔的成都平原，平均海拔500米左右。境内兼有山景、平原和丘陵之美，且气候温和，雨水充沛、年平均气温摄氏16度上下，降水量约1000毫米，素有 "冬无严寒，夏无酷暑"之誉，加以土地肥沃，水利先进，物产十分富饶，历来被称为"水旱从人，不知饥馑"的"天府明珠"。以上这些可以说是成都的天赋，但成都并不甘于现状，一直在默默的努力奋斗。今天成都是四川省省会、中国历史文化名城，又是首批中国优秀旅游城市、国家卫生城市，还是全国"双拥"模范城。最近，她又以城市建设和生态环境方面的成就，先后荣获联合国颁发"人居奖"和"最佳范例奖"两项殊誉。以上的种种使得成都成为一座融古代文明与现代文明于一体的特大城市。她是稀世珍宝大熊猫的故乡，也是天府之国的中心和"窗口"。她以历史悠久、文化底蕴厚重，风光绚丽多姿和名胜古迹众多而闻名于世。 二、成都市旅游需求的时空分布集中性分析 <一>、旅游需求的时间分布集中性 1、季节性（时间）强度指数。旅游需求的时间分布集中性由旅游季节性引起的，可以用季节性强度指数来定量分析其计算公式是：
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关于加快上海旅游业发展建设世界著名旅游城市的意见 为深入贯彻落实科学发展观，弘扬上海世博会精神，传承上海世博会经验，加快上海旅游业发展，建设世界著名旅游城市，充分发挥旅游业在促进上海经济发展方式转变和经济社会协调发展，建设经济繁荣、社会和谐、环境优美的社会主义现代化国际大都市中的重要作用，根据《国务院关于加快发展旅游业的意见》的要求，现提出如下意见： 一、提高思想认识 (一)充分认识加快发展旅游业的重要意义。旅游业是现代服务业的重要组成部分。加快发展旅游业，有利于扩大内需拉动消费、形成以服务经济为主的产业结构，是上海加快经济发展转型、调整产业结构、建设“四个中心”的推动力；有利于扩大就业、增加城乡居民收入、丰富人民群众精神文化生活，是提升市民素质、改善民生的重要保障；有利于深化改革开放、统筹城乡协调发展、营造生态环境，是提升城市综合实力、增强城市国际竞争力的重要措施；有利于完善城市服务功能、创建“智慧城市”、推动城市国际交往，是塑造城市国际形象的重要窗口。 (二)切实增强加快发展旅游业的紧迫感。上海都市旅游资源丰富，市场空间广阔，具有较好的发展基础。改革开放以来，特别是“十一五”以来，上海旅游业不仅在全市经济、社会和文化发展中发挥了重要作用，而且对全国旅游业发展作出了重要贡献。上海世博会期间，上海“历史与现代辉映、传统与时尚相融”的旅游魅力、现代化国际大都市的形象和高质量的接待服务，得到了充分展现。但是，与国家对旅游业发展的要求、建设世界著名旅游城市的目标和后世博发展的宏伟战略相比，上海旅游业在产业投入、产业融合、公共服务及满足群众旅游需求等方面还存在差距。必须进一步增强加快发展旅游业的责任感和紧迫感，抓住机遇，乘势前进，迎接挑战，破解难题，深化发展城乡一体、产业融合、荟萃东西文化、富有时代魅力的都市大旅游，加快把上海建设成为世界著名旅游城市的步伐。 二、明确发展思路 (一)指导思想。高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕上海建设“四个中心”和社会主义现代化国际大都市的任务，顺应国内外旅游业发展趋势，以深化都市旅游为发展方向，以建设世界著名旅游城市为发展目标，以空间重塑、结构调整、功能完善为发展主线，以融合、创新、提升为发展要求，优化空间布局，整合社会资源，加快产业融合，创新旅游产品，提升服务质量，完善产业体系，拓展国内外市场，促进区域联动，不断增强上海旅游业的国际竞争力和影响力。 (二)基本原则。一是内涵式发展。要坚持改革开放，创新体制机制，实施融合发展，壮大旅游市场主体，走内涵式发展道路。二是消费与投资同步拉动。要加快重大旅游项目建设，增加产品供给，促进旅游消费。三是国际市场与国内市场并举。重点发展入境和国内旅游，有序发展出境旅游。四是一体化与多样性并存。要联动发展、优势互补，推动区域旅游一体化和各区县旅游特色化。五是开发与保护并重。要追求可持续发展，注重低碳环保，打造资源节约型和环境友好型的旅游产业。六是以人为本。要创造宜游宜憩的城市环境，提高旅游满意度，不断满足人民群众日益增长的旅游消费需求。 (三)发展目标。到2015年，将上海基本建成魅力独具、环境一流、集散便捷、服务完善、旅游产业体系健全、旅游产品丰富多样、旅游企业充满活力的世界著名旅游城市，旅游业增加值占全市生产总值的比重提高到&5％，占服务业增加值的比重达到13，5％o为此，努力打造吸引力强、美誉度高、世界级景区(点)集聚的国际都市观光旅游目的地，打造支付便捷、环境舒适、国际和民族品牌云集的国际都市时尚购物目的地，打造设施完善、服务优
