不动产物权及动产物权变动规则案例
物权法第三章1
• 【引例分析】
• 变动原因 • 是买卖房屋的合同——债权行 为； • 变动结果 • 是买卖房屋的所有权——物权 行为。
• 2、物权变动的无因原则，即物权 行为的无因性 • 是指物权行为的效力不应受债权行 为的影响，当债权行为无效或被撤 销时，以物权合意与交付或登记构 成的物权行为并不当然无效，仍能 发生物权变动之效果。
• 物权行为是物权变动的意思表示与 交付（动产）或登记（不动产）相 结合的法律行为。
• 物权行为两大基本特征:独立性与无因性。
• 1、物权变动的区分原则 • 即物权行为的独立性。在发生物权变动 时，物权变动的原因与物权变动的结果 作为两个法律事实，他们的成立生效依 据不同的法律根据，这就是物权变动的 区分原则。
（4）预告登记（针对房屋买卖合同） ①预告登记后，未经预告登记的权利人同意， 处分该不动产的，不发生物权效力。 ②预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动 产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失 效。
（5）不动产买卖合同与物权登记 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭 不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另 有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记 的，不影响合同效力。
• 【案例讨论】 • 某甲将自己的房屋转让给了某乙，乙已将房款交清， 并且实际占有，后甲下落不明，因没有甲的身份证 件，乙始终无法办理过户，法院在一起以甲为债务 人的执行案件中，将仍登记为甲名下的房屋查封。 乙提出自己已将房款交清且已实际占有，未办理过 户登记的原因是甲不能提供身份证件，自己对此没 有过错，根据最高法院《关于民事执行中查封、扣 押、冻结财产的规定》（2005年1月1日起实施）第 17条“如果第三人对此没有过错，人民法院不得查 封、扣押、冻结” 的规定，法院不能查封该房屋。 • 问题： • 1、没有办理过户登记对所有权的转移有怎样的影响？ • 2、以第三人无过错为由保护其利益，能否体现公平 正义？
3物权变动PPT
[问题]1谁对轮胎享有所有权？2该批轮胎的损失由谁承担？
不动产——登记
第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭， 经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力， 但法律另有规定的除外。 第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭， 依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿 时发生效力。 第十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产 物权的证明。 第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让 和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合 同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登 记的，不影响合同效力。
法律另有规定的除外
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立
非依法律行为而发生的物权变动的，包括：
（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政 府的征收决定等 （2）因继承或者受遗赠取得物权的
（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭
不动产登记的分类
初始登记与变更登记
正式登记与预告登记（保全） 更正登记、异议登记与涂销登记
依土地使用权登记认定房屋所有权纠纷案
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甲、乙为亲兄弟，乙大学毕业留城工作，甲在农村务农，与 其母共同居住在甲母所有的4间房屋中。 1992 年 6 月，甲将 4 间房屋以 8000 元价格卖给本村丙。甲称： 该房为其母所有，但乙已多次表示房屋给甲，任其处置。 丙信甲说为真，同意买下该房，并当即支付价金8000元。 双方约定：因甲母健在，尚需该房，待其去世后交付房屋。 1999年6月甲母去世，甲与丙去房产部门办理了房屋过户手续 1999 年 12 月，乙从城里回来，认为甲的卖价太低，遂以共有 房屋，甲无权处分为由，主张房屋买卖无效。 法院查明：讼争房屋为甲乙父母遗产，但该房过户登记于丙 之前的土地使用权证的登记人为甲，而房产登记部门登记草 案中记载的房屋所有人为乙。现乙否认曾放弃继承权，亦无 其他证人。 [问题]丙能否取得房屋所有权？
