最新-集体建设用地使用权之属性及其有偿流转法律问题探析 精品
集体建设用地使用权流转问题探析
｛占 ｌ 缸金 ｝ Ｊ
２０．（ ） ７中 ０９
集体建设用地 使用 平 叉琉 转 问 题 揉 析
李庆海 梁
摘 要 随着城市化进程的加快， 对土地 的需求急剧上升， 集体土地的流转市场已成为法律无法回避的问题 ， 但是无论是 已 经 实施 的《 土地管 理 法 是 新颁 布 的 （ 权 法》 这一 问题 的立法 显 然都 落后 于现 实 。本文 拟从分 析 关于 集体 土地 的流转 还 （ 物 对
的立 法现 状入 手 ， 我 国警惕 建设 用地 使 用权 流转 问题进 行 了初 步探 析 。 对
关键词
集体建设用地 使 用权
流转
文献 标识 码 ： Ａ 文章 编号 ：０９０ ９ （０ ９ ７３ ５０ １０ ．５２２０ ） ．０ ．１ ０
中图分 类号 ： ４ ２ Ｄ ２
２０ 年 ｌ 月 １日我 国《 ０７ Ｏ 物权 法》 正式 施 行 ，物 权法 》 用益 市 的规 模 日益 扩大 ， 《 对 对土 地 的需求 也逐 步增 加 。另 一方 面 ， 有 拥 物权 部分 进行 了相应 的修 改 ， 是对 于建 设用地 使用权 尤其 是集 集 体 土地 所有 权 的农 村集 体也 希望 手 中 的土地 能 够给 他们 带 了 但 体建 设用地 使用 权的相 关规 定却 并不 十分 完善 ， 依然 回避 了农村 更 多 的经济 利 益 。 建设 用地 隐性市 场无序 而混 乱 的现实 ， 造成 了这 一 问题 上法 律 的 三、 集体 建设 用 地使 用权流 转制 度构 建 的几 点思 考 对 缺失 ， 一方 面 使得我 国 的土地 资源 大 量流 失 ， 另一 方面 农 民却无 （ ） 一 明确 建设 用地使 用权 流转 的主 体 法从 自己的土 地上 获得 相应 的利 益 。 尽 管 我 国对于 集 体土 地 的所有 权主 体 规定 为 农村 集体 经 济 关 于我 国集体 建设 用地 使 用权 规定 的现 状 组 织 ， 是 对农 村集 体经 济组 织的 界定 却并 不完 善 。尽 管 ＣＩ 但 －地 ＝ 《 物权 法》 十二章 “ 第 建设 用 地使用 权” ， 对 国家 所有 土地 管理 法》 中 仅 中将这 种集 体组织规 定 为乡（ ） 民集体 、 镇 农 村农 民集体 和 的建 设用 地使 用权 作 出了详 细规 定 ， 而对 集体 所有 的建 设用 地 ， 村 内两个 以上 农村 集体经 济 组织 的农 民集 体 ， 么 到底是 哪～ 级 那 仅在 第 １１ 指 出“ ５条 依照 土地 管 理法 等法 律规 定办 理 ” 那么 ， 。 根 的集 体能够 作为使用权 流转 的主体从而直 接参 与到市场 中去 呢？ 据我 国 《 土地 管 理法》 ４ 第 ３条 ， 体建 设用 地仅 在举 办 乡镇 企业 笔者 认 为综合 各种 条件 ， 集 以村 内农村集 体经 济 组织也 就是 村 民小 和村 民建 设住 宅 ， 者 乡（ 村 公共 设 施和 公益 事业 建 设两 种方 组作 为 使用 权流 转 的主体 较为 合适 。 或 镇） 一方 面 ， 民小组 作 为最基 村 式下 可 以使用 。