中国房地产现状

科学之友ＦｒｉｅｎｄｏｆＳｃｉｅｎｃｅＡｍａｔｅｕｒｓ２０１３年０３月

我国房地产业从２０世纪８０年代兴起，１９９８年国家停止福利分房，实行住房货币化，房地产业开始真正发展起来，并在９０年代发展壮大。房地产业在深圳、广州等发达地区率先起步。１９９８年，中国开始了“房改”。这一年，为了摆脱亚洲金融危机对中国经济低增长的影响，国家又出台了一系列拉动内需的政策，为个人房贷提供了政策支持。由此，天时、地利、人和俱备，中国房地产业步入了市场化的高速发展期。中国房地产市场化的直接后果就是房地产价格的市场化，人们在计划经济时期被压抑已久的对房产的需求被激发出来，供需规律开始发挥其魔力。虽然供应量越来越大，但是需求更为强劲，房地产价格节节攀升。

我们可以清楚看到，２００６年以前，房屋销售价格一直处于一个比较稳定的状态。２００６—２００７年，房价开始出现异动，呈现快速上升态势。直到２００８年，房价才有所回落，但仍然远远高于以前。大多数普通老百姓发现，自己就算不吃不喝，光凭工资得几十年才能拥有一套仅够容身的房子。随之，社会上产生了一个新名词——

—“房奴”。由于８０、９０后大多数是独生子女，两个父母供养一个孩子，甚至是双方父母出资帮新婚夫妇买一套房子，父母把全部的期待都放在一个孩子身上，希望他们在城市尤其是大城市获得更好的发展，这就提高了对高房价的支付能力，这无疑也促使房价的高速增长。

在中国房价高速增长的过程中，它也带动了中国的ＧＤＰ。１０年来，中国的全球经济排名由第六跃升至第二，财政收入年均增幅近２０％，外汇储备增长近１３倍，人均ＧＤＰ突破４０００美元，从２００１—２０１０年，中国ＧＤＰ增长值每年都维持在１０％的高速发展中。２０１０年，美国ＧＤＰ总量达１．４６６×１０５亿美元，中美经济总量差距为８．８７９×１０４亿美元，１０年间中美人均ＧＤＰ差距由３７倍缩小为１０倍。”这是２０１０年６月９日中国社会科学院发布的《美国问题研究报告（２０１１）》蓝皮书提供的最新数据。这让国人高呼惊叹的同时，也伴随着忧虑，难道中国已经跨入了类似于西方实体经济的行列了吗？

１房产引发的“血案”

１．１日本房地产泡沫的形成

中国经济迅猛腾飞的同时，让我们联想到邻国日本。在２０世纪８０年代后期，日本导致房地产价格暴涨的原因是为了刺激日本经济发展，其中央银行采取宽松的金融政策，如鼓励大量资

金流入房地产业。同时期的美国，财政赤字急剧增长，对外贸易逆差大幅提升。而美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力，以改善其国际收支不平衡的窘境，其联合日、德、英、法发起了“广场协议”。“广场协议”的表面经济背景是解决美国因美元定值过高而导致的巨额贸易逆差问题，但从日本投资者拥有庞大数量的美元资产来看，“广场协议”是为了打击美国的最大债权国——

—日本。“广场协议”的联合签署，急剧地影响了日本房地产业的发展，大量的国际资本融入其房地产业，致使日本的房价不断飙升。在１９８６年随后的３年内，日本的房价暴涨了两倍。在国际资金大量涌入日本房地产业的大环境下，致使日本房价骤涨，日本民众也有了炒房地产的投机心理，因此他们都拿出积蓄投资房地产［１］。直至１９８９年，日本房地产价格的飙升程度已变得十分荒唐。当时，日本国土面积仅占美国国土面积的４％，但日本地价市值的总额却是美国地价总额的４倍。一年后，仅日本首都东京的地价市值就等同于美国全国地价总额。因此，能在大城市买下住宅的只有亿万富翁和相当少数的大公司高管，一般工薪阶层只能望而却步。然而，泡沫经济总有破灭的一天，２０世纪９０年代初期，由外来资本推动的日本房地产业的房地产价格随着国际资本获利后的撤离而暴跌。日本房地产业到１９９３年已全面崩溃。致使日本经历了长达１５年的经济大衰退，如今的日本也未能走出经济大衰退的阴影。经济专家笑称，这是第二次世界大战后，日本的又一次战败［２］。

