案例分析房产税常见的七个误区
房产税的疑难问题案例分析
房产税的疑难问题案例分析房产税的疑难问题案例分析房产税属于小税种，涉及的问题也相对简单。
但是对于以自持出租为主的商业地产集团而言，房产税是仅次于营业税和企业所得税的第三大税种。
由于对房产税的一些规定相对模糊，笔者结合案例对几个疑难问题进行探讨。
一、案例介绍甲公司是以开发自持型商业地产为主的商业地产集团公司，按照当地规定，从价计征时允许减除30%后余值征税。
甲公司的A商业项目与客户签订租期二年的租赁合同，租金总额2 400万元，但前三个月免租，甲公司从xx年4月1日从租缴纳房产税，每月缴纳2 400÷21×12%=，xx年累计缴纳×9=。
甲公司的B商业项目地上建筑面积10 000平方米，土地成本20 000万元。
地上建筑物由乙公司代建，乙公司迟迟未与甲公司办理决算手续，因而甲公司地上建筑物的账面成本为0，同时B项目已交付使用，并办出产权证。
甲公司按账面土地成本20 000万元缴纳房产税，每季缴纳20 000××%÷4=42。
甲公司在C商业项目单独建造地下车库2 000平方米，地下占地面积1 000平方米，成本2 000万元，地下车库上有甲公司物业用房，占地面积100平方米。
根据《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》第二条之规定，甲公司按地下建筑物建造成本的7折作为房产原值交缴房产税，每季缴纳2 000×××%÷4=。
二、观点交锋1.免租期如何缴纳房产税税务机关认为，免租期也应缴纳房产税，因此对于甲公司的A商业项目，应将2 400万元租金分摊在含免租期在内的24个月内缴纳，即xx年应缴纳房产税为 2 400÷2×12%=144，甲公司需补缴=。
甲公司税务师经过研究后认为，根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第七条之规定“纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。
房产税常见的6个缴税错误!
房产税常见的6个缴税错误！房产税因其计税方法简便、缴纳周期长，是企业在经营过程中不太重视的一个税种。
然而，在实际纳税过程中却出现了太多的理解上的偏差与各地政策执行的不一致，给我们税款的缴纳工作带来了太多的纳税风险。
今天就来和大家讲讲这房产税缴纳的6项理解错误与政策差异，希望能对您有所帮助。
理解错误之一：房产出租后仍然可以按房产原值计提缴纳房产税企业案例：A公司有一栋综合楼，房产原值为1000万元，该市房产税计提的原值减除比例为20%。
2016年，A公司将该栋综合楼整体出租，取得租金收入为100万元，财务人员在进行纳税申报时，仍然房产原值计征缴纳房产税，这样做对吗？政策依据：根据《房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》财税地〔1986〕8号第十四条中关于个人所有的出租房屋，是按房产余值计算缴纳房产税还是按房产租金收入计算缴纳房产税中规定，根据《房产税暂行条例》规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
因此，A公司应按照租金收入计征缴纳房产税。
理解错误之二：房屋出租时，租金较低必须按原值计缴房产税企业案例：A单位有一栋房屋出租，但是由于房产地理位置不好，租金偏低，按租金计征的房产税税额低于按房产原值计征的房产税税额，所以财务人员在进行房产税的纳税申报时，为了规避风险起见，就按房产原值减除30%后的余额计征房产税。
那么A单位是否应按原值申报房产税呢？政策依据：根据《房产税暂行条例》第三条规定：房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳。
具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
因此，A单位应按照租金收入计征缴纳房产税。
【老会计经验】房地产行业的涉税误区
【老会计经验】房地产行业的涉税误区目前，房地产行业中涉及的税收政策不完善，导致了房地产行业的错误涉税行为。
1.不能按时结转销售收入。