第 ６ 条 “ 民集 体所 有 的土地 的使 用 权不 得 出 ３ 农 本 的农 村集 体 组织 ， 们与 土 地的利 益关 系 去最 为密 切 ， 他 能够 实 让 、 让或者 出租 用于 非农 业 建设 ， 是 ， 合土 地利 用 总体 规划 际 的考 量流 转行 为所 带来 的影 响 ， 减交 易程 序 ， 转 但 符 缩 有利 于交 易 的 并依 法取 得建 设用地 的企业 ， 因破 产 、 兼并 等情 形致 使 土地 使用 灵 活进 行 ， 小 不经济 行 为 ， 到土地 资源 和 其他 要素 的合 理配 减 达 权 依 法发 生转 移 的除外 ” 。第 ６ 条 “ Ｏ 农村 集 体经济 组 织使用 乡 置 和有 效利 用 。 一方 面 ， 另 他们 作为主 体 能够 自觉 地 维护 自身 的 （ ）土地 利用 总 体规 划确 定 的建设 用 地兴 办企 业或 者 与其 他单 利益 ， 高 维权 意识 ， 镇 提 从而 有助 于防止 在集 体 土地 使用 权流 转过 位 、 人 以土地 使用 权入 股 、 个 联营 等形 式共 同举 办 企业 的， 当持 程 中产 生腐 败现 象 ， 应 维护 交易 的公 平有序 进 行 。 有关批 准 文件， 向县级 以上地 方人 民政 府土 地行 政主 管 部 门提 出 （ ） 二 完善建 设用 地使 用权 流转 的登 记制 度 申请， 照 省、 按 自治区、 辖市 规定 的批 准权 限， 直 由县级 以上地 方人 土 地作 为不 动产 的重要 组成部分 ， 的物权 公示 方式— —登 它 民政府 批准 ； 中， 及 占用农 用地 的， 本法 第 ４ 其 涉 依照 ４条 的规 定办 记 是十 分重 要 的。 在集 体建 设用 地使 用权 流转 制 度 的登记 中 ， 以 理审批 手 续” 。 下 几 点是 必须 明确 的。第 一 、必须 明确 登 记权 利 流转 的双 方 主 通 过这 些规 定我们 不难 看 出， 国对 于 集体 建设用 地 的流转 体 。 体 建设 用地 使用 权一 旦可 以流 转 ， 所 有权 和 使用权 就 发 我 集 其 的控制 几 近于 禁止 。 主 要体 现在 ： 集体 建设 用地 的 主体 限制 生 了分 离 ， 于集 体 建设用 地 的所有 权 人是 谁 ， 用权 人 是谁 都 这 一 对 使 严 格 。该 主 体只 能是 农村 集 体组 织所 兴 办 的企业 或 者农 村集 体 必 须做 到严 格登 记 ， 防止发 生 因权属 不 明而产 生 的纠 纷 。第二 、 组织 的成 员， 而其 中集体 组织 的成 员对集 体 建设用 地 的使用 仅 限 对 集体 建设 用地 的范 围和 用途 须 登记 。 交 易过 程 中 ， 须要 明 在 必 于建 设住 宅 ， 也就是 宅基 地 。 他 单位 和个 人仅 能 以入股 或 者联 确 交 易土地 的 性质 ， 否属 于 可 以交易 的种 类 ， 其 是 防止 为追 求利 益 营的 形式 使用 建设用 地 。 二建 设用 地 的使用 方 式受 限 ， 限于举 滥 用集 体土 地 的交 易权 ， 仅 甚至 破坏 耕地 。 于交 易土 地 的用途 也 对 办乡 镇企 业和 村 民建设 住宅 ， 者 乡（ 村 公共 设施 和 公益 事业 应 作 登记 ， 或 镇） 不得 擅 自改变 交 易土地 的用 途 ， 必须 要符 合土 地利 用 建设 。 大 大降低 了农 村土 地 的利 用效 率 ， 这 不利 于农 村 经济 的发 的 总体 规 划 对于 集 体土 地使 用权 的 出让 方式 和 有偿 使 用期 限 可 以借 鉴 国有 土地 出让 的有 关规 定来 制定 。 展 。