(杭州)-富越10号地块项目定位及推广策划报告-09年-(动脑广告)
“存同求异” 个性取胜--西溪地块项目定位简案
增值软性服务
目标客户置业目的是“改善生活”和
“身份标榜”，增值软性服务，能同时
满足客户双重置业目的，而成本追加上 又比做产品精装、品牌配套等投入小，
保证项目的市场竞争力和抗风险力。本
板块存在顶端项目拥有顶端服务品质但 不为宣传重点，与本项目同档次则服务
品质一般，做不了产品亮点宣传，所以
增值软性服务不仅增加产品价值，又能 在市场宣传上确立差异化，提高市场竞
方；下沙200方；九堡120方；萧山150方，所以对于第一次置业客户群吸引力很弱。
改进建议
规划230—250㎡叠排产品
放弃联排产品，1、2一户，3、4一户，改为大约230-250㎡左右叠排 杭州的高房价导致大量的中产阶层无法实现别墅和排屋梦，具有城市别墅功能的叠 排成为的他们的次优选择，市场有需求。 利益： 1、控制面积，提升产品总价竞争力（总价远低于低于同区域联排） ； 2、提升单价定价权，提高产品利润空间和抗风险能力； 3、叠排在西溪板块尚属空白产品，形成差异定位； 4、市区购买一套高品质公寓的价格即可获得景观排屋享受，性价比高。
客户素描
他们初尝成功，但仍在为更大的成功而努力奋斗着，是城市的生力军。 他们或者与城西有着紧密的联系，或者分布在天目山路沿线；他们渴望亲近自然， 但工作的需要或是地域的习惯，让他们不能选择拥有更好山水资源的远郊。 目前，他们住的不错，但是事业的成长越来越让他们觉得还缺少一个亲近自然的高 舒适居所。 他们中多数拥有良好的教育背景，综合素质较高，正在通往成功的道路上努力不懈。 小有成就的他们自信，个性张扬，注重品味，并开始尝试财富所带来的享受，寻找 一切可以体现自己身份、个性的东西。
溪里
限公司
（蒋村西路口）
㎡
浙江绍兴柯桥项目整体定位及营销策略70p_XXXX_汉嘉
目录 一、项目诊断 二、价值打造 三、价值传播 四、价值实现
价值打造
区位价值挖掘 产品价值挖掘 品牌价值打造
汉嘉评价项目的区位价值,主要从三方面来考虑: 便利指数 人文指数 景观指数
便利指数
道路交通、公交系统较为便利，距县城区5分钟车程
交通配套简析
周边主干道呈“井”字型 地块紧邻群贤路、兴越路（双向六车道） 道路交通相对便利 公交系统也较为便利，如：208、608、
配套需求 体育健身设施、医疗保健等配套设施需求比例最高
媒体需求 报纸杂志、电视是最主流的信息来源，其次朋友介绍、网络
项目测试 对柯桥的认同度较高；大坂湖目前还处于开发中，认同度明显弱于瓜渚湖 消费者偏好典雅、异域类风格，也是目前市场的供应主流 普通消费者普遍对现代风格接受度低；高端客群对现代风格接受度较高。
目前柯桥高端客群 小户型需求还没有 得到应有的释放；
代表产品:万国中心, 精装修酒店式商务公馆 中低端客群
轻纺城客群：以轻纺城业务员居多，目前在柯桥租房居住，考虑在柯桥安家，
结合本项目的特点， 小户型产品可进入
经济承受力弱，需求面积为一房或小两房。
高端市场。
年轻白领：在柯桥上班，目前租房或跟父母住一起，希望有自己独立的居住空
客群容量一般
或用于自己内部员工居住
以柯桥贸易公司为主
经济承受力高，看重投资
看好柯桥小户型高端租赁市场 回报，需要精装修Βιβλιοθήκη 投资客群客群容量大
获取租金收益
柯桥私营业主，政府公务
员
项目诊断
项目界定 市场诊断 客群诊断 初步定位
项目总体战略思路
总体定位策略 首期进入高端细分市场，以树立标杆形象为目标，塑造小区“高品质“形象，吸引柯桥 及周边乡镇追求舒适生活方式的富裕人群，提升项目品牌； 后期项目逐步被认可，价格开始攀升，滚动式推出主力产品，吸引主力消费客群，获得 项目利润； 产品定位策略 多元化产品，丰富项目产品线，人文休闲型社区； 高档产品拔高项目综合品质；中高档产品吸引本项目重点客群；中档产品吸引改善型、 向往高品质生活人群。 重点打造项目大坂湖水景观、社区内环境景观、高档次休闲会所，体现项目高档性； 营销策略 多采用体验式营销方式，注重案场与售楼人员的包装，体现项目高档性； 利用宝业自身丰富的客户资源，在推盘销售时对客户资源进行整合分类，可以有针对性 的定向销售，做好售后服务沟通工作，有效利用客户的口碑传播。 价格策略 钻石客群物有所值，白金客群物超所值，黄金客群高性价比的有效结合； 分期推盘策略 多批次，小批量。成熟一期推一期，前期做足功夫；
