2009年龙湾别墅钓鱼台营销方案
钓鱼场营销策划方案
钓鱼场营销策划方案一、背景介绍钓鱼是一项非常受欢迎的休闲娱乐活动，具有放松心情、享受大自然的优势，因此在城市人群中广受欢迎。
为了满足人们对于钓鱼娱乐的需求，钓鱼场作为服务提供商，需要制定一套切实有效的营销策划方案，以吸引更多顾客，提高收入和市场份额。
二、目标市场分析1. 人群定位：主要以城市居民及周边地区居民为主，包括成年人和家庭。
2. 消费能力：以中、高收入人群为主，他们有更多的闲暇时间和可支配收入。
3. 洞察需求：这些人群在工作繁忙的同时也需要放松，钓鱼作为一项休闲娱乐活动能够满足他们对大自然的向往和对放松的需求。
三、竞争分析1. 竞争对手：周边区域已经有一些钓鱼场存在，竞争相对激烈。
2. 竞争优势：优质的服务、环境、设施和鱼种丰富是我们的竞争优势。
四、营销策略1. 品牌定位：打造高品质、高服务水准的钓鱼场，创造积极健康的休闲氛围。
2. 产品策略：a. 钓鱼场环境：维护良好的钓鱼场环境，提供优美的自然景观，让顾客在品味垂钓的同时也享受大自然的美景。
b. 鱼种采购：提供丰富多样的鱼种，包括淡水鱼、海水鱼和龙虾等，满足不同顾客的需求。
c. 设施完善：提供舒适的休息区、渔具租赁、现场教学等钓鱼相关设施，方便顾客使用。
3. 定价策略：a. 合理定价：根据市场需求和成本情况制定合理的价格，不追求高利润，而是追求合理利润。
b. 优惠活动：定期推出一些优惠活动，如周末特惠、学生优惠等，以吸引更多不同消费群体。
4. 促销策略：a. 媒体宣传：通过电视、广播、报纸等媒体广告进行宣传，扩大知名度和影响力。
b. 社交媒体宣传：通过微博、微信、抖音等社交媒体平台进行宣传，与目标顾客进行互动，增加曝光率。
c. 合作推广：与旅行社、汽车租赁公司等相关企业进行合作推广，通过互相宣传，互惠互利。
5. 渠道策略：a. 线上渠道：建立专业的网站，提供在线预订服务和鱼种信息，方便顾客随时随地进行预订。
b. 线下渠道：在附近的旅游景点、休闲娱乐场所等高流量地段进行宣传，提高曝光度。
别墅营销策划经典案例
别墅营销策划经典案例目录1. 别墅营销策划概述 (2)1.1 别墅营销策划的重要性 (3)1.2 别墅营销策划的基本原则 (4)1.3 别墅营销策划的常见类型 (5)2. 别墅营销策划案例分析 (6)2.1 经典案例分享 (8)2.2 策略与执行分析 (9)2.3 客户满意度的提升 (10)3. 别墅营销策划策略 (11)3.1 目标市场的选择与定位 (13)3.2 品牌形象的塑造与推广 (13)3.3 销售渠道与合作伙伴的选择 (14)3.4 营销活动的设计与执行 (16)4. 别墅营销策划流程 (17)4.1 策划前的准备工作 (19)4.2 市场调研与分析 (20)4.3 营销目标与策略制定 (21)4.4 营销计划的实施与监控 (23)5. 别墅营销策划案例实证 (24)6. 别墅营销策划趋势与展望 (25)6.1 绿色环保与可持续发展趋势 (26)6.2 数字营销的发展与运用 (28)6.3 客户体验与个性化服务 (29)7. 别墅营销策划的挑战与对策 (30)7.1 市场变化与竞争压力 (31)7.2 客户需求多样化与数字化 (33)7.3 应对策略与创新实践 (34)1. 别墅营销策划概述别墅营销策划是一项系统而复杂的任务，它涉及到市场调研、客户分析、产品定位、价格策略、促销活动等多个方面的精细设计。
其目的是为了提高别墅产品的市场竞争力，吸引目标客户群，促进销售增长，并为客户提供满意的居住体验。
