成都商业地产市场特征分析

成都商业地产市场特征

一、总述

2004年，对成都房地产市场而言是变局迭出的一年，先是土地政策阳光化，接着银行信贷门槛抬高，政策和金融的双重规范象两只大手，重重地拧着房地产行业的水分。但同样的政策却出现了冰火两重天的局面。2004年住宅价格猛涨、销量大增，甚至一举消化了积年的空置住宅商品房，住宅类的开发商是春风得意。而商业地产市场就显得冷清而疲惫了，大放量没出现大热销，空置面积越来越高，供需矛盾日渐突出。2003年的竣工销售率为72.3%，2004年的竣工销售率低到了47.6%，仅从这组数据便可看到2004年的商业地产市场相比火热的住宅市场是在垂头丧气。

从2001年商业地产需求的突然放量，到2002年商业地产的大面积竣工，以及2003年的空前发展，商业地产成为了众人垂涎的“奶酪”，却没想到在2004年商业地产成了难以消化的“冷糍粑”，这是继2003年“成都商业地产年”之后，

商业地产市场所没有料想到的一场“变局”。

2004年成都市区累计供应商业用房面积127.44 万平方米，同比增长32.63%，销售面积81.38万平方米，

同比增长6.34%，这说明2004年成都商业用房市场供应增长较快而需求相对疲软。2004年1-10月，市区商业

用房供应过量34.98万平方米，1-11月供应过量40.55万平方米，而全年（1-12月）供应过量46.05万平方米，

由此可见，成都市区的商业用房已经相对过剩，且由于供应过快，需求与供应之间的差距已经越来越大。

相对过剩的直接后果便是商业用房的空置面积不断上涨。2002年商业营业房的空置面积就达到历史新高

41.18万平方米，接近当年商业营业房的销售面积。2003年商业营业房在建规模达到323.5万平方米，其空置

更攀高到43.06万平方米。2004年空置面积更大幅增长了26.5%，达到了54.92万平方米。见下表

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出现这一现象的主要原因是商业用房的投资开发增长过快造成的供应相对过剩。另外产品结构单一、同质

化问题突出、市场定位不尽合理等也是造成市场疲软、开发资金积压等现象的因素，再加上政府的宏观调控和

规划都不到位，导致低层次重复建设严重，恶性竞争影响到整个商业地产市场的发展。商业地产市场经过了2003

“商业地产年”的市场大热后，众多后续问题和矛盾渐渐暴露出来，也给2004年留下了难愈的顽痼。

二、各商业楼盘详细状况

从上表中商业类型可看到，今年商业项目以裙楼底商的形式所占比例最多，占到了市场的40%以上。专业市场与综合型商业建筑比例相近，订单式的独栋商业在今年崭露头角，显示出商业开发模式逐渐改进变化。见下图

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从表中商业在环域的分布可看到，2004年商业项目分布最多的环域还是一环内，占到了整体的41%，并且其中大部分在内环线内。在其它各环域，二至三环区域中项目数量甚至大大超过一至二环区域的项目数量，说明成都商业发展的热点。见下图

从项目表中可以看出，在各方位中以城南的项目数量最多，其次才是城中，项目数量最少的是城东方位。城南商业项目最多也可以看出城市向南发展以及市场对城南的认可已使城南方位变为成熟度较高的区域。见下图

三、商业楼盘分布概况分析

商业项目分布图如下：

1、各方位商业类型及价格比较

城北

从项目分布图可看出，城北商业项目以专业市场为主，这与城北的传统属性和城市功能有关。一个专业市场口岸的形成除了在硬件条件等各种因素具备外，往往还需要长时间的聚集型累积。长时间的累积形成了一定的区域性质，专业市场口岸才能成立并放大。因此成都的专业市场目前主要分布在物流条件具备，并且已经形成特定性质的区域，如城北和城南的红牌楼区域。