三是 对集 体 建设 用地 的流转 条件 做 了 几乎 与禁 止 的规 定 。 （ ） 三 完善 建设 用地使 用权 流 转的 利益 分配 机 制 农 民集 体所 有的土 地 的使用 权不 得 出让 、 让或者 出租 仅仅 在取 转 建设用 地使 用权 的流转 的最 终 目的就是 盘活 农村 经济 ， 扩大 得建 设用 地 的企业 ， 因破 产 、 兼并 等情 形致 使土 地 使用 权依 法发 从而 使农 民， 农村 从 中获得 利益 ， 以利益 分配 所 生转 移 的情况 下 或者 是集 体 建 设用地 被 征 收为 国有 的 情况 下才 土 地 的经济 效益 ， 机 制 的确 定就 尤为 重要 。 笔者 认为 在这 个体 制 中 ， 村集 体 组织 农 可 以发生 流转 。 也 就 是村 民小 组应 该是 最大 的受 益者 ， 在此 基 础上 ， 调集 体建 协 二、 集体建 设用 地 使用 权流 转 的必 要性 设 用地 使用 权人 和所有 人 的利益 关系 ， 土地 交 易的 一级市 场 中 在 （ ） 一 完善 我 国法律 制度 的 需要 而 政 对建 设用 地 使用 权 的严 格 限制 使得 我 国相 关法 律 的规 定之 让 两 者达 到利 益 的平衡 。 该利益 体制 中不应 包括 政府 机构 ， 间矛 盾重 重 。 国 《 我 宪法》 明确 规 定土地 的使用 权可 以依法转 让 ， 府 机构 本 身不能 作为 这种交 易 的主体 ， 只能对 该 种交 易做一 定程 《 土地 管 理法》 也有类似 的规 定 ， 么 《 地 管理 法》 中 那 土 中第 ４ 、３ 度 上 的指 导和 监督 ， 以不 应从 中获益 。另外 ， 旦政 府涉 及到 ３６ 所 一 条的规 定无 疑是 对宪法 的违 背 ， 种 明显应 该无 效 的法律 规定却 了具 体 的利 益分 配之 中 ，那 么有 关政 策 的 公正 性就 不 能得 到维 这 从 影 在堂 而皇 之 的发 生着效 力 。 另外 ， 这种 规 定也 侵害 了集 体 土地 的 持 ， 而滋 生 腐败 ， 响交 易的有 序进 行 。
《2024年我国农村土地承包经营权流转法律问题研究》范文
《我国农村土地承包经营权流转法律问题研究》篇一一、引言随着中国农村经济的不断发展和农村改革的深入推进，农村土地承包经营权流转已成为农村经济发展中不可或缺的一部分。
农村土地承包经营权流转不仅关系到农民的切身利益，也关系到农村经济的持续健康发展。
因此，研究我国农村土地承包经营权流转的法律问题，对于推动农村经济发展、保障农民权益、促进社会和谐稳定具有重要意义。
二、农村土地承包经营权流转的背景与现状农村土地承包经营权流转是指农民将其依法享有的土地承包经营权，通过转让、出租、入股等方式，流转给其他个人或组织进行经营管理的行为。
近年来，随着城市化进程的加快和农业现代化的推进，农村土地承包经营权流转呈现出快速增长的趋势。
然而，在流转过程中也出现了一些法律问题，如流转程序不规范、权益保障不力、合同履行不严格等。
三、农村土地承包经营权流转的法律问题分析（一）流转程序不规范当前，农村土地承包经营权流转程序存在不规范的现象。
一些地方在流转过程中，缺乏有效的监管机制，导致流转程序混乱，甚至出现违法流转的情况。
这既损害了农民的合法权益，也影响了农村经济的健康发展。
（二）权益保障不力在农村土地承包经营权流转过程中，农民的权益保障问题尤为突出。
由于法律制度不完善、执法力度不够等原因，农民在流转过程中往往面临权益受损的风险。