房地产开发企业从前期到整体完工的销售行为，统一按预收款的形式进行；在给消费者的产权证未办理完结以前，整体销售行为并未终结。
《营业税暂行条例实施细则》中只规定了纳税义务发生的时间，但未明确预收账款何时结转销售收入。
2.没有明确的成本结转办法。
按照《企业所得税前扣除办法》的规定，企业的成本计价方法可以采用个别计价法、先进先出法、加权平均法、移动平均法、计划成本法、毛利率法等，基本上都是针对制造业或商品流通企业而言的，而对房地产开发企业却没有较为明确的成本计价办法；加之，销售收入的结转时间没有明确规定，企业在房产预售阶段的销售收入均以预收账款的形式出现，账面记载无收入，只反映了前期的开发费以及开发过程中的其他费用，不符合收入与费用配比的原则。
3.费用无法计提。
由于销售收入不能确认，随之而来就是各种费用的计提没有法定的标准。
诸如业务招待费、广告费、宣传费等，各个房地产开发企业的计提标准不一，随意性很大。
4.跨年度工程的成本更加难以确认。
房地产开发企业的建设周期较长，大部分的成本费用发生在前期，对这部分费用是按开办费对待，还是按工程成本对待，无法确认。
特别对跨年度的工程成本费用的结转问题，为后期的税收稽查带来了更大的难度。
由于房地产开发企业从开发到商品楼的整体出售完毕，周期拖的较长，一般需要2～3年。
售房情况可分为以下三种：一是在前期开发中发生销售行为；二是在施工过程中发生销售行为；三是主体完工后发生销售行为。
从调查掌握的情况看，前两种行为较为普遍。
从资金的来源看有三种：一是现金收入；二是预收定金；三是按揭贷款。
按照房地产开发的有关政策规定，房地产开发企业经营售房业务以前必须取得有关部门的售房许可证，才能取得售房资格。
按照《营业税暂行条例实施细则》第二十八条第一款的规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生的时间为收到预收款的当天。
房地产企业房产税易引发的税务风险点
案例:房地产企业房产税易引发的税务风险点近些年，随着中国房地产行业调控力度的加大和财税改革紧锣密鼓的推进，房地产企业面临巨大的税收风险，从营改增到土地增值税立法，从企业税制改革到金税三期的上线实行，企业如果对相应的财税政策缺乏深入理解，很可能会使自身陷入严重的税务危机之中。
房产税在财务人员的思想中是一个简单的税种，在日常税务处理中，一些细节容易被忽略，本文从地产公司税务顾问视角出发，通过实际案例讲解房产税易引发的税务风险，以便读者地产公司的房产税有更清晰的认知。
案例分析：某房地产企业在A项目上建设了营销中心（会所），作为多个项目的办公及营销场所，营销中心占地面积为1,200平方米，共发生建造成本为1,050万元，于2018年6月份完工投入使用。
一、未竣工验收但已使用的房产是否缴纳房产税？假设：项目营销中心投入使用后，未履行申报缴纳房产税的义务。
就此疑问访谈了企业税务人员，得知营销中心预计A项目销售完毕后立即拆除，由于项目一直滚动开发，现作为B和C项目的营销场所，待B、C项目销售完毕后就着手拆除。
并且该税务人员认为营销中心属于临建房，不需要缴纳房产税。
税务风险：根据税法规定，纳税人自建的房屋，应自建成之次月起征收房产税。
营销中心使用后虽打算拆除，但并不属于免征房产税的列举范围，需按规定缴纳房产税。
由于企业税务人员整体综合能力不足，认为该营销中心不需要缴纳房产税，智慧源建议如若企业有上述情况，请尽快自查更正，并就此与税局沟通，避免后续更大的税务损失。
二、土地价款并入房产原值计算了吗？假设：项目占地面积为10,000平方米，土地成本为1亿元。
企业纳税申报表上申报的房产原值仅为1,050万元，每月缴纳房产税7,350元，就此访谈了企业税务人员，该税务工作人员认为营销中心的计税原值就是1,050万元，并未意识到房产原值还需分摊土地成本，企业已存在纳税义务风险。
税务风险：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
房产税六大涉税风险点
房产税六大涉税风险点最近听到很多人在议论“房产税”，并惊呼从价1.2%、出租12%的税率好高啊！但其实他们关注的是“房地产税”，这还是一个有待立法开征的全新税种。