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却在不断地提高，这样会造成一个供求关系的不平衡。不平衡之后也就是说供小了，因为能力小了，生产能力降低了，求还在升高，这样的一个结果可能会造成一个房价的直接提高。针对这种情况，政府在土地使用上实行了宏观调控，确保了市场供需平衡。同时，今后海外到上海买房的人，虽然会有所增加，外来人口的购房比率也仅为15%。，即便是在上海内外销并轨的刺激下，去年9 月份全上海的港澳台同胞也只买了98套房子，10月份东南亚以及欧美等外国人购房仅有231 套。 4、市场反映： 就在3年以前，上海的平均房价还停留在每平方米3000多元的水平，2003年却一跃而成全国第一，这不过是一个价值回归的过程。每平方米3000多元是与上海这座国际性城市的价值是不相匹配的，即便是全国第一的“5118”，也远远不能体现上海现有的价值水平。上海的房价从1999年开始止跌回升，5年来保持快速增长态势；截至2003年底商品房平均成交价为5118元/平方米，同比增长24.2%。5、GDP水平： 上海已经连续5年实现GDP两位数增长，虽然近一年多上海的房价增长过快，但累加这5年的增长还没有超过GDP的增长，因此，上海房地产市场的发展是健康稳健的，上海户均年收入与房价是比较相匹配的。同时房价还要受到消费者支付能力的影响。这几年，上海住宅购买力提高，因素也是多种多样的：住房公积金贷款和银行购房商业贷款放大了市民的购房能力；经济发展，人均可支配收入提高也相
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上海发展商务旅游的SWOT分析与对策
第24卷 第4期2006年8月 郑州航空工业管理学院学报 Journal of Zhengzhou Institute of Aeronautica l Industry M anage m ent Vo.l 24No .4 Aug .2006 收稿日期:2006-05-12 作者简介:马进军(1956-),男,副教授,硕士生导师,研究方向为营销管理、旅游营销。 上海发展商务旅游的S WOT 分析与对策 马进军 (上海大学国际工商与管理学院,上海 201800) 摘 要:上海作为一个国际性的商业都市,要结合自身特色发展旅游。从上海市的商务旅游现状出发,运用S WOT 分析方法,从优势、劣势、机遇和挑战等方面对上海发展商务旅游的 环境进行了具体的分析,指出上海发展商务旅游既充满机遇又充满挑战。上海要把握住2010年世博会的机遇,发展商务旅游;树立正确的商务旅游观念,建立专业机构,加强对硬件及软件设施的投入,打牢商务旅游的基础;寻求和创造新的机会,制定商务旅游营销策略,积极开拓商务旅游市场。 关键词:上海;商务旅游;S WOT 分析;发展策略 中图分类号:F592.7 文献标识码:A 文章编号:1007-9734(2006)04-0045-04 近年来,商务旅游在世界范围内迅速发展。据世界旅游组织统计,全球商务旅游者在国际旅游业中所占的比重已接近旅游者总数的1/3,商务旅游将成为21世纪最具发展潜力的旅游业之一。 根据上海市/十一五发展规划0,到2010年,上海市的旅游发展目标是:把上海建设成为国际商务、会展购物、现代都市观光、郊区休闲度假的旅游胜地和文化体育、工农业、科技教育等专项旅游目的地,旅游增加值占全市GDP 的比重达10%左右,初步建成国际化旅游城市。上海是现代化都市,具有雄厚的经济、贸易、金融、科技和文化实力,拥有丰富的都市旅游资源及其独特的/海派0历史,尤其具有20世纪90年代浦东开发开放和上海经济崛起所形成的作为中国经济、文化中心的有利条件及优势。因此,上海要利用自身特色发展旅游业,作为商业化的都市,商务旅游是上海发展旅游业的一个重要方向。 一、上海商务旅游的发展现状(一)商务旅游的比重增加 中国加入世贸组织后,已有近40万家海外公司在中国落户。