从一则房屋二重买卖案例看物权变动模式
Legal Sys t em A nd SO c-el yf叁垒!查垒金竺!堡型!!箧置翟藿从一则房屋二重娶窦案例看物权变动筷式薛璐摘要《(物权法》实施后，由于相关配套制度暂时缺失或不完善，导致不动产物权的变动仍具有不确定性，交易安全得不到保障．本文从一则案例出发，分析物权变动模式，并对如何在我国现行法律下避免纠纷进行了思考．关键词物权变动二重买卖登记公示中图分类号：D923．2文献标识码：A文章编号：1009-0592(2010)09-065．02案例‘：某房屋所有人A和房屋买受人B签订房屋买卖合同，房屋总价50万元，B首期支付了25万元，并约定余款待办理产权过户时付清。
后A未与B办理过户手续，而是与另一买受人c签订了标的物为同一房屋的买卖合同，C在A的催促下付清了全部房款，并与A到房地产交易中心提交了办理产权过户登记的申请。
随后，A将房屋交付给C使用。
B得知A与C的上述行为后，立即向人民法院申请了对此二重买卖标的物房屋的诉前财产保全，法院经审查做出保全裁定，房地产交易中心因此未予批准A与C的房屋产权过户和登记。
C于是根据买卖合同中的仲裁条款向仲裁委员会提起仲裁，请求A继续履行合同，使其取得房屋所有权；同时B亦以A为被告，向法院提起违约损害赔偿之诉，并要求A继续履行合同，交付房屋并办理登记过户。
现A 已携B、C支付的共计75万元购房款潜逃，且其并无其他财产可供司法机关强制执行。
分析：在此案例中，前后两个房屋买卖合同都是有效成立的，A与B，A与C间都存在合法的债权债务关系，但二者在目的上却存在着“非此即彼”的相互对立：只有一个债权人(B或c)可以最终得到标的房屋的所有权。
这就涉及到不动产物权变动的问题。
一、不同立法模式下不动产物权变动的效果分析大陆法系国家关于物权变动的立法模式，可以分为债权意思主义、物权形式主义、债权形式主义三种类型，各种立法模式所侧重保护的利益不同，也导致了二重买卖中物权变动的效果不同。
我国《物权法》上的物权变动模式
我国《物权法》上的物权变动模式摘要：物权变动，指物权的发生、内容变更和消灭。
我国物权法规定一般动产的变动以交付为准，不经交付不发生动产物权变动。
我国《物权法》对权利质权做了较详细的规定，这种规定具有一定的超前意识。
关键词：物权变动交付登记一、物权变动概念辨析物权变动，指物权的发生、内容变更和消灭。
此定义是就物权自身而言，当由物权主体观之，则物权变动表现为物权的取得、丧失和变更。
物权的发生，是指民事主体依法设立新的物权，也称为物权的设立、物权的取得。
实质上是物权与特定主体相结合。
物权的取得包括物权的原始取得与继受取得。
物权的变更，指狭义的物权变更，即仅指物权的客体与内容的变更。
物权的消灭，就物权人方面观察，为物权的丧失，即物权与其主体分离。
二、动产物权变动模式研究（一）一般动产我国物权法规定一般动产的变动以交付为准，不经交付不发生动产物权变动。
就是说，在一般情况下，当事人双方有转移动产物权的合同，合同成立生效时动产物权不一定发生变动，交付的完成是动产物权变动的标志。
我国物权法规定的交付方式有四种，分别是现实交付、简易交付、指示交付、占有改定。
（二）船舶、航空器、机动车等动产物权法第24条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
”这说明船舶、航空器、机动车等动产的变动在当事人之间以交付为标志，这遵守物权变动的一般规则。
对于第三人来说物权变动以登记为标志，这是与一般动产物权变动规则不同的地方。
（三）权利质权我国《物权法》对权利质权做了较详细的规定，这种规定具有一定的超前意识。
根据法律规定，权利质权的出质要订立书面合同，而普通动产的出质没有规定要订立书面合同，法律对权利质权的规定较为严格，其着眼点是为了更好的保护当事人的利益；其次需要注意的是，没有权利凭证的汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单等要在有关部门登记时设立，基金份额、股权均需登记设立，这也是法律规定的不同于一般动产物权变动的地方。
物权变动
物权变动＝合意＋公示
甲
出卖 有权处分 出卖 （未登记）
乙
何时取得物权？
不动产A
（登记）
是否有“对抗”的问题？
物权破除债权
丙
无所谓善意、恶意
（三）形式主义（德国）
物权变动＝债权合意＋【物权合意＋公示】
甲
不动产A
出卖
债权合意
乙
物权合意
登记
四、形式主义的立法模式——物权行为理论
（一）物权行为的独立性
