城市轨道交通与土地资源节约集约利用初探

市政工程建 筑 技 术 开 发·100· Municipal EngineeringBuilding Technology Development第46卷第3期2019年2月

轨道交通的建设能带动城市社会经济的发展，采取TOD模式（即是公共交通导向发展模式）能提升城市功能，增加土地开发价值，通过综合开发，获得更多的经济效益，反哺城市轨道交通建设以及运营，弥补其资金缺口，推动城市轨道交通以及城市可持续发展进程。目前，TOD已经成为城市轨道交通建设投融资改革的主要方向。1 研究的现实意义建设轨道交通能为城市发展带动经济发展，推动城市持续发展。在具体实践中，建设轨道交通，要坚持持续发展的理念，做好城市建设和资源利用矛盾的有效协调，尤其是人地矛盾。城市轨道交通属于公共交通方式的1种，能起到引领交通沿线土地节约集约利用的作用，受到了高度重视。随着城市化发展进程不断加速，如何高效利用土地资源，推动轨道交通建设和土地利用的协调发展，已成为需要解决的重点问题。因此，研究此课题，提出有效的开发建设模式，推动轨道交通持续发展，提高土地资源利用率。2 城市轨道交通与土地资源利用的现状2.1 轨道交通对土地资源利用影响从轨道交通建设的影响而言，其会给土地资源利用带来极大的影响。具体体现在以下几方面。（1）改变土地利用性质。从土地利用类型角度而言，包括建设用地和商业用地等。建设轨道交通时，能强化城市金融功能和贸易功能等，使得土地利用类型发生变化。（2）增强土地开发强度。轨道交通建设，具有强大的内聚力，除会改变土地性质外，还可增强土地的开发强度。在交通站点及周围，发挥轨道交通的聚集力，利用地上空间和地下空间，进行综合开发，能够产生新经济增长点，吸引大量的商业和房地产建筑等，进而增强土地开发力度。（3）影响地价及房地产增值。受到市场经济的影响，土地作为稀缺资源，价值较高，而且区位条件越好，土地资源的价值就越高，体现在地价和房地产增值方面。建设城市交通的建设，尤其是场站的建设，会集聚大量的人员，能够激发经济的发展，产生很多的经济增长点，进而带动地价的增长。综合开发和利用土地资源，如在轨道交通地上空间，集约利用现有的资源，进行商业开发，能够提高土地资源的价值。2.2 土地资源利用模式

城市发展存在一定的制约因素，因此土地资源开发时，须坚持持续和高效利用的原则。在城市轨道交通建设方面，土地资源直接影响着建设工作的开展。采取不同的土地资源利用方法，则需选择相应的交通模式与其相适应。因为轨道交通建设，会带动土地价格的增加。随着轨道交通网络的构建，形成新的土地利用结构。此外，城市土地利用类型发生变化，比如场站TOD高密度开发，能够增加客流量，二者有着紧密的联系，因此要合理选择土地资源利用模式。在具体开发时，采取集约化、节约化利用模式，进行综合开发，在满足轨道交通建设需求的同时，合理开发利用土地资源，增加土地资源的价值[1]。在城市轨道交通建设中，应用TOD开发模式，基于交通场站，开展多样化和混合化以及高密度的土地资源开发。不仅能够提升周围土地资源的价值及品质，使土地溢价，实现物业增值，推动城市功能复合建设，形成多赢局面。具体体现在以下几方面。（1）集约化开发土地资源，实现土地资源的二次利用以及空间拓展，能够为土地资源稀缺的城市，释放更多的可利用土地资源。以深圳某地铁企业为例，在建设上经营物业，同时建造约100万m2的平台，为城市发展开发了1 km2土地。（2）获得物业开发收益，助力轨道交通建设。引入TOD开发模式后，节约化、集约化利用土地，能够获得较高的经济效益。从现有的成功案例而言，基本获得较好的效益，比如深圳地铁，自2013年以来，通过物业开发，获得轨道建设资金，已经超过250亿元。

［摘 要］若想推动城市持续发展，提升城市轨道交通建设的水平，增加建设效益，必须要对土地资源进行合理开发和利 用。坚持节约和集约的利用原则，合理规划建设。针对城市轨道交通与土地资源节约集约利用相关内容进行论述，提出了轨道交通建设以及土地资源开发利用的建议，可供相关人员参考。［关键词］城市轨道交通；土地资源；节约利用；集约利用［中图分类号］F 572；F 205 ［文献标志码］A ［文章编号］1001–523X（2019）03–0100–02

Preliminary Study on Urban Rail Transit and Land Resource Conservation and Intensive UseLi Chun-peng［Abstract］If we want to promote the sustainable development of cities，improve the level of urban rail transit construction，and increase construction efficiency，we must rationally develop and utilize land resources. Adhere to the principle of conservation and intensive use，and rational planning and construction. Now，for the urban rail transit and land resources conservation and intensive use of relevant content，a brief discussion，proposed rail transit construction and land resources development and utilization recommendations，shared with relevant personnel for reference.［Keywords］urban rail transit；land resources；economical use；intensive use

城市轨道交通与土地资源节约集约利用初探李纯澎（中铁十九局集团轨道交通工程有限公司，北京 101300）

收稿日期：2018–11–06作者简介：󰀃李纯澎（1986—），男，辽宁大连人，工程师，主要研究方向为轨道交通工程。市政工程建 筑 技 术 开 发 ·101·Municipal EngineeringBuilding Technology Development第46卷第3期2019年2月