促销策划方案范文合集六篇
促销策划方案范文合集六篇促销策划方案篇1一、活动主题：三八女人购物节(根据店铺实际情况修改)二、活动时间：3月1日开始启动，具体时间根据当地情况和地点而定三、活动目的：公众关注度、品牌知名度。
B、通过路演增粉增加客流，提升店铺销售业绩，实现业绩翻倍四、活动内容：方案1：全场新品第二件3.8折目的：提升连带率，提高新品销售份额。
可消化去年春款产品。
说明：全场购买新品第一件全价，第二件产品3.8折，相当于6.9折，请依照货品进货价注意核算利润。
若进货价较高，可设置部分商场参加活动，建议13、12、11年老款。
方案2：全场新品储值138元，即返200元(存入会员卡138元送200元)目的：1增加店铺新会员，扩大会员数量2提高会员福利，黏住老顾客说明：购买全场200元新品只花138元，相当于7折左右。
(一般顾客不会正好购买200元的产品，购买超出越多，折扣越高。
)储值卡可累计使用，即充值138就返200，累计使用。
方案3：全场新品满138立减38目的：1、刺激低价连单产品;2、高价位单品走量提升;方案4：全场消费满238元，即可38元换购目的：提升销售，降低库存。
说明：设置38元换购专区，货品设置库存较大、核算可在38元钱出货的产品，全场只要消费满238元，再添38元就可在本区域任意选购。
并要标注出如未消费满238元，38元区内产品价位，如原价88，现消费满238，加38元即可获得。
(可累加)2、狂扫半边天彩蝶飞满天(配合之前活动，同时举行)注意核算利润扫码关注宝芳即可到店铺或专柜领取精美蝴蝶一只，回复可获38元电子现金券一张(38元电子现金券可在店铺任意消费满338元即可使用)目的：增加宝芳粉丝数量，拉动销售。
说明：设计此项活动一定与顾客说明活动内容，让顾客产生占便宜的心理，从而到店消费。
六、活动形式：1、店铺全面启动38促销活动。
2、店铺氛围营销，制造士气。
3、店铺创新以真人模特做为橱窗展示，并配合主持人喊麦宣传，吸引客流。
杭州中海地产滨江钱塘山水项目营销推广方案
开盘活动针对不同客群，设置不同户型展 示，同时配以专业销售团队，提高客户转 化率。
节假日活动策划
总结词
节假日狂欢，回馈业主
总结词
创新活动形式，增强互动Fra bibliotek详细描述
在节假日期间，中海地产滨江钱塘山水项目将举办各类活 动，如灯谜、DIY、美食节等，为业主营造欢乐、祥和的 氛围。
详细描述
节假日活动将根据不同节假日的特点，创新活动形式，让 业主感受到中海地产的用心与关怀。
项目类型
住宅、商业、教育等多功能综合体
项目位置与周边环境
项目位于杭州市滨江区钱塘江畔，地 理位置优越，交通便利，紧邻滨江大 道和钱塘江大桥，拥有得天独厚的自 然景观和人文环境。
周边配套设施完善，包括超市、医院、学 校、银行等，为居民提供了便捷的生活服 务。
周边交通便利，有多条公交线路和 地铁线路通达，方便居民出行。
跨界合作
与相关行业和品牌进行跨界合作，如与金融、家居等行业合作，共同推出优惠活动和增值服务，吸引更多客户关注和购买 。
04
营销活动策划
开盘活动策划
总结词
盛大开盘，造势杭州
总结词
精准定位，拓展客群
详细描述
中海地产滨江钱塘山水项目开盘当天，邀 请知名歌手献唱，同时设置多重优惠活动 ，如折扣、抽奖等，吸引客户参与。
总结词
弘扬社区文化，增进邻里感情
详细描述
中海地产滨江钱塘山水项目将根据社区特点，举办各类社区文化活动，如书法比赛、摄影展等，增进邻里感情 ，提高社区凝聚力。
05
广告创意与设计
广告主题与创意
主题
感受钱塘山水，品味中海品质
创意
结合中海地产的品牌形象和钱塘山水的自然风光，通过广告传达出项目的高端品质和独特的居住体验 。
2021雅居乐滨江国际高层叠墅项目下半年整合推广方案
