世联地产销售联动手册
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世联地产销售联动手册
目录
一. 项目联动的规则
二. 联动操作流程步骤
三. 项目联动方案
四. 二三级市场联动操作办法
五. 二三级联动财务管理办法
六. 项目联动总结
附件：
附表1：项目联动申请表
附表2：项目关于“联动销售及奖励支付”的协议
附表3：二三级联动的财务结算流程
联动登记表A（二级转三级）
联动登记表B（三级转二级）
联动登记表C（二级转二级或职能部门联动转介）
联动成交表A（三级主成交）
联动成交表B（二级主成交）
联动成交表C（二级转二级或职能部门联动成交）
为了完善联动制度与流程，将所有联动相关制度重新汇总整理，制订《联动手册》，具体内容如下：
一、项目联动的规则
1、“联动手册”适用于二二级市场联动、二三级市场联动、事业部内部联动、职能部门联动；
2、所有参加联动的项目，必须在取得项目《预售许可证》后，填写《项目联动申请表》（见附表1），经代理部（世联行）领导书面批准后，方可参与联动。同时项目组需提交“联动申请表”与“项目联动方案”（书面及邮件形式）到联动部。同时，联动信息与指标由联动部统一发布与分配（指标分配以事业部为单位，按在售项目占总项目的比例相应分配）；联动部每月接受所有项目的总转介成交量指标50套（纳入考核），超过的需特批；独个项目联动成交指标超过20套/月，需要提前7工作日做好联动计划与申请。
二、联动操作流程步骤（附有流程图）
第一步联动工作准备
1.项目联动前，在联动平台上，阅读“联动手册”，联动根据项目需求做好联动前准备；同时，在联动平台上可以了解世联行的各分行最新情况；
2.填写“项目联动申请表”并办理相关手续；批准后，将申请表提交代理部联动部，联动部在收到邮件后的1个工作日，及时在公司公布联动项目信息；
第二步联动工作执行
一.执行开始
1.严格按照已审批的《项目联动申请表》制定“项目联动方案”以邮件形式发送代理部联动部；
2.对较大的联动指标项目，该项目需做好联动的人员安排，主要是：（1）联动转介/联动成交的数据统计人；（2）项目现场的联动接待、协调工作；（3）项目联动信息与联动部的对接人；
3.联动项目需向世联行市场部（总公司四楼）或直接向分行提交项目资料180份及36张光碟（根据分行数量分别布署，目前36家分行）。 二.执行跟进
1.大型的联动项目在联动过程中，有联动转介或成交数据，联动部与世联行联动负责人核对联动相关数据，
每周统计后由项目联动对接人发送联动部统一公布； 2.联动工作中任何变化，如：联动奖励的变化、联动户型的变化等，项目必须及时邮件形式告知联动部，由联动部统一更改并发布；未发布前，一律按原计划执行；3.在项目联动工作开展中，项目联动对接人，及时将联动情况邮件给联动部，即：联动转介或联动成交数据、喜讯及转发世联行的联动激励邮件或其他联动相关信息；按照项目要求，联动部将定期性的公布项目联动相关情况；5.联动部每月将正在联动的项目进行总结，即联动成交转介、成交等等，在联动平台上公布，让联动信息及时、透明。 三.执行结束
1.在联动工作即将结束时，项目应将联动的最后数据发送联动部；
2.联动部根据项目联动申请表的截止日期，修改或撤销联动平台的联动信息。
3.如果联动项目的联动时间已到期，但要继续联动的项目，如果与原来的联动申请表内容一致的，填写申请表交联动部即可，不需要再批准；如果内容有变化，需要重新填写项目联动申请表，按照相关流程报相关领导批准后交到联动部；若联动时间没有到期，项目不能不接受联动。
第三步 联动工作总结
1.依照“项目联动申请”联动启止时间，不需要再联动的项目，项目联动负责人在联动结束10天内，将联动总结（参考联动手册上的总结模板）邮件发送联动部；
2.联动部按照该项目的联动总结，将相关联动最终情况发布，同时上联动平台。
备注：（1）“联动平台”路径：内网－内部平台－联动平台；（2）联动申请表、联动登记表、联动成交表及协议路径：联动平台－常用信息中下载；（3）职能部门联动使用表格参见联动登记表C 与成交表C ；
附：联动操作流程图：（二三级市场联动）
1.联动申请
2.联动执行
?二级市场转二级市场（同时适用于职能部门的联动）
?二级市场转三级市场
三级市场转二级市场
3.联动结束
三、项目联动方案（要点提示）
1.销售目标；联动时间、范围、奖励及方式（要求与“项目联动申请表”上一致）
2.项目概况：
1）地理位置及交通（提示：位置不清楚的，可以注明参考位置或物业）；
2）项目卖点及其它（提示：可以提供PPT 、户型图或均价，卖点整合、标准话术等） 3.联动推介会模式参考
1）公司统一宣讲推介会形式一 ：项目简要；会议时间、地点、与会人员；会议议程；电话及联系人员 2）各分行实地讲解推介会形式二：联动项目组代表到各个分行或项目现场面对面沟通，答疑。
四、二三级市场联动操作办法
一、二三级市场联动流程
（一）二级市场提供信息给三级市场：
1.提供信息的范围包括：1）盘源信息 2）客源信息
2.提供信息者填写二三级市场联动【联动登记表A 】，其中，除登记确认一栏无须填写之外，其余均须认真填写。填写完毕后，信息提供者传真【联动登记表A 】给三级市场目标分行的分行经理，等待确认。如信息提供者无传真条件，可由其部门秘书代为填写，并传真给目标分行的分行经理。为提高效率，信息提供者可以电话方式将信息报给目标分行，之后补填【联动登记表A 】。
3.三级市场目标分行的分行经理收到传真后，核查信息的有效性，在收到信息之时起24小时之内给予答复，即填写【联动登记表A 】“登记确认”一栏，确认或不确认登记，并回传给信息提供者。
4.成交后，三级市场成交分行的分行经理须填写二三级市场联动【联动成交表A】，由信息提供者及其经理、成交人及其经理共同签名确认。为提高效率，签名确认可通过传真形式。签名确认完成后，成交分行的分行经理须将【联动成交表A】交至财务部。二三级市场联动【联动成交表A】与三级市场成交报告配套使用。三级市场分行经理在填写二三级市场联动【联动成交表A】时，必须填写〖三级市场成交报告编号〗一栏，供财务部审核并作为计算相关人员佣金的依据。
5.分行秘书每周收集部门联动资料（不论成交与否，资料以双方签名确认为准），于星期三上午12时前，编制成《联动情况统计表A》，以电子版的形式报至联络部。所报的信息资料将作为日后查档之首要依据。（二）三级市场提供信息给二级市场
1.此部分信息为客源信息，针对二级市场已通过代理部执委会批准开通联动的项目。
2.信息提供者填写二三级市场联动【联动登记表B】，其中，除登记确认一栏无须填写之外，其余均须认真填写。填写完毕后，信息提供者传真【联动登记表B】给二级市场目标楼盘的项目经理，等待确认。如信息提供者无传真条件，可由本分行文员代为填写，并传真给目标楼盘项目经理。为提高效率，提供信息者可以先将信息电话报给目标楼盘的项目经理，之后补填二三级市场联动【联动登记表B】。
3.目标楼盘的项目经理收到传真后，核查信息的有效性，自收到信息之时起24小时之内给予答复，即填写二三级市场联动【联动登记表B】“登记确认”一栏，确认或不确认登记，并将二三级市场联动【联动登记表B】回传给信息提供者。成交后，二级市场成交楼盘的项目经理须填写二三级市场联动【联动成交报告B】，由信息提供者及其经理、成交人及其经理共同签名确认。签名确认可通过传真形式。确认完成后，二级市场成交楼盘的项目经理须将二三级市场联动【联动成交表B】交至财务部。【联动成交表B】与二级市场楼宇认购书配套使用，二级市场项目经理在填写【联动成交表B】时，必须填写〖楼宇认购书编号〗一栏，供财务部审核并作为计算相关人员佣金的依据。
4.事业部秘书每周收集部门联动资料（不论成交与否，资料以双方签名确认为准），于星期三上午12时前，编制成《联动情况统计表》，以电子版的形式报至联络部。所报的信息资料将作为日后查档之首要依据。
二、二三级市场联动佣金分配办法