据5财富6向跨国公司的问卷调查,92%的公司表示在若干年内将把地区总部设于中国,其中30%表示首选地是上海。同时, 一些国外商旅企业的进入推动了上海商务旅游的发展。自2002年起,世界展览业三大巨头)))德国汉诺威、意大利米兰、德国法兰克福展览会 有限公司,相继在上海设立了分支机构。2003年9月,世界顶级商务旅游管理公司BT I 也和中国规模最大的旅游企业)))上海锦江国际集团正式结成战略合作伙伴,组建沪上首家中外合资旅行社)))/上海锦江国际BTI 商务旅行有限公司0。 上海作为全国贸易中心,从其商务活动的繁忙中我们可以窥见其发展商务旅游的前景。上海工商行政管理局2002年以来的统计数据表明,上海平均每天都要诞生约170家新企业,同时世界500强的企业中也已有半数入驻了上海。2001年,上海入境的旅游者人数就达200万人次,其中58%为商务客人。而2004年上海的入境旅游已突破400万,首次超过北京,其中商务客人比例达六成以上。对于作为亚洲经济中心之一的上海来说,近年商务游和会议奖励游所占比例的猛增,是其入境旅游人数超过北京的重要原因。 (二)会展业发展迅猛 上海商务旅游的发展空间很大,商务旅游活动的层次和形式都非常多。会展旅游作为商务旅游的一个重要组成部分,最近十多年来有了迅猛发展。近十年来,上海每年举办的国际性活动
出游计划方案
精心整理 篇一：旅游计划书 旅游计划书 一、出发地：甘肃兰州 二、目的地：山东济南 三、旅游人数：2 四、计划旅游景点：大明湖、趵突泉、千佛山、泰山 五、门票：大明湖：30元/人趵突泉：40元/人 六、 七、 八、 九、 ①证件 ②通讯 ③食品 ④衣物 一定要防滑 ⑦防止腿病和跌打损伤 东西能带轻的就带轻的 十、 ， ， 代建筑甚多，素有“一阁、三园、三楼、四祠、六岛、七桥、十亭”之说，所有建筑均建造精美，各具特色。 第一天的白天主要以游览大明湖为主，慢慢品味大明湖的美丽，并拍照留念。游完大明湖后，可以在大明湖周 围品尝山东的特色吃食。晚上的时候可以观赏济南的夜景。 第二天千佛山 千佛山森林公园是名副其实的森林公园。公园内植被茂密，物种繁多，拥有国家重点保护植物及名贵药材60 多种，珍稀鸟类20多种，森林覆盖率达到90%。景区内有5条直径近5公里的山沟，每条沟内均有泉眼顺流 而下且风景各异，各俱 特色。景区内大小瀑布40多个，最高瀑布 落差达到40米，在海拔1100处有2眼千年不
断流不结冰的泉眼奔流不息，堪称千佛山 之神泉，当地百姓传说常喝神泉水能长命 百岁，用神泉水煎药可以治百病。 景区内有古庙遗址、古人居遗址、古 炮台、金象台、石龟、骆驼峰、讲经台、 古溶洞、金蟾峰、一线天、芦苇荡、不见 天、龙王台??等多处历史古迹，听当地百姓讲述千佛山的传说故事三天都讲不 完。北天门之艰险雄奇，可谓鬼斧神工，夺人心魄。千佛山四季旅游各有特色：春看桃花、夏游瀑布、秋赏红叶、冬睬冰雕，为千佛山四绝。千佛山自然景观秀美，地域广阔，可开发建设潜力巨大。现有台商正在洽谈千 佛山投资修庙事项，计划在千佛山投资修建寺庙，把文革中被推平的古庙重新修建将千佛山打造成佛教圣地。 有“ 左右 ，味 ，桥， ，故泰 山有“ 。 至，，更显其庄严、巍峨、葱郁；又多溪泉，故而不乏灵秀与缠绵。缥缈变幻的云雾则使它平添了几分神秘与深奥。 它既有秀丽的麓区、静谧的幽区、开阔的旷区，又有虚幻的妙区、深邃的奥区；还有旭日东升、云海玉盘、晚 霞夕照、黄河金带等十大自然奇观及石坞松涛、对松绝奇、桃园精舍、灵岩胜景等十大自然景观，宛若一幅天 然的山水画卷；人文景观，其布局重点从泰城西南祭地的社首山、蒿里山至告天的玉皇顶，形成“地府”、“人间”、“天堂”三重空间。岱庙是山下泰城中轴线上的主体建筑，前连通天街，后接盘道，形成山城一体。由此 步步登高，渐入佳境，而由“人间”进入“天庭仙界”。 泰山风景以壮丽着称。重叠的山势， 厚重的形体，苍松巨石的烘托，云烟的变 化，使它在雄浑中兼有明丽，静穆中透着
上海房地产总体市场分析现状
静安动力国际企划提案
壹、上海市总体市场现状分析 一、上海房地产市场最新经济政策 1.蓝印户口、住房信贷政策取消从2002年4月1日开始上海市出台的蓝印户口政策正式停止实施。从2002年5月1日起，建行上海分行宣布，将执行新的住房信贷政策。 2.上海调整购房契税规范，取消 政府补贴 2002年9月1日起，本市个人购买普通商品房按成交价格的1.5%征收契税，购买花园住宅按成交价格的3%征收契税。 3.上海高层建筑限“身高”，严 控高度和容积率 上海市政府强调要严格控制高度和容积率，特别是超高层。做好日照环境可行性分析和环境容量、城市景观评价，并适当提高规范。 4.投资50亿元，上海浦东将兴