别墅营销策划的核心在于精准把握市场需求，有效利用各种营销手段和资源，以达到最佳的市场营销效果。
在策划阶段，首先需要对目标市场进行深入分析，了解潜在客户的需求和偏好。
别墅的受众通常是对居住品质有较高要求的高端人群，策划人员需要研究这些客户的生活方式、价值观和购买动机，以此来定位别墅的产品特性和营销策略。
产品定位是营销策划的关键环节，它决定了别墅的市场定位和目标客群的筛选。
可以针对商务人士设计具备商务功能的别墅，或者针对家庭富裕注重隐私的客户打造私密性强的豪华别墅。
龙湾开业全案营销策划方案
龙湾开业全案营销策划方案一、背景介绍龙湾是一家新开业的综合性商业体，位于城市繁华地段，周边拥有大量的居民和商业机构，潜力巨大。
为了成功开业并吸引更多的顾客，需要进行一套全面的营销策划方案。
二、目标客户调研分析针对龙湾的目标客户进行细致的市场调研，包括以下方面的内容：1. 年龄段：分析周边区域的人口年龄段分布情况，确定目标客户的主要年龄段。
2. 消费能力：调查周边居民的收入和消费水平，了解他们对于高端消费的接受程度。
3. 兴趣爱好：分析目标客户的生活方式和兴趣爱好，以便针对性地提供相应的服务和娱乐项目。
4. 竞争对手：研究周边竞争对手的定位和特点，避免与其产生直接竞争，寻找差异化的竞争优势。
三、品牌定位1. 定位目标客户群体：根据目标客户调研结果，确定主要面向年轻人和中高端消费群体。
2. 提出核心竞争力：通过提供高品质的产品和服务，营造舒适的消费环境，树立为消费者提供全方位的消费体验。
3. 建立品牌形象：通过宣传推广，传递产品品质保证和服务至上的品牌形象，提高消费者对龙湾的认知和好感度。
四、营销策略1. 市场推广策略a. 市场定位：根据目标客户的特点，确定龙湾的市场定位是高品质、高端消费场所。
b. 品牌推广：通过多种渠道和媒体进行品牌宣传，包括电视广告、平面广告、网络宣传等，提升品牌知名度和美誉度。
c. 外景宣传：与周边商户合作，将龙湾的广告牌和宣传标语悬挂在商户的门口或立柱上，提高可见度和知名度。
d. 社交媒体推广：利用微博、微信公众号等社交媒体平台进行精准推送，吸引目标客户的关注。
e. 开业活动：举办盛大的开业庆典活动，邀请明星嘉宾和知名主持人参与，吸引媒体的关注，增加曝光度。
2. 销售促进策略a. 优惠活动：针对开业期间，推出一系列的优惠活动，如买一送一、折扣促销等，吸引顾客到店消费。
b. 会员制度：设立会员制度，通过积分激励、生日礼品等方式提高顾客忠诚度。
c. 大型购物节：在一些重要节日或购物繁忙时段，举办大型购物节，推出更多的优惠活动，吸引更多的顾客。
别墅客户活动方案
别墅客户活动方案第1篇：别墅客户圈层活动方案别墅客户圈层活动方案【篇1：别墅营销活动汇总】强化塑造品牌---主张性价比的生活价值观念---达到成交目的翔凤信心年英伦别墅经典，尊贵生活原酿领创英式文化新意境纯粹英国味道，别墅群自然田园，很英国，很诗意。
竞争对手在发售之初，按购买先后分别给予购楼折扣，前10名，八八折，前20名九折，前50名，九二折，前100名九八折。
推广主题在客户的挖掘上，销售的口碑传播是最重要的顶级别墅中，其产品能否做得出彩，其关键还应该是资源的稀缺性顶级别墅的推广主要策动于精神层面的价值感，或者是尽可能地让客户身份、地位与所售别墅项目相匹配顶级别墅应该多采用欧美风格。
因为最早的别墅产品就是从欧洲引进过来的，过去都是贵族居住的，有很长的历史。
而历史是最有价值的。
所以，从某种意义上讲，风格就是财富的另一种暗示。
顶级豪宅其实就是一个历史、一个传统。
只有经过上百年不断改进、不断完善的产品，才可能更接近完美。
翔凤人创造着最美的稀缺湖景和最具精神价值的英伦生活。