而城北这种特定的专业市场的区域性质又较大程度地抑制了其它类型物业的生长，在居住条件和专业市场区域性质有冲突的情况下，那些依附于居住条件和人口质素的商业类型都难以在城北得到发展，因此，在城北拥有商业地块的开发商，在高昂的土地成本和市场趋势的双重压力下，除了做专业市场也难以有更好的选择。2004年城北的专业市场同以往相比，单个项目体量较大，同一区域项目数量较多，因此总体体量膨胀了数倍，并且随着越来越多的城北土地被置换开发，专业市场的体量还会继续不断增长。稳步增长的消费需求难以跟上激增的专业市场体量，市场就会逐渐出现消化不良的矛盾，除了会产生空置以及给后期的经营者带来激烈的竞争外，最直接的后果就体现在商铺价格的越走越低上。从年初开盘的蓝光金荷花商铺均价37000元/㎡，到后来的荷花金池商铺均价27000元/㎡，再到八月开盘的亿家天下一楼商铺价格15800元/㎡，我们不难看出这其中的走势变化。城北专业市场的商铺在这一年中，从最初抢手的“金岸”降为份量菲薄的“银岸”，这种变化不能不让人叹息。但我们同时也要看到，要让“银岸”重新升为“金岸”，除了客观上等待经济增长提速外，更应该从主观及宏观上去改善城北的区域环境，以改变城北单一的区域性质，改变城北区域城市功能单薄的现状，给城北创造成长各类型商业的机会，使城北具有综合性的优势，将该区域的潜力更好的发挥出来。

城南

从上图可看到，城南的商业项目与密集的城中方位的商业项目连成一片，说明城市商业趋势已经较为顺利地由城中沿着交通干道向南延伸，也反应出城市由单核心向多中心发展的过程中，城市商业发展方向趋势由城中向外延伸时，在城市各方位中最先选择了城南。城南的商业类型相对其它方位区域而言更为丰富，有传统的专业市场区域的项目，如红牌楼的三九九峰汽配市场和西部汽车城；有特色商街，如SOHO沸城的商业街；有大体量的购物中心，如十万平方米商业面积的天府汇城。除了天府汇城和两个专业市场外，城南的商业项目体量都在五万平方米以下，单个项目体量小而项目数量较多，分布较均匀广泛，显示出该区域良性理性的商业发展现状。同时，城南各个商业项目的销售情况都不错，除了少数非新建商业项目外，大部分商业项目的销售率均达到80%以上。整体可看出城南的商业发展速度与该区域消费需求的增长速度较为符合。城南商铺价格也较为理性，没有随着时间的推移呈现出较大的波动，各个项目的均价处于同一区间，未形成较大的梯度。受成形时间较早的棕南棕北“富人区”的影响，在城南方位中，以科华北路上的商业项目均价最高，在18000元/㎡以上。整体来看，城南商业发展较为成熟，并且随着城市向东向南发展的规划，城南还将继续发挥出更大的优势。

城西

2004年城西的商业项目呈现出一个数量少而单个体量大的趋势。在上表的五个城西项目中，商业面积在五万平方米以上的就有三个，其中金沙国际商城更是12万平方米的大体量。五个项目总体量已超过30万平方米。城西上风上水，是市民认可度较高的居住方位，也成为开发商极为看好的区域。随着城西的住宅开发越来越热，城西的土地价格也水涨船高，开发商的成本压力也越来越大。政府在地广人稀的城西区域规划得较为粗放，住宅用地与商业用地并重。因此在开发住宅利润越来越少的情况下，就产生了商业的超常发展。全市三个大体量独栋纯商业建筑都在城西，就可看出开发商在商业项目上极为发力。但相对城西商业的迅猛增长来说，城西的居住社区成熟度还远远不够，住宅开发虽热，但到目前都仍有大片土地空旷待建，其现有居住人口数量还不足以支撑迅猛发展的商业体量。更为严峻的是，在2005年，城西除了这些在售商业项目，还将增加更多大体量商业项目，如已经亮相的“优品道”商业部分就有十万平方米之巨，与金沙国际商城相距不过两条街。