建首条百公里铁路 上海将与铁道部共同投资50亿元，在浦东建造全程为113公里的铁路预计在2005年与洋山深水港一期工程同步建成，年运输量可达100万规范集装箱。 5.上海——中环线规划工程 为了缓解上海中心城区的道路拥堵，在内环线与外环线之间将建设一条中环线，其中，中环线北段汶水路高架（共和新路—大柏树）工程将在今年年底实施建设。整个中环线（浦西段）可望2005年完成。 6.“三环+三纵三横+十三射”上海中心城区的主体路网络将形成“三环+三纵三横+十三射”的格局，其要点是，内环线以内地区，实现高架道路交通快速疏解，逐步实现中心城“三纵三横”主干道机动车专用道，将非机动车道改建为公交专用道，在内环线之间，加快中环线路网的建设，建成内环线之间十三条放射状道路，与逐步
建设的市域高速公路相衔接。整个技术方案计划在2005年完成。 7.预售商品住房交易执行新规 定 从2002年7月1日起，本市预售商品住房交易将执行新的规定。其中包括预售商品房交付使用时，对共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积的实测结果与合同面积的差异处理办法。 8.市房地产颁布《关于推行上海 市商品房预订协议示范文本的通知》 2002年10月23日，市房地局颁布：房地产开发企业取得商品房预售许可证后进行商品房预订的，均应采用预订协议示范文本，，房地产开发企业自制协议文本的，应报工商部门备案后方可使用。 9.上海市配套商品房建设启动2002年，上海市“100万平方M重大工程配套商品房建设工程”正式启动。首批工程有5块基地共72万平方M。此工程建设拟每年新开工100万平方M，以多层住宅两室一厅建筑面积70平方M
上海新天地项目定位案例
上海新天地项目定位案例 上海的新天地如今已经成为一个有国际知名度的聚会场所,并已经纳入了上海旅游景点的清单里面,更是休闲时尚生活的时尚旅游中心,而其前身则是一处破旧的居民区。而在大连,拥有百年商业氛围积淀的大连市“天津街”,却遭遇了前所未有的危机———销售几近停滞,各项目面临“死盘”的危险。商业地产开发的这一正一反两个案例,或许会对业界有所启迪。 项目定位:上海是一个国际化的大都市,拥有本地、国内和国际访客,因此新天地不是单纯的购物中心,而是时尚的中心。 项目实施:三个阶段———整体策划布局、推广和招商、经营和管理。 整体策划布局:层层推进 第一个阶段初步定位是综合性的。因为当时在整个上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集中在一起。上海当时比较有名的一条路叫衡山路,但是衡山路是很多不同的个体组成,它没有一个整体的投资者和管理者。 第二个阶段的定位是上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点。这个定位希望所有的人来到上海时一定要来看新天地,新天地变成你来上海非要看的地方不可。 第三个阶段定位于一个国际交流和聚会的地点。里面会有很多的活动,很多人会在这个地方聚会,二十几年没见面的朋友都可以在这个地方。 推广和招商:谁是第一批进住的商户很重要 这个跟电影一样,让后面的商家有信心进来,首先有几个大牌“撑场”,让大家知道将会是什么档次的商业,所以谁是第一批的住户很重要,也包括给第一批的商家一个相对优惠的条件。 招商常常需要强调一条:假如只看租金,而不管商家是谁,那这个项目就很难做了,因为商业地产的租金事实上不是发展商自己来定的,而是由市场来决定的———不是因为这个地方的投资成本,也不是因为周边的房租,而是由这个地方能够创造的营业额是多少来决定的。 经营和管理: 整个项目在2001年9月份左右开业。
上海旅游详细计划