以下佣金分配，若是三级市场主成交的买卖单，均需在折出按揭服务费2000元后进行如下佣金分配。（一）二级市场提供信息给三级市场：
1.二级市场提供盘源信息给三级市场成交，则二级市场可得公司净佣金收入的15％作为创收，三级市场可得公司净佣金收入的85％作为创收。
2.二级市场提供客源信息给三级市场成交，则二级市场可得公司净佣金收入的30％作为创收，三级市场可得公司净佣金收入的70％作为创收。
3.二级市场提供客源信息与盘源信息给三级市场成交，则二级市场可得公司净佣金收入的45％作为创收，三级市场可得公司净佣金收入的55％作为创收。
（二）三级市场提供信息给二级市场：
三级市场提供客源信息给二级市场成交，则三级市场可得公司净佣金收入的50％作为创收，二级市场可得公司净佣金收入的50％作为创收。
注：深圳项目的二三级市场联动，三级市场人员一定是带亲自带客上门。（成交5/5分成）
（三）特殊分配情况
1.三级市场盘源信息录入电脑后即成为共享信息，如二级市场提供盘源信息给三级市场，经目标分行的分行经理确认登记后，三级市场任何一间分行成交，算作联动，二级市场及三级市场成交分行均可参与佣金分配。
2.三级市场客源信息为非共享信息，如二级市场提供客源信息给三级市场, 经目标分行的分行经理确认登记后，如目标分行未能成交，由三级市场其它分行成交，不算作联动。
3.二级市场客源信息为非共享信息，如三级市场提供客源信息给二级市场，经二级目标楼盘的项目经理确认登记后，如目标楼盘未能成交，由二级市场其它楼盘成交，不算作联动。
4.如二级市场提供信息给三级市场目标分行的A物业顾问，经目标分行的分行经理确认登记后，如由该目标分行的B物业顾问成交，算作联动，二级市场及三级市场的B物业顾问参与佣金分配，目标分行的A物业顾问不参与分配。
5.如三级市场提供信息给二级市场目标楼盘的A物业顾问，经目标楼盘的项目经理确认登记后，如由该目标楼盘的B物业顾问成交，算作联动，三级市场及二级市场的B物业顾问参与佣金分配，目标楼盘的A物业顾问不参与分配。
6.如果是多次转介，例如：A提供信息给B楼盘（分行），B楼盘（分行）转给C楼盘（分行），C楼盘（分行）再转给D楼盘（分行）成交，算作联动，只有A和D参与佣金分配。即多次转介中，不管转介多少次，只有第一个提供信息者和最后成交者参与佣金分配。
7.如信息提供者转介的客户,成交后如登记的业主是该客户的直系亲属、亲兄弟姐妹或其公司机构，此信息提供者参与联动佣金分配。
8.如信息提供者转介的客户成交一单位，后来此客户未经此信息提供者而再次购买成交另一单位，不算作联动，此信息提供者不参与佣金分配。
9.如联动成交时，联动成交人员已离职，则离职人员不参与佣金分配。
10.各部门内部佣金分配仍执行公司内部分配比例保持不变。
三、其他规定
1.客户的有效期：一般情况下，转介之客户不设有效期；三级转二级的客户，如遇发展商特别要求才能设有效期，但须于事前声明。
2.公司规定，二级市场不能做租单。
3.在某项目客户还未离开现场时，业务员不能在当场再推荐其它项目，违反者该业务员公司将罚款1000元，如造成不良后果（发展商或客户投诉），公司保留惩罚权利。
4.如提供信息者发生调盘或调分行的情况，联动业绩的归属以转介时间为准。
四、有关部分项目申请发展商额外奖励的规定
针对目前部分项目未依照《二三级市场联动操作办法》开展联动，而向发展商申请额外奖励的情况，特作以下规定：所有项目就申请额外奖励必须与发展商签订代理合同的补充条款（见附表2），并报二三级联动联络部进行统一管理，并提出联动申请。
本类联动成交后的奖励全额计入转介业务员所在部门的业绩，业务员按照《二、三级市场联动提成体系》规定的提成比例的2倍来计算相应的提成（税前）。而不再参照《二三级市场联动操作办法》进行拆分。联动成交后结算负责人为成交方项目经理；只适用于物业代理部和经纪事业部的业务线人员。
五、联络部工作介绍及联系方式
1.当信息提供者持有盘源信息或客源信息，不清楚如何转介时，可向联络部咨询。联络部对公司的联动制度进行解释，必要时可以提供转介目标、联动流程、佣金分配办法等相关信息。
2.【联动登记表A】或【联动登记表B】被有效确认后，至成交之前，二三级市场双方对合作不畅、责任不明确等具体问题，可以请求联络部出面协调，联络部应及时了解情况，解决问题。
3.联络部每周将二三级市场提供的联动情况资料统计汇总，并据此制作《二三级市场联动情况统计表》，联动部每月定期在联动平台上修订。）
4.联络部每月将财务提供的联动实收佣金资料统计汇总，并据此制作《二三级市场联动实收佣金统计表》
5.联络部在公司办公平台上定期公布联动情况，相关人员如果发现有任何问题，可反映至联络部，联络部负责调查、解决。
6.联动工作负责部门：二级市场对接由销售管理部负责，联系电话；三级市场对接由世联行市场部负责，联系电话；
7.转介量纳入考核：针对公司鼓励二级市场及时将客户需求转介到三级市场的大方向，对于二级市场转介到三级市场的客户量已纳入到了二级市场项目经理和销售代表的考核体系，联动部每月将世联行统计的二级转入三级的数据汇总，上挂“联动平台”，供项目经理查阅，有问题当月末提出，便于联动部每季度项目经理KPI中联动考核。
五、二三级联动财务管理办法
（一）、联动的分类
1.公司内部联动项目：代理部各代理项目在取得项目《预售许可证》后提出联动申请，经深圳代理部执委会审议，深圳代理部总经理书面批准后参加公司内部联动的项目。
2.发展商申请联动项目：发展商提出联动申请，经公司批准后签订代理合同的补充条款，在双方约定的代理费之外，对经转介成功销售的物业额外给予现金奖励的项目（成交方特指二级市场）。
3.联动特批项目：原则上三级不同时享受额外现金奖励及正常代理费的拆分，若有项目需要的，需经深圳代理部总经理书面批准后方可执行。若项目还有其它联动方式，需提出书面申请，经深圳代理部总经理和世联行总经理书面批准后方可执行。
（二）、业绩的确认原则
联动成交/结算时，联动业绩根据分配标准分别记入成交时双方所在项目（分行）。
若提供信息者或成交人离职：
1.公司辞退：联动成交/结算时，联动提供信息者或成交人已被公司辞退，则被辞退人员不再参与业绩分配。
2.本人辞职：联动成交/结算时，联动提供信息者或成交人已辞职，则辞职人员仍可照常参与业绩分配。
（三）、业绩的分配标准和提成比例
1. 公司内部联动项目
A．二三级业绩的分配标准：三级市场成交的买卖单，对公司所结算的创收，需在拆出按揭服务费后按下述比例进行分配。
B．个人业绩的提成比例：二级主成交时，二三级业务员均按二级的提成比例标准进行提成；三级主成交时，二三级业务员按各自岗位的提成比例标准进行提成。
详见附件薪资组出台的《联动提成计算方法的补充说明》。注：因佣金优惠调整等因素造成成交报告数据与实际结算金额不一致时，联动最终提成的发放，以财务部核定的实际结算金额为准。
2. 发展商申请联动项目
A．二三级业绩的分配标准：二级成交方享受正常的物业代理费，不再享受发展商额外奖励的业绩分配；
三级转介分行享受发展商额外奖励，不再享受正常物业代理费的分配。
B.个人业绩的提成比例：二级业务员按岗位的提成比例标准在物业结算的正常代理费中进行提成；三级业务员按二级提成比例标准的2倍在发展商提供的现金奖励中进行提成。
3. 联动特批项目：二三级业绩的分配标准、个人业绩的提成比例均按批示执行。
（四）、报送资料及要求
1．二级项目经理申报程序及报送资料
A．二级主成交：a.联动成交时，填写《联动成交报告》，并向三级相关人员反馈；经三级市场信息提供者、财务文员、分行经理签字确认后，由二级项目经理报送给财务联动专员。b联动结算时，需及时通知三级市场结算信息，经反馈确认后在每月报送财务部的《销售个人业绩结算表》中体现。
B．三级主成交：a.联动成交时，确认三级财务文员报送的《联动成交报告》。B.联动结算时，确认三级财务文员报送的联动结算信息。
2. 三级分行经理/财务文员申报程序及报送资料
A．二级主成交：a.联动成交时，确认二级项目经理报送的《联动成交报告》，并填写《业绩佣金分配表》报送世联行结算人员。b.