自 我 超 越雅居乐·滨江国际 2021下半年整合推广方案D H K · 2 0 2 1保持专注，才能自我超越高层热收官 叠墅定格调运营三把斧 湖州新墅种叠墅物业形态第一性，纯粹居住属性，提升品牌影响力驱动土地价值，湖城首位实现叠墅在地缘市场的身份感和象征性驱动产品价值，实现老城和仁皇山大平层的客户转向本案驱动土地/产品价值，实现湖东和东部新城的乡镇客户转向本案驱动配套/产品价值，实现度假区低密产品的客户转向本案实现三个大转向推升凤凰首位度守住一个第一性Contents:1·价值竞位·区域识别·购买厘清自我2·节点编排·执行落位超越附录：公司简介、团队配置自我价值竞位、区域识别、购买厘清湖州很小是儿时的小巷，是每周要吃上一口的老字号餐馆是那条奔流不息的澄澈龙溪……这些点滴早已演化为湖州固有的符号湖州很大环太湖唯一因湖命名城市且有南太湖明珠之称素有“丝绸之府、鱼米之乡、文化之邦”的美誉耳畔的吴侬软语，菰城悠远的江南底色南浔古镇的青石板路每一步都蕴含着历史的回响湖州很新长三角城市群成员城市环杭州湾大湾区核心城市G60科创走廊中心城市湖州很老三大高铁交汇商合杭铁路、沪苏湖铁路湖州至杭州西铁开启1小时长三角生活圈杭州绕城西复线国家“十三五”重点建设项目湖州与杭州的重要组成部分亚运会和世界互联网大会的配套工程湖州轨道交通2020年10月成立轨道交通集团规划4条轨道线路总里程约145公里铁铁速主城区俯瞰凤凰 今昔对比昔日主城首位，今朝凤凰涅槃从江南水乡两岸的繁华大院人家到凤凰一村、二村的高楼林立凤凰一直伴随着湖州的中心发展风潮，蝶变成这座城市最繁华的中心沿着母亲河苕溪的黄金脉络凤凰成为湖州最早的中心城区板块作为湖州重点改造的主城区高端人居板块直面龙溪港，紧邻银泰城、时代广场、爱山广场三大核心商圈携多重规划利好，给予中心人居再次复兴的腾飞厚望凤凰湾 城市能级晋阶之路“凤凰湾”将打造成“凤舞南太湖、魅力新客厅”城市特色品牌整个片区以”望山涵水、金凤朝阳”为设计理念集“产、城、创、文、旅、商”六大业态并举的可持续发展产业示范区凤凰湾片区改造项目涉及房屋总建筑面积约37万㎡，已列入2021年度房屋征收计划（按套均120㎡计算，预计改造3000余套）湾区的超级规划，城市的先行特区区域识别一线凤凰湾 滨水先行区 城市低密墅凤凰湾超级规划城市会客厅凤凰四面环水母亲河苕溪的黄金脉络城市罕有墅区纯粹低密人居区域识别仁皇老城交响处 进阶湖城首位度购买厘清-市场/格局/竞品一级市场超级爆发成交热涨大户逐重截止2021年5月，湖州主城（吴兴区、南浔区）共成交39宗地块其中涉宅用地18宗，成交面积约85.85万㎡，成交金额约89.68亿元湖州地王，湖东荣安地块，成交楼面价13105.17元/㎡容积率1.5，建筑密度28%，“排屋+洋房”配置，建筑限高40m供应量＜成交量，均价突破1.3万元/㎡，量价齐升南浔区及吴兴区的仁皇、东部新城为成交主力，凤凰分区排名第九面积需求上，140㎡以上上移，从刚需向改善转变购买厘清七大板块价值之实 精准凤凰价值能级政务核心区位景观双优2KM银泰4KM高铁站太湖班长仁皇山副班长老城区生活委员凤凰片区科学课代表西南片区进步积极分子湖东西区文娱委员太湖板块团支书东部新城繁盛商配优质教育资源7KM高铁站银泰、爱山等商圈云集无缝对接老城区仁皇山正南方交通路网便捷居住生活优质甄选西南板块3KM商业中心4KM市政府聚集科技型产业连接老城区享受东部新城规划利好配套逐渐成熟发展有潜国家级4A级旅游度假区集旅游、购物休闲、度假居住为一体湖城向东看十年造城高铁红利溢价未来最宜居最具发展潜力锚定湖州中场改善 实现空间置换转向A类竞品（同产品）/ B类竞品（价格相近）/C类竞品（形象对标）本案大发·融悦四季下叠155㎡、27000元/㎡绿城锦玉园高层107-257㎡、预估2-2.5万元/㎡福晟·伴山美墅合院165-220㎡、25000元/㎡卓越府100/113/118/129/145㎡16000元/㎡-14300元/㎡开盘去化率100%现场口径，摇号抢房，洋房年内不取证，销售明聊等涨幅对标要素本案A类竞品（同产品）融悦四季/云墅B类竞品（价格相近）伴山美墅C类竞品（形象对标）绿城锦玉园规模价值容积率2.0建面约40万方容积率2.0建面约7.1万方容积率0.8建面约7.6万方容积率2.288建面约23万方建筑形态高层、叠加高层、叠加、洋房合院、联排高层户型面积中下