（3）促使轨道交通企业加强和房地产企业的合作。在具体实践中，通过与房地产企业进行合作，在轨道交通基地上进行开发，不仅提高了土地资源的利用率，而且实现了土地增值。3 利用策略3.1 注重规划统一性开展城市轨道建设，必须要从整体出发，对轨道线路，进行站城一体化设计研究。在具体分析时，要从用地综合效益以及用地功能等，做好合理性分析，优化轨道交通结构，保证布局的合理性，形成综合用地格局。在规划时，以保证轨道交通功能为基本前提，从车辆段地质选择和停车场建设地位等，科学合理布置轨道交通线路以及附属设施。统筹地上资源和地下资源，合理规划设计城市轨道交通线路，充分利用地上资源，充分发挥地下空间资源，进而有效解决城市空间利用问题。开展城市轨道交通建设时，要进行同步设计和建设配套设施，包括物业和周边商业以及停车场等，实现综合协调发展。在城市轨道交通规划时，坚持平面、立体统一规划的原则，最大程度上利用城市空间，包括地上空间和地下空间，进而缓解地下空间拓展和城市轨道交通系统建设之间的矛盾，为城市后期资源的开发以及利用，提供有力的保障。为协调轨道交通建设和土地资源利用，要坚持规划统一性原则，做好轨道交通规划建设的全面分析，保障资源利用的合理性。3.2 加快落实TOD综合开发为充分发挥轨道交通的功能作用，建设轨道交通场站并且进行综合开发，有着重要的意义，符合城市建设持续发展的理念。TOD的核心为土地资源高效利用，控制城市发展规模，遏制无序蔓延。在具体实践中，通过构建慢行体系，提升中枢辐射能力，进一步混合功能，如此可提升城市功能，体现以人为本，建设宜居城市。在具体实践中，采取TOD模式，进行综合开发，能够推动城市可持续发展。综合开发时，对轨道交通各运营段的建设，要从自然条件以及配套政策等方面进行分析，科学合理规划，根据规划的轨道交通线路进行开发，集聚客流，形成新的聚集点，产生新的经济增长点。在进行轨道规划建设时，为提高土地资源的利用率，要从以下方面加以把控。（1）在进行综合开发时，要坚持类型分明和重点突出的原则，构建站城一体的综合开发体系，基于持续开发理念，合理预留发展用地，做好站点周围用地的全面把控[2]。（2）在进行城市轨道交通建设时，注重优化站点周围的用地布局，不断完善交通系统，合理开发利用地下空间，推动城市发展。通过构建完善的轨道交通系统，为现代化城市建设，提供有力的基础保障。（3）在进行轨道交通规划时，要注重功能的把控，保证场站的换乘功能以及交通衔接功能。建设的轨道交通，其要和TOD综合开发内的建筑物相互协调。合理规划建设，促使建筑物和轨道交通场站的有效结合，实现共同开发，进而推动区域经济的发展，为居民提供良好的出行服务和居住服务，提升城市形象。对于当前我国土地资源紧缺问题，采取TOD综合开发方式，进行城市规划建设，能够提高土地资源利用率，引领城市持续发展。为提高综合开发的水平，可采取以下措施。（1）建章立制。为推动城市轨道交通建设，以及土地利用开发相关工作的有效开展，实现对土地资源的节约利用和集约利用，发挥轨道交通的作用，引领城市发展，构成城市新格局。（2）在具体实践中，要坚持规划统筹的原则，不断完善政策配套，结合城市发展的实际情况，构建完善的轨道交通建设机制，合理拓展城市空间，不断优化城市形态；加大城市基础设施的建设力度，改善城市居住环境，提升城市品质；提高土地资源的利用率，进而推动城市轨道交通持续健康 发展。（3）注重协同发展。要积极开展城市轨道交通设施的建设；另外，要不断提高土地资源的利用率。在具体建设时，要严格按照相关规定，进行城市轨道交通规划设计，严格把控用地预审工作。（4）不断提高轨道交通设计的水平；加强轨道交通建设和运营管理队伍的建设，提高人员的综合技术水平，保障建设工作的有效开展，保证TOD综合开发的效率，进而提高资源的利用率。3.3 集约利用实例

从现有的城市轨道交通建设工程实际而言，采取TOD综合开发模式的项目不少。在具体实践中，采取地铁+物业的模式，探索TOD综合开发，推动相关项目和站场改造、产业一体化设计等，构建全面覆盖的城市归轨道交通网络，推动美丽城市的建设。以上海地区为例，通过采取复合招拍挂制度+股权转让的模式，由某地铁资产公司参与轨道交通沿线物业综合规划工作，并且与城市规划部门共同研究，进而确定对应地块的开发指标及要点。当开发建设条件成熟后，由地铁公司在土地交易市场参与举牌，进而获得开发权，并且把土地登记在全资子公司名下。随后利用交易平台，进行子公司股份的转让，吸引品牌房地产公司，进行合作开发。需要注意的是，采取此模式，也存在着一定的问题，那就是采取复合招拍挂确定开发方的方式，需要花费一定的时间。结合以往的工程实践，在进行轨道交通建设时，为不断提高土地资源利用率，实现集约化利用以及节约化利用目标，需要积极探索开发方法和土地利用模式。在具体实践中，要从以下几方面入手。（1）加大政策支持力度。政府层面要结合城市发展实际，保证城市有序发展的同时，鼓励轨道建设单位，加大对轨道建设区域的土地开发利用，充分利用地上空间和地下空间，进而提高资源利用率。（2）建设企业要积极寻求和房地产企业合作的机会。通过资源优势互补，为轨道交通建设以及土地开发工作提供相应的资源保障，进而确保各项工作的有效落实。（3）积极推广应用TOD模式。采取此模式，能够助力土地资源集约化和节约化利用，进而获得不错的开发效益，助力城市发展。4 结束语