例如，一些地方在流转过程中忽视农民的知情权、参与权和收益权，导致农民无法充分享受土地流转带来的收益。
（三）合同履行不严格合同是农村土地承包经营权流转的基础。
然而，在实际操作中，由于缺乏有效的合同管理机制和合同履行监督机制，导致合同履行不严格的问题较为突出。
一些流转双方在签订合同后，未能严格按照合同约定履行义务，甚至出现违约行为，给双方带来损失。
四、完善农村土地承包经营权流转法律问题的对策建议（一）规范流转程序为规范农村土地承包经营权流转程序，应建立健全的监管机制。
一方面，要加强政府对流转过程的监管，确保流转程序合法合规；另一方面，要推动建立行业自律组织，加强行业自律和规范。
集体建设用地使用权流转法律问题新探
定 农 村 的土 地 属于 集 体所 有 。
从历史发 展来看， 新 中国成立以来农村集体建设用地流
农村集体建设用地使用权流转的制度变迁
农村集体建设 用地使用权流转， 一般是指集体土地 的权
利人 （ 包括 所 有权 人 及使 用权 人 ） ， 在 不 改变 集 体 土 地 属性 的
法 治视 点
Ｔｈｅ ｒ ｕｌ ｅ ｏ ｆ Ｌａ ｗ Ｐｅ ｒ ｓ ｐｅ ｃ ｔ ｉ ｖｅ
集体 建设用地 使用权 流 转 法律 问题 新探
口 雷兰 张 晓怡
【 摘要 】 从集体建设用地使用权流转的现实意义出 发， 在公平与效率 原则指导下， 利用法理学的原理， 对我国农村集
体建设 用地土地流转的制度变迁、 现行 法律态度与集体土地 流转实践存在 的矛盾、 集体 土地流转的可行性等问题作 出思考和分析， 并提 出完善现行法律体系的立法建议 。
行 公有化 管理 ， 农 民土 地 彻 底 被 收 回 ， １ ９ ６ ２ 年 《 人 民 公社 六 十 乡镇 企业用地可以依法进行流转， 并且法律对其启动流转 的条
条》 的通 过， 标志着 “ 三级所有、 队为基础 ” 的农村集体所有制 件还作出了特别严苛的规定。 因此在实践中， 依法流转 的规定 最终得以确立； 这个时期， 过分强调以牺 牲农 业来 发展 工业 ， 就变得形同虚设。 二是农村集体建设用地使用权 的隐性流转。
现行法律对集体土地进入市场自由流转的禁止性规定， 更加突 明确 包产 到 户的 社会 主 义性 质 ， 打 破 了延 续二 十多年 的 三 级 所
显 了城 乡之 间建 设 用地 结 构 性 短缺 的矛盾 ， 严重 制 约着 我 国经 有 、 队为 基 础 的传 统 体 制 ； 同年 １ ２ 月， 修 正后 的 《 宪 法 》明确 规
关于集体建设用地直接入市流转的分析和思考
转 这对我国的土地制 度改革以及城 乡一体化发 展具 国家土地所有权 � 有重 要意义
体在一定年限 内统一出让 给土地使用者 并根据"谁投 � � 资 谁 受益 "和公平 分配 的原则 按一 定比例 给予 原土
� 集体建设用地流转的现状分析
� � 地所有者或使 用者 乡镇基 础设施投资者 合理的补偿
法上 的欠缺,必然导致 农民集体所 有土地的主体 虚位, 时 ,第 条 规定 "任何 单位和 个人 进行建 设,需 要使 �
� � � 使其 在行使上归属不清 地方政府或 农村集体经 济组 用土地的 � ,必须依法申 请使用国有土地 " 也就是说 ,
织, 常常将下级集体经 济组织所有的 土地上收为 本级
模式 断性,没有走出"转权让利 "的困 境 "保权让 利"� "保权让利"模式是 指以土地所有 权与土地使 用权 分 离为原则 在 保留集体 建设用 地所有权 不变的基 础 集体建设 用地流转中存在的问题 法律上的障碍 据统计 ,