联动结算时，确认二级项目经理反馈的结算信息，并填写《结算佣金拆佣表》报送世联行结算人员。
B．三级主成交：a.联动成交时，填报《联动成交报告》，并向二级相关人员反馈；经二级市场信息提供者、项目经理签字确认后，由三级财务文员报送给财务联动专员。b.根据二级项目经理签字确认后的《联动成交报告》填写《业绩佣金分配表》报送世联行
结算人员。c.联动结算时，需及时通知二级市场结算信息，经反馈确认后在每月报送财务部的《销售个人业绩表》、《结算佣金拆佣表》中体现。
3．报送要求：1）当月成交的《联动成交报告》截止于次月2日上午12时前，必须报送财务联动专员，不得无故延误。2）二三级双方联动信息（含成交、结算等信息）必须准确提供，反馈及时，不得错报、漏报。
3）各联动对接人需有效核对联动信息及报送数据的真实性、准确性、一致性。
（五）、罚款
由于联动涉及的人员广泛，对接点众多，任一环节出了问题都将影响到之后的流程并最终影响提成的发放。若各岗位人员未能正确履行其职责，造成二三级之间信息不对称时，双方联动业绩及个人提成当月不予发放，待核实后次月按正确数据调整业绩及个人提成，并对直接责任人及签字经理予以一定的处罚。
1.成交方漏报、错报联动成交信息：第一次通报批评，第二次通报批评并各罚款300元，第三次通报批评、各罚款500元并在考核中扣分，以此类推。
2.成交方隐瞒不报联动信息：第一次通报批评并各罚款500元，第二次通报批评并各罚款1000元，第三次通报批评、各罚款2000元并在考核中扣分，以此类推。
3.成交方未及时反馈联动结算信息：第一次通报批评，第二次通报批评并各罚款300元，第三次通报批评、
各罚款500元并在考核中扣分，以此类推。
4.项目经理（财务文员）报送《销售个人业绩结算表》、《业绩佣金分配表》、《结算佣金拆佣表》拆分有误：第一次警告提醒，第二次通报批评并各罚款200元，第三次通报批评、各罚款500元并在考核中扣分，以此类推。
附表3：二三级联动的财务结算流程
六、联动总结模版
1.项目联动进行中
联动项目组需要报送联动转介或成交数据，邮件形式发送联动部公布、上联动平台及存档，便于联动结束后汇总（可参考以下表格）；
2.项目联动结束后
联动项目结束一周或10天内，联动项目组需交联动部联动小结，主要内容是包括：
1）转介或成交数据；
2）销售目标的完成情况及联动优势；
3）不足之处及修改建议；
4）联动案例或心得。
表格一：统计*年*月*日止
表格二：“**”项目联动龙虎榜（统计*年*月*日止）
2007年1月22 附表1 项目联动申请表
附表2：
项目关于“联动销售及奖励支付”的协议
甲方（委托方）：深圳市
地址：深圳市
乙方（受托方）：世联地产顾问（深圳）有限公司
地址：深圳市深南东路5047号深圳发展银行大厦13层
为了加快项目的销售速度，快速实现销售目标，现在原代理合同基础上，双方针对剩余的物业签署补充协议，确定如下事项：
一、乙方继续对项目的销售实施集团内部的全员联动，甲方在双方约定的代理费之外，
对经转介成功销售的物业额外给予现金奖励，具体如下：
1、
2、
3、
上述奖励不包含在双方约定的代理费中，该奖金应区分于代理费并进行单独支付。
具体的支付时间是在转介成交的物业签订完《房地产买卖合同》（预售）（或《银
行按揭协议》）后3日内，甲方将奖金支付给乙方在售楼现场负责销售的项目经
理，之后再由项目经理进行分配。
二、本协议作为《项目委托策划、销售代理合同书》的补充协议，与
原合同不可分割，具同等法律效力。
三、本协议与原合同冲突的条款以本协议为准，本协议未涉及条款
及内容仍遵照原合同执行。
四、本协议自双方签字并盖单位公章之日起生效。
五、本协议壹式贰份，甲乙双方各执壹份。
甲方：深圳市有限公司乙方：世联地产顾问（深圳）有限公司年月日年月日
适用范围：二级市场三级市场
提供信息
登记日期：年月日编号:
提供信息
适用范围：三级市场二级市场登记日期：年月日编号:
联动登记表C （供二级市场使用）
适用范围：二级市场
二级市场 登记日期： 年 月 日
编号:
提供信息
联动成交表 A （供三级市场使用）
适用范围：二级市场 三级市场，与三级市场成交报告配套使用。
成交日期： 年 月 日 三级市场成交报告编号:
提供信息
备注：对公司所结算的创收，均需在拆出按揭服务费后按比例再进行分配。
联动成交表 B （供二级市场使用）
适用范围：三级市场 二级市场成交，与楼宇认购书配套使用。
成交日期： 年 月 日
楼宇认购书编号: __________
提供信息
世联地产置业顾问岗位职责
世联地产置业顾问岗位职责 世联地产置业顾问岗位职责提要：熟悉本地房地产市场及周边楼盘情况，熟练掌握自己楼盘的情况，如配套、交通、户型、法规、质量，价格等 更多精品制度 世联地产置业顾问岗位职责 1.销售员应树立正确的工作态度，以公司的利益为重，敬业爱岗，遵守规章制度，努力做好售房工作； 2.对待客户热情主动，礼貌、亲切、周到，维护公司形象和声誉，但任何情况下避免和客户出现争吵； 3.熟悉本地房地产市场及周边楼盘情况，熟练掌握自己楼盘的情况，如配套、交通、户型、法规、质量，价格等，能流利的解答客户对价格、付款、合同按揭、法律、法规等问题，做到顾问式销售，不误导客户，实事求是，不夸大其词； 4.掌握楼盘的结构、功能、技术指标及工程造价，能给客户提出合理化建议，并能熟练地回答客户提出的问题； 5.善于辞令而不夸夸其谈，待人以诚，与客户保持良好关系； 6.认真完成、如实填写客户登记表（如来电量、来访人数、成交情况、认知途径），每月一交主管部门； 7.通过接待客户，了解客户需求，反馈相关售楼信息给主管或经理，提出销售合理化建议； 8.努力做好售后服务工作，及时回访客户，反馈楼盘质量信息； 9.认真填写认购书，带领客户交纳订金，负责提醒客户按时缴纳各期楼款、按揭款，按时签订房地产购销买卖合同及按揭合同； 10.爱护售楼部财务，以主人翁精神树立成本意识，不允许在售楼部常用热线电话聊天； 11.自觉的维护公司销售机密，不允许将公司销售的情况、价格策略泄露给竞争对手； 12.每月定期向销售主管提交各人工作总结； 13.努力学习知识，扩大知识面，提高自己的社交能力，促进业务水平的提高； 14.执行部门经理或销售主管安排的其他工作；
世联地产 企业文化
世联地产企业文化 我们的宗旨： ●让更多的人享受真正的地产服务 我们的愿景： ●中国房地产市场服务的第一选择 我们的使命： ●持续推动中国房地产市场发展的服务力量 我们的核心价值观： ●因团队而强大 ●因做足功课而专业 ●因郑重承诺而有信誉 ●因为客户发掘价值、降低交易成本而解决中国房地产问题 释义： 【因团队而强大】 ●团队不是团伙，是拥有共同目标、专业分工、团结进步的组织。 ●积极融入团队，乐于接受同事的帮助，互相配合共同达成工作目标；积极分享业务知识和经验， 主动给予同事必要的帮助。 ●决策前充分参与讨论，积极发表建设性意见，一旦形成决策，必须坚决贯彻，无条件执行。 ●互相尊重，善于合作，不将个人喜好与不良情绪带入工作，坚持“对事不对人”的原则。 ●有主人翁意识，在团队中发挥积极正面的作用，与团队共同成长。 【因做足功课而专业】 ●乐于做小事，精于做小事，必成大事。 ●做足一切准备，关注细节，成为本职工作的专家。 ●对服务的整个过程始终坚持高标准，不以最后结果为评价的唯一标准。 ●坚持工作流程的标准化、专业化。 ●世联工作的标准始终高于客户的期望，为客户提供个性化解决方案，绝不提交低于行业平均水 平的行货。 【因郑重承诺而有信誉】 ●重视世联品牌，珍视世联信誉。 ●遵循法律法规、恪守行业准则和职业道德，处事公正诚信。 ●我们只做擅长并在能力范围内的事，绝不作不切实际的承诺。 ●说到的一定要做到，做不到的一定不说。 ●勇于承担并实现高标准的承诺。 【因为客户发掘价值、降低交易成本而解决中国房地产问题】 ●客户第一，员工第二，股东第三。 ●致力于建立专业型的紧密客户关系。
世联地产销售员基本素质[120120]