非凡的推广渠道而在媒体策略上，以专业刊物和特色杂志为主，并配合楼书以客户通讯进行渗透式传播，降低大众媒体投放，最终达到了销售和品牌知名度双赢的结果。
目前国内最大的3家航空公司是:南方,东方,国际.目前飞机量是:292/199/167,3本杂志主刊分别叫:《南方航空》/《东方航空》/《中国之翼》,其他的航空公司都可以忽略,太小了!除非你是当地人,那就不说了!比如你是厦门人,可能更偏向厦门航空,如果不是,建议不用考虑那些!还有一个就是《中国民航》,不过这个是民航总局的刊物,他们没有实体的,都是让各个航空公司派发的,效果不好!而且价格基本是前面3家的2倍!顶级别墅的客户有着高、精、尖的特点。
吸引这些客户当然需要通过非凡的营销。
经过记者了解，这些顶级别墅客户主要通过杂志、路牌、网络来了解外界的信息网络广告对于顶级别墅的营销人员来说，面对客户时不需要花言巧语。
龙湾vi设计全案营销策划方案
龙湾vi设计全案营销策划方案一、背景分析龙湾是一家新兴的度假区域，地处美丽的滨海地带。
这个地区拥有壮丽的海滩、丰富的海洋生态资源和迷人的自然风光，吸引了大量的游客。
为了进一步推广龙湾度假区，提升其知名度和影响力，我们制定了一套VI设计全案营销策划方案。
二、目标1. 建立龙湾度假区的品牌形象。
通过VI设计全案，打造独特的品牌形象，使游客和目标消费者对龙湾度假区有更深刻的认知和印象。
2. 提升知名度和影响力。
通过全面的营销策划，将龙湾度假区推广到更多的潜在游客和目标群体中，引起他们的兴趣，并吸引更多的游客前来观光和度假。
3. 增加游客流量和消费金额。
通过VI设计全案的营销活动，吸引更多的游客到龙湾度假区，增加游客流量和消费金额，提升经济效益。
三、VI设计全案1. Logo设计为龙湾度假区设计一个独特的Logo，以凸显其独特的定位和特色。
Logo设计应体现出海滩、海洋和自然风光等元素，以营造出度假、放松和美丽的形象。
2. 色彩设计选择一组适合度假区形象的色彩，充分体现自然、舒适和阳光的特点。
色彩设计要与Logo设计相呼应，保持一致。
3. 字体设计选择一种适合度假区形象的字体，使其与Logo设计和色彩设计协调搭配，形成整体的视觉效果。
字体设计要简洁、清晰，并能展现度假区的个性和特色。
4. 标志设计设计一套特色鲜明的标志，用于标识龙湾度假区的各类设施和服务。
标志设计要与Logo 设计相呼应，以确保整体的一致性和统一性。
5. 各类宣传物料设计设计一套宣传物料，包括海报、宣传册、名片、手提袋等，以帮助宣传龙湾度假区的形象和特色。
设计要注重视觉冲击力和传播效果，吸引目标群体的注意力。
6. 网站设计设计一个官方网站，以展示龙湾度假区的资讯、特色和服务。
网站设计要简洁明了、易于导航，并适应不同终端设备的浏览。
7. 社交媒体设计设计一套社交媒体素材，包括封面图片、头像图片、广告图片等，用于在社交媒体平台上推广龙湾度假区。
海岸别墅营销策划方案
夏威夷海岸营销策划方案前言第一章、市场分析一、某西海岸区域概况分析二、某西海岸别墅市场分析三、周边项目分析第二章、项目分析一、项目SWOT分析二、目标客户群分析第三章、项目产品定位分析一、产品建议二、物业管理建议第四章、产品定价策略第五章、营销策略一、核心价值提炼二、卖点提炼三、推广策略四、营销模式分析第六章、阶段性媒体策略第七章、阶段执行说明与补充一、引导期媒体推广组合二、开盘强销期推广组合三、持续强销期推广组合四、尾盘销售期推广组合第八章、案场销售管理某作为全国唯一拥有热带滨海岛屿稀缺资源的省份，在房产低潮和金融危机的双重影响下，房地产市场无论在开发规模还是销售价格上都保持了稳步增长，彰显了某房地产的发展潜力。
