论述对房地产税的看法

论述对房地产税的看法
一、房地产税相关内容及分析说明
（一）房地产税相关内容
房地产税，是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属
于房地产税。中国现行房地产税包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值
税、契税。其他与房地产紧密相关的税种主要有固定投资方向调节税、营业税、城市维
护建设税、教育附加、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、印花税。
（二）房地产税分析说明
1. 房产税
房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所
有人征收的一种财产税。
（1） 纳税人
凡在中国境内拥有房屋产权的单位和个人为房产税的纳税义务人。 产权属于全民
所有的，经营管理单位为纳税义务人；产权出典的，承典人为纳税义务人；产权所有人、
承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用
人为纳税义务人。
（2） 课税对象
房产税的课税对象是房产。《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税在城
市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税的征税范围不包括农村。
（3） 计税依据
对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳。具体减除幅
度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依
据。租金收入是房屋所有权人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实务收入。
对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地房产的租金水平，确定一个标
准租金额按租计征。
（4） 税率
房产税采用比例税率。按房产余值计征的额，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，
税率为12%。
2. 城镇土地使用税
城镇土地使用税是以土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定
税额对使用土地的单位和个人征收的一种税。
（1） 纳税人
城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不
在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，
由实际使用人纳税;土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
（2） 课税对象
在城市、县城、建制镇和工矿区征收。课税对象是上述范围内的土地。
（3） 计税依据
城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，由省、自治区、直辖市
人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的土地面积为准。
（4） 适用税额和应纳税额的计算
城镇土地使用税采用分类分级的幅度定额税率，按大、中、小城市和县城、建制镇、
工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。城镇土地使用税每平方米年税额
标准具体规定如下：大城市0.5～10元；中等城市0.4～8元；小城市0.3～6元；县城、
建制镇、工矿区0.2～4元。
城市、县城、建制镇和工矿区中的不同地方，其自然条件和经济繁荣程度各不相同，
情况复杂。据此，国家规定，城市、县城、建制镇和工矿区的具体适用税额幅度，由各
省、自治区、直辖市人民政府确定。考虑到一些地区经济较为落后，需要适当降低税额
以及一些经济发达地区需要适当提高税额的情况，但降低额不得超过最低税额的30%;
经济发达地区可以适当提高适用税额标准，但必须报经财政部批准。
3. 土地增值税
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位
和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金
额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房
地产的行为。
（1） 纳税人
转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。
（2） 课税对象
课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增
值额。
（3） 计税依据
土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的
增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。
（4） 税率
土地增值税实行的是四级超率累进税率：
① 增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；
② 增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为
40％，速算扣除数为5％；
③ 增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为
50％，速算扣除数为15％；
④ 增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。
4. 契税
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产
税。应缴税范围包括:土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换
等。
（1） 纳税人
契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。境内是指中华
人民共和国实际税收行政管辖范围内。土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权。
单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人是
指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员。
（2） 课税对象
契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。
（3） 计税依据