紧身的海滩图案小T,宽松的卡通图案Hip-Hop大T都有很多，可以挑一些自己喜 欢的图案，面料要选手感柔软一点的纯棉，紧身的T恤要注意收腰收得好不好，尺寸会不会太小。一般来说T恤也都不贵，最便宜的十几元到最贵的也就六十、七十。 最贵的T恤都是打品牌旗号的，比如有一家粉红豹专卖。虽然不是专柜正品，不过东西还是不错的，据说是照着韩国人下的单子，原厂跟单做的，比起专柜一百多二百多的价格，还是蛮合算的。现在有很多民族风格的吊带，抹胸和裙子，有些很漂亮，价钱也不贵，不过也要注意版型，我朋友买了一件裹胸连衣裙，胸口老是往下滑！还有的高腰线设计的吊带，因为版型不好，腰线下面会蓬着，像孕妇装一样。。裙子一般来说版型问题就不是很严重。还有有一家仿衣恋的也仿得不错。另外靠中 间的位置有些比较正宗的原单款式，可以淘淘，不过比较难还价。三楼是一半摊位是内衣、童装、玩具和生活用品，另外一半摊位还是卖衣服。也有不少摊位可以试衣。三楼有好几家卖各种包包，推荐帆布的，很便宜，可以随便背 背，样子也不错。现在是夏天，还有不少卖草编的包包，也很便宜，搭配大摆裙，蓬蓬裙，民族风格服装都不错。还有几家内衣店，有不少可爱的小kk，质量也不错。还有仿日本千趣 会的内衣，都是蝴蝶结、蕾丝、绉纱的款式，很甜美，多买几件让她算批发价，只要三十几到四十几一套，不过有花边的内衣不适合夏天穿哦。三楼第五排快到头有一家卖内衣和泳衣的，质量款式都不错，据说很多台湾日本的都来此批发，最夸张的是它家的kk都堆成了小山。卖童装的有几家很不错，很多童装，婴儿装都是发到国外的，所以样子很特别，简洁可爱，质地也不错。可惜我用不上，连送人都没地方送。。四楼和五楼都是专门做批发的，虽然不拒绝零售，但是开价很高，基本上拒绝还价。四楼有一家专门做韩国淑女风格服装的，一家卖Miss Sixty牛仔裤和A&F 的T恤，还有一家卖BCBG和Miu Miu等大牌原单，都很灵的。兴旺地下是卖鞋和包的，但是建议大家不要特意去 买。都是仿的，质量大都不好，特别是鞋，穿了脚痛。 那边也有不少吃的东西，不过大多是路边小摊。有一家广莲香（塘沽路649号）的点 心不错，东西便宜，味道又好，就在兴旺后门，出后门往左走，就会看到它家黄色的招牌了。有一家小店卖老鸭汤，总是有很多人排队，有一次看人少就去吃了，觉得好多味精。。还有很多烤肉摊，逛得又累又饿的时候闻着特别香，可是我朋友老是嫌脏，不让我吃，想当初小时候在学校门口天天吃也没拉过肚子。。 七浦路大多数店都不提供试衣，毕竟是做批发的地方。外套还可以直接套了试，夏天贴身的衣服就没办法了。店主可能会叫你先买下来，到厕所去试，不过既然买下来了，就算不合身也不一定能换到合适的，比如说均码，而退货是不太可能的。所以说最好在家里把自己穿着最合身的衣服量一下关键部位的尺寸，比如肩宽、胸围、 腰围、臀围，带个卷尺去量，大多数店主都是同意的。 本次旅行未能去奥特莱斯品牌直销广场，由于位于青浦区，距离市区较远，交通不便只好放弃。 七浦路老兴旺步行至10号线地铁站天潼路站搭10号线（新江湾城方向）价格：3元/ 到海伦路站下换乘4号线（宜山路方向）至上海火车站下4号出口出步人行590米到达上海客运总站。约40分钟。 若寄存行李则折返酒店10号线换2号线（南京东路转）需40分钟，再 沿来时路线返回。时间共约1小时-1小时30分钟。 上海客运总站 父通: 地点: 返程: 2015-05-03 16:502015-05-03 17;55 15*05-03 17:102015-05-03 18:20 2t)L5*05-03 17:3020L5-05-C3 1S:5CF 价格：57元/ 人
及上海房地产市场研究报告
2008年10月全国及上海地区房地产业分析 一、全国房地产运行情况 （-）全国房地产开发完成情况 “0月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长％,增幅比1-9月回落个百分点。英中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长％，比1-9月回落个百分点，占房地产开发投资的比重为転 2008年1-10月全国分地区房地产开发投资情况 单位：百万元 2008年1-10月全国房地产开发完成情况 （二）全国房地产开发资金来源情况 “0月，房地产开发企业本年资金来源30700亿元，同比增长％。其中，国内贷款59“亿元，增长％:企业自筹资金42273亿元，增长％:其他资金11931亿元，同比下降％。 其中，个人按揭贷款2806亿元，下降淙 （三）全国商品房销售和空置情况 "0月，全国商品房销售而积亿平方米，同比下降％。其中，商品住宅销售而积下降%：商品房销售额仃590亿元，同比下降％。貝中，商品住宅销售额下降％。 截至10月末，全国商品房空置面积亿平方米，同比增长％，增幅比1-9月提髙 个百分点。其中，空置商品住宅6335万平方米，同比增长48%,增幅比仁9月提髙个百分点。
