物业公司物业前期介入四大阶段243条优化建议

1 / 19 物业前期参谋四大阶段 一、初始设计阶段 1. 设备机房 1.1中控室

1.2配电室、发电机室、空调机房 2 / 19

1.3设备房墙地面 2.出入口 2.1出入口在满足规划的同时，数量宜偏少。 2.2根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营。

2.3车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开。如设置为多个车库宜采用通道相连，尽可能减少小区设置车库出入口，有条件的按特级车库标准。

2.4商业、soho楼人、车出入口应分开设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，防止不好找出入口而导致车不入库。

2.5形成收水口的组团大门等应设置截水沟。

3.生活、建筑垃圾收集点 3.1与住宅间距适宜，应考虑风向因素，一般间距住宅20-30米左右为宜。 3.2臭气排放不影响住宅和商业。 3.3露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度。 3.4根据地域不同特点设置于地下室的，要考虑排风、除渣车的通行。 3 / 19

3.5设置照明、清洁水、排水沟，动力电源根据垃圾箱形式需要而定。 3.6一般一个项目设置一个垃圾站，有条件宜居中，距项目最远点不宜超过1.5KM，建筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置。

4.院落围墙 4.1围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。

4.3铁艺围墙栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm，顶部有矛尖。 4.4实体围墙面层不使用浅色材料。 4.5不采用强度较低的围网、栅栏等。

5.人车交通流 5.1宜采用人车分流。 5.2车行宜直接进入车库。 5.3楼栋与车库设置相连通道。

6.配套设施〔学校、幼儿园、会所、泳池等〕 6.1项目相对集中位置 。 6.2独立管理，出入口单独向小区外。 6.3面向小区外、水电气单独计量。 6.4会所宜办理独立产权，商业性质。 4 / 19

7.物业用房 7.1管理处、客户中心一般合并设置在小区相对集中位置，客户中心设在平街层，面向小区外，有停车条件，客户中心与管理处办公主要房间有自然采光条件。配置专用的装修接待室。

7.2工程、绿化、保洁用房考虑效劳半径宜设置在小区相对集中位置，可设置在地下或架空层，根据业态设值班点及保洁间，工程用房与配电室距离不宜太远。

7.3保安用房需有采光条件，根据小区面积可集中或分开设置，数量以1-2个点为宜，对业主影响小，宜设置独立向外的出入通道。

7.4过渡性物业用房位置根据实际考虑，但需考虑永久性用房建成之前的管理使用需要。

7.5预留自然通风良好且不影园区观感的库房被服晾晒空间。

8公共卫生间、保洁间 8.1公共卫生间

8.2保洁间 5 / 19

二、施工图纸阶段 1.土建局部 1.1车库图纸设计

长于10米坡道设置3道截水沟〔入口与环境交界处、中部滴水檐处、底部与车库地坪交界处〕，雨量较大的地区做适当增加。

坡度≥8%的车道，宜考虑减震、防滑措施。宜采用双组分改性树脂刚玉混合防滑减震材料。

排水沟采用混凝土浇筑，高分子合成材料水箅子。 与设备房相连的管沟应采用防渗水和返水措施。 6 / 19

采用防臭井盖。提排设置超高水位报警信号到中控室〔提排不能设置在业主产权围〕。

提排泵坑盖采用轻质材料。必须采用水泥盖的其提排井盖应利于方便开启，重量不得超过50kg ，且应设置提升着力挂件〔或孔〕。

深度大于1.2米的必须设计爬梯。

1.2设备房平面布置 1.3管井及楼层设备间 2.建筑强电 2.1光源选择及控制回路 7 / 19

2.2发电机 3.建筑弱电 3.1户对讲门机 8 / 19

3.2户报警 3.3监控设备

3.4周界报警 9 / 19 4.给排水局部

4.1保洁取水点

4.2绿化保洁供水 10 / 19

5.景观局部 5.1水体数量及体量

5.2园区排水设计 5.3游泳池及配套用房

三、工程建立阶段 11 / 19

1.土建局部 1.1商业及住宅烟道

1.2空调机安装位置 12 / 19 2.建筑强电 2.1维修、社区活动电源及节日彩灯电源

2.2建筑光荣照明 3.建筑弱电 3.1巡更系统

3.2车管系统 13 / 19

3.3 门禁系统 4.给排水 4.1消防末端试水装置、阀门位置

4.2下沉式花园排水 14 / 19

5暖通局部 5.1户式中央空调室外机

5.2天然气管网

5.3道保温材料

〔六〕景观局部 A、景观围墙样式 193、围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。 194、高度不低于2.2米，纵向1.5米围无攀爬支撑点。 195、铁艺围墙栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm，顶部有矛尖。 196、实体围墙面层不使用浅色材料。 15 / 19