城西的居住条件和人口质素不可谓不好，并非消费不起这些商业。从目前来看，城西的商业项目数量还较少，分布也较疏散，仅是入市时间较集中，对项目的销售影响不至于太大。但大体量的商业还将在城西继续快速增长，由此趋势发展必将引发一系列矛盾，关键矛盾在于：商业开发速度超过了居住社区成形的速度，产生了人口数量不足的矛盾；同时，城西整体来看还存在着住宅体量与商业体量比例过于接近的矛盾。城西商业项目应当更为慎重地考虑开发时机的问题。

城东

在2004年的商业项目列表中，可以看到，城东的商业项目是所有方位中最少的。这一方面与城东的土地供应有关，一方面也与城东的商业环境有关。

城东以前是老工业区，在计划经济体制时期红透了整个成都市，人口密度、经济指标均高于其它区域。但发展到现在，城东的厂区以及工业人口却成了城东发展的包袱。打个比方来说，在一片空地上规划建房比将已有建筑推倒重建要简单得多，而城东落后于其它区域正是受它曾经的辉煌所拖累。城东目前的商业环境缺乏鲜明特色，与其它方位区域相比缺乏竞争优势。城东没有城北那样单一却特定的区域属性，目前也没拥有城西那样好的居住环境条件，更缺乏城南商贾聚集的富裕气象，因此城东目前的商业气氛处于下风也属正常。

但城东同样有它自己的优势。城市向东发展和“中产城东”口号的提出，为城东积蓄了极大的潜力。目前城东以改善环境、发展住宅为提升区域形象的前提，正是在为自己未来的商业地位打下雄厚的基础。目前城东住宅的迅猛发展主要集中在二环至三环外区域。这些区域同样将成为未来城东商业发力的基地。城东目前已显现出较好商业环境的区域就是东南区域。在蜀都大道以南沿锦江两岸，随着中高档住宅社区在此兴起，商业已具备很大的潜力。“成都外滩“在中海格林威治城的“培根走廊“等商业项目的热销中渐显雏形。未来城市向

东向南发展，东南方位区域与这两侧左右接壤，受益很大，将来会成为商业项目的新热点区域。

城中

城中是城市商业最为传统的核心聚集地，是城市商业气氛的主要所在。因此城中的商业项目显出各项指标都是最高的趋势：项目数量最多、分布最密集、价格最昂贵、体量最大（无论单体还是区域总体）。同时，由于这数项之最，城中的项目也是相对其它方位区域销售压力最大，销售周期最长的。有些体量极大的项目甚至几年时间里修修停停，卖一点修一点。城中区域的商圈划分得很细，以春熙路、盐市口、骡马市这三个传统商圈最为著名，其价格也最高，商业历史也最为悠久。这其中又以春熙路的商业项目价格最为昂贵，创下成都土地拍卖市场上“地王”称号的“第一商业广场”一层商铺的价格最高达到了11万元/㎡。城中的商业项目虽然销售周期较长，但从价格走势上来说，仍比上年同区域的商铺价格涨幅较大，位于东大街的香槟广场一层商铺的价格卖到了23000元/㎡，而在去年同一区域同一开发商的郁金香花园的一层商铺价格为18000元/㎡。这可见该区域商铺不但在涨，其涨幅还较大。市中心区域是潜力极大，成熟度很高的商业核心区。随着市中心区域的进一步改造，春熙路和盐市口黄金口岸位置还将增加几十万方的商业项目，在未来两年内亮相面市，该区域的价格在庞大体量供应的巨大市场压力下，走势如何，我们拭目以待。

2、各环域商业趋势分析

通过商业项目的价格数据可以分析，在宏观位置方面影响成都商业项目的价格的主要因素不是方位，而是环域。

对2004年合同交易数据显示，各物业的均价随着环域不同呈现出三个梯度的价格。内环以内的房地产价格为“第一梯度价格”，也是各物业销售均价最高的区域；在内环至一环及一环至二环间，同一类型物业的销售均价差在去年大大缩小，并已经相当接近，因此为内环至二环房地产价格为“第二梯度价格”，与“第一梯度价格”相比有一定幅度落差；同理，二环以外区域房地产价格为“第三梯度价格”，价格与“第二梯度价格”相差一定幅度。（见下表）