叠150㎡、上叠137㎡下叠155㎡、上叠148㎡合院165㎡、联排180㎡143/167/191㎡（精装）户型价值上叠星空露台客厅挑空改造后双套房下叠南北双院落南北双采光井超大地下室改造后三套房上叠南北双露台二层带阳台改造后单套房下叠二层带阳台改造后三套房地下室单采光井合院双车位地下室下沉式庭院预留电梯井仅顶层单套房设计联排顶层超大露台预留电梯井仅三房设计最大16米开间四叶草户型设计7米宽景阳台、横厅主卧大飘窗步入式衣帽间形象风格现代都会新中式新中式新亚洲价格下叠约400万元/㎡上叠约300万元/㎡下叠约400万元/㎡（不含地下室）上叠约350万元/㎡25000元/㎡起预估2-2.5万元/㎡推广关键一线凤凰湾、滨水先行区城市低密墅城芯、学府、圈层叠墅仅80席高尔夫旁、山居院子塔尖圈层星级配套、会所泳池园林景观价值捆绑主城文教-凤凰湾 形象看齐绿城高级感繁华商配7座大型商业综合体三所名校环伺纵横湖城内环（北线）快速化改造杭长桥北路至白莲花路雅居乐首入湖州遍布全国逾70个城市筑造逾200多个项目极致景观四进空间九重景观组团设计交通配套规划品牌•南北双院落•超130平地下室•南北双采光井•客厅挑空•改造后三套房150㎡下叠生活悦享空间四季叠院 | 一层一境界 亲地墅品院子特色四层功能成长型家族的天地院墅150㎡中叠墅级尺度空间•动静分区•私密尊贵•客厅挑空•改造后三套房藏珑中叠 | 亲密纯享式 空中院落居中位动静分区空间及功能明确型墅居137㎡上叠奢适活力空间•星空露台•功能分层•客厅挑空•改造后双套房星空上叠 | 墅的入门级 第三空间露台摘星总价优势会客工作与生活的分层WHY BUY | 三大竞比诱因，夯实本案是讲“武德”叠墅湖州的客户对于产品的需求和目标清晰，较难挤压位移所以是需要给到叠墅的购买理由①上有天下有地，花园露台多套房②同等面积下，大平层实得率在80%上下，而叠墅在150%以上（下叠150㎡+地下室130㎡=280㎡）③低容积率，墅级物业属性，满足渴墅一族的私密需求城芯主位+少数人拥享+墅级规制 因为珍稀 所以矜贵核芯版图的愈渐饱和，低密土地的供应日趋减少，低密产品自然也越来越少对于此类高净值人群而言，无论是升级二胎家庭还是空间置换犒劳自己，都是深思熟虑后的“硬刚需”珍贵的事物总是少之又少。
高端写字楼活动方案
高端写字楼活动方案(总16页) --本页仅作为文档封面，使用时请直接删除即可----内页可以根据需求调整合适字体及大小--高端写字楼活动方案【篇一：甲级高端写字楼招商方案】甲级高端写字楼招商1、甲级（5a级）写字楼的定义、标准写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。
（1）甲级写字楼乃是行业内从综合品质角度出发评定写字楼的等级，是一种通行叫法，没有固定标准。
国际上判断甲级写字楼有8大特征：⑴管理国际化⑵24小时写字楼⑶人性化⑷空间的舒适性和实用性⑸数字化⑹节能化⑺便捷的交通⑻商务化甲级写字楼的内涵（标准），包括有如下原素：位置于中心商业区cbd内有完善的中央空调充足数量及合理分布的升降机和电梯服务甲级专业物业管理楼层间格等恰当楼底净高在米每层建筑面积最少1千平方米有零烦恼的停车场（2）5a标准是目前较为流行的评定标准，一种是狭义的针对智能化硬件方面，包括oa（办公智能化）、ba（楼宇自动化）、ca（通讯传输智能化）、fa（消防智能化）、sa（安保智能化）；一种是广义的指综合a级评定标准，包括⑴品牌标准：a级写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，其品牌要与城市有大的关联性，对城市的未来发展具备重要的价值。
因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌标准a级。
⑵地理位置标准：只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准a级。
⑶客户层次标准：客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，较高的客户层次对他们公司的形象有较好的提升作用。