随着某国际旅游岛规划的施行，环岛轻轨的建设和其他基础设施的进一步完善，某房地产的未来前景不可限量。
作为房地产项目里的顶端产品—别墅，随着某一线海景用地可利用资源的日趋减少，后市别墅供应的稀缺性将日益凸现，而“别墅禁批令”的出台更是令其身价与日俱增。
从短期来看，受金融危机和全国房地产市场大环境等因素的影响，某房地产市场出现了成交量下降的现象，但随着金融危机影响的减退以及利好政策的实施，从升值前景、现实价格、人居环境三大因素来说，某别墅投资的空间值相当可观。
从长远来看，随着某战略地位的提升、国际旅游岛建设的推进、世界旅游与宜居价值的提升，将带来更多的岛外高端客户，某别墅的保值升值性还会进一步提升。
别墅物业作为“成功、富有、地位”的象征，代表了生活的“最高境界”。
随着高端客户群的膨胀和城市白领阶层、中产阶级的形成，人们的居住理念发生了深刻的变化。
如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么中国楼市将在不远的未来进入“第三波”—“追求回归自然，提高生活品位”。
作为中国强势旅游目的地之一的某，已经成为众多高端客户群“第二居所”的首选地。
龙湾全案营销策划方案
龙湾全案营销策划方案第一部分：市场分析1.1 市场概况龙湾是一个以旅游业为主要经济支柱的地区，拥有丰富的自然资源和人文景观，是旅游者的理想目的地。
然而，由于缺乏有效的营销策划和推广，龙湾的知名度和影响力不高，游客数量不稳定，旅游业发展潜力有待挖掘。
1.2 目标市场龙湾的目标市场主要包括以下几个方面：- 国内游客：以家庭、情侣和年轻人为主要目标群体，他们倾向于寻找美丽的景点和丰富的旅游体验。
- 出境游客：以亚洲、欧洲和北美洲的游客为主要目标群体，他们更加注重文化和自然景观的融合。
1.3 竞争分析龙湾附近的竞争者主要有其他旅游景区和度假村，如附近的海滨度假村、山水风景区等。
这些竞争者在推广、营销和服务方面都具备一定的竞争优势。
为了在竞争中脱颖而出，龙湾需要制定差异化营销策略。
第二部分：营销目标2.1 增加游客数量我们的首要目标是吸引更多的游客来到龙湾，提高游客数量。
通过多种线上和线下渠道的宣传和推广，我们计划在一年内将游客数量增加10%，并在三年内实现游客数量翻倍的目标。
2.2 提高游客满意度除了增加游客数量，我们还要关注游客的满意度。
通过提供更好的服务、更好的旅游体验和更好的设施，我们计划在一年内将游客满意度提高到85%以上，三年内达到90%以上。
2.3 增加游客消费为了提高旅游业的收入，我们计划通过提供更多种类的旅游项目和增加旅游商品的销售来增加游客的消费。
我们的目标是在一年内将游客平均消费增加10%，三年内实现消费翻倍的目标。
第三部分：市场推广策略3.1 全面推广营销我们计划在多个渠道进行推广，包括但不限于以下几个方面：- 线上推广：通过搜索引擎营销、社交媒体推广、旅游网站宣传等方式，增加对龙湾的曝光度和知名度。
- 线下推广：通过参加旅游展览、景区推广活动、与旅行社合作等方式，向游客宣传和推广龙湾。
- 媒体宣传：通过卫视、广播、旅游杂志等媒体渠道，进行广告投放和新闻报道，提高龙湾的知名度和美誉度。
旅游项目策划书-钓鱼台风景区开发策划书
旅游项目策划书-钓鱼台风景区开发策划书钓鱼台风景区开发策划书一、项目背景钓鱼台风景区位于市郊区，地理环境优越，风景如画，是一个具有深厚文化底蕴的旅游目的地。
然而，目前该景区的开发与管理相对滞后，旅游资源的潜力未得到充分发掘。