而“房产税”则是我国现行税制中已经有的税种，它以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入作为计税依据，向产权全部人征收。
虽然是老税种，但在实际工作中，仍有一些涉税风险点值得每一位财税人员留意。
风险点一：免租期内如何缴纳房产税？【涉税举例】A公司将自有房产一套出租给Y公司使用，租赁合同商定赐予Y公司一年的免租期，免租期自2017年1月1日起至12月31日止，免租期结束后，Y公司正常向A公司支付租金。
因房产已经对外出租，且在免租期内并未收取租金，A公司在2017年未申报房产税。
【政策解析】《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税［2010］121号）第二条规定：“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同商定有免收租金期限的，免收租金期间由产权全部人根据房产原值缴纳房产税。
”据此，A公司应当在免租期内以房屋全部权人的身份根据房产原值进行正常纳税申报，从价计征房产税。
风险点二：房地产开发企业未售出的商品房是否需要缴纳房产税？【涉税举例】A公司是一家大型房地产开发企业，该公司开发的一栋商住楼于2016年5月完全竣工，各项手续完备。
A公司将其中5套商品房装修后作为样板间对外展示，供购房者参观，同时将其中2套商品房作为办公用房供现场工作人员使用。
A公司财务人员考虑到上述7套商品房在售出前仍属存货产品，因此并未申报缴纳房产税。
【政策解析】《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发［2003］89号）第一条规定：“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建筑的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
预售房产中的税收漏洞的案例分析
预售房产中的税收漏洞的案例分析在房地产市场中，预售房产是一种常见的销售方式。
预售房产指的是开发商在房屋建设或者翻新工程尚未完成之前，提前向购房者预售房产的一种销售模式。
然而，预售房产市场中存在一些税收漏洞，导致某些开发商通过操纵交易流程和规避税收法规，获得不当利益。
本文将通过分析实际案例，深入探讨预售房产中存在的税收漏洞。
在预售房产交易中，开发商通常会将房屋的销售价格分为两部分：房屋销售总价和装修价格。
房屋销售总价征收契税，而装修价格则按照增值税的方式计算。
然而，由于监管不严，一些开发商通过虚报装修费用的方式，减少了应缴纳的增值税金额，从而减轻了税收负担。
例如，某开发商在预售楼盘时，将房屋销售总价定为1000万元，装修价格定为200万元。
根据规定，增值税税率为5%。
然而，该开发商虚报装修费用，将实际装修成本定为300万元。
由于增值税是根据装修价格计算的，开发商实际上只需要缴纳15万元的增值税，而非按照200万元计算的10万元。
通过虚报装修费用的方式，该开发商成功的降低了应缴纳的税收金额。
另一个税收漏洞是利用预售合同的方式来规避契税。
在预售房产交易中，购房者需要与开发商签订购房合同，并支付一定的首付款。
然而，一些开发商为了规避契税，会将购房合同的金额虚报。
虚报购房合同金额的目的是为了减少应缴纳的契税金额。
举个例子，某开发商虚报了预售房屋的销售总价，将实际价值800万元的房产报为600万元。
根据规定，契税税率为3%。
通过虚报购房合同金额的方式，该开发商实际上只需要缴纳18万元的契税，而非按照实际价值24万元计算的契税。
这种方式可大幅度降低开发商所需承担的契税负担。
另外，一些开发商还通过分割预售房产的方式进行避税。
在某些地区的法律法规中，预售房产的契税是根据房屋的销售总价计算的。
为了减少应缴纳的契税金额，开发商会将大型的楼盘分割成多个小单元进行预售。
通过分割房产的方式，每个小单元的销售总价下降，从而减少了应缴纳的契税金额。
会计干货之房产税12个案例和7个关键点
会计干货之房产税12个案例和7个关键点房产税是指对房产进行征收的税款，一直以来都是会计工作中的重要内容之一、掌握房产税的相关知识和应对策略对于会计人员来说非常重要。