世联地产销售员基本素质[120120] 世联地产销售员基本素质 1、销售人员的素质要求 上进心洞察力忍耐性谦虚 敏捷性积极性诚实易于亲近 责任感充沛的体力良好的记忆力自信心 明朗的个性勤勉性具有爱心冷静 做事的干劲创造性参与的热忱不屈的精神 2、销售员素质与性格的关系 销售人员的任务 有关个人的素质和性格 确定未来客户需要 创造力、机智、想象力、见闻广博、分析技巧 说明楼盘如何配合未来顾客需要 语言能力、文字好、知识丰富、热情 获得未来顾客的合约 说服能力、机智、坚定、博识 处理异议 信心、知识、机智、体谅 激烈竞争情形之下推销 持久、进取精神、信心 每日清单、计划及催付余款之例行报告
有条理、诚实、精细 通过交谈与服务引起顾客的好感 对人友善、态度良好、乐于助人、彬彬有礼 3、销售员基本要求 (1)良好的形象仪表 销售人员必须五官端正、穿戴整洁、仪态端庄大方、礼貌待人。 (2)优质的服务态度 在接待来访客户是要做到三个主动，即主动与客户打招呼、主动安排客户入座、主动拿售楼资料给客户看。一切以客户为中心，在与客户的接触中，做到彬彬有礼，不允许有对客户不满的情况发生，要具有很强的亲和力。 (3)流畅的表达能力 在语言表达上，一定要达到流畅的程度，说理性强、逻辑思维慎密。 (4)良好的职业道德 不损公肥私、损人利己，不在背后说长道短，严守公司机密。不说公司坏话，善于团结同事、乐于助人，不打小报告、不打击报复，严守公司的规章制度，积极进取，努力学习业务知识。 (5)良好的专业素质 具有一定的专业知识，对营销和房地产有一定的了解，熟悉当地相关政策法规。 新手要求具有好学精神在很短时间里全面熟悉专业知识，提升自己的专业素质。 (6)良好的团队协作精神 善于处理同事之间、部门之间、上下级之间的关系，一切以公司整体利益为重，再在工作上相互协作，不拖后腿。 (7)较强的公关能力 销售于公关是一脉相承的、销售隶属于公关范畴，对客户要善于公关，变迁在客户为目标客户，努力达成交易。
世联地产销售联动手册
世联地产销售联动手册 【最新资料，WORD文档，可编辑】 世联地产销售联动手册 目录 一. 项目联动的规则 二. 联动操作流程步骤 三. 项目联动方案 四. 二三级市场联动操作办法 五. 二三级联动财务管理办法 六. 项目联动总结 附件： 附表1：项目联动申请表 附表2：项目关于“联动销售及奖励支付”的协议 附表3：二三级联动的财务结算流程 联动登记表A（二级转三级） 联动登记表B（三级转二级） 联动登记表C（二级转二级或职能部门联动转介） 联动成交表A（三级主成交） 联动成交表B（二级主成交）
联动成交表C（二级转二级或职能部门联动成交） 为了完善联动制度与流程，将所有联动相关制度重新汇总整理，制订《联动手册》，具体内容如下： 一、项目联动的规则 1、“联动手册”适用于二二级市场联动、二三级市场联动、事业部内部联动、职能部门联动； 2、所有参加联动的项目，必须在取得项目《预售许可证》后，填写《项目联动申请表》（见附表1），经代理部（世联行）领导书面批准后，方可参与联动。同时项目组需提交“联动申请表”与“项目联动方案”（书面及邮件形式）到联动部。同时，联动信息与指标由联动部统一发布与分配（指标分配以事业部为单位，按在售项目占总项目的比例相应分配）；联动部每月接受所有项目的总转介成交量指标50套（纳入考核），超过的需特批；独个项目联动成交指标超过20套/月，需要提前7工作日做好联动计划与申请。 二、联动操作流程步骤（附有流程图） 第一步联动工作准备 1.项目联动前，在联动平台上，阅读“联动手册”，联动根据项目需求做好联动前准备；同时，在联动平台上可以了解世联行的各分行最新情况； 2.填写“项目联动申请表”并办理相关手续；批准后，将申请表提交代理部联动部，联动部在收到邮件后的1个工作日，及时在公司公布联动项目信息； 第二步联动工作执行 一.执行开始 1.严格按照已审批的《项目联动申请表》制定“项目联动方案”以邮件形式发送代理部联动部； 2.对较大的联动指标项目，该项目需做好联动的人员安排，主要是：（1）联动转介/联动成交的数据统计人；（2）项目现场的联动接待、协调工作；（3）项目联动信息与联动部的对接人； 3.联动项目需向世联行市场部（总公司四楼）或直接向分行提交项目资料180份及36张光碟（根据分行数量分别布署，目前36家分行）。
世联房地产最全的销售培训资料
说明：200问由双方按此纲要共同确定。 一、概况 1、小区名称、组团名称、以及各栋？ 东方花都；A组团：多层14栋、小高层2栋,B组团,12栋多层,2栋小高层 2、楼盘所在地理位置？ 花桥北、后湖片区、竹叶山钢材市场旁 3、周围主干道及离主干道距离？ 在带黄公路边。离花桥转盘500米 4、周围楼宇及建筑物： 周围有后湖生态花园、世纪花园、佳海华苑 二、开发、设计、施工等公司介绍 1、发展商名称？ 武汉新地置业发展有限公司。 2、公司所在地址？ 江岸区竹叶山东方恒星园1栋三楼。 3、开发过哪些楼盘？ 东方恒星园（一期） 4、承建商名称？以往承建过哪些楼盘？ 暂未定 5、监理单位名称及监理项目？ 湖北南方监理公司 6、设计单位名称及曾设计过哪些项目？ 深圳市同济人建筑设计有限公司。深圳龙岗、世纪山庄、深圳中海怡翠居住区、深圳香榭里居住小区等。 7、物业管理公司名称？物管费、服务项目？
武汉新地牧业管理有限公司。多层。元/平米. 8、环境设计由哪家公司设计？有何设计项目？ 深圳市同济人建筑设计有限公司。深圳龙岗、世纪山庄、深圳中海怡翠居住区、 9、售楼处电话：？前台处：合同签定处： 三、楼盘资料 （一）规划： 1、东方花都用地性质？批地时间？年限？ 居住区。1998年。70年。 2、占地面积？建筑面积？ 净用地：平米。平米 3、容积率？绿化率？建筑覆盖率？ 36% % 4、东方花都设计特点？规划：建筑布局---座北朝南. 间距较大. 带状绿化空间(景观、休闲、健身于一体。) 建筑：一梯二户、部分架空、么家花园、大厅小卧、“四明”、落地窗、在阳台。立面突出“现代建筑”和“绿地建筑”的风格造型轻盈、通透色彩丰富明快。 4、小区是否封闭管理？封闭以什么形式（例如栏杆或围墙）？ 是。围墙。 5、小区有否监控系统? 有（电视监控系统） 6、东方花都楼与楼之间的楼间距为多少米？ 20米~58米 7、东方花都共有多少种户型？各多少套？各户型面积比例？几梯几户？（表 格形式）
碧桂园房地产营销管理手册
房地产营销管理手册 世联地产 2011年1月1日制定 目录 前言 不依规矩，难成方圆 1.《销售管理手册》是根据公司的规范管理要求，吸收企业文化之精髓，以公 司《员工手册》为基础，适应销售业务特点的管理规范，是销售公司员工工作的依据。 2.本方案宗旨在科学、规范地建立销售部稳定高效的操作系统，提高组织机构 整体动作能力。 3.《销售管理手册》包含销售公司人员分工，岗位职责要求，部门各种业务制 度，流程，现场管理制度及实施细则，驻外管理制度及实施细则，员工行为规范要求，监督措施，奖金提成规定等等。 4.《销售管理手册》既是销售公司的操作系统，又是销售公司的培训手册，销 售公司全体人员必须阅读此手册，如有任何意见和建议可以向销售公司总经理提出，所有人员必须按照相关条款遵照执行。
5.本手册是第一期版本，随着业务的发展，内容会不断充实和完善，陆续推出 新版本。 一、销售公司组建、职责分工和岗位职责 二、销售公司经理职责分工和岗位职责 2.1销售公司经理的个人素质要求 1.应了解企业广利的基本原理和知识； 2.掌握财务管理的基本知识及相关技能，了解相关财务制度和法规； 3.了解市场营销的基本知识，具有洞察市场、捕捉商机的能力； 4.了解人力资源管理的基本知识相关法律法规，掌握人力资源广利的基本程序和方法，善 于用人； 5.了解生产管理的基本过程和标准要求：能够很好地制定企业发展的目标，合理有序的组 织企业生产和经营活动； 6.善于协调和改善企业经营的外部环境；； 2.2销售公司经理专业素质要求 1.熟悉行业的相关政策法规，能利用政策法规为楼盘的销售制造声势； 2.熟悉全国及当地房地产市场行情、掌握市场动态、特点也趋势，能根据市场变化及时提 出销售策略，善于抓住机遇； 3.具有较强的分析能力、应变能力、商务谈判能力能够帮助下属解决销售难题； 4.有丰富的市场营销经验，对销售工作有全面的了解。熟悉经营策略了解竞争手段、价格 水平客户情况善于及时提出应变措施； 5.信息来源广泛、善于交际、接触面广，同客户有良好的人际关系，有处理难题的能力； 6.具有一定的组织领导能力，善于沟通快速调动下属的主动性、积极性，能及时唤起销售 人员的工作激情； 7.把企业放在第一位，具有较强的团队精神； 8.形象端庄，气质优雅，能为提高团队士气努力工作； 9.具有市场学和心理学知识； 10.销售公司经理文化素质要高； 11.熟悉当前主流文化倾向，文化信息资源丰富；