１．２迪拜经济危机

在过去的３０多年里，依靠石油发家的迪拜政府积极推行经济转型，过度相信金融杠杆的作用，大肆融资，大规模启动泡沫经济工程投资，意图建设、发展成中东首屈一指的金融中心、休闲旅游中心和物流枢纽，吸引了大量机构和个人的资金涌入。迪拜政府认为，只要迪拜坚持建设“世界第一”，就始终存在资本溢价，可以通过上市和股权交易，很容易地维持较高的资产价格，这也曾经被推崇为“迪拜模式”。２００７年，迪拜的房地产价格上涨近５０％，同时，迪拜当局及其控股公司累积的债务也攀升至８００亿美元。在全球金融危机之始，对海湾地区影响较小，迪拜作为海湾金融中心和新兴经济体，更是成为全球资金的“避风港”和“吸金库”［３］。在宽松的信贷条件、投机者泛滥以及迪拜政府的鼓吹下，其房地产泡沫越吹越大。随着金融危机深化，迪拜成为海湾地区受创最深的牺牲品，许多工程因资金困难停工，大批外籍劳工返乡。

中国房地产现状

阙亚冠

（中北大学，山西太原０３００５１）

摘要：近年来，中国最火的经济话题莫过于房地产价格问题。中国人自古以来就有“安

家立命”“安居乐业”的观念，与此息息相关的“房子”在国人眼中自然有不可比拟的重要

性。而随着我国G D P指数的不断攀升，房价问题也日益突出。同时，房价的“泡沫经济”也

为我国的G D P蒙上了一层薄雾，有些若隐若现。房价问题不仅仅是经济问题，也是社会问

题，更是中国在社会发展过程中要面对的大问题。研究了中国的房价将会是何去何从和中

国的房价走向又该如何，为整个行业的健康稳步发展提供了借鉴。

关键词：房地产；现状；泡沫经济

中图分类号：F293.30文献标识码：A文章编号：1000-8136（2013）06-0092-03９２

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到２００８年年底，迪拜的房价下降约２０％；至迪拜危机时，暴跌了近５０％．在人口只有４５０万人的阿联酋，约有价值４３００亿美元的建筑项目被取消，其中大部分取消的项目都在酋长国迪拜。２００９年１１月２５日，迪拜酋长国宣布重组其国内最大的企业实体、欠债已达５９０亿美元的“迪拜世界”，并将“迪拜世界”的债务偿还延迟６个月。“迪拜世界”这次暂停偿债行动，又立即影响到旗下房地产子公司即棕榈岛集团的一笔下月到期的３５亿美元伊斯兰债券［４］。“迪拜危机”消息一出，直接触发了市场信心危机。当日，迪拜股市大幅下滑，阿布扎比股指也创下至少８年以来的最高跌幅，并导致全球股市急速下挫，油价、金价等资产价格下跌。迪拜的困境，宣告了“迪拜模式”的破灭。迪拜的盛衰与其地产开发主导的经济发展模式息息相关，可谓成也地产、败也地产。

２泡沫经济——

—房地产

什么叫泡沫经济？《辞海》（１９９９年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”

泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。

泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围内，就对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多、过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济［５］。

房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。首先，从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济；其次，房地产业部门是实业部门，它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济；最后，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家的生产总值中，房地产增加值一般要占到１０％左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业［６］。