上, 按照一定程序允许 集体建设用地 � 在符合规划 的条 第 一,对集体建设用地能 否流转的限 制
现国 有土地和集体土地的 产权平等性 , 导致集体 土地 划区外提高土地权 利市场化程 度 � 处于 产权弱化的状态 最后,这种模式增加了政 府的征 地负 担,也 加剧了由征地引起的社会矛 盾
制度创新的全局考 虑, 但实际 上在规划区 内还是强调 一种产权, 即强 调在建设规划 区内保持国 有土地的垄
三条规定,集体 建设用地使 用权流转只限 于"农村集体 经济组织以土地使 用权入股, 联营等形式 共同举办企 业的"以及"符合 土地利用总体 规划并依法 取得建设用 地的企业因破产 , 兼并等情形 致使土地使 用权依法发 除 此之外,集体经 济组织成员
论农村集体经营性建设用地使用权
论农村集体经营性建设用地使用权一、概述农村集体经营性建设用地使用权，作为农村土地制度的重要组成部分，近年来随着我国土地制度改革的深入而逐渐受到关注。
这一权利涉及到农村集体经济组织以兴办企业或入股、联营等方式与他人共同开展生产经营等非农建设活动，对于促进农村经济发展、增加农民收入具有重要意义。
从概念上讲，农村集体经营性建设用地使用权是指在坚持农民集体所有权不动摇的前提下，农村集体经济组织或农民个人依法享有在集体土地上进行非农建设的权利。
这一权利既体现了土地的公有制性质，又赋予了农村集体经济组织和个人一定的经营自主权。
从法律地位来看，农村集体经营性建设用地使用权在《物权法》、《土地管理法》等相关法律中有所规定，虽然具体表述和内涵可能有所差异，但都明确了其在土地权利体系中的地位和作用。
随着土地制度改革的不断推进，农村集体经营性建设用地使用权的法律地位将更加明确，权益保障也将更加有力。
从实践层面来看，农村集体经营性建设用地使用权的实现面临着诸多挑战和机遇。
一方面，随着城市化进程的加快和乡村振兴战略的实施，农村集体经营性建设用地需求不断增加另一方面，由于土地制度的复杂性和历史遗留问题的影响，农村集体经营性建设用地使用权的流转和利用仍受到一定限制。
如何在保障农民权益的同时，推动农村集体经营性建设用地使用权的合理流转和有效利用，是当前土地制度改革的重要课题。
农村集体经营性建设用地使用权作为土地制度改革的重要内容，既具有深厚的理论基础，又面临着迫切的现实需求。
未来，随着相关政策的不断完善和实践经验的不断积累，农村集体经营性建设用地使用权将在促进农村经济发展、增加农民收入等方面发挥更加重要的作用。
1. 农村集体经营性建设用地的定义与背景农村集体经营性建设用地，作为具有生产经营性质的农村建设用地，其定义源于我国土地管理法律法规的划分。
根据新《土地管理法》的相关规定，我国土地被划分为农用地、建设用地和未利用地三种类型。
明确农民集体主权为前提的农村集体建设用地流转问题探析——以上海市T村为例
明 确 农 民 集 体 主 权 为 前 提 的 农 村
集 体 建 设 用 地 流 转 问 题 探 析
以上 海市 Ｔ村 为 例
华 东理 工大 学 张 歌 研 究生 纪晓岚 教授
摘要： 的十七 党 届三中 全会明确了 建立城乡 统一的 土地市场。 允许农 体建设用 村集 地流转的农村土地改革
地作价入股、 土地合作联营、 土地抵押、 土地司法裁定和
到位等问 而且对于推动城乡一体化平衡发展， 题， 缩小
城市居民 与农村居民 收入差距具有 重要作用。