世联地产销售员基本素质[115951]
世联地产销售员基本素质[115951] 世联地产销售员基本素质 1、销售人员的素质要求 上进心洞察力忍耐性谦虚 敏捷性积极性诚实易于亲近 责任感充沛的体力良好的记忆力自信心 明朗的个性勤勉性具有爱心冷静 做事的干劲创造性参与的热忱不屈的精神 2、销售员素质与性格的关系 销售人员的任务 有关个人的素质和性格 确定未来客户需要 创造力、机智、想象力、见闻广博、分析技巧 说明楼盘如何配合未来顾客需要 语言能力、文字好、知识丰富、热情 获得未来顾客的合约 说服能力、机智、坚定、博识 处理异议 信心、知识、机智、体谅 激烈竞争情形之下推销 持久、进取精神、信心 每日清单、计划及催付余款之例行报告 有条理、诚实、精细 通过交谈与服务引起顾客的好感 对人友善、态度良好、乐于助人、彬彬有礼 3、销售员基本要求 （1）良好的形象仪表 销售人员必须五官端正、穿戴整洁、仪态端庄大方、礼貌待人。 （2）优质的服务态度 在接待来访客户是要做到三个主动，即主动与客户打招呼、主动安排客户入座、主动拿售楼资料给客户看。一切以客户为中心，在与客户的接触中，做到彬彬有礼，不允许有对客户不满的情况发生，要具有很强的亲和力。 （3）流畅的表达能力 在语言表达上，一定要达到流畅的程度，说理性强、逻辑思维慎密。 （4）良好的职业道德 不损公肥私、损人利己，不在背后说长道短，严守公司机密。不说公司坏话，善于团结同事、乐于助人，不打小报告、不打击报复，严守公司的规章制度，积极进取，努力学习业务知识。 （5）良好的专业素质 具有一定的专业知识，对营销和房地产有一定的了解，熟悉当地相关政策法规。 新手要求具有好学精神在很短时间里全面熟悉专业知识，提升自己的专业素质。 （6）良好的团队协作精神 善于处理同事之间、部门之间、上下级之间的关系，一切以公司整体利益为重，再在工
世联地产销售联动手册
世联地产销售联动手册公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-
世联地产销售联动手册 【最新资料，WORD文档，可编辑】 世联地产销售联动手册 目录 一. 项目联动的规则 二. 联动操作流程步骤 三. 项目联动方案 四. 二三级市场联动操作办法 五. 二三级联动财务管理办法 六. 项目联动总结 附件： 附表1：项目联动申请表 附表2：项目关于“联动销售及奖励支付”的协议 附表3：二三级联动的财务结算流程 联动登记表A（二级转三级） 联动登记表B（三级转二级） 联动登记表C（二级转二级或职能部门联动转介） 联动成交表A（三级主成交） 联动成交表B（二级主成交）
联动成交表C（二级转二级或职能部门联动成交） 为了完善联动制度与流程，将所有联动相关制度重新汇总整理，制订《联动手册》，具体内容如下： 一、项目联动的规则 1、“联动手册”适用于二二级市场联动、二三级市场联动、事业部内部联动、职能部门联动； 2、所有参加联动的项目，必须在取得项目《预售许可证》后，填写《项目联动申请表》（见附表1），经代理部（世联行）领导书面批准后，方可参与联动。同时项目组需提交“联动申请表”与“项目联动方案”（书面及邮件形式）到联动部。同时，联动信息与指标由联动部统一发布与分配（指标分配以事业部为单位，按在售项目占总项目的比例相应分配）；联动部每月接受所有项目的总转介成交量指标50套（纳入考核），超过的需特批；独个项目联动成交指标超过20套/月，需要提前7工作日做好联动计划与申请。 二、联动操作流程步骤（附有流程图） 第一步联动工作准备 1.项目联动前，在联动平台上，阅读“联动手册”，联动根据项目需求做好联动前准备；同时，在联动平台上可以了解世联行的各分行最新情况； 2.填写“项目联动申请表”并办理相关手续；批准后，将申请表提交代理部联动部，联动部在收到邮件后的1个工作日，及时在公司公布联动项目信息； 第二步联动工作执行 一.执行开始 1.严格按照已审批的《项目联动申请表》制定“项目联动方案”以邮件形式发送代理部联动部； 2.对较大的联动指标项目，该项目需做好联动的人员安排，主要是：（1）联动转介/联动成交的数据统计人；（2）项目现场的联动接待、协调工作；（3）项目联动信息与联动部的对接人； 3.联动项目需向世联行市场部（总公司四楼）或直接向分行提交项目资料180份及36张光碟（根据分行数量分别布署，目前36家分行）。
(完整版)世联地产-房地产项目经理常规工作-经典
深圳世联地产顾问股份有限公司 项目经理工作手册 二OO九年一月 目录 前言
第一章项目经理岗位说明书…………………………………………………………（04-04）第二章项目经理工作准则……………………………………………………………（05-05）第三章项目经理岗位职责……………………………………………………………（06-06）第四章项目销售总攻略表……………………………………………………………（07-08）第五章项目经理工作流程 第一节项目前期 一、解读代理合同…………………………………………………………………（09-09） 二、前期筹备工作…………………………………………………………………（09-09） 三、组建销售团队…………………………………………………………………（09-10） 四、组织销售执行…………………………………………………………………（11-11） 五、前期进场储客…………………………………………………………………（12-12） 六、项目正式开盘…………………………………………………………………（13-14）第二节销售中、后期 一、团队建设及销售管理…………………………………………………………（14-14） 二、销售难点攻关…………………………………………………………………（14-14） 三、项目中期总结及结案沉淀……………………………………………………（14-14） 四、协助项目入伙…………………………………………………………………（14-14） 五、公司联动工作…………………………………………………………………（15-15） 六、撤盘时的归档…………………………………………………………………（15-15）第六章开发商对接工作注意事项……………………………………………………（15-15）第七章认购书、房号、折扣的管理……………………………………………………（15-16）第八章深圳区域中心财务管理制度…………………………………………………（17-17）第九章项目经理考核管理……………………………………………………………（18-18）第十章客户危机防范与初步处理……………………………………………………（18-19）
销售说辞模板世联版
销售说辞 XXXX项目 _销售说辞 沟通目标 1.表现立信地产品牌及立信物管的价值，体现开发商的开发理念； 2.展现项目区位优势及发展前景； 3.展现项目品质，表现产品特征； 4.描绘区域及所在项目生活方式； 5.挖掘客户信息，掌握客户敏感点，关注点； 销售动线 阶段一：迎宾阶段 外展： （1）外展前台迎宾处（ 2）区域图讲解（ 3 ）项目图讲解（ 4 ）户型图讲解（ 5 ）洽谈区（ 6）客户登记 （7）欢送客户 售楼部： （1）售楼处门口前台迎宾处（2）区域沙盘（3 ）项目沙盘（4 ）户型模型讲解（5）工法展示区讲解（5 ）客户登记（ 6 ）样板房讲解（ 7 ）洽谈区（ 8 ）送客出门 步骤及重点说辞： A.步骤： 1.销售代表到售楼处门口迎接客户，其它销售代表微笑致意，带给客户良好的第一印象。 2.告知客户项目名称，自我介绍，了解客户称呼，做好客户登记。 3.引导客户进入沙盘区。 B.说辞： 您好（面带微笑）！欢迎参观XXXX ，我是这里的置业顾问XXX（递上名片），很高兴能为您服务。请 问您是第一次来我们项目吗？（回答是）那我先给您介绍一下我们的项目吧。您这边请。 （回答不是）请问接待过您的置业顾问是哪位？（XX 置业顾问），您稍等一下，我帮您叫一下XX 置业 顾问；交由原销售代表接待，如该销售代表不在则继续接待。