３经济泡沫——

—房地产成因

３．１房地产业特征

房地产是具有双重特征的：一是耐用消费品；二是资本物品。会致使房地产产生泡沫，是因为其特征中的资本物品决定了房地产同其他金融资本一样，会成为一些伪君子投机的对象，为经济泡沫中的泡沫奠定了基础；然而房地产又不等同于金融资

本，其价值是使用功能，消费用品又决定了房价是在消费者的承受能力范围内浮动，而经济泡沫程度也是有限的。区位、户型设计、环境等诸多因素的影响，会对房价产生差异，国外学者Ｌｏｇａｎ（１９８７）［７］指出，房地产产品是一种差别化很明显的产品。Ｚｅｌｌ（１９８６）［８］认为房地产市场是一种区域性市场，不应单从一个国家整个房地产市场状况去研究它的发展趋势，而应当研究每个区域性市场的特点。由于房地产投资资本的流动性和其产品的固定性，致使整个社会乃至一个国家的房地产市场不可能存在均衡发展、齐头并进。在经济投资的过程中，许多泡沫事件都是由于预期偏颇驱使下的过度投机导致的，因此“预期”和“投机”就成了泡沫成因的两个关键因素［９］。

３．２缺乏土地资源

中国的改革开放使我们走出了计划经济的“光晕”。生活中，我们对于各种产品的需求在市场自主调控和政府的干预下积极稳健攀升，普通商品供给和需求有较为充足的弹性。然而，当商品价格上涨时，会引起供给的增加和需求的减少，从而达到供求平衡。而对于我们缺乏土地资源的土地市场，也具有同样的供需特点。当人们对土地用量需求扩大时，土地价格急剧飙升，由于土地的稀缺性导致市场无法在短期内满足人们的需求，从而使需求与供给之间的差距扩大，土地市场价格进一步攀升，促使房地产价格上涨，导致房地产经济泡沫的形成。

３．３投机资本影响房价

大量投机性资本对是房地产源源不断的投入与操控，是房地产经济泡沫生成的重要条件。投机资本具有流动性，同时其也是以谋取暴利为目的。在市场经济体制下，市场上存在大量的投资资本往往是由宽松的货币政策所导致的，投资资本具有流动性，可以将资本从一个地区流向另一个地区而不受任何限制。同样，房地产产业也很特殊，其具有双重特点实体经济和虚拟经济，很容易成为投机资本进行投机的对象。而当大量资金融入房地产市场，势必会导致房价飙升，源源不断的资金注入，致使房价居高不下，并最终可能会导致房地产泡沫的出现。

３．４对房地产未来价格的非理性预期

在人们不断的非理性投机的驱使下，经济泡沫急剧膨胀，而这种现状是基于人们对未来某个区域经济发展的一个良好预期而集中进行货币投资，并造成资产价格严重脱离实体价值的一种现象。随着城市的不断扩大和人口的不断增长，土地价格具有潜在升值的空间，致使房地产价格在人们美好的未来期待中会不断上升。非理性预期对房地产进行高资金的投入，于是，过多的货币资本在虚拟的高回报率甚至暴利的刺激下，投入到市场中有限的土地买卖中，推动地价不断上涨，导致房地产价格不断攀升。不断上涨的房价使得先期进入房地产业的投资者获取了暴利。在暴利的诱使下，新的投资者携带大量的资金进入到房地产中来，以期获得比其他行业更高的投资回报，新一轮的炒作又开始。房价伴随着地价不断再创新高，最后导致房地产经济泡沫的产生。

４中国房地产现状

４．１房地产业升至国民经济中的支柱地位

改革开放后，尤其是近１０年来，房地产业已经成为我国国民经济发展中的支柱产业，是我国城镇居民生活居住水平提高及财富增长的最为显著的表现。在２００９年政府的经济刺激计划中，房地产业对经济发展的推动作用充分显现出来。２００９年全年商品房销售额近４．４×１０４亿元，相当于ＧＤＰ的１３．１３％；房地产开发投资额３．６×１０４亿，占固定资产投资的比重接近１６％；房地