虽 然农村集体土地使用权的流转已是大势所趋， 但
是如何建立一个有序健康的流转市场是值得研究的。
对于集体土地也只是刚刚允许其通过不同方式进行流
定义看出， 集体建设用地既不是国家所有， 也不是农用 地， 它是依法批准的建设用地， 并且该用地的所有权属 于农民 集体， 而不是属于国 所谓农村集体建设用地 家。
针对这些问 把多余的 题， 农村集体土地做活， 流转入市，
统一规模经营， 对于提高农村土地利用率， 增加农村土
地的劳动产出 活 量， 跃农村的发展具有重大意义。集体 建设用地的流转， 不仅使农村的各生产要素有效配置， 而且促使农民向城镇集中， 工业向园区集中， 加快了新
的 提高等都会带来积极效应。开放农村集体建设用地 流转市场， 也为城市建设用地供给提供另一来源， 在农
村用地上可以 提高其节约集约 利用水平， 并保证农民 土 地权利在经济上得到实现。
一
民 得不 利益 到保障的现象也屡见不鲜。在推进农村集
体 建设用地的 流转的 过程中， 首先要明确农民 集体的所
农村集体建设用地使用权流转问题探析
３ 耕地 保护 制度 受到冲 击 ． 过去 ， 村集 体建 设用 地 流转 必须 通过 征地 农 途径 ， 低 进 高 出 ” “ 的特 点突 出 ， 征地 前 后 土 地价
、
开放 、
律 明确 的
当通 过土
土地市场
Ｃ 丁 Ａ耻舭 Ｅ 咂 ＨⅣ ｓ
３ 建立 健全 配 套制度 ， 格规 范 集体 建 设用 ． 严
集 体建 设用 地 私 下 流转 ，得 不 到 法律 的保
１加快 法制 建设 ， ． 为流 转提 供法律 保 障
通 过 立法 或 修 改 、 善 相 关 法 律法 规 ， 除 完 废 对 农 村集 体所 有 土地 的歧 视性 规 定 ， 明确农 村 集 体土 地 与 国有 土 地 同地 、 同价 、 同权 ， 面推 行 集 全 体建 设用地 使用 权流 转 。 在符 合土 地利用 规划 和 用途 管制 的前 提 下 ， 允许 农村 集体 土地 和 国有 土 地一 样通 过 出让 、 租赁 等 方式 向用 地单 位有 偿 提
一
农村 集体 建 设用地 是指 依照 法律 程序 申请 、
经 国土 资源 管理 部 门批 准 的 、 用集 体所 有 的农 使
村非 农 建 设用 地 ， 主要 包 括 农 民住 宅 用 地 、 乡镇 企业 建设 用地 、 乡镇或 村级 公共 设 施及 公益 事业 用地 。当前 农村集 体 建设用 地流 转一 直处于 初始 阶段 ， 主要 体现 为 以下 几种 形式 。
为 出租主 体 ， 集 体建 设用 地使 用权 或厂 房 出租 将
给 企业 或个 人 ， 体收 取租 金 。 二 ， 设用 地使 集 其 建 用 者 为 出租主 体 ， 主要 表现 为村 办 企业 以全 部或 部分 土地 出租 ， 以收取 租金 为企业 盈利 。 其三 ， 农
《2024年我国农村土地承包经营权流转法律问题研究》范文
《我国农村土地承包经营权流转法律问题研究》篇一一、引言随着中国农村经济的快速发展和农村改革的不断深入，农村土地承包经营权流转成为了重要的议题。
我国农村土地承包经营权流转制度的实施，对推动农业现代化、提高农村经济发展效率以及保护农民合法权益等方面均具有重要意义。
然而，在实际操作过程中，也存在一系列的法律问题需要我们去研究、探讨和解决。
二、我国农村土地承包经营权流转的法律背景及意义我国的农村土地承包经营权流转是指农村集体经济组织内部，按照法律规定和合同约定，将土地承包经营权转移给其他个人或组织的行为。