⑷服务品质标准：服务品质体现在两个方面，一个是高效的物业管理，一个是对入住企业的专业化商务服务上，两者皆备则认为其具备服务品质a级标准。
⑸硬件设施标准：考核建筑设计和建筑功能的创新，以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，在上述方面若有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准a 级。
余政挂出[2010]60号地块建设项目
余政挂出(2009)78号地块项目环境影响报告书ENVIRONMENTAL IMPACT ASSESSMENT（简本）浙江省工业环保设计研究院INSTITUTE OF INDUSTRY EP & D , ZHEJIANG PROVINCE国环评证：甲字第2007号二○一一年四月1.1项目由来余政挂出(2009)78号地块项目位于杭州市余杭区瓶窑镇崇化村，长连路和沿山路交界处。
地块东至规划长连路，南至规划沿山路，西至河塘及崇化村土地，北侧为规划居住区。
地块位于瓶窑新城居住区的西部，距离行政商业区较近，地块西侧就是风景秀美的苕溪。
该地块总用地面积78136平方米，该项目总建筑面积为225149.2平方米，其中地上总建筑面积159320.2平方米，地下建筑面积为65829平方米，容积率为2.0。
该地块的主要规划经济技术指标及规划要求为：用地性质为商住用地；建筑用地78136平方米，容积率≤2.0，建筑密度≤28%，绿地率≥30%；建筑限高52米以内。
根据《中华人民共和国环境保护法》及国务院第253号令《建设项目环境保护管理条例》中的有关规定，该建设项目应进行环境影响评价，从环保角度论证项目建设的可行性。
1.2保护对象本项目周边主要保护对象见下表1。
表1 主要环境保护敏感对象一览表1.3项目名称及实施地址1.3.1项目名称和性质项目名称：余政挂出(2009)78号地块项目建设地点：杭州市余杭区瓶窑镇崇化村，长连路和沿山路交界处建设项目性质：新建建设单位：杭州新南北房地产开发有限公司1.3.2项目实施地址本项目位于杭州市余杭区瓶窑镇崇化村，长连路和沿山路交界处。
地块东至规划长连路，南至规划沿山路，西至河塘及崇化村土地，北侧为规划居住区。
地块位于瓶窑新城居住区的西部，距离行政商业区较近，地块西侧就是风景秀美的苕溪。
1.4项目概况项目计划总投资为11亿人民币，该地块总用地面积78136平方米，该项目总建筑面积为225149.2平方米，其中地上总建筑面积159320.2平方米，地下建筑面积为65829平方米，容积率为2.0。
杭州墅区桥西地块项目营销策划报告
杭州墅区桥西地块项目营销策划报告项目背景及目标杭州墅区桥西地块项目位于杭州市西湖区，总建筑面积约10万平方米，规划包括住宅、商业及配套设施。
项目目标是成为杭州市高端墅区的标杆项目，吸引高净值客户及中产阶级人群。
竞争分析在杭州市场上，高端墅区项目比较多，竞争较为激烈。
针对竞争对手的分析如下：1.竞争对手1：杭州豪宅小镇项目该项目位于杭州市著名风景区，拥有独特的自然环境及豪华的配套设施。
但由于位置相对偏远，交通不便，且价格较高，主要吸引一些豪华度假别墅购买者。
2.竞争对手2：杭州高端住宅项目该项目位于市中心繁华地段，交通便利，周边配套设施齐全。
但由于土地成本高昂，开发商售价也相对较高，主要以高净值客户为目标客群。
目标受众分析本项目的目标受众主要包括以下两类人群：1.高净值客户：他们注重生活品质，追求独特的居住体验。
他们不仅对住宅环境要求高，还希望购买的住宅能够带来良好的投资回报。
2.中产阶级人群：他们是比较宽裕的家庭，对居住环境有一定的要求，希望拥有一处宽敞舒适的住所，以供居住和休闲娱乐使用。
营销策略基于对竞争对手和目标受众的分析，制定以下营销策略以吸引潜在购房者：定位将项目定位为高端墅区，注重自然环境与配套设施的结合。
通过打造独特的社区氛围，吸引高净值客户及中产阶级人群。
产品特色项目的产品特色主要基于以下几个方面展示：1.自然环境：项目地处自然风光优美的地段，周边绿树成荫，空气清新，为居住者提供独特的自然体验。