因此，本项目拟对钓鱼台风景区进行全面开发和提升，为游客提供更好的旅游体验。
二、目标市场和目标群体本项目的目标市场主要为市及周边地区的居民、国内外游客以及企事业单位组织的团队。
目标群体主要包括自然风光爱好者、历史文化爱好者、休闲度假者等。
三、项目规划1.景区规划1.1 总体规划：将景区划分为不同的功能区，包括自然风光区、文化遗址区、休闲娱乐区等，并进行合理布局和规划。
1.2 设施规划：建设游客中心、停车场、餐饮区、住宿区、卫生间等基础设施，以满足游客的基本需求。
1.3 环境保护规划：建立环境保护措施，加强景区生态环境的保护和修复。
2.项目建设2.1 景区基础设施建设：包括道路建设、景区门票销售系统、导游服务系统、安全监控系统等。
2.2 景点建设：对景区内的自然风光和文化遗址进行修复和整治，提升景观质量，并配备解说员提供专业的解说服务。
2.3 服务设施建设：建设餐饮区、住宿区、购物区等，提供全方位的服务和便利。
3.项目推广3.1 市场调研：针对目标市场进行市场调研，了解游客需求和偏好。
3.2 宣传推广：通过广告、媒体合作、社交媒体等渠道进行宣传推广，吸引更多游客关注和参观。
3.3 旅游产品开发：开发多样化、个性化的旅游产品，满足不同游客的需求。
3.4 旅行社合作：与旅行社合作，推出特定主题的旅游线路，促进销售。
四、项目运作和管理1.运营模式选择：选择适合钓鱼台风景区特点的运营模式，如自营模式、合作经营模式等。
2.人员组织和管理：建立景区管理团队，包括行政管理、景区维护、导游服务等。
3.安全管理：建立完善的安全管理体系，确保游客的人身和财产安全。
4.财务管理：制定详细的财务预算和管理计划，确保项目的可持续运营。
北京西钓鱼台嘉园二期营销策划报告_79PPT精品文档
诉求点全新整合
水岸宅邸－七星级国际品质生活
【原生生态】坐拥三公里昆玉河水岸，周边十万亩园林； 【稀缺宅地】政务核心区位，不可再生的西三环与西长安街居住资源； 【水岸景园】贝尔高林钜献经典法式园林，中西园艺辉映成趣； 【名品配置】全套世界名品硬件，国际品牌联合登陆； 【超级会所】豪华水陆双会所，独有国际酒店顶级配套； 【同质阶层】尊崇礼遇，同侪打造顶级品位风尚社区； 【成熟社区】区域完善高端配套，即刻融入高尚品质生活。
292 59656.67
85.96%
23
3137.44
22.15%
315
62794.11
75.14%
产品总量去化分析
2. 剩余部分
类别 临水 背水 合计
总 套数
量 面积(㎡)
剩余部分 套 数 面积(㎡) 比 例
327
69402.88
35
9746.21
14.04%
104
14161.84
81
11024.4
礼遇，仅存于尊容之处。 达观水上，张驰岸边。 强化推广“超级会所”这一卖点，印证高尚品质生活。 活动：品牌聚会，水岸生活 结合活动，借势推广。
同质阶层，成熟社区这些卖点分别展开。10月份一期全面交房， 可借势主打一版成熟社区的广告，以现房的力量强化对客户的 拉动。
大型活动
活动建议
西钓鱼台联合众多一线品牌举办水系主题公益活动，从昆玉河文 化、保护的公益主题入手。 主题：品牌聚会 水岸生活 目的：扩大项目知名度，提高美誉度，引起社会广泛关注。
20万元 左右
50万元 左右
私企高层
50-100万 元以上
城市新兴 时尚贵族
50-100万 元以上
旅游项目策划书钓鱼台风景区开发策划书
旅游项目策划书钓鱼台风景区开发策划书旅游项目策划书：钓鱼台风景区开发策划书一、引言钓鱼台风景区位于某市郊区，拥有得天独厚的自然环境和丰富的历史文化底蕴。
为了充分挖掘其旅游资源，提高景区知名度和游客数量，我们制定了以下开发策划书。