这一制度的实施，有利于优化土地资源配置，提高农业生产效率，促进农村经济发展。
同时，这也是实现农村土地集体所有制向市场经济转型的重要步骤。
三、农村土地承包经营权流转中的法律问题（一）流转程序不规范目前，农村土地承包经营权流转的法律法规尚未完善，一些地区在流转过程中存在程序不规范的现象，如未按规定进行流转登记、合同内容不完整等。
这不仅可能导致农民的合法权益受到侵害，也可能引发土地资源的浪费和低效使用。
（二）农民权益保护不足在土地承包经营权流转过程中，农民的权益往往容易被忽视。
如一些地方在流转过程中，未对农民进行充分的信息披露和征询意见，导致农民在不知情或被迫的情况下失去土地承包经营权。
此外，对于流转后的土地使用情况，也缺乏有效的监督机制来保护农民的合法权益。
（三）法律法规不完善虽然我国已经出台了一系列关于农村土地承包经营权流转的法律法规，但在实际操作中仍存在一些法律空白和模糊地带。
例如，对于流转期限、流转价格、纠纷解决机制等方面的规定还不够明确，这给土地承包经营权流转带来了法律风险。
四、解决农村土地承包经营权流转法律问题的对策建议（一）完善法律法规体系应进一步完善农村土地承包经营权流转的法律法规体系，明确流转程序、合同内容、流转期限、流转价格、纠纷解决机制等方面的规定。
同时，要加强法律法规的宣传和普及工作，提高农民的法律意识和维权能力。
关于集体建设用地使用权流转的法律思考
集 体 建 设 用 地 使 用 权 的 流 转 是 在 法 律 限 制 的 “ 色 地 灰 带 ” 行 的 ， 乏 合 理 的 规 制 ， 于 杂 乱 无 序 的状 态 ， 免 存 进 缺 处 难
作 者 简 介 ： 雪 原 （９ ７一） 女 ， 任 １６ ， 山西 平 遥人 ， 山西 警 官 职 业 学院 副 教 授 。
２１ ０ １年 ４ 月
山西 警 官 高 等 专 科 学 校 学报
Ｊ ｕｎ ｌ ｆ ｈ ｎＸ ｏｉｅＡ ａ ｅ ｏ ｒａ ｏ ａ ｉ ｌ ｃ ｄ ｎ Ｓ Ｐ ｃ
Ａｐ ． ２ １ ｒ ， ０１ Ｖ０ ＿ ９ Ｎｏ． ｌ１ ２
１ ９卷
第 ２期
【 法学研究】
关 于 集 体 建 设 用 地 使 用 权 流 转 的 法 律 思 考
集 体 建 设 用 地 使 用 权 的 自行 流转 中 ， 益 主 体受 流 转 利 利 益 的驱 动 ， 法 用 地 屡 屡 发 生 。集 体 经 济 组 织 和农 民 追 逐 利 违 益 而 忽 视 对 耕 地 的 保 护 ， 经 批 准 随 意 占 用 耕 地 并 让 、 未 转
让 、 租 用 于 非 农 建 设 ， 批 多 占 、 价 出 让 、 让 和 出 租 农 出 少 低 转
加 。 由此 可 见 ， 体 建 设 用 地 的 公 开 流 转 是 全 社 会 的 价 值 取 集 向， 势在 必行 。 ・
支付机关干部工 资福利 的财源 ， 而失地农 民的长效 的利益 却
无 法得 到保 障 。 （ ） 国 家 建设 用地 使 用 权 的 流 转 市 场 形成 冲击 三 对
（ ）土地 市场 供 需 矛盾 是 经 济 动 力 一
基 于 城 乡二 元 经 济 结 构 体 制 之 下 所 形 成 的 城 乡 土 地 的
我国集体建设用地使用权流转探论
Ｖ １５ Ｎ ． １ ｏ ． ｏ １
Ｎ０ ． ２ ０ ｖ ０６
我 国集体建设 用地使 用权 流转探论
王 朝 力 口
（ 广州大学 法学院， 东 广州 ５００ ） 广 １０６