在商业项目的环域分布上也可以看出，在二环外的区域，北、西、南面均有商业项目，而东面没有。北面二环外则以专业市场为主，西面以纯商业独栋建筑为主，南面以综合商业建筑和专业市场为主。说明城市多中心的商业格局渐渐有了雏形。

四、2004年商业土地概况

2004年拍卖成功的商业地块分布图：

2004年的商业地块拍卖成功的有十二块。规模最大的是位于青羊区金沙村八组的商业兼二类住宅用途的地块，面积为70.10亩，成交价为231万元/亩，为成都市成房置业有限公司拍得，这块地规模最大，由于其兼容了二类住宅用地，地价也是2004年最为便宜的商业地块。规模其次的是位于牛王庙下街以南一环路东侧的面积为21.46亩的商业地块，成交价为380万/亩，为四川蓝光和骏实业股份有限公司拍得，现已在建销售即“东恒国际”。12块商业地块中有8块土地都是小规模地块，面积均小于12亩。

在这些商业地块中成交价最高的是2004年著名的天价“地王”地块，位于春熙路核心商圈，面积为12.23亩，2004年7月拍出了2005万元/亩的天价，将成都的土地拍卖价格抬上了一个历史巅峰，现在这块地已经在建销售即“第一商业广场”，其11万元/㎡的底铺价格也成为成都至今最为昂贵的商铺价格。价格其次的便是邻近核心商圈位于东大街以北红星路以东面积为11.81亩的地块，2004年3月拍到了880万元/亩的高价，为蓝光和骏公司拍得，即是现在的“香槟广场”。在去年7月，与这块地南北相对地段相同、同样为蓝光和骏拍得的地块，即现在的“时代华章”，当时的土地成交价为710万元/亩。从相隔仅几个月的几乎同一地段的两个地块的成交价中，我们可以看到市中心核心商圈蕴藏的巨大升值潜力。

从拍卖商业地块的分布位置来看，2004年商业地块大部分分布在一环路内，以小天竺片区和东大街片区为主要分布区。近两年拍出的东大街地块大部分由蓝光和骏公司强势拿下，其土地价格一路抬升，涨势迅猛，在未来东大街将形成“蓝光一条街”的情象。小天竺片区今年推出多个商业及居住地块，其土地价格涨势虽不及东大街片区，但也同样强劲。小天竺片区融合了锦江风景、高校经济、国家著名大医院及武侯祠旅游等多种元素，随着新项目将这些元素一一消化，逐个推出，这里将会形成新的商业热点。

五、商业地产开发背景分析

通过商业地块的拍得者可看出，在成都开发商业地产项目的开发商大多数是省内或本土开发商，外地开发商独自操作商业项目的较少，较常见的一种开发形式是本土开发商结合外地资本的情况。与外地大开发商在成都的房地产住宅市场大举圈地相比，成都的商业地产还缺乏开发大鳄的进入。

在此背景下，成都的商业地产出现的新的开发模式和销售模式都不多，外地的先进商业地产模式还没有对成都本土产生较大影响。目前还没有出现像万达那样的“订单式商业地产开发模式”的大手笔，但已有了雏形，如金沙国际商城、汇龙湾等。相信在海外商业地产进入成都市场的最佳时期时，一定会有开发商抓住这个机会，

从订单式商业地产开发起步，逐渐引入外地先进的开发模式和销售模式。

开发资金也在很大程度上决定开发模式。对商业地产来说，好的业态规划是经营成功的重要前题，而开发和运作一体化是实现业态规划的关键，但这就需要开发商有强大的资金能力作为支持。在我国，商业地产开发主要资金来源是银行信贷，商业地产多为长期租赁物业，开发企业的建设资金被大量沉淀，构建多元化的资金渠道，分散房地产金融风险，成为商业地产发展亟待解决的问题。有专家认为，在良好的市场前景下，中外基金是否能进入商业地产开发领域，将对2005年商业地产的开发模式产生重要影响。