二、市场分析1、目标受众：主要面向喜欢自然风光、历史文化和休闲度假的游客群体，其中尤以中高端收入水平、具备一定消费能力的中年人群为主。
2、竞争环境：周边已有多个知名景区，竞争激烈。
我们需要通过创新开发、提升服务质量等方式来突出自身优势，树立特色品牌。
3、市场空间：通过市场调查和分析，我们认为钓鱼台风景区的市场空间仍然较大，尤其是在夏季和节假日期间，具有较高的增长潜力。
三、项目概述钓鱼台风景区拥有丰富的自然资源和历史文化遗存，主要包括钓鱼台、碧水湾、古战场等景点。
我们将以“历史+自然+文化”为主题，打造一个集观光、休闲、文化体验于一体的综合性旅游景区。
四、开发策略1、景区规划：在原有景点基础上，增设游客服务中心、观景平台、文化展览馆等设施，优化游览路线，提升游客体验。
2、交通组织：完善景区内外交通网络，提高可抵达性。
在景区内设置环保交通工具，如电瓶车、小火车等，方便游客游览。
3、服务设施建设：增加住宿、餐饮、购物等配套服务设施，提升游客满意度。
4、客流管控：采用智能化预约系统，合理安排游客流量，确保景区安全有序。
5、文化活动：定期举办民俗文化节、历史讲座等活动，增强景区文化氛围，吸引更多游客。
五、投资预算根据前期工作积累，我们预计总投资为XX万元，其中包括景区基础设施建设、服务设施建设、文化活动举办等方面的费用。
具体投资预算如下：1、景区基础设施建设：包括游览路线、环保交通、绿化等方面的投入，预计投资XX万元。
2、服务设施建设：包括住宿、餐饮、购物等配套服务设施的建设，预计投资XX万元。
3、文化活动举办：包括民俗文化节、历史讲座等活动策划与实施，预计投资XX万元。
4、市场推广与宣传：包括广告投放、网络推广等方面的投入，预计投资XX万元。
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四、意向客户深度谈判
一、深度洽谈体系
放弃 首次到访 业务员接待首次 洽谈 确定客户购买意向和 客户特点 有购买意向 希望进一步沟通
二次到访
霍总深度洽谈，把握客户敏感度
约访 确定客户是否有购买意向 确定客户对项目的敏感因素 确定客户决定是否购买的利益点
后期到访
霍总针对前期沟通进一步洽谈
后期约访
根据客户需求约设计师进行定制服务，后 续根据设计方案作为邀约理由，吸引客户 多次到访增强对项目感情
远
大户型面积750-1000 总价1500-2000万
五、强化销售培训
龙湾别墅
如何引导客户？
龙湾别墅在市场的小独栋印象深刻
同产品中较大的容积率 同产品中略逊色的庭院占有量 4万/㎡，3500万总价
在售同产品
容积率较低 纯大户型社区 原生态景观资源的天然占有量 大面积庭院 2-3万/㎡，2500万总价
近
600-800㎡ 1年销售7套
600㎡ 800-1000㎡
3个月销售14套
本期剩余6套
600-800㎡
大户型面积800-1000 本批10套 ㎡，总价1500-3000万 大户型面积1150，总 价6000万左右 大户型6套 大户型6套
600-800㎡ 600-1500㎡ 10个月销售1套 800-1800㎡ 2个月销售1套
3、赠送商街代金卷
因钓鱼台客户约访时间多数为周末，建议赠送客户商业街代金卷，以方 便客户中午或晚上在商业街用餐，享受美食的同时利用成熟的商业街资源使 客户加深对龙湾的印象。 代金卷金额建议：500元/组 赠送制度
赠送客户均为2次或2次以上到访客户。 代金卷由甲方营销部指定负责人保管（如遇六日可由值班人员负责），保证可随时领取； 销售人员约访客户经霍总核实确认后方可赠送代金卷，并进行详细登记；