阙亚冠：中国房地产现状

专题研究

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科学之友ＦｒｉｅｎｄｏｆＳｃｉｅｎｃｅＡｍａｔｅｕｒｓ２０１３年０３月

产消费总额相当于全社会消费品零售总额的６１．７％［４］．可见，房地产业是２００９年保增长、扩内需的重要牵引产业。

４．２人民币升值

同日本一样，中国进入２ｌ世纪也开始面对欧美各国要求人民币升值的强大压力。改革开放以来，中国经济进入飞速发展时期，由于中国的人力资源丰富且廉价，根据比较优势理论，制造业发展迅猛，经济结构偏向出口型，使中国一直以来处于对外贸易顺差，形成了数额巨大的外汇储备。这导致欧美诸国的强烈不满，贸易摩擦不断发生并且逐步升级，对人民币形成了巨大的升值压力。自２００３年至今，人民币汇率从美元兑人民币８．０∶１，上升到目前的６．６∶ｌ，升值了１７．５％．对人民币升值的强烈预期，吸引了大量国际资本进入中国市场，许多资本以国际游资的方式进入房地产市场。另外，人民币的升值给中国的经济发展带来了巨大影响，特别是２００８年世界金融危机爆发之后，中国沿海的出口制造业受到重创，国内的大量闲置资本也选择进入股市和房市［１０］。

４．３房地产业泡沫堪忧

自２００５年以来，中国房地产市场投资异常火爆，投资投机行为盛行，房地产投资持续高热，房价持续非正常、快速、大幅度上涨，虽然政府调控不断继续，却难收成效。为了应对此次全球性的金融危机，政府在２００８年第四季度至２００９年底出台了一系列刺激经济、保增长、扩内需的应对措施，很大程度上推动了房地产行业的发展。因此，即使是发生金融危机的２００９年，中国的房价依然创下了有史以来最疯狂的上涨记录。

４．４日本和迪拜与中国房地产业的对比

中国和日本、迪拜经济的相似之处在于，都严重依赖于房地产，而房地产发展则主要依赖于负债。与日本、迪拜以城市发展带动经济增长不同，中国不少地方政府实施卖地财政，以牺牲其他产业发展资源来推进房地产发展，以ＧＤＰ的涨幅为主要目标，致使房地产泡沫难以遏制，不仅留下了巨大的隐性财政赤字，增加了银行不良贷款风险，还牺牲了中国实体经济的发展良机。因此，可以说日本和迪拜房地产泡沫是皮肉伤，而中国房地产泡沫却会伤及元气。

同时，三国在经济模式上很相似。首先，最根本的支持就是靠投资，投资在日本、迪拜和在中国都是最重要的，导致经济严重依赖房地产发展而产生双刃性［１１］。其次，我国一直在改变经济增长模式、提高经济增长质量。迪拜危机明确地揭示了其经济模式的重要缺陷：过度依赖投资特别是房地产投资、外部账户顺差过高、国有企业长期垄断重要行业。而这些恰恰也是我国的问题。中国的房地产市场发展和日本房地产泡沫时期有许多相似之处，如两国国内的经济结构都是以出口型经济为主，积累了巨

额外汇，本币被迫升值，导致国内经济受挫，等等。

５结束语

房地产业产品的特点具有不可流动性和资本的投机性、差异性和市场的区域性等，这决定了房地产经济泡沫的特点。因此，政府不仅要对房地产产业进行宏观调控，更应当及时出台法律法规，使政府干预有法可依，针对性地政策干预与调控。这样才能既保证整个行业的健康稳步发展，又可以防止经济泡沫过度膨胀破裂造成对整个宏观经济的系统性影响。

对于一个发展中国家而言，这样的高房价显然是不合理的。虽然房地产业的快速增长可能会使ＧＤＰ呈现出一种非常繁华的景象，但神话一旦破灭，后果不堪设想。大量经济学者对此忧心忡忡，认为我国目前的房地产业已经形成了泡沫，对我国是一个严重的隐患，这个泡沫一旦破灭，就会对我国经济造成无法估量的损失。

参考文献：

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[11]刘成高.迪拜危机与中国房地产业发展思考[J].西南民族大学学报，2010（3）：162-164.