2.社区配套：项目内设有豪华会所、游泳池、健身房等高端配套设施，提供居民丰富多样的社交活动与休闲娱乐选择。
3.设计风格：项目住宅采用现代风格设计，注重空间布局及室内装修细节，营造出高品质的居住环境。
价格策略由于项目所在地段较为优越且配套设施较为豪华，售价相对较高。
但针对中产阶级人群，我们可以推出适当的优惠政策，如分期付款、折扣等，以提高购买的吸引力。
推广活动为提高项目知名度及吸引潜在客户，我们计划开展以下推广活动：1.线上推广：通过社交媒体、房产网站等渠道，发布项目信息及户型图，并与潜在客户进行互动，回答他们的疑问。
商业嘉富广场三期策划案终稿
富足的区别
本质的自我情感 建立浮华的圈子身在其中迷失自我，与是关注最
的区别
……
客户定位
□他们是贵族阶层的雏形，但是钱不是识别他们唯一的标志。
□他们的事业在自己的人生阶段已达巅峰，在“多”之外，期望“少”，
在“加法”的人生后，渴望“减法”的生活。
重视家庭 注重内心 □他们更
情感而忽略商业竞争，
的愉悦而非财富获得
领峰
25 13 18
9
10
9
84 23000 10% 2190
在名利之外，人生不惑之际，
他们更加注重心灵的富足，体会生命的真谛。
客户定位
我们把这些爱“隐”的巅峰人士描述为 〉〉〉
心灵隐富
客户定位
“心灵隐富”相对其它阶层特点区别 物质富人，与心灵隐富区别 追求无度的需求，与追求生命、人生、价值观的本质的区别 用财富不断占有资源，与而是达到与自然的最和谐共处
拥有心灵的 炫耀物质拥有和财富，与
网络推广、论坛活动
现场物料包装，进行 “情感煽动”，引起客
户共鸣
论坛活动、宣传文本
邀请广州著名“隐士” 陈宇进行开盘剪彩
报纸广告、现场活动
营 销
Ⅰ：连环话题
系列一：对于“隐居”的探讨
活动一：寻找现代隐居者 时间：7月上旬 内容：对追求现代隐居生活者进行 召集，形成“现代隐居者”圈层。 渠道：网络
“只闻其声，不见其人” 市场宣传造势
09年9月
“见其人，感其神” 开放现场销售中心及样板房
寻找现代“隐居者”
恰到好处 大隐之家
09年10月
“人”“神”合一 项目公开发售
“现代隐居者”最后召集
宣传推广 推广渠道
杭州市文化广电旅游局_企业报告(业主版)
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
西湖8号公馆
22
三、高端住宅之以强调配套、服务、材质的新一代的产品
颠覆传统豪宅概念——从深蓝广场到金色海岸，开发商颠覆传统豪宅概念，品牌演绎价格传奇！ 近年来，人们对居住的要求已经发生了深刻的变化。富人对豪宅的理解，已不再停留在简单的提供居 所面积的需求上，而是提升到建筑如何能够为人带来更多的精神享受上，尊贵开始由高品质的服务来 体现。如05年最具贵族气质的“绿城· 深蓝广场”，正是开发商准确地把握了人们这一逐渐改变的消 费心理，为财富阶层打造的新一代豪邸。
18
第二、高端住宅之景观稀缺型物业
典型物业:
中大吴庄 元华公寓二手 西湖名珏公寓 西湖八号公馆(产品设计阶段) 东方金座(服务式公寓)
二手 3万-4万/平方米 二手 3万-4万/平方米 5万/平方米 预计超过4万/平方米 2万/平方米
19
1、稀缺型高端住宅由中大吴庄开始引发价格传奇
中大· 吴庄 曾经是帝王的家……
23
深蓝广场坐落于杭州市武林商圈中心黄金地段，紧邻正在建设中的西湖文化广场，北依朝晖路，南临京杭 大运河，占据城市卓越位置。由两幢精装修酒店式公寓、一幢高档写字楼和一条内置精品商业街组成。项 目总占地面积1.8万多平方米，总建筑面积13万多平方米，其中公寓楼建筑面积约6.1万平方米，写字楼建 筑面积约3.5万平方米，酒店式公寓主推户型约160平方米。绿城整合美国、澳大利亚、中国香港等设计资 源，结合以德国产品为主的精装修材料和设备，综合表现在形式、功能、技术等多方面，使得项目完全弱 化了产品本身处于高架边的致命弱点而赋予了高级物业的概念。
20