备注：各套奖励佣金将全部记入总房款内。 各套折扣及其他优惠价格将计入总房款内，不会突破销售低价。
成交后客户介绍人凭借客户确认单经甲方财务部门确认后签字，待此
成交客户全款到帐后3天之内由甲方财务部门通知介绍人进行佣金结算； 建议佣金发放形式以现金发放；
二、主动的营销渠道
4、伟业资源
与伟业各高端项目进行联动（销售单价40000元/平米以上）如：昆仑公寓、 Naga上院、华远九都汇，为其项目组召开内部产品推介会，使项目负责人及销 售人员充分了解龙湾产品及资源优势。
层实力背景
二、主动的营销渠道
2、事件活动组织
邀约必须充分调动客户钓鱼台意向客户的参与积极性，因此需要以具有一定事 件性或圈层效应的窄众活动，邀约客户及朋友到访参与。
马术、击剑活动
高端古玉鉴赏
品质对味
较低成本 直接引入
顶级SPA私享
吴冠中画展
私人收藏鉴赏
顶级红酒鉴赏
二、主动的营销渠道
3、泛营销体系
分析，了解竞争对手，适时调整针对性销售说辞。
销售执行
调研时间 调研项目
太禾红御 2009.9.2 优山美地 格拉斯小镇 壹千栋 2009.9.7 2009.9.2-3 2009.9.4 2009.5-6
讨论会
文字整合
说辞培训
清锦源
远洋LAVI 丽宫别墅
2009.9.7-8
2009.9.9
2009.9.10
五、强化销售培训
2、销售说辞深入挖掘 通过市场印证
项目名称 优山美地 丽宫别墅 龙湾别墅 07年时销售 总价 19200 21000 16000 现销售单价 26000 29000 42000 拟定为同884面积总价对比 （现总价） 2184万 2136万 3360万 同比涨幅 35% 38% 150%
途
径
为后期产品蓄客积累， 邀约客户到场 利用现场活动，聚拢 人气
保证大户型客户洽谈时现场的人气。增强现场打动力，消却冷清，增强客户信心
四、意向客户深度谈判
营造现场氛围所需的配合
营造现场氛围
后期客户积累需 要的配合
暖场活动需要的 配合
调整销售说辞，简单介绍后 续产品信息 开放具备条件的样板间
改变每周一天的烧烤活动的 单一形式，注重老业主的维 护保养，时常以主体形势活 动邀约优质客户的到访
窄众推广
利用现有资源进行客户点对点针对性推广整合与投放，有效客户深度挖掘。
通过客户问卷调查进行针对性高尔夫球场的选择；
推广配合
奔驰4S店摆放项目展架、折页的窄众宣传；
业内推广
通过业内杂志及网络增强项目的市场认识度，提高项目口碑传播力度，拔升品牌 的同时突出项目在售的产品带优势，从而得到市场关注。
红地产专刊； 推广配合 安家、楼市软文及专访； 新浪、焦点论坛及专访； 北青报专栏点评的软性宣传；
定的期望值及关注度。
推广配合
建议项目重新更换周边所有导引系统、网络文字链。增加竞争项目丽宫对面看 板（区域拦截），利用北青报提高项目品牌及市场关注度。 因现有四期样板间基本全部封闭，建议配合客户积累打开2套以上四期样板供客 户参观，提高现场人气的同时为22号地的后期销售奠定一定的基础。
销售配合
一、推广策略与执行
？
拥有私家水岸，独立花园，4万/㎡
？
内城区域 生活便利 教育医疗 城市中心
交通便捷 成熟配套 一应俱全 稀缺地段
多条交通路线 区域配套成熟 教育医疗条件优越 低密豪宅 稀缺供应
城内高端公寓有的别墅区豪宅都有
高端公寓没有别墅区仍有
同样的4万/㎡，跳脱城内，拥有的不仅是一座房子而是更多的尊贵感受和生活体验 这里… 观天望地，我的水岸、我的院子、我的温泉，更多的价值和使用价值
二、主动的营销渠道
5、私人银行