买卖合同成立 ————— 交付/登记 意思主义 折衷主义 形式主义 合意 合意 债权合意 无合意——事实行为 无合意——事实行为 （对抗要件） （成立要件）
（成立要件） 物权合意——物权法律行为 要式法律行为
物权行为的 “独立性”
交付、 登记
（二）物权行为的无因性
1、含义 买卖合同成立 —— 交付/登记
意思主义
折衷主义
合意
合意
= 物权变动
+
完成
= 物权变动 = 物权变动
形式主义
债权合意
[ 物权合意 + 完成 ]
无因性
不受影响
※
我国物权法规定的不动产物权变动模式
第二节
动产物权的变动
一、动产物权变动概述 23条规定：动产物权的设立和转让，自交付时发生 效力，但法律另有规定的除外。 1、物权法中的交付与合同法中交付的区别 2、法律另有规定，举例说明 <合同法>133:标的物的所有权自标的物交付时起转 移,但法律另有规定和当事人另有约定除外. 134:当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支 付价款或其它义务的,标的物所有权属于出卖人.抗模式
未经登记，物权的变动在法律上也可有 效成立，但不能对抗善意第三人。 第24条：船舶、航空器和机动车等物权 的设立、变更、转让和消灭，未经登记， 不得对抗善意第三人。---登记对抗主义 （例外规定） 本质上属动产物权的变动，但具有准不 动产特点。 登记生效主义与登记对抗主义的区别 在“抵押中找出哪些属于登记生效，哪 些属于登记对抗？”区分主义----第15
物权法案例分析题演练
物权法案例分析题演练【案例1】（2008年）【解释】本题根据2013年教材进行了删减。
甲公司于2007年10月10日通过拍卖方式拍得位于北京郊区的一块工业建设用地；同年10月15日，甲公司与北京市土地管理部门签订《建设用地使用权出让合同》；同年10月21日，甲公司缴纳全部土地出让金；同年11月5日，甲公司办理完毕建设用地使用权登记，并获得建设用地使用权证。
2007年11月21日，甲公司与相邻土地的建设用地使用权人乙公司签订书面合同，该合同约定：甲公司在乙公司的土地上修筑一条机动车道，以利于交通方便；使用期限为20年；甲公司每年向乙公司支付8万元费用。
该合同所设立的权利没有办理登记手续。
2008年1月28日，甲公司以取得的上述建设用地使用权作抵押，向丙银行借款5000万元，借款期限3年。
该抵押权办理了登记手续。
此后，甲公司依法办理了各项立项、规划、建筑许可、施工许可等手续之后开工建设厂房。
2008年5月，因城市修改道路规划，政府提前收回甲公司取得的尚未建设厂房的部分土地，用于市政公路建设。
甲公司因该原因办理建设用地使用权变更登记手续时，发现登记机构登记簿上记载的建设用地使用权面积与土地使用权证上的记载不尽一致。
要求：根据上述内容，分别回答下列问题：（1）甲公司于何时取得建设用地使用权？并说明理由。
（2）甲公司与乙公司订立合同拟设立的是何种物权？该物权是否已经设立？并说明理由。
（3）甲公司在建造的厂房已经完工，未办理房屋所有权证的情况下，是否取得该房屋所有权？并说明理由。
（4）甲公司建造的厂房是否属于丙银行抵押权涉及的抵押物范围？并说明理由。
丙银行如何实现自己的抵押权？（5）在政府提前收回甲公司部分建设用地使用权的情况下，丙银行能否就甲公司获得的补偿金主张权利？并说明理由。
（6）在登记簿上的记载与土地使用权证上的记载不一致的情况下，以何为准？【案例1答案】（1）甲公司于2007年11月5日取得建设用地使用权。
不动产物权变动的方式
第三章物权法律制度（三）考点3：基于法律行为物权变动的公示方式——动产（P40）（二）交付的种类1.现实交付（将物直接交由对方占有）2.交付替代（P40，教材举例）考点4：基于法律行为物权变动的公示方式——不动产（P40）（一）变动规则1.登记生效经依法登记，发生效力不动产物权的设立、变更、转让和消灭，；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
【相关链接】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
2.登记对抗（1）土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记，未经登记，不得对抗善意第三人。
【解释】土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立；登记仅产生对抗效力。
（2）地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
（二）我国的不动产统一登记制度（2015年新增）1.我国实行不动产统一登记制度，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。