要让吴庄成为西湖、吴山之间的江南名庄，更需要产品特质的支撑。吴庄由浙江省城建设计院担任 建筑规划设计，选择了世界顶级的建筑造型和室内装饰商美国 JWDA公司担任吴庄的建筑造型和室内装饰 设计，聘请了曾主持设计悉尼奥运村环境设计、亚特兰大奥运百周年纪念公园设计、香港阳明山庄园区 设计的著名境外公司美国 EDAW（泛亚易道）担任园林设计。 项目在2000 年首次亮相后，一举创下 4 天预定额达 1 亿元的纪录； 2001年5月，开盘期首批签约 总额达 2 亿元，自此市区高级住宅的市场价值开始被民间富豪所认可，成为有钱也不一定能买到的住 宅产品。2005年9月22日中大吴庄的一套3层跃4层叠排，面积在300多平方米被人以2.5万元/月左右的价 格租下，年租金达到32万元，创下杭州高级住宅租金之最。
16
区域主要在售楼盘
17
纵观当前杭城各区块别墅、排屋市场，主要表现出以下四大特点： 1、市区供给极其稀缺，而近郊供应天量，竞争激烈； 2、中低端市场竞争激烈，高端市场相对缓和； 3、相比国内一线城市而言，产品形态较单一，缺少全新设计理念产品；在相同的景观及建筑形态下 展开低级血拼，跳不出传统产品思路； 4、除去品牌开发商外，产品品质不高，开发水平低下，是完成基本居住功能后在面积上的简单放大。
部分成交数据 仅供参考
6
Part2 杭州高端住宅细分描述及各自特点描述
A、近郊为主的传统排 屋别墅 杭州当前的高 端住宅主要分 为 右 边 三 类 B、景观稀缺型物业如 西湖沿线
C、新一代豪宅：强调 配套、服务、材质
7
一、传统高端住宅：排屋别墅市场主力板块分析
当前杭州主要别墅及排屋板块分为： 1) 之江、转塘旅游度假区区块 2) 蒋村区块 3) 银湖区块
21
2、西湖8号公馆再度引发对稀缺物业的价值思考 同样的地段、同样的故事于2005年再度上演，2005年3月2日出让的吴山地块，楼面地价创下了历年来
杭州土地出让价格之最：24032元/平方米,预计该物业的最终销售价格将达4万/平方米以上,拍得该项
目的大都置业，之前主要在浙江义乌进行房地产开发，之所以拿下该天价地块还在于对浙江“民富” 的信心及对稀缺资源的价值认识，当然产品的本身品质也将考验开发企业对项目的把握能力。
24
深蓝广场 新生代豪宅的代表
从当初的产品定位来看,绿城认为深蓝广场是一个面向未来的豪宅，是一个完整的服务性建 筑，它将酒店式服务引入住宅，从而创造一个犹如五星级酒店的家，而18000元/平方米左 右的均价更是颠覆了别墅才是豪宅的传统思路。
25
深蓝广场营销分析 深蓝广场的核心卖点是“酒店式服务公寓”，邀请雷迪森广场参与深蓝广场的管理，与传统的酒店式 公寓来进行区分，传播方向上则偏向于酒店式公寓，包括它的酒店式配套、酒店式服务的宣传。深蓝 将居住的概念转换到以交流、服务和圈子等软性方面。房产开发商从开发转轨到服务有了非常大的转 变，项目以绿城品牌进行高端定位，并通过高端服务进行价格支撑。
绿园
丁香公寓
东方金座
西湖名珏公寓
5
市区部分高价住宅一览
西湖名珏公寓 元华公寓 金色海岸 东方金座 绿园公寓 丁香公寓 黄龙雅苑 东山弄一带 5万-5.7万/平方米 3万-4万/平方米 2.万-2.2万/平方米 1.8万-2.2万/平方米 2万-2.2万/平方米 1.5-1.7万/平方米 1.3万-1.5万/平方米 1.3-1.4万/平方米 西湖8号公馆 中大吴庄 深蓝广场 西子公寓 白马公寓 金都华庭 世贸丽晶城 桂花城 4万左右（未开盘） 3万-3.8万/平方米 1.8-2.4万/平方米 2.7万-3万/平方米 1.8-2.2万/平方米 1.3-1.5万/平方米 1.2万-1.3万/平方米 1.3-1.4万/平方米
4) 闲林五常区块
5) 青山湖区块
8
之江、转塘旅游度假区区块 该区域是杭州别墅发展最早的区域，是杭州目前高档别墅最为集中的区域，该区域的别墅单价普遍在
10000元／平方米以上，单套总价基本在300万元以上，该区域的主要客户是杭州的私营企业主，大型企
业的高级管理层以及省内其他地方的私营业主，并且有部分海外客源。当前典型开发楼盘为南都高尔夫 二三期、“钱塘.樱花小筑” 等。 该板块由于受地域条件限制供应量较小，当前低密度住宅总体供应总量在２３万平方米左右，从产品类 型来看以独立别墅为主，稀缺性是该板块最主要特征。
26