伟业公司负责拓展私人银行及外资银行高端客户，进行1对1的客户针对性拜 访，并通过项目的高端活动组织提高此类客户参与度，逐渐加深项目印象，提高 美誉度，促进成交。
三、已成交客户保养
1、争取权限
进行客户主动保养， 好感度建立，口碑
建议开发商下放销售公司一
定的优惠权限，利用客户心 理在其即将成交之际由霍总 视情况主动给与客户优惠， 提高客户好感度。
项目联动
佣金奖励
促进成交
为拓宽有效客户资源，与周边豪宅别墅项目如：清锦源、优山美地、 远洋LAVI、丽宫进行联动，制定丰厚奖金措施，通过项目管理及销售人员 介绍意向客户促进成交。 客户确认流程 客户来源及终端控制人：霍 总
沟通客户情况， 填写客户确认单 介绍人员
首次到 访客户
电话和传 真形式
霍 总
分配至销售人员 流程三
五、强化销售培训
如何引导客户？
已售情况 剩余供应 庭院面积 销售周期
周边区域拥有大户型竞争实力的项目
距离
清锦源 优山美地 远洋· LAVIE 丽宫 东方普罗旺斯 泰禾红御 蓝岸丽舍 已售7套，总价在2500 万左右，户型面积750 剩余86套 ㎡ 已售14套，面积在 850-950㎡，总价在 剩余1套未认购 2500万左右 大户型面积800㎡， 3000万起 大户型800-1000㎡， 总价2500-3000万
偉 業 顧 問
B· A· Consulting
龙湾.钓鱼台下阶段营销方案
龙湾别墅项目组 2009年9月2日
一、推广策略与执行
分众推广
广 众
有效整合
窄 众
提高客户量
业 内
控制推广费用 增加推广渠道 客户深层挖掘
广众推广
利用广众推广持续保持龙湾的市场声音，以鲜明的新形象推广包装突出项目
的热闹氛围，引起客户关注，增加来电、来访量，继而使客户对项目保有一
核实客户身份， 又无电访纪录 流程一
电话沟通，客 户邀约 流程二
客户到访
核实客户身份， 确认
甲方、伟业、介 绍人员三方签字 确认
填写登记表 存档备案
进入接待流程
甲方、伟业、介绍 人员三方签字确认
二、主动的营销渠道
佣金发放建议
建议以套为单位，成交每套奖励5万元（不含税），以总价3500万为例，佣金比例为1.4‰ .
三里屯SOHO
五、强化销售培训
如何引导客户？
别墅区豪宅
城内高端公寓 1、与竞品项目深入对比
容积率在3-5之间 对景观的使用仅能依靠俯瞰 私属空间拥有率低 不能满足家庭生活得需要
＜ ＝
0.5的低密容积率 大面积湖景和私家花园 半亩地的资源占有量 全家庭生活的充分满足
面对高楼大厦，数层临立，4万/㎡
传播，增强老带新
好感度增加 主动给与优惠
力度。
客户即将成交
建议赠送客户5年物业管理费或5年会所金卡，伟业销售 总监根据客户个案的具体情况视谈判进度进行发放。
三、已成交客户保养
2、满足客户需求
针对客户自身较难处理的问题可主动提出配合，如：庭院内高大树木
的植入、家居等器械的进入等，根据客户问题主动满足客户需求。
根据客户实际情况可约兰总进行进 一步沟通 保证每一组意向客户都进行一对一的深层洽谈，真正了解客户需求，确保客户成活率
四、意向客户深度谈判
二、洽谈现场氛围的营造
现场客户较少，到访洽谈客户在体验馆略感冷清
目前现场气氛
缺乏人气，未能感受到项目在销氛围，致使客户 购买信心不足
目
的
烘人气
稳客户
重积累
营造现场 氛围
为控制活动开支，结合会所 和商街的活动联合举办
力争在烘托现场氛围的同时节约营销成本
五、强化销售培训
1、与竞品项目深入对比
如何引导客户？
同价比较，单价在4万以上的项目在哪
东方普罗古 大观
中轴国际 钓鱼台 七号 霄云路8 号
龙湾
远洋LAVIE
星河湾
Naga上院 上国阙