摘 要 ： 为我 国农村 集体 土地 重要组 成部 分 的 集体 建 设 用地 ， 所 有权 具 有 不 完整性 ， 作 其 其使
、
集体建设用地 的属性及其法律调整
土地产 权关 系 明晰 、 体 界定 明确 是集 体 建设 主
用地使用权流转有序进行的前提条件 。集体建设用 地是农村集体土地的重要组成部分 ， 国现行法律 我 规定农村集体土地属于村民集体所有 。而集体土地 作为国家领土的一部分 ， 既是国家要素， 又是生产要 素， 国家在管理土地上 ， 可以行使土地 的权利 ， 且其 权利高于一般土地所有人 。呵见， 集体土地所有权 与具有完整性 、 自主性 与 自治性 的一般 民法语境中 的所有权是不 同的。凶而， 当国家出于公共利益需 要使用集体所有的土地时 ， 国家只需要通过行政行 为强制性征收集 体土地 即可 ， 而无须考虑集体的意 志。另据现行法律规定 ， 集体所有的土地 ， 只有经曰 家征收转为国有土地后 ， 才能出让 、 转让。美国经济 学家德姆塞茨认为 ， 完整的所有权是 由一组未加限
场 的 全 面接 轨 。
关键词 ： 集体建 设 用地 ；有偿 流转 ；政 府职责
中图分类 号 ： ０ ． Ｆ３１２
文献标识码 ： Ａ
文章编 号 ：６ ｌ ９Ｘ（０６ １ 一 ０ ９— ５ ｌ７ 一３４ ２０ ） ｌ ０２ ０
随着市 场经 济 的发 展 ， 地 已进 入 经 济 活 动 的 土
用权作 为 一种 土地 用益物权 ， 合 法进 入 市场 有偿 流 转 。 集体 建设 用 地使 用权 流转 的 主要 内容 由 应 法律 明确规 定 。 国家对 集体建 设用地 须依 法征 收并 实行 市场性补偿 。政 府在 集体 建设 用地 使 用权
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集体建设用地使用权之属性及其有偿流转法律问题探析集体建设用地使用权之属性及其有偿流转法律问题探析
佘卫刚
一、社会主义新农村建设中的不和谐因素
近年来，三农问题一直被称为中国经济社会发展问题的重中之重，新一届领导集体提出社会主义新农村建设。
随科学理论思想转变为强大的实践武器，中国经济社会，尤其是农村面貌将会出现巨大的变化。
但目前现实社会中，仍存在着严重影响农村经济社会发展的矛盾
一城市化进程加速化与农地锐减的矛盾
经济发展必然促进城市化进程发展城市化水平不断提高，城市数量不断增加、城市规模不断扩大，又必然需要大量建设用地。
据报中国城市化水平1995年为29，到2000年为35，而到2019年则为45左右。
纵观中国建国以来城市发展与耕地变化简史，可以看出，从1957年到1997年间，耕地从112百万公顷下降到95百万公顷，年减少近1，000，000万公顷[1]。
这严重冲击保护耕地的国策。
二农民土地被征获得极少的补偿金与国家土地使用权出让而获得巨额差价的矛盾
我国土地管理法律体系规定了农地只有被国家征才能进入地市，这样就使得国家垄断土地一级市场，造成国家对农地使用权的不当干预，无偿的取得农村集体土地转为建设用地后的增值收益，而收益返还用于农村建设的却是其中极少的一部分。
从而政府、乡镇干部与农民间的关系对立，矛盾尖锐。
三农地使用权之流转趋势与国家法律规范严格限制间的矛盾
以土地管理法为主的法律体系对农村集体土地使用权流转是严格禁止、限制的，只有极少数情况例外，但也有严格的限制条件。
但现实中，这些禁限基本处于失灵状态，各地农地流转隐形市场大量存在。