深蓝广场价格策略分析 “深蓝广场”的价格策略采用了“高开平走”的势态，而非一般商品房的“低开高走”。这种定位策略虽 然初看有点使项目销售处于缓慢消化状态，但对于绿城房产的说法，“深蓝广场”是一个品牌化产品（企 业发展阶段决定），它包括了企业对项目建筑立面、景观环境、室内空间、服务管理的精髓体现，它卖的 是一种生活、一种氛围，而非一处简单的居住产品。 定价上的心理分析：等价交换是一种常识，深蓝最初（04年）的定价无论找怎样的传播点、用尽多少营销 手段都看似枉然，因为价格和价值在当时的绝大多数人眼中是不相称的。过分强调深蓝的高档给客户的调 子太高，价格高了，就开始虚了。但绿城在当初定价时已预见到杭州中小开发商的心理：即在深蓝拉高价 格之后,中小开发商将对房价进行哄抬，果然一些二线、三线的开发商见了深蓝的高价，纷纷提价，以为 可以乘机大捞一票，其实都是给深蓝做了嫁衣裳。这样一对比反而使得深蓝的价格看上去不高了，有了回 旋的余地。现在杭州整体房价的抬升更使深蓝性价比更高了。近期销售节奏加快就是很好的证明，包括不 久前3000万的顶层豪宅出售也是最好的广告宣传，项目开始逐渐被富豪所关注。
在2000年的杭州还从未有一个楼盘像吴庄一样，尚未亮相，就引起了媒体和公众持续的热情关注，这 一切都得追溯到中大房产那“世纪第一拍”。 1999年12月18日，杭州市首次举行土地公开竞标，中大房产以10515元/㎡的天价拍得这一地块。每平 方万元的地价直逼北京王府井和上海南京路，杭州“标王地块”由此出炉。而当时，距吴庄500米的 现房均价也只售7000元/㎡！一刹那，吴山宝地聚焦了人们的关注目光，惊诧者，艳羡者，等着看好 戏者有之。社会各界议论纷纷：这里将造怎样的房子？卖怎样的价格？卖给谁又有谁来买？…… 吴庄被逼上“华山绝路”，产品成功的前提是必须做成高档楼盘，并且是杭城没有过的全新建筑，才 能使同地段楼盘与吴庄具有不可比性。
9
区域主要在售楼盘
10
蒋村、三墩区块 该区域开发时间较早，早期以绿城的桂花园系列别墅为代表，由于距离市中心很近，堪称城区型别墅。 随着城西的最后两个别墅排屋项目南都林语别墅和阳光地带的交付，该区域再出现大规模别墅排屋的 可能性已经不大。近期位于三墩三盛开发的“三墩颐景园”于8月1日开盘，开盘伊始就成了杭城楼市 的一大亮点，推出的33套排屋一天之内全部预定完，创造了宏观调控以来的单天销售记录。 这是由于目前杭州市场排屋供应以银湖、闲林、西溪为主，而两地的周边配套设施都不够完善，这三 个区域的购房者基本以购买第二居所为主，对与很多渴望以排屋作为第一居所的人来说，“三墩颐景 园”的定位恰恰满足了他们的需求，开发商针对这部分需求推出的限量版排屋，弥补了三墩市场以及 杭州市场的空白，事实证明，此举果然大受市场欢迎。
富越 10 号地块项目定位及推广策划报告
低 调 奢 华 的 上 流 宅 邸
[ 目 录]
报告一 报告二 报告三 附 件 杭州豪宅市场调研报告 项目定位策略报告 项目推广策略思路 地块周边配套及交通状况 02 40 94 124
2
[报告一]
富越10号地块项目市场调研报告
简述杭州市区楼市特征 杭州高端住宅细分及特点描述 杭州高价房楼市现状
14
区域主要在售楼盘
15
青山湖板块
青山湖板块最大的优势就是自然资源。它地处国家森林公园和天目山脉，目前的绿化率在65%以上，再 加上大片山脉，森林覆盖率达80%以上，这里的生态环境、住宅景观、休闲养生等都是其他板块所不能 企及的。青山湖凭借临安成规模的山水条件，以及总体0.25开发容积率更使青山湖别墅区成为了杭州近 郊最重要的“高绿化、低密度、低容积率”供应区之一。 在户型方面，青山湖板块的开发商可谓是充分考虑客户的需求和经济承受能力，以经济型别墅和排屋为 主。因此跟富阳银湖、之江度假村、闲林等板块相比，青山湖房产品的优势除了自然条件独一无二之外， 还有一个明显的优势就是价位优势。在这里买一套300平方米的别墅，总价只相当于在杭州市中心买一 套150平方米左右的多层公寓，当前该区块的排屋总价约在180万-250万之间。 当前主要开发楼盘有3600亩的中都青山湖畔、1500亩的青城山语间、1150亩的锦绣钱塘、1461亩的西子 玫瑰溪谷等，该板块当前最大问题在于缺少品牌开发商的进驻及高端客户人气的支撑，加上受闲林板块 的分流，导致销售渠道不畅。