2.纳入我国不动产统一登记范围的不动产物权（1）集体土地所有权；（2）房屋等建筑物、构筑物所有权；（3）森林、林木所有权；（4）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（5）建设用地使用权；（6）宅基地使用权；（7）海域使用权；（8）地役权；（9）抵押权；（10）法律规定需要登记的其他不动产权利。
（三）不动产登记的类型1.土地登记与房屋登记2.土地总登记、初始登记（或称首次登记）、变更登记、转移登记与注销登记3.所有权登记、使用权登记、地役权登记与抵押权登记4.更正登记与异议登记（1）权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。
不动产物权变动的实务分析
立后 ， 出卖 人 又 将 该房 屋 出卖 给第 三 人 ， 致 商 品房 导 买 卖合 同 目的不 能实 现 的 ， 法 取得 房屋 的 买受 人可 无
以请求 解 除合 同、 返还 已付 购 房款 及利 息 、 赔偿 损 失 ，
《 屋 登记 办法》 第 ８ 房 １条规 定 ： 司法 机 关 、行政 机 “
关、 仲裁委 员会 发 生法律 效力 的文 件证 明 当事人 以 隐
者动产份 额 。 其他 共有 人在 同等条件 下享 有优 先购买
的权利 ” （ 同法》 ２ ０条规定 ： 出租 人 出卖 租赁 。（ △ 第 ３ “ 房 屋 的，应 当在 出卖之前 的合理期 限 内通知 承租 人 ， 承 租人享 有 以 同等 条件 优先 购买 的权 利 ” 因此 ， 。 当
人所有权 的一种 法律 保护 。 租人 的优 先购 买权 是从 承
租 赁权 中派生 出 的一项权 利 ， 它是 基于 承租 人对 租赁
以吗 ？按 照权 威学 者对 《 物权 法》 的解读 ， 国采 行 的 我
是物 权变 动要 因主 义 ， 即物权 变动 的基 础 关系合 同无
物 的租赁 而对承 租人 租赁权 的一 种法律 保护 。 管 目动的
刁其怀 成都 市房屋产 权监 理处
一
、
共有 人的优 先购 买权 与承租 人的优 先购 买权
双 方房 屋转 移登记 行 为 已经 完成 ，而 双方 发生纠 纷 ，
《 高人 民法 院关 于贯 彻 执行 ＜ 最 中华 人 民共 和 国 民法通 则 ＞ 若干 问题 的意见》 第 ９ ２条规 定 ：共 同共 “
瞒真实情况、 提交虚假材料等非法手段获取房屋登记
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不动产物权及动产物权变动规则案例
1. 家庭继承房产的案例
小明的父亲去世后，他继承了父亲的房产。
根据不动产物权的规定，小明需要在父亲去世后的三个月内，向房产所在地的房地产管理部门办理继承手续，并办理房产登记变更手续，将房产过户到自己的名下。
2. 房产租赁合同解除的案例
小红在市区租了一套公寓，但因为工作调动需要搬到另一个城市，所以需要解除租赁合同。
根据不动产物权的规定，小红需要提前一个月书面通知房东解除合同，并支付相应的违约金。
3. 动产质押借款的案例
小张想要借款创业，他拥有一辆汽车，于是他将汽车作为抵押物向银行申请借款。
根据动产物权的规定，小张需要与银行签订动产质押合同，并将汽车的所有权转移到银行名下，以作为借款的担保。
4. 动产赠与的案例
小王的爷爷想要将自己的收藏品赠与给他，其中包括一幅名画和一件古董。
根据动产物权的规定，小王的爷爷需要在赠与时签订赠与协议，并办理相应的过户手续，将收藏品的所有权转移到小王名下。
5. 不动产物权转让的案例
小李购买了一套房产，但由于个人原因需要将房产转让给他人。
根
据不动产物权的规定，小李需要与买方签订房产转让协议，并办理房产过户手续，将房产的所有权转移到买方名下。
6. 动产抵押权的设立的案例
小赵需要向银行借款购买一辆汽车，为了获得贷款，他将汽车作为抵押物。
根据动产物权的规定，小赵需要与银行签订动产抵押合同，并将汽车的所有权转移到银行名下，以设立抵押权。
7. 不动产物权的继承纠纷案例
小刘的父亲去世后，他和兄弟姐妹之间发生了关于继承房产的纠纷。
根据不动产物权的规定，小刘和兄弟姐妹需要通过法院解决继承纠纷，并根据法院判决办理房产过户手续。
8. 动产承包合同的签订案例
小农想要将自己的土地承包给农业公司进行农业生产，双方签订了动产承包合同。
根据动产物权的规定，双方需要在合同中明确土地的使用期限、承包费用等相关事项，并办理相应的过户手续。
9. 不动产物权的抵押权设立案例
小杨需要向银行贷款购买一套房产，为了获得贷款，他将房产作为抵押物。
根据不动产物权的规定，小杨需要与银行签订不动产抵押合同，并办理抵押权设立的相关手续。
10. 动产物权的转移登记案例
小何在购买二手车时，需要将车辆的所有权转移到自己名下。
根据
动产物权的规定，小何需要与卖方签订车辆转让协议，并办理车辆过户手续，将车辆的所有权转移到自己名下。