（四）全国70个大中城市房屋销售价格指数 10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨％,涨幅比9月份低个百分点：环比F降%□ 2008年1-10月全国分地区商品房销售情况 单位：万平方米，亿元 （1）新建住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅中的普通住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点；髙档住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降％，英中普通住宅销售价格下降％,高档住宅销售价格下降％。 分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格比上月下降%, 1至10月累汁比上年12 月份下降％。 分地区看，新建住宅销售价格同比涨幅在8%以上的城市有4个：海口％、银川％、温州%、金华％：同比价格下降的城市有"个，其中，深圳下降％、广州下降％、重庆下降％、昆明下降％、惠州下降％、南京下降％。和上月相比，70个大中城市中，新建住宅销售价格上涨的有21个，其中湛江上涨％,温州上涨％,艮余19个城市价格涨幅不到1%；价格持平的有14个城市；价格下降的有35个城市（降幅在％%）,英中深圳下降％、广州下降％、桂林下降％、厦门下降％、娈樊下降％。 （2）二手住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分地区看，二手住宅同比价格上涨的城市有55个，英中涨幅较髙的城市有：三亚％、宜昌%、兰州％、太原％、银川％：同比价格下降的城市有15个，其中深圳下降％, 郑州下降％，温州下降％，厦门下降％，重庆下降％。二手住宅环比价格上涨的城市有23个，其中涨幅较髙的城市有：沈阳、海口和西宁均为％,太原和贵阳均为％:二手住宅环比价格下降的城市有29个，其中大理下降％，深圳下降％,乌鲁木齐下降％,呼和浩特下降％,唐山下降％。
房地产市场分析报告 模板
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
嘉兴旅游业分析
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上海旅游计划书范文
上海旅游计划书范文 去旅游之前一定要做好计划，以免到时候手忙脚乱。以下是上海旅游的计划书，有兴趣的朋友看看吧。 酒店推荐如下，算是价格实惠，干净的。 （1）.如家快捷酒店(南京路步行街店) 地址：黄浦区南京东路480号(近福建中路) （2）.布丁酒店(外滩广东路店) 地址：黄浦区广东路440弄9号 （3）.24K国际连锁酒店(南京东路步行街店) 地址：上海市黄浦区福州路555号(近上海书城),近浙江中路 以上算是除去青旅，价格算是优惠的了，差不多200左右标间的。 第一天 城隍庙（豫园）→人民广场（上海博物馆&杜莎夫人蜡像馆等）→南京路步行街→外滩→轮渡到陆家嘴→东方明珠（环球金融&世贸大厦） 1，上午逛城隍庙（黄浦区邑城路1号。地铁10号线可以坐到豫园站），喜欢江南园林的可以逛豫园（位于城隍庙的北面），然后必吃南翔汤包（最有名），顺老街逛出来可以到云南南路吃饭，小绍兴的白斩鸡、五芳斋点心、鲜得来排骨年糕，街中间的路口拐角处有一家新疆烤串也是非常的香，都可以尝尝。