本文将为大家分享12个关于房产税的实际案例，包括转租和免租，以及7个致关键点，以帮助大家更好地理解和应对房产税。
一、转租案例1.案例描述：公司A签了一份租约，打算将该房屋转租给公司B。
原房东同意转租，但希望房产税由A公司承担。
解决方案：根据我国法律规定，房产税是由房产的所有权人承担的，因此房产税应由公司A承担。
2.案例描述：公司A将自己的房产转租给个人，由个人承担房产税，并与公司A签订了相应的合同。
解决方案：公司A需要在税务部门申报转租，同时也需要向房主申请办理转租手续。
3.案例描述：公司A将自己的房产转租给公司B，并约定房产税由公司B承担。
解决方案：根据约定，公司B需要承担房产税，并在税务部门报备转租信息。
4.案例描述：公司A将自己的房产以转租的方式出租给公司B，公司B无法确认是否该房产已经缴纳了房产税。
解决方案：在签订租赁合同前，公司B需要要求公司A出具房产证明，以证明该房产已经缴纳房产税。
二、免租案例5.案例描述：公司A暂时不使用其中一房产，与个人签订了免租协议。
解决方案：在税务部门申报免租，并提供相应的证明材料。
6.案例描述：公司A将自己的房产免费提供给员工居住，该房产未进行商业租赁。
解决方案：根据我国税法规定，自然人提供给亲属的住房属于免税范畴，因此公司A不需要缴纳房产税。
7.案例描述：公司A将自己的房产免费提供给合作伙伴使用，作为合作的一部分。
解决方案：根据我国税法规定，房产作为合作方式之一而使用的，不需要缴纳房产税。
但需要提供相关证明材料。
三、关键点1.缴纳房产税的标准：房产税的计算标准是房产的评估价格乘以适用税率。
2.如何评估房产的价格：房产评估价格可以通过房产评估机构评估或者根据当地房地产市场价格测定。
3.缴纳房产税的时间：房产税一般是按年度缴纳的，具体缴纳时间根据当地税务部门规定。
会计经验：房产税的七个常见误区,你知道吗？
房产税的七个常见误区，你知道吗？
房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金为计税依据的一种财产税。
房产税的计税方式比较简单，而且税收占比相对较小，在税收征管实践中也相对
容易被忽视。
本文列举了在房产税缴纳过程中的七大问题并予以分析，以期纠正
广大纳税人在房产税方面存在的认识误区。
一、有房产证才需要缴纳房产税吗？
案例1
A企业委托B建筑公司建造一栋办公楼，2013年4月已交付使用，2014年1
月办理竣工验收备案，2015年1月获得房产证。
A企业财务李某2015年开始申
报该办公楼的房产税；
误区
《房产税暂行条例》第二条规定：房产税由产权所有人缴纳。
因此，李某认为，只有拿到了房产证，才会发生房产税的纳税义务。
解析
《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（(87)财税地字第003号）规定：纳税人委托施工企业建筑的房屋，从办理验收手续的次
月起征收房产税。
纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应。
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案例分析房产税常见的七个误区
房产税，一个不再仅仅局限在财务人范围内的税种，在日常生活中，我们非财务人员也会经常接触到买房卖房和租房的问题。
因此，了解并掌握房产税是一个非常务实的问题。
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金为计税依据的一种财产税。
房产税的计税方式比较简单，而且税收占比相对较小，在税收征管实践中也相对容易被忽视。
税收有以下几个特点：
1．房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；
2．征收范围限于城镇的经营性房屋；
3．区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。
本文列举了在房产税缴纳过程中的七大问题并予以分析，以期纠正广大纳税人在房产税方面存在的认识误区。
一、委托经营情况下房产税如何缴纳？
【案例1】。