阶段二：宣传推介 A.步骤： 1.销售代表引导客户区域沙盘或区域展板处 2.告知客户项目背景，并加深客户对立信地产和立信物业的相关了解。 3.介绍项目的区域背景 B.说辞： 讲解：（提示点：全程用激光笔配合讲解，保持微笑，语速适中，声音洪亮保持高涨的情绪）（引导性语言）? 不知您是否了解本项目开发商以及项目周边的环境？让我先给您介绍下吧。 立信地产品牌（品牌介绍控制在一分钟） 江西立信房地产开发有限公司成立于2007 年，公司经营理念：立信恒久远。立信地产成立7 年来，相继开发了帝海观澜、帝景观澜以及即将入市的XXXX 项目，同时还有立信帝景郡等项目正在筹备中。 立信地产作为新余本土品牌，在成立之初即致力于开发中高端项目。帝海观澜是立信地产的首部作品， 从面市以来即成为新余房地产的标杆项目。在分宜开发的帝景观澜也取得了极大成功，其一年的成交量 是分宜当地所有在售楼盘的总和。而现在向你介绍的XXXX 是立信地产的第三个项目，也可以说是帝海观澜的升级版，项目紧临毓秀山，依山而建，是专为高端人士定制的稀有山居洋房。 立信物业 立信物业是立信地产自行成立的三级物管公司,目前管理的项目包括帝海观澜及帝景观澜两个高端小区..两个小区全部采用全封闭式管理并覆盖智能化安防系统,服务特色为”管家式”物业服务,每户配有专属物业管家为您进行一对一服务,服务更具人性化,且服务内容多样丰富,在新余树立了很好的物管口啤.曾多次获得“优秀服务单位”、“诚信单位” 、“先进单位” 。 区域说辞 我们的项目XXXX 位于毓秀大道北（市检察院旁），毓秀山下，竹山路与茶山路交汇处，分宜电厂生活 区对面。这里距离新的CBD 商务区仅 5 分钟的路程。 新 CBD 商务区是市政府22 年（ 2008-2030）规划总纲的商务新区，是聚行政、商务、研发、文化功
世联地产顾问公司项目经理岗位工作职责
世联地产顾问公司项目经理岗位工作职责 职责类别主要任务具体内容 客户服务责任人 对发展商负责： 1)设定并完成项目周、月、季度销售目标； 2)编制项目周、月、季度销售总结； 3)收集和提供销售数据，提供营销活动效果反馈； 4)负责房号管理及销售折扣管理； 5)负责与开发商的日常沟通与工作汇报，关注所服务开发商的后续开发情况，协助公司维护工作。 对小业主负责： 1）处理客户问题、纠纷和投诉； 2）持续提高客户满意度。 衡量标准：客户（发展商、小业主）满意度、项目销售指标完成情况。 项目合约责任人 项目销售工作： 1）负责落实执行项目合同销售目标并致力于实施高的目标； 2)设定并完成项目周、月、季度销售目标； 3)编制项目周、月、季度销售总结； 4)收集和提供销售数据，提供营销活动效果反馈； 5)负责与开发商进行代理费结算； 6)制定本项目销售代表的人员计划，关注人均单产； 7)财务相关对接任务； 8)销售方面的平台沉淀； 9)监控渠道客户建立及经营（完成二、三级联动转介量：4个客户/月/人；完成二、二级联动公司级联动指标）。 配合策划工作： 1)参与提交给发展商的项目相关策划报告以及各项文件的编制； 2)提供相关策划方案报告的评审； 3)参与开盘策略、价格策略、广告策略、包装策略以及销售策略的制配合策划工作定和实施、调整 4)参与组织现场销售卖场的搭建； 5)根据公司要求，按时按质提供准确的客户信息，协助策划做好策划报告。 现场管理工作： 1)负责售楼处及现场形象和设施维护，维持现场秩序； 2)负责售楼处现场文档的管理及日常会议的组织； 3)经营沉淀、平台贡献的整理与完成； 4)负责销售代表创收统计； 5)认同公司企业文化并响应公司要求； 6)及时传达宣讲公司政策及制度。 衡量标准：项目销售指标完成情况、公司项目创收指标完成情况、销售人员单产能力的控制； 现场秩序的有序性、文件归档及时规范性；客户转介的数量；项目销售结案沉淀。
世联地产销售员基本素质
世联地产销售员基本素质 世联地产销售员基本素质提要：优质的服务态度在接待来访客户是要做到三个主动，即主动与客户打招呼、主动安排客户入座、主动拿售楼资料给客户看 世联地产销售员基本素质 1、销售人员的素质要求 上进心洞察力忍耐性谦虚 敏捷性积极性诚实易于亲近 责任感充沛的体力良好的记忆力自信心 明朗的个性勤勉性具有爱心冷静 做事的干劲创造性参与的热忱不屈的精神 2、销售员素质与性格的关系 销售人员的任务 有关个人的素质和性格 确定未来客户需要 创造力、机智、想象力、见闻广博、分析技巧 说明楼盘如何配合未来顾客需要 语言能力、文字好、知识丰富、热情 获得未来顾客的合约 说服能力、机智、坚定、博识 处理异议 信心、知识、机智、体谅 激烈竞争情形之下推销 持久、进取精神、信心 每日清单、计划及催付余款之例行报告 有条理、诚实、精细 通过交谈与服务引起顾客的好感 对人友善、态度良好、乐于助人、彬彬有礼 3、销售员基本要求 （1）良好的形象仪表 销售人员必须五官端正、穿戴整洁、仪态端庄大方、礼貌待人。 （2）优质的服务态度 在接待来访客户是要做到三个主动，即主动与客户打招呼、主动安排客户入座、主动拿售楼资料给客户看。一切以客户为中心，在与客户的接触中，做到彬彬有礼，不允许有对客户不满的情况发生，要具有很强的亲和力。 （3）流畅的表达能力 在语言表达上，一定要达到流畅的程度，说理性强、逻辑思维慎密。 （4）良好的职业道德 不损公肥私、损人利己，不在背后说长道短，严守公司机密。不说公司坏话，善于团结同事、乐于助人，不打小报告、不打击报复，严守公司的规章制度，积极进取，努力学习业务知识。 （5）良好的专业素质 具有一定的专业知识，对营销和房地产有一定的了解，熟悉当地相关政策法规。 新手要求具有好学精神在很短时间里全面熟悉专业知识，提升自己的专业素质。
世联地产
世联地产:深圳2010年11月房地产市场分析报告 ——————二次调控下量跌态势显现成交均价结构性回落 https://www.360docs.net/doc/b94141544.html,搜房深圳二手房网 2010年 12月 17日来源：世联地产市场研究部 [提要] 据世联地产分析，2010年11月，是深圳进入严厉调控后的第二个月，限购令等的政策作用已经在市场上有所反应：一手房市场成交量环比出现较大幅回落，量跌态势开始显现。 二次调控下量跌态势显现成交均价结构性回落 市场走势 内容摘要： 宏观经济：10月份，居民消费价格同比上涨4.4%，涨幅比9月份扩大0.8个百分点。经济总体运行态势良好，但通胀风险凸显。" "中央政策：中国人民银行决定，从2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为今年以来第四次上调。从11月29日起，中国人民银行年内第五次上调存款准备金率，上调0.5个百分点。调整后，存款准备金率达18.0%，为历史最高。 "地方政策：11月18～19日，市建设科技促进中心组织7位评审专家对光明新区6个绿色建筑项目进行了认证。6个项目均达到国家绿色建筑一星级标准，总建筑面积46.22万平方米，包括1个公共建筑项目和5个居住建筑项目。5个居住建筑项目中的4个项目为保障性住房，总建筑面积40.64万平方米，约占认证项目建筑总面积的88%。4个保障性住房单位建筑面积平均增量成本34.3元/平方米，打破了人们将绿色建筑等同于高造价建筑的认