契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不
同，因而具体计税依据视不同情况而决定。
国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。成交
价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形
资产或者其他经济利益。
土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价
格核定。土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。也就
是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资
产或者其他经济利益的一方缴纳契税。
以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计
税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。
为了避免偷、逃税款，税法规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，
或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可
以参照市场价格核定计税依据。
（4） 税率
契税实行3% ～5%的幅度税率。实行幅度税率是考虑到中国经济发展的不平衡，各
地经济差别较大的实际情况。因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%～5%的幅
度税率规定范围内，按照该地区的实际情况决定。
契税采用比例税率。当计税依据确定以后，应纳税额的计算比较简单。应纳税额的
计算公式为：应纳税额 = 计税依据 × 税率
二、房地产税改革现状及问题
（一）房产税改革的具体内容是什么
一是出台房产税改革方案，统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度，逐步
推进房产税改革，研究实施个人所得税制度改革，完善消费税制度。如下：
纳税人的范围扩大。现行房产税只对国内企业征收，改革后,纳税人将扩大到外资
企业和外国企业。
征税范围扩大。现行房产税的征税范围只限于城市、县城、建制镇和工矿区。为了
体现公平税负，平等竞争的原则，改革后，房产税的征税范围将扩大到农村。纳税人为
所有在中华人民共和国境内拥有房屋产权的单位和个人。
改变了计税依据。现行房产税的计税依据是房产的价值和房租收入，采用租金为计
税依据的，税负明显高于按房屋价值计算的税负，而且我国现行营业税已有对租金征税
的规定，再按租金征税有可能造成重复征。因此，改革后的房产税采用了房产的评估价
值为计税依据。
调整了税率。改革后的房产税将采用幅度比例税率，税负与以前大体持平。实行幅
度税率可以便于地方根据本地实际灵活确定适用税率。
扩大了地方的权力。房产税是一个地方税种，改革后将把房产税税率的具体确定权、
实施细则的制定权和解释权下放给地方，便于调动地方组织财政收入的积极性。
出台资源税改革方案：
一是统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度,逐步推进房产税改革，研究
实施个人所得税制度改革，完善消费税制度，研究开征环境税的方案。
二是全面编制核心和地方政府性基金预算，试编社会保险基金预算，完善国有资本
经营预算，加快形成覆盖政府所有收支、完整统一、有机衔接的公共预算体系。推进预
算公开透明,健全监督机制。研究建立地方政府财政风险防控机制。
三是建立行政事业单位国有资产统计报告和收入管理制度。完善核心企业国有资本
经营收益上缴和使用管理制度。
（二）房地产业税改革现状
1. 一些基层的税务部门执法行为不规范
由于人员素质等问题而导致税务机关或税务工作人员没有严格按照税法的规定依
法征税，税收征管被当作随意的个人行为，多征税、少征税、虚征税，征“人情税”“关
系税”等现象大量存在，严重削弱了税法应有的严肃性。
2. 信息交换机制不畅通，税务机关不能及时掌握纳税人的涉税信息
房地产开发是个复杂的系统工程，需要经过多个行政部门的审批、许可与监督，这
些行政部门都掌握一定的房地产开发信息，但是根据我国现行体制，各个职能部门相互
独立，缺乏相互间的信息交换和沟通制度。因此，仅仅依靠房地产税收征管部门，对房
地产开发过程中难以有效地参与管理和监控，给房地产企业偷逃税提供了机会。
3. 财政体制不完善，地方保护主义盛行
我国目前实行的是“分税制”财政体制，根据对税种的划分，房地产税收多属于地
方税源，其与地方政府的利益相关性较强，但目前的税收立法中，赋予地方的自主权较
小，不能让地方根据当地的实际情况，进行一些自主的调控管理。一些地方政府为了自
身的利益，在房地产税收征收范围、时间界定、税率等进行了适度放宽，这样就造成中
央政府一些税收调控措施得不到很好的实施，政策力度大大减弱，调控目标也就不能够
完全实现。
4. 税收征管成本偏高。
长期以来，我们只强调了税收收入的增长，却忽略了成本的付出，虽然每年的税收
收入都在以两位数的高速度增长，但成本也在增长。
5. 现行房产税计税依据不合理。
我国房产税暂行条例规定其计税依据是房产余值或房产租金收入。这种规定实际上
带有静态考虑问题色彩，导致水机不能随经济条件的变化而正常增长。我国经济始终保
持高速增长态势，高速经济增长带来了土地和房产大幅度升值，特别是城市新房市值与
旧房市值相差非常大，因而以余值为计税依据无疑大大缩小了税基。另一方面，把租金
收入作为计税金额又带来了两个问题：
一是租金与房产余值差距很大，因而引起按不同计税方式计税税负高度不均等情
况。
二是房产租金本身是营业税课税对象，又当做房产税计税依据，人为造成双重课税。
6. 实行内外两套税制有违公平。
目前我国针对房产保有环节课征的税还有城市房地产税。后者的纳税人为外
商投资企业和外籍人员、华侨、港澳台同胞。这也就是说，在房产保有课税方面我
们采用了内外两套税制。这种格局实际上意味着双重差别：一是对房产保有活动的课税
内外有别；二是对房产使用效益课税内外有别。抛开两套税制带来的税负不等问题，但
从制度安排效应角度来看，两套房产课税制度分别运转本身是不公平的。同时也会干扰
其他个税税制效应的正常发挥。
7. 房地产税费过于混乱抑制房产税收入正常增长。
房产税市房地产税费体系的一员。从理论上看，对统一税源，税费品种应尽量控制。
然而，我国的现实情况是房地产业面对的税费数量与日俱增，这些税的设置带有强烈的
因事设税、因项目设税色彩。如此众多的房地产业税费，不仅使纳税人产生了强烈的逆
反心理，以致避税逃费时又发生，而且从政府角度看，也加大了税费制度建设成本和税
费征管成本。但更深层次的问题还在于税费数量过多格局形成之后，政府各部门自然形
成了一种财源建设心态，造成收费竞争，直接扭曲了收费性质，变成了部门创收。
（三）我国房地产税存在的问题分析。
分析我国房地产业税收征收过程中存在的问题，其深层次的根源在于：