2，逛完城隍庙可以换乘地铁到人民广场，可以上海博物馆馆和杜莎夫人选一个参观，看个人喜好。杜莎夫人蜡像馆（上海市南京西路2-68号新世界商厦10楼），建议门票网团。上海博物馆（黄浦区人民大道201号），免费的。从上海博物馆后门出来往西走2-3分钟就看到上海大剧院（人民大道300号）了，大剧院外形是简洁流畅的几何造型，皇冠般的白色弧形屋顶，古典的户外剧场和空中花园象征着上海吸纳世界文化艺术的博大胸怀。拍完沿着黄陂北路往东再走2-3分钟就是人民公园，这里是旧上海跑马场的一部分。走了半天的路，可以在公园的长椅上歇息一会，对当代艺术有兴趣的可以看看园内的上海当代艺术馆。 3，逛完往前走就是大名鼎鼎的南京路步行街了，第一次来上海旅游的，南京路可是不容错过的。在这条1200多米的步行街上，彩色的铺路砖石、统一的路心售货亭、两边各类时尚流行商店、熙熙攘攘的人群、可爱的观光小火车，以及设计别致的城市雕塑，这些都构成了上海的现代都市风景。 4，南京路走到头就是外滩，现在外滩修的非常漂亮，如果是晚上的话人会非常非常多，在外滩可以坐观光隧道到浦东，也可以坐观光船在浦江上看看上海夜景，个人认为外滩景色在浦东看、浦东景色在外滩看比较好。所以，乘船在浦江中间，看两侧的景色可以一举两得。下了船可以在外滩散步，两边景观灯22：30关，漫步其中，感受夜上海的繁华迤逦；凭栏远眺，还可以看到黄浦江对岸陆家嘴的摩天大楼群。上海最繁华最现代化的一面尽收眼底。
房地产项目及区域市场分析
目录 一、区域市场分析------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析--------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析--------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析--------------------------------------------------------------- 8（四）结论------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析---------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析---------------------------------------------------------- 10（二）项目劣势分析---------------------------------------------------------- 11（三）存在的机会------------------------------------------------------------ 12 (四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 12三、销售方案---------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题-------------------------------------------------------- 13（二）项目定位-------------------------------------------------------------- 14（三）客户定位-------------------------------------------------------------- 14（四）价格方案-------------------------------------------------------------- 14（五）项目建议-------------------------------------------------------------- 15（六）销售策略-------------------------------------------------------------- 15（七）现场包装-------------------------------------------------------------- 19四、宣传推广方案------------------------------------------------------------ 24 （一）媒体选择-------------------------------------------------------------- 24（二）活动行销-------------------------------------------------------------- 27五、公司优势---------------------------------------------------------------- 29