识误区。据了解，深圳所有新建保障性住房必须按照绿色建筑标准建设，并安装太阳能热水系统和使用绿色再生建材产品。 市场运行：本月深圳一手房新增供应略大于需求。全市一手房市场呈现“量价齐跌”态势，成交均价出现结构性回落；二手房市场则呈现“量跌价涨”的态势。" …… 市场监测报告系列 周报、月报、季报、年报 一级市场：10年11月，深圳土地市场全月土地成交一共3宗，其中住宅用地成交1宗。 二级市场：10年11月，深圳一手房批售面积25.33万平米，环比减少10%，同比减少44.8 %；成交面积为23.32万平米，环比下降48.9%，同比下降50.1%；当月供销比为1.08：1。成交均价为18039元/平米，环比回落16.16%，同比回落5.9%。 三级市场：10年11月，深圳二手房成交面积为79.99万平米，环比下跌18.78%，同比下跌46%；成交均价为16223元/平米，环比上涨1.4%，同比上涨12%。 总的来讲：10年11月，深圳一手房新增供应略大于需求。全市一手房市场呈现“量价齐跌”态势，成交均价出现结构性回落；二手房市场则呈现“量跌价涨”的态势。 1. 宏观经济 据统计，今年10月新增人民币贷款5877亿元，同比增加3347亿元，同比速度高达132.0%。1至10月，居民消费价格同比上涨3.0%；10月，居民消费价格同比上涨4.4%，环比上涨0.7%。1至10月，社会消费品零售总额125313亿元，同比增长18.3%。1至10月，城镇固定资产投资187556亿元，同比增长24.4%。1至10月，规模以上工业增加值同比增长16.1%；10月，规模以上工业增加值同比增长13.1%。1至10月，工业品出厂价格上涨5.5%。1至10月，全国实际使用外资金额820亿美元，同比增长15.7%；10月，全国实际使用外资金额76.6亿美元，同比增长7.9%。总体上来看，国民经济总的运行态势良好，继续朝着宏观调控预期的方向发展。 2. 市场政策 2.1中央政府 " 11月2日，中国人民银行发布《三季度货币政策执行报告》指出，潜在的通胀压力须高度关注。下一阶段，将继续实施适度宽松的货币政策，继续引导货币条件逐步回归常态水平。增强价格杠杆调控作用。报告称，下一阶段，中国人民银行将继续实施适度宽松的货币政策，继续引导货币条件逐步回归常态水平。
世联地产的过来人说
世联地产的过来人说 发信人:greenmoss(青苔), 信区: Work 有师弟跟我说他们很多人打算从事地产业，提议我写篇关于地产的文章，增进大家的对此行的了解。我便斗胆动笔，但其实入行不久，经验尚浅，略微概括，若能帮到师弟师妹，或抛砖引玉，促进大家就此交流，皆是幸甚。 声明：鉴于本人商科背景和从事市场类岗位，所述主要是针对非设计、建筑类岗位。 自我介绍：7月底入职行业领先的世联地产（中国）有限公司，在代理事业部从事营销策划工作。前一个月完成深圳特区内跑盘工作（走遍特区及登记在售楼盘主要信息）、取得跑盘考试第三名。后外派东莞，再完成莞城跑盘工作；再流放边远小镇企石镇，跟镇上唯一的商品房项目，在创办了发展商一份内部报刊后离职，重返深圳。 感想：跑盘是辛苦的，加班是劳累的，但只要你认为追求的目标有价值且获得个人成长， 这过程便充满乐趣和动力。 ——前路漫漫，我用脚步丈量！ 房地产市场划分： 一级市场指土地市场；二级市场指新物业市场；三级市场指二手和租赁市场。 房地产业的前景：自己估算下中国目前有多少人有自己的房子，尤其是大城市里。以及随 着经济发展的一路高歌，中国城市化的程度及速度。答案不言自明。 房地产是城市发展水平最具代表性的标志行业。因为其产品是城市的主体。未来50年内，中国房地产发展空间广阔。（另贴一篇万科对中国房地产经营环境的概括文章） 房地产的魅力所在： 1．涉及面广：房地产涉及到土地管理、城市运营、建筑、地理、环境、经济、文化、金融各个领域；一个楼盘则设计到规划、设计、施工、装修、广告、营销、园林景观、商业配套、公共配套等多方面，做房地产要求从业者知识面广，也有助于保持视野开阔，紧跟经济和社会的发展。 2．操作格局大：相对于其它行业而言，房地产的一个项目涉及的运作资金动辄以数亿计，跟其他行业一个项目几十万、几百万相比，不可同台而论。 由于操作楼盘的规模和资金额大、涉及相关公司较多、执行时间较长、风险较高，颇能锻 炼从业者的操作格局。可以更快的积累社会经验，以及提升个人的气度和视野。 3．对于中介顾问公司而言。必须在风云万变的市场中掌握第一手的信息，作出系统性分析和判断，把握市场动向和行业趋势，提出自己独到的见解。这要求从业人员深入一线，保持市场敏感度，并不断接收资讯、学习产品知识和市场理论，成为营销专家。这样才能为开发商提供专业而值得信赖的服务，有效解决市场问题。 作房地产咨询比较有意思的是，你会比做学生时更努力地去学习，而且学得更多，很好地
房地产 物业管理销售管理 员工手册
员工手册 目录： 董事长致词 总经理致词 经营理念： 企业精神： 第一章公司简介 1.企业介绍 2. 公司机构 第二章聘用规定 1.基本政策 ●公司员工在被聘用及晋升方面享有均等的机会； ●职位或补空缺职位时，本公司将在可能情况下首先考虑已聘用员工，然后再向外招聘； ●工作表现是本公司晋升员工的最主要依据。 2.入职手续 ●应聘者通过公司笔试、面试、背景审查和体格检查，并经确认合格后，可被公司聘为正 式员工。 ●新入司员工必须填写《公司员工登记表》一式二份并准备彩色一寸照片4张； ●非深圳户籍人员，入司七日内必须提供深圳户籍人员担保书； ●入司之日，必须提供区医院的健康证明，身体不合格者，不予录用； ●部门经理在新员工入司之日应就《工作说明书》与新员工面谈。 ●公司将组织新入司员工参加新员工培训，以使员工对公司概况有初步了解。 3.试用期 ●新员工被录用后，一律实行试用期，试用期时间为三个月，试用期间公司将对员工的表
现及其对工作的适应程度进行考核。； ●试用期薪资执行公司制度标准； ●试用期届满，经公司考核者，可转为正式员工，考核不合格者，公司予以辞退。正式员 工薪资待遇按公司工资制度执行。 4.聘用的终止 ●试用期间以后，公司或员工均可提出终止劳动合同，但应提前一个月（至少22个工作日） 提交书面通知。 ●若员工严重违反国家法律法规或违反公司的规章制度及劳动纪律，公司可不必提前通知员 工与其解除双方的劳动合同。 5.劳动合同 ●新员工在入司一个星期内，公司与其签订劳动合同和保密协议书，员工应严格执行劳动 合同和保密协议书。 6.离职手续 ●凡离职者，必须先填写离职申请书。 ●员工离职应按公司规定移交所有属于公司的财产，经核准离职且办妥移交手续，方可正 式离职。 ●未办离职手续自行离职者，公司财产若有损失、遗失，其损失全额从薪资中扣还；如薪 资不足以抵扣时，担保人负连带责任。 7.个人资料 ●员工的个人资料包括家庭住址、电话、婚姻及子女状况及时提供给公司行政部。 8.业绩考评 ●公司推行严格的绩效考评制度。实行年终考核和年中考核。考核结果将作为员工晋升或 提薪的重要依据。 第三章员工福利
世联地产进场管理制度
关于华北区域分公司各项目文件提交销售管理部归档的要求 一、存档文件明细列表 请以下列要求进行文件归档管理，若因客观原因无法归档或需延迟归档文件，请填写好《项目资料延迟或免提交申请单》由项目所属经营单位总经理和生产线总经理签字批准。 项目提交销售管理部存档文件 提交时间提交内容提交要求提交人 进场时 进场通知单签字版项目经理项目销售前责任确认书签字版项目经理代理销售期限起算确认书盖章原件项目经理销售手册（含之后的补充说明）盖章原件项目经理 项目发售时 价格表（含过程中的调价）盖章原件项目经理付款方式及折扣（含过程中调整）盖章原件项目经理委托代理房号明细表（含过程中调整）盖章原件项目经理房地产买卖合同及附件（含过程中调整）盖章复印件项目经理土地使用权出让合同及补充协议盖章复印件项目经理投资/规划/施工/预售许可证盖章复印件项目经理发展商营业执照盖章复印件项目经理 工作交接时项目经理工作交接单（若涉及工作交接）签字版项目经理项目入伙时入伙通知单（若涉及入伙）签字版项目经理 撤盘时代理工作终止确认书盖章原件项目经理代理项目撤盘通知单签字版项目经理 二、提交文件要求详细说明： ●以下存档文件均需按照时间制作存档目录； ●以下存档文件有变动时项目经理或指定负责人务必在变动当日提交邮件至销售管理部确 认，邮件命名【2010-11-2_(XX项目)_XX存档资料变动说明】，并于每月末30日前提交资料变动汇总表（务必项目经理签字确认后）留存销售管理部； ●如项目经理未达到一项扣200元，作为销售管理部的即时处分。