B、康体娱乐设施 197、独立设置的网球、篮球等有平安风险的运动项目，须有效平安防护措施。

198、设施于景观中的健身娱乐设施，按每200米半径围设置一组且不影响景观和业主的私密性。地面设置平安地胶，与园区的通道之间用丁步石连接。安装结实且入土埋设的构件应做防腐处理。应设置器材使用须知告示牌。

C、硬景铺装 199、石材选择：耐脏、防滑。 200、花台等外外表材料：不宜采用涂料或浅色涂料。 201、车道及露天停车场：宜采用沥青路面，如采用砖铺贴，砖厚度不低于5CM。

202、软景有人员经过的位置设丁步石。 D、公区设施设备 203、位置要求：非业主使用的设备设施〔如公区水表、车库通风井、天然气调压箱、配电箱等〕或室外消防栓不能安装在业主产权围。

四、项目验收阶段 〔一〕土建局部 A、房间几何尺寸检查 204、天棚是否平整，误差是否在规要求。 205、墙面是否竖直，阴阳角是否垂直，窗台是否有大小头。 16 / 19

206、地面水平度检查是否符合规要求。 B、墙面空鼓裂纹检查 206、墙面空鼓情况检查，并进展修补。 207、裂纹检查，确定不是结构性裂纹，并对裂纹进展修补。 C、门窗安装及成品保护情况检查 208、检查门窗安装情况，开闭是否平顺，及时调节 209、门窗型材是否有划痕，玻璃是否有划痕，如果超过规，需进展更换 210、门窗型材，入户门是否有撞伤变形，需及时进展返厂。

〔二〕强电安装局部验收 A、强电配电箱安装情况检查 211、配电箱各线路是否接线正确，保证不出现短路情况。 212、配电箱开关排布是否美观，整齐。 B、各房间强电安装检查 213、各房间强电是否贯穿，强电穿墙和穿管情况是否规。 214、插座是否安装美观，电路是否通畅。 〔三〕弱电安装局部验收 A、弱电配电箱情况检查 215、弱电配电箱安装位置是否适宜，安装是否稳固，有无破损。 216、弱电项目是否齐全，、网络、电视等有无漏接。 B、户对讲和安防设备情况检查。 17 / 19

217、户对讲设备是否安装到位，包括位置是否适宜，是否工作正常，有无破损。

218、红外感测探头〔如有〕安装位置是否适宜，工作是否正常。 219、紧急报警按钮是否配置到位。

〔四〕给排水局部验收 A、蓄水试验及防水测试 220、卫生间15天以上蓄水试验，保证卫生间无渗漏。 221、厨房，阳台等局部局部防水是否处理到位。 222、外墙防水测试，重点关注窗框等是否有渗水情况。 B、给水管道安装情况 223、给水管道安装是否整齐、美观，管道位置有无挡住其他功能设备。 224、管道接头是否整齐，有无渗漏。 225、入户总阀安装情况检查。 226、管道压力测试，有无渗漏等。 C、落水管道安装情况 227、地漏安装是否到位，落水是否通畅，重点检查有无建筑垃圾。 228、落水管道安装位置是否合理，尤其是厨房落水管道安装位置是否适宜。 229、空调预留冷凝水管安装是否适宜。

〔五〕暖通局部验收 18 / 19

A、天然气管道安装情况 230、天然气管道安装密闭情况是否到位，有无泄漏，是否有必要的保护措施。

231、燃气表安装位置是否适宜，安装是否规，是否运转正常，燃气表原始读数记录。

B、采暖设备安装情况 232、暖气安装情况，是否有漏水情况，水路是否通畅。 233、地采暖安装情况，有无渗漏，保护措施是否到位。

〔六〕景观局部验收 A、硬景局部验收 234、小区道路铺装路面是否平整，道路排水施工是否完整。 235、石材局部安装情况检查，石材挂接，拼缝是否符合规，有无做防水。 B、软景局部验收 236、植物种植有无遮挡户光线。 237、植物保活措施是否到位。 238、绿植搭配和优化建议。 C、景观水体局部验收 239、水体循环泵安装情况检查，能否正常工作。 240、水体防水施工是否到位，有无渗水情况。 241、水体有无返碱情况。