（编辑：李慧）

Ｃｈｉｎａ’ｓＲｅａｌＥｓｔａｔｅＳｔａｔｕｓＱｕｏ

ＱｕｅＹａｇｕａｎ

Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｉｎｒｅｃｅｎｔｙｅａｒｓ，Ｃｈｉｎａ＇ｓｈｏｔｔｅｓｔｅｃｏｎｏｍｉｃｉｓｓｕｅｉｓｒｅａｌｅｓｔａｔｅｐｒｉｃｅ．Ｃｈｉｎｅｓｅｓｉｎｃｅａｎｃｉｅｎｔｔｉｍｅｓ“ｈｏｍｅｌｉｆｅ”“ｌｉｖｅａｎｄｗｏｒｋｉｎｐｅａｃｅ”ｃｏｎｃｅｐｔｔｈｅ“ｈｏｕｓｅ”ｉｓｃｌｏｓｅｌｙｒｅｌａｔｅｄｔｏｔｈｅｎａｔｕｒｅｈａｓｉｎｃｏｍｐａｒａｂｌｅｉｍｐｏｒｔａｎｃｅｉｎＣｈｉｎｅｓｅｅｙｅｓ．ＡｎｄｗｉｔｈｔｈｅｒｉｓｉｎｇｏｆＣｈｉｎａ＇ｓＧＤＰｆｉｇｕｒｅｓ，ｈｏｕｓｉｎｇｐｒｏｂｌｅｍｉｓｉｎｃｒｅａｓｉｎｇｌｙｏｕｔｓｔａｎｄｉｎｇ．Ａｔｔｈｅｓａｍｅｔｉｍｅ，ｔｈｅｈｏｕｓｉｎｇ“ｂｕｂｂｌｅｅｃｏｎｏｍｙ”ｆｏｒｏｕｒｃｏｕｎｔｒｙ’ｓＧＤＰａｌｓｏｃｏｖｅｒｅｄｗｉｔｈａｌａｙｅｒｏｆｍｉｓｔ，ｓｏｍｅｉｓｌｉｋｅｃｏｎｃｅａｌｅｄ．Ｈｏｕｓｉｎｇｐｒｏｂｌｅｍｉｓｎｏｔｏｎｌｙａｅｃｏｎｏｍｉｃｐｒｏｂｌｅｍ，ｉｓａｌｓｏａｓｏｃｉａｌｐｒｏｂｌｅｍ，ｅｓｐｅｃｉａｌｌｙｉｎＣｈｉｎａｈａｖｅｔｏｆａｃｅｂｉｇｐｒｏｂ－ｌｅｍｉｎｔｈｅｐｒｏｃｅｓｓｏｆｓｏｃｉａｌｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ．ＷｈｅｒｅｔｏｈｏｕｓｅｐｒｉｃｅｓｗｉｌｌｂｅｉｎＣｈｉｎａａｎｄＣｈｉｎａ’ｓｈｏｕｓｅｐｒｉｃｅｓｔｏｗｈａｔ，ｆｏｒｔｈｅｗｈｏｌｅｉｎｄｕｓｔｒｙ＇ｓｈｅａｌｔｈｙａｎｄｓｔｅａｄｙｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｐｒｏｖｉｄｅｓｒｅｆｅｒｅｎｃｅ．

Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｒｅａｌｅｓｔａｔｅ；ｔｈｅｓｔａｔｕｓｑｕｏ；ｔｈｅｂｕｂｂｌｅｅｃｏｎｏｍｙ

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