（一）进场时： 1.进场通知单:进场通知书为项目进场时必须提交的文件，要求进场当天务必将进场通知单 提交财务及销售管理部。 2.销售前责任确认书：代表项目经理已明确知悉自己工作责任及义务并详细阅读过代理销售 合同、创收任务、前期策划报告、人均单产确认、销售管理系统使用指引等相关文件。（按照模板填写即可）。 3.代理销售期限起算确认书：本确认书的意义在于明确乙方项目销售工作正式开始的时间， 避免甲乙双方产生争议，以便计算销售率，从而计算代理费率。（按照模板填写即可）4.销售手册：包含说辞（包括区域、项目、沙盘、单体、竞品、样板间、景观等）及200问 两部分，需要开发商盖章或签字确认，存档时需将项目各时期产生的所有说辞及200问都整理留存，并标明使用时间，按照时间做存档目录。 （二）进场时： 1.价格表、付款方式及折扣：项目只要涉及价格调整，项目经理要在第一时间通知公司销售 管理部，需在一周内做出存档动作，在价格审批单上标明使用时间及使用人，由开发商盖章或签字确认，并要求按照时间做存档目录。 2.委托代理房号明细表：进场第一周项目经理务必根据代理合同向销售管理部及财务部提交 委托代理房号明细表，只要代理房号发生变动（或保留、或销控不再由我公司销售），项目经理要在第一时间通知公司销售管理部，并需在一周内做出存档动作，由开发商盖章或签字确认。按照时间做存档目录。 3.房地产买卖合同及附件：如房屋合同有改动（无论大小）都需单独存档留存，每套合同的 补充协议及附图务必每页有发展商签字确认。 4.土地使用权出让合同及补充协议、投资/规划/施工/预售许可证、发展商营业执照：“五 证”及发展商营业执照各项目要有相应留存（如果发展商分别取证，务必全部留存），并注意保留发展商最新年检后的证件。 （三）工作交接时： 项目经理工作交接单：在项目涉及到项目经理的工作交接时，由交接人和被交接人双方签署工作交接单，针对销售管理、明源系统、业绩分配、对接人联系方式及未尽事宜、财务类、物品移交、项目档案等各方面进行详细交接，并双方签字留存（按照模板填写即可）。（四）项目入伙时：
碧桂园房地产营销管理手册模板
碧桂园房地产营销 管理手册
目录 前言 .................................................................................................... 错误!未定义书签。 一、销售公司组建、职责分工和岗位职责.................................. 错误!未定义书签。 二、销售公司经理职责分工和岗位职责....................................... 错误!未定义书签。 2.1销售公司经理的个人素质要求........................................... 错误!未定义书签。 2.2销售公司经理专业素质要求............................................... 错误!未定义书签。 2.3销售公司经理基本修为标准............................................... 错误!未定义书签。 2.4销售部经理岗位职责........................................................... 错误!未定义书签。 2.5项目经理( 销售主管) 岗位职责.......................................... 错误!未定义书签。 2.51项当前期 ,项目开盘准备工作.................................... 错误!未定义书签。 2.52项目销售期 .................................................................. 错误!未定义书签。 2.53项目收尾期 .................................................................. 错误!未定义书签。 2.54全面负责销售现场的业务管理工作.......................... 错误!未定义书签。 2.6置业顾问岗位职责............................................................... 错误!未定义书签。 2.7销售员基本素质................................................................... 错误!未定义书签。 三、案场管理 ................................................................................... 错误!未定义书签。 3.1项目销售阶段....................................................................... 错误!未定义书签。 3.2目的总结............................................................................... 错误!未定义书签。 3.3更改认购书及合同条款的规定........................................... 错误!未定义书签。 3.4签署认购书、合同的注意事项.......................................... 错误!未定义书签。 3.5办理按揭的程序及注意事项............................................... 错误!未定义书签。 四、销售现场管理条例 ................................................................... 错误!未定义书签。
世联地产组织结构诊断报告
世联地产顾问(深圳)有限公司组织结构诊断咨询报告 德勤咨询(上海)有限公司 二零零零年十二月
目录 目录 一、项目概述 二、诊断框架 三、世联现行组织结构诊断 四、世联的组织发展战略诊断 五、其他相关问题及优化建议
世联地产顾问(深圳)有限公司组织结构诊断报告 一、项目概述 1、服务范围 根据世联地产顾问(深圳)有限公司(以下简称世联)和德勤咨询(上海)有限公司(以下简称德勤)签订的合同，德勤将在以下几个方面考察世联目前的组织结构设置以及目前确定的组织结构发展策略： ?世联是否制定了明确合理的经营战略。 ?世联目前的组织结构设计是否与世联的经营战略相符。 ?组织结构中的管理幅度、管理层级、交流沟通是否合理。 ?世联营运业务流程和基础管理流程设置是否全面，是否有遗漏。 ?世联现有的业务流程设置和管理流程设置是否与世联目前所处的发展 阶段相符。 ?世联业务部门设置和管理部门设置是否平衡。 ?世联各业务流程之间是否存在潜在冲突。 ?各部门的关键业务流程的优先权是否明确。 ?世联的部门设置和权责划分是否清晰，部门之间是否存在权责冲突。 ?部门资源配备是否与其权责划分相匹配。 2、项目产出 德勤将按照合同的约定在本报告中对世联现有的组织结构及组织发展策略中现存问题和潜在问题进行分析，其内容包括问题描述、成因分析、危害性分析以及优化建议等方面。 3、报告依据 本报告主要依据对以下资料的分析而形成： ?2000年11月16日至11月29日期间对世联人员的5天访谈，访谈 对象包括董事长、总经理、副总经理4人、中层管理人员15人、其 他业务人员3人。 ?世联提供的内部管理文件及相关数据资料。