六、2005年商业供应预测

在经历了2003年的“成都商业地产年”后，在开发量大、空置率高的典型特征下，2004年商业地产商变得异常谨慎起来。但随着WTO承诺逐步实现，中国内地更为开放。做为西部重镇的成都，将成为众多外来商家争夺的重要市场。2005年的商业地产也因此风光无限，这一年将会是成都商业地产热点纷呈的一年。

根据目前的土地拆迁整理状况，随着商业地产价值在核心商业区的回归成都春熙路、盐市口的核心商圈可能成为2005年商业地块或商业地产的重头戏。已有眉目或已在筹备的成都国际商城、成都财富中心、群光百货、第一商业广场、海外交流中心、成都天利服饰广场、仁恒广场……一连串的商业项目名称都将陆续出现在2005年盐市口———春熙路的大街小巷，百万平方米的商业地产项目将集中亮相，这一惊人的开发速度将超越以往任何时候。在春熙路南段的原爱心珠宝大楼空地上，台湾蓝天集团将修建营业面积近10万平方米的成都群光百货，该集团将以此构建成都市最大的百货卖场；在人民商场旁，成都国际商城项目总建筑面积高达20万平方米，届时将建成集商贸、休闲、娱乐、餐饮、会展和商务办公于一体的大型国际化商业超级航母；在盐市口大业路与锦兴路交会处，预计4月份亮相的成都财富中心将建成包括商业、商务、住宅、酒店等物业类型的复合地产，建筑总面积为16万平方米左右；在青年路和春熙路之间的中新街，原成都市电力局地块将于近期进行爆破，一个营业面积超过8万平方米的大型服装批发城———成都天利服饰广场将在此拔地而起；再加上盐市口复工的海外交流中心、新加坡仁恒集团在盐市口附近开发的仁恒广场以及重建的成都百货大楼，2005年将有超过百万平方米的商业地产集体亮相盐市口、春熙路及其辐射区域。

另外，2005年也是文化商业地产的精彩舞台。2004年下半年率先在市区打出旅游休闲主题大旗的“锦里”一条街拉开了文化商业地产的帷幕。今年，一系列由政府重点规划、开发商合作倾力打造的承担一定城市功能的文化主题商业地产将陆续在成都市场上亮相。大慈寺片区、文殊院片区、宽窄巷子片区三大主题文化商业区将各自演绎时空与历史交错融合的城市精彩。这三大片区规划面积都较大，大慈寺片区规划面积约为26.64公顷，文殊院片区规划面积为26.53公顷，宽窄巷子规划了6.62公顷的核心保护区和23.7公顷的建设控制区。这三个片区全部建成后的总体量将超过100万平方米。

在2004年空置率高，市场疲软的基础上，2005年的商业地产从整体来讲是比较艰难的。第一，新的投放量大，旧的存盘又多；第二，销售模式不可能有很大变化；第三，市场将走向区域化、多中心小型化；第五，投资者更趋于理性。但同时，2005年的商业地产也有相当大的机遇。2004年12月，中国零售业对外资限制的大限已到。根据中国入世的承诺，2005年，跨国零售企业不再被要求以合资公司的形式进入大陆的流通领域。国外商业与房地产业的更紧密结合已经成为必然。随着国外商家大举进入中国内地，成都作为西部的焦点城市，也吸引了众多商家聚于此地抢占市场和有利口岸。在这样的形势下，2005商业地产开始大规模放量也可以想见。

由于经历了谨慎的2004年，2005年的商业地产在机遇面前也并未失去理性。2004年出现的商业特色化和复合型地产的趋势在2005年越加明显分化，各项目以更贴合所在区域的属性和定位来占领市场，也更多地考虑后期经营的竞争特色问题来帮助市场消化接受。在产品类型上改变单一的产品结构，增加其它旅游地产、教育地产等复合型地产的产品也将使商业地产的产品结构得到市场调整，产权式商业物业的结构比例会逐步降低。

但2005年的商业地产仍有供应体量过大、区域集中度高的隐忧，在2004年空置率高，市场疲软的基础上，各种模式各种特色的商业项目运作手段是否能让几百万的商业地产大放量有效地被市场消化，我们还